Raadsbesluit - Verordening verevening en doelgroepen woningbouw
Tekst van het document
Raadsvergadering
:
Zaaknummer
: 1204340
Agendapunt
:
Documentnummer
: 1204345
De raad der gemeente Putten; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 9 oktober 2020, nr. 1204344 ; gelet op het bepaalde in artikel 149 van de Gemeentewet, de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); besluit: regels vast te stellen voor betaalbaar bouwen en doelgroepen en hiervoor vast te stellen de: Verordening verevening en doelgroepen woningbouw.
Artikel 1 Begripsomschrijvingen In deze verordening wordt verstaan onder: a) Betaalbare koopwoning: een woning met een koopprijsgrens tussen € 210.000 en € 265.000; b) College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Putten; c) Doelgroepenverordening sociale woningbouw: de verordening als bedoeld in artikel 1.1.1. sub d en sub e Bro; d) Geliberaliseerde woningen voor middenhuur: Een woning als bedoeld in artikel 1.1.1. sub j Bro met de daar bedoelde minimale huurprijsgrens en een maximale huurprijsgrens van € 950 op 1 januari 2020, te indexeren met toepassing van artikel 2; e) Huishouden: Een huishouden, bestaande uit een natuurlijk persoon en/of zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degenen die met hem een gezamenlijk huishouden voert of zal gaan voeren in de te huren of aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen; f)
Inkomen: Verzamelinkomen op basis van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 of, wanneer geen inkomstenbelasting wordt geheven, het belastbaar loon volgens de Wet op de loonbelasting 1964;
g) Inkomensgrens: De grens zoals bedoeld in artikel 16 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting; h) Middeldure huurwoning: Woning als bedoeld in artikel 1.1.1. sub j Bro met de daar bedoelde minimum huurprijs per maand en met een maximale huurprijs van € 950 per maand;
i)
Planologische medewerking: de medewerking als bedoeld in artikel 4 lid 1, dat wil zeggen het besluit van de raad tot vaststelling van een bestemmingsplan dan wel tot wijziging van het omgevingsplan óf de verlening van een vergunning tot afwijking van het bestemmingsplan dan wel voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit;
j)
Sociale huurwoning: een woning als bedoeld in artikel 1.1.1. sub d Bro met de daar bedoelde huurprijsgrens;
k) Sociale koopwoning: een woning als bedoeld in artikel 1.1.1. sub e Bro; l)
Sociale woningbouw, woningen in de sociale sector: de bouw van Sociale koopwoningen en/of Sociale huurwoningen;
m) Verevening: Hulpmiddel bij het streven van de gemeente Putten om de beleidsnorm van 65% sociale en betaalbare woningbouw te bereiken; n) Vereveningsfonds: Fonds waarin gelden worden gestort om, voor zover nodig, locaties waar een hoger aantal woningen in de sociale en betaalbare sector wordt gerealiseerd dan de beleidsnorm aangeeft, financieel te kunnen compenseren. Artikel 2 Bevoegdheid college Het college is bevoegd overeenkomsten aan te gaan waarin bijdragen aan het vereveningsfonds voor sociale en betaalbare woningbouw worden bedongen en te besluiten over het verlenen van subsidies als bedoeld in deze verordening. Het college is bevoegd de bedragen en onderliggende grondwaarden, genoemd in artikel 5 lid 1 en artikel 6 lid 5, te wijzigen ingeval van veranderingen in de optredende grondwaarden in de woningmarkt. Artikel 3 Doel Doel van deze verordening is 1.
een grondslag te bieden voor verevening tussen projecten op een zodanige manier dat projecten, waarbij het aandeel sociale en betaalbare woningbouw beneden de beleidsnorm van 65% ligt, een bijdrage leveren aan projecten waarbij het aandeel sociale en betaalbare woningbouw boven de beleidsnorm ligt en mede daardoor de realisatie van sociale en betaalbare woningbouw in Putten te sturen en te stimuleren.;
2.
waarborgen te bieden dat sociale en betaalbare woningbouw voor de daarvoor bestemde doelgroepen benut wordt en dat benutting plaatsvindt gedurende minimumtermijnen.
Artikel 4 Gemeentelijke beleidsnorm en verdeling 1.
