schaarste-onderbouwing

Schaarste-onderbouwing sociale huur regio Noord-Veluwe 1. Inleiding De gemeenten in de regio Noord-Veluwe1 maken via de Huisvestingsverordening gebruik van de mogelijkheden die de Huisvestingswet 2014 biedt om te sturen op de woonruimteverdeling. De gemeente stelt regels aangaande de verdeling van huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens die in eigendom zijn van een woningcorporatie. De gemeente grijpt slechts in in de woonruimteverdeling als dat noodzakelijk is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte voor groepen woningzoekenden. In veel woningmarktgebieden zullen niet alle huurwoningen schaars zijn. Het is de bedoeling dat gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën woningen die schaars zijn. Daarom is het zaak een onderscheid te maken naar verschillende clusters van woningen, bijvoorbeeld op basis van woningtype en huurprijsklasse. In deze notitie onderzoeken we de druk op sociale huursector in de gemeenten in de Regio NoordVeluwe. Hierin betrekken we de corporatiewoningen die via het woonruimte-verdeelsysteem Huren Noord-Veluwe zijn aangeboden. We analyseren de gegevens van de woonruimteverdeling omtrent aanbod, vraag, inschrijfduur en zoekduur en de slaagkansen van de verschillende groepen woningzoekenden.

Tenslotte gaan we in op de vraag wat de gemeenten doen om de tekorten in de sociale huur aan te pakken. Voor het beantwoorden van deze vraag maken we gebruik van de gegevens van Huren Noord-Veluwe over de woonruimteverdeling in de jaren 2019 tot en met 2022, aangevuld met gegevens uit het Woningmarktonderzoek Noord-Veluwe en Zeewolde 2022. Deze schaarste-onderbouwing gaat in op de sociale huursector. De vraag daarbij is:

In welk mate is er sprake van schaarste in de sociale huursector in de regio Noord-Veluwe?

1

De gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten.

2. Schaarste en verdringing in de sociale huursector In dit hoofdstuk onderzoeken we in hoeverre woningzoekenden in de sociale huursector te maken hebben met schaarste. Allereerst bekijken we de samenstelling van de woningvoorraad in de regio Noord-Veluwe om de resultaten in de sociale huursector in context te kunnen plaatsen. Vervolgens onderzoeken we de sociale huursector. Daarvoor gaan we in op de indicatoren die een maat zijn voor de schaarste op de woningmarkt en aan de hand waarvan in beeld gebracht kan worden welke doelgroepen verdrongen worden (welke doelgroepen te maken met de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste). Daarmee onderzoeken we de mogelijkheden van woningzoekenden en verkrijgen we een beeld waar sprake is van schaarste. De vraag is in hoeverre woningzoekenden in aanmerking komen voor een woning in de sociale huursector, en of het aanbod aan sociale huurwoningen in de regio Noord-Veluwe schaars is. We kijken naar ontwikkeling in het aanbod sociale huurwoningen, de vraag van woningzoekenden, inschrijfduur en zoekduur en slagingskansen.

2.1 De woningvoorraad naar eigendom Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huursector, bekijken we de woningvoorraad van de regio Noord-Veluwe weergegeven naar eigendom (2022).

Tabel 1: De woningvoorraad naar eigendom KOOP CORPORATIE VRIJE HUUR 2e WONING aantal % aantal % aantal % aantal % Noord-Veluwe 51.650 69% 16.910 23% 4.690 6% 1.760 2% Elburg 6.890 70% 2.375 24% 325 3% 200 2% Ermelo 8.120 69% 2.635 22% 780 7% 230 2% Harderwijk 14.285 65% 5.300 24% 1.970 9% 340 2% Nunspeet 8.170 70% 2.525 22% 615 5% 370 3% Oldebroek 6.950 72% 2.065 21% 365 4% 255 3% Putten 7.230 71% 2.015 20% 640 6% 365 4% Bron: • Woningmarktonderzoek Noord-Veluwe en Zeewolde, 9 december 2022, KAW;

totaal 75.010 9.790 11.770 21.895 11.675 9.630 10.250

De bovenstaande tabel laat zien dat het aandeel (sociale) huurwoningen in de corporatiesector in de regiogemeenten tamelijk gelijkwaardig is. Gemiddeld is 23%2 van de woningvoorraad in elke gemeenten een huurwoning in het bezit van een corporatie.

