Raadsvoorstel omgevingsvergunning tijdelijke woningen Bijsterenseweg
Tekst van het document
Zaaknummer
:
1774758
Documentnummer
:
1774763
Datum B&W vergadering
:
12 november 2024
Raadsvoorstel Onderwerp: Raadsadvies omgevingsvergunning tijdelijke woningen Bijsterenseweg Beslispunten 1. Een positief advies af te geven over de plaatsing van 18 flexwoningen model Heijmans-One aan de Bijsterenseweg, voor een periode van maximaal 15 jaar; 2. Voor de flexwoningen Bijsterenseweg een aanvullend voorbereidings- en uitvoeringskrediet van € 60.000 beschikbaar te stellen; 3. Deze kosten te dekken uit het vereveningsfonds. Inleiding Op 15 februari 2024 heeft de raadscommissie Ruimte het presidium geadviseerd om een raadsvoorstel voor de afgifte van een Verklaring Van Geen Bedenkingen voor de tijdelijke plaatsing van 20 flexwoningen aan de Bijsterenseweg, niet te agenderen voor de raadsvergadering van 7 maart 2024. De commissie heeft het stuk teruggestuurd naar het college met de vraag om - gehoord de insprekers en de beraadslagingen in de commissie – te overleggen met de Woningstichting om het plan te verbeteren en zo spoedig mogelijk met een aangepast plan naar de commissie en de raad te komen. In de periode daarna is er intensief overleg geweest met de Woningstichting en is uiteindelijk besloten om in zee te gaan met een andere leverancier van tijdelijke woningen. Dit heeft geleid tot een aangepast plan en een aangepaste ruimtelijke onderbouwing.
De aanpassingen zijn zodanig dat er een nieuwe aanvraag omgevingsvergunning nodig is, met het bijkomende gevolg dat deze aanvraag nu valt onder het vigeur van de Omgevingswet. De aanvraag heeft betrekking op de omgevingsplanactiviteit bouwen en op de omgevingsplanactiviteit afwijken omgevingsplan. Volgens de nieuwe wetgeving kan de omgevingsvergunning voor een zgn. BOPA (een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) worden verleend met een reguliere procedure. Daarbij wordt beoordeeld of voldaan wordt aan het criterium van een Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties (ETFAL). De ruimtelijke onderbouwing van het plan is aangepast aan de nieuwe wetgeving en de nieuwe terminologie.
Omdat sprake is van het toevoegen van woningen in afwijking van het bestemmingsplan, wordt uw raad advies gevraagd. Dit zogenaamde verzwaarde adviesrecht betreft een bindend advies, waar het college bij de besluitvorming rekening mee moet houden. Gevraagd wordt een positief advies af te geven over de plaatsing van 18 flexwoningen model Heijmans-One aan de Bijsterenseweg, met de bijkomende voorzieningen, voor een periode van maximaal 15 jaar. Door de opgelopen vertraging en de aanpassing van het plan is het beschikbare krediet niet meer toereikend. Er wordt daarom voorgesteld om voor de voorbereiding en uitvoering een aanvullend krediet beschikbaar te stellen. Beoogd effect Met de realisatie van 18 tijdelijke flexwoningen aan de Bijsterenseweg wordt voor een periode van 15 jaar tegemoetgekomen aan de vraag naar tijdelijke betaalbare sociale huurwoningen. Door verstrekking van aanvullend krediet kan de voorbereiding en uitvoering van de flexwoningen Bijsterenseweg worden afgerond Argumenten 1.1 De raad heeft bindend adviesrecht. Bij besluit van 21 december 2021 heeft uw raad aangegeven gebruik te willen maken van het bindend adviesrecht als bedoeld in artikel 16.15a van de Omgevingswet, indien het gaat om een buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarmee woningen worden toegevoegd.
