Aangepast Beleid Erven in beweging, Raalte geeft Ruimte

wordt geregeld dat de gesloopte gebouwen niet kunnen worden teruggebouwd. Vóór registratie in de sloopbank wordt beoordeeld of een wijziging naar de bestemming Wonen mogelijk is, gelet op omliggende bedrijven (bijv. agrarische bedrijven). Zo werkt de sloopbank (procedure) • Registratie in de sloopbank kan 6 maanden voor - tot 6 maanden na sloop worden aangevraagd. • Indien registratie voorafgaand aan de sloop plaatsvindt, dan wordt in het sloopbewijs bepaald dat binnen 6 maanden na registratie wordt gesloopt. Wordt niet tijdig gesloopt, dan vervalt registratie in de sloopbank. • De bestemming van de slooplocatie wordt (zo nodig) gewijzigd in de bestemming Wonen. Indien van toepassing wordt ter overbrugging van de periode tot bestemmingswijziging een overeenkomst gesloten waarin de volgende afspraken worden gemaakt: o Eigenaar stemt in met wijziging naar de bestemming Wonen; o De gemeente draagt zorg voor de bestemmingswijziging naar Wonen; o Eigenaar verklaart (indien van toepassing) geen gebruik te maken van eventuele bouwmogelijkheden voor bijgebouwen/bedrijfsgebouwen die het bestemmingsplan bevat. Dit geldt ook voor eventuele rechtsopvolgers.

• •

Door de bestemming te wijzigen wordt geregeld dat de gesloopte gebouwen niet kunnen worden teruggebouwd. Er wordt ter overbrugging een overeenkomst gesloten om te voorkomen dat voor elke afzonderlijke registratie in de sloopbank een bestemmingswijziging nodig is om bouwmogelijkheden na sloop ‘weg te bestemmen’. Efficiënter is dit 1x per jaar te doen voor meerdere erven. Gesloopte gebouwen zijn gedurende 5 jaar na registratie in te zetten in een ontwikkeltraject waar sloop vereist is (zoals schuur voor schuur- plannen, of Rood voor Rood). Na 5 jaar vervalt de registratie. Bij het inzetten van het sloopbewijs geldt in beginsel het beleid zoals dat gold op het moment van sloop van de gebouwen.

10 Met als reden dat mestkelders opgeruimd moeten worden in het kader van de ontwikkeling en dat is zeer kostbaar.

23

• •

• •

•

De sloopbank is ‘slechts’ een hulpmiddel. Dit betekent dat een registratie in de sloopbank geen recht geeft op bijvoorbeeld een Rood voor Rood woning. De registratie staat voor een X aantal m2 gesloopte gebouwen. Het is aan de eigenaar van het gesloopte om dit in te brengen in een ontwikkeling waar sloopcompensatie vereist is, zoals Rood voor Rood of Schuur voor Schuur. De voorwaarden in die regelingen bepalen of inzet van gesloopte schuren in een specifieke situatie mogelijk zijn. Om zekerheid te bieden aan eigenaren die vooruitlopend op een concrete ontwikkeling tot sloop overgaan, passen we het gemeentelijk beleid toe zoals dat gold op het moment van sloop. Uitzondering: het kan zijn dat beleid van hogere overheden (bijv. provincie) ons in de toekomst dwingt hier van af te wijken. Nadat gebouwen / een sloopbewijs in een ontwikkeltraject zijn ingezet, vervalt de registratie in de sloopbank. In de sloopbank wordt vastgelegd voor welke ontwikkeling de gesloopte gebouwen zijn ingezet. Het is mogelijk een deel van de in de sloopbank geregistreerde Schuur voor Schuur m2 van één erf in te zetten voor ontwikkeling A en een deel voor ontwikkeling B. Bebouwing van één erf kan over maximaal 2 ontwikkeltrajecten worden verdeeld.

Voor rood voor rood sloopmeters is het niet mogelijk om te verdelen over meerdere ruimtelijke ontwikkelingen, omdat daar de voorwaarde geldt dat alle bebouwing op een erf moet verdwijnen en voor één ontwikkeling ingezet moet worden. Bovendien moet het agrarisch bedrijf op de slooplocatie beëindigd zijn/ worden.

