Raadsvoorstel - Vaststelling bestemmingsplan De Schauwhof

Zaaknummer

:

1251614

Documentnummer

:

1426854

Datum B&W vergadering

:

17 mei 2022

Raadsvoorstel Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan ‘De Schauwhof’ Beslispunten 1. het bestemmingsplan ‘De Schauwhof’ vast te stellen; 2. bij de vaststelling wijzigingen door te voeren op basis van de Zienswijzennota, 3. bij de vaststelling de ambtelijke wijzigingen door te voeren, 4. de gemeentelijke grond van het voetpad ten noorden van het gebouw uit de openbaarheid te onttrekken door middel van het nemen van bijgevoegd onttrekkingsbesluit. Inleiding Op 16 februari 2021 heeft het college besloten een bestemmingsplanprocedure op te starten voor ‘De Schauwhof’. Het huidige gebouw met 20 aanleunwoningen is aan vervanging toe (afbeelding 1) en wordt gesloopt. De Woningstichting Putten wil op deze locatie een nieuw gebouw plaatsen (afbeelding 2). Afbeelding 1: Luchtfoto van het huidige gebouw De Schauwhof

De Woningbouwstichting Putten (WSP) bouwt een nieuw complex waarin 10 tweekamerappartementen voor de sociale verhuur (zuidelijke deel) en 24 zorgstudio’s met gemeenschappelijke ruimten (noordelijke deel) worden gerealiseerd. De zorgstudio’s worden verhuurd aan de Stichting Zorggroep Noordwest-Veluwe (ZNWV) ten behoeve van cliënten met een indicatie voor ZZP 4 t/m 6 onder de Wet langdurige zorg. Afbeelding 2: Het nieuwe gebouw vanaf de Roosendaalseweg (boven) en Ds. De Jagerstraat (onder)

Beoogd effect •

Herontwikkeling van een gebouw waarbij renovatie niet meer rendabel is

•

Vergroten van beschikbaarheid kleinere sociale huurwoningen

•

Toevoegen van woningen voor mensen met een zorgbehoefte

Argumenten 1.1 De nieuwbouw past niet in het huidige bestemmingsplan Het perceel N1852 heeft de bestemming Maatschappelijk in Kom West. Voor de 12 zelfstandige sociale huurappartementen is de bestemming Wonen nodig. Voor de 24 zorgstudio’s kan de bestemming maatschappelijk behouden blijven, maar moet het bouwvlak verbreed worden. 1.2 De plannen staan in de ‘Prestatieafspraken 2021 met WSP, HOP en gemeente’ Voor de gemeenteraadsvergadering van 4 februari 2021 zijn middels een raadsinformatiebrief de ‘Prestatieafspraken tussen WSP, HOP en gemeente’ meegezonden (agendapunt 7.1. en 7.1.1). Het plan, de woningsoorten en de aantallen voor de Schauwhof zijn vermeld in de prestatieafspraken. Met de vermelding dat de “gemeente zich inspant om realisatie van bouwplannen te versnellen”.

2 van 7

1.3 Er is behoefte aan meer sociale huurwoningen In de Woonvisie 2020-2025 is aangegeven dat er een behoorlijke vraag is naar sociale huur. De toevoeging van 12 kleinere sociale huurwoningen (tweekamerappartementen) biedt ruimte aan zowel jongeren die op zichzelf gaan wonen, als aan ouderen die kleiner willen gaan wonen. De woningen zullen onder de 1e aftoppingsgrens verhuurd gaan worden. De Woningstichting Putten heeft aangegeven dat ze de sociale huurwoningen gaan verhuren aan ouderen. Dit type woningen is zeer geschikt op deze locatie vanwege de nabijheid van het centrum en de voorzieningen. 1.4 Er is behoefte aan zorgwoningen (vooral voor dementerenden) De bewoners van de zorgstudio’s vallen onder de zorgzwaartes 4 t/m 6: Dit is beschermd wonen ‘met intensieve begeleiding en uitgebreide verzorging (ZZP4)’, ‘met intensieve dementiezorg (ZZP5)’ of ‘met intensieve zorg en verpleging (ZZP6)’. In de Woonvisie Putten 2020-2025 wordt aangegeven dat er behoefte is aan kleinschalige zorgwoningen en met name voor dementerenden. De zorgstudio’s van de Schauwhof biedt deze kleinschalige woonvorm voor onder andere die zorgindicatie ZZP4 van dementie. 1.5 De sociale huurwoningen zijn meegeteld in het totale streefwoningbouwprogramma De 10 sociale huurwoningen van bestemmingsplan De Schauwhof zijn opgenomen in het totaaloverzicht van het streefwoningbouwprogramma (tabel 1 en 2).

De zorgwoningen tellen niet mee en worden daarom niet opgenomen in het streefwoningbouwprogramma.