Voor het verlenen van planologische medewerking aan woningbouwprojecten wordt voor woningbouwprojecten uitgegaan van de norm van 65% sociale en betaalbare woningbouw met daarbinnen de verdeling van 30% sociale huur, van 15% sociale koop, van 15% betaalbare koop en van 5% middeldure huur.
2 van 13
2.
In situaties waarin planologische medewerking nodig is om woningbouwprojecten te kunnen realiseren, is het college bevoegd te beoordelen of het behalen van het in lid 1 genoemde uitgangspunt realistisch is. Het college let daarbij op aspecten als stedenbouwkundige structuur en stedenbouwkundig gewenste invulling, ligging en financiële haalbaarheid.
3.
Indien het in lid 1 bedoelde uitgangspunt door het college niet als realistisch wordt beoordeeld, wordt uitgegaan van een financiële compensatie waarvan voor de berekening van de bedragen van de in artikel 3 bedoelde verevening wordt uitgegaan van de in lid 1 genoemde norm en verdeling. Deze financiële compensatie wordt vastgelegd in een overeenkomst tussen gemeente en de partij die woningbouw wenst te realiseren.
4.
Voor woningbouwprojecten van minder dan tien woningen is niet vereist dat de in lid 1 genoemde norm en verdeling planologisch wordt vastgelegd. Bij aantallen van minder dan tien woningen geldt wel het uitgangspunt van de in lid 2 bedoelde financiële compensatie.
Artikel 5 Berekening bedragen voor storting in het vereveningsfonds 1.
Aan de hand van verschillen van in de woningmarkt optredende grondwaarden wordt het bedrag van de in artikel 4 lid 3 bedoelde compensatie door het college vastgesteld door het verschil te berekenen tussen de grondopbrengst van het gewenste programma en de grondopbrengst van het werkelijke programma.
2.
Bij de toepassing van de 65%-norm als bedoeld in artikel 4 lid 1 wordt het aantal ontbrekende woningen per subcategorie naar beneden afgerond wanneer het aantal ontbrekende woningen in een subcategorie niet op een geheel getal berekend wordt.
Artikel 6 Toepassing uitname uit het vereveningsfonds 1.
Subsidie vanuit het vereveningsfonds kan worden verstrekt aan een aanvrager die juridisch of economisch eigenaar is van gronden in een gebied waar, op grond van een gemeentelijk planologisch besluit, woningbouw mogelijk is en die voornemens is aanvragen voor (een) omgevingsvergunning(en) voor het bouwen van woningen in te dienen.
2.
Subsidie kan alleen worden verstrekt voor woningbouw binnen de bebouwde kom van de gemeente.
3.
Woningbouwprojecten komen in aanmerking voor subsidie wanneer minstens twee woningen in de sociale en/of betaalbare sector worden gerealiseerd.
4.
Woningbouwprojecten van woningcorporaties komen niet voor subsidie in aanmerking in geval hiervoor gronden via de gemeente zijn aangekocht.
5.
Woningbouwprojecten worden gesubsidieerd vanaf het aantal woningen dat in de sociale en betaalbare sector boven de 65% ten opzichte van het totaal wordt gerealiseerd.
6.
Het bedrag van de in dit artikel bedoelde uitname uit het vereveningsfonds wordt door het college vastgesteld door het verschil te berekenen tussen de grondopbrengst van het gewenste programma en de grondopbrengst van het werkelijke programma. Indien er meer sociale en betaalbare woningen worden
3 van 13
gerealiseerd ten koste van (midden)dure woningen, zal de ontwikkelende partij het verschil tussen beide bedragen als bijdrage uit het fonds ontvangen. 7.
Bij de toepassing van deze 65%-norm wordt het extra aantal woningen per subcategorie naar beneden afgerond wanneer het extra aantal woningen in een subcategorie niet op een geheel getal berekend wordt.
8.
Aanvrager krijgt niet meer subsidie toegekend dan de hoogte van de onrendabele top van het project.
Artikel 7 Indieningsvereisten 1.
Aanvrager overlegt bij zijn verzoek tot subsidieverlening een vermelding van het aantal te bouwen sociale koopwoningen en/of betaalbare koopwoningen en/of sociale huurwoningen. De situering van de beoogde woningen wordt op tekening aangegeven, welke tekening, indien aan de orde, tevens bevat de situering en aantallen van overige te bouwen woningen of overig te bebouwen onroerend goed. Aanvrager levert tevens de exploitatieberekening van de ontwikkeling ter onderbouwing van de hoogte van de onrendabele top. Aanvrager overlegt bij zijn verzoek gegevens waaruit blijkt dat en hoe de sociale koopwoningen en/of sociale huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen voldoen aan de begripsbepaling als bedoeld in artikel 1. Aanvrager dient bij zijn verzoek tevens een deminimisverklaring in.
