Raadsvoorstel Indexatie differentiatie Woonvisie 2020 - 2025

Zaaknummer

:

1499405

Documentnummer

:

1501417

Datum B&W vergadering

:

6 december 2022

Raadsvoorstel Onderwerp: Indexatie differentiatie Woonvisie 2020 - 2025 Beslispunten Vaststellen van geïndexeerde maximale woningprijzen in de differentiatie uit de Woonvisie 2020 – 2025, vooruitlopend op de herijking van de Woonvisie. Inleiding In de Woonvisie 2020 - 2025, Werken aan het Puttens Palet, is een streefwoningbouwprogramma met een differentiatie opgenomen: alle nieuwe projecten moeten aan deze differentiatie voldoen. De prijzen binnen deze differentiatie zijn echter nooit geïndexeerd, terwijl de bouwkosten en woningprijzen in de tussentijd fors zijn gestegen en de duurzaamheidseisen zijn verzwaard. Hierdoor is een situatie ontstaan dat voor een bedrag tot € 210.000 vrijwel geen nieuwbouw koopwoning meer ontwikkeld kan worden. Dit leidt er momenteel in praktijk toe dat bijvoorbeeld sociale koopwoningen met een kunstmatige lage prijs van € 210.000 worden aangeboden aan de eerste koper. Of sterker nog, niet aan de door ons gewenste kwaliteit voldoen. De prijsgrenzen uit de huidige Woonvisie leiden nu in elk geval in Putten tot knelpunten bij de voortgang van onze nieuwbouwprojecten. Voorstel is om de prijzen van de middeldure huur en de koopprijzen daarom te indexeren, zodat de differentiatie aansluit bij de huidige situatie op de woningmarkt.

Dit vooruitlopend op de herijking van de woonvisie in 2023, aangezien dit proces meer tijd in beslag neemt dan wenselijk is voor enkele projecten die nu al in volle gang zijn. Ten behoeve van het project Halvinkhuizen is de prijsontwikkeling in beeld gebracht van Q1 2020 tot Q2 2022 voor koopwoningen in Gelderland en koop type eengezinswoning. Hieruit komen respectievelijk de prijsstijgingen 40% en 36,9% en volgt een gemiddelde stijging van 38,4%. Om tot goede afgeronde marktconforme prijzen te komen is per categorie een afslag toegepast. Uitgangspunt hierbij was: niet hoger indexeren dan nodig is voor de Puttense woningmarkt. Per woningcategorie is gekeken naar wat echt nodig is aan de hand van de vraag of een projectontwikkelaar voor deze prijs het juiste type woning kan realiseren met voldoende kwaliteit voor de juiste doelgroep. Dit is ook met projectontwikkelaars getoetst.

Voor middeldure huur is aansluiting gezocht bij rijksbeleid. Van de resultaten uit deze exercitie is gebruik gemaakt bij de totstandkoming van de voorgestelde nieuwe differentiatie. Tabel met huidige en beoogde maximale grenzen: Segment

Woonvisie 2020-2025

Prijspeil 2022

% circa

Sociale huur

Wet Huurtoeslag

Wet Huurtoeslag

Middeldure huur

€ 950

€ 1.050

10,5

Sociale koop

€ 210.000

€ 280.000

33,5

Betaalbare koop

€ 265.000

€ 350.000

32

Middeldure koop

€ 350.000

€ 450.000

28,5

Dure koop

> € 350.000

> € 450.000

Beoogd effect Met een aangepaste differentiatie sluit de Woonvisie voorlopig weer beter aan bij de huidige situatie op de woningmarkt in Putten. Balans op de woningmarkt is van belang voor het kunnen blijven realiseren van de juiste woningen. Argumenten 1.1 De prijsgrenzen zijn sinds het opstellen van de woonvisie in 2019 niet aangepast. 1.2 De maximale hoogte van de sociale huursector wordt jaarlijks wettelijk bepaald. 1.3 De prijsgrens voor sociale huur is gestegen, waardoor ook de prijsgrens voor middeldure huur moet stijgen, zodat de ruimte tussen sociale en middeldure huur niet te klein wordt. 1.4 De woningprijzen zijn sinds het opstellen van de woonvisie in 2019 met ruim 38% toegenomen. Een indexatie van de koopprijzen met circa 31% zorgt ervoor dat de differentiatie weer beter aansluit op de woningmarkt. 1.5 De bouwkosten zijn in deze periode ook fors gestegen en lopen nog steeds op. De financiële haalbaarheid van projecten komt onder druk te staan. 1.6 De duurzaamheidseisen zijn verwaard, wat leidt tot extra investeringen bij de bouw van de woning, maar tevens leidt tot lagere energielasten voor de nieuwe bewoners. 1.7 De prijsgrenzen uit de huidige Woonvisie leiden tot knelpunten bij projecten. De kwaliteit van woningen komt onder druk te staan, omdat men onder de gestelde prijs wil blijven.

In het kader van de herijking van de Woonvisie in 2023 zullen mogelijke minimale kwaliteitseisen in de vorm van oppervlakte per woning worden onderzocht en daarmee worden gedefinieerd wat wordt verstaan onder bijvoorbeeld betaalbare koop, zowel qua prijsniveau als minimale oppervlakte.

2 van 3

1.8 De indexering wordt nu toegepast, maar tevens wordt gestart met een breder traject om de huidige woonvisie te herijken. 1.9 De aanpassing heeft gevolgen voor lopende en toekomstige woningbouwprojecten. De wo-ningkwaliteit wordt verbeterd e/o woningen worden meer marktconform op de markt gezet. Hierdoor sluiten ze aan op de woningmarkt en de prijs/kwaliteit verhouding van bestaande woningen. 1.10 Bij planontwikkeling is blijvend aandacht voor het realiseren van woningen in het goedkope segment voor de doelgroep die hierop is aangewezen. Onder meer om deze reden loopt een onderzoek naar goedkope/betaalbare koopconcepten en hoe deze woningen ook langdurig betaalbaar te houden zijn. Kanttekeningen n.v.t. Uitvoering De geïndexeerde prijzen zoals genoemd in dit voorstel zijn van kracht zodra de Raad deze heeft vastgesteld. Met initiatiefnemers van lopende projecten wordt het effect van de indexering besproken. Daarnaast starten we in 2023 met de herijking van de huidige woonvisie. Resultaten van een regionaal woningmarktonderzoek, waarvan de resultaten in de tweede helft van december openbaar gemaakt worden, worden hierin meegenomen. In de herijkte woonvisie zal ook een indexerings-methodiek worden beschreven voor jaarlijkse indexering van de prijsgrenzen. U zult als raad tijdig bij de herijking van de woonvisie worden betrokken. Financiële gevolgen n.v.t.

Bijlagen Commissiebehandeling De commissievergadering is terug te luisteren op https://putten.raadsinformatie.nl/.

Burgemeester en wethouders van Putten, de secretaris

de burgemeester

mr. F.E. Contant

H. A. Lambooij

Portefeuillehouder

B. Cornelissen

Afdeling

Ruimte Beleid en Advies

Behandelend ambtenaar

A. Ermers-Mulder

Telefoonnummer

2257

3 van 3