Omdat de vergunning wordt aangevraagd voor een periode van 15 jaar, is de uitzondering voor tijdelijke vergunningen tot 10 jaar niet van toepassing. Voor de tijdelijke plaatsing van de woningen is een positief advies van uw raad noodzakelijk. 1.2 Er is dringend behoefte aan (tijdelijke) woningen voor starters en spoedzoekers. In de Notitie Flexwonen, die door de raad in 2021 is vastgesteld, is al aangegeven dat er dringend behoefte is aan tijdelijke woningen voor verschillende categorieën spoedzoekers. De vraag naar woningen is sinds die tijd onverminderd hoog. 1.3 De behoefte aan tijdelijke woningen is opgenomen in de Woonvisie 2020 – 2025. In de woonvisie 2020-2025 is opgenomen dat Woningstichting Putten (WSP) en de gemeente Putten een behoefte zien aan flexwonen bij diverse doelgroepen. In de woonvisie is daarom opgenomen dat Flexwonen zal worden gefaciliteerd, bijvoorbeeld met tijdelijke gebouwen op bij voorkeur kleinschalige locaties. 1.4 De realisatie van tijdelijke woningen is opgenomen in de prestatieafspraken met WSP. Vanaf 2021 hebben de flexwoningen een plek gekregen in de prestatieafspraken tussen de gemeente en WSP. Partijen hebben zich daarbij ten doel gesteld mensen die op korte termijn een (tijdelijke) woning zoeken door middel van flexwonen te faciliteren. Concreet is afgesproken dat WSP onderzoekt of zij haar voorraad (al dan niet tijdelijk) kan
2 van 6
uitbreiden met 20 - 30 flexwoningen. De locatie aan de Bijsterenseweg leent zich voor deze tijdelijke uitbreiding. 1.5 De locatie aan de Bijsterenseweg staat niet ter discussie. Bij de vaststelling van de Notitie Flexwonen in 2021 heeft de raad tevens besloten om prioriteit te geven aan locatie B (de Bijsterenseweg) en daarvoor een plan te laten uitwerken en ruimte te geven voor de ontwikkeling daarvan en daarvoor een uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen. Op basis daarvan is het overleg met de omwonenden gestart en zijn inmiddels zowel door de gemeente als door WSP aanzienlijke kosten gemaakt. De locatie staat daarom nu niet meer ter discussie. 1.6 Over de toewijzing worden specifieke afspraken gemaakt. In beginsel moet de Woningstichting zich bij de toewijzing houden aan de regels zoals die zijn opgenomen in de gemeentelijke Huisvestingsverordening. Op grond van artikel 16 van deze verordening kan het college echter ruimte bieden voor experimenten op het gebied van woonruimteverdeling, waarbij afgeweken kan worden van de bepalingen van de verordening. In overleg met de Woningstichting zal voor de toewijzing van de flexwoningen een specifieke regeling worden opgesteld, zodat de toewijzing kan worden afgestemd op het karakter van de woningen.
1.7 Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties Waar voorheen bij de afwijking van het bestemmingsplan sprake moest zijn van een “goede ruimtelijke ordening”, wordt nu bij de buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA) gekeken of sprake is van een “evenredige toedeling van functies aan locaties” (ETFAL). Uit de ruimtelijke onderbouwing moet blijken wat de gevolgen zijn van de omgevingsplanactiviteit. De ruimtelijke onderbouwing voor het plan is aangepast aan de nieuwe terminologie. Waar nodig zijn de onderliggende onderzoeken geactualiseerd. Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat er geen onevenredig nadelige gevolgen voor de omgeving zijn te verwachten en dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. 1.8 Er is zo goed mogelijk rekening gehouden met de belangen van omwonenden. In de periode van juli 2021 tot december 2022 is er intensief overleg geweest met omwonenden over de inpassing van de tijdelijke woningen in de omgeving. Dit heeft met behulp van stedenbouwkundig bureau Atelier Dutch en landschapsarchitect Hemelse Natuur geleid tot een inrichtingsplan voor de openbare ruimte. Dit inrichtingsplan is de basis geweest in de opzet van het nieuwe plan met de 18 kant-en-klare verplaatsbare woningen van het type Heijmans-One. Omdat er geen 20 maar 18 woningen worden geplaatst is de afstand tot de bebouwing aan de oostzijde vergroot.
Het geheel is besproken met de werkgroep uit de buurt en gepresenteerd tijdens de inloopbijeenkomst voor de buurt op 23 oktober 2024. Met de voorgestelde inrichting worden de woningen goed ingepast in de omgeving. 1.9 De reguliere procedure is van toepassing. Op een BOPA is in beginsel de reguliere procedure van toepassing. In de Omgevingswet zijn een aantal gevallen opgenomen waarvoor desondanks toch de uitgebreide procedure
3 van 6
(met een ontwerpvergunning en de mogelijkheid voor het indienen van zienswijzen) is voorgeschreven. Een dergelijk geval is hier niet van toepassing. Daarnaast kan het college besluiten om de uitgebreide voorbereidingsprocedure toe te passen als het gaat om een activiteit die aanzienlijke gevolgen heeft of kan hebben voor de fysieke leefomgeving en waartegen naar verwachting verschillende belanghebbenden bedenkingen zullen hebben. Omdat het gaat om een tijdelijke afwijking van het Omgevingsplan voor een kleinschalige activiteit (18 tijdelijke kant-en-klare verplaatsbare woningen) is er geen sprake van een activiteit die aanzienlijke gevolgen heeft voor de leefomgeving. Bovendien is er met de belanghebbenden in het voortraject uitvoering overleg gepleegd en is het inpassingsplan meegenomen in het nieuwe plan. Er is daarom geen aanleiding om in dit geval de uitgebreide procedure van toepassing te verklaren. 1.10 De tijdelijkheid is gegarandeerd. De maximale periode van plaatsing van de flexwoningen op de locatie aan de Bijsterenseweg van 15 jaar wordt vastgelegd in zowel de vergunning als in de grondgebruiksovereenkomst. In principe zullen de woningen zo snel mogelijk na de verlening van de omgevingsvergunning worden geplaatst.