2.2 Toegang en verdeling Sociale huurwoningen worden door woningcorporaties in de regio Noord-Veluwe aangeboden via Huren Noord-Veluwe. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hierna gedefinieerd. •

2

Primaire doelgroep: Huishoudens met een inkomen tot aan de grens voor passend toewijzen. De grens voor passend toewijzen (huurtoeslaggrens) is afhankelijk van leeftijd en gezinssamenstelling. Afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (bovengrens).

Dit is inclusief het niet-gereguleerde bezit van corporaties (woningen met een huur boven de liberalisatiegrens).

•

Secundaire doelgroep: Huishoudens met een inkomen tussen de grens voor passend toewijzen en de EU-grens (bovengrens tot € 48.625, prijspeil 2023). Deze huishoudens komen in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar hebben geen recht op huurtoeslag.

Woningcorporaties kunnen vrijkomende woningen op verschillende manieren toewijzen aan woningzoekenden. Het gaat daarbij om toewijzing op basis van inschrijfduur, toewijzing door middel van bemiddeling3 (voor het grootste deel statushouders), toewijzing door loting, en toewijzing op basis van vrije beleidsruimte (maximaal 7,5% landelijk, maximaal 15% mits opgenomen in prestatieafspraken. In paragraaf 2.3 wordt hier nader op ingegaan.

2.3 Aanbod Het aanbod aan sociale huurwoningen – uitgedrukt in het aantal verhuurde woningen – is in 2022 aanzienlijk afgenomen ten opzichte van voorgaande jaren:

Tabel 2: Verhuurde woningen (totaal en naar verhuurmodel) Verhuringen totaal Percentage 2019 2020 2021 2022 2019 2020 2021 2022 Inschrijfduur 601 707 660 589 64% 68% 64% 65% Bemiddeling 110 135 223 212 12% 13% 21% 23% Loting 179 178 155 95 19% 17% 15% 10% Nieuwbouw* 48 19 0 8 5% 5% 0% 1% Vrije beleidsruimte 0 0 1 2 0% 0% 0% 0% Totaal 938 1.039 1.039 906 100% 100% 100% 100% *Nieuwbouw wordt soms apart geregistreerd. Het gaat hier om verzameladvertenties, die tot meerdere verhuringen leiden. De meeste nieuwbouw wordt verhuurd via reguliere advertenties waarbij toewijzing op basis van inschrijfduur plaatsvindt

Tabel 3: Verhuringen naar huurprijs

e

t/m 1 aftoppingsgrens Tussen 1e en 2e aftoppingsgrens Tussen 2e aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens Boven huurtoeslaggrens Totaal

3

Verhuringen totaal Percentage 2019 2020 2021 2022 2019 2020 628 686 716 571 67% 66% 134 144 114 158 14% 14% 169 195 193 169 18% 18% 7 14 16 938 1.039 1.039

2021 69% 11% 19%

2022 63% 17% 19%

8 1% 1% 2% 1% 906 100% 100% 100% 100%

Statushouders en mensen die uitstromen uit maatschappelijke instellingen (Centrale Uitgang) krijgen een woning toegewezen (directe bemiddeling). Als mensen Urgentie toegekend krijgen, moeten ze zelf op een woning reageren.

Tabel 4: Verhuringen naar gemeente Aantal sociale huurwoningen in 2022 Elburg Ermelo Harderwijk Nunspeet Oldebroek Putten Totaal

