Raadsvoorstel - Regels betaalbaar bouwen, verevening en kostenverhaal

Raadsvergadering

:

Agendapunt

:

Datum

:

Zaaknummer

:

1204340

Documentnummer

:

1204344

Voor akkoord B. en W. : Voor akkoord de cie Ruimte 21 januari 2021

Onderwerp: Regels betaalbaar bouwen, verevening en kostenverhaal

Beslispunten (Voorstel): 1. Regels vast te stellen voor betaalbaar bouwen en doelgroepen en hiervoor; 2. Het bestaande budget ten behoeve van subsidie sociale woningbouw over te hevelen naar het (verevenings)fonds goedkope woningbouw; 3. De Verordening verevening en doelgroepen woningbouw Putten vast te stellen conform bijgevoegd raadsbesluit (1204345); 4. De Verordening subsidie sociale woningbouw gemeente Putten in te trekken; 5. De Nota Kostenverhaal 2016 te vervangen door de Nota Kostenverhaal 2020; 6. De Structuurvisie aan te passen conform bijgevoegd raadsbesluit (1204754).

Aan de raad, Inleiding In het coalitieakkoord 2018-2022 is opgenomen: ,,Goedkope woningen bouwen is vaak onrendabel. Om die reden is onlangs de subsidieverordening sociale woningbouw vastgesteld. Wanneer de streefverdeling -afgesproken in de woonvisie- niet gehaald wordt, wordt een bijdrage van ontwikkelaars gevraagd van de dure woningen (verevening).” Ook in de Woonvisie 2020-2025 is door u aangegeven dat het, met name voor de sociale huur en koopwoningen, gewenst is om hier instrumenten voor in te zetten. Dat is reden om de “Verordening verevening en doelgroepen woningbouw Putten” op te stellen. Dergelijke regels mogen alleen worden toegepast als hiervoor de basis is gelegd in de gemeentelijke Structuurvisie en Nota Kostenverhaal. Dit voorstel ziet daarom ook op een aanpassing van de Structuurvisie en de Nota Kostenverhaal. Dit laatste document was ook toe aan een actualisatie. Die is in dit voorstel gelijk meegenomen. Beoogd effect Een levendig dorp, waar betaalbare en passende woningen zijn voor de lokale behoefte.

Argumenten 1.1 Dit is opgenomen in het coalitieakkoord In het coalitieakkoord 2018-2022 is opgenomen: ,,Goedkope woningen bouwen is vaak onrendabel. Om die reden is onlangs de subsidieverordening sociale woningbouw vastgesteld. Wanneer de streefverdeling -afgesproken in de woonvisie- niet gehaald wordt, wordt een bijdrage van ontwikkelaars gevraagd van de dure woningen (verevening).” Ook in de Woonvisie 2020-2025 is aangegeven dat het, met name voor de sociale huur en koopwoningen, gewenst is om hier instrumenten voor in te zetten. 1.2 Meer aansporing om te voldoen aan streefwoningbouwprogramma Doel van de regels is om ervoor te zorgen dat projecten, waarbij het aandeel sociale en betaalbare woningbouw beneden de beleidsnorm ligt, een bijdrage leveren aan projecten waarbij het aandeel sociale en betaalbare woningbouw boven de beleidsnorm ligt. Op die manier sturen we op het opnemen van voldoende sociale en betaalbare woningen in plannen. 1.3 Door middel van de doelgroepenverordening wordt het mogelijk om te sturen welke doelgroep de goedkope woningen mag bewonen Het huidige Bro geeft aan dat een gemeente pas een bestemming kan opnemen voor een specifieke doelgroep, nadat zij dat heeft vastgelegd in een Verordening doelgroepen sociale woningbouw. Daarin kunnen (voor een bepaald tijdvak) eisen worden gesteld aan prijzen, woning en potentiële kopers.

2.1 Voor voeding van het fonds hoeven we niet te wachten op projecten die niet voldoen Door het bestaande subsidiebudget over te hevelen, wordt het vereveningsfonds direct gevuld. Er hoeft dus niet eerst te worden “gewacht” op een project met te weinig sociale woningbouw, voordat kan worden bijgedragen aan projecten met meer sociale woningbouw. 3.1 Het vereveningsfonds woningbouw kan worden ingesteld door middel van het vaststellen van deze verordening Doel van deze verordening is om ervoor te zorgen dat projecten waarbij het aandeel sociale en betaalbare woningbouw beneden de beleidsnorm van 65% ligt, een bijdrage leveren aan projecten waarbij het aandeel sociale en betaalbare woningbouw boven de beleidsnorm ligt. Op die manier stuurt en stimuleert de gemeente de realisatie van sociale en betaalbare woningbouw in Putten. Voor het verstrekken van bedragen uit dit fonds heeft de verordening het karakter van een subsidieverordening. Daarnaast heeft de verordening het karakter van een doelgroepenverordening in de zin van artikel 1.1.1 sub d en e van het Besluit ruimtelijke ordening (“Bro”). 4.1 Het is niet de bedoeling om dubbel bij te dragen aan projecten met meer sociale woningbouw In het nieuwe vereveningsfonds woningbouw is een bijdrage aan projecten met meer sociale woningbouw al geregeld. Dit maakt de “Verordening subsidie sociale woningbouw gemeente Putten” overbodig.

