2026-06-18_inspraaknotitie raadscommissie voorkeurlocatie woningbouw Luttenberg

Memo DATUM BETREFT

18 juni 2026 Inspraakmemo raadscommissie Voorkeurslocatie woningbouw Luttenberg

Geachte voorzitter, leden van de commissie, Dank voor de gelegenheid om in te spreken. Dat doe ik namens Roosdom Tijhuis, de eigenaar van 3 hectare binnen de locatie “Noordoost”. Ik wil mijn bijdrage richten op de kern van het voorstel van het College van B&W: de keuze voor locatie Oost als voorkeurslocatie voor woningbouw in Luttenberg. Laat ik beginnen met iets positiefs. Het proces dat het college doorloopt met onderzoeken en participatie is zorgvuldig. Echter een zorgvuldig proces, betekent nog niet automatisch dat de onderbouwing en beargumentering van het collegevoorstel ook goed is. Want daar wringt in onze ogen nou juist de schoen! Op het rapport “Advies voorkeurslocatie”, dat het College ten grondslag legt aan het voorstel aan uw Raad om te kiezen voor locatie Oost, is het nodige op aan te merken. Ik geef een aantal voorbeelden: Mijn eerste punt betreft “water en bodem sturend”. De locatie Noordoost krijgt een negatief oordeel, omdat de locatie wat opgehoogd moet worden. Dit is bij naastgelegen woonwijk Borgwijk ook gebeurt, dus dat kan prima opnieuw. In Borgwijk zijn ook geen signalen van wateroverlast, weet ik van een collega die daar woont. Ook wordt aangegeven dat de risico’s en kosten hoog zijn. Wij snappen niet welke risico’s worden bedoeld.

Het ophogen is relatief goedkoop, omdat je gebruik kan maken van de grond die vrijkomt uit het plan zelf bij het uitgraven van cunetten en bouwputten. Je hoeft geen zwarte grond af te voeren, dat is een voordeel. Op de locatie Oost B daarentegen is sprake van kwelwater zo geeft het college aan. Ook zijn er grote hoogteverschillen, waardoor er behoorlijke maatregelen getroffen moeten worden om het water überhaupt te kunnen infiltreren. Water stroomt naar de laagste plek, waardoor je daar een grote kans hebt op wateroverlast. Behoorlijke risico’s en kosten dus, bij locatie Oost B. Gelet op deze feiten en omstandigheden, begrijpen wij niet waarom locatie Noordoost een negatieve score heeft en de locatie Oost een positieve.

Roosdom Tijhuis Planontwikkeling BEZOEKADRES Jutestraat 8

POSTADRES Postbus 252 7460 AG Rijssen TELEFOON 0548 85 42 20

E-MAIL info@roosdomtijhuis.nl

WEBSITE www.roosdomtijhuis.nl

TELEFAX 0548 85 42 90

Mijn tweede punt betreft het criterium doelgroepen. De locatie “Noordoost” krijgt een negatief oordeel of rode vlag, enkel en alleen omdat de locatie minder geschikt zou zijn voor ouderen ivm met afstand tot de voorzieningen. Wij hebben hier onze twijfels bij. Het college geeft aan dat ontsluiting van locatie Oost B via de Vondervoortseweg moet verlopen. Er zijn dus geen binnendoor routes naar bijvoorbeeld de huisarts of de supermarkt. Daarom is het maar zeer de vraag of de afstand van locatie Noordoost langer is dan locatie Oost B. En al is de afstand enkele tientallen meters langer? Is dat dan erg? Het gaat erom of de belangrijke voorzieningen op fiets en loopafstand liggen. En dat is het geval. Gelet op deze feiten en omstandigheden, begrijpen wij niet waarom locatie Noordoost een negatieve score heeft en de locatie Oost een positieve. Mijn derde punt betreft de milieueffecten. locatie “Noordoost” krijgt een negatief oordeel, oa vanwege het agrarisch bedrijf Lemerlerweg 35 dat binnen de locatie “Noordoost ligt”. Dat is vreemd, want de 60-80 woningen liggen helemaal niet binnen de geurcontour van dit bedrijf. De 60- tot 80 woningen kunnen op onze grondpositie van 3 hectare. Uit de bijlage bij het raadsvoorstel blijkt dat deze gronden buiten de geurcontour van het agrarisch bedrijf Lemerlerweg 35 liggen.

