6. Toelichting bijlage 1, Ruimtelijk kwaliteitsplan
Tekst van het document
ruimtelijk kwaliteitsplan Boetelerveldweg 3 Mariënheem
COLOFON
Door:
dé Erfontwikkelaar b.v. Radewijkerweg 9 7791 RJ Radewijk
Telefoonnummer
06 24 88 38 28
herbert@erfontwikkelaar.nl
Internet
www.erfontwikkelaar.nl
Project
1712
Auteur
H. Oldehinkel
Datum laatst gewijzigd
4 maart 2021
Bestandsnaam
1712-RKP-002.indd
Aantal pagina’s
11
Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en/of dé Erfontwikkelaar b.v.
INHOUDSOPGAVE 1 INTRODUCTIE
1
1.1.
aanleiding
1
2 VIGEREND BELEID
5
2.1.
5
lop salland
3 B ESTA AN DE SIT UAT I E
6
3.1.
6
beeldkwaliteit
4 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING
7
4.1.
ruimtelijk onderbouwing
7
4.2.
kwaliteitsimpuls groene omgeving
18
1 INT RODUCT IE 1.1.
AANLEIDING
dé Erfontwikkelaar is gevraagd een visie te geven op de inrichting als
ten worden. Aangezien de slooplocatie hier geen ruimte voor biedt
Ten grondslag van dit Ruimtelijk kwaliteitsplan ligt de omgevingsvisie
onderdeel van een rood voor rood aan de Boetelerweg 3 te Marien-
is gekozen om op twee andere locaties deze woningen in te passen.
Overijssel en het LandschapsOntwikkelingsPlan Raalte. Naast het
heem (nr. 1 op onderstaande kaart).
beleid zijn ook de wensen en de randvoorwaarden van opdrachtgeEén locatie is aan de Jongstraat (2) op korte afstand van de slooplo-
Momenteel staat er op deze locatie een intensieve veehouderij. De
catie. De andere woning wordt elders binnen de gemeente Raalte
varkenshouderij wordt middels de saneringsregeling gestaakt. Ter
geralsieerd en vormt geen onderdeel van dit Ruimtelijk kwaltieits-
plekke wordt ca. 3800 m2 landschapsontsierende varkensstallen
plan.
ver verwerkt in een plan.
gesloopt. Als compensatie zullen 2 compensatiewoningen gerealiseerd moe-
1
1
2
slooplocatie en beoogde locatie compensatiekavels
te slopen stallen
te slopen stallen bestaande woning behouden
2
locatie Boetelerweg 3 te Marienheem
3
beoogde locatie de Jongstraat
2 VIGEREND BELEID
Het landschapsbeleid is gericht op het behouden en versterken van
•
Blokvormige verkaveling;
de karakteristieken. De afbeelding hiernaast wordt een gewenst
•
Rationele bosblokken en heiderelicten (bijvoorbeeld het Boe-
2.1.
toekomstbeeld geschetst van het landschap van de dekzandvlaktes.
LOP SALLAND
telerveld).
De twee projectgebieden vallen binnen het landschapsontwikkelingsplan in het deelgebied: ‘Dekzandvlakte’. De gekozen indeling in
Karakteristiek van het landschap:
Kader bij het toetsen van een erftransformatie:
deelgebieden is enerzijds ontleend aan de ontginningsgeschiedenis
•
Open ruimtes omsloten door rechte wegen;
•
•
Erven met rationele opzet gekoppeld aan wegen;
passende beplantingsvormen, erfindeling en begrenzing en
•
Bebouwing gericht op weg;
sortimentskeuze;
•
Weg- en erfbeplantingen zijn belangrijkste ruimtevormende
van het gebied. Anderzijds is hierbij rekening gehouden met de beleving en het gebruik van het gebied.
VISIE OP HET DEELGEBIED:
•
Dit gebied vormt de oorspronkelijke overgang van het oude naar
•
Herstel van de relatie tussen erf en landschap door middel van
Handhaving of herstel van het onderscheid tussen voor- en
elementen;
achterzijde van de oorspronkelijke boerderij. Herstel van de
Doorgaande structuren (weg/kanaal) passen zich aan omgeving
siertuin en/of moestuin aan de voorzijde van de boerderij;
aan, variatie open/gesloten
•
Optimaal gebruik van de bekende oude indeling en inrichting.
