Bestemmingsplan Raalte Kern, Doumaterrein - toelichting

Bestemmingsplan Raalte Kern, Doumaterrein Toelichting

Documenttitel: Bestemmingsplan Raalte Kern, Doumaterrein Toelichting Status: ontwerp Datum: 6 juni 2023 Projectnaam: Projectnummer: BH8615 Opdrachtgever: BPD Referentie: Auteur(s): JT Collegiale toets: FB Datum/paraaf toets: Vrijgegeven door: Datum/paraaf vrijgave:

Raalte Kern, Doumaterrein

Raalte Kern, Doumaterrein

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Bij het plan behorende stukken Planologisch kader Leeswijzer

7 7 7 8

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving en planontwikkeling

9

2.1 2.2 2.3 2.4

9 9 10 10

Ligging en historie Plangebied en de directe omgeving Begrenzing plangebied Planontwikkeling

Hoofdstuk 3 Beleidskader

15

3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.3.1 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3

15 15 15 16 16 16 17 17 20 20 20 20 22 24

Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Besluit ruimtelijke ordening Nationale Omgevingsvisie Provinciaal beleid Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Uitvoeringsmodel omgevingsvisie Regionaal beleid Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Horizon Gemeente Raalte 2040 Programma Wonen 2021 - 2025

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

27

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.9.1 4.9.2 4.10 4.11 4.11.1 4.11.2 4.11.3 4.11.4 4.12 4.13 4.14 4.15 4.15.1

27 28 28 30 32 32 37 38 41 41 43 43 45 45 45 45 48 48 50 51 52 52

Algemene beoordeling milieueffecten (m.e.r.) Archeologie Bodem Conventionele explosieven Cultuurhistorie Ecologie Externe veiligheid Geluid Geur Wet geurhinder en veehouderij & Activiteitenbesluit Geurhinder en niet-agrarische bedrijven Luchtkwaliteit Milieuhinder Beleidsmatig kader Methodiek Toetsing Conclusie Trillingen Verkeer en parkeren Windhinder Water Europees beleid

Raalte Kern, Doumaterrein

2

4.15.2 4.15.3 4.15.4 4.15.5 4.15.6

Rijksbeleid Provinciaal beleid Waterschapsbeleid Gemeentelijk beleid Waterparagraaf

52 52 52 53 54

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

57

5.1 5.2 5.3

57 57 58

Inleiding Bestemmingsregels Verantwoording regels

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

61

6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3

61 61 61 62 62

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Bewonersparticipatie Overleg ex artikel 3.1.1. Bro Zienswijzen

Raalte Kern, Doumaterrein

3

Raalte Kern, Doumaterrein

4

Toelichting

Raalte Kern, Doumaterrein

5

Raalte Kern, Doumaterrein

6

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Op de planlocatie bevindt zich nu nog het bedrijf Douma Deuren. Het bedrijf zal worden beëindigd en het terrein zal na sloop van de bedrijfsgebouwen worden ontwikkeld als woningbouwlocatie. In het totale plangebied zullen 84 woningen worden gerealiseerd. Een deel van het perceel Enkstraat 25 is ten behoeve van dit plan aangekocht en meegenomen in dit plan. De voorgenomen ontwikkeling komt niet overeen met het geldende bestemmingsplan 'Raalte Kern'. Voor realisering is daardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin. In dit plan zal worden aangetoond dat bij deze ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: toelichting verbeelding, schaal 1:1000 (met identificatienummer NL.IMRO.0177.BP2021.. regels bijlagen In de toelichting van dit plan wordt ingegaan op het geldende beleid, de aan het plan ten grondslag liggende gedachten, de uitkomsten van onderzoeken en de beschrijving van de planopzet. Op de verbeelding worden de bestemmingen van de planopzet weergegeven.

1.3

Planologisch kader

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Raalte Kern'. Het plan is vastgesteld op 28 januari 2010. Op basis van dit bestemmingsplan heeft het plangebied voor het overgrote deel de enkelbestemming 'Bedrijf'', voor een klein deel valt de ontwikkeling binnen de bestemming 'Tuin' en voor een deel binnen de bestemming 'Wonen - 1'. Verder heeft het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde' en ligt er een gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' over het terrein. In onderstaande afbeelding is een gedeelte uit de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen om een indruk te krijgen van het gebied. Voor een exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding bij dit plan.

Raalte Kern, Doumaterrein

7

Afbeelding 1: Verbeelding bestemmingsplan 'Raalte Kern' (bron: Ruimtelijke Plannen) De gemeente wil haar medewerking verlenen door het bestemmingsplan 'Raalte Kern' gedeeltelijk te herzien, zodat woningbouw op deze locatie kan plaatsvinden. De medewerking is afhankelijk gesteld van het aantonen dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening, zoals opgenomen in deze toelichting.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 1 vormt het inleidende hoofdstuk van deze toelichting. Het tweede hoofdstuk gaat meer uitgebreid in op de planontwikkeling. De relevante beleidsstukken op de verschillende niveaus komen in hoofdstuk 3 aan de orde. Omgevingsaspecten komen uitgebreid aan de orde in hoofdstuk 4. Het juridisch kader van de planregels wordt behandeld in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 staat de uitvoerbaarheid van het plan centraal.

Raalte Kern, Doumaterrein

8

Hoofdstuk 2

2.1

Gebiedsbeschrijving en planontwikkeling

Ligging en historie

De Kanaalstraat Oostzijde nummer 13 waaraan het bedrijf Douma Deuren is gevestigd ligt ten noordoosten van het centrum van Raalte. Het terrein heeft enkel bedrijfsgebouwen op het perceel staan. Het bedrijf is sinds 2000 op dit adres gevestigd. De eerdere timmerfabriek was al op het terrein gevestigd vanaf 1934. Ook de woningen ten noorden van het plangebied en een gedeelte van het perceel Enkstraat 25 door aankoop van deze gronden maken deel uit van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 2.1, Locatie Kanaalstraat Oostzijde 13 en ligging plangebied (bron: Google Maps)

2.2

Plangebied en de directe omgeving

Rond 1928 vormde het gebied een overgangsgebied tussen Raalte en het buitengebied. De Enkstraat vormde al een toegangsweg naar het kerngebied met de voorzieningen. In 1934 is de timmerfabriek begonnen op de locatie aan de Kanaalstraat Oostzijde. De westzijde van het kanaal wordt voornamelijk overheerst door woningen. De bedrijvigheid is hier vrijwel geheel verdwenen. De zuidzijde van het plangebied wordt gemarkeerd door de Enkstraat. Een langgerekte straat met aan weerszijden hoofdzakelijk woningbouw met hier en daar verspreid beperkte lichte bedrijvigheid of dienstverlenende bedrijven. Aan de oostzijde van het plangebied grenst de gemeentewerf. De noordzijde van het plangebied wordt begrensd door de spoorlijn Zwolle - Almelo. Aan de noordkant van deze spoorlijn ligt het voormalige bedrijfsterrein van MBI beton. Het MBI-terrein is deels als zonnepark ingericht. Voor het overige wordt het terrein gebruikt door de voedselbank en als opslag voor

Raalte Kern, Doumaterrein

9

de carnavalsvereniging. Op het voormalige MBI terrein is bedrijvigheid toegestaan in de categorie 3.1 en 3.2. en is detailhandel perifeer toegestaan.

