Raadsvoorstel - vaststellen bestemmingsplan Husselsesteeg 22

Zaaknummer

:

1314378

Documentnummer

:

1314380

Datum B&W vergadering

:

24 augustus 2021

Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan Husselsesteeg 22

Beslispunten (Voorstel): 1. het ontwerpbestemmingsplan Husselsesteeg 22 en 22A (kenmerk NL.IMRO.0273.BPBGHussteeg22-ON01) gewijzigd vast te stellen, met inachtneming van; 2. de nota van zienswijzen (nr. 1321817) en de ambtelijke wijziging met betrekking tot archeologie zoals opgenomen in bijlage (nr. 1321825) 3. voor het bestemmingsplan Husselsesteeg 22 en 22A de anterieure overeenkomst (nr. 1321822) en kostenverhaal vast te stellen;

Aan de raad, In 2019 heeft u het Beleidskader Recreatie vastgesteld. In dit beleidsdocument gericht op de verblijfsrecreatie heeft u voor de recreatieterreinen Goorzicht (Husselsesteeg 24) en Hillary (Husselsesteeg 22/22A) aan de Husselsesteeg de mogelijkheid geboden om de recreatieve bestemming om te zetten in een woonbestemming. Na het vaststellen van het beleidskader zijn door de eigenaren van beide percelen plannen bij ons ingediend voor de ontwikkelingen van beide terreinen. Als verzoek hebben wij de eigenaren meegegeven om samen de planvorming voor dit gebied te doen. De plannen voor het perceel Husselsesteeg 22 zijn uitgewerkt met 35 nieuwe permanente woningen en het vervangen van 2 bestaande twee onder een kap woningen. Uiteindelijk bevat het plan voor de Husselsesteeg 24 één extra woning. De afschaling van het te ontwikkelen programma heeft er met name mee te maken dat de eigenaar ook zelf op de plek van de voormalige bedrijfswoning gaat wonen. De extra te realiseren woning op het perceel Husselsesteeg 24 wordt ontsloten via het terrein van Husselsesteeg 22. Deze woning sluit qua

opzet aan bij de stedenbouwkundige invulling van het terrein van Hillary (voor het bestemmingsplan Husselsesteeg 24 ontvangt u een apart voorstel).

Huidige situatie locatie Husselsesteeg

De gezamenlijke plannen voor Hillary en Goorzicht zijn in de zomer van 2020 digitaal aan u gepresenteerd. In de zomer van 2020 zijn de plannen ook gedeeld met de omgeving. Zij hebben op de stedenbouwkundige opzet een reactie kunnen geven. Deze hebben wij eind 2020 beantwoord waarna wij het ontwerp bestemmingsplan ter inzage hebben gelegd. Hoewel de initiatiefnemers een gezamenlijke stedenbouwkundige opzet hebben opgesteld, hebben zij er wel voor gekozen om de planologische procedures te splitsen. Zo zijn zij niet van elkaar afhankelijk van de voortgang. Om de eenheid zoveel mogelijk in de procedures te houden hebben wij er naar gestreefd om beide planologische gelijktijdig te laten verlopen. Omdat ook het proces voor de Husselsesteeg 24 toe is aan de vaststelling van het bestemmingsplan wordt dit voorstel aan u voorgelegd. Op de ter inzage legging zijn 9 zienswijzen ontvangen. Deze zijn verwerkt in de nota zienswijzen en hebben niet geleid tot een gewijzigde opzet van het stedenbouwkundig plan maar wel tot geringe wijzigingen in het bestemmingsplan.

2 van 7

Beoogd effect De inhoud van het bestemmingsplan bevat een plan dat een impuls betekent voor het gebied en geen belemmeringen oplevert voor de omgeving. Het bestemmingsplan maakt de bouw van woningen mogelijk die voorziet in de lokale woningbehoefte en vormt na de vaststelling het ruimtelijk toetsingskader voor beoordeling van de vergunningaanvragen. Argumenten 1.1 De functieverandering van Hillary past binnen bestaand beleid. In 2019 heeft u het beleidskader Recreatie vastgesteld. In dit kader zijn verschillende instrumenten opgenomen waarmee de gemeente streeft naar innovatie en verbetering van de verblijfsrecreatieve sector. De afgelopen periode is door recreatieondernemers van verschillende instrumenten gebruik gemaakt. Ook de eigenaren van de voormalige recreatieterreinen Goorzicht en Hillary zijn voornemens om gebruik te maken van de geboden mogelijkheid. In het beleidskader is voor beide terreinen opgenomen dat een transformatie naar wonen mogelijk is. Vanwege de achterstallige onderhoudssituatie op beide terreinen, solitaire ligging t.o.v. overige recreatieve voorzieningen en de nabijheid bij het dorp werd een transformatie naar wonen als ruimtelijk inpasbaar geschouwd.