Erfbeplantingen langs lanen zijn rationeel en kennen heldere
Handhaven, herstellen en benutten van de oude elementen:
onder sterke invloed stond van kwel uit de Sallandse heuvelrug. Het
overgang van erf naar landschap (door middel van bijvoorbeeld
zowel de gebouwde elementen als de waardevolle bomen,
gebied is in de 20e eeuw ontgonnen wat heeft geresulteerd in een
een haag);
struiken en tuinplanten;
het jonge dekzandlandschap. Het is een oud dekzandlandschap dat
•
•
uitgesproken ontginningslandschap.Het ruimtelijk beeld van het
Onderscheid oude en jonge erven. In het kampen- en essenlandschap samenspel met het landschap: losse opbouw met
gebied wordt voornamelijk bepaald door de karakteristieke lanen
open begrenzing. In veldontginningen strakke ordening van
langs de wegen en de aanwezigheid van de landbouw. Er wordt
de bebouwing en beplanting, gesloten beplantingen op de
ingezet op het versterken van het lanenstelsel. Doorgaande structu-
erfgrenzen.
ren zoals het Overijssels Kanaal en de (doorgaande) wegen passen zich aan deze karakteristiek aan: laanbeplanting past hierin. Op de
De Rood voor Rood regeling biedt de mogelijkheid om landschap-
hogere gronden zijn in het verleden essencomplexen en kampen
sontsierende stallen te slopen in ruil voor het bouwen van twee
(eenmansesssen) ontstaan. Ten oosten van Raalte en rondom Hee-
woningen. Doel van deze regeling is de ruimtelijke kwaliteit op het
ten komen deze escomplexen veelvuldig voor. Door het verdwijnen
platteland te verbeteren. In de plannen die worden opgesteld moet
van randbeplanting rondom de essen zijn de complexen minder
dan ook beschreven worden op welke wijze de ruimtelijke kwaliteit
herkenbaar geworden.
wordt verbeterd. Binnen deze erftransformatie worden twee compensatiewoningen gerealiseerd.
4
schematische weergeve dekzandvlakte
3 B ESTA AN DE SIT U AT I E 3.1.
BEELDKWALITEIT
Het erf aan de Boetelerweg is halverwege de 20e eeuw ontstaan. Het bestond uit een bedrijfswoning, en enkele varkensstallen. Eigenaar en initiatiefnemer wil het bedrijf staken en daarbij alle stallen slopen. Het erf ligt grotendeels verscholen in het groen. Het gebied rondom kenmerkt zich door een bepaalde diversiteit in functies. Ten noorden van het erf is een bestaand agrarisch bedrijf (ontsloten vanaf de Raamsweg) en een minicamping, ten oosten van het erf een manege en een agrarisch bedrijf. Deze verschillende functies hebben een impact op de omgeving. Het gebied kan gezien worden als een stedelijk overgangsgebied waar wonen, werken en recreeeren samengaan. Het is echter vanuit landschappelijk oogpunt niet wenselijk om op deze locatie drie woningen toe te voegen. De woningen zouden te dicht op elkaar gepositioneerd moeten worden en komen daarbij dicht op de noordelijk gelgen varkensstal/agrarisch bouwvlak. In dat kader is er gezocht naar alternatieve locatie die in eigendom zijn van initiatiefnemer. De landschappelijke uitgangpunten zijn daarbij van belang. De bebouwing moet aanluiten op de gebiedskenmerken en geen opvallende verschijning in het landschapvormen. Zoals eerder afgebeeld zijn er twee geschikte locaties gevonden waar aan word gesloten op de omgeving. De ruimtelijke kwaliteit wordt hiermee versterkt en het landschappelijk raamwerk aangevuld.
5
locatie de Jongstraat
4 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING
4.1.
RUIMTELIJK ONDERBOUWING
bouw. De verschijning wordt getoetst aan de welstandnota.