2.3

Begrenzing plangebied

Aan de noordzijde wordt het plangebied globaal begrensd door de spoorlijn. Het plangebied loopt aan de oostzijde tot aan de erfgrens en de toegangsweg van de gemeentewerf. De zuidzijde van het plangebied loopt grotendeels tot aan de erfgrenzen van de woningen aan de Enkstraat. Het gaat hierbij om de woningen Enkstraat 1 tot en met 17. De ruimte tussen de percelen Enkstraat 17 en 25 wordt meegenomen binnen het plangebied voor woningbouw. De westgrens loopt globaal over de Kanaalstraat Oostzijde vanaf de Enkstraat tot aan de spoorlijn, waarbij de woning Kanaalstraat Oostzijde 15 geen onderdeel vormt van het plangebied. Ook het perceel Enkstraat 25 wordt meegenomen binnen het plangebied, om zo een afgerond gebied te krijgen. Het gaat hier om een bestaande situatie, die één op één wordt overgenomen en daardoor geen onderdeel uitmaakt van de onderzoeken en de verdere beschrijving van het plangebied.

2.4

Planontwikkeling

Ruimtegebruik Doel van dit bestemmingsplan is een woongebied te ontwikkelen door de realisatie van 84 woningen, waarbij rekening is gehouden met omliggende woningen rond het plangebied en daarmee ook zoveel mogelijk aansluit bij de woningen in Raalte kern. Navolgende afbeelding toont de bebouwingsstructuur en de verdeling van de beoogde woningtypen. Het plan bevat een variatie van appartementen, seniorenwoningen, rijenwoningen en tweekappers.

Raalte Kern, Doumaterrein

10

Afbeelding 2.2: Stedenbouwkundig ontwerp (bron: RoyalHaskoningDHV) Programma In de voorfase zijn ten behoeve van de ontwikkeling een aantal basisprincipes meegegeven. Het gaat hierbij om: 100% wonen, geen commerciële voorzieningen, grondgebonden woningen en appartementen zijn toegestaan; Zorg voor een mix aan doelgroepen (jong - oud, eenpersoonshuishoudens - gezinnen enzovoort) Zorg voor een (substantieel) aandeel betaalbare woningen; Houd rekening met de geluid en geurproblematiek rond de locatie; Zorg voor voldoende waterberging op de eigen locatie; Voorkom hittestress en zorg voor voldoende groen. Rekening houdend met voorgaande basisprincipes is een programma opgesteld, dat als volgt kan worden beschreven. Het appartementengebouw aan de noordzijde bevat 18 betaalbare, 8 middeldure en 4 dure

Raalte Kern, Doumaterrein

11

koopappartementen of 30 middeldure huurappartementen. Verder heeft het plan 21 sociale huurwoningen, 10 middeldure koopwoningen,11 dure seniorenwoningen en 12 dure koopwoningen (tweekappers). In totaliteit gaat het om de bouw van 84 woningen, waarvan een deel levensloopbestendig is. Om een beeld te krijgen van de verdeling binnen het plangebied wordt verwezen naar onderstaande afbeelding.

Afbeelding 2.3: Verdeling woningbouwprogramma (bron I'M Architecten) Typologie en stedenbouwkundige opzet Voor wat betreft de stedenbouwkundige invulling van het plangebied zijn vanuit de gemeente een aantal randvoorwaarden/aandachtspunten meegegeven: Het plangebied moet een dorps woongebied worden, maar wel gevarieerd en met een twist; Om de noordwest hoek van de locatie mag een belangrijke landmark komen, waardoor de locatie al

Raalte Kern, Doumaterrein

12

vanaf het station "zichtbaar" is; Als je met de trein langs de locatie rijdt, moet je niet tegen de achterkanten van woningen aankijken. Ook vanuit de trein moet het een vriendelijke wijk zijn; Zorg voor een gunstige oriëntatie van de daken, zodat toe te passen zonnepanelen maximaal rendement geven. Houd hiermee ook rekening bij het opstellen van het groenplan. De bebouwing op het terrein sluit aan bij de Sallandse bouwtypologie. Een van de basisvoorwaarden is dat alle woningen worden voorzien van een kap. De woningen hebben een maximale bouwhoogte van 2 bouwlagen met kap en de aanbouwen en bijgebouwen hebben maximaal 1 bouwlaag met kap. Hierdoor krijgt het plangebied een meer dorps karakter. Het appartementengebouw vormt de landmark in de noordwest hoek van het plangebied. Door de oriëntatie van de meeste woningen op het centraal gelegen groen is het niet geheel gelukt om achterkanten aan de spoorzijde te voorkomen. Wel is het gelukt om bij de inrichting, het aantal woningen dat met de achterkant naar de spoorzijde is gericht, tot een minimum te beperken. Voor het overige kijkt men vanaf spoorzijde gezien op de zijkanten van de woningen en het appartementengebouw. Door de speelse opzet wordt het plangebied als een vriendelijke wijk ervaren.

Voor wat betreft de plaatsing van zonnepanelen is maximaal ingezet op zuid-noord oriëntatie, zodat de panelen aan de zuidzijde geplaatst kunnen worden voor maximaal rendement. Echter dient bij de situering van de woningen binnen het plangebied een afweging gemaakt te worden tussen enerzijds de ruimtelijke kwaliteit en anderzijds de zuidelijke oriëntatie (qua plaatsing zonnepanelen) van de daken. Hierdoor kan een spanningsveld ontstaan. De nieuwe generatie zonnepanelen neemt deze spanning voor een belangrijk deel weg, doordat deze panelen meer lichtgevoelig zijn en daardoor ook prima oost-west georiënteerd kunnen worden. Het programma bevat alleen woningen. Er zijn geen maatschappelijke voorzieningen of huisvesting van bijzondere doelgroepen opgenomen. Verkeer en parkeren In eerste instantie zou het plangebied enkel worden ontsloten via Kanaalstraat Oostzijde. De aansluiting op de Enkstraat betrof eerder een nooduitgang voor het plangebied. Op basis van een gehouden inspraakavond in november 2021 is gebleken dat de bewoners zich zorgen maken over de officiële ontsluiting via de Kanaalstraat Oostzijde. De zorgen hadden met name betrekking op de kruising Kanaalstraat Oostzijde met de Enkstraat. Op basis van de participatie is besloten om een tweede volwaardige ontsluiting te maken aan de Enkstraat. Hierbij is gebruik gemaakt van de ontsluiting van de gemeentewerf.