2.375 2.635 5.300 2.525 2.065 2.015 16.910

Verhuringen totaal 2019 126 145 287 205 98 77 938

2020 229 140 255 168 113 134 1.039

2021 153 157 345 133 87 164 1.039

Percentage 2022 113 202 269 102 114 106 906

2019 13% 15% 31% 22% 10% 8% 100%

2020 13% 15% 31% 22% 10% 8% 100%

2021 15% 15% 33% 13% 8% 16% 100%

2022 12% 22% 30% 11% 13% 12% 100%

Tabel 4 laat soms stevige schommelingen in het aandeel verhuringen per gemeente zien. Dit komt voornamelijk door nieuwbouw, of juist door het wegvallen daarvan. Voor de gehele regio zien we een flinke daling in 2022 ten opzichte van de voorgaande jaren. Het is aannemelijk dat door de druk op de woningmarkt in zijn geheel de doorstroming vanuit sociale huurwoningen naar andere type woningen afneemt en daardoor ook het aantal vrijkomende woningen afneemt. Ten opzichte van 2021 werden er in 2022 in de gemeenten Ermelo en Oldebroek meer woningen verhuurd. Dit komt voornamelijk door nieuwbouw. In tabel 3 zien we een kleine verschuiving van het aandeel verhuringen tot de 1e aftoppingsgrens naar verhuren tussen de 1e en 2e aftoppingsgrens. Tabel 2 laat een duidelijk toename in het aandeel woningwijzingen door middel van bemiddeling zien. Dit lijkt ten koste te gaan van het aandeel woningtoewijzingen door middel van loting. Vooral jongeren maken gebruik van loting om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning omdat hun inschrijfduur veelal onvoldoende is.

2.4 Vraag De vraag naar sociale huurwoningen kan worden afgeleid aan het aantal ingeschreven woningzoekenden, het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties per advertentie.

Tabel 5: Vraag naar sociale huurwoningen

1-1-2019 1-1-2020 1-1-2021 1-1-2022 1-1-2023

Ingeschreven woningzoekenden 22.600 24.000 25.900 28.200 29.800

Actief woningzoekenden

Reacties per advertentie

6.088 6.968 7.562 7.657

88 92 125 140

Uit bovenstaande tabel blijkt duidelijk dat de vraag naar sociale huurwoningen flink is toegenomen: Zowel ten aanzien van de ingeschreven woningzoekenden, de actief woningzoekenden als het aantal reacties per advertentie is er sprake van een forse toename.

Tabel 6: Actief woningzoekenden per jaar 2019 aantal % 1.085 17,8 1.835 30,2 959 15,8 2.206 36,3 6.085 100,0

1 keer gereageerd 2 t/m 5 keer gereageerd 6 t/m 10 keer gereageerd > 10 keer gereageerd Totaal

2020 aantal % 1.211 17,4 2.122 30,5 1.131 16,2 2.504 35,9 6.968 100,0

2021 aantal % 1.345 17,8 2.265 30,0 1.223 16,2 2.722 36,0 7.555 100,0

2022 aantal % 1.383 18,1 2.310 30,2 1.204 15,7 2.760 36,0 7.657 100,0

2.5 Inschrijfduur en zoekduur Inschrijfduur en zoekduur zijn indicatoren die samen en beeld geven van de wachttijd van woningzoekende voordat ze een woning vinden. Inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven staan bij de toewijzing van een woningen. De zoekduur geeft aan hoe lang woningzoekenden hebben gezocht voordat een woning is toegewezen. Inschrijfduur en zoekduur zijn indicatoren die samen een beeld geven van de wachttijd van woningzoekenden voordat ze een woning vinden. De woningzoekenden hebben minstens één keer per jaar op een woning gereageerd. De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven stonden op het moment dat ze een woning kregen toegewezen.

Tabel 7: Gemiddelde inschrijftijd in jaren regio Noord-Veluwe Jaar Inschrijftijd

2019 14,0 jaar

2020 13,4 jaar

2021 15,0 jaar

2022 15,2 jaar

Tabel 8: Gemiddelde inschrijftijd in jaren per gemeente en per woningtype (2022) Woningtype Benedenwoning Bovenwoning Eengezinswoning Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Totaal

