Raadsvoorstel bestemmingsplan Halvinkhuizen fase 1

Zaaknummer

1618269

Documentnummer

1618275

Datum B en W-vergadering

26 september 2023

Raadsvoorstel Onderwerp Bestemmingsplan en grondexploitatie Halvinkhuizen fase 1 Beslispunten Aan u wordt voorgesteld: 1. De ‘Zienswijzenota bestemmingsplan Halvinkhuizen, fase 1’ vast te stellen. 2. Het ‘bestemmingsplan Halvinkhuizen fase 1’ gewijzigd vast te stellen met inachtneming van de voorstellen tot aanpassing van het bestemmingsplan genoemd in de Nota Zienswijzen Halvinkhuizen fase 1” als papieren versie als ook in elektronische vorm, te vervatten in het GML-bestand NL.IMRO.0273.BPHalvinkhuizenf1-VA01. 3. Het beeldkwaliteitsplan Halvinkhuizen fase 1 vast te stellen. 4. De “Grondexploitatie en financiële afspraken Halvinkhuizen fase 1” vast te stellen en deze te activeren (vertrouwelijke bijlage) en vanuit de algemene reserve grondbedrijf een risicobuffer te treffen ter afdekking van een mogelijk negatief risico van de grondexploitatie. 5. Een aanvullend voorbereidingskrediet van € 200.000 euro voor de planuitwerking van Halvinkhuizen van fase 2,3 en 4 voor de periode tot eind 2024 beschikbaar te stellen Inleiding De gemeente heeft de ambitie om de locatie Halvinkhuizen te ontwikkelen als woningbouwlocatie waar ruimte wordt geboden voor 1.000 tot 1.300 woningen. Halvinkhuizen wordt een dorpse en groene woonwijk.

Een wijk die past bij Putten, waar voldoende betaalbare woningen zijn voor verschillende doelgroepen en waar ruimte wordt geboden aan gemeenschappelijke voorzieningen voor ontmoeting en zorg. Om het project uit te kunnen voeren heeft het college een projectplan vastgesteld en heeft de gemeenteraad voorbereidingskredieten beschikbaar gesteld. De ambities van de nieuwe woonwijk zijn uitgewerkt en vastgelegd in de Ontwikkelingsvisie Halvinkhuizen die de raad op 10 maart 2022 heeft vastgesteld. Voor de eerste fase van deze ontwikkeling is een ontwerp bestemmingsplan opgesteld dat van 16 februari 2023 tot en met 29 maart 2023 ter inzage gelegen. Er is 1 zienswijze naar voren gebracht.

Gemeente heeft met de grondeigenaren van fase 1 Halvinkhuizen afspraken gemaakt over de ontwikkeling van fase 1. Deze afspraken zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst die op 20 september 2023 is getekend. Beoogd effect Met het vaststellen van het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de grondexploitatie van Halvinkhuizen, fase 1 wordt gestart met de realisatie van het eerste deel van Halvinkhuizen, conform de kaders zoals vastgelegd in de Ontwikkelingsvisie. Argumenten 1.1 Op basis van de ingebrachte zienswijze en ambtshalve wijzigingen is het ontwerp bestemmingsplan op punten aangepast. Tegen het ontwerp bestemmingsplan is 1 zienswijze binnengekomen. In de bijgevoegde zienswijzennota is aangegeven op welke punten de zienwijze aanleiding heeft gegeven om het bestemmingsplan aan te passen. Daarnaast is een beperkt aantal ambtshalve wijzigingen aangebracht. In de vastgestelde Ontwikkelingsvisie is opgenomen dat op bepaalde locaties appartementengebouwen met maximaal 6 bouwlagen kunnen worden gerealiseerd. In het ontwerp bestemmingsplan was al opgenomen dat het maximaal aantal bouwlagen 5 bedraagt en dit is ongewijzigd gebleven. 1.2 Binnen de kaders van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan kan de eerste fase van Halvinkhuizen worden uitgewerkt. Het bestemmingsplan is het planologisch kader waaraan de bouwplannen zullen worden getoetst.