Hierdoor wordt het verkeer gesplitst over twee ontsluitingswegen en wordt het kruispunt deels ontzien. Verder kan worden vastgesteld dat er geen mogelijkheden zijn om het verkeer aan de noordzijde van het plangebied te ontsluiten. Het betreft hier een ontsluitingsweg naar het voormalige MBI-terrein, die meer noordelijk overgaat in een fietspad. De verkeersafwikkeling via de Enkstraat levert qua verkeersaantallen geen problemen op. Zie ook paragraaf 4.13. Parkeren vindt zoveel mogelijk plaats aan de noordoostzijde van het plangebied aan spoorzijde. Voor de tweekappers geldt dat parkeren zoveel mogelijk op de eigen kavels opgelost moet worden. De parkeerplaatsen voor de bezoekers zijn voorzien in de openbare ruimte aan de straat. Voor het onderdeel verkeer en parkeren wordt verder verwezen naar paragraaf 4.13. Duurzaamheid Allereerst kan worden vastgesteld dat de herontwikkeling van de bedrijfslocatie naar woningbouw bijdraagt aan een duurzaam ruimtegebruik. Kijkend naar de invulling van het plangebied kan worden opgemerkt, dat op plaatsen binnen openbaar gebied grote solitaire bomen of boomgroepen zorgen voor schaduwrijke plekken, zodat rekening wordt gehouden met het voorkomen van hittestress. De zuid-zuidwest oriëntatie van het plangebied en de open structuur zorgen ervoor dat de wind op warme dagen zorgt voor een windstroom die straten en zijn omgeving kan afkoelen.

De beplanting zorgt voor schaduwrijke plekken voor kleine zoogdieren, insecten en vogels. De verharding van de openbare ruimte is tot een minimum beperkt, zodat ook de hieraan gerelateerde opwarming van de openbare

Raalte Kern, Doumaterrein

13

ruimte tot een minimum wordt beperkt. Nieuwe woningen in het plangebied worden gerealiseerd volgens de nieuwe BENG-normen en zonder aardgasaansluiting. Door de zon- of schaduwrijke ligging van de woningen zijn er verschillende mogelijkheden voor alternatieve energieopwekking. Er zijn voldoende mogelijkheden voor zonne-energie en individuele warmtepompen.

Raalte Kern, Doumaterrein

14

Hoofdstuk 3

Beleidskader

In dit hoofdstuk worden de voor deze ontwikkeling relevante beleidsnota's behandeld op zowel rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau. Voor een deel zullen hier de algemene uitgangspunten aan de orde komen, maar ook specifiek voor het plangebied geldende uitgangspunten worden in dit hoofdstuk weergegeven.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee is de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Rijksdoelen en regionale opgaven In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Hiervoor zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn: Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol; Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma’s zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw; Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe); Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

3.1.2

Besluit ruimtelijke ordening

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd en per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van deze ladder is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke

Raalte Kern, Doumaterrein

15

gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Om op een adequate manier te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In artikel 1.1.1 van de Bro zijn in de volgende definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. De laddertoets is opgenomen in paragraaf 3.4. Er blijkt voldoende behoefte te zijn aan de woningen die via dit plan mogelijk worden gemaakt. Het gaat hierbij om de herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling van het gebied met 84 woningen wordt aangemerkt als een 'stedelijke ontwikkeling'. zoals bedoeld in de Bro, zodat artikel 3.1.6 tweede lid Bro van toepassing is. Met voorliggend plan wordt voorzien in de woningbehoefte in de kern Raalte. In paragraaf 3.4 wordt hierop nader ingegaan.

Nu sprake is van het voorzien in de juiste woningbehoefte geldt dat met deze ontwikkeling wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.3

Nationale Omgevingsvisie

De nationale omgevingsvisie (NOVI) is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. De NOVI is nog niet in werking. Het ontwerp heeft al wel ter inzage gelegen en een nieuwe versie is gepresenteerd. Bij inwerkingtreding vervangt de NOVI de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geheel (uitgezonderd Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone). De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Omgevingskwaliteit is daarmee het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het rijk.

Conclusie rijksbeleid Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het rijksbeleid.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In 2017 is de Omgevingsvisie en -verordening Overijssel 2017 vastgesteld. Naar aanleiding

Raalte Kern, Doumaterrein

16

van monitoring en evaluaties is de Omgevingsvisie en -verordening op onderdelen geactualiseerd. De Actualisatie Omgevingsvisie en -verordening is op 13 november 2019 vastgesteld door Provinciale Staten en in werking getreden op 1 december 2019. Het provinciaal beleid voorziet primair in de ontwikkeling van woningbouw in bebouwd gebied of in aansluiting op de kernen. De rust en de ruimte van het buitengebied bieden echter ook andere aantrekkelijke woonmilieus, waar mensen goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst. De ambitie van de provincie met betrekking tot de invulling van de woonomgeving is gericht op: Passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief).

3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3

Uitvoeringsmodel omgevingsvisie

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus: 1. Generieke beleidskeuzes (of); 2. Ontwikkelingsperspectieven (waar); 3. Gebiedskenmerken (hoe). Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. ad 1 Generieke beleidskeuzes (of) Deze stap gaat nader in op de vraag of er een opgave is. Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. De provincie zet in op differentiatie in woonmilieus die nu en in de toekomst voldoende ruimte bieden aan de huisvesting van alle doelgroepen. Dit stelt een duidelijke opgave aan zowel nieuwbouw als aan herstructurering. Hiervoor is een sterke gemeentelijke regie en regionale afstemming onmisbaar.

Naast het bovenstaande zijn er drie generieke beleidskeuzes van toepassing: bovenlokale afstemming, integraliteit (watertoetsproces, bodem, externe veiligheid et cetera) en de SER-ladder. Bij de SER-ladder worden ruimtelijke keuzes in een hiërarchische volgorde gemaakt en onderbouwd: gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie of door herstructurering (inclusief schuifruimte) beschikbaar gemaakt kan worden; vergroot de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen; aanleg van nieuwe terreinen waarbij relevante waarden en belangen in een gebiedsgerichte aanpak worden afgewogen, onder meer aan de hand van gebiedsspecifieke kwaliteitsvoorwaarden (zie

Raalte Kern, Doumaterrein

17

gebiedskenmerken). De her te ontwikkelen locatie binnen de bebouwde kom van Raalte omvat maximaal 84 woningen, waarmee voorzien wordt in de lokale woningbehoefte. Binnen de gemeente Raalte wordt nadrukkelijk ingezet op inbreiding, waaraan met deze ontwikkeling volledig wordt voldaan. ad 2. Ontwikkelingsperspectieven (waar) Deze stap gaat nader in op de vraag waar deze opgave een plek zou kunnen krijgen. Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. Onderstaande kwaliteitsambities gelden voor alle ontwikkelingsperspectieven: zichtbaar en beleefbaar mooi landschap; sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel; continu en beleefbaar watersysteem. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief 'Bedrijventerreinen', als gebiedskenmerk Stedelijke laag. De begrenzing is echter indicatief en het plangebied grenst dan ook aan het ontwikkelingsperspectief 'Woonwijken 1955 - nu', vanuit gebiedskenmerk Stedelijke laag. Het plangebied vormt in feite de afronding van het bedrijventerrein. Nu het perspectief indicatief is voor bedrijventerreinen en goed aansluit op de overige woningbouw is het voor de hand liggend dat ook bij 'woonwijken 1955 - nu' wordt aangesloten. Steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale en regionale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast.