We stellen deze voorwaarde om ‘opknippen in kleine stukjes’ te voorkomen en het werkbaar te houden. Ervaringen in andere gemeenten wijzen uit dat de kwaliteitswinst anders te beperkt is. Let op: het Rood voor Rood beleid stelt de voorwaarde dat alle landschapontsierende stallen op een erf worden ingezet voor Rood voor Rood. Het gedeeltelijk inzetten van op een erf gesloopte gebouwen voor bijvoorbeeld Schuur voor Schuur kan betekenen dat deelname aan Rood voor Rood onmogelijk wordt. Het sloopbewijs is overdraagbaar/verhandelbaar. Overdracht wordt gemeld aan de gemeente.

Voor wijziging van de tenaamstelling in de sloopbank is een ondertekend document (overeenkomst of brief) nodig met de handtekening van de oude en nieuwe ‘eigenaar’. Eigenaren die sloopm2 laten registreren en initiatiefnemers die op zoek zijn naar sloopm2 in de sloopbank gaan er mee akkoord dat hun contactgegevens door de gemeente beschikbaar worden gesteld aan partijen die op zoek zijn naar m2 voor een ontwikkeltraject.

Dit maakt het mogelijk vraag en aanbod met elkaar te verbinden. De gemeente gaat zorgvuldig met deze informatie om. Het is aan eigenaren en initiatiefnemers zelf om overeenstemming te bereiken met de kopende of verkopende partij en over de bijbehorende voorwaarden waaronder sloopm2 worden ingezet in een ontwikkeltraject.

De gemeente kan mensen met elkaar in contact brengen, maar neemt geen deel aan afspraken/onderhandelingen tussen eigenaren. Overgangsregeling • Gebouwen die 1 jaar voor vaststelling van dit beleid zijn gesloopt en aan de overige voorwaarden voldoen kunnen alsnog in de sloopbank worden opgenomen.

24

Bijlage 2: Schuur voor schuur-regeling (toelichtende teksten cursief) Reikwijdte • Deze regeling vormt een aanvulling op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestemmingsplan Buitengebied. Als een ontwikkeling op basis van het bestemmingsplan niet mogelijk is, wordt bekeken of het plan d.m.v. schuur-voor-schuur mogelijk te maken is. • De regeling is toepasbaar voor zowel bijgebouwen bij woningen als voor nieuwe of bestaande nietagrarische bedrijven (mits ruimtelijk passend in het buitengebied en op de betreffende locatie). • Deze regeling is niet van toepassing op de bouw van extra woningen. Hiervoor blijft de Rood voor Rood regeling gelden. De regeling is wel te combineren met Rood voor Rood en het is mogelijk met schuur voor schuur een diezelfde Rood voor Rood woning uit te breiden. Voorwaarden

Deze voorwaarden beschrijven met name hoeveel moet worden gesloopt om extra bouwmogelijkheden te verkrijgen. Deze voorwaarden beschrijven niet voor welke functie/activiteit de gebouwen mogen worden gebruikt. De vraag of een nieuwe vorm van bedrijvigheid of de uitbreiding van een niet-agrarisch bedrijf passend is in het buitengebied - of op een specifieke locatie mogelijk is - bekijken we per situatie. Voor de beoordeling daarvan is de regeling voor neven- en vervolgfuncties in het bestemmingsplan Buitengebied en hoofdstuk 3.6 van dit beleid leidend. 1.