Binnen het beleid zijn als uitgangspunten voor de herontwikkeling opgenomen dat het woningbouwprogramma moet passen binnen het streefwoningbouwprogramma van de gemeente en de schaal en omvang passen binnen de omgeving. 1.2 Het streefwoningbouwprogramma wordt voor de goedkope woningen gehaald. Zoals eerder aangegeven hebben wij vanaf het begin af, aangestuurd op een gezamenlijke planontwikkeling van Husselsesteeg 22 en 24. Ook met betrekking tot het woningbouwprogramma vonden wij het belangrijk dat voor de gehele ontwikkeling langs de Husselsesteeg sprake zou zijn van een gedifferentieerd woonbestand. Wanneer we kijken naar de gezamenlijke beoogde plannen voor Goorzicht en Hillary gaat het om de toevoeging van 37 woningen allen in het koopsegment. Kijkend naar het stedenbouwkundig ontwerp en het woningbouwprogramma vinden wij dat het plan een evenwichtig programma biedt. De verdeling hiervan is als volgt: Type woning Sociale koop Betaalbare koop Middeldure koop Dure koop

Aantal 21 3 3 10

% in programma 59 8 8 25

Streef % 45 (huur en koop) 15 20 15

De 5% van vrije sector huur uit het streefwoningbouwprogramma is niet in de tabel opgenomen.

3 van 7

Uit de grote respons op het plan (1200 geïnteresseerden hebben zich gemeld) blijkt zowel dat de locatie en het type woningen veel enthousiasme losmaken. 1.3 De toevoeging van woningen is ruimtelijk goed inpasbaar De ruimtelijke plannen voor Husselsesteeg 22 zijn samen met de plannen voor Husselsesteeg 24 ontwikkeld. Hoewel er een groot verschil zit in toe te voegen woningen ontstaat er met het beoogde plan voor beide percelen een kleinschalig, landelijk gericht woonhofje met een zeer gevarieerd woningbouwprogramma. Gesteld kan worden dat Husselsteeg 24 min of meer de groene inkadering vormt van het perceel Husselsesteeg 22 en er op deze manier een 'landelijke kamer' ontstaat waarbinnen de ontwikkeling plaatsvindt. Door het beeld langs de Husselsteeg zo rustig mogelijk en herkenbaar te houden, de uitstraling van het lint wordt immers voortgezet, wordt het gebied qua uitstraling en beleving niet aangetast. Bovendien is het referentiebeeld op beide kavels niet een rustig bosgebied of agrarische weide maar een tweetal recreatieterreinen met ruim 75 standplaatsen.

Woning typologieën

1.4 Milieuaspecten belemmeren de ontwikkeling niet In het kader van het bestemmingsplan zijn verschillende milieuaspecten beoordeeld. Uit deze beoordeling blijkt dat de ontwikkeling niet wordt gehinderd door één van de milieuaspecten. 4 van 7

2.1 Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen Het bestemmingsplan heeft van 17 december 2020 tot 28 januari 2021 ter inzage gelegen. In deze periode zijn op het bestemmingsplan 9 zienswijzen binnengekomen. Deze zijn in de nota zienswijzen verder uitgewerkt en beantwoord. De hoofdpunten die uit de zienswijzen naar voren kwamen richten zich met name op: 

Aantasting van het landelijke karakter.



Te veel woningen



Verkeerseffecten.

Wij stellen voor om op basis van de binnengekomen zienswijzen één wijziging in het bestemmingsplan door te voeren. Voor de houtwal aan de noordzijde van de kavel wordt een strenger beschermingsregime opgenomen om de natuurwaarden van de houtwal te behouden. 2.2. Ambtelijk wordt één wijziging in het bestemmingsplan voorgesteld In het kader van de beoogde ontwikkeling is door de initiatiefnemers uitvoerig archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit is in afstemming gebeurt met de regioarcheoloog en is conform afspraken gegaan. Als slotstuk op de uitgevoerde onderzoeken dient nog een evaluatierapport gemaakt te worden. Hierin worden voorstellen gedaan voor uitwerking, analyse grondmonsters, conservering van vondsten etc. Vanwege de vondsten zullen hier bijkomende kosten voor gaan gelden. Het evaluatierapport is op dit moment nog niet gereed. Om te waarborgen dat er in het gebied geen archeologische sporen verloren gaan wordt voorgesteld om voor het hele gebied een dubbelbestemming archeologie op te nemen. In deze dubbelbestemming (zie bijgevoegde bijlage voor archeologie) is vastgelegd dat er geen vergunning voor het bouwen verleend kan worden of werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden totdat het evaluatierapport is aangeleverd en goedgekeurd. Het bestemmingsplan kan dan met deze wijziging worden vastgesteld. 3.1 De Wro gaat uit van een plicht tot kostenverhaal.