Op de volgende pagina staat de landschappelijke inpassing van het
Tesamen met de bestaande erven aan de zuidzijde vormt het een
erf. De kwaliteitsimpuls groene omgeving is tevens van toepassing.
lint in het landschap. Middels passende beplantingen in de vorm van
Deze wordt op pagina 11 toegelicht.
bomen en geschoren hagen wordt het landschappelijk ingepast.
sloop van in totaal 3800 m2 landschapsontsierende bebou-
Het erf na sloop van de stallen Boetelerweg 3:
Het erf wordt ontsloten middels één inrit. Op het erf is ruimte om te
wing;
Na sloop van de landschapsontsierende bebouwing, en het oprui-
keren en te parkeren. De keuze voor de verharding moet in afstem-
•
opheffen intensieve veehouderij;
men van de verharding ontstaat ruimte dat op een passende wijze
ming gemaakt worden met de materialisering van de architectuur.
•
nieuw bijgebouw op het bestaande erf
moet worden ingevuld. Op het erf zal een nieuw bijgebouw worden
Verharding moet in een gedekte kleurstelling sober toegepast wor-
•
één compensatiewoningen aan de Jongstraat.
gebouwd dat voor prive doeleinden wordt gebruikt. Het is kenmer-
den. Schuttingen en hoge opgaande exoten moeten in het buitenge-
•
één compensatiewoning elders binnen de gemeente Raalte
kend in dit type landschap om de erven niet geheel af te sluiten met
bied voorkomen worden.
Uitgangspunten initiatiefnemer: •
groen. De bestaande brede houtsingel ten westen van het erf blijft Uitgangspunten gemeente:
behouden en vormt een belangrijke strucutuur in het landschap.
•
sloop van alle landschapsontsierende bebouwing op het per-
Op de plek waar de stallen staan wordt gras ingezaaid en gebruikt
ceel;
als weiland. Enkele bomen op het erf geven enige groene massa. De
de ruimtelijke kwaliteit moet op het erf toenemen, de compen-
ontsluiting blijft op dezelfde plek als voorheen.
•
satiewoning moet passen in de omgeving; •
enkel gebruik streekeigen beplanting;
Groenstructuur en inrichting erf de Jongstraat ong.
•
aansluiten op de gebiedskenmerken van de dekzandvlakte zoals
De gekozen lcoatie aan de Jongstraat sluit aan op een bestaande
is omschreven in het landschapsontwikkellingsplan.
lintbebouwing van woningen. Dit lint kan verlengd worden zonder dat het landschap aantast wordt.
Uitgangspunten provincie: •
•
het erf moet aansluiten op de gebiedskenmerken (jong- heide
De erven in dit landschap zijn over het algemeen half open en al
en broekontginningslandschap) volgens de Omgevingsvisie
dan niet voorzien van enkele grote bomen. Langs de Jongstraat
Overijssel;
staat enige wegbeplanting en er komen op de grens van de percelen
de ontwikkeling is mogelijk mits er een Kwaliteitsimpuls Groene
houtsingels voor. Vanuit het landschapsontwikkelingsplan is het
Omgeving wordt voorzien in de vorm van sloop van minimaal
gewenst om structuren versterken. Met groene elementen wordt
850 m2;
de ballans tussen bebouwing en landschap weer hersteld. Hier wordt uitvoering aan gegeven door de bomenrij aan de noordzijde te versterken. Het nieuwe erf zal hierdoor onderdeel worden van de bestaande groenstructuur.