Artikel 8 Toewijzing of afwijzing aanvraag 1.
Indien het college vaststelt dat de aanvraag niet voldoet aan de vereisten van artikel 7 wordt de aanvrager gedurende 4 weken in de gelegenheid gesteld alsnog aan de vereisten te voldoen dan wel de gegevens daartoe te verstrekken. Is dat niet binnen de gestelde termijn (voldoende) gedaan dan wordt de aanvraag afgewezen.
2.
Onverminderd het bepaalde in artikel 11 en 12 wordt de aanvraag, met inachtneming van artikel 13, toegewezen indien het college vaststelt dat de aanvraag voldoet aan de vereisten van artikel 7.
Artikel 9 Intrekken beschikking tot verlening subsidie 1.
De beschikking tot subsidieverlening wordt ingetrokken wanneer de aanvrager niet binnen 26 weken na de datum van verlening een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning heeft ingediend voor het bouwen van de in de subsidieaanvraag aangegeven woningen.
2.
Wanneer binnen de in lid 1 genoemde termijn niet voor alle in de subsidieaanvraag aangegeven woningen een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen is ingediend, wordt de beschikking tot subsidieverlening ingetrokken voor dat gedeelte van het aantal in de subsidieaanvraag aangegeven woningen.
3.
De beschikking tot subsidieverlening wordt ingetrokken wanneer de aanvrager niet binnen een jaar na het onherroepelijk worden van de vergunning is gestart met bouwen of wanneer de bouw niet binnen 130 weken na het onherroepelijk worden van de vergunning is gereed gemeld.
4 van 13
Artikel 10 Vaststelling en betaling subsidie 1.
Een beschikking tot vaststelling van de subsidie wordt verleend indien en zodra de in artikel 9 bedoelde omgevingsvergunning voor het bouwen van (een) betaalbare koopwoning(en) of (een) sociale koopwoning(en) of (een) sociale huurwoning(en) onherroepelijk is en alleen voor het aantal woningen waarvoor de omgevingsvergunning onherroepelijk is.
2.
Betaling van de subsidie vindt plaats binnen 4 weken nadat de gemeente, na gereedmelding van de bouw, heeft geconstateerd dat de bouw van een woning of een complex woningen is voltooid conform de vergunning.
3.
Voor de toepassing van lid 2, zal de gemeente binnen twee weken na gereedmelding controleren of de bouw conform vergunning is voltooid.
Artikel 11 Subsidieplafond De gemeente hanteert een subsidieplafond met het oog op een maximumbedrag aan te verlenen subsidies. Het subsidieplafond komt overeen met het bedrag dat het fonds bevat op het moment van toewijzing van het subsidie zoals bedoeld in artikel 8 lid 2. Artikel 12 Wijze van behandelen van aanvragen in relatie tot subsidieplafond Aanvragen om subsidie worden behandeld op volgorde van binnenkomst. Wanneer en voor zover het in artikel 11 bedoelde subsidieplafond bereikt is door beschikkingen als bedoeld in artikel 8 lid 2, wordt niet overgegaan tot verlening van de subsidie Artikel 13 Doelgroepen 1.
De doelgroep voor sociale huurwoningen zijn huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens.
2.
De doelgroep voor sociale koopwoningen zijn huishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure van de betreffende woning een maximaal gezamenlijk inkomen tot 1,2 keer de inkomensgrens hebben.
3.
De doelgroep voor betaalbare koopwoningen zijn huishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure van de betreffende woning een maximaal gezamenlijk inkomen tot 1,5 keer de inkomensgrens hebben.
4.
De doelgroep voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur zijn huishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure van de betreffende woning een maximaal gezamenlijk inkomen tot 1,5 keer de inkomensgrens hebben.
Artikel 14 Instandhouding 1.
Sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van tien jaar na eerste ingebruikname door iemand uit de doelgroep voor de doelgroep beschikbaar te blijven binnen.
2.
