Raadsvoorstel bestemmingsplan Gervenhof & Dorpsstraat e.o.

Zaaknummer

:

1044868

Documentnummer

:

1491327

Datum B&W vergadering

:

14 maart 2023

Raadsvoorstel Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan Gervenhof & Dorpsstraat e.o. Beslispunten 1. Het bestemmingsplan ‘’Gervenhof & Dorpsstraat e.o' vast te stellen, identificatienummer NL.IMRO.0273.BPBKGervDorps-ON01, overeenkomstig de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte verbeelding, regels en toelichting met kennis nemen van de ingediende zienswijzen en de beoordeling van de zienswijzen door het college; 2. Bij het bestemmingsplan ‘Gervenhof & Dorpsstraat e.o’ geen exploitatieplan vast te stellen. Inleiding In 2018 heeft de gemeente met de BV Planontwikkeling van de Kolk Garderen een intentieovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van de locaties Gervenhof en Boni. De (her)ontwikkeling zal geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer worden uitgevoerd waarbij de gemeente een facilitaire rol heeft. De stedenbouwkundige en bouwkundige opzet heeft de instemming van de welstandsarchitect. De uitgebrachte onderzoeken die nodig zijn voor de wijziging van het bestemmingsplan ogen positief. Op de huidige plek van de Boni aan de Dorpsstraat-Achterstraat komen 9 ‘grondgebonden’ woningen (eengezins en levensloopbestendig). Daartoe wordt het pand van de Boni-supermarkt op deze locatie gesloopt. Het aanpalende pand aan de Dorpsstraat 97 wordt getransformeerd tot woonlocatie.

Aan de Gervenhof komen in het gebouw van de voormalige meubelzaak Kok, de nieuwe Boni, retail (dag horeca of winkels). Dit gebouw wordt deels gesloopt. De 28 nieuwe appartementen worden deels (12) op de locatie van het bestaande magazijn en deels (16) boven op de nieuwe Boni gebouwd. De verhuizing in 2020 van de kringloopwinkel Overnodig naar de Achterstraat maakt ook onderdeel uit van de plannen. De plannen voorzien ook in de realisatie van een groot aantal extra parkeerplaatsen. Het plangebied is gelegen aan de Gervenhof en aan de Dorpsstraat/Achterstraat.

In bijlage 2 zijn impressies van het bouwplan Gervenhof en de locatie Boni opgenomen. Het bouwplan omvat het volgende programma per locatie: Locatie

Programma

Boni

•

9 grondgebonden eengezinswoningen.

•

De bestemming supermarkt op de huidige Boni-locatie zal worden geamoveerd.

•

Het bestaande pand aan de Dorpsstraat 97, wordt getransformeerd naar wonen/kantoor.

Gervenhof

•

Gedeeltelijke sloop en herontwikkeling van de bestaande opstallen behorende tot meubelzaak Kok naar een Boni-supermarkt, retail en Kringloopwinkel.

•

Ontwikkeling en realisatie van in totaal 28 appartementen, waarvan 12 op de locatie van het bestaande magazijn en 16 boven de nieuwe locatie van de Boni-supermarkt.

•

Uitbreiding van de parkeercapaciteit op basis van een in opdracht van de gemeente uitgevoerd parkeeronderzoek.

Beoogd effect Met dit bestemmingsplan wordt de herontwikkeling mogelijk van een deel van de Gervenhof en de huidige Boni-locatie aan de Dorpsstraat/Achterstraat in Putten waardoor deze locaties een kwalitatieve en kwantitatieve impuls krijgen. Argumenten 1.1 Een wijziging van het bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van de locaties Boni en Gervenhof ruimtelijk mogelijk Herontwikkeling van de locaties Boni en Gervenhof is op grond van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Het college heeft onder de in de anterieure overeenkomst vastgelegde voorwaarden een bestemmingsplanwijziging in procedure gebracht op grond waarvan het bouwplan planologisch mogelijk wordt gemaakt. 1.2 Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen en er zijn twee zienswijzen Op 20 juli 2021 heeft het college besloten in te stemmen met het ontwerpbestemmingsplan ’Gervenhof & Dorpsstraat e.o' en het ontwerpbestemmingsplan in procedure te brengen. Het ontwerpbestemmingsplan (zie bijlage 1) heeft van 11 november tot 23 december 2021 ter inzage gelegen. Er zijn twee zienswijzen ingediend. Deze zijn in de nota zienswijzen (bijlage 3) weer gegeven en volledig beantwoord. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen zijn aanvullende onderzoeken uitgevoerd. Dit is de reden van de lange doorlooptijd tot aan vaststelling van het bestemmingsplan.

2 van 7

1.3 De plankaart wordt gecorrigeerd. Uit zienswijze blijkt dat de plankaart niet correct is. Dit is terecht en de juiste versie wordt in het bestemmingsplan opgenomen. Het bestemmingsplan kan dan met deze wijziging worden vastgesteld. 1.4 Het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Parkeren is een belangrijk onderwerp voor deze locatie. Dit blijkt uit een lopende beroepsprocedure tegen een omgevingsvergunning (op grond waarvan de kringloopwinkel vooruitlopend op het bestemmingsplan kon verhuizen naar het plangebied) en ook uit de ingediende zienswijze. Aan het ontwerp bestemmingsplan lag voor het onderdeel parkeren een door initiatiefnemer ingediend onderzoek ten grondslag. Bij de zienswijze is een parkeeronderzoek gevoegd van een andere ter zake kundige partij waarin tot de conclusie is gekomen dat er te weinig parkeerplaatsen worden gerealiseerd voor de ontwikkeling. Dit was aanleiding om zelf een extern deskundige partij om advies te vragen. Deze kwam aan de hand van ons parkeerbeleid tot de conclusie dat het plan, zoals dat ter inzage heeft gelegen, in onvoldoende parkeergelegenheid voorzag. De initiatiefnemer heeft naar aanleiding van die bevinding aangegeven te beschikken over 16 parkeerplaatsen in de nabijheid. Die parkeerplaatsen worden beschikbaar gesteld voor de ontwikkeling.

Met het toevoegen van de parkeerplaatsen wordt voldaan aan de parkeerbehoefte die het plan genereert. 1.5. Vanuit welstand is een positief advies gegeven over het ontwerp Het beoogde bouwplan is in een vroegtijdig stadium besproken in de Commissie ruimtelijke kwaliteit. Het advies over het bouwplan was positief. 2.1 De anterieure overeenkomst is ondertekend Voordat de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan in gang is gezet, is in 2021 overeengekomen dat partijen een anterieure overeenkomst sluiten waarin het gemeentelijk kostenverhaal verzekerd is. De anterieure overeenkomst is in april 2021 ondertekend. 2.2 De anterieure overeenkomst regelt het kostenverhaal van het plan Als bijdrage aan de gemeentelijke kosten is Van de Kolk een totale exploitatiebijdrage verschuldigd van € 154.000, -. Deze bijdrage is opgebouwd uit een vergoeding voor de gemeentelijke planontwikkelingskosten, een bijdrage gebaseerd op de Nota Kostenverhaal (oude versie) en een bijdrage aan enkele aanpassingen in de openbare ruimte ten aanzien van de verkeersregulering en verkeersrouting. De exploitatiebijdrage is als volgt opgebouwd:

3 van 7

Totaaloverzicht kostenverhaal 1

Planontwikkeling kosten.

€ 52.000

2

Bijdrage nota kostenverhaal

€ 40.000

3a

Bijdrage onderhoud openbaar gebied

€ 30.000

3b

Bijdrage herinrichting Achterstraat

€ 32.000

4

Aanleg en beheer openbaar gebied

-

5

Planschade

100 % doorbelasten

Totaal (excl. BTW)

€ 154.000

2.3. De openbare ruimte wordt deels door de initiatiefnemer gefinancierd. De herinrichting van de Achterstraat wordt deels toegerekend aan dit planinitiatief. Ook de situatie voor al in het gebied Gervenhof gevestigde ondernemers wordt met deze aanpassing verbeterd. Verder is er een kostenverrekening i.v.m. het voren halen van voorzien onderhoud aan de weg. 2.4 Het eigendom van de openbare ruimte wordt overgedragen aan de gemeente Van de Kolk verzorgt het bouw- en woonrijp maken van het plangebied, de inrichting van de openbare ruimte aan de Gervenhof, een en ander op basis van het nog door hen op te stellen en door de gemeente goed te keuren inrichtingsplan. De openbare ruimte zal door Van de Kolk aan de gemeente worden overgedragen voor € 1,-. Voor inrichting, beheer en onderhoud van toe te voegen parkeerplaatsen wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de bestaande situatie. 2.5 Planschade is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer Als eventuele belanghebbenden planschade krijgen toegewezen, dan worden de eventuele toegekende planschadeclaims verlegd naar Van de Kolk. De verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer voor de planschade is opgenomen in de anterieure overeenkomst. Kanttekeningen 1.1 Streefwoningbouwprogramma uit de Woonvisie wordt niet gehaald

•

Woningbouwprogramma locatie Gervenhof:

Het woningbouwprogramma voor de locatie Gervenhof is de uitkomst van een langlopend onderhandelingsproces. In de onderhandelingen met Van der Kolk is al ruim voor de totstandkoming van de Woonvisie 2020-2025 overeenstemming bereikt over de differentiatie van het woningbouwprogramma. Dit is vastgelegd in de anterieure overeenkomst waarover eind 2019 overeenstemming is bereikt. De overeenkomst is in april 2021 door het college aangegaan en ondertekend. Daarbij moet bij dit plan in ogenschouw worden genomen dat het deel uitmaakt van een grotere ruimtelijke ontwikkeling en is gelegen in het dorpscentrum. 4 van 7

Voorliggend woningbouwprogramma voor de locatie Gervenhof (28 woningen) voldoet niet geheel aan het streefwoningbouwprogramma uit de Woonvisie 2020-2025. Hierin is opgenomen dat 65% van de woningen in de categorie sociaal/betaalbaar moeten vallen. Dit betekent bij de locatie Gervenhof afgerond 18 woningen, terwijl er in werkelijkheid 16 woningen in de categorie sociaal/betaalbaar komen. Hiervan worden er wel 12 in het sociale segment gerealiseerd. Dit is 43% van het aantal woningen. In de woonvisie streven we naar 45% in deze categorieën (huur en koop; 12,6 woningen). Afgerond wordt dit segment dus bijna gehaald. Voor de middel dure koop is een iets lagere prijsgrens afgesproken, namelijk € 299.900 in plaats van de grens van € 350.000 in het streefwoningenbouwprogramma.

•

Woningbouwprogramma locatie Boni:

Op deze locatie worden enkel dure woningen ontwikkeld. Hiermee wordt ook op deze locatie niet voldaan aan het woningbouwprogramma uit de Woonvisie. Er is geen bijdrage aan een vereveningsfonds woningbouw opgenomen. Er is sprake van complexe herontwikkelingslocatie(s). Daarnaast dateert het onderhandelingsresultaat van deze ontwikkeling van voor het vaststellen van de Verordening verevening en doelgroepen woningbouw. Deze locatie leent zich – ook gezien de bebouwing in de directe omgeving voor grondgebonden woningen en vormt daarmee een verbetering van de woonkwaliteit ten opzichte van de huidige situatie. 1.2. Sociale huur geen verplicht onderdeel In de huidige woonvisie 2020-2025 is opgenomen dat bij plannen groter dan 20 woningen, minimaal 30% in de sociale huur wordt gerealiseerd, waarbij de gemeente een voorkeur heeft voor exploitatie door een toegelaten instelling met Woningstichting Putten als voorkeurspartij. Voorliggend plan voldoet daar niet aan. Zoals eerder aangegeven was er bij dit plan sprake van een langdurig onderhandelingsproces. De woonvisie waarin deze regel is opgenomen dateert van mei 2020. In de anterieure overeenkomst is opgenomen dat de gemeente de voorkeur heeft dat binnen het plan ook sociale huur wordt gerealiseerd. Daarbij zijn ook randvoorwaarden gesteld met betrekking tot instandhoudingstermijn en huurprijzen.

In de gehele context van deze herontwikkeling is sprake van een passend woningbouwprogramma dat een kwaliteitsimpuls geeft aan het

Woonvisi Gervenho e 2020 f 2025

centrum van Putten.

Streefverdeling Streefaantallen

Huur

Huur

Koop

Koop

Koop

Koop

Sociaal

vs

Sociaal

Betaalbaar

Middelduur

Duur

tot 950

tot 210

210-265

265-350

350+

30%

5%

15%

15%

20%

15%

8,4

1,4

4,2

4,2

5,6

4,2

12

4

7

5

43%

14%

25%

18%

Aantal Verdeling

0%

0%

5 van 7

28 100%

Voortgang woningbouwprogramma De 28 resp. 9 woningen van bestemmingsplan Gervenhof & Dorpsstraat e.o. zijn opgenomen in het totaaloverzicht van het streefwoningbouwprogramma (tabel 1 en 2).

Locatie Gervenhof

Woon-visie 2020 - 2025

Tabel 1. Overzicht locatie Gervenhof en Boni Huur

Huur

Koop*

Koop

Koop

Sociaal

vs

Sociaal

Betaalbaar

Middelduur

Koop Duur

tot 950

tot 210

210-265

265-350

350+

Streefverdeling

30%

5%

15%

15%

20%

15%

Streefaantallen

8,4

1,4

4,2 12

4,2 4

5,6 7

4,2 5

0%

0%

43%

14%

25%

18%

Huur

Huur

Koop*

Koop

Koop

Koop

Sociaal

vs

Sociaal

Betaalbaar

Middelduur

Duur

tot 950

tot 210

210-265

265-350

350+

30% 8,4

5% 1,4

15% 4,2

15% 4,2

20% 5,6

0%

0%

0%

0%

0%

15% 4,2 9 100%

Koop

Aantal Verdeling

WoonLocatie visie Boni 2020 2025

*of sociale huur

Streefverdeling Streefaantallen Aantal Verdeling

*of sociale huur

Tabel 2. Overzicht voortgang streefwoningbouwprogramma Koop

Koop

Koop

vs

Sociaal

Betaalbaar

Middelduur

Duur

tot 950

tot 210

210-265

265-350

350+

Woonvisie 2020 - 2025

Huur

Streefverdeling

30%

5%

15%

15%

20%

15%

Streefaantallen

42,3

7,1

21,2

21,2

28,2

21,2

Voortgang

Huur Sociaal

Totaal aantal

34

1

48

9

14

35

Verdeling

24%

1%

34%

6%

10%

25%

Zelfbewoningsplicht Eén van de ambities uit de Woonvisie 2020 – 2025 betreft betaalbare en passende woningen voor de lokale behoefte. Dit vraagt vooral voor starters om meer betaalbare woningen: sociale huur en betaalbare koop. Om ervoor te zorgen dat goedkope woningen niet verdwijnen uit de doelgroep, staat in de Woonvisie opgenomen dat het gesprek met initiatiefnemers moet worden aangegaan over zelfbewoningsplicht. In de anterieure overeenkomst is daarom het volgende hierover opgenomen: Als de 12 appartementen als sociale koop met een maximum vrij op naamprijs van € 210.000, - in de markt worden gezet, dan geldt volgens de Woonvisie een zelfbewoningsplicht, welke zelfbewoningsplicht de Exploitant zal opleggen in overeenstemming met de uitgangspunten van de eerdergenoemde Woonvisie.

6 van 7

Uitvoering Als u het bestemmingsplan Gervenhof & Dorpsstraat e.o. heeft vastgesteld wordt dit besluit gepubliceerd in de Puttenaer en het Gemeenteblad. Eenieder heeft vanaf dat moment 6 weken de gelegenheid om beroep aan te tekenen tegen de vaststelling. Als in de termijn van 6 weken geen beroep wordt ingesteld treedt het bestemmingsplan in werking. Het bestemmingsplan is dan de toetsingsgrond voor de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen.

Financiële gevolgen Door de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar is het gemeentelijk kostenverhaal verzekerd. Er zijn verder geen kosten voor de gemeente. Bijlagen 1. Ontwerpbestemmingsplan (1543788; 1543789; 1543790) 2. Impressies van het bouwplan Gervenhof en locatie Boni (1542497) 3. Nota van Zienswijzen Bestemmingsplan Gervenhof & Dorpsstraat e.o, Putten (1500996) 4. Ontwikkeling Gervenhof te Putten, onderzoek parkeren (1500992) 5. Lijst met Indieners Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Gervenhof & Dorpsstraat e.o (1500993) (vertrouwelijk)

Commissiebehandeling De commissievergadering is terug te luisteren op https://putten.raadsinformatie.nl/.

Burgemeester en wethouders van Putten, de secretaris

de burgemeester

mr. F.E. Contant

H. A. Lambooij

Portefeuillehouder

B. Cornelissen

Afdeling

Ruimte Beleid en Advies

Behandelend ambtenaar

W. Bos

Telefoonnummer

2225

7 van 7