Zakelijke beschrijving

Zakelijke beschrijving behorend bij de (ontwerp)onteigeningsbeschikking inzake het onteigeningsplan woonwijk Halvinkhuizen fase 2 en 3 van de gemeente Putten.

(versie 19-11-2025). 1. Onteigeningsbelang 1.1 Aanleiding, beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving waarvoor de onteigening nodig is. De gemeente Putten heeft in verband met de te verwachten groei van de bevolking behoefte aan extra woningen. Met de nieuwe woonwijk Putten Halvinkhuizen wordt in die behoefte voorzien. De realisering van de nieuwe wijk zal in vier fasen plaatsvinden. De fasen zijn in onderstaande afbeelding 1 weergegeven.

Afbeelding 1 – fasen nieuwe woonwijk Putten Halvinkhuizen.

De onteigening betreft de fasen 2 en 3 van Halvinkhuizen en is nodig voor het realiseren van het TAM-Omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3 van de gemeente Putten (hierna: het omgevingsplan). Dit plan ziet op een gebied van circa 26 hectare, waarbinnen maximaal 920 woningen zullen worden gebouwd. Het betreft zowel vrijstaande, aaneengesloten als gestapelde woningen. Daarnaast voorziet

1

het plan in de bouw van maatschappelijke functies en zorgfuncties, de aanleg van infrastructuur voor auto-, fiets- en voetverkeer en de realisering van groen. 1.2 Planning en urgentie Zoals onder 1.1 opgemerkt, is de onteigening nodig voor de realisering van fase 2 en fase 3 van de woonwijk Halvinkhuizen. De planning voor de realisering van deze fasen loopt niet gelijk. In fase 2 zal in 2027 worden gestart met het bouwrijp maken van de gronden. De gronduitgifte voor de woningbouw is in deze fase voorzien in de periode 2028 tot en met 2030 en de inrichting van de openbare ruimte zal plaatsvinden van 2028 tot en met 2031. In fase 3 zal in 2030 worden gestart met het bouwrijp maken van de gronden. De gronduitgifte voor de woningbouw is in deze fase voorzien in de periode 2031 tot en met 2034. De inrichting van de openbare ruimte in fase 3 zal plaatsvinden van 2031 tot en met 2035. In onderstaande afbeelding is de planning inzichtelijk gemaakt. Met deze planning is het aannemelijk dat binnen de in artikel 11.11 van de Omgevingswet genoemde termijn van drie jaar na het inschrijven van de onteigeningsakte een begin wordt gemaakt met de verwezenlijking van het plan. In de planning is rekening gehouden met de aanleg van een zogeheten zuidelijke ontsluiting. In de onteigeningsprocedure zijn geen gronden (hierna ook onroerende zaken) voor deze ontsluiting betrokken.

Afbeelding 2 – planning realisering fasen 2 en 3 nieuwe woonwijk Putten Halvinkhuizen.

1.3 Noodzaak tot onteigening Om de werken in Halvinkhuizen fase 2 en 3 te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat de gemeente Putten de binnen deze fasen gelegen onroerende zaken, die de gemeente nog niet in eigendom heeft, alsnog tijdig in eigendom verkrijgt. De ge2

meente is in 2019 gestart met het minnelijk overleg over de aankoop van de benodigde onroerende zaken. Dit overleg is in een aantal gevallen succesvol geweest. Met twee eigenaren in het gebied heeft de gemeente echter ondanks verschillende pogingen geen overeenstemming kunnen bereiken. De gemeente is met twee eigenaren in overleg over de aankoop van hun eigendommen. Ook dit overleg is in 2019 gestart. De betrokken eigenaren hebben op verschillende momenten schriftelijke aanbiedingen van de gemeente ontvangen en er is uitgebreid gesproken over mogelijk vervangende locaties en ruiling van onroerende zaken. Ondanks een langdurig minnelijk traject, waarin ook een (onafhankelijke) bemiddelaar is ingeschakeld, heeft de gemeente nog geen overeenstemming met de eigenaren kunnen bereiken. In september 2025 heeft de gemeente de eigenaren een nieuw aanbod gedaan voor een kleinere oppervlakte, omdat een deel van de onroerende zaken dat de gemeente eerder wilde aankopen kon worden ingepast. Begin november 2025 heeft de gemeente de eigenaren herhaalde biedingen gedaan. Partijen zijn (nog) met elkaar in overleg, maar verschillen sterk van opvatting over (de uitgangspunten voor) de schadeloosstelling en andere voorwaarden.

