Raadsvoorstel Achterstraat stedenbouwkundige voorkeursvariant

Zaaknummer

:

1295672

Documentnummer

:

1419663

Datum B&W vergadering

:

24 mei 2022

Raadsvoorstel Onderwerp: Achterstraat stedenbouwkundige voorkeursvariant Beslispunten 1. In te stemmen met variant 1 van Witteveen+Bos als stedenbouwkundige voorkeursvariant; 2. Een aanbestedingsprocedure te starten om een bureau/marktpartij te selecteren die zowel het ontwerp maakt/ verder uitwerkt als het werk uitvoert; 3. Een krediet van € 40.000, - voor de voorbereiding en uitvoering van de aanbesteding beschikbaar te stellen en deze kosten in te brengen in de toekomstige grondexploitatie en als deze er niet komt, deze kosten te dekken uit de reserve grondexploitatie. Inleiding In de vergadering van 23 september 2021 heeft uw raad ingestemd met het projectvoorstel Achterstraat. Beoogd resultaat van het voorstel zijn stedenbouwkundige en financiële kaders voor de herontwikkeling van twee percelen aan de Achterstraat. Dit betreffen de percelen van de oude showroom aan de Achterstraat 35 en het tegenovergelegen perceel dat op dit moment in gebruik is als parkeerterrein. Na het besluit van uw raad is een selectieprocedure gestart voor een bureau dat gaat onderzoeken welke stedenbouwkundige invulling mogelijk is voor de Achterstraat. Via een minicompetitie is de opdracht gegund aan Witteveen + Bos Raadgevende Ingenieurs (W+B).

Streven van het college was om uw raad vóór de zomer van 2022 in een vergadering van de commissie Ruimte een voorstel voor te leggen met de keuze voor een stedenbouwkundige variant met een indicatie van de financiële onderbouwing. Stedenbouwkundige varianten De onderzoeken en analyses hebben geleid tot de ontwikkeling van drie stedenbouwkundige varianten. Zie bijlage 1. De drie varianten zien er beknopt als volgt uit:

1. Variant 1. Doorgaande wand Het noordelijke perceel wordt zoveel mogelijk functioneel benut. Parkeren is op maaiveld georganiseerd. Op de eerste, tweede en derde verdieping wordt ruimte geboden aan 14 woningen van verschillende typologieën en 110 m2 bedrijfsruimte. Op het zuidelijke perceel wordt op de plek waar de showroom stond een parkje/plantsoen ingericht. 2. Variant 2. Het woonhof De bebouwing van het noordelijke perceel staat op meer afstand van de (voormalige) dierenkliniek dan de eerste variant. Er is ruimte voor 2 twee-onder-één-kapwoningen die zijn geplaatst rondom een collectief (groen) hofje op het maaiveld. Langs de Achterstraat wordt een strook van 9 appartementen, 3 maisonnette woningen en 75 m2 bedrijfsruimte in dit plan opgenomen. Op het zuidelijke perceel stond in het verleden tegenover de Boni supermarkt een woning. Deze woning wordt teruggebracht in de vorm van 2 twee-onder-éénkapwoningen. 3. Variant 3. De tuinsteeg Ook in deze derde variant is afstand tot de dierenkliniek bewaard. Het maaiveld wordt ingericht met 5 maisonnettewoningen, waar ruimte is voor kleine, groene voortuintjes in de richting van de dierenkliniek. Verder zijn er nog 12 appartementen in dit plan opgenomen. Op het zuidelijk perceel wordt parkeren gemaximaliseerd om aan de parkeervraag te voldoen. Er is ruimte voor een kleine groenstrook.

Afwegingsmodel varianten Om de stedenbouwkundige varianten te vergelijken is een afweging opgesteld. In dit afwegingsmodel zijn de thema’s aansluiting doelgroep/woonprogramma, ruimtelijke kwaliteit/verkeer en parkeren, draagvlak, financiën en duurzaamheid opgenomen. Zie bijlage 2. Beoogd effect De bedoeling is om met variant 1 als stedenbouwkundig kader een aanbesteding te organiseren voor de selectie van een marktpartij om een haalbaar plan te ontwikkelen en te realiseren. Argumenten 1.1 Variant 1 sluit het beste aan bij de behoefte van de urgente doelgroepen uit de woonvisie Vanuit het woonbeleid ligt er bij de doelgroepen starters en senioren de grootste urgentie. De eerste variant bestaat uit appartementen van verschillende formaten en prijzen. Hierbij zullen de kleinere appartementen aansluiten bij de behoefte van de (alleenstaande) starter en de grotere appartementen passend kunnen zijn voor startende

2 van 5

stellen. De appartementen kunnen geschikt zijn voor senioren, mits er een lift aanwezig is en in het ontwerp rekening wordt gehouden met levensloopbestendigheid. In de tweede variant zijn naast appartementen ook tweekappers opgenomen, waar vanuit het woonbeleid geen grote urgentie voor is. De locatie in het centrum leent zich daarnaast beter voor gestapelde woningen. In de tweede en derde variant zijn ook maisonnettewoningen opgenomen die, doordat zij op meerdere verdiepingen zijn gelegen, niet geschikt zijn voor de senioren en daarmee een beperktere doelgroep zullen aanspreken. In de derde variant zijn voortuintjes opgenomen in een steeg. Gezien de ligging en situering geeft dit een grote kans op verrommeling in de toekomst. 1.2 Variant 1 scoort goed op ruimtelijke kwaliteit De parkachtige inrichting van het zuidelijk perceel draagt bij aan een nieuwe beleving van de Achterstraat waar bovendien ruimte is voor ontmoetingen. De collectieve daktuin op het noordelijke perceel zorgt voor een groene beleving van dit appartementencomplex. Bovendien vindt het parkeren (voornamelijk) buiten het zicht plaats. 1.3 Het draagvlak voor variant 1 is neutraal Het draagvlak voor het park op het zuidelijk perceel is sterk, waarbij de kerk wordt omzoomd met groen. Het draagvlak voor het appartementencomplex op het noordelijk perceel is wisselend. De daktuin wordt als positief ervaren.