In ruil voor de mogelijkheid om extra bebouwing te kunnen realiseren, moet op het erf waar gebouwd wordt, of elders in het buitengebied, een veelvoud aan schuren worden gesloopt. Hierbij geldt de volgende sloopverhouding: Oppervlakte extra11 te bouwen Tot 100 m² 101 m² - 500 m²

Bouw / sloopverhouding 1:1 1:2

Rekenvoorbeeld 100m2 extra bouwen = 100m2 slopen 300m2 extra bouwen = 500m2 slopen

(100m2 = 100m2 sloop 200m2 = 400m2 sloop Totaal: 500m2) 501 m² en meer

1:3

700m2 extra bouwen = 1500m2 slopen

(100m2 = 100m2 sloop 400m2 = 800m2 sloop 200m2 = 600m2 sloop Totaal: 1500m2) Dit is een gestaffelde berekening waarbij over de eerste 100m2 hetzelfde oppervlak moet worden gesloopt. Voor het oppervlak daarboven geldt een hogere bouw-sloopverhouding van 1:2 of 1:3. 2.

3. 4.

Eventueel aanwezige kelders of verdiepingen in schuren tellen niet als extra oppervlakte. Mestkelders buiten het schuuroppervlak tellen voor 50% mee. Mest- en torensilo’s tellen, vanuit het oorspronkelijke Rood voor Rood beleid voor 100% mee. Indien sprake is van sloop van kassen dan worden bovenstaande verhoudingen met een factor 5 vermenigvuldigd (1:5, 1:10 en 1:15) Voor zgn. veldschuren (schuren die geen onderdeel van een erf zijn) geldt dat deze 1:1 op een erf mogen worden herbouwd.

De gedachte achter deze uitzondering is dat met de sloop van een veldschuur al een aanzienlijke kwaliteitsverbetering wordt bereikt. 5.

Sloop- en bouwlocaties bevinden zich in het buitengebied van de gemeente Raalte. Bouwlocaties kunnen zich eventueel ook in stedelijk gebied bevinden.

Indien buurgemeenten een vergelijkbaar beleid invoeren dan staan wij open voor gemeentegrensoverschrijdende projecten. 6.

Bouwen is alleen mogelijk op een bestaand erf.

11 Met ‘extra’ wordt bedoeld: aanvullend op wat op grond van het geldende bestemmingsplan al toegestaan is

aan (bij)gebouwen.

25

7.

Sloop van een deel van de bebouwing op het erf is mogelijk, mits de situering van de te slopen gebouwen dusdanig is dat kwaliteitswinst wordt geboekt. Daarbij geldt de voorwaarde dat asbest op schuren die in stand blijven gesaneerd wordt.

Wordt bijvoorbeeld een gebouw midden op een erf gesloopt en worden omliggende ontsierende schuren in stand gelaten, dan kan dat een reden zijn om geen medewerking te verlenen. Er ontstaat dan immers geen wezenlijke kwaliteitswinst voor de omgeving. 8. 9.

Schuren moeten in het geheel worden ingezet in de schuur voor schuur-regeling. Alleen schuren die legaal zijn opgericht en welke daadwerkelijk aanwezig zijn (uitzondering: in de sloopbank geregistreerde m2), komen in aanmerking voor deelname aan de schuur voor schuurregeling. 10. Inzet van sloopm2 uit de sloopbank is mogelijk. 11. Monumenten, karakteristieke gebouwen of schuren met een cultuurhistorische waarde komen niet in aanmerking voor deelname aan de schuur voor schuur-regeling.

Bij twijfel over de cultuurhistorische waarde van een gebouw kan het Oversticht om advies worden gevraagd. 12. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie, zodat gesloopte bebouwing niet kan worden herbouwd.

Dit betekent in de meeste situaties een wijziging naar de bestemming Wonen. Het is ook mogelijk gebruik te maken van de schuur voor schuur regeling met behoud van de agrarische bestemming, mits de ruimtelijke kwaliteit op het erf voldoende verbeterd wordt. Het agrarische bedrijf wordt dan wel op slot gezet: op die manier zijn er geen mogelijkheden meer om in de toekomst nieuwe gebouwen op te richten. De sloopmeters hiervan kunnen alleen gebruikt worden voor de schuur voor schuur regeling. 13. Als ten behoeve van een niet-agrarisch bedrijf wordt gebouwd, dan geldt het bestaande oppervlak aan gebouwen op het erf waar wordt gebouwd in beginsel als maximum (zie hoofdstuk 3.6). 14. Voor bijgebouwen bij woningen geldt in beginsel geen maximum aan extra bebouwing die met deze regeling op een erf kan worden gerealiseerd.