Geconcludeerd wordt dat het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken', gezien de lokale woningbehoefte niet strijdig is met de voorgenomen ontwikkeling. ad 3. Gebiedskenmerken (hoe) De derde stap gaat nader in op de vraag hoe de opgave op een goede wijze kan worden ingepast. Als in een bepaald gebied een verandering aan de orde is, dan geven de gebiedskenmerken richting aan de manier hoe deze moet plaatsvinden. Op basis van gebiedskenmerken in drie lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Op het plangebied van voorliggend initiatief zijn de volgende lagen met de daarbij behorende gebiedskenmerken uit de Omgevingsvisie van toepassing: Natuurlijke laag: Dekzandvlakte en ruggen De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk - door de wind gevormd - zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken.

Bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting

Raalte Kern, Doumaterrein

18

met 'natuurlijk watersysteem. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Laag van het agrarisch cultuurlandschap: Essenlandschap Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden, – voormalige – heidevelden en kenmerkende bebouwing rond de es (esdorpen en verspreide erven. Het landschap is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. Eeuwenlange bemesting - met heideplaggen en stalmest - heeft geleid tot een karakteristiek reliëf met soms hoge stijlranden. Onder en in de es heeft zich op deze wijze een waardevol archeologisch archief opgebouwd. De dorpen en erven lagen op de flanken van de es, op overgang naar het lager gelegen maten- en flierenlanden. Zo lagen ze droog en werden tegelijkertijd de werklijnen zo kort mogelijk gehouden. De zandpaden volgen steeds de lange ‘luie’ lijnen van het landschap, Zo ontstond vanuit de dorpen een organische spinragstructuur naar de omliggende gronden en de dorpen in de omgeving. Het landschapsbeeld is afwisselend en contrastrijk, volgend aan de organische patronen van het natuurlijke landschap.

Typerend zijn de losse hoeven rond de es en de esdorpen met hun karakteristieke boerderijen en herkenbaar dorpssilhouet met vaak de kerktoren als markant element. De ambitie is het behouden van de es als ruimtelijke eenheid en het versterken van de contrasten tussen de verschillende landschapsonderdelen: grote open maat van de essen, het mozaïek van de flank van de es, de open beekdalen en vroegere heidevelden. De samenhang hiertussen krijgt opnieuw vorm en inhoud door accentuering van de verschillende onderdelen en overgangen. De flank van de es biedt eventueel ruimte voor ontwikkelingen, mits de karakteristieke structuur van erven, beplantingen, routes en open ruimtes wordt versterkt. Stedelijke laag: Trage netwerk Het informele trage netwerk is het 'langzame' netwerk (wandelpaden, fietspaden, ruiterpaden, vaarroutes) van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. De oude zandwegen en paden vormen het basisstramien. Van oudsher verbonden deze routes vaak de kernen met het ommeland en met elkaar. De ambitie is om een verschuiving plaats te laten vinden van de auto naar de fiets, discontinuïteiten in het padennetwerk op te heffen, kernen te verbinden met het buitengebied en het erfgoed langs het informele trage netwerk te benutten om de toeristische aantrekkelijkheid van gebieden te vergroten.

Zodoende krijgen informele routes en routenetwerken een beschermende bestemmingsregeling, gericht op de continuïteit van deze routes. Als ontwikkelingen plaats vinden in de gebieden die in de directe invloedssfeer van stad en dorp liggen (b.v. bedrijventerreinen, woonwijken) , dan dragen deze ontwikkelingen bij aan behoud en verkleining van de maaswijdte van het padennetwerk. Nieuwe mogelijkheden voor lange afstands-, wandel- en fietsroutes worden benut. Laag van de beleving: Geen aanduiding Toetsing: Het terrein is al vele jaren in gebruik als bedrijventerrein en is volledig in cultuur gebracht. Het plangebied bevat daardoor geen reliëfrijk zandlandschap meer of samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden, – voormalige – heidevelden en kenmerkende bebouwing rond de es, flanken en stuwwallen. Ook bevinden zich hier geen informele routes binnen het plangebied vanuit de stedelijke laag. Gebiedskenmerken, zoals hiervoor aangegeven ontbreken binnen het plangebied. Conclusie provinciaal beleid Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Overijssel en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Raalte Kern, Doumaterrein

19

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Woonagenda West-Overijssel 2021-2025

De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. Voor de periode 2021-2025 is dit vastgelegd in twee regionale Woonagenda's: een voor West-Overijssel en één voor Twente. In de Woonagenda voor West-Overijssel wordt de gezamenlijke inzet van de gemeenten en provincie geschetst. Voor West-Overijssel betekent een toekomstbestendige woningmarkt: een inclusieve woningmarkt: wonen voor iedereen; een toekomstbestendige leefomgeving: sterke steden en vitale kernen en buitengebied; een duurzaam en circulair woningbestand. Planspecifiek: Met de ontwikkeling van het plangebied wordt een divers en kwalitatief woningaanbod gecreëerd. Er is aansluiting gezocht bij de lokale en regionale behoefte voor huidige en toekomstige inwoners van Raalte. Er ontstaat een woonmilieu met unieke woonkwaliteiten in de regio. Dicht tegen de kern van Raalte aan is het rustig wonen met een goed voorzieningenniveau en een goede bereikbaarheid. Vastgesteld kan worden dat de behoefte aan zulke woonmilieus groot is. Een dergelijke woongebied draagt bij aan de economie en vitaliteit van Raalte als kern. Naast het feit dat de woningen aardgasloos worden gebouwd is er specifiek aandacht voor duurzame woningbouwontwikkeling. Zo zijn er verschillende mogelijkheden voor alternatieve energieopwekking.