Indien de feitelijke ingebruikname van de woningen door een voorlopige voorziening door de rechter of om een andere reden wordt vertraagd, dan kan de termijn van 15 jaar in overleg worden verlengd tot 15 jaar na de daadwerkelijke ingebruikname van de eerste flexwoning. 2.1 Langere doorlooptijd en extra uren inzet door geen akkoord op eerder ingediend plan. Omdat de Raadscommissie Ruimte niet heeft ingestemd met het op 15 februari 2024 besproken plan, moest het plan worden aangepast. Daardoor is sprake van aanvullende kosten, een langere doorlooptijd en is extra ureninzet van de projectleider en gemeentelijke vakdisciplines noodzakelijk. Ook het plan voor de buitenruimte moet door deze aanpassingen gewijzigd worden. Daarvoor is extra inzet nodig van het civieltechnische adviesbureau. 2.2 Hogere kosten door indexering. Doordat het plan een jaar later in uitvoering kan gaan zullen de realisatiekosten door indexatie hoger liggen. 2.3 Minder woningen in het aangepaste plan. Doordat er 18 woningen in plaats van 20 woningen gerealiseerd gaan worden zal de subsidie lager zijn (€ 126.000,-- i.p.v. € 140.000,--). Door de verhoging van de kosten is het bestaande budget van € 250.000,-- niet meer toereikend, ondanks de extra subsidies.
3.1 Het aanvullend krediet te dekken uit het vereveningsfonds Wij stellen u voor een aanvullend krediet van € 60.000,-- beschikbaar te stellen en deze kosten te dekken uit het vereveningsfonds. Een reguliere bijdrage uit het vereveningsfonds is
4 van 6
niet mogelijk, omdat dit plan niet past binnen de uitgangspunten, echter past de realisatie van flexwoningen wel binnen de geest van het vereveningsfonds. Daarom wordt verzocht het vereveningsfonds in te zetten om de opgaven uit de woonvisie te realiseren.
Kanttekeningen 1.1 Omwonenden zijn niet blij met de plaatsing van tijdelijke woningen. Op basis van de voorgeschiedenis van deze ontwikkeling kan worden geconcludeerd dat de omwonenden er sowieso niet blij mee zijn dat de gemeenteraad deze locatie heeft aangewezen als eerste locatie voor de plaatsing van tijdelijke woningen. 1.2 Er wordt rekening gehouden met een langere exploitatieperiode. Om de huurprijs van de flexwoningen betaalbaar te houden wordt uitgegaan van een levensduur en exploitatieperiode van de woningen van 30 jaar. In de grondgebruiksovereenkomst is vastgelegd dat de gemeente en WSP ruim voor de afloop van de 15 jaarstermijn voor de locatie aan de Bijsterenseweg in overleg zullen treden over de exploitatie van de woningen voor nog eens 15 jaar op een andere locatie, danwel dat daarvoor een andere oplossing wordt gezocht. In de overeenkomst is opgenomen dat Partijen zich ervan bewust zijn dat op dat moment een nieuw bestuurlijk besluitvormingsproces moet worden gevolgd en eventuele nieuwe bezwaar- en/of beroepsprocedures moeten worden afgewacht, zodat op dit moment geen absolute zekerheid kan worden gegeven over de vervangende locatie en/of de exploitatieduur. Partijen gaan er echter vanuit dat er op dat moment passende afspraken zullen worden gemaakt.
Uitvoering Als de raad advies heeft gegeven zal het college zo snel mogelijk daarna een beslissing nemen op de aanvraag. Dat besluit zal worden gepubliceerd. Belanghebbenden die het niet eens zijn met het besluit kunnen gedurende een periode van zes weken bezwaar maken bij het college. Na de beslissing op bezwaar is er beroep mogelijk in twee instanties (beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als er een bezwaar- of beroepsprocedure loopt kan er bij de rechter een verzoek om een voorlopige voorziening worden ingediend. Financiële gevolgen De gemeente maakt de locatie bouw- en woonrijp, de Woningstichting is verantwoordelijk voor de realisatie en exploitatie van de tijdelijke woningen. In de overeenkomst zijn ook de verdere financiële afspraken met de Woningstichting vastgelegd. Het is daarom niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen om de kosten te verhalen. Met de aanvulling van de subsidie komt het totale budget op € 401.000. Dit is onvoldoende om alle kosten te dekken.
Voorgesteld wordt om het tekort van € 60.000 te dekken uit het vereveningsfonds.
5 van 6
De commissievergadering is terug te luisteren op https://putten.raadsinformatie.nl/.
Burgemeester en wethouders van Putten, de secretaris
de burgemeester
mr. F.E. Contant
H. A. Lambooij
Bijlagen 1. Raadsbesluit advies omgevingsvergunning tijdelijke woningen Bijsterenseweg 2. Schetsplan 18 tijdelijke woningen van het type Heijmans – One
Portefeuillehouder
B. Cornelissen
Afdeling
Ruimte Team Beleid en Advies
Behandelend ambtenaar
J. Dijkhuis en R. Snippert
Telefoonnummer
+31341359612 en +31341230263
6 van 6