Visie op Wonen Putten Def versie 29 januari 2025

Leefbaarheid van wijken Over het algemeen zijn onze inwoners erg tevreden over de buurt (en hun buurtgenoten) waar ze wonen. Mensen zijn betrokken bij elkaar, zeggen elkaar gedag en kijken naar elkaar om. Door het langer zelfstandig wonen, komen er meer mensen met een zorgvraag in de buurt te wonen, maar de balans tussen kwetsbare en draagkrachtige inwoners is doorgaans goed. Soms kan de draagkracht van wijken wel onder druk komen te staan. Uitgangspunt is dat de huisvestingsopgave van aandachtsgroepen evenwichtig over de gemeente wordt gespreid. Dit werken we nader uit in onze Woonzorgvisie en de prestatieafspraken met de woningcorporaties. Een ander aandachtspunt ten aanzien van leefbaarheid is de bereikbaarheid van voorzieningen (winkels, zorgvoorzieningen, scholen, etc.). In de meeste bestaande wijken is de bereikbaarheid van voorzieningen goed. Dit komt ook dat de afstanden in Putten relatief klein zijn. De bereikbaarheid van voorzieningen is wel een aandachtspunt bij de ontwikkeling van grootschalige woningbouwlocaties. Onder druk van de grote woningvraag en de behoefte aan betaalbare woningen kunnen ruimteclaims zoals voorzieningen

273.102 | Visie op Wonen 2025-2029

(bijvoorbeeld ontmoetingsfuncties) te weinig aandacht krijgen of zelfs sneuvelen. Ook in deze nieuwe wijken zullen echter bewoners komen die behoefte hebben aan voorzieningen op korte afstand. Daarom is het belangrijk om bij grotere woningbouwlocaties aandacht te hebben voor een integrale gebiedsontwikkeling met naast woningbouw ook voldoende aandacht voor voldoende ontmoetingsplekken. Maatregelen die we nemen 1. We benutten alle (nieuwe) mogelijkheden om de woningmarkt voor lokale woningzoekenden toegankelijk te houden 2. Samen met regiogemeenten passen we onze (regionale) huisvestingsverordening aan. In de basis streven we naar een uniforme huisvestingsverordening die voor de regiogemeenten zoveel mogelijk gelijk is. 3. We monitoren samen met de woningcorporaties de toewijzing in de sociale huur. Indien een of meerdere doelgroepen structureel beperkte kans van slagen hebben, nemen we aanvullende maatregelen (bijvoorbeeld door op een later moment voorrangsregels in een huisvestingsverordening op te nemen). 4. Voortzetting pilot bezettingsnorm in de sociale huur. 5. We maken nadere prestatieafspraken met de woningcorporaties over een evenwichtige spreiding van aandachtsgroepen over de gemeente. 6. In vroegtijdig stadium van de ontwikkeling van grootschalige woningbouwlocaties toetsen we of plannen voorzien in voldoende ontmoetingsplekken, zorg- en welzijnsfuncties.

25

Bijlage I: Overzicht plancapaciteit Deze aantallen komen voort uit Woningbouwmonitor 2024 en worden jaarlijks rond juni geactualiseerd. Locatie Halvinkhuizen Fase 1 Halvinkhuizen Fase 2 Halvinkhuizen Fase 3 Halvinkhuizen Fase 4 Bosrande Achterstraat Van Rossum Achterstraat achterterrein Ambachtstraat Bilderdijkstraat Zuid Gebiedsvisie Brinkstraat Dorpstraat (Boni) Flexwoningen Bijsterenseweg Flexwoningen (overig) Garderenseweg 60 en 62 Gervenhof 35 Husselsesteeg 22 en 24 Landgoed Uylenborgh Roosendaalseweg 109 Sprielderhout Veenhuizerveldweg 30 Huyberstenweg Achterstraat 18 / 20 Bilderdijkstraat - Noord Engweg 10 Overige kleine initiatieven Totaal *Peildatum: december 2024

Totaal aantal woningen 310 +/- 310* +/- 610* +/- 200* 200 16 6 120 29 60 9 20 25 10 28 37 6 14 7 5 25 30 40 17 57 2.191

Beoogd programma Beneden/bovenwoningen, appartementen, rijwoningen, twee-onder-kappers, vrijstaand Appartementen, rijwoningen, twee-onder-een-kappers, vrijstaand Appartementen, rijwoningen, twee-onder-een-kappers, vrijstaand Appartementen, rijwoningen, twee-onder-een-kappers, vrijstaand

Waarschijnlijk appartementen

Rijwoningen Rijwoningen en twee-onder-een kappers 17 rijwoningen, 6 twee-onder-een-kap, 4 vrijstaande woningen, 10 XS-woningen Appartementen Appartementen Vrijstaand Appartementen Beneden bovenwoningen en twee-onder-een kap Studio's, appartementen

Bijlage II: Begrippenlijst Aangepaste woningen

Woningen die zijn aangepast voor mensen met een lichamelijke beperking, variërend van hellingbanen voor de voordeur, verbrede deuren, drempelloosheid tot speciale voorzieningen in de badkamer.