Daarnaast heb ik van de adviseur van dit bedrijf vernomen, dat de eigenaar medewerking wil verlenen. Kortom, een positief oordeel was beter op zijn plaats, terwijl vanwege de aanwezigheid van Booijink Veevoeders de locatie Oost B eigenlijk een negatief oordeel dient te krijgen. Zo staat in het onderliggende geuronderzoek, dat de exacte geurbelasting als gevolg van Booijink niet bekend is. Het is dus geenszins zeker dat Booijink Veevoeders niet in haar bedrijfsvoering wordt beperkt door woningbouw in Oost B. Immers ligt een groot deel van locatie “Oost B” binnen de 200 meter hindercontour van dit bedrijf vanwege geluid en geur. Een ander punt is stikstof. Ook hier is sprake van een onjuiste conclusie. De locatie Noordoost zou volgens het college niet volledig binnen de drempelwaarde voor stikstof blijven. Uit het onderliggende rapport blijkt echter duidelijk, dat er verkeerde uitgangspunten zijn gebruikt, namelijk 80 vrijstaande woningen. Wij weten zeker dat stikstof geen probleem is voor locatie Noordoost, als het college reële uitgangspunten gebruikt. Gelet op deze feiten en omstandigheden, begrijpen wij niet waarom locatie Noordoost een negatieve score heeft en de locatie Oost een neutrale.

BLAD

2 van 4

Mijn vierde punt betreft de financiële onderbouwing. Er wordt gesteld dat Oost B financieel het meest positief is en locatie Noordoost het meest negatief is. Het negatieve financiële oordeel voor “Noordoost” zou komen door de “extra kosten” voor ophoging en de kosten voor het wegnemen van de hindercontour van het binnen de locatie Noordoost gelegen agrarisch bedrijf. Zoals al eerder aangeven, hoeft de hindercontour van het agrarisch bedrijf aan de Lemelerweg 35 niet te worden weggenomen. Tevens vallen de kosten van ophoging in het niet bij de kosten die op locatie Oost B gemaakt moeten worden voor opvanging van de grote hoogteverschillen. Daar komt nog eens bij dat de locatie Oost nog aanzienlijke onzekerheden kent, die grote financiële risico’s met zich mee brengen, zoals: • De aankoopprijs van de grond. Ik weet dat de vraagprijs aanzienlijk hoger ligt dan onze koopprijs. • De kosten voor archeologische opgraving. Locatie Oost B heeft een zeer hoge archeologische waarde vanwege de hoge ligging. • Slechte mogelijkheden qua ontsluiting. Hierdoor zijn forse extra investeringen nodig. • Belemmering van bedrijfsvoering Booijink, risico voor schadevergoeding Wat ontbreekt in het voorstel van het college aan de Raad, is dat wij de gemeente hebben aangeboden om de gronden van ons te kopen. Wij hoeven niet perse de grondexploitatie zelf te doen.

Dit aanbod ziet u niet terug in het voorstel van het college aan uw Raad. Dat was wel passend geweest, temeer het college de suggestie wekt dat wij enkel zelf willen realiseren! Het college noemt dit zelfs een financieel risico. Dit is dus onjuist. Gelet op deze feiten en omstandigheden, begrijpen wij niet waarom locatie Noordoost een negatieve financiële score heeft en de locatie Oost een positieve. Mijn vijfde punt is dat het raadsvoorstel en rapport locatiekeuze een storende fout bevat. In de samenvatten tabel “conclusie aanvullende criteria” krijgt locatie “Oost” een neutrale score bij aspect archeologie. Dit terwijl locatie Oost negatief scoort op dit punt. Zie paragraaf 4.2.6. Voorzitter, leden van de commissie, wat betekent al dit voor uw afweging? Zoals door mij beargumenteerd, scoort locatie Oost B veel slechter en locatie Noordoost veel beter dan dat het college U aangeeft. De risico’s, waaronder de financiële, zijn bij locatie “Oost” B vele malen groter, dan aan u gepresenteerd wordt. De onderbouwing en beargumentering van het voorstel, is in onze ogen niet juist en onvolledig.

BLAD

3 van 4

Mijn oproep aan u is daarom helder: • vraag om een betere onderbouwd voorstel en rapport, waarin alle informatie op een juiste wijze wordt meegenomen; • neem daarin ook het aspect tijd mee. Is er zekerheid dat locatie B tijdig beschikbaar is voor woningbouw? Een keuze die straks voor jaren de ruimtelijke ontwikkeling van Luttenberg bepaalt, verdient een gedegen onderbouwing, die boven iedere twijfel verheven is. En dat is nu niet het geval, moet ook U constateren, denk ik. Zoals ik al eerder aangaf, zijn wij bereid om onze gronden in Noordoost aan de gemeente te verkopen, indien de gemeente zelf de grondexploitatie wenst te voeren. Natuurlijk zijn wij ook bereid om zelf risicodragend dit te doen, binnen de kaders die U vaststelt. Wij denken dat deze 3 hectare al voldoende is om de gewenste 60-80 woningen te kunnen realiseren. Op locatie Noordoost kan dat op korte termijn, daar waar Luttenberg U om vraagt. Ik wens u veel wijsheid toe en bedank u voor de aandacht.

BLAD

4 van 4