Conclusie: De voorgestelde woningbouw is in lijn met de regionale Woonagenda West-Overijssel 2021 - 2025

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie Horizon gemeente Raalte 2040 is op 26 november 2020 vastgesteld door de gemeenteraad. De omgevingsvisie is een strategisch document dat richting geeft aan de ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. In de omgevingsvisie ligt de focus op drie kernopgaven: één gericht op het buitengebied, één gericht op de directe woonomgeving en één gericht op Raalte in de regio. De kernopgaven zijn gebaseerd op wat de inwoners van de gemeente belangrijk vinden. De volgende kernopgaven zijn door de gemeenteraad vastgesteld: 1. Hoe geven we vorm en invulling aan de ontwikkelingen in het buitengebied, zodat het een prettige plek blijft om te wonen, werken, ondernemen en recreëren? 2. Hoe zorgen we dat bestaande wijken en dorpen leefbaar en aantrekkelijk blijven? 3. Hoe creëren we de optimale randvoorwaarden voor wonen, werken, ondernemen en recreëren in Raalte? De ambitie voor het buitengebied van Raalte is: Raalte als groen en innovatief productielandschap. Bij deze ambitie zijn 5 ontwikkelingsrichtingen opgesteld. 1. Wij kiezen voor een sterk en afwisselend landschap door het verder te ontwikkelen, te versterken en te behouden wat waardevol is. 2. Wij kiezen met technologie, innovatie en experiment voor een toekomstbestendige landbouw die

Raalte Kern, Doumaterrein

20

meerwaarde oplevert voor de leefomgeving en het landschap. 3. We grijpen de kansen in stedelijk gebied aan om energie duurzaam op te wekken. We erkennen tegelijkertijd dat de opgave te groot is om alleen in stedelijk gebied op te lossen en daardoor voor een groot deel ook in het buitengebied een plek vindt. We kiezen voor een strategie die uitgaat van onze initiatiefrijke samenleving en die bouwt op draagvlak, zowel sociaal als financieel, met heldere doelstellingen als kader. 4. Wij kiezen voor een vitaal, divers en gemengd buitengebied. Een werk- en productiegebied, waar een balans is met wonen, landschappelijke- en cultuurhistorische kwaliteiten, natuur en recreatie. 5. Wij kiezen voor kleinschalige recreatie, die past in het landschap en die aansluit op andere activiteiten in het buitengebied. De ambitie voor toekomstbestendige wijken en dorpen is: Raalte geeft ruimte aan eigenzinnig samenleven. Bij deze ambitie zijn de volgende 5 ontwikkelrichtingen opgesteld: 1. Wij kiezen voor toekomstbestendige dorpen en wijken: energieneutraal, klimaatadaptief, gezond, veilig en levensloopbestendig. Wij zien hierbij een belangrijke regisserende rol voor de gemeente, die de samenwerking zoekt met andere partijen, stimuleert en aansluit bij waar de energie in de samenleving zit. 2. Wij kiezen voor de inzet van flexibele en collectieve woonconcepten bij nieuwbouw en transformatie.

Zo zorgen we voor diversiteit en doorstroming en hebben onze wijken en dorpen in de toekomst meer te bieden. 3. Wij kiezen voor samenwerken aan voldoende ontmoetingsplekken in elk dorp en een goede bereikbaarheid van voorzieningen wanneer die op strategische plekken geclusterd zijn, zoals in het centrum van Raalte en Heino. 4. Wij kiezen voor nieuwbouw en transformatie binnen bestaand bebouwd gebied waarbij woningbouw zo min mogelijk ten koste gaat van waardevol groen, binnen en buiten de kern. 5. We staan open voor woningbouw voor een bovenlokale behoefte. We houden onze dorpen leefbaar door in elk dorp ruimte te geven voor woningbouw en bedrijvigheid zodat minimaal de autonome groei van bevolking en bedrijvigheid kan worden opgevangen. De ambitie voor de identiteit en regio is: Raalte als het levendige hart van Salland. Bij de ambitie zijn de volgende 5 ontwikkelrichtingen opgesteld: 1. Wij kiezen voor een gemeente die zichzelf aanvullend op de stad positioneert: een plek waar men ruim woont, recreëert in het groen en met elkaar zorgt voor kwaliteit van leven 2. Wij kiezen voor een sterke wisselwerking tussen de gemeente Raalte en de omliggende regio, om zo te profiteren van economische kansen in Zwolle, Deventer en Twente. We onderscheiden ons met ons vakmanschap en onze open houding ten aanzien van vernieuwing.

We dragen uit dat de gemeente Raalte ruimte geeft aan het slim toepassen van innovatie en technologie. 3. We kiezen voor optimale (digitale) bereikbaarheid voor onze inwoners en bedrijven, met een robuuste hoofdinfrastructuur, stationsontwikkeling en nieuwe mobiliteitsconcepten. 4. Wij kiezen voor een gemeente Raalte die zelfvoorzienend is qua energie en die waar noodzakelijk, mogelijk en wenselijk duurzame energie opwekt voor de regio. 5. Wij kiezen voor regionale samenwerking om jongeren te begeleiden en te behouden voor onze werkgevers en om inwoners, waar nodig, ook later in hun leven nieuwe vaardigheden bij te brengen. Planspecifiek: Binnen het plangebied wordt ingezet op een energieneutrale wijk, door enerzijds de aangepaste normen voor bouw (inclusief) isolatie en anderzijds de inzet op een gasloze wijk, waarbij gecombineerd zonnepanelen en warmtepompen worden ingezet. Voor wat betreft de woningbouw, die mogelijk wordt gemaakt binnen het plangebied, is sprake van een vooraf door de gemeente vastgestelde variatie. Bij de inrichting van het gebied is hiermee rekening gehouden. Op deze wijze wordt gezorgd voor diversiteit en doorstroming in de toekomst, waardoor Raalte als kern meer te bieden heeft.

Realisatie van de wijk heeft tot gevolg dat invulling wordt gegeven aan transformatie van een bedrijventerrein naar woningbouw, waarbij dit nauwelijks ten koste gaat van waardevol groen binnen de kern Raalte. Op basis van het voorgaande kan worden vastgesteld dat wordt voldaan aan de ontwikkelrichting voor

Raalte Kern, Doumaterrein

21

toekomstige woonwijken binnen Raalte.

