Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Bilderdijkstraat, gebied school De Akker

Zaaknummer

:

1198049

Documentnummer

:

1332738

Datum B&W vergadering

:

5 oktober 2021

Raadsvoorstel Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan “Bilderdijkstraat - gebied school De Akker” Beslispunten 1. het bestemmingsplan “Bilderdijkstraat - gebied school De Akker” vaststellen; 2. bij de vaststelling een aantal ambtelijke wijzigingen doorvoeren, zoals verwoord in de bijlage bij het raadsbesluit; 3. het beeldkwaliteitsplan Bilderdijkstraat vaststellen; 4. de grondexploitatie Bilderdijkstraat als vertrouwelijk document vaststellen en deze vervolgens activeren; 5. het voorbereidingskrediet en de gemaakte kosten overhevelen naar de grondexploitatie; 6. het voorziene financieel tekort van -/- € 223.000,- dekken uit de reserve grondexploitatie; Inleiding Op 9 januari 2020 heeft u een voorbereidingskrediet verstrekt voor het project Bilderdijkstraat. Het ontwerpbestemmingsplan voor deze gebiedsontwikkeling heeft in het najaar van 2020 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. De vaststelling van het bestemmingsplan kon helaas niet eerder plaatsvinden vanwege uitdagingen rondom de aankoop van gronden van derden en de stikstofproblematiek. Grondaankopen De grondonderhandelingen zijn moeizaam verlopen. Het ging om twee grondeigenaren. Inmiddels hebben wij van één partij de grond verworven en zijn wij met de andere partij tot een mondeling akkoord gekomen. Dit wordt naar verwachting binnenkort geformaliseerd in een overeenkomst.

Stikstofproblematiek Het afgelopen jaar is er veel gebeurd op het gebied van (de wetgeving rondom) stikstof. Voor stikstof worden twee verschillende fasen onderscheiden: de aanlegfase en de gebruiksfase. Aanleg is bouw en sloop. Vanaf 1 juli zijn de regels hiervoor ruimer waardoor dit project door kan. De sloop wordt nog wel zo stikstofneutraal mogelijk gedaan. De gebruiksfase is als het project straks gerealiseerd is; de verkeersbewegingen naar de huizen en school etc. Dit kan opgelost worden met intern salderen; er is geen

netto toename (o.a. omdat de huizen gas-loos worden). Hier is inmiddels geen Natuurbeschermingswet-vergunning meer voor nodig. Beschrijving plan Alle bebouwing in het gebied wordt (in fasen) gesloopt. Het nieuwe plan gaat uit van: 

nieuwe school De Akker;



8 woningen van het type 2-onder-1-kap (dure koop);



8 sociale koopwoningen (beneden/boven woningen);



24 sociale huurwoningen (beneden/boven woningen).

Gezien het grote aantal sociale woningen past het plan goed in het gemeentelijke woonbeleid. Bijgevoegd vindt u de stand van zaken van het streefwoningbouwprogramma in relatie tot dit project.

Stedenbouwkundig plan

2 van 6

Ontwerp school De Akker Grondexploitatie De grondexploitatie sluit op een negatief resultaat van -/- € 223.000,-. In de grondexploitatie is rekening gehouden met een subsidie van de provincie van € 200.000,. Deze subsidie is nog niet definitief toegekend. De besprekingen hierover zijn gaande en een conceptsubsidieaanvraag is in een eerdere fase positief ontvangen en beoordeeld door de provincie. De kosten voor de bouw van de nieuwe school De Akker zijn niet opgenomen in de grondexploitatie van deze gebiedsontwikkeling. Deze investering wordt gefinancierd vanuit een ander budget (onderwijshuisvesting). Op het moment dat school De Akker gaat bouwen zullen wij hier apart krediet voor vragen. Richting De Akker is het budget vanuit het onderwijshuisvestingsplan als vertrekpunt meegegeven. De grondexploitatie voorziet wel in het leveren van een bouwrijp perceel voor de school en daarnaast de realisatie van de openbare ruimte (exclusief schoolplein). Bij dit raadsvoorstel is de grondexploitatie inclusief toelichting als vertrouwelijk document toegevoegd als bijlage. Beoogd effect 

een bestemmingsplan dat de gebiedsontwikkeling mogelijk maakt;



nieuwbouw school De Akker;



ruimtelijke kwaliteitsverbetering van het gebied;



het toevoegen van (hoofdzakelijk sociale) woningbouw naar behoefte.

Argumenten 1.1 Het bestemmingsplan is nodig om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken Op grond van het huidige bestemmingplan is geen woningbouw mogelijk. Het huidige bestemmingsplan is afgestemd op de huidige functies en gebouwen in het gebied. 3 van 6

1.2 Er zijn geen zienswijzen ingediend Er is draagvlak in de buurt voor het plan. De buurt is actief betrokken bij het plan (met een projectwebsite waar mensen opmerkingen konden doorgeven en diverse brieven over de voortgang van het project). 2.1 De ambtelijke wijzigingen zijn deels actualisatie en deels verduidelijking De volgende wijzigingen worden voorgesteld: 

actualiseren toelichting op onderwerpen stikstof en ecologie (uit aanvullend onderzoek is gebleken dat er geen vleermuizen verblijven in de gebouwen);



opnemen van een minimale kavelgrootte van 200m² en bouwvlakken voor de 2-onder-1 kapwoningen. Dit waarborgt de stedenbouwkundige opzet en geeft meer duidelijkheid.