Sociale koopwoningen dienen gedurende een termijn van vijf jaar na eerste ingebruikname door iemand uit de doelgroep voor de doelgroep beschikbaar te blijven binnen.
3.
Betaalbare koopwoningen dienen gedurende een termijn van vijf jaar na eerste ingebruikname door iemand uit de doelgroep voor de doelgroep beschikbaar te blijven binnen.
5 van 13
4.
Geliberaliseerde woningen voor middenhuur dienen gedurende een termijn van tien jaar na eerste ingebruikname door iemand uit de doelgroep voor de doelgroep beschikbaar te blijven binnen.
5.
De in lid 1 tot en met 4 bedoelde categorieën dienen gedurende de daar genoemde termijnen binnen de in artikel 1 genoemde prijscategorieën te worden gehouden.
Artikel 15 Hardheidsclausule Het college is bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Artikel 16 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 april 2021. Artikel 17 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Verordening verevening en doelgroepen woningbouw gemeente Putten.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Putten van , de griffier,
de voorzitter,
6 van 13
TOELICHTING OP DE VERORDENING VEREVENING EN DOELGROEPEN WONINGBOUW
Algemene toelichting Deze verordening is bedoeld als instrument tot verwezenlijking van het beleid van de gemeente om 65% van de nieuw te bouwen woningen in de sociale en betaalbare sector te realiseren. In de gebiedsontwikkeling heeft elk gebied zijn eigen specifieke kenmerken en omstandigheden. Daardoor is het niet reëel te veronderstellen dat op elke bouwlocatie 65% sociale en betaalbare woningbouw kan worden gerealiseerd. Om financiële reden staat dat percentage vaak onder druk. Woningbouw in de sociale en betaalbare sector heeft geregeld te maken met een onrendabele top. Soms lenen locaties zich om stedenbouwkundige redenen niet voor invulling met 65% sociale en betaalbare woningbouw. Om desondanks aan het beleid te voldoen stelt de gemeente een verordening vast op grond waarvan financiële verevening kan plaatsvinden. Dat gebeurt in de vorm van een fonds (een bestemmingsreserve). De wettelijke grondslag daarvoor zijn de artikelen 6.13 lid 7 en 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (“Wro”). Tot de sociale en betaalbare sector worden in deze verordening gerekend de categorieën sociale huur, sociale koop, betaalbare koop en middeldure huur.
Doel van deze verordening is om ervoor te zorgen dat projecten waarbij het aandeel sociale en betaalbare woningbouw beneden de beleidsnorm van 65% ligt, een bijdrage leveren aan projecten waarbij het aandeel sociale en betaalbare woningbouw boven de beleidsnorm ligt. Op die manier stuurt en stimuleert de gemeente de realisatie van sociale en betaalbare woningbouw in Putten. Voor het verstrekken van bedragen uit dit fonds heeft de verordening het karakter van een subsidieverordening. Een ander instrument om doelstellingen ten aanzien van sociale en betaalbare woningbouw te realiseren, is waarborg te bieden dat woningen in de sociale en betaalbare sector bij de daarvoor bestemde doelgroepen terechtkomen en dat dit ook minstens gedurende bepaalde termijnen geldt (instandhoudingstermijnen). In dat opzicht heeft deze verordening het karakter van een doelgroepenverordening in de zin van artikel 1.1.1 sub d en e van het Besluit ruimtelijke ordening (“Bro”).
7 van 13
Toelichting bij artikelen uit de verordening Ad artikel 1 Begripsomschrijvingen Het is van belang aan te sluiten bij de begripsomschrijvingen die het Besluit ruimtelijke ordening omtrent sociale woningbouw hanteert. Dat is van belang voor het geval de gemeente in een bestemmingsplan percentageregels over sociale woningbouw opneemt en eventueel ook in een exploitatieplan regels over sociale woningbouw opneemt. Het is ook van belang bij het voldoen aan de indieningsvereisten zoals opgenomen in artikel 7. Ad artikel 2 Bevoegdheid college Aangezien er in de gebiedsontwikkeling regelmatig sprake is van wijzigingen in grondwaarden en verhuurwaarden is het voor de uitvoeringspraktijk wenselijk dat het college wijzigingen kan doorvoeren in grond- en verhuurwaarden. Het college is op grond van de Gemeentewet bevoegd overeenkomsten aan te gaan. In artikel 2 wordt specifiek bepaald dat overeenkomsten bepalingen over stortingen in het fonds kan bevatten. Dat zal alleen aan de orde kunnen zijn wanneer er op grond van deze verordening sprake is van financiële compensatie en niet als feitelijk aan de beleidsnorm van 65% sociale en/of betaalbare sector wordt voldaan. Ad artikel 3 Doel Het doel is beschreven in de algemene toelichting.