2 van 5

5.1 Vereveningsfonds moet zijn opgenomen in Nota kostenverhaal De Nota Kostenverhaal is destijds geamendeerd vastgesteld. Het amendement gaf aan dat 'de woonlastenreserve niet gevoed zou worden door projecten met een te laag percentage sociale woningbouw, maar door de resterende SGW gelden'. Omdat nu de wens is om dit fonds toch te voeden met bijdragen uit projecten met een te laag percentage sociale woningbouw, moet de Nota Kostenverhaal hierop worden aangepast. 5.2 Ook was de Nota Kostenverhaal toe aan actualisatie Er hebben zich wijzigingen voorgedaan bij de kostenvrager en –dragers. Hierdoor veranderen de toe te rekenen bedragen. Een actualisatie van de Nota Kostenverhaal was in dat opzicht sowieso nodig. 6.1 Vereveningsfonds moet (correct) zijn opgenomen in Structuurvisie Door het vereveningsfonds correct op te nemen, kunnen eventuele problemen in de toekomst worden voorkomen. Er zijn aandachtspunten gesignaleerd, daarom stellen wij twee wijzigingen voor. Kanttekeningen 1.1 – 2.1 – 3.1 Enkel beperkte toetsing van onrendabele top bij verzoeken om subsidie Bij een verzoek om subsidie/uitname uit het fonds is het verstrekken van de exploitatierekening ter onderbouwing van de onrendabele top een van de indieningsvereisten. Aangezien de gemeente Putten geen planeconoom in dienst heeft, kan deze berekening enkel beperkt getoetst worden.

Het inzetten van extra (externe) capaciteit bij deze toetsing draagt niet bij aan het realiseren van extra sociale woningbouw en maakt daarom geen onderdeel uit van dit voorstel. 3.2 Het college zal verzoeken krijgen om af te wijken van de beleidsnorm De situatie zal zich voordoen dat een ontwikkelaar aangeeft dat het niet haalbaar is om te voldoen aan het streefwoningbouwprogramma. In die gevallen zal het college moeten beoordelen of dit in de betreffende situatie realistisch is. Dit zijn complexe beslissingen. Indien het college besluit dat toch aan het streefwoningbouwprogramma moet worden voldaan, kan dit de woningbouw stilleggen of kunnen producten van lage(re) kwaliteit gerealiseerd worden. 3.3 Het wettelijk maximum voor een goedkope woning is (nog) gedateerd Afgelopen jaren hebben we ook in Putten gezien dat het lastig is om een goedkope koopwoning onder de 2 ton te realiseren. In de loop der jaren is deze categorie bij ons daarom opgeschoven (nu € 210.000,--). Het wettelijk maximum (van € 200.000,--) dateert van ruim tien jaar terug. Het is de bedoeling dat deze grens gekoppeld wordt aan de NHG-kostengrens. Deze maatregel wordt pas opgenomen in de Omgevingswet. Vooruitlopend hierop hebben wij ons aangemeld voor een experiment sociale koop binnen de Crisis-en Herstelwet. Hierdoor zouden wij de nieuwe grens al eerder kunnen hanteren.

De verwachting is dat het experiment de komende maanden in werking treedt.

3 van 5

Om de wijzigingen naar aanleiding van dit experiment door te voeren, zullen we op een later moment een apart voorstel aan u voorleggen. Op dit moment zijn in de begripsomschrijving daarom nog geen specifieke prijzen van sociale koopwoningen opgenomen en is het afdwingen op basis van de doelgroepenverordening in de sociale koopsector daarom nog lastig. Wel kunnen in anterieure overeenkomsten afspraken worden gemaakt met ontwikkelaars. 3.4 Handhaving juiste doelgroep is lastig We willen voorkomen worden dat de eerste koper de spreekwoordelijke spekkoper wordt als hij/zij na een paar jaar verhuist. Handhaving en controle is bij verkoop van ontwikkelaar aan de eerste bewoner nog te overzien. Echter, bij een volgende verkoop is het lastiger om te controleren en te handhaven. Zoals in het punt hierboven aangegeven, is het afdwingen op dit moment nog lastig, mede daarom maakt het inzetten van extra handhavingscapaciteit geen onderdeel uit van dit voorstel. 4.1 – 5.1 – 6.1 De wijziging van de structuurvisie is enkel bedoeld om de verevening juridisch te borgen De wijziging gaat dus enkel in op dit onderdeel en ziet niet op volledige actualisatie. In de Omgevingswet wordt de structuurvisie vervangen door de omgevingsvisie. Dit lijkt een logischer moment om te de visie grondig tegen het licht te houden.

Daarbij worden in de omgevingsvisie meerdere sectorale visies samengebracht tot één integraal verhaal over de fysieke leefomgeving en moet deze tot stand komen op basis van participatie. Gemeenten hebben hiervoor nog tot 2024 de tijd. Uitvoering De stukken zullen op de gebruikelijke wijze worden gepubliceerd. Financiële gevolgen Het resterende subsidiebudget à € 560.000,-- gekoppeld aan de Verordening subsidie sociale woningbouw gemeente Putten wordt overgeheveld naar het (verevenings)fonds goedkope woningbouw die is gekoppeld aan de Verordening verevening en doelgroepen woningbouw Putten. Bijlagen 1. Raadsbesluit - Verordening verevening en doelgroepen woningbouw (1204345) 2. Raadsbesluit - Regels betaalbaar bouwen, verevening en kostenverhaal (1204754) 3. Bijlage - Nota Kostenverhaal 2020 (1204755) Commissiebehandeling De commissievergadering is terug te luisteren op https://putten.raadsinformatie.nl/.

Burgemeester en wethouders van Putten, de secretaris

de burgemeester

4 van 5

mr. F.E. Contant

H. A. Lambooij

Portefeuillehouder

E.T. 't Jong

Afdeling

Ruimte Beleid en Advies

Behandelend ambtenaar

W. Zweverink / E. Krabbenbos

Telefoonnummer

9739

5 van 5