Dit betekent niet dat overal ongelimiteerd kan worden gebouwd. Per situatie wordt bekeken welke omvang aan bebouwing passend is. Dit is maatwerk per locatie, waarbij onder meer wordt gekeken naar wat het landschap ter plaatse aankan. 15. Voor de bouwlocatie wordt een erfinrichtingsplan ingediend waaruit blijkt dat de nieuwe bebouwing logisch gesitueerd is en goed in het landschap is ingepast met in het landschap passende beplanting.

Dit vereist maatwerk en goed overleg tussen gemeente, initiatiefnemer en eventuele buren. De ervenconsulent van het Oversticht kan hierbij een adviserende rol hebben. Sloop ten behoeve van vergroten woning 16. Het is mogelijk de maximale omvang van een woning in het buitengebied te vergroten van 750m3 tot maximaal 1000m3. 17. Voor elke m3 boven de 750m3 wordt 4m2 schuur gesloopt. 18. De overige voorwaarden van de schuur voor schuur-regeling gelden onverkort.

26

Bijlage 3: Rood voor Rood aanpassingen (toelichtende teksten cursief) De Rood voor Rood regeling wordt op de volgende punten versoepelt: 1. De voorwaarde dat de compensatiewoning op een slooplocatie moet worden gebouwd komt te vervallen. De sloopcompensatie is dan minimaal 1.000m2.

Dat betekent niet dat RvR-woningen overal gerealiseerd kunnen worden. Alleen locaties die aansluiten op bestaande bebouwing komen in aanmerking. Hiermee worden locaties op een bestaand erf in het buitengebied, lintbebouwing of locaties in- of aansluitend aan dorpen bedoeld. De beoordeling of een beoogde locatie passend is, is altijd maatwerk. Zo leent niet elke perceel dat grenst aan een dorp zich voor het toevoegen van bebouwing en zijn sommige open ruimten in de dorpen of in een lintbebouwing juist waardevol om te behouden. In goed overleg tussen gemeente en initiatiefnemer wordt bekeken wat passend is. 2.

Indien op een andere locatie wordt gebouwd dan op de slooplocatie(s) dan geldt dat minimaal 1000m2 aan landschapontsierende gebouwen worden gesloopt.

Normaal gesproken geldt een minimale sloopeis van 850m2 om voor één compensatiewoning in aanmerking te komen. Het wordt redelijk geacht de lat hoger te leggen bij bouw op een andere locatie omdat dan locaties in aanmerking komen die beter aansluiten bij de behoefte uit de markt. Dat betekent dat de RvR-woning in potentie ook een hogere waarde vertegenwoordigt en dus meer kan worden gesloopt met de opbrengst. 3.

4. 5.

Indien op een locatie alleen gesloopt wordt dan hoeft voor die locatie niet langer een erfinrichtingsplan te worden ingediend. De bestemming van de slooplocatie wordt waar nodig gewijzigd in de bestemming Wonen. Inzet van sloopm2 uit de sloopbank is mogelijk. Het realiseren van andere typen woningen dan de (nu gebruikelijke) vrijstaande woningen is mogelijk, indien die in een behoefte voorzien en mits deze passen in het gemeentelijk woonbeleid (kwantitatief en kwalitatief).

Te denken valt aan vormen met meerdere generaties op één erf, knooperven, kleinere wooneenheden in één gebouw of een tweede bedrijfswoning indien die op grond van de eisen die het bestemmingsplan Buitengebied stelt niet mogelijk is. Wij leggen op dit moment niet vast aan welke regels (bijv. sloopverhoudingen) dergelijke afwijkende woonvormen moet voldoen. We laten ons verrassen door initiatieven en zoeken in de geest van het RvR beleid met de initiatiefnemer naar een goede balans tussen ontwikkelruimte en kwaliteitswinst. 6.

De strikte voorwaarde dat alle (voormalige) bedrijfsgebouwen gesloopt moeten worden komt te vervallen om maatwerk mogelijk te maken. Sloop van alle landschapontsierende gebouwen op een erf blijft het uitgangspunt. De bestemming van de slooplocatie wordt waar nodig gewijzigd in de bestemming Wonen.

