Projectplan Kolthoorn
Tekst van het document
Uitgerekend Gebiedsvisie recreatief Kolthoorn Projectplan maart 2023
Inhoudsopgave Inhoudsopgave .............................................................................................................................................2 1.
Situatieschets & probleemstelling .........................................................................................................3 1.1.
College besluit ..............................................................................................................................3
1.2.
Aanleiding .....................................................................................................................................3
1.3.
Probleemstelling ...........................................................................................................................3
1.3.1.
Deelopgaven .........................................................................................................................3
1.3.2.
Kansen ..................................................................................................................................4
1.3.3.
Projectfasen ..........................................................................................................................4
2.
Doelstelling ............................................................................................................................................5
3.
Resultaat ...............................................................................................................................................5 3.1.
Het proces ....................................................................................................................................5
4.
Randvoorwaarden .................................................................................................................................6
5.
Projectorganisatie ..................................................................................................................................7 5.1.
Capaciteitsinzet ............................................................................................................................7
5.2.
Rolverdeling ..................................................................................................................................8
6.
Burgerparticipatie ..................................................................................................................................9
7.
Planning.................................................................................................................................................9
8.
Informatie & Communicatie ...................................................................................................................9
9.
Risico analyse .....................................................................................................................................10
10.
Mogelijke scenario’s .......................................................................................................................11
11.
Financiële aspecten ........................................................................................................................12
2 van 12
1. Situatieschets & probleemstelling 1.1. College besluit Naar aanleiding van het projectvoorstel heeft het college op 19 april 2022 ingestemd met het opstellen van een projectplan voor het realiseren van een inrichtingsplan en budgetraming voor voormalig Vakantiepark de Kolthoorn. Voormalig vakantiepark de Kolthoorn, aan de Kolthoornseweg 12 in Putten (Krachtighuizen) huisvest momenteel maximaal 150 arbeidsmigranten. Deze situatie is voortgekomen uit een pilot, gelanceerd in 2014 in het kader van Vitale Vakantieparken om de behoefte aan huisvesting van arbeidsmigranten te accommoderen én bestaande problemen bij het vakantiepark op te lossen. Het plan van de pilot bestaat uit: bestemmingswijziging van het vakantiepark naar natuur (bos) en parkeren (verkeer), met een tijdelijke omgevingsvergunning voor huisvesting. Deze tijdelijke omgevingsvergunning loopt op 1 september 2023 af. In een privaatrechtelijke overeenkomst tussen gemeente en de eigenaar is afgesproken dat de grond na afloop van de tijdelijke vergunning in eigendom komt van gemeente Putten per 1 december 2023. Er vindt dan een herinrichting plaats van voormalig vakantiepark de Kolthoorn
1.2. Aanleiding De urgentie ligt in het feit dat 1 december 2023 de grond wordt overgedragen aan gemeente Putten. Gezien de krapte op de woningmarkt en de weerstand bij de realisatie van locaties voor huisvesting van arbeidsmigranten, kan het een opgave zijn om de bewoning te beëindigen. Daarnaast is er een vraagstuk qua aantal parkeerplaatsen voor voetbalvereniging Rood-Wit. Het voormalig vakantiepark, de huidige parkeerplaats én het naastliggend bosperceel wordt betrokken bij de uitwerking van de plannen.
1.3. Probleemstelling De opgave die nu voor ligt is: Uitvoering geven aan de afspraken zoals die vastgelegd zijn in de privaatrechtelijke overeenkomst van de Kolthoorn en het terrein in overeenstemming brengen met de vigerende bestemming.