Wel zijn er zorgen of de volumewerking van het gebouw past bij de belendende panden. De omwonenden vragen zich af of de woonkwaliteit (het aanwezige doorgaande zicht) van de direct aangrenzende panden aan de Achterstraat 16 voldoende wordt geborgd. Variant 1 speelt daarop in door de bouwblok diepte te beperken, zodat doorzichten geborgd blijven en het balkon de gebruiksfunctie behoudt. 1.4 Variant 1 scoort goed op duurzaamheid Het park op het zuidelijk perceel en de daktuin op het noordelijk perceel kunnen (bij)dragen aan een verkoelende, groene en waterbergende omgeving. Dit heeft positieve effecten op hittestress, waterafvoer en op de biodiversiteit in dit gebied. De directe ligging van het groene plantsoen aan de Achterstraat biedt meekoppelkansen bij andere gemeentelijke opgaven in het dorpscentrum, waaronder de wateropgave. Ook ondersteunt het groen de beeldkwaliteit van de Gereformeerde Kerk. 1.5 Er is rekening gehouden met de erfdienstbaarheden De erfdienstbaarheden waren kader stellende randvoorwaarden. De twee erfdienstbaarheden zijn juridisch vastgelegd en dat blijft onveranderd van kracht. Dit is uit de gesprekken gebleken die zijn gehouden met de beide eigenaren van de heersende erven. In variant 1 is daarmee rekening gehouden. 1.7 De omgeving is betrokken In twee sessies zijn de eigenaren en gebruikers van de omliggende panden betrokken bij de planvorming.

In het afwegingsmodel zijn de uitkomsten van de sessies verwerkt in het thema draagvlak.

3 van 5

2.1 Deze procedure is vanuit juridisch oogpunt gewenst Eind november vorig jaar bepaalde de Hoge Raad in het Didam-arrest dat overheden de verkoop van onroerend goed – dus ook grond – niet langer via één-op-één transacties met een marktpartij mogen afwikkelen. Andere gegadigden moeten kunnen meedingen. De gemeente organiseert een aanbesteding om beide percelen te verkopen aan een marktpartij met variant 1 als stedenbouwkundig kader. De eis zal onder meer zijn dat de kopende partij zich conformeert aan variant 1 als het stedenbouwkundig kader. De marktpartij werkt het ontwerp verder uit en voert het werk uit. Kanttekeningen 1.1 parkeren Vanuit in de directe omgeving gerealiseerde bouwprojecten ligt er een claim op beide percelen aan de Achterstraat van afgerond 10 parkeerplaatsen. Er is nog onderzoek gaande naar de claims, bijvoorbeeld of die van de postkamer nu echt hier op ligt of niet. We kunnen pas zeggen of dit plan volgens de parkeernormennota haalbaar is als we het onderzoek rond de claims hebben afgerond. Voor het bouwplan Gervenhof/Boni wordt momenteel nader onderzoek gedaan naar de parkeerbalans. Vóór de zomer zijn de uitkomsten beschikbaar. 1.2 Variant 1 scoort financieel gezien slecht Het financiële resultaat van variant 1 is namelijk (sterk) negatief. Dit komt omdat de totale kosten van deze variant hoger zijn dan de opbrengsten.

De ruim opgezette dek constructie boven het parkeren is met name hier verantwoordelijk voor. Daarnaast zijn de opbrengsten beperkt(er) door de aangehouden woontypologieën die vooral zijn gericht op de startende en ouderen groepen. Uitvoering Na een besluit van uw raad over de stedenbouwkundige variant komt zal het college u een voorstel doen over de aanbesteding. Financiële gevolgen De raming van de kosten van de aanbestedingsprocedure is als volgt opgebouwd: I. Kosten extern: a. Inhuur, financiële en juridische expertise etc.

€ 20.000, -

b. Inhuur projectleider

€ 10.000, -

II. Intern gemeentelijke uren

€ 10.000, -

Totaal

€ 40.000, -

Als de bovengenoemde aanbesteding tot de start van een grondexploitatie leidt, dan zullen deze kosten à € 40.000 worden ingebracht in deze exploitatie. Dat betekent dat de kosten gedekt worden vanuit de grondexploitatie. Mocht dit echter niet tot een

4 van 5

grondexploitatie leiden, dan zullen de kosten alsnog ten laste van de reserve grondexploitatie gebracht worden. Ze worden dan in één keer uit de reserve grondexploitatie gedekt. Bijlagen 1. Witteveen+Bos conceptrapport; 2. Afwegingsmodel varianten Achterstraat

Commissiebehandeling De commissievergadering is terug te luisteren op https://putten.raadsinformatie.nl/.

Burgemeester en wethouders van Putten, de secretaris

de burgemeester

mr. F.E. Contant

H. A. Lambooij

Portefeuillehouder Afdeling

Ruimte Beleid en Advies

Behandelend ambtenaar

W. Bos

Telefoonnummer

2225

5 van 5