Tabel 1: Streefwoningbouwprogramma ten opzichte van deze ontwikkeling

Tabel 2: Voortgang streefwoningbouwprogramma totaal

3 van 7

1.6 Het gebouw past stedenbouwkundig op deze plek Voor de uitstraling van het nieuwe gebouw is zoveel mogelijk aangesloten bij reguliere woningbouw in de omgeving, dus twee bouwlagen met een kap. Er is bewust niet gekozen om aan te sluiten bij de hoogbouw van de Schauw, om rekening te houden met de directe omgeving. Welstand heeft hier een positief advies op uitgebracht. 1.7 Er wordt een duurzame en circulaire bouwvorm toegepast. Tegenwoordig is ook duurzaamheid belangrijker geworden, daarom worden de appartementen uitgevoerd als Nul Op de Meter en de zorgstudio’s energieneutraal gebouwd. Hiervoor worden onder andere zonnepanelen op de daken geplaatst en is WSP van plan een duurzame en circulaire bouwvorm met Cross Laminated Timber toe te passen. 1.8 Flexibiliteitsregeling van maatschappelijk wijzigen naar wonen De initiatiefnemer wil de mogelijkheid houden om in de toekomst de zorgstudio’s om te vormen naar (sociale) huurwoningen.. Van deze flexibiliteit wil WSP alleen gebruik maken als de ZNWV in de toekomst de huur opzegt. Een wijzigingsmogelijkheid is hiervoor voor opgenomen, waarbij het belang wordt benadrukt dat het moet passen in dat moment geldende woningbouwprogramma. 1.9 Volgens ODNV zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkeling en omgeving Tijdens de bestemmingsplanprocedure is er meermaals overleg met ODNV geweest over de milieutechnische aspecten.

Voor de bestemmingsplanprocedure zijn verschillende onderzoeken gedaan, die toegevoegd zijn aan het bestemmingsplan. De ODNV heeft de aangeleverde onderzoeken beoordeeld en er blijken geen belemmeringen voor de ontwikkeling en omgeving. 1.10 Er is communicatie geweest met buurtbewoners voor en tijdens de planprocedure Iedereen mag tijdens de terinzagelegging van het ontwerpplan zienswijzen indienen. Voorafgaand aan het opstellen van het ontwerp zijn er al informatiebrieven gestuurd naar omwonenden en gesprekken geweest met de gemeente en WSP. Die gesprekken hebben in sommige gevallen geleid tot wijzigingen voordat het ontwerpplan ter inzage ging. Zo is vanuit WSP meegewerkt aan het verkleinen van de bouwmassa, zodat deze minder massaal is richting de woningen in het zuiden en zuidoosten van het plangebied. Hierdoor is het aantal sociale huurwoningen verlaagd van 12 naar 10, wat ook gaat bijdragen aan een betere verkeersituatie dan bij de huidige situering van het gebouw. 2.1 Het bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen als ontwerp Het ontwerpbestemmingsplan heeft digitaal ter inzage gelegen van 1 juli tot 12 augustus 2021 via www.ruimtelijkeplannen.nl onder IMRO nummer NL.IMRO.0273.BPBKDeSchauwhof-ON01. De terinzagelegging is via de Puttenaer en Staatscourant gecommuniceerd.

4 van 7

2.2 Er zijn zes zienswijzen ingediend op het ontwerpplan De zienswijzen zijn samengevat, beantwoord en gebundeld in de zienswijzennota (bijlage 2, zaaknummer 1426859). De meeste zienswijzen leiden niet tot een wijziging van het ontwerpbestemmingsplan, wel is er besloten enkele parkeerplaatsen te verplaatsen. Afbeelding 3: Ligging van de straten en het wijzigen van de parkeerplaatsen

2.3 Wijziging: Parkeerplaats net achter bijgebouw niet realiseren In verband met de extra veiligheid in de knikbocht van Ds. de Jagerstraat, wordt een extra parkeerplaats weggehaald direct ten noorden van het bijgebouw (afbeelding 3). In de Verbeelding van het bestemmingsplan heeft dit als gevolgd dat de aanduiding ‘parkeren’ niet direct ten noorden van tegen het bijgebouw bij Wonen aan komt te liggen. 2.4 Wijziging: Verplaatsing een aantal parkeerplaatsen van het oosten naar het westen Vanuit omwonenden zijn bij de vooroverleggen en zienswijzen zorgen geuit over de parkeerplaatsen aan de oostzijde van het gebouw. Om de parkeerdruk te beperken aan de oostkant, worden enkele ongebruikte langsparkeerplaatsen aan de Roosendaalseweg ingezet voor de behoefteberekening van parkeerplaatsen. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de eisen van de Parkeernota. Deze toewijzing wordt in de Toelichting van het bestemmingsplan omschreven. 3.1 Ambtelijke wijziging: Het opnemen van een voorwaardelijke verplichting Wnb Voor het bestemmingsplan is een Flora & Fauna onderzoek gedaan, hieruit was een ontheffing vanuit de provincie nodig ter bescherming van de vleermuizen. De ontheffing was in eerste instantie geweigerd, maar wordt opnieuw beoordeeld. Voor de ontheffing

5 van 7

Wet natuurbescherming loopt nu een aanvullende aanvraag. ODNV heeft aangegeven dat de verlening van de ontheffing een grote slaagkans heeft, maar voor de volledigheid stellen wij voor om de volgende voorwaardelijk verplichting toe te voegen aan de bestemmingsplanregels: Een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen zoals bedoeld in artikel 4.4.2. en 5.2.1 in het bestemmingsplan, kan uitsluitend worden verleend wanneer is aangetoond dat de vergunning op grond van de Wet Natuurbescherming (artikel 3.5 en 3.8) is verleend door de provincie.