6
Het ‘nieuwe erf’ zal bestaan uit een landelijke woning met bijge-
bestand
1. Bestaande woning
1712
project
Legenda
door
datum
3. Te slopen landschapsontsierende schuren (totaal ca. 3800 m2)
27 nov. 2020
2. NIeuw te bouwen schuur
4
9. Aanplant Hollandse Linde 10. Bestaande beukenhaag behouden
3 3
8
9 2 7 9 3
1 6 10 3 5
7
schaal versie
Erfinrichtingsplan Boetelerweg 4 Mariënheem
8. Aanplant Wilde haag van Meidoorn/Sleedoorn en Wilde Liguster
3
a3
7. Mooie overstaanders uit erfbosje vrijzetten (onderbeplanting verwijderen)
formaat
6. Bestaande fruitbomen houden
1 (3)
5. Bestaande beuken behouden
tekeningno
4. Bestaande houtsingel behouden
bestand
1. Bijgebouw
1712
project
Legenda
a3
schaal versie
door
formaat
5. Aanplant rij Ruwe Berk
1 (3)
4. Bestaande Elzensingel versterken
tekeningno
datum
3. Nieuwe inrit
16 nov. 2020
2. Compensatiewoning
6. Aanplant Esdoornhaag
do
or
kij
kb
eh
ou
de
n
5
1
6 2 3
8
laat je erf groeien!
Erfinrichtingsplan de Jongstraat naast 16 Mariënheem
4
inspiratie erf
9
het sociaal en economisch vitaal houden van het buitengebied.
4.2. KWALITEITSIMPULS GROENE OMGEVING
Schaal en impact op de omgeving
Met de kwaliteitsimpuls Groene Omgeving biedt de provincie
clusters bebouwing. Het bebouwde oppervlakte neemt per saldo
Overijssel beleidsruimte aan gemeenten voor ontwikkelingen
af. De schaal van de ontwikkeling is klein, mede door de positi-
in de groene ruimte. Nieuwe ontwikkelingen moeten mogelijk
onering van de nieuwe woningen en het landschappelijk goed
zijn onder voorwaarde dat ze bijdragen aan de kwaliteit van de
inpassen van de drie locaties.
De activiteiten zullen plaatsvinden aansluitend op bestaande
leefomgeving. In het buitengebied is ruimte voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen mits die gelijk opgaan
Eigen belang en maatschappelijk belang
met verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit.
Er is deels sprake van een eigen belang. Daarnaast is er een
Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming
maatschappelijk belang. Een intensieve veehouderij locatie
vooral in te zetten op het verbinden van bestaande gebiedskwa-
relatief dicht op het natura 2000 gebied Boetelerveld wordt
liteiten en nieuwe ontwikkelingen, waarbij bestaande kwaliteiten
opgeheven. Daarmee wordt ook een belangrijk maatschappelijk
worden beschermd en versterkt en nieuwe kwaliteiten worden
belang gedient.
toegevoegd. De methodiek voor het bepalen van de balans tussen ontwikkelingsruimte en de gevraagde investering in
Tegenprestatie
de groene omgeving, is gericht op het volgende: hoe meer de
Al met al worden er boven op de basisinspanning aanvullende
ontwikkeling als gebiedsvreemd te beschouwen is en /of hoe
kwaliteitspretaties gevraagd, die bijdragen aan de versterking van
groter de schaal en impact op de ruimtelijke kwaliteit is, des te
de gebiedskenmerken uit het landschapsontwikkelingsplan en de
zwaarder weegt dat aan de ontwikkelingskant van de balans en
ontwikkelingsrichting uit de ontwikkelingsvisie.
hoe hoger de aanvullende kwaliteitsprestaties dan dienen te zijn. Als het gaat om een gebiedsvreemde ontwikkeling van een grote
Naast de sloop van in totaal 3800 m2 landschapsontsierende
schaal en met een grote impact op de omgeving, dan zal een
bebouwing wordt ook het erf opgeruimd en blijft middels de
forse investering in het landschap nodig zijn. Om te beoordelen
nieuwe functies wonen vitaal. Nieuwe woningen zorgen voor
of medewerking kan worden verleend aan het verzoek, wordt het
leefbaarheid in het buitengebied. Middels een afgewogen posi-
volgende model gevolgd:
tioneren van de woningen en het landschappelijk goed inpassen van de locaties zal de ruimtelijke kwaltieit toenemen.