Ad artikel 4 Gemeentelijke beleidsnorm In dit artikel 4 lid 2 wordt genoemd dat ontwikkelende partijen toestemming van het college kunnen krijgen om af te wijken van de gemeentelijke beleidsnorm, mits de ontwikkelende partij onderbouwt waarom het realiseren van die beleidsnorm niet mogelijk is. Dat kan het geval zijn wanneer het voldoen aan die norm niet past binnen het stedenbouwkundig plan. De situering, zoals de ligging aan water, kan een andere legitieme reden zijn. Dat geldt ook voor de omvang van de te bebouwen locatie. Wanneer toepassing van de norm leidt tot een klein aantal sociale huurwoningen kan de verhuurbaarheid een belemmering voor realisatie vormen. Het argument dat sociale en betaalbare woningbouw financieel niet mogelijk is in een project, zal nadrukkelijk niet geaccepteerd worden als reden tot afwijking van de beleidsnorm. Ad artikel 5 Berekening bedragen voor storting in het vereveningsfonds Voor het bepalen van het bedrag dat gestort wordt in het vereveningsfonds wordt een relatie gelegd met de grondwaarde van de locatie die een eigenaar wenst te bebouwen en met de verdeling die de gemeente wenselijk acht in haar Woonvisie. Op het moment van vaststelling van deze verordening is dat 30% sociale huur, 5% vrije sector huur tot € 950, 15% sociale koop, 15% betaalbare koop, 20% woning middelduur en 15% woning duur.
Aan de hand daarvan wordt de grondopbrengst van het plan met het gewenste programma berekend. Vervolgens wordt aan de hand van dezelfde grondprijzen de grondopbrengst van het daadwerkelijke programma berekend. Indien er te weinig sociale en betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd ten koste van (middel)dure woningen, zal de ontwikkelende partij het verschil tussen beide bedragen moeten storten in het
8 van 13
fonds. De grondprijzen worden door het college vastgesteld. Het college kan daar wijzigingen in doorvoeren op grond van artikel 2. Ad artikel 6 Toepassing uitname uit het vereveningsfonds In dit artikel wordt gesproken over een planologisch besluit. In dit verband wordt daarmee bedoeld de vaststelling van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan, of het nemen van een besluit tot afwijking van een bestemmingsplan of beheersverordening als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 onder a ten tweede of ten derde Wabo (of hiermee vergelijkbare besluiten vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet). Niet uit te sluiten valt dat woningbouw mogelijk wordt gemaakt met toepassing van een binnenplanse afwijking als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 onder a ten eerste Wabo. Een dergelijke binnenplanse afwijking wordt voor de toepassing van deze verordening gelijk gesteld met een planologisch besluit. Alleen woningbouwprojecten binnen de bebouwde kom komen in aanmerking voor subsidie. Bedoeld is de bebouwde kom in de zin van de Wegenwet. Buiten de bebouwde kom gaat het in de regel over zogenaamde uitleglocaties waar het, zowel financieel als stedenbouwkundig, veelal makkelijker is om gemeentelijke doelen ten aanzien van sociale woningbouw te verwezenlijken. Woningbouwprojecten komen in aanmerking voor subsidie wanneer minstens twee woningen in de sociale sector worden gerealiseerd.