In uitzonderlijke gevallen is het mogelijk meer dan 150m2 of 250m2 aan bijgebouwen te laten staan ten behoeve van hobbymatige of kleinschalige bedrijfsactiviteiten. In die situatie wordt wel beoordeeld of in het RvR traject waarin de slooplocatie wordt ingezet voldoende kwaliteitswinst wordt bereikt. Voorwaarde is dat de resterende gebouwen niet later voor een ander ontwikkeltraject worden ingezet. Geadviseerd wordt eventueel resterende gebouwen asbestvrij te maken. In deze situatie is een erfinrichtingsplan waaruit blijkt dat het erf goed landschappelijk wordt ingepast vereist. Zie verder paragraaf 3.3. 7. 8.7. De voorwaarde dat taxaties van herbouwwaarde, sloopoffertes etc. ingediend moeten worden vervalt.

Deze voorwaarde had als doel om te beoordelen of ontwikkelruimte in balans is met de investeringen in ruimtelijke kwaliteit. Deze voorwaarde is in 2012 bij RvR projecten met 1 woning al vervallen. Wij laten deze voorwaarde nu in het algemeen vervallen (uitzondering punt 10). Sloop van ontsierende bebouwing in combinatie met een goede inrichting van sloop- en bouwlocatie(s) levert voldoende kwaliteitswinst op. Wij hebben voldoende ervaring met deze regeling opgebouwd om zonder financiële berekeningen te bepalen of ontwikkelruimte en kwaliteitswinst in evenwicht zijn. 9.8. Bij sloop van 2000m2 of meer aan landschapontsierende gebouwen kunnen twee RvR-woningen worden gerealiseerd.

Het vervallen van de financiële berekening (punt 7) brengt met zich mee dat niet meer op basis van een berekening kan worden geconcludeerd of een tweede woning nodig is om sloopkosten en overige kosten te dekken. In het bestaande beleid gold al dat een veelvoud van 850m2 nodig was om voor een tweede (of derde) woning in aanmerking te komen. Dit was geen vanzelfsprekendheid, maar kon alleen

27

als dit ook nodig was om de kosten te dekken. Nu de mogelijkheid om dat te beoordelen vervalt, nemen wij een oppervlakte op waarbij een tweede woning in beeld komt. Vanwege schaalvoordelen die optreden bij sloop van een groter oppervlak vinden wij het redelijk dit op 2000m2 vast te stellen in plaats van 1700m2 (2x850m2). 10.9. Bij bouwplannen van meer dan twee compensatiekavels moet er door een financiële onderbouwing aangetoond worden dat meer dan twee compensatiekavels noodzakelijk is om de sloop te bekostigen. Er wordt dus niet automatisch meegewerkt aan meer dan twee compensatiekavels als er een grotere oppervlakte dan 2.000m2 wordt gesloopt. 5.000m2 slopen betekent dus niet automatisch 5 compensatiekavels. Bijlage 4: Samenstelling werkgroep Vrijkomende Agrarische Bebouwing De volgende organisaties/personen12 hebben deelgenomen aan de werkgroep: LTO Salland: Coen Bosch Gemeente Olst-Wijhe: Alfons Ganzevles en Sandra Scheggetman Flynth adviseurs en accountants: Jan Hollewand Gemeente Raalte: Robert Voeten en Vincent Breen Hoogeboom Raalte: Gert Hoogeboom De Kabath Vastgoedbescherming: Rijn Platteel Gebiedscoördinator: Gerrit Slagman Countus accountants en adviseurs: Lambert Schuldink Gemeente Hof van Twente: Frans Nije Bijvank Olden Makelaars: André Olden Sprengenberg Vastgoed: Hans Westenenk Provincie Overijssel: Rini Bulterman

12 Niet elke persoon/organisatie is elke bijeenkomst aanwezig geweest.

28

Bijlage 5: Impressie bijeenkomst eigenaren/inwoners 11 mei 2017

29

30