Het is daarom niet aannemelijk dat binnen afzienbare termijn minnelijke overeenstemming wordt bereikt die resulteert in een spoedige eigendomsoverdracht van de benodigde gronden. De gemeente dient tijdig over de gronden te beschikken en acht het daarom noodzakelijk om nu de onteigeningsprocedure op te starten, gelet op de te verwachten doorlooptijd van de procedure. Eén van de onroerende zaken van zojuist bedoelde eigenaren is gedeeltelijk belast met een zakelijk recht. De gemeente Putten is ook met de betrokken zakelijk gerechtigde in contact en overleg getreden en heeft deze gerechtigde een brief gestuurd met uitleg over de wijze waarop met het recht zal worden omgegaan in geval het tot volledige onteigening komt.

2. Planologische grondslag 2.1 Omgevingsplan Voor de bouw van de woningen en bijbehorende voorzieningen in fase 1 heeft de gemeente Putten een bestemmingsplan vastgesteld. Dit plan is onherroepelijk en de gemeente heeft alle benodigde onroerende zaken door minnelijk overleg in eigendom kunnen verwerven. De gemeente Putten zal in fase 1 in 2026 starten met het bouwrijp maken van de gronden en de bouw van de woningen. Om fase 2 en 3 van het plan Halvinkhuizen te realiseren heeft de gemeente Putten het TAM-Omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3 (NL.IMRO.0273.TAM004-VA01) in procedure gebracht. Het ontwerp van dit plan heeft vanaf donderdag 5 december 2024 tot en met woensdag 15 januari 2025 ter inzage gelegen. In deze periode zijn zienswijzen naar voren gebracht. De gemeenteraad van Putten heeft, rekening houdend met deze zienswijzen, het ontwerpplan in zijn vergadering van 6 maart 2025 gewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit is beroep ingesteld bij de Afdeling

3

bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het omgevingsplan is daardoor nog niet onherroepelijk. 2.2 Functies Aan de te onteigenen onroerende zaken worden ingevolge het omgevingsplan de volgende functies toegekend. Op de onroerende zaak met grondplannummer 1 (kadastraal bekend gemeente Putten, sectie N, nummer 215) gelden de enkelbestemmingen Woongebied (WG) en Groen (G). Binnen de bestemming Woongebied geldt de bouwaanduiding Gestapeld met een Bouwvlak1 en gelden de functieaanduidingen Specifieke vorm van wonen – voorwaardelijke verplichting geur 1 (sw-vg1) en Specifieke vorm van wonen – voorwaardelijke verplichting ontsluiting (sw-vvo). Op de onroerende zaak met grondplannummer 2 (kadastraal bekend gemeente Putten, sectie N, nummer 737) geldt de enkelbestemming Woongebied (WG). Binnen deze bestemming geldt de bouwaanduiding Gestapeld met een Bouwvlak en gelden de functieaanduidingen Specifieke vorm van wonen – voorwaardelijke verplichting geur 1 (sw-vg1) en Specifieke vorm van wonen – voorwaardelijke verplichting ontsluiting (sw-vvo). Op de onroerende zaak met grondplannummer 3 (kadastraal bekend gemeente Putten, sectie N, nummer 3925) gelden de enkelbestemmingen Woongebied (WG) en Groen (G).