3.1 Het beeldkwaliteitsplan is een aanvulling op de Welstandsnota Dit dient als nieuw project in het kader van de Welstandsnota door de raad vastgesteld te worden. Het beeldkwaliteitsplan geeft het kader voor het ontwikkelen van de woningen en de nieuwe school. Aan dit beeldkwaliteitsplan wordt getoetst als er aanvragen omgevingsvergunning worden ingediend. Het beeldkwaliteitsplan vindt u als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan. 4.1 De gemeentelijke grondexploitatie is het financiële kader voor de uitvoering van de gebiedsontwikkeling. De gemeente Putten voert de grondexploitatie voor eigen rekening en risico. Het financieel resultaat is negatief als gevolg van de relatief lage opbrengstpotentie van het plan. Er komen relatief veel sociale woningen en voor de school zijn de nodige kosten noodzakelijk voor aankoop van gronden, het slopen van bestaande opstallen en het inrichten van de openbare ruimte. Het is een inbreidingslocatie waar de meeste gronden al in eigendom waren van de gemeente (of van de school). Een uitgelezen kans om sociale woningen te realiseren en hiermee een mooi steentje bij te dragen aan de doelstellingen van het woonbeleid. Met het vaststellen van de grondexploitatie stelt u de financiële kaders vast waarbij deze wordt geactiveerd voor de uitvoeringsfase.

4.2 De grondexploitatie is een vertrouwelijk document De inhoud van de grondexploitatie, zoals in de bijlage opgenomen, kent een vertrouwelijk karakter. Het openbaar maken van budgetten en financiële gegevens kan de positie van de gemeente schaden. Dit raadvoorstel kan wel openbaar gemaakt worden, het eindresultaat van de grondexploitatie hoeft niet vertrouwelijk te zijn. 5.1 Het voorbereidingskrediet was nog niet op U heeft vorig jaar een voorbereidingskrediet van € 100.000,- beschikbaar gesteld voor de voorbereiding van deze gebiedsontwikkeling. Hiervan is op dit moment nog circa € 20.000,- over. Dit krediet wordt overgeheveld naar de grondexploitatie waardoor na vaststelling van de grondexploitatie het voorbereidingskrediet vervalt. In de

4 van 6

grondexploitatie zijn deze kosten voorzien en daarmee onderdeel van het negatieve resultaat dat is voorzien. 6.1 De reserve grondexploitatie kent voldoende middelen In de reserve grondexploitatie zijn voldoende eigen middelen beschikbaar als dekking voor het tekort van de grondexploitatie. Het voorstel is om dit aan te wenden voor deze gebiedsontwikkeling. 6.2 Circa de helft van het oorspronkelijke tekort wordt betaald door de provincie Vanuit het provinciaal programma “Steengoed Benutten” kan de gemeente aanspraak maken op een subsidie ter hoogte van maximaal 50% van het tekort van de grondexploitatie (exclusief bijdrage aan bovenwijkse kosten). Deze subsidie is weliswaar niet verzekerd, op basis van een conceptaanvraag en eerdere gesprekken met provincie bestaat een positieve verwachting op het benutten van deze subsidie. Kanttekeningen 4.1 De subsidie van de provincie is nog niet definitief toegekend De verwachting is dat dit wordt toegekend. Hiervoor zijn echter geen harde garanties, dus dit is een financieel risico. De subsidie kan pas definitief worden toegekend als alle stukken voor de provincie beschikbaar zijn, zoals raadsbesluit over de grondexploitatie en de koopovereenkomsten. Uiteindelijk kijkt de provincie bij de hoogte van de uit te keren subsidie (eindafrekening) ook naar de daadwerkelijk gemaakte kosten.

4.2 De grondexploitatie wordt elk jaar geactualiseerd De grondexploitatie wordt na vaststelling jaarlijks geactualiseerd. Dit valt binnen de planning- en control-cyclus van de gemeentelijke jaarrekening. Bij de actualisatie worden gemaakte kosten en opbrengsten verwerkt en worden prognoses herijkt. De raad wordt jaarlijkse geïnformeerd over de voortgang en eventuele verschillen of afwijkingen. Bij significante wijzigingen of afwijkingen die leiden tot een ander perspectief op de gebiedsontwikkeling dan nu voorzien, geldt dat de raad apart wordt geïnformeerd. Uitvoering De planning is op dit moment als volgt: 2021:

sloop gedeelte bebouwing tijdelijk gebruik van oude school Schovenhorst door school de Wegwijzer (vanwege renovatie De Wegwijzer)

2022:

sloop oude school Schovenhorst start bouw nieuwe school De Akker

2023:

nieuwe school De Akker gereed sloop oude school De Akker

2023:

start bouw woningen (aanbesteding en uitgifte kavels)

Tegelijk met de gebiedsontwikkeling wordt de openbare ruimte heringericht.

5 van 6

Financiële gevolgen De grondexploitatie heeft een negatief resultaat van -/- € 223.000,- en wordt naar verwachting eind 2024 afgesloten. Het tekort kan gedekt worden vanuit de reserve grondexploitatie. De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd Bijlagen 1. raadsbesluit 2. toelichting bestemmingsplan (vastgestelde versie) 3. regels bestemmingsplan (vastgestelde versie) 4. verbeelding bestemmingsplan (vastgestelde versie) 5. bijlagen regels 6. bijlagen toelichting (waaronder beeldkwaliteitsplan) 7. grondexploitatie met toelichting (VERTROUWELIJK) 8. streefwoningbouwprogramma – stand van zaken Commissiebehandeling De commissievergadering is terug te luisteren op https://putten.raadsinformatie.nl/.

Burgemeester en wethouders van Putten, de secretaris

de burgemeester

mr. F.E. Contant

H. A. Lambooij

Portefeuillehouder

E.T. 't Jong

Afdeling

Ruimte Beleid en Advies

Behandelend ambtenaar

I.Steunebrink

Telefoonnummer

9768

6 van 6