Stedenbouwkundigplan Achterstraat
Tekst van het document
45 | 49
Eveneens wordt in deze variant een verdiepingshoogte van 4 meter aangehouden, gemeten vanaf bovenkant vloer begane grond en onderkant constructie verdiepingsvloer. Daarvoor is gekozen vanwege de vrije benodigde hoogte voor de bakwagen. De toegankelijkheid wordt geborgd door middel van een poort in het gebouw. Achter deze poort zijn de parkeerplekken aan de rugzijde van de maisonnettes voorzien, terwijl de ontsluiting oostelijk op het perceel plaatsvindt langs de blinde wand.
Collectief dek Eveneens wordt in deze variant een collectieve dek-constructie voorgesteld boven op het parkeren. Het dek wordt eveneens als in variant 1 met groene kwaliteiten ingericht zodat bijgedragen wordt aan de woon- en leefkwaliteit van omwonenden en bewoners. Doorwerking parkeervraag richting zuidelijk perceel Als gevolg van het woningaantal en -programma, beperkte ruimte op het noordelijke perceel is gekozen om de parkeerbehoefte zuidelijk op te lossen ter hoogte van de voormalige showroom. Het gehele terrein is omgevormd tot een parkeervoorziening. Wel is er ruimte gereserveerd voor een plantsoen op dek op van deze voorziening als groene afscherming. In deze variant worden 22 parkeerplekken gerealiseerd, terwijl de directe ontwikkeling vraagt om circa 19 plekken. Daarmee is een overschot aan 3 parkeerplekken met een mogelijke invulling uit overige parkeerclaims in het centrum. Net als in variant 2 dient de parkeernormering nader afgestemd te worden op de doelgroep. Kansen voor deelmobiliteit kunnen daarbij onderzocht worden.
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
afbeelding 4.10 plankaart / plattegrond begane grond
46 | 49
afbeelding 4.11 plankaart / plattegrond eerste verdieping
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
5x
maisonnette
76,5 m2
€ 344.250
16 st Financieel resultaat variant 3
Programma variant 3 aantal
typologie
3x
appartement straatzijde appartement steeg appartement hoek
5x 3x 5x
meerpersoonshuis houden, starter/doorstromer (jong gezin)
gebruiksopp (m2) 40,5 m2 49,5 m2 55,8 m2
maisonnette
76,5 m2
VON
doelgroep
€ 212.625 € 247.500 € 279.000
starter, senior eenpersoonshuishouden starter, senior eenpersoonshuishouden senior, doorstromer een- en tweepersoonshuishouden meerpersoonshuis houden, starter/doorstromer (jong gezin)
€ 344.250
16 st
Vastgoedexploitatie
Grondexploitatie
post kosten opbrengsten residuele grondwaarde
kEUR 2.809 kEUR 3.691 kEUR 882 kEUR
grondwaarden kosten bouw- en woonrijp maken totale kosten
621 kEUR 345 kEUR
saldo
-84 kEUR
966 kEUR
afbeelding 4.12 doorsnede genomen over noordelijk perceel
Financieel resultaat variant 3 Vastgoedexploitatie
Grondexploitatie
Dorpsstraat 20
47 | 49
post kosten opbrengsten residuele grondwaarde
kEUR 2.809 kEUR 3.691 kEUR 882 kEUR
grondwaarden kosten bouw- en woonrijp maken totale kosten
621 kEUR 345 kEUR
saldo
-84 kEUR
966 kEUR
toegangsweg
voortuin
bevoorrading
masionette
masionette
haaksparkeren
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
ontsluiting bevoorraading
schuurgebouw
Molenstraat
4.4
Duurzaamheidsparagraaf
Duurzaamheid vormt een integraal onderdeel van de beoogde ontwikkeling. In deze paragraaf is een verdiepingsslag gemaakt op het algemene duurzaamheidsbeleid en worden handvatten voor duurzaamheidsprincipes gegeven. Deze paragraaf is resultaat van een duurzaamheidssessie met gemeentelijk medewerkers en specialisten van Witteveen+Bos. Ieder duurzaamheidsthema heeft een nadere specifieke invulling gekregen. Daarvoor is een duurzaamheidssessie met de gemeente belegd samen met specialisten van Witteveen+Bos waarin de duurzaamheidsthema’s een nadere invulling hebben gekeken. Onderstaand zijn de resultaten en gewenste denkrichtingen vastgelegd per thema. De duurzaamheidskansen liggen in ieder geval voor het oprapen. Het is echter aan de gemeente om hier regie in te pakken en te sturen op een succesvol eindresultaat. Met name de gemeentelijke grondpositie maakt dit kansrijk en bovendien gewenst.
Klimaatadaptatie en biodiversiteit Elke van de opgestelde stedenbouwkundige variant zet in op klimaatadaptatie door de toevoeging van een pocket-park. Per variant is de effectiviteit en functionaliteit (schaduwwerking, verkoeling) wisselend en afhankelijk van het voorgestelde areaal en inrichtingskwaliteit. Belangrijk is dat een goede doorlatendheid van de maaiveldafwerking geborgd wordt zodat water plaatselijk kan infiltreren. Daarbij is een onderzoek gewenst naar de (mogelijke) oppervlakkige afstroom in het centrum richting het te realiseren groen. De bodemsamenstelling en grondwaterstanden op locatie zijn in ieder geval gunstig.