4.1 Gemeenteraad bevoegd gezag voor onttrekking uit openbare ruimte Op grond van artikelen 9 en 11 van de Wegenwet is de gemeenteraad bevoegd om een onttrekkingsbesluit te nemen. Overwegende dat er voldoende gewichtige redenen voor dit besluit aanwezig zijn en het algemeen belang zich niet tegen dit besluit verzet. 4.2 Geen zwaarwegende reden om het voetpad te behouden Het gevolg van de verkoop is dat de voetgangers alleen om het gebouw zelf heen moeten lopen, maar relatief gezien is dit geen onoverkomelijke vergroting van de looproute. Het voetpad was overigens nooit bedoeld als fietspad, dus voor fietsers is er geen wijziging in de route. 4.3 De verbinding tussen Schauw en Schauwhof noodzakelijk is ten behoeve van de zorg Vanuit de Zorggroep Noordwest-Veluwe is er een nadrukkelijke wens voor een verbinding voor het zorgpersoneel om vanuit het bestaande gebouw De Schauw naar de nieuwbouw De Schauwhof te lopen. Het vergroot de bruikbaarheid van het gebouw en het versoepelt het leveren van de zorg. Het was ontwerptechnisch niet mogelijk om een luchtbrug te maken met een openbare onderdoorgang. Hierdoor is het verwijderen van het voetpad noodzakelijk. De initiatiefnemers willen de verbinding beperken tot maximaal 3 meter hoog en transparant uitvoeren.

Kanttekeningen 1.1 Provincie kan de (vernieuwde) aanvraag ontheffing Wet natuurbescherming weigeren De initiatiefnemer is bezig om vanuit de provincie alsnog de ontheffing op de Wet natuurbescherming te verkrijgen. Er is geen zekerheid of dit daadwerkelijk verleend gaat worden. Echter gaf de ODNV aan dat er voldoende zicht is op verlening. Uiteindelijk is het de verantwoording van de Woningstichting om niet in strijd met de natuurbeschermingswetgeving te handelen. 1.2 Het bouwvlak en -volume is na de procedure groter Hierdoor is er uiteindelijk meer verstening en bebouwing op het perceel dan nu via het huidige bestemmingsplan mogelijk is. 2.1 Mogelijkheid tot starten beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan

6 van 7

Er wordt niet aan alle zienswijzen tegemoet gekomen. Er is dus een kans dat er tijdens de terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan beroepen in worden gediend. 3.1 Er kan beroep ingediend worden tegen de onttrekking uit de openbare ruimte Omwonenden kunnen beroep indienen tegen het onttrekken van het voetpad aan de openbaarheid ten noorden van het gebouw. Ook als bewoners geen zienswijze ingediend hebben tegen dit onderwerp. Uitvoering Na vaststelling wordt het bestemmingsplan gewijzigd ter inzage gelegd voor zes weken. Financiële gevolgen Er zijn geen financiële kosten voor de gemeente. Voor de planwijziging zijn legeskosten in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer, dit is vastgelegd in een planschadeovereenkomst. De grondverkoop van het openbare voetpad kan de gemeente wel financiële opbrengsten opleveren. Bijlagen 1. Zienswijzennota – Bestemmingsplan De Schauwhof (anoniem) (1426859) 2. Raadsbesluit - Vaststelling bestemmingsplan (1426860) 3. Raadsbesluit - Onttrekking openbaarheid voetpad De Schauwhof (1426870) 4. Ontwerpbestemmingsplan De Schauwhof – Toelichting (1427855) 5. Ontwerpbestemmingsplan De Schauwhof – Regels (1427856) 6. Ontwerpbestemmingsplan De Schauwhof – Verbeelding (1427857) 7. Ontwerpbestemmingsplan De Schauwhof – Bijlagen bij toelichting (1427858) 8.

Ontwerpbestemmingsplan De Schauwhof – Bijlagen bij regels (1427859) 9. Aanvraag – Verzoek om bestemmingswijziging De Schauwhof (1251619) Commissiebehandeling De commissievergadering is terug te luisteren op https://putten.raadsinformatie.nl/.

Burgemeester en wethouders van Putten, de secretaris

de burgemeester

mr. F.E. Contant

H. A. Lambooij

Portefeuillehouder

E.T. 't Jong

Afdeling

Ruimte Beleid en Advies

Behandelend ambtenaar

A. Glasbergen

Telefoonnummer

9785

7 van 7