Aftoppingsgrens

De aftoppingsgrens is de huurprijs waarboven in principe geen subsidie wordt verstrekt en is afhankelijk van het type huishoudens. De lage aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens bedraagt 682,96 euro per 2025. De hoge aftoppingsgrens voor drie- of meerpersoonshuishoudens is 731,93 euro. Enkel specifieke doelgroepen hebben boven deze grens nog recht op huurtoeslag (bijv. bij seniorenwoningen of mensen met een verstandelijke beperking).

Anterieure overeenkomst

Vrijwillig gesloten overeenkomst tussen gemeente en particuliere initiatiefnemer. In de overeenkomst zijn allerlei afspraken vastgelegd, bijvoorbeeld over kostenverhaal, fasering en woningbouwprogramma.

Betaalbare koopwoning

Koopwoning tot €405.000 (prijspeil 2025). De bovengrens valt samen met de landelijke betaalbaarheidsgrens. Deze prijsgrens wordt jaarlijks landelijk geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex (CPI).

Betaalbaar prijssegment

Koop (< € 405.000, prijspeil 2025), sociale huur (< € 900,07, prijspeil 2025), middeldure huur tot en met 186 wws punten (< € 1.184, prijspeil 2025).

Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)

Particulieren verwerven in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt. Uiteindelijk worden de woningen in groepsverband gerealiseerd.

DAEB

Woningcorporaties moeten zich volgens de Woningwet 2015 concentreren op het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en enkele andere maatschappelijke taken. De Woningwet 2015 noemt dit: diensten van algemeen economisch belang (daeb). Huurwoningen in het DAEB-segment kennen een huurprijs tot €900,07 (liberalisatiegrens, prijspeil 2022). Huurwoningen in het niet-DAEB segment kennen een huurprijs boven € 900,07.

Doelgroep van beleid

Huishoudens die niet of onvoldoende zelfstandig in goede en betaalbare huisvesting kunnen voorzien. Hiervoor geldt een inkomensgrens van € 49.669 voor eenpersoonshuishoudens en € 54.847 voor meerpersoonshuishoudens (belastbaar inkomen, prijspeil 2025). Minimaal 92,5% van het vrijkomend aanbod in de sociale sector moet aan huishoudens tot deze inkomensgrens worden verhuurd.

Doorstromer

Woningzoekende die bij verhuizing een woning achterlaat.

Eengezinswoning

Ook wel grondgebonden woning, de typen lopen uiteen van een tussenwoning en hoekwoning tot twee onder een kap, villa en landhuis.

Gebruiksoppervlakte (GBO)

De gebruiksoppervlakte van een woning is de oppervlakte die nuttig gebruikt kan worden. Het betreft de totale vloeroppervlakte tussen de omsluitende wanden minus vaste obstakels van omvang. Deze obstakels kunnen zijn: schalmgat, dragende binnenwanden, liftschachten, trapgat, vloeroppervlakte met een hoogte lager dan 150 centimeter en andere vrijstaande constructies.

Grondgebonden woning

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld. Grondgebonden woningen hebben meestal een terras en/of een tuin.

Harde plancapaciteit

Gedurende de overgangsfase van de Omgevingswet tot vaststelling nieuw omgevingsplan (1-7-2022 t/m 2029): Woningbouwplannen die zijn opgenomen in een onherroepelijk of vastgesteld bestemmingsplan (vergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit) al dan niet met uitwerkingsplicht, een vastgesteld bestemmingsplan (al dan niet met uitwerkingsplicht) of inpassingsplan, behoren tot de harde plancapaciteit.

Huurtoeslag (grens)

De maximale huurprijs van een woning waartoe een huurder een bijdrage van de rijksoverheid in de huur ontvangt. Daarbij gaat het om mensen die in verhouding tot hun inkomen te veel huur betalen. Deze toeslag wordt uitbetaald door de belastingdienst.

Kwaliteitskortingsgrens

De ´kwaliteitskortingsgrens´ is een begrip uit de huurtoeslag. Ligt je huurprijs hoger dan deze grens (€477,20 prijspeil 2025), dan wordt er gekort op je huurtoeslag. Dit heet 'kwaliteitskorting' omdat een hogere huur ook een kwalitatief betere woning met zich mee zou brengen.

Meergezinswoning

Ook wel aangeduid als gestapelde woning. Een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en benedenwoning, portiekwoning of maisonnette.