In het beeldkwaliteitsplan zijn zowel kaders voor de vormgeving van de bebouwing als kaders voor de inrichting van de openbare ruimte vastgelegd. Het beeldkwaliteitsplan is afgestemd met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. 2.1 Voor de ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 1 is een sluitende grondexploitatie De grondexploitatie vormt een financiële vertaling van de bouwclaimovereenkomst en het ruimtelijk plan en geeft inzicht in de financiële haalbaarheid. Tegelijkertijd vormt de grondexploitatie ook het financieel toetsingskader voor de ontwikkeling en realisatie van Halvinkhuizen. De grondexploitatie kent een nagenoeg neutraal resultaat zoals in de vertrouwelijke bijlage is uitgewerkt. Daarmee is de grondexploitatie in staat om alle investeringen volledig af te dekken vanuit de verkoop van gronden. Onderdeel van de investeringen is een bijdrage aan de bovenwijkse kosten waarbij naast de nota bovenwijks ook een bijdrage plaatsvindt ten behoeve van de toekomstige zuidelijke ontsluiting. Het resultaat van de grondexploitatie kan niet los worden gezien van het risicoprofiel. Het zelfstandig voeren van de grondexploitatie gaat gepaard met financiële risico’s die effect kunnen hebben op het daadwerkelijk eindresultaat. Op basis van de risicoanalyse blijkt sprake van een risicomarge die zowel positief als negatief kan uitvallen.

In deze vroege planfase kan dit worden beschouwd als een relatief beperkte onzekerheidsmarge waardoor sprake is van

2 van 4

een robuuste grondexploitatie. Vanuit een behoedzaam financieel beleid wordt ter afdekking van negatieve risico’s een risicobuffer getroffen vanuit de algemene reserve grondbedrijf. 3.1 Voor het uitwerken van de volgende fases van Halvinkhuizen is aanvullend voorbereidingskrediet nodig Naast de ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 1 geldt dat in de komende jaren de planvoorbereiding voor de fasen 2, 3 en 4 wordt voortgezet. Dit onder meer door het uitwerken van een ruimtelijk plan, het opstellen van een omgevingsplan (inclusief onderzoeken) en het verwerven van eigendommen in het gebied. De planontwikkelingskosten tot eind 2024 zijn geraamd op € 311.000,-. Vanuit eerder beschikbaar gesteld voorbereidingskrediet resteert nog € 111.000,- . Dit betekent dat er een aanvullend voorbereidingskrediet nodig is van € 200.000,-. Kanttekeningen Gemeente is in gesprek met de marktpartijen om afspraken te maken over de ontwikkeling van fase 1. Deze afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst, de verwachting is dat deze overeenkomst wordt getekend in september 2023. Deze overeenkomst moet gesloten zijn voordat het bestemmingsplan ter vaststelling wordt aangeboden aan de gemeenteraad. Uitvoering Nadat de gemeenteraad de ‘Zienswijzenota bestemmingsplan Halvinkhuizen, fase 1’, heeft vastgesteld zal deze nota per brief aan de reclamant wordt verstrekt.

Na vaststelling van het bestemmingsplan wordt het besluit gepubliceerd, waarna het bestemmingsplan gedurende zes weken ter visie wordt gelegd. Tijdens de termijn van de ter visielegging kunnen er beroepsschriften worden ingediend. Crisis- en herstelwet De Crisis- en herstelwet (hierna: Chw) is onder meer van toepassing op besluiten ter verwezenlijking van aangewezen ruimtelijke en infrastructurele projecten (bijlage II bij de Chw) en op andere categorieën van projecten (bijlage I bij de Chw). De categorieën van projecten uit bijlage I bestaan bijvoorbeeld uit de bouw van meer dan 11 woningen. Bij de ter visielegging van het vastgestelde bestemmingsplan zal worden vermeld dat het bestemmingsplan onder de werking van de Crisis en herstelwet valt. Met de toepassing van de Crisis- en herstelwet dient de Raad van State bij een eventueel beroep binnen 6 maanden na afloop van de beroepstermijn een uitspraak te doen. Financiële gevolgen Op het moment dat de grondexploitatie wordt geactiveerd, worden de plankosten die eerder gemaakt zijn voor fase 1 ingebracht in de grondexploitatie fase 1 Halvinkhuizen. Voor de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd voor fase 2,3 en 4 wordt een aanvullend voorbereidingskrediet aangevraagd. De grondexploitatie kent een nagenoeg saldoneutraal resultaat.

Vanuit een behoedzaam financieel beleid wordt ter afdekking van negatieve risico’s een risicobuffer getroffen vanuit de algemene reserve grondbedrijf.

3 van 4

Bijlagen 1. Zienswijzen nota Bestemmingsplan Halvinkhuizen, fase 1 2. Bestemmingsplan Halvinkhuizen, fase 1 (Toelichting, Regels, Verbeelding). 3. Beeldkwaliteitsplan Halvinkhuizen fase 1 4. Grondexploitatie en financiële afspraken Halvinkhuizen fase 1 (Geheim, ligt ter inzage bij de griffier) Burgemeester en wethouders van Putten, mr. F.E. Contant,

H.A. Lambooij,

secretaris

burgemeester

Portefeuillehouder

Bertus Cornelissen

Datum

18 september 2023

Afdeling

OPP

Adviseur

Hoitinga/Van Nuland

4 van 4