1.3.1. Deelopgaven Verschillende deelopgaven spelen: -
Voorwaarden uit de tijdelijke omgevingsvergunning en de privaatrechtelijke overeenkomst goed uitzoeken;
-
Communicatie met de eigenaar/huisvester van de arbeidsmigranten dat bewoning beëindigd wordt per 1 september 2023 (en eventueel extra inzet op het faciliteren van een nieuwe locatie voor arbeidsmigranten);
-
Het verwijderen van alle opstallen en terreininrichting door de eigenaar van de grond (Dive(r)s Onroerend Goed B.V of diens rechtmatige opvolger);
-
Komen tot plan voor een nieuwe inrichting van het gebied;
-
Financiering van de inrichting van het gebied;
3 van 12
-
Regelen van beheer voor het gebied;
-
Uitvoering van de nieuwe inrichting.
1.3.2. Kansen Kansen die er zijn: -
Realisatie recreatievisie Krachtighuizen, vergroenen, Veluwegevoel verder in Krachtighuizen brengen;
-
Landschappelijke inpassing omliggende vakantieparken;
-
Oplossen parkeerproblematiek Rood-Wit en eventueel verkeerscirculatie;
-
Bijdrage aan recreatiezonering onderzoeken, combinatie-gebruik parkeerplaats.
1.3.3. Projectfasen Het volledige project is opgesplitst in verschillende deelopgaven/fases om een goede doorloop van het project zoveel mogelijk te kunnen garanderen. Fase 1: initiatiefase – projectvoorstel Fase 2: definitiefase - projectplan Fase 3: ontwerpfase – Inrichtingsplan Fase 4: voorbereidingsfase – uitwerkingsplan Fase 5: uitvoeringsfase – schop in de grond Het projectplan is de definitiefase. In dit projectplan staat beschreven welke activiteiten en onderzoeken er uitgevoerd moeten worden om tot een inrichtingsplan te kunnen komen.
4 van 12
2. Doelstelling Komen tot een inrichtingsplan, budgetraming én uitvoering geven aan dit inrichtingsplan voor de omvorming van voormalig vakantiepark de Kolthoorn.
3. Resultaat Het resultaat is het komen tot een inrichtingsplan, budgetraming en uitvoering geven aan het inrichtingsplan. Om tot het gewenste resultaat te komen zullen er verschillende stappen ondernomen moeten worden. Het beoogd eindresultaat zien we als volgt voor ons: •
Inrichting natuurgebied van het terrein van de voormalige camping de Kolthoorn.
•
Parkeerproblematiek Rood-Wit opgelost, realisatie voldoende parkeerplaatsen.
•
Een veilige verkeerssituatie ter plaatse.
•
Waar mogelijk benutting van koppelkansen tav parkeren voor wandelaars, fietser en eventueel menners.
•
Landschappelijke inpassing van de omliggende vakantieparken, aanplant van bomen en struiken.
Deze beoogde resultaten zijn onder voorbehoud. Afhankelijk van de informatie opgehaald uit bewonersparticipatie en natuuronderzoeken.
3.1. Het proces Om de resultaten te behalen wordt een proces in gang gezet met de volgende onderdelen: •
Gesprek met eigenaar terrein, contractpartner, huisvester arbeidsmigranten om te horen hoe zij de beëindiging van de activiteiten voor zich zien en wat zij daarvoor nodig hebben en hoe de gemeente daarin kan ondersteunen (waar de gemeente een rol heeft).
•
Onderzoek naar parkeerbehoefte, gewenste verkeersafwikkeling
•
Natuur onderzoek (flora, fauna)
•
Terrein inmeting
•
Archeologisch onderzoek
•
Bureauonderzoek niet gesprongen explosieven
•
Overeenkomst en gevolgen juridisch in gang zetten.