Middeldure huurwoning

Huurwoning meestal in het bezit van een particuliere eigenaar of belegger, maar soms ook van een corporatie. Vaak gaat het hier om woningen met een huurprijs vanaf € 900,07 (prijspeil 2025) tot en met 186 wws punten (< € 1.184, prijspeil 2025).

Middeninkomens

Huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen de € 49.669 en de € 60.000 (prijspeil 2025). Woningcorporaties hebben de mogelijkheid om jaarlijks 10% tot 20% van hun vrijkomende voorraad aan deze inkomensgroep toe te wijzen.

NHG-grens

De NHG-grens is de prijsgrens waarbij woningkopers een hypotheek kunnen afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit is een vangnet als de woningkoper door omstandigheden de hypotheek niet meer kunt betalen, of een restschuld overblijft na de verkoop van de woning. De NHG-grens wordt jaarlijks geïndexeerd waarbij wordt gekeken naar de gemiddelde woningprijs. De NHG-grens is daarom voor veel gemeenten ook een belangrijke referentie om de prijsgrenzen voor betaalbare koopwoningen te bepalen.

Nultredenwoning

Woningen die zonder trappen van buiten af bereikbaar zijn en waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimten’ (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Drempels in de woningen zijn laag of ontbreken.

Passend toewijzen

Woningcorporaties dienen jaarlijks minimaal 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag die een woning krijgen toegewezen, een huurwoning tot de aftoppingsgrens toe te wijzen.

Plancapaciteit/voorraad

Bekende locaties voor woningbouw en het aantal woningen dat naar verwachting daar gebouwd kan worden, ongeacht de procedurele status. Plancapaciteit leidt niet altijd tot realisatie.

Primaire doelgroep

Huishoudens met een bruto jaarinkomen tot € 54.847 (prijspeil 2025). Woningcorporaties dienen jaarlijks minimaal 92,5% van hun vrijkomende voorraad aan deze inkomensgroep toe te wijzen.

Prestatieafspraken

Afspraken tussen de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties over de uitvoering van het (sociale) woningbouwbeleid zoals opgenomen in de gemeentelijke woonvisie.

Scheefwoners

Huishoudens met een belastbaar inkomen van € 54.847 of meer, maar wel gehuisvest in een huurwoning tot € 900,07 (prijspeil 2025).

Senioren

Over het algemeen gaat het hier om mensen die gepensioneerd zijn (ongeveer de leeftijdsgroep van 65 jaar en ouder). Een exacte leeftijdsklasse is hierin echter niet te bepalen, doordat de 65-plussers van nu veel vitaler en zelfstandiger zijn dan van dan van 20 jaar geleden. Een trend die zich waarschijnlijk ook de komende jaren (decennia?) gaat voortzetten.

Sociale huurwoning

Huurwoning met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 900,07, prijspeil 2025). Het woningwaarderingsstelsel wordt gebruikt om de maximale huurprijs van een sociale huurwoning te bepalen.

Spoedzoekers

Huishoudens die met spoed op zoek zijn naar een woning. Hier gaat het bijvoorbeeld om huishoudens na een scheiding. Hierbij gaat het om personen die niet formeel tot de categorie urgenten behoren, maar wel baat hebben bij snelle, tijdelijke en betaalbare woonruimten.

Starter

Huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is. We richten ons hierbij wel met name op de jonge starters (tot en met ongeveer 35 jaar).

Starterswoning

Kleine woning, gericht op 1- en 2-persoonshuishoudens in het betaalbare segment (sociale huur, middeldure huur of koop tot de betaalbaarheidsgrens).

Tijdelijke woningen

Woningen die worden gerealiseerd met de bedoeling om niet permanent te blijven staan. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om verplaatsbare woningen of tijdelijke units.

Bruto vloeroppervlak (BVO)

Het bruto vloeroppervlak is de som van de vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek. De bruto vloeroppervlakte is dus inclusief bijvoorbeeld ingesloten buitenruimte, trappen, liftkokers, installatieruimten, delen onder 1,5 m hoogte.

Vrije sector huur

Alle huurwoningen met een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens van € 900,07 (prijspeil 2025).

Zachte plancapaciteit

Gedurende de overgangsfase van de Omgevingswet tot vaststelling nieuw omgevingsplan (1-7-2022 t/m 2029): Woningbouwplannen die zijn opgenomen in een onherroepelijk of vastgesteld bestemmingsplan met wijzigingsbevoegdheid, een bestemmingsplan of inpassingsplan in voorbereiding (vergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit), een plan dat is opgenomen in een structuurvisie of ander door de gemeenteraad vastgesteld beleidsdocument, een initiatief (beginselbereidheid van B&W) of een potentieel plan (geen beginselbereidheid van B&W).