48 | 49
Voor alle varianten geldt dat een verbreding van de vergroeningsopgave ter hoogte van de Gereformeerde Kerk de voorkeur verdient. Niet alleen is dit gewenst vanwege de klimaatadaptieve aspecten maar ook voor de belevingskwaliteit van de kerk. Verder is de groenkeuze en inrichting van belang. Kies voor een soortensamenstelling met een functie voor insecten zodat de lokale biodiversiteit versterkt wordt, hierbij kan gedacht worden aan een kruidenrijke inrichting. Door in te zetten op biodiversiteit zal ook de belevingswaarde en kwaliteit meeprofiteren. Ook het beheer dient hierop afgestemd te worden. Aanbevolen wordt om de geveloppervlakten van het gebouw een lichte kleurstelling te geven, zodat invallend zonlicht zoveel mogelijk wordt gereflecteerd. Daardoor zal tijdens aanhoudende onbewolkte dagen het gebouw minder snel opwarmen. Een groendak voor de bouwontwikkeling is bijkomend een wens die opwarming mitigeert. Daarvoor is de voorkeur om te kiezen voor een extensief groendak, zodat eventuele verdroging zoveel mogelijk wordt tegengegaan. Nadere afstemming over materiaalkeuzes en vormgeving zal in dit proces instemming moeten vinden bij de lokale welstandscommissie.
Energie De stedenbouwkundige varianten voorzien allen in nieuwbouw. Dit betekent dat wet- en regelgeving op rijksniveau eisen stelt aan de energiehuishouding, deze dient namelijk te voldoen aan de EPC en BENG-eisen.
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
De gemeente Putten onderzoekt momenteel de potentie van een warmtenet in het centrum. Afhankelijk van de resultaten en de mogelijke ontwikkelrichting is een koppeling met de voorliggende opgave kansrijk. Uiteraard zijn er ook systeemoplossingen op een kleiner schaalniveau mogelijk, zoals een gesloten- of open bodemwarmtesysteem. Dit kan een gesloten systeem zijn zoals HoCoSto (thermische opslag) of open in verbinding met een aquifer (watervoerende ondergrondse laag). Uitspraken over het juiste systeem kunnen op dit moment niet gedaan worden zonder een nader onderzoek. Immers, risico’s en aandachtspunten zoals de verstoring van het grondwatersysteem moeten uitgesloten worden. Tot slot is een energie-grid op lokaal niveau van het gebouw en de parkeervoorziening denkbaar. Dit maakt het mogelijk om een systeem te realiseren waarbij energieopwekking en -gebruik korte gebruikscycli hebben. Dit vermindert de vraag naar opslagcapaciteit. Denk bijvoorbeeld aan het opladen van voertuigen en fietsen ’s avonds, terwijl overdag de energie gewonnen wordt op een duurzame manier. Ook dit dient nader onderzocht te worden, zodat opwekpotentie, opslag en gebruik in evenwicht worden gebracht. Een overcapaciteit aan energie-opwekking en omvorming naar elektriciteit kan bijvoorbeeld gewenst zijn.
Mobiliteit De parkeerdruk in het centrum van Putten is redelijk hoog - met name op piekmomenten - en de ruimte is schaars. Daarom wordt aanbevolen de parkeernormering nader af te stemmen op de locatie en context binnen de opgave zodat onnodig ruimtegebruik wordt verminderd en de kwaliteit van de ruimte hoog
49 | 49
blijft. Het is belangrijk om te redeneren vanuit de toekomstige doelgroep. Dit kan aanleiding geven om de parkeernorm aan te scherpen en in te zetten op onder andere deelmobiliteit. De ontwikkelaar kan uitgedaagd worden om hierin bij te dragen met mobiliteitsconcepten.
Circulariteit De herontwikkeling aan de Achterstraat is bij uitstek geschikt om circulariteitsambities vorm te geven. De gemeente heeft een grondpositie en kan sturen. Denk aan hergebruik van materialen in de openbare ruimte of bij de bouwontwikkeling zelf, zoals de aankleding van de gevels of andere afwerkingskeuzes. Bovendien liggen hier kansen om de CO₂-impact van de levenscyclus in de bouwfase te beperken door te werken met biobased materialen zoals houtskeletbouw. Bij de grondbieding of in de anterieure afspraken is ruimte om kansen op het gebied van circulariteit te verzilveren.
4.5
Doorkijk
Dit document legt de basis voor geeft een basis voor een afweging en onderbouwing van de variantkeuze en vervolgstappen. Dit hoeft natuurlijk niet 1 variant te zijn, maar kan een combinatie van varianten zijn waarbij ontwerpkeuzes en onderdelen worden verknoopt tot een gewenste richting.
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief