Raadsvoorstel bestemmingsplan Engweg 10

Zaaknummer

:

1309678

Documentnummer

:

1436675

Datum B&W vergadering

:

23 augustus 2022

Raadsvoorstel Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan Engweg 10 Beslispunten 1. Het bestemmingsplan ‘Engweg 10’ vast te stellen in overeenstemming met het ontwerpbestemmingsplan zoals dat ter inzage heeft gelegen (plan ID-nummer IMRO.0273.BPBKEngweg10-ON01; 2. Bij het bestemmingsplan ‘Engweg 10’ geen exploitatieplan vast te stellen. Inleiding In 2019 heeft De Bunte Vastgoed Oost BV een principeverzoek ingediend voor de bouw van appartementen aan de Engweg 10. De ontwikkeling zal geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer worden uitgevoerd waarbij de gemeente een facilitaire rol heeft. De stedenbouwkundige en bouwkundige opzet heeft de instemming van de welstandsarchitect. De uitgebrachte onderzoeken die nodig zijn voor de wijziging van het bestemmingsplan ogen positief. Het plangebied is gelegen aan de Engweg op nummer 10. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving. Het plangebied is rood omcirkelt. Ten oosten van het plangebied ligt de Oude algemene begraafplaats van Putten. Het plangebied wordt door een dichte bomenrij van de begraafplaats gescheiden. Ten westen en zuiden van het plangebied ligt het gezondheidscentrum van Putten. Deze wordt door een haag van het plangebied gescheiden.

Het bouwplan aan de locatie Engweg 10 omvat twee bouwblokken met in totaal 16 appartementen met de daarbij behorende inrichting van de buitenruimte en de aanleg van in totaal 27 parkeerplaatsen. Het plangebied wordt ontsloten door middel van een uitrit op de Engweg.

Impressies van het bouwplan:

Impressie vooraanzicht toekomstige situatie.

2 van 7

Impressie in vogelvlucht toekomstige situatie. Beoogd effect Door het bestemmingsplan vast te stellen de ontwikkeling van twee panden mogelijk maken waardoor de locatie Engweg 10 een kwalitatieve en kwantitatieve impuls krijgt. Argumenten 1.1 Een wijziging van het bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van de locatie Engweg 10 ruimtelijk mogelijk Herontwikkeling van de locatie Engweg 10 is op grond van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Het college heeft onder de in de anterieure overeenkomst vastgelegde voorwaarden een bestemmingsplanwijziging in procedure gebracht op grond waarvan het bouwplan planologisch mogelijk wordt gemaakt. 1.2 Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen en er zijn geen zienswijzen In mei 2022 heeft het college besloten om de bestemmingsplanprocedure voor Engweg 10 op te starten. Het ontwerpbestemmingsplan (zie bijlage 2) heeft van 12 juni tot en met 27 juli 2022 ter inzage gelegen. Het besluit hogere grenswaarden geluid (zie bijlage 3) heeft van 30 juni tot 11 augustus ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. 1.3 Vanuit welstand is een positief advies gegeven over het ontwerp Het beoogde bouwplan is in een vroegtijdig stadium besproken in de Commissie ruimtelijke kwaliteit. Het advies over het bouwplan was dat er sprake is van een opzet met een overtuigende uitstraling.

Waarbij enkele kleine aanpassingen in de voorgevel de uitstraling van het appartementengebouw laten blijken als een eigentijdse villa. . 1.4 Het plan voldoet aan de parkeernormen In het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om te voorzien in de parkeerbehoefte.

3 van 7

1.5 Het college is bevoegd gezag voor het vaststellen van hogere waarden Het college is in deze situatie bevoegd hogere waarden vast te stellen, gelet op het bepaalde in de Wet geluidhinder en het gemeentelijke beleidskader bij ruimtelijke ontwikkelingen, mits voldaan wordt aan de voorwaarden genoemd in het ontwerp besluit hogere waarden. Met toepassing van de genoemde maatregelen wordt een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gerealiseerd. 1.6 Op basis van akoestisch onderzoek zijn hogere waarden verleend Er is sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarden van 48dB. De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de Engweg is 53dB. Bij 6 van de 16 nieuwe woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. Bron- en overdrachtsmaatregelen zijn niet doeltreffend om de overschrijding weg te nemen. Daarom heeft het college voor zes appartementen een hogere waarden besluit genomen. Vanwege dit punt vindt de verlening van de hogere waarde plaats in een aparte hogere waarde‐procedure gelijktijdig met de ruimtelijke procedure. 2.1 De anterieure overeenkomst is ondertekend Voordat de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan in gang is gezet, is in 2021 overeengekomen dat partijen een anterieure overeenkomst sluiten waarin het gemeentelijk kostenverhaal verzekerd is. De anterieure overeenkomst is in mei 2022 ondertekend.

2.2 De anterieure overeenkomst regelt het kostenverhaal van het plan Als bijdrage aan de gemeentelijke kosten betaalt De Bunte een totale exploitatiebijdrage van € 15.515, - (excl. btw). Deze bijdrage is opgebouwd uit een vergoeding van de gemeentelijke planontwikkelingskosten (€ 7.840, - excl. btw) en een bijdrage op basis van de nota kostenverhaal (€ 7.675, - excl. btw), waarbij de gemeente, gezien de looptijd van het initiatief als uitgangspunt heeft gehanteerd de brief van 4 november 2019 waarbij de gemeente inzicht heeft gegeven in de te verhalen kosten op basis van de toen vigerende nota kostenverhaal. De gemeente gaat er daarbij vanuit dat de aanpassing van de openbare ruimte, door de verlegging van de inrit van het perceel naar de openbare weg wordt uitgevoerd door en voor rekening en risico van exploitant. De exploitatiebijdrage is als volgt opgebouwd: Totaaloverzicht kostenverhaal 1

Planontwikkeling kosten.

€ 7.840

2

Bijdrage nota kostenverhaal

€ 7.675

3

Planschade

100 % doorbelasten

Totaal (excl. BTW)

€ 15.515

4 van 7

2.3 Planschade is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer Als eventuele belanghebbenden planschade krijgen toegewezen, dan worden de eventuele toegekende planschadeclaims verlegd naar De Bunte. De verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer voor de planschade is opgenomen in de anterieure overeenkomst. Kanttekeningen 1.1. De ontwikkeling van het bouwplan sluit zo goed als aan op de Woonvisie Voorliggend woningbouwprogramma voor Engweg 10 voldoet zo goed als aan bij het streefwoningbouwprogramma uit de Woonvisie 2020-2025. Hierin is opgenomen dat met 30% sociale huur en 15% sociale koop, 45% sociaal betekent. Dit is naar beneden afgerond gehaald met 7 appartementen in dit plan. Gaan we uit van 65% woningen in de categorie sociaal/betaalbaar zouden moeten vallen, dan betekent dat bij Engweg 10 10,4 in deze categorieën zouden moeten vallen. In werkelijkheid zijn dat er 10, als we de middelhuur meetellen. Gezien de beperkte omvang van het project is er een behoorlijk gedifferentieerd programma opgesteld en voldoet het vrijwel aan de woonvisie. 1.2 Sociale huur is geen verplicht onderdeel In de huidige woonvisie 2020-2025 is opgenomen dat bij plannen groter dan 20 woningen, minimaal 30% in de sociale huur wordt gerealiseerd. Voorliggend plan bevat 16 woningen. Dus is deze bepaling hier niet van toepassing.

Wel worden er mogelijk 7 sociale huurwoningen in het plan gerealiseerd. Voor een effectief beheer zou dit voor de woningcorporatie haalbaar zijn. Dit sluit aan bij de Woonvisie waarin is aangegeven dat Woningstichting Putten in dergelijke ontwikkelingen onze voorkeurspartij is. In de anterieure overeenkomst is opgenomen dat De Bunte de bereidheid uitspreekt om hierover in eerste instantie met Woningstichting Putten in overleg te gaan. 1,3 Ontwikkeling in samenhang met de naastgelegen percelen is niet realistisch De Bunte heeft in een vroeg stadium gesproken met het gezondheidscentrum Engweg 8 over een mogelijke gezamenlijke herontwikkeling. Dit bleek niet haalbaar. Bovendien was het plan van De Bunte in een verder stadium van uitwerking dan het plan van het gezondheidscentrum. Het gebied waarop nu de sporthal staat en het gezondheidscentrum Engweg 8 wordt mogelijk her ontwikkeld. Van belang is dat toekomstige kopers van Engweg 10 hiervan op de hoogte zijn. Daarom is in de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan deze mogelijke ontwikkeling vermeld. Zo wordt het risico op planschade bij een eventuele herontwikkeling van het sporthal terrein kleiner. Voortgang woningbouwprogramma De 16 woningen van bestemmingsplan Engweg 10 zijn opgenomen in het totaaloverzicht van het streefwoningbouwprogramma (tabel 1 en 2).

5 van 7

WoonLocatie visie Engweg 2020 10 2025

Tabel 1. Overzicht locatie Engweg 10 Huur

Huur

Koop*

Koop

Koop

Sociaal

vs

Sociaal

Betaalbaar

Middelduur

Koop Duur

tot 950

tot 210

210-265

265-350

350+

Streefverdeling

30%

5%

15%

15%

20%

15%

Streefaantallen

4,8

0,8 1

2,4 7

2,4 2

3,2 3

2,4 3

0%

6%

44%

13%

19%

19%

Koop

Aantal Verdeling

*of sociale huur Tabel 2. Overzicht voortgang streefwoningbouwprogramma Koop

Koop

Koop

vs

Sociaal

Betaalbaar

Middelduur

Duur

tot 950

tot 210

210-265

265-350

350+

Woonvisie 2020 - 2025

Huur

Streefverdeling

30%

5%

15%

15%

20%

15%

Streefaantallen

31,2

5,2

15,6

15,6

20,8

15,6

Voortgang

Huur Sociaal

Totaal aantal

34

1

36

5

7

21

Verdeling

33%

1%

35%

5%

7%

20%

Zelfbewoningsplicht Eén van de ambities uit de Woonvisie 2020 – 2025 betreft betaalbare en passende woningen voor de lokale behoefte. Dit vraagt vooral voor starters om meer betaalbare woningen: sociale huur en betaalbare koop. Om ervoor te zorgen dat goedkope woningen niet verdwijnen uit de doelgroep, staat in de Woonvisie opgenomen dat het gesprek met initiatiefnemers moet worden aangegaan over zelfbewoningsplicht. In de anterieure overeenkomst is daarom het volgende hierover opgenomen: Als de 7 appartementen als sociale koop met een maximum vrij op naamprijs van € 210.000, - in de markt worden gezet, dan geldt volgens de Woonvisie een zelfbewoningsplicht, welke zelfbewoningsplicht de Exploitant zal opleggen conform de uitgangspunten van de eerdergenoemde Woonvisie. Uitvoering Als u het bestemmingsplan voor de locatie Engweg 10 heeft vastgesteld wordt dit besluit gepubliceerd in de Puttenaer en het Gemeenteblad. Eenieder heeft vanaf dat moment 6 weken de gelegenheid om beroep aan te tekenen tegen de vaststelling. Als in de termijn van 6 weken geen beroep wordt ingesteld treedt het bestemmingsplan in werking. Het bestemmingsplan is dan de toetsingsgrond voor de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen.

Financiële gevolgen

6 van 7

Door de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar is het gemeentelijk kostenverhaal verzekerd. Er zijn verder geen kosten voor de gemeente.

Bijlage 1. Ontwerpbestemmingsplan (1433676) Commissiebehandeling De commissievergadering is terug te luisteren op https://putten.raadsinformatie.nl/.

Burgemeester en wethouders van Putten, de secretaris

de burgemeester

mr. F.E. Contant

H. A. Lambooij

Portefeuillehouder

E.T. ‘t Jong

Afdeling

Ruimte Beleid en Advies

Behandelend ambtenaar

W. Bos

Telefoonnummer

2225

7 van 7