Elburg 20,5 11,3 18,0 11,6

Ermelo 12,6 8,1 20,2 6,5

Harderwijk 11,8 8,0 15,6 17,3

Nunspeet 20,2 7,9 11,0 31,7

Oldebroek 26,1 3,2 13,0 41,7

5,3

5,7

8,4

3,4

3,9

15,5

10,9

15,0

13,9

15,9

Putten Totaal 30,0 16,4 8,2 22,9 15,8 24,6 17,2 6,4 24,6

15,2

In de regio heeft de etagewoning met lift de langste gemiddelde inschrijftijd4. Voor een etagewoning zonder lift is de inschrijftijd het kortst. Op deze woningen reageren vaak starters en zij staan gemiddeld korter ingeschreven dan de overige woningzoekenden. Een lange inschrijftijd betekent niet dat woningzoekenden ook lang hebben moeten zoeken naar een woning. Veel woningzoekenden hebben zich in het verleden uit voorzorg ingeschreven. Daarbij komt dat doorstromers hun woonduur mogen gebruiken als inschrijftijd. Tabel 7 laat duidelijk zien dat de gemiddelde inschrijftijd de laatste jaren oploopt. De zoektijd – de tijd vanaf de eerste reactie tot het vinden van een woning - is bijna altijd veel korter. Er zijn echter nog onvoldoende gegevens om de zoektijd weer te geven. Woningen worden nog maar enkele jaren verloot en dat is te kort voor betrouwbare gegevens. 4

Etagewoningen met lift worden veelal toegewezen aan senioren. Senioren hebben vaak lange inschrijfduur. Bovendien mochten zij hun woonduur meenemen bij de wijziging van het woningverdeelsysteem. Dit geeft dan ook een vertekend beeld.

2.6 Slagingskansen De slaagkans geeft aan in hoeverre de woningzoekenden daadwerkelijk slagen. De slaagkans is het aandeel actief woningzoekenden dat een woning heeft gevonden. De slagingskans wordt berekend door voor een bepaalde periode het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Een actief woningzoekenden is iemand die in het betreffende jaar minstens 1 keer gereageerd heeft. De slagingskans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningenzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slagingskans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod in de corporatiesector en geeft daarmee een goede indicatie van de vraagdruk.

Tabel 9: Slagingskans naar herkomst Actieven Buiten de regio Elburg Ermelo Harderwijk Nunspeet Oldebroek Putten

2019 1370 533 913 1680 593 436 550

Verhuringen

2020 1824 604 934 1842 650 523 591

2021 2105 564 1006 2032 677 497 659

2022 2233 573 1048 1959 630 529 685

2019 113 102 150 257 147 84 85

2020 147 151 138 272 134 99 98

Slagingskans 2021 192 114 144 329 118 52 90

2022 139 74 187 262 73 79 92

2019 8% 19% 16% 15% 25% 19% 15%

2020 8% 25% 15% 15% 21% 19% 17%

2021 9% 20% 14% 16% 17% 11% 14%

2022 6% 13% 18% 13% 12% 15% 13%

In 2022 hadden woningzoekenden uit Ermelo de grootste slagingskansen. In deze gemeente werden de meeste nieuwbouwwoningen opgeleverd in 2022. Woningzoekenden van buiten de regio hebben de laagste slagingskansen. Een mogelijke verklaring van deze lage slaagkans, is dat actief woningzoekenden van buiten de regio korter staan ingeschreven, waardoor hun kansen lager zijn. Woningzoekende van buiten de regio die wel slagen, zijn vaak eigen jongeren die terugkeren en al langer ingeschreven staan. In het algemeen zien we de slagingskansen in de laatste jaren afnemen, wat duidt op schaarste.

Tabel 10: Slagingskans naar inkomen Actieven 1. 2. 3.

2019 4518 1761 433

2020 5157 1995 564

Verhuringen 2021 5298 2512 722

2022 4896 3066 595

2019 683 209 46

2020 730 263 46

Slagingskans (%) 2021 756 210 73

2022 620 244 42

2019 15,1% 11,9% 10,6%

2020 14,2% 13,2% 8,2%

2021 14,3% 8,4% 10,1%

2022 12,7% 8,0% 7,1%

1. = tot grens doelgroep (huurtoeslaggrens) 2. = grens doelgroep tot Europese grens 3. = Europese grens en meer De slaagkans van de eerste inkomensgroep is met 12,7% (2022) het hoogst. Het passend toewijzen heeft niet tot verdringing van de laagste inkomensgroep geleid. Corporaties hebben hun huurbeleid hierbij aangepast. Opvallend is dat het aantal actief woningzoekenden in de eerste inkomensgroep in 2022 afnam. Wel zien we een sterke groei van het aantal actieven in de tweede inkomensgroep. Voor alle inkomensgroepen zien we een daling van de slagingskans. Daar hebben natuurlijk vooral de eerste 2 inkomensgroepen last van omdat die primair zijn aangewezen op de sociale huurwoningvooraad. Gezien de stijgende koopprijzen in de koopmarkt is het overigens begrijpelijk

dat het aantal actief woningenzoekenden met een inkomens boven de Europese grens toeneemt en daarmee de slagingskans voor deze groep afneemt.