•
Kostenoverzicht van inrichting
•
Informeren omwonenden en belanghebbenden
•
Opstellen werkomschrijving
•
Contracteren uitvoerende partij
5 van 12
4. Randvoorwaarden De randvoorwoorden zijn opgesteld middels de GROTIK (geld, risico, organisatie, tijd, informatie, kwaliteit) onderdelen. Geld Een minimale randvoorwaarde voor het project is het beschikken over voorbereidings- en uitvoeringskrediet voor proces om te komen tot en uitvoering te geven aan het inrichtingsplan. Een raming voor het benodigd voorbereidings- en uitvoeringskrediet is opgenomen in hoofdstuk 11. Risico Risicobeperking is een belangrijke randvoorwaarde. Er is vooraf een wenselijk beeld van hoe voormalig vakantiepark de Kolthoorn ingericht moet worden. Om er zeker van te zijn dat dit mogelijk is wordt eerst onderzoek gedaan om te komen tot een inrichtingsplan. Voor een uitgebreide risicoanalyse zie hoofdstuk 8. Organisatie Zie hoofdstuk 5. Tijd Het project kent een maatschappelijk grote belangstelling. Per 1 september 2023 verlaten de bewoners van voormalig vakantiepark de Kolthoorn hun woning. Per 1 december 2023 zal de grond van het park overgedragen worden aan de gemeente. Op dat moment kan gelijk de schop in de grond als de planning goed in acht wordt genomen. Een strakke planning en tijdbeheer is daarom een van de randvoorwaarden van het project. Informatie Een belangrijke randvoorwaarde voor het project is de communicatie van informatie. Project overleggen worden gehouden om opgehaalde informatie met elkaar te delen.
Er wordt genotuleerd en teruggekoppeld naar alle projectleden. Kwaliteit Uitvoering volgens geldende wettelijkje richtlijnen en regelgeving.
6 van 12
5. Projectorganisatie Er zullen tijdens de uitvoering van het project zowel intern als extern betrokkenen zijn. Extern betrokkenen: -
Omwonenden aan de Kolthoornseweg en (zeer beperkt) aan de Batosweg.
-
Stichting buitensport Putten, de beheerstichting van de voetbal vereniging SV Rood-Wit op sportpark de Eendracht.
-
Eigenaren/beheerders vakantieparken Oude Driest, de Bosrand, Frederiksoord, Veluwshof, Veluwse Hoevegaerde, De Instuif, ’t Turfwegje, de Driest, Dopsakker.
-
Buurtvereniging Krachtighuizen
Binnen de gemeentelijke organisatie: -
Ruimte (projectleider, ro, wonen, vergunningen)
-
Recreatie / vitale vakantieparken
-
Economie (irt huisvesting arbeidsmigranten)
-
Verkeer
-
Groen
-
Samenleving (sport)
-
Openbare ruimte (beheer)
-
Financiën
-
Staf (juridische ondersteuning)
5.1. Capaciteitsinzet In het onderstaande overzicht zijn de betrokkenen bij dit project weergegeven met een inschatting van de benodigde capaciteit en tijd. Naam
Rol
Uren
Uren
inschatting/week
inschatting/week
Definitiefase
ontwerp t/m nazorgfase
Portefeuillehouder
Bestuurlijk opdrachtgever
Ntb
Ntb
Afdelingshoofd Ruimte
Ambtelijk opdrachtgever en
0,5
0,1
Hein Vinke
eindverantwoordelijke voor het project,
Projectleider: Marcel van
Project coördinatie en verantwoordelijke
2
1
4
2
0.5
0.5
R&T/VVP Wethouder E.T. ‘t Jong
Tend VVP/ R.O., ondersteuning
-
en participatie Ernst-Jan Slieker
Inbreng kennis, ervaring en kunde VVP en RO.
-
Contacten met eigenaar Kolthoorn, Rood-Wit en omwonenden
Patrick Hennekeij
-
Projectondersteuning
-
Juridische ondersteuning
7 van 12
5.2. Rolverdeling Om risico’s te beperken tot het minimale en een goede doorloop zoveel mogelijk te kunnen garanderen zijn er voorafgaand aan het project duidelijke projectrollen en de daarbij horende taken omschreven. Naam
Rol
Marcel van Tend
Projectleider
Taken -
Aansturing van projectleden
Civiel technisch
-
Leidende en proactieve rol tijdens teamvergaderingen
specialist
-
Zicht op de tijd/planning
-
Verantwoordelijk voor opstarten onderzoeken
Ernst-Jan Slieker
Communicator
-
Zorgt voor communicatie met zowel interne als externe.
