Memo wijzigingen in stukken Halvinkhuizen fase 2 en 3

Memo wijzigingen in stukken Halvinkhuizen fase 2 en 3 Inleiding Op donderdag 20 februari is het agendapunt ‘Vaststelling TAM-omgevingsplan en grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 3’ opiniërend besproken in de Commissie Ruimte. Naderhand zijn nog enkele wijzigingen aangebracht naar aanleiding van de uitgevoerde taxatie zoals aangekondigd in het raadsvoorstel. In deze memo zijn de wijzigingen overzichtelijk weergegeven. Wijzigingen Zienswijzennota TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3 Waar

Oude versie (commissie).

Reclamant 6, punt 9

…Voor opbrengsten is geen onafhankelijke taxatie vereist; de grondprijzen zijn door de gemeente zelf bepaald. Voor inbrengwaarden is dat wel vereist. Een onafhankelijke taxatie is uitgevoerd. De uitkomsten ervan zijn opgenomen in bijlage. Ze zijn verwerkt in de berekening en in de berekende kostenverhaalsbijdragen. Het bedrag dat voor taxatie is opgenomen in bijlage 10 (invulling plankostenscan) is daarmee terecht….

Ambtshalve wijzigingen, regels

NVT

Nieuwe definitieve versie (raadsvergadering) Voor opbrengsten is geen onafhankelijke taxatie vereist; de grondprijzen zijn door de gemeente zelf bepaald. Voor inbrengwaarden is dat wel vereist. Een onafhankelijke taxatie was nog niet beschikbaar ten tijde van het ontwerp. In dat stadium is gerekend met eigen gemeentelijke ramingen. Een onafhankelijke taxatie is alsnog uitgevoerd. De uitkomsten ervan zijn opgenomen in een bijlage. Ze zijn verwerkt in de berekening en in de berekende kostenverhaalsbijdragen. Het bedrag dat voor de taxatie is opgenomen in bijlage 10 (invulling plankostenscan) is daarmee terecht. -- Twee punten toegevoegd – De voorwaardelijke verplichting 12.5.2 en 12.5.3 is aangepast zodat deze enkel van toepassing is op de gebruiksactiviteiten

Argumentatie Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport.

De ‘oude’ voorwaardelijke verplichting had betrekking op alle in artikel 12.2 genoemde gebruiksactiviteiten, óók als dit geen geurgevoelige functie betreft (o.a.

genoemd in artikel 12.2, onder a, b en m. De voorwaardelijke verplichting geluid onder 12.5.5. is gewijzigd zodat deze enkel van toepassing is op het gebruiken van gevoelige functies, en niet het bouwen hiervan. Ambtshalve wijzigingen, kostenverhaalregels

Ambtshalve wijzigingen, kostenverhaalregels

NVT

-- Extra punt toegevoegd –

Er is alsnog een taxatie inbrengwaarden uitgevoerd door een onafhankelijke deskundige. De uitkomsten ervan zijn opgenomen in een nieuwe bijlage. Ze zijn verwerkt in de berekening en in de berekende kostenverhaalsbijdragen.

Vanwege eigendomswisselingen is de Eigendommenkaart aangepast. De gronden die in de Eigendommenkaart van het ontwerp met nummer 10 waren aangeduid, zijn gekocht door de gemeente. Deze hebben nu nummer 1 gekregen. Van de gronden die met nummer 2 waren aangeduid, is het zuidelijkst gelegen perceel verkocht aan een andere eigenaar. Deze gronden hebben nu nummer 10 gekregen, zie onderstaande figuur. Er is alsnog een taxatie inbrengwaarden uitgevoerd door een onafhankelijke deskundige. De uitkomsten ervan zijn opgenomen in een nieuwe bijlage. In totaal zijn de inbrengwaarden op een lager bedrag geraamd als in het ontwerp. Tabel 4 is hierop aangepast. De lagere inbrengwaarden zijn verwerkt in de berekening en in de berekende kostenverhaalsbijdragen. In tabel 4 is de hiervoor genoemde

2 van 6

parkeervoorzieningen, openbaar groen). Dit strekte verder dan nodig was voor een evenwichtige toedeling voor functies aan locaties.

Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport.

Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport.

eigendomswisseling verwerkt. Ambtshalve wijzigingen, kostenverhaalregels

NVT

-- Extra punt toegevoegd – Omdat het totaal van de geraamde kosten is gedaald beneden het niveau van de geraamde grondopbrengsten kunnen alle kosten worden verhaald. In het ontwerp was dit totaalniveau hoger dan de geraamde opbrengsten. Per saldo zijn hierdoor de bruto-kostenverhaalsbijdragen lager dan in het ontwerp.

Ambtshalve wijzigingen, verbeelding

Contour voorwaardelijke verplichting geur 2 van de contour van de voorgrondbelasting gewijzigd naar de contour van de achtergrondbelasting.

Contour voorwaardelijke verplichting geur 2 van de contour van de achtergrondbelasting gewijzigd naar de contour van de voorgrondbelasting.

Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport.

Tekstuele fout in oude versie zienswijzennota.

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3 REGELS Waar

Oude versie (commissie).

Artikel 12.5.2

Binnen de aanduiding 'Specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting geur 1' is het gebruik van de gronden conform lid 12.2 slechts toegestaan indien de bedrijfsactiviteiten van het agrarisch bedrijf aan de Beitelweg 7 zijn beëindigd.

Nieuwe definitieve versie (raadsvergadering) Binnen de aanduiding 'Specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting geur 1' is het gebruik van de gronden conform lid 12.2 onder a, b en m slechts toegestaan indien de bedrijfsactiviteiten van het agrarisch bedrijf aan de Beitelweg 7 zijn beeindigd.