Binnen de bestemming Woongebied geldt de bouwaanduiding Gestapeld met een Bouwvlak en gelden de functieaanduidingen Specifieke vorm van wonen – voorwaardelijke verplichting geur 1 (sw-vg1) en Specifieke vorm van wonen – voorwaardelijke verplichting ontsluiting (sw-vvo). Op de onroerende zaak met grondplannummer 4 (kadastraal bekend gemeente Putten, sectie N, nummer 4616) gelden de enkelbestemmingen Woongebied (WG) en Groen (G). Binnen de bestemming Woongebied geldt de bouwaanduiding Gestapeld met een Bouwvlak en gelden de functieaanduidingen Specifieke vorm van wonen – voorwaardelijke verplichting geur 1 (sw-vg1) en Specifieke vorm van wonen – voorwaardelijke verplichting ontsluiting (sw-vvo). Bij de ter visie te leggen onteigeningsstukken is een zogeheten projectietekening gevoegd. Dit betreft de plankaart bij het omgevingsplan met daar overheen geprojecteerd de te onteigenen onroerende zaken. 2.3 Plangebied Zoals hiervoor opgemerkt vindt de ontwikkeling van Halvinkhuizen plaats in een aantal fasen. Fase 1 betreft de noordoostelijke kwadrant van Halvinkhuizen (zie 1) Een Bouwvlak is volgens de regels bij het omgevingsplan een geometrisch bepaald vlak, waarmee

gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

4

afbeelding 1 hiervoor). Het omgevingsplan betreft fase 2 en 3 van de ontwikkeling van Halvinkhuizen. Dit plan vormt de grondslag voor de onteigening van de hiervoor genoemde onroerende zaken met de grondplannummers 1 tot en met 4. Het plangebied ligt aan de zuidkant van de dorpskern van Putten, ten zuiden van de Van Geenstraat en ten westen van de Roosendaalseweg en sportpark Putter Eng. Het gebied is omsloten door de Nijkerkerstraat en de Van Geenstraat aan de noordzijde, de Roosendaalseweg aan de oostzijde, de Hooiweg aan de zuidzijde en Beitelweg aan de westzijde. Fase 2 is het deel van het plangebied ten noorden van de houtwal die horizontaal door het plangebied loopt. Fase 3 ligt daar ten zuiden van. In onderstaande afbeelding 3 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 3 – plangebied Halvinkhuizen fase 2 en 3.

3. Toelichting ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving 3.1 Bestaande situatie Het huidige gebruik van het plangebied Halvinkhuizen fase 2 en 3 bestaat voornamelijk uit agrarisch gebruik (grasland), met een aantal (agrarische) bedrijven, woningen en volkstuinen. In en rond het plangebied bevinden zich houtwallen en landschappelijke groenstructuren en daarmee ook ecologische verbindingen. 5

De groenkwaliteit van Halvinkhuizen ligt in het historische enkdorpenlandschap en de kenmerken die (deels) nog zichtbaar zijn: oude akkerlanden opgedeeld in meerdere kleine percelen, met daarop gevestigd kleine oude (woon)boerderijen, open/halfopen groenruimtes met hakhout en lange bomenrijen, onverharde zandpaden, sloten en beken. De houtwallen zijn in het landschap het meest beeldbepalend en vormen de kernkwaliteit van het gebied. In de houtwallen staan inheemse boomsoorten die beschermd zijn in verband met hun waarde voor beschermde diersoorten. Het plangebied is gesitueerd ten zuiden van de Nijkerkerstraat. Dit is de provinciale weg (N798) die Nijkerk met Putten verbindt. Dit is een gebiedsontsluitingsweg met een maximum snelheid van 80 km/u. Aan de oostzijde van het plangebied ligt de Beitelweg. Deze weg heeft geen specifieke categorie, zoals een erftoegangsweg of gebiedsontsluitingsweg. De Beitelweg leidt naar het buitengebied en heeft een maximum snelheid van 60 km/u. De gemeente Putten heeft in november 2024 een besluit genomen over een voorkeurstracé dat zal zorgen voor een extra ontsluiting van het plangebied. In het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan is het uitgangspunt dat binnen de gemeente Putten elke weg ook toegankelijk en beschikbaar moet zijn voor fietsers. Alle gebiedsontsluitingswegen nabij het plangebied maken onderdeel uit van het hoofdfietsnetwerk.