Coördinator VVP
Notulen
-
Verantwoordelijk voor opstarten communicatie met
Projectondersteuner
Patrick Hennekeij
terreineigenaar en betrokkenen
Projectlid
-
Verantwoordelijk voor notuleren tijdens teamvergaderingen.
-
Ondersteunende taken
-
Toetsen van de plannen op juridisch kader
8 van 12
6. Burgerparticipatie Het niveau van burgerparticipatie is afhankelijk van de gewenste inbreng. In dit geval zijn de wensen van de omgeving duidelijk en is inbreng beperkt noodzakelijk. Wij gaan een inrichtingsplan opstellen waar we de bekende randvoorwaarden als uitgangspunt hanteren. Wij informeren het college en de gemeenteraad over het concept inrichtingsplan. Hierna informeren wij de omwonenden en belanghebbenden. Tijdens dit informeren is géén sprake van inbreng.
7. Planning Het project zal van start gaan rond februari 2023, Q1 van 2023. 2023 Stap
Q1
Q2
Q3
Q4
Start gesprekken terreineigenaar – achtergrond informatie ophalen Verkenning & onderzoeken Terrein inmeten Start gesprekken/gebiedsproces betrokkenen Concept inrichtingsplan maken Informeren omwonenden en belanghebbenden Vergunning check Definitief inrichtingsplan maken + raming Afronding ontwerpfase – start voorbereidingsfase Afronding voorbereidingsfase – start uitvoeringsfase Afbeelding 1: globale planning
8. Informatie & Communicatie Hier een schematische weergave van de belangrijkste documenten die tijdens het project gemaakt worden en aan wie deze verstrekt worden. Document Concept Inrichtingsplan + raming
Definitief inrichtingsplan + raming
Rollen/ontvangers
Ter informatie/besluit
•
Projectteam
•
Toetsen
•
College
•
Ter informatie
•
Gemeenteraad
•
Ter informatie
•
Projectteam
•
Toetsen
•
College
•
Ter besluit
•
Gemeenteraad
•
Ter besluit
9 van 12
9. Risico analyse Risico
Omschrijving
Maatregel
Overeenkomst
De overeenkomst met de eigenaar van
•
de grond is niet bindend genoeg. De Kans optreden
overdracht van de grond komt in
klein, gevolg groot
gevaar.
Financiën
Hoge saneringskosten door toestand
Gesprekken met grondeigenaar starten en afspraken vastleggen.
•
Het college periodiek informeren.
•
Grondonderzoek uitvoeren.
•
Akkoord college op dit projectplan en
van de grond, nog aanwezige Kans optreden nog
opstallen.
onbekend
Financiën
De financiering van de inrichting is niet rond te krijgen.
vaststelling krediet door de raad.
Kans optreden nog onbekend Belangen verschil
Er zijn tegenstrijdige belangen bij de
•
betrokkenen in het gebied.
Burgerparticipatie inzetten, inzichtelijk maken verschillende belangen.
•
Kans optreden reëel, gevolg matig
Periodieke afstemmingsmomenten met betrokken partijen. (burgers, ondernemers, sportvereniging)
Natura2000
De externe werking van Natura2000
•
zorgt voor de vertraging door extra Kans optreden
onderzoek. •
onderzoeken.
Tijdig beginnen met een flora & fauna
Periodiek informeren en
matig, gevolg
communiceren met de afdeling groen
onbekend
en beheer.
Capaciteit
Er is geen ambtelijke capaciteit om het
•
project uit te voeren.
Opstellen van reële en gedragen planning.