Woningbouwprojecten waarbij het volledige woningbouwprogramma door woningcorporaties wordt gerealiseerd, komen niet voor subsidie in aanmerking als hiervoor gronden via de gemeente zijn aangekocht. Hierover zijn anderszins afspraken gemaakt met woningcorporaties. Woningbouwprojecten worden gesubsidieerd vanaf het aantal woningen dat in de sociale en betaalbare sector boven de 65% ten opzichte van het totaal wordt gerealiseerd. Voor de bepaling van de subsidie wordt het aantal woningen dat in aanmerking komt voor subsidie naar beneden afgerond. Dat betekent bijvoorbeeld dat, als negen woningen in de sociale en betaalbare sector worden gerealiseerd, er drie komma vijftien woningen boven de 65%-norm vallen. In dit voorbeeld wordt dat naar beneden afgerond, zodat er voor drie woningen subsidie wordt verleend. Als het gaat om sociale huurwoningen geeft de gemeente de voorkeur aan bouw door toegelaten instellingen. Wettelijk gezien is er echter geen verhindering voor andere partijen om binnen de sociale sector te verhuren. Verhuur zou ook plaats kunnen vinden door partijen die zelf bouwen of die de woningen overnemen van bouwbedrijven of combinaties van ontwikkelaar en bouwbedrijf. De doelgroep voor bouw/verhuur van sociale huurwoningen is in deze verordening niet beperkt tot toegelaten instellingen. In dit artikel wordt ook gesproken over juridisch of economisch eigenaar.
In de praktijk komen situaties voor waarin ontwikkelende partijen nog niet beschikken over de juridische eigendom van grond, maar wel over de economische eigendom. Zij hebben
9 van 13
dan bijvoorbeeld aanspraak op de juridische levering van grond wanneer het planologisch besluit onherroepelijk is. Daardoor is de weg vrij omgevingsvergunningen voor het bouwen te vragen. Dergelijke economische eigenaren zouden, evengoed als juridische eigenaren, ook vergunningen kunnen aanvragen en allerlei voorbereidende handelingen kunnen verrichten. Ad artikel 7 Indieningsvereisten De aanvraag is bepalend voor de beoordeling of subsidie wordt verleend of afgewezen (zie ook artikel 8). Daartoe zal aanvrager duidelijkheid moeten verschaffen over het karakter van de woningcategorieën uit zijn aanvraag: in hoeverre zijn het woningen in de vrije sector en in hoeverre zijn het woningen in de sociale sector. Maatstaf om te bepalen of woningen behoren tot de sociale sector is hetgeen het Bro als begrippen voor sociale huur- en sociale koopwoning omschrijft (zie artikel 1 van deze verordening). Ook zal op tekening moeten worden aangegeven waar de sociale huur- en sociale koopwoningen worden gesitueerd. Dit kan van belang zijn bij controles met het oog op vaststelling en betaling van subsidie, zoals bedoeld in artikel 10. Daarnaast dient de aanvrager de exploitatierekening in te dienen ter onderbouwing van de onrendabele top. Ook moet een zogenaamde deminimisverklaring worden ingediend.
De deminimisregeling betreft de vrijstelling van de aanmelding van staatssteun aan de Europese Commissie. De regeling geldt tot een bedrag van € 200.000 verkregen over drie aaneengesloten kalenderjaren, van alle overheden gezamenlijk. Ad artikel 8 Toewijzing of afwijzing aanvraag Het bepaalde in lid 1 houdt verband met artikel 9 over het subsidieplafond en artikel 10 over de toekenning van subsidie op volgorde van binnenkomst van de aanvraag. Zijn de gegevens van de aanvraag onvoldoende voor de beoordeling ervan, dan krijgt aanvrager gedurende vier weken de gelegenheid de gegevens aan te vullen. Wanneer de aanvraag ook dan niet deugdelijk is, wordt de aanvraag afgewezen. Er wordt dan niet een nieuwe termijn geboden om de gegevens alsnog nader aan te vullen. Anders zouden andere eventuele aanvragers onnodig in onzekerheid verkeren vanwege de vraag of er nog voldoende budget over is. Die vraag is relevant omdat de gemeente werkt met een subsidieplafond (zie artikel 11 en toelichting op artikel 11). Artikel 9 Intrekken beschikking tot verlening subsidie Er is gekozen voor een termijn tussen aanvraag subsidie en bouwaanvraag. De reden daarvan is dat er eerst zekerheid kan ontstaan over subsidie en dat aan de hand van die zekerheid de bouwaanvraag kan worden voorbereid.