In de omgeving van Halvinkhuizen zijn dit de Nijkerkerstraat en de Van Geenstraat. De Nijkerkerstraat is in beeld als onderdeel van een snelfietsroute vanuit Amersfoort via Nijkerk, Putten, Ermelo en Harderwijk naar Zwolle. Voor het plangebied is ook de snelle en veilige fietsverbinding via Henslare naar het NS-station van belang. Naast deze verbinding zijn er ook routes door Bijsteren en Rimpeler. Richting het centrum maakt de route door de Groene Scheg onderdeel uit van het hoofdfietsnetwerk. Dit is een solitaire route door het groen. Naast deze hoofdfietsroutes is de Roosendaalseweg voor fietsers eveneens belangrijk voor de bereikbaarheid van de daar aanwezige sportvoorzieningen. De gronden die in de onteigening zijn betrokken zijn agrarisch in gebruik. Ten dienste van het agrarisch gebruik zijn gebouwen aanwezig. De bij de agrarische bedrijven behorende woonpercelen zijn van de onteigening uitgezonderd. Deze kunnen in het kader van de ontwikkeling van het omgevingsplan behouden blijven. 3.2 Wijze van planuitvoering In de wijze van planuitvoering wordt inzicht verschaft door de toelichting en regels van het omgevingsplan. In het plangebied worden maximaal 920 woningen gebouwd, zowel vrijstaand, aaneengesloten als gestapeld. In de verbeelding bij het plan is vastgelegd in welk deel van het plangebied gestapeld mag worden gebouwd.

Daarnaast voorziet het plan in de realisatie van maatschappelijke functies en zorgfuncties, de aanleg van infrastructuur voor auto-, fiets- en voetverkeer en

6

de realisering van water en groen. De bestaande groenstructuur wordt vastgelegd, deze blijft behouden en wordt versterkt. De gemeente Putten heeft met het oog op de uitwerking en detaillering van het omgevingsplan een concept Stedenbouwkundig plan Halvinkhuizen fase 2 en 3 opgesteld. Dit plan is een uitwerking van de vastgestelde ontwikkelingsvisie Halvinkhuizen en daarmee een ruimtelijke vertaling van de programmatische eisen en wensen. Het zorgt voor een ruimtelijk beeld hoe de wijk er in de toekomt uit komt te zien. Het doel van het stedenbouwkundig plan is om een goede doorkijk te geven naar het eindbeeld van de wijk. Met het stedenbouwkundig plan als basis kunnen er afspraken gemaakt worden met de verschillende belanghebbende partijen. In een vervolgstap kan met ontwikkelende partijen de verkaveling verder uitgewerkt worden. De exacte positionering van de woontypes (opstal), de nietwoonfuncties en de verdere invulling van de openbare ruimte (inrichtingsplan) worden in deze vervolgfases verder uitgewerkt. Als bijlage bij de ter visie te leggen stukken is een zogeheten combinatietekening gevoegd, waarin de uitwerking van het concept-stedenbouwkundig plan is weergegeven met daar overheen geprojecteerd de te onteigenen onroerende zaken.

Uit deze tekening blijkt waar de woningen op de te onteigenen onroerende zaken zijn geprojecteerd en welke woningen (twee onder één kapwoningen dan wel rijtjeswoningen) het betreft. Verder wordt de ontsluiting/wegenstructuur voor auto-, fiets- en voetverkeer inzichtelijk gemaakt en de groenstructuur. Verder wordt over de te onteigenen onroerende zaken het volgende opgemerkt. Op de onroerende zaken met de grondplannummers 1 tot en 4 geldt onder meer de bestemming Woongebied. Binnen de tot Woongebied aangewezen delen van het omgevingsplan zijn verschillende functies toegestaan, zoals woningen, maatschappelijke voorzieningen (school en kinderopvang), tuinen en erven, openbaar groen, (uit)wegen en paden (per bouwvlak is één ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer toegestaan) en parkeervoorzieningen. Uit de regels bij het omgevingsplan (artikel 12.3.1) blijkt onder welke regels het bouwen van hoofdgebouwen is toegestaan. Op de onroerende zaken met de grondplannummers 1, 3 en 4 geldt onder meer de bestemming Groen. Binnen de tot Groen aangewezen delen van het omgevingsplan zijn verschillende functies toegestaan, zoals groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en voet- en fietspaden.

4. Tenaamstelling onteigening De onteigening geschiedt ten name van de publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Putten.

7