Kans optreden
•
Waar nodig gebruik maken van inhuur
klein, gevolg matig
•
Inhuurkosten opnemen in begroting
•
Periodieke communicatie met
Alternatieve
Er is geen alternatieve huisvesting
huisvesting
voor de huidige, tijdelijke bewoners
uitzendbureau, eigenaar onderneming
van voormalig camping de Kolthoorn.
en de bewoners om stand van zaken
Kans optreden
te bespreken.
klein, gevolg matig Bestemmingsplan
Bestemmingsplan moet gewijzigd
wijziging
worden (omdat de inzichten voor de meest gewenste indeling gewijzigd
•
Plannen toetsen op vigerend bestemmingsplan.
•
Bestemmingsplan wijziging vroegtijdig
Kans optreden
moet zijn), wat vertraging in de
bespreken met betrokkenen,
klein, gevolg matig
uitvoering tot gevolg heeft.
draagvlak creëren.
10 van 12
10. Mogelijke scenario’s 1. September 2023 hebben de tijdelijke bewoners van de voormalige Camping de Kolthoorn andere woonruimte gevonden en per december 2023 draagt eigenaar grond over aan gemeente Putten. Daarvoor heeft zij alle opstallen en terreininrichting verwijderd. Gebiedsproces is afgerond, inrichtingsplan opgesteld. Er hoeft geen bestemmingsplanprocedure doorlopen te worden (mits parkeren op de huidige locatie). Dit scenario heeft uiteraard de voorkeur. 2. De huisvester/eigenaar van de Kolthoorn lukt het niet om huisvesting te regelen voor de tijdelijke bewoners. Er wordt uitstel gevraagd. Besluit ligt dan voor aan college van B&W om vast te houden aan datum of uitstel te geven. 3. Het gebiedsproces neemt meer tijd in beslag door verschil in inzicht voor de inrichting. De uitvoering laat dan ook op zich wachten. 4. Er is geen financiering voor de uitvoering. Het terrein ligt een periode braak. Het parkeerprobleem wordt (nog) niet opgelost, het terrein verloedert.
11 van 12
11. Financiële aspecten Om de grootte van het voorbereidingskrediet te bepalen zijn offertes opgevraagd. Daarnaast is een inschatting van de ambtelijke uren gemaakt. In onderstaande tabel zijn de kosten per onderdeel weergegeven. 1
Participatietraject
€ 3.000
2
Onderzoeken
€ 33.000
3
Inrichtingsplan en Ontwerp
€ 27.000
3.1
Opstellen Gebiedsvisie
€ 7.500
3.2
Uitwerken Inrichtingsplan
€ 12.000
3.3
Uitwerken Ontwerp en werkomschrijving
€ 7.500
4
Ambtelijke uren
4.1
Gerekend met 2 medewerkers gemiddeld 4 uur per week.
€ 13.800 € 13.800
In totaal 30 weken. Gemiddeld uurtarief € 100,00 (ivm inhuurtarief) Inclusief 15% onvoorzien Totaal benodigd voorbereidingskrediet (afgerond)
€ 78.000
Om het inrichtingsplan uit te kunnen voeren wordt het uitvoeringskrediet aangevraagd. Naar verwachting zal een uitvoeringskrediet van circa € 225.000,00 benodigd zijn voor de realisatie. In onderstaande tabel is de raming weergegeven. 1
Opruimen vakantiepark De Kolthoorn
€ 67.500
2
Opschonen en herinrichten bosperceel
€ 60.000
3
Aanbrengen parkeerplaatsen
€ 50.000
4
Ambtelijke uren
€ 16.000
4.1
Gerekend met 2 medewerkers gemiddeld 10 uur per week.
€ 16.000
In totaal 16 weken. Gemiddeld uurtarief € 100,00 (ivm inhuurtarief) Totale kosten
€ 193.500
Onvoorzien
15%
Totaal benodigd voorbereidingskrediet (afgerond)
12 van 12
€ 29.025 € 225.000