3 van 6

Argumentatie De ‘oude’ voorwaardelijke verplichting had betrekking op alle in artikel 12.2 genoemde gebruiksactiviteiten, óók als dit geen geurgevoelige functie betreft (o.a. parkeervoorzieningen, openbaar groen). Dit strekte verder dan nodig was voor een evenwichtige toedeling voor functies aan locaties.

Artikel 12.5.3

Binnen de aanduiding 'Specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting geur 2' is het gebruik van de gronden conform lid 12.2 slechts toegestaan indien is aangetoond dat de geurbelasting lager is dan 7 odeur voorgrondbelasting en lager is dan 13 odeur achtergrondbelasting.

Binnen de aanduiding 'Specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting geur 2' is het gebruik van de gronden conform lid 12.2 a, b en m slechts toegestaan indien is aangetoond dat de geurbelasting lager is dan 7 odeur voorgrondbelasting en lager is dan 13 odeur achtergrondbelasting.

Artikel 17.8

NVT

Tabel 4 is aangepast op onderdelen.

Artikel 17.9

NVT

Tabel 5 is aangepast op onderdelen.

Artikel 17.11

NVT

Tabel 7 is aangepast op onderdelen.

Artikel 17.12

Het bedrag aan totaal te verhalen kosten na toepassing van de macroaftopping bedraagt € 60.155.000, berekend door het totale niveau van de contant gemaakte kosten te nemen na aftrek van het subsidie, als overige opbrengstpost, en het totale niveau van de contant gemaakte kosten, alles conform de volgende tabel. De bruto kostenverhaalsbijdrage in de kostenverhaalsbeschikking wordt bepaald op het bedrag €68.464 per woningequivalent. Dat is €68.464 per woning en €616.176 voor de school.

Het bedrag aan totaal te verhalen kosten bedraagt €62.371.000, berekend door het totale niveau van de contant gemaakte kosten te nemen na aftrek van het subsidie, als overige opbrengstpost, en het totale niveau van de contant gemaakte kosten, alles conform de volgende tabel.

Artikel 17.13

De bruto kostenverhaalsbijdrage in de kostenverhaalsbeschikking wordt bepaald op het bedrag €67.138 per woningequivalent. Dat is €67.138 per woning en €604.238 voor de school.

4 van 6

De ‘oude’ voorwaardelijke verplichting had betrekking op alle in artikel 12.2 genoemde gebruiksactiviteiten, óók als dit geen geurgevoelige functie betreft (o.a. parkeervoorzieningen, openbaar groen). Dit strekte verder dan nodig was voor een evenwichtige toedeling voor functies aan locaties. Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport. Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport. Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport. Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport.

Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport.

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3_MOTIVERING Waar

Oude versie (commissie).

Nieuwe definitieve versie (raadsvergadering) Tabel 4 is aangepast op onderdelen.

6.3.5 Financiële bepalingen, Ad artikel 17.8

NVT

6.3.5 Financiële bepalingen, Ad artikel 17.9

NVT

Tabel 5 is aangepast op onderdelen.

6.3.5 Financiële bepalingen, Ad artikel 17.10 en 17.11

NVT

Tabel 7 is aangepast op onderdelen

6.3.5 Financiële bepalingen, Ad artikel 17.12

Dit betekent dat niet alle geraamde kosten volledig verhaalbaar zijn, maar er een tekort is op het kostenverhaal van -/€87.000

Dit betekent dat alle geraamde kosten volledig verhaalbaar zijn.

6.3.5 Financiële bepalingen, Ad artikel 17.13

… Het verhaalbare bedrag van € 63.603.000 gedeeld door 929 komt daarmee (afgerond op hele euro’s) op € 68.464 per woningequivalent. Dat betekent dat per woning een bruto-kostenverhaalbijdrage van € 68.464 wordt berekend en voor de school een bruto-kostenverhaalsbijdrage van € 616.176…

… Het verhaalbare bedrag van € 62.371.000 gedeeld door 929 komt daarmee (afgerond op hele euro’s) op € 67138 per woningequivalent. Dat betekent dat per woning een bruto-kostenverhaalbijdrage van € 67.138 wordt berekend en voor de school een bruto-kostenverhaalsbijdrage van € 604.238…

Grondexploitatie Mutaties grondexploitatie: •

Inbrengwaarde woningbouw is gewijzigd.

•

Inbrengwaarde ontsluitingsweg is gewijzigd.

•

Resultaat grondexploitatie is verbetert.

•

Positief effect op risicobandbreedte en risicoprofiel.

Taxatierapport -

Het taxatierapport is toegevoegd als bijlage 14

5 van 6

Argumentatie Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport. Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport. Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport. Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport.

Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport.

Raadsvoorstel en raadsbesluit Waar

Oude versie (commissie).

Beslispunt 5

Een bedrag van €788.000 ten behoeve van de uitplaatsing van een agrarische onderneming, welke toerekenbaar is aan Halvinkhuizen fase 1, ten laste te brengen aan fase 1 en dit in de eerstvolgende herziening van de grondexploitatie Halvinkhuizen fase 1 te verwerken.

Nieuwe definitieve versie (raadsvergadering) Een bedrag van €792.000 ten behoeve van de uitplaatsing van een agrarische onderneming, welke toerekenbaar is aan Halvinkhuizen fase 1, ten laste te brengen aan fase 1 en dit in de eerstvolgende herziening van de grondexploitatie Halvinkhuizen fase 1 te verwerken.

6 van 6

Argumentatie Aanpassing naar aanleiding van uitkomsten taxatierapport.