Gebiedseigen ontwikkeling Het ontwikkelingsperspectief voor het plangebied voorziet
Het eindbeeld is twee landschappelijk goed ingepaste erven
primair in het bieden van ruimte aan (verbrede) agrarische be-
waarbij wonen, werken en recreeëren als goede buren samen-
drijven en wonen.(mixlandschap). In voorliggend geval is dan ook
gaan. De landschappelijke groenstructuur wordt versterkt en de
sprake van een gebiedseigen functie. Het initiatief draagt bij aan
ontwikkeling draagt bij aan een leefbaar platteland. De overige
10
laat je erf groeien
11
1712-eip-1.vwx
bestand
1. Bestaande woning
1712
project
Legenda
herbert
door
datum
3. Te slopen landschapsontsierende schuren (totaal ca. 3800 m2)
19 feb. 2021
2. NIeuw te bouwen schuur
3
8 9
2
7 9 3
1 6 3
laat je erf groeien!
10 5
1 : 750 1.0
10. Bestaande beukenhaag behouden
www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28
3
schaal
9. Aanplant Hollandse Linde
a3
4
versie
8. Aanplant Wilde haag van Meidoorn/Sleedoorn en Wilde Liguster
3
1 (3)
7. Mooie overstaanders uit erfbosje vrijzetten (onderbeplanting verwijderen)
Erfinrichtingsplan Boetelerweg 3 Mariënheem
6. Bestaande fruitbomen houden
formaat
5. Bestaande beuken behouden
tekeningno
4. Bestaande houtsingel behouden
1712-eip-1.vwx
bestand
1. Bijgebouw
1712
project
Legenda
herbert 1.0
www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28
1 : 750
schaal
door
a3
versie
formaat
5. Aanplant rij Ruwe Berk
1 (3)
4. Bestaande Elzensingel versterken
Erfinrichtingsplan de Jongstraat naast 16 Mariënheem
datum
3. Nieuwe inrit
19 feb. 2021
2. Compensatiewoning
tekeningno
6. Aanplant Esdoornhaag 7. Aanplant Meidoornhaag 4
do
or kij
7
kb
eh
ou
de
n
5
1
6 2 3
laat je erf groeien!
1712-eip-1.vwx 1 : 750 1.0
herbert
1712
bestand door
www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28
or kij
4
2
laat je erf groeien!
19 feb. 2021
1
do
3
schaal
4. Aanplant Meidoorn Crateagus monogyna Aanplantmaat 60-80 met 5 st/m1 Eindbeeld is een geschoren haag van max. 2 (m)
a3
tekeningno
3. Aanplant Esdoorn - Acer campester Aanplantmaat 80-100 met 5 st/m1 Eindbeeld is een geschoren haag van max. 1 (m) hoog
versie
formaat
datum
2. Aanplant rij Ruwe Berk - Betula pendula Aanplantmaat 12-14 met een onderlinge afstand van 6 (m) Totaal 11 stuks
1 (3)
1. Aanplant Alnus glutinosa - Zwarte els Aanplantmaat 12-14 met onderlinge afstand van 7 (m) Totaal 8 stuks
Landschaspmaatregelen de Jongstraat naast 16 Mariënheem
project
Legenda
kb
eh
ou
de
n
1712-eip-1.vwx
bestand
1. Bestaande houtsingel behouden
1712
project
Legenda
4 6
3 7 2
laat je erf groeien!
herbert
door
1 : 750 1.0
6
www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28
5
schaal
7. Bestaande beukenhaag behouden
a3
1
versie
6. Aanplant Hollandse Linde - Tilia x vulgaris Aanpantmaat 14-16 Totaal 2 stuks
1 (3)
Aanplanten in driehoeksverband met tussen de rijen 0,5 (m) met een onderlinge afstand van 0,5 (m).
Landschapsmaatregelen Boetelerweg 3 Mariënheem
5. Aanplant Wilde haag: Prunus spinosa - Sleedoorn, 40% Crateagus monogyna - Eénstijlige meidoorn 20% Viburnum opulus - Wilde liguster 40%
formaat
4. Mooie overstaanders uit erfbosje vrijzetten (onderbeplanting verwijderen)
tekeningno
datum
3. Bestaande fruitbomen houden
19 feb. 2021
2. Bestaande beuken behouden