3.4.2

Horizon Gemeente Raalte 2040

Op 26 november 2020 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie Horizon gemeente Raalte 2040 vastgesteld. De visie is gebaseerd op drie kernopgaven, als centrale opgaven, namelijk: 1. Hoe geven we vorm en invulling aan de ontwikkelingen in het buitengebied, zodat het een prettige plek blijft om te wonen, werken en recreëren? 2. Hoe zorgen we dat bestaande wijken leefbaar en aantrekkelijk blijven? 3. Hoe creëren we de optimale randvoorwaarden voor leven, werken en ondernemen in Raalte? Binnen de visie is het DNA van de gemeente bepaald aan de hand van vier thema's, namelijk de mensen, de omgeving, hoe wij ons organiseren en onze identiteit. De mensen Voor wat betreft de mensen kan worden aangegeven dat de gemeente de komende jaren nog licht zal groeien. Op de lange termijn zal de bevolkingsomvang stabiliseren. Het aantal huishoudens neemt nog wel toe. Mensen worden ouder en er worden minder kinderen geboren. In vergelijk wonen er relatief meer ouderen in Heino en Raalte dan in de overige kernen. De woningmarkt heeft te maken met prijsstijgingen en krapte, waardoor starters met name minder makkelijk een stap in de woningmarkt kunnen maken. De omgeving Vanuit het aspect 'de ruimte' kan worden opgemerkt dat de woonwijken en centrumgebieden van Heino en Raalte het meest 'stedelijk' van karakter zijn, waarbij Raalte met name de voorzieningen heeft voor de gehele gemeente.

De dorpen kenmerken zich door de functies wonen en werken met een sterke sociale cohesie. Kenmerk van de dorpen is dat zij relatief veel open en groene ruimten binnen de kernen hebben. Een belangrijke eigenschap die bijdraagt aan de kwaliteit van wonen en leven. Hoe we ons organiseren De gemeente manifesteert zich in die zin door pionieren en samen aanpakken. Met name het samen aanpakken is kenmerkend voor de gemeente. Een kenmerk voor de samenleving binnen de gemeente is het feit dat mensen elkaar echt kennen. Het kennen, mekaar groeten, aanspreken brengt met zich mee dat mensen elkaar ook helpen. De omvang van het vrijwilligerswerk is hoog. Onze identiteit Binnen de dorpen is sprake van een sterke sociale binding, waardoor ook een eigen identiteit is ontstaan. De visie spreekt hier over 'dorpisme', als een vertelling van het verhaal van de mensen die er leven. Naar buiten toe, buiten de gemeentegrenzen, wordt hetzelfde verhaal vertelt door de inwoners. Verder kan worden opgemerkt dat de bewoners trots zijn op het eigen dorp. Vanuit Raalte en Heino worden verschillende evenementen georganiseerd. Daar staat tegenover dat de Sallander bescheiden is en zijn/haar trots niet graag toont naar buiten toe. Ontwikkelrichtingen Als gemeente houden wij vast aan vijf ontwikkelrichtingen, namelijk: 1.

We kiezen voor toekomstbestendige dorpen en wijken: energieneutraal, klimaatadaptief, gezond, veilig en levensloopbestendig. Wij zien hierbij een belangrijke regisserende rol voor de gemeente, die de samenwerking zoekt met andere partijen, stimuleert en aansluit bij waar de energie in de samenleving zit. 2. We kiezen voor de inzet van flexibele en collectieve woonconcepten bij nieuwbouw en transformatie. Zo zorgen we voor diversiteit en doorstroming en hebben onze wijken en dorpen in de toekomst meer te bieden 3. We kiezen voor samenwerken aan voldoende ontmoetingsplekken in elk dorp en een goede bereikbaarheid van voorzieningen wanneer die op strategische plekken geclusterd zijn, zoals in het centrum van Raalte en Heino 4. We kiezen voor nieuwbouw en transformatie binnen bestaand bebouwd gebied waarbij woningbouw

Raalte Kern, Doumaterrein

22

zo min mogelijk ten koste gaat van waardevol groen, binnen en buiten de kern. 5. Wij staan open voor woningbouw voor een bovenlokale behoefte. We houden onze dorpen leefbaar door in elk dorp ruimte te geven voor woningbouw en bedrijvigheid zodat minimaal de autonome groei van bevolking en bedrijvigheid kan worden opgevangen. Toekomstbestendigewijken en dorpen De ambitie is dat Raalte ruimte geeft aan eigenzinnig samenleven. Vanuit deze ambitie wordt de verduurzamingsopgave omarmt van wijken en dorpen en de demografische veranderingen die hier plaatsvinden. Er wordt een noodzaak gezien om samen te werken aan een verbouwing van de wijken en dorpen tot duurzame, gezonde, klimaat- en levensloopbestendige leefomgevingen. De transformatie geeft de kans om ruimte te geven aan nieuwe woonvormen. De gemeente wordt daarbij gezien als proeftuin, waarin gemeente, bewoners en bedrijven samen invulling geven aan eigentijds wonen. In de gemeente kunnen jong en oud, arm en rijk, een passende woning vinden, doordat vol wordt ingezet op diversiteit. Er is ruimte voor flexibel ontwikkelen en renoveren en nieuwe manieren van collectief wonen. Binnen de gemeente wordt ingezet op flexibele en collectieve woonconcepten bij nieuwbouw en transformatie. Zo wordt gezorgd voor diversiteit en doorstroming en hebben de wijken en dorpen meer te bieden in de toekomst.

Ook wordt gekozen voor nieuwbouw en transformatie binnen bestaand bebouwd gebied, waarbij woningbouw zo min mogelijk gaat ten koste van waardevol groen, binnen en buiten de kern. Toetsing De woningbouwontwikkeling past in het bijzonder binnen de ontwikkelrichtingen 2 en 4. Aan de noordzijde is nu nog wat groen aanwezig. Door de inrichting van het gebied is het niet mogelijk gebleken om dit groen te behouden, zodat in beperkte mate verlies aan groen is vast te stellen. Het betreft enkele tuinen en enkele bomen bij de te slopen woningen. Verder kan worden opgemerkt dat het overgrote deel van het bedrijventerrein op dit moment verhard is. Uitgangspunt bij de realisering van woningbouw binnen het plangebied is 'wonen in een groene omgeving'. Er wordt zoveel mogelijk groenvoorzieningen gerealiseerd. Er is een afzonderlijk groenplan opgesteld om groenvoorzieningen blijvend te kunnen garanderen. Groenvoorzieningen die overigens ook nodig zijn vanuit de wateropgaaf en klimaatadaptatie. Uitgangspunt voor de groenvoorzieningen is het stedenbouwkundig ontwerp, zoals dat hieronder is weergegeven. Duidelijk zichtbaar zijn de groenvoorzieningen, weergegeven met verschillende groentinten en de individuele bomen en gegroepeerde boompartijen, weergegeven met groene rondjes/'wolkjes'.

Raalte Kern, Doumaterrein

23

Afbeelding 3.1: Stedenbouwkundig ontwerp (bron: Royal HaskoningDHV) Conclusie: De planontwikkeling past binnen de aspecten van de gemeentelijke omgevingsvisie en vult deze aspecten ook mooi aan.