Ook artikel 9 heeft een relatie met artikel 11 over het subsidieplafond en artikel 12 over de toekenning van subsidie op volgorde van binnenkomst van de aanvraag. De situatie is denkbaar dat, vanuit allerlei goede voornemens, een aanvraag is ingediend en daarop subsidie is verleend, maar dat vervolgens de aanvrager niet of niet spoedig overgaat tot het indienen van bouwaanvragen. Vanwege het subsidieplafond verhindert hij daarmee mogelijk een andere gegadigde om een subsidiebeschikking te krijgen. Om die reden is er een prikkel ingebouwd om ook daadwerkelijk binnen redelijke termijn over te gaan tot het indienen
10 van 13
van bouwaanvragen. Gebeurt dat namelijk niet tijdig, dan wordt de beschikking ingetrokken. Intrekking vindt plaats naar rato van het aantal woningen waarvoor niet tijdig een bouwaanvraag is ingediend. Wanneer subsidie is verleend voor 12 woningen, maar binnen de termijn slechts voor 9 woningen een aanvraag is ingediend wordt de beschikking tot subsidieverlening dus voor de ontbrekende 3 woningen ingetrokken. De beschikking tot subsidieverlening wordt ingetrokken wanneer de aanvrager niet binnen een jaar na het onherroepelijk worden van de vergunning is gestart met bouwen of wanneer de bouw niet binnen 130 weken (ongeveer overeenkomend met tweeënhalf jaar) na het onherroepelijk worden van de vergunning is gereed gemeld. Deze bepaling is bedoeld om te voorkomen dat, als een aanvrager de bouw uitstelt of wellicht afstelt, anderen onnodig lang in onzekerheid verkeren over de vraag of zij vanuit de wachtstand alsnog in aanmerking komen voor subsidie. Ad artikel 10 Vaststelling en betaling subsidie Bij lid 2 wordt melding gemaakt van een woning of een complex woningen. De situatie is denkbaar dat de omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend voor twee rijen woningen of voor twee appartementengebouwen. Wanneer de bouw van beide rijen of appartementengebouwen niet tegelijk start, wordt de subsidie alleen betaald voor het complex dat gebouwd is.
Daarmee wordt voorkomen dat subsidie wordt betaald in gevallen waarin weliswaar de vergunning onherroepelijk is geworden, maar (nog) niet conform het geheel van de vergunde woningen is gebouwd. In lid 3 wordt geregeld dat het meetmoment van de in lid 2 bedoelde startdatum van de bouw concreet bepaald kan worden. Hierbij wordt rekening gehouden met de situatie dat – door welke omstandigheden dan ook – de gemeente niet direct bij de feitelijke start van de bouw constateert dat deze start aan de orde is. Dan moet de vergunninghouder de gelegenheid hebben de gemeente die constatering bijtijds te laten verrichten. Ad artikel 11 Subsidieplafond Op voorhand kan niet bekend zijn voor welke situaties en hoeveel woningen en tegen welke bedragen subsidie verleend zal worden. Het is daarom denkbaar dat er niet altijd genoeg geld in het vereveningsfonds beschikbaar is om subsidie te verlenen. Om te voorkomen dat de gemeente uit eigen middelen moet bijstorten is de mogelijkheid om subsidie te verkrijgen qua bedrag beperkt tot het bedrag dat het fonds bevat. Het meetmoment daarvoor is het moment dat het college beslist over het al dan niet toewijzen van een subsidie. Wanneer een verleend subsidie wordt ingetrokken, komt het bedrag weer beschikbaar ten goede van het nog resterende budget.
Ad Artikel 12 Wijze van behandelen van aanvragen in relatie tot subsidieplafond De gemeente weet zelden wanneer een private partij daadwerkelijk overgaat tot het realiseren van voorgenomen bebouwing. Het verlenen van subsidie is daarom niet te koppelen aan verwachtingen. Het initiatief om van subsidie gebruik te (willen) maken gaat uit van de realiserende partij; dus van zijn aanvraag. Behandeling geschiedt op volgorde van binnenkomst.
11 van 13
12 van 13
Ad artikel 13 Doelgroepen De doelgroepen zijn voor wat betreft sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middenhuur gekoppeld aan inkomensgrenzen van huishoudens. Ad artikel 14 Instandhouding Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft bepaalde minimum- en maximumperiodes voor de instandhouding van de woningcategorieën waarover in deze verordening een doelgroepregeling wordt getroffen. Gekozen is voor instandhoudingsperiodes van tien en vijf jaar. De opgenomen termijnen voldoen aan de in het Bro genoemde periodes. Ad artikel 15 Hardheidsclausule Het college kan in gevallen waarin deze verordening niet of niet in redelijkheid voorziet een bijzondere voorziening treffen waarbij de bijzondere omstandigheden van een geval wordt afgewogen.
13 van 13