In afdeling 6.4 van de Wro is geregeld hoe gemeente kosten kunnen verhalen bij bouwplannen. In dit geval is in overleg met de initiatiefnemers een anterieure overeenkomst overeengekomen waarin een vergoeding van kosten en bijdrage aan te maken kosten is vastgelegd. In de overeenkomst is onder andere de bijdrage voor bovenwijkse en bovenplanse voorzieningen opgenomen. De anterieure overeenkomst verzekerd de gemeente de benodigde financiële bijdrage. Het aangaan van een anterieure overeenkomst vindt plaats binnen het privaatrechtelijke spoor. 3.2 De eisen en voorwaarden voor het openbaar gebied staan in de AO In de anterieure overeenkomst is vastgelegd onder welke voorwaarden het openbaar gebied door de ontwikkelaar/eigenaar wordt aangelegd en na realisatie aan de gemeente terug wordt overgedragen.

5 van 7

3.3 In de anterieure overeenkomst is de bescherming van 21 woningen voor de bestemde doelgroep geregeld. Het project Hillary kent een verdeling van 4 soorten woningen en aantallen. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat hij graag gezien de marktontwikkeling alle 21 sociale koopwoningen, zowel de 10 tot max €170.000 als de 11 tot € 210.000 met een koop-startconstructie en zelfbewoningsplicht wil realiseren. De reden is dat deze prijzen te laag zijn t.o.v. de marktwaarde. Indien de woningen voor deze prijzen verkocht worden zijn ze eigenlijk direct al € 30.000,- tot €40.000,- meer waard en bestaat het risico dat deze direct worden doorverkocht. Zowel de gemeente als de ontwikkelaar willen deze woningen in deze prijsklasse houden voor de starters. De 10 kleine woningen (type XS) en 11 koop tussenwoningen (type S) worden door de ontwikkelaar d.m.v. een Koop-startovereenkomst in de markt gezet. Kanttekeningen 1.1 Voor de omgeving betekent het een verandering van een langdurige bestaande situatie Het recreatieterrein was op deze plek tientallen jaren gevestigd. Voor de omgeving was het een herkenbare en geïntegreerde functie in het gebied. Hoewel de recreatieve activiteiten de laatste jaren al grotendeels waren afgenomen is een transformatie naar wonen voor sommige omwonenden nog altijd onwenselijk.

Kijkend naar de gezamenlijke ontwikkeling waarbij circa 75 recreatieobjecten worden omgewisseld naar 37 nieuwe, vooral kleine woningen, wordt de ontwikkeling als ruimtelijk inpasbaar beschouwd. 1.2 De verkeersgeneratie als gevolg van het plan is onderzocht Vanuit de omgeving zijn op het stedenbouwkundige plan vragen gesteld over de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de ontwikkeling. Met name het toe te voegen aantal woningen op het perceel Husselsesteeg 22 zouden leiden tot een onaanvaardbare toename van het aantal verkeersbewegingen. Door de initiatiefnemers is aan Goudappel Coffeng gevraagd om de verkeerssituatie te beoordelen. Uit deze studie blijkt dat de toename van het aantal verkeersbewegingen op de Husselsesteeg aanvaardbaar is en dat de Husselsesteeg de verkeersafwikkeling aan kan. Uitvoering Wanneer u het bestemmingsplan voor de locatie Husselsesteeg 22 vaststelt moet deze nogmaals 6 weken ter inzage worden gelegd. Na vaststelling wordt het bestemmingsplan gereed gemaakt voor de terinzagelegging. Hierna wordt middels een publicatie in de Puttenaer en de Staatscourant de vaststelling gepubliceerd.

Het bestemmingsplan is dan voor iedereen te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl Na de termijn van 6 weken voor beroep treedt het bestemmingsplan inwerking en vormt het de toetsingsgrond voor de benodigde omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning.

6 van 7

Financiële gevolgen Het te her ontwikkelen gebied is in private eigendom. Het in het plan bestemde openbaar gebied wordt door de ontwikkelaar/eigenaar gerealiseerd en na oplevering voor 1 euro terug geleverd aan de gemeente. De door de gemeente gemaakte kosten worden verhaald via de anterieure overeenkomst. Hierin worden ook afspraken gemaakt over de oplevering van het openbaar gebied en de onderhouds- en beheerkosten die hier mee gemoeid zijn. Bijlagen Bijlagen  Raadsvoorstel  Raadsbesluit  Verbeelding bestemmingsplan  Ontwerpbestemmingsplan toelichting en regels  Ontwerpbestemmingsplan verbeelding  9 st Zienswijzen  Beantwoording in de nota zienswijzen  Anterieure overeenkomst  Kostenverhaal

Commissiebehandeling De commissievergadering is terug te luisteren op https://putten.raadsinformatie.nl/.

Burgemeester en wethouders van Putten, de secretaris

de burgemeester

mr. F.E. Contant

H. A. Lambooij

Portefeuillehouder

E.T. 't Jong

Afdeling

Ruimte Beleid en Advies

Behandelend ambtenaar

- Rentenaar

Telefoonnummer

2209

7 van 7