3.4.3

Programma Wonen 2021 - 2025

In het Programma Wonen worden 5 thema's onderscheiden. Per thema worden 3 vragen beantwoord: Welke ontwikkeling zien we op dit thema? Wat willen we bereiken op dit thema? Wat gaan we op dit thema doen om onze ambitie te verwezenlijken Het gaat in het programma om de volgende thema's: 1. Langer Zelfstandig wonen in de gemeente Raalte; 2. Duurzaam wonen in de gemeente Raalte;

Raalte Kern, Doumaterrein

24

3. Huren in de gemeente Raalte; 4. Kopen in de gemeente Raalte; 5. Bouwen in de gemeente Raalte. Bij het programma Wonen is in bijlage 2 een Afwegingkader woningbouw opgenomen. Hierin de volgorde besproken van (her)ontwikkeling en aan welke voorwaarden een (her)ontwikkeling moet voldoen. Voor nieuwe woningbouwlocaties wordt het uitgangspunt “inbreiding voor uitbreiding” gehanteerd conform de Ladder voor duurzame verstedelijking. Planspecifiek: Vanuit de thema's zijn de volgende onderwerpen van belang. We zetten in op het realiseren van geschikte nieuwbouw. Senioren die willen verhuizen faciliteren we door ontwikkeling van geschikt woningaanbod. Het gaat daarbij bij voorkeur om inbreidingslocaties in of nabij het centrum van de kernen of nabij voorzieningen. Dit kunnen appartementen zijn, maar ook nadrukkelijk ook grondgebonden levensloopbestendige woningen (klein, betaalbaar). De ambitie is 80% van de te realiseren woningen als levensloopbestendige woningen uit te voeren. Bij deze te realiseren levensloopbestendige woningvoorraad hoort ook een levensloopbestendige openbare ruimte. Er is zowel vraag naar koop- als huurwoningen. Om de behoefte naar sociale huurwoningen op te kunnen vangen en om meer diversiteit in de huurvoorraad en diverse wijken mogelijk te maken wordt in de woningbouwprogrammering ruimte geboden om 25% sociale huurwoningen te realiseren.

Deze opgave wordt over de periode 2022 – 2030 vertaald naar concrete bouwlocaties zowel van de gemeente als locaties van projectontwikkelaars. Om de koopvoorraad meer divers te maken vormen nieuwe woonconcepten onderdeel uit van het woningbouwprogramma, eveneens op gemeentelijke locaties als op locaties van projectontwikkelaars. Om de aan de vraag van nu te kunnen voldoen worden ook eengezinswoningen gebouwd. Toevoeging wordt met name gezocht in het goedkope en betaalbare segment om zo ook meer kansen voor starters te realiseren. Ook wordt ingezet op het middeldure segment om de doorstroming te bevorderen en daardoor minder in het dure segment. Binnen het gemeentelijk beleid wordt ook ruimte gegeven aan het realiseren van particuliere verhuur. Bij realisatie van particuliere verhuur wordt realisatie overgelaten aan de markt, gelet op de toenemende vraag naar appartementen, betaalbare rijenbouw, kleine levensloopgeschikte woningen en flexibele concepten. De gemeente blijft zich inzetten voor particulier opdrachtgeverschap, door middel van het uitgeven van kavels aan particulieren. Bij nieuwbouw is hét moment om toekomstbestendig te ontwerpen. De gemeente zet bij het ontwikkelen van nieuwe woongebieden in op zoveel mogelijk duurzaam, klimaatadaptief, waterrobuust en natuurinclusief.

De duurzaamheidsdoelstellingen worden per project bepaald, waarbij naast de energieprestatie eisen, onder andere gekeken wordt naar duurzaam materiaal gebruik, circulariteit, positionering van de woning op de kavel en duurzame mobiliteit. Algemene tendens bij wonen in de gemeente Raalte is relatief rustig en groen wonen, met een goed voorzieningenniveau binnen handbereik en een goede bereikbaarheid over de weg en het spoor, zodat alle doelgroepen een passende woning kunnen vinden. Bij nieuwbouw is het uitgangspunt een woningvoorraad die aansluit op de toekomstige vraag, maar die mogelijk op korte termijn invulling kan geven aan de druk op de hedendaagse woningmarkt. Om aan de woningvraag van dit moment te voldoen is de bouwopgave versneld en verhoogd. Deze woningen worden gerealiseerd voor de lokale behoefte én het leveren van een bijdrage aan het oplossen van de woningschaarste in de regio. Voor de planperiode van 2022 - 2030 wordt uitgegaan van het realiseren van 1.500 – 2.000 woningen. Bij het realiseren van deze opgave wordt rekening gehouden met de positie van de dorpen binnen de gemeente met betrekking tot het voorzieningenniveau en de goede ontsluiting via weg als spoor. Niet elke kern is hetzelfde, en woningbouw moet passend zijn bij de kern. Elk dorp heeft ruimte voor woningbouw, om aan minimaal de autonome bevolkingsgroei op te kunnen vangen.

In de dorpen Heino en Raalte wordt meer gebouwd dan de autonome groei, gezien het voorzieningenniveau en de goede bereikbaarheid. Conclusie: De verdeling van de nieuwbouwwoningen is in goed overleg tussen gemeente en opdrachtgever tot stand gekomen en wordt gezien als passend binnen het gemeentelijke beleid.

Raalte Kern, Doumaterrein

25

Raalte Kern, Doumaterrein

26

Hoofdstuk 4

4.1

Omgevingsaspecten

Algemene beoordeling milieueffecten (m.e.r.)

Wettelijk kader In de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd dat voorafgaand aan het ruimtelijke plan dat voorziet in ontwikkelingen met (mogelijk) belangrijke nadelige milieugevolgen een milieueffectrapport (MER) opgesteld dient te worden. De activiteiten waarvoor een MER opgesteld moet worden zijn opgenomen in de bijlage van het Besluit-m.e.r. Een bestemmingsplan (of uitwerkingsplan) kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn op de volgende manieren: indien een passende beoordeling op basis van artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming noodzakelijk is; indien sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit de onderdelen C en D overschrijden en waarbij het bestemmingsplan wordt genoemd in kolom 3 (plannen); indien het bestemmingsplan wordt genoemd in kolom 4 (besluiten) en er sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit onderdeel C en D overschrijden. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel C is in dit geval sprake van een m.e.r.-plicht. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel D is het plan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Op grond van het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage moet het bevoegd gezag, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen drempelwaarden blijven, zich er alsnog van vergewissen of activiteiten geen significante milieugevolgen kunnen hebben.