Tabel 11: Slagingskans naar leeftijd Leeftijd t/m 22 23 t/m 27 28 t/m 54 55 t/m 74 75 en ouder

Actieven 2019 783 1366 2993 911 244

2020 924 1549 3448 1050 233

Verhuringen 2021 1045 1757 3617 1145 266

2022 1053 1817 3677 1133 293

2019 58 151 451 171 107

2020 55 169 509 214 92

Slagingskans 2021 74 171 507 198 89

2022 90 150 392 178 96

2019 7,4% 11,1% 15,1% 18,8% 43,9%

2020 6,0% 10,9% 14,8% 20,4% 39,5%

2021 7,1% 9,7% 14,0% 17,3% 33,5%

2022 8,5% 8,3% 10,7% 15,7% 32,8%

Er is een vrijwel lineair verband tussen de leeftijd en de slagingskansen. Wie ouder is, staat vaak langer ingeschreven als woningzoekenden en heeft daardoor meer kans op een woning. De 75plussers hebben de grootste slagingskans. De meesten van hen verhuisden binnen de eigen gemeente naar een gelijkvloerse woning. Welk woningtype deze 75-plussers achterlieten is niet bekend. Door woningen te verloten, of gebruik te maken van een maximumleeftijdsgrens vergroot je de slagingskansen van jongeren. Eerder zagen we al dat het aandeel verlotingen daalt. Dit komt nog niet tot uitdrukking in de slaagkans voor jongeren tot en met 22 jaar. Mogelijk houdt dit verband met de realisatie van een aantal projecten voor jongeren in 2022. Over de hele linie daalt de slagingskans door het toegenomen aantal actief woningzoekenden en het dalende aantal verhuringen. Dit is een belangrijke indicatie s voor schaarste. Zowel naar leeftijd, herkomst als inkomens zien we de slagingskansen afnemen. In het algemeen neemt het aantal actief woningzoekenden toe, terwijl het aantal verhuringen afneemt. Een duidelijk signaal dat er sprake is van schaarste op de sociale huurwoningmarkt.

3. Aanpak schaarste Uit het WoON2021 onderzoek blijkt een duidelijke behoefte aan betaalbaar wonen. Dat betekent sociale huur, midden huur en betaalbare koop tot € 320.000 (de NHG-grens in 2021 toen het WoON2021 onderzoek is uitgevoerd). De netto behoefte (nieuwbouw minus sloop) aan sociale huurwoningen bedraagt 30,2% (16,2 % tot 1e aftoppingsgrens, 4% tussen 1e en 2e aftoppingsgrens, en 10,0% tussen 2e aftoppingsgrens en liberalisatiegrens). In de Woondeal regio Noord-Veluwe 20222030 (inclusief Hattem) is afgesproken om in de periode 2022 tot en met 2030 12.740 woningen te realiseren, waarvan 3.659 woningen in de sociale huur (29%). De woningcorporaties nemen daarvan 3.159 woningen (25%) voor hun rekening.

4. Conclusie De indicatoren die de stand van zaken ten aanzien van de verdeling van sociale huurwoningen meten, laten zien dat er druk staat op het hele sociale segment. Het aantal verhuringen is sinds 2019 afgenomen, terwijl het aantal actief woningzoekenden in de periode juist toenam. Ook het gemiddelde aantal reacties per woning neemt toe. Tegelijkertijd stijgt de gemiddelde inschrijvingstijd en daalt de slagingskans; zowel voor de verschillende inkomensgroepen als de verschillende leeftijdsgroepen. Alleen voor jongeren t/m 22 jaar is de slagingskans iets toegenomen. Op basis van de hier genoemde indicatoren kan worden gesteld dat alle woningzoekenden die tot de doelgroep van woningcorporaties behoren schaarste ervaren, en dat dit voor alle gemeenten in de regio Noord-Veluwe geldt.

Bronnen • • •

Woningmarktonderzoek Noord-Veluwe en Zeewolde, 9 december 2022, KAW; Rapportage woonruimteverdeling 2020 Noord Veluwe Rapportage woonruimteverdeling 2022 Noord Veluwe