Voor bestemmingsplannen die betrekking hebben op activiteit(en) die voorkomen in onderdeel D en beneden de drempelwaarden vallen, dient een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten Toetsing In voorliggend geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r. Het voorliggende bestemmingsplan is daarom niet direct m.e.r.-plichtig. Op basis van onderdeel D kan de in dit plan besloten ontwikkeling worden aangemerkt als: ‘De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’. Hierbij wordt ‘het bestemmingsplan' zowel genoemd in kolom 3 (plannen) als kolom 4 (besluiten). Voorgaande houdt in dat dit bestemmingsplan m.e.r.-(beoordelings)plichtig is indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden. De ontwikkeling is m.e.r.-beoordelingsplichtig indien de volgende drempelwaarden worden overschreden: 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Gezien de drempelwaarden kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht, aangezien de drempelwaarden niet worden overschreden. In vergelijk met de mogelijkheden binnen dit bestemmingsplan met de aangegeven drempelwaarden kan worden geconcludeerd dat sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau. Zo kent het plangebied een aanzienlijk kleinere oppervlakte en voorziet het plan in maximaal 84 woningen, terwijl pas bij 2000 woningen of meer sprake is van een m.e.r.- beoordelingsplicht. Verder blijkt uit de volgende paragrafen in dit hoofdstuk dat dit plan geen significant nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Raalte Kern, Doumaterrein

27

4.2

Archeologie

Wettelijk kader Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet bundelt meerdere wetten en regelingen op gebied van behoud en beheer van cultureel erfgoed, waaronder de Monumentenwet 1998. Het deel van de Monumentenwet dat betrekking heeft op de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet welke naar verwachting in 2023 in werking treedt. Tot die tijd valt dit onderdeel binnen de overgangsregeling van de Erfgoedwet. Hierin staat dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening dient te worden gehouden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten. Toetsing In opdracht van Royal HaskoningDHV heeft ADC ArcheoProjecten in maart 2021 bureauonderzoek uitgevoerd naar de (mogelijke) aanwezigheid van archeologische waarden op de locatie. Op basis van het onderzoek wordt geadviseerd om een inventariserend veldonderzoek uit te voeren door middel van een verkennend booronderzoek. Hiermee kan de in het kader van het bureauonderzoek opgestelde gespecificeerde verwachting aangevuld en getoetst worden. Het bureauonderzoek is als Bijlage 11 bij deze toelichting gevoegd. Verkennend booronderzoek Het verkennend booronderzoek kan, gelet op de bestaande bebouwing, nog niet plaatsvinden. Tijdens de sloop zal, naast bodemonderzoek en explosievenonderzoek, het verkennend booronderzoek worden verricht.

Conclusie Het verkennend booronderzoek moet bezien worden in combinatie met de vervolgonderzoeken op basis van onder meer ecologie, conventionele explosieven en bodem. Deze kunnen pas worden uitgevoerd bij sloop van de gebouwen en opschoning van het terrein. Overall kan worden gesteld dat archeologie geen belemmering vormt voor de juridische en financiële uitvoerbaarheid van het plan. Het booronderzoek dient volgens protocol te worden uitgevoerd.

4.3

Bodem

Wettelijk kader/inleiding In verband met de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dient onderzoek verricht te worden naar de (te verwachten) bodemkwaliteit in het plangebied door het raadplegen van beschikbare bodemgegevens. Een nieuwe bestemming mag pas worden toegekend als is aangetoond dat de bodem geschikt is (of geschikt te maken is) voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Daar waar sprake is van consoliderend bestemmen van bestaande situaties kan een diepgaand inzicht in de bodemsituatie vooraf achterwege blijven, tenzij een redelijk vermoeden moet bestaan van een saneringssituatie. Bij bouwactiviteiten is ook in het kader van de omgevingsvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem benodigd. Het bouwen is alleen toelaatbaar als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere nieuwe bouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. De bodemonderzoeken voor eventuele nieuwe (vervangende) bouwactiviteiten mogen niet te oud zijn en moeten een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Indien aan die voorwaarden niet kan worden voldaan, dient aanvullend onderzoek plaats te vinden.

Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken, of dient de omgevingsvergunning te worden geweigerd. Toetsing In 2019 is door Lycens een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied. Het volledige rapport is als Bijlage 6 bij deze toelichting gevoegd. Op basis van het onderzoek kan het volgende worden aangegeven.

Raalte Kern, Doumaterrein

28

In het onderzoek is de algemene kwaliteit van de bodem vastgesteld, alsmede de bodemkwaliteit ter plaatse van een aantal verdachte deellocaties, waaronder voormalige brandstoftanks en spuiterij. Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van de verdachte locaties hooguit licht verhoogde gehalten in de grond en/of concentraties in het grondwater worden gemeten. De kwaliteit van de grond ter plaatse van de spuiterij dient na verwijdering van de verharding nog vastgesteld te worden. Nabij een van de voormalige bedrijfspanden is een sterke verontreiniging met minerale olie en daarnaast verhoogde gehalten aan zware metalen en PAK aangetoond. Op het overige terreindeel worden plaatselijk (zeer) licht verhoogde gehalten gemeten. Plaatselijk zijn zeer licht verhoogde gehalten aan asbest gemeten in de grond. De aanwezige verontreiniging met minerale olie, zware metalen en PAK met een omvang van circa 600 m³ dient gesaneerd te worden om de bodem ter plekke geschikt te maken voor het beoogde gebruik. Hiervoor dient een saneringsplan opgesteld te worden. Indien ter plaatse van de spuiterij eveneens sterk verhoogde gehalten in de grond worden gemeten, kan sanering van deze verontreiniging opgenomen worden in hetzelfde saneringsplan. Nader onderzoek Door Lycens is een nader bodemonderzoek uitgevoerd binnen het plangebied. Het nader bodemonderzoek is als Bijlage 7 bij deze toelichting gevoegd.

Aanleiding voor het onderzoek vormt de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten op het terrein, de geplande omgevingsvergunning en bestemmingsplanwijziging en de eerdere beoordeling van het verkennend bodemonderzoek door de Omgevingsdienst IJsselland. Gezien de vele aanwezige verharding en de nog in uitvoering zijnde bedrijfsactiviteiten is geadviseerd het asbestonderzoek en de benodigde eindsituatie bodemonderzoek uit te voeren als de bedrijfsactiviteiten daadwerkelijk zijn gestaakt en de vloeren en verhardingen zijn verwijderd. Doel van het onderhavig onderzoek is het bepalen van de bodemkwaliteit ter plaatse van twee eerder aangetoonde verontreinigingen en daarmee mogelijke verontreinigingen in grond en grondwater te signaleren welke consequenties kunnen hebben voor de geplande herontwikkeling van het terrein. Op grond van de beschikbare gegevens kan het volgende worden geconcludeerd. Resultaten grond Chemisch-analytisch zijn ter plaatse van de eerder aangetoonde zware metalen verontreiniging over het algemeen licht verhoogde gehalten aan zware metalen aangetoond. Enkel ter plaatse van boring 2002 is in de bovengrond een matig verhoogd gehalte aan lood aangetoond. Tijdens onderhavig onderzoek zijn geen sterk verhoogde gehalten aan zware metalen aangetoond. Het verschil tussen de resultaten van onderhavig onderzoek en het in 2019 door Lycens B.V.