Grondverwerving zuidelijke ontsluiting

Gemeente Putten Projectleider/adviseur RO T (0341) 359 611 Per mail: Ambt Delden, 11-6-2024

Betreft:

Putten 24.2 grondverwerving zuidelijke ontsluiting

Geachte mevrouw

In reactie op uw mails 23 april en 5 juni 2024 en ons telefoongesprek van vandaag bericht ik u als volgt. Casus/opdracht Ondergetekende kreeg van u het navolgende verzoek over de kosten van grondverwerving voor de zuidelijke ontsluiting. Zou je een hernieuwde berekening willen maken maar dan voor het traject ZF4. Een vergelijkbare analyse zoals je hebt gemaakt voor Ed Rentenaar over ZF3 volstaat voor deze fase denk ik wel. In afwijking van ZF3 gaan we bij ZF4 door 1 a 2 woningen heen. Misschien maakt dat nog uit in de berekening. Dit is niet de definitieve ligging van de weg. Die moet nog bepaald worden, maar voor nu is hij in lengte en doorsnijdingen vergelijkbaar met de definitieve ligging. De gemeente wenst een nieuwe zuidelijke ontsluiting van de Voorthuizerstraat naar de Nijkerkerstraat te realiseren. Hiervoor is ruim 11 ha. grond nodig, verdeeld over circa 75 kadastrale percelen met zo’n 35 gerechtigden (eigenaren/huurders/pachters). Het aankoopplan betreft de volgende onderdelen • • • • • •

vastgoedmarkt; de opgave en het benodigd budget; beheer en onderhoud; strategie en planning; organisatie; kwaliteit aankoopproces.

Vanaf de vaststelling van dit plan zullen gronden, opstallen en (pacht)rechten binnen het gebied aangekocht kunnen worden. Geadviseerd wordt om met name op basis van volledige schadeloosstelling gericht (het benodigde) aan te kopen. Dit neemt niet weg dat er waar mogelijk gebruik gemaakt kan worden van ruilgronden. De gemeente heeft thans nog compensatiegronden in de polder beschikbaar. Ook kan er (incidenteel) meer grond (overhoeken) gekocht worden die weer ingezet gaan worden als ruilgrond.

Het aankoopplan betreft de volgende onderdelen: • • • • • •

de vastgoedmarkt; de vastgoedopgave en het benodigde budget; beheer en onderhoud; strategie en planning; organisatie; kwaliteit aankoopproces;

De vastgoedmarkt: In de omgeving van het dorp Putten zijn diverse projectontwikkelaars actief met het kopen van agrarische gronden voor niet agrarische (zeer hoge) prijzen. Het agrarische grondprijsniveau is, vanwege de ligging nabij de dorpskern, te stellen op rond €12,50/m2. Zie hieronder het grondprijsniveau/ha. voor de West-Veluwe zoals gepubliceerd in weekblad Boerderij.

De waarde van bebouwde objecten is substantieel hoger.

2

De vastgoedopgave en het benodigde budget: Het projectgebied is ruim 11 ha. groot. Een en ander zoals hieronder in een paarse kleur per perceel staat weergegeven. De rode arcering betreft de betrokken overhoek van het perceel dat geraakt wordt.

Voor deze perceelsgedeelten is de navolgende raming opgesteld. Daarbij is uitgegaan van een gemiddelde schadeloosstelling van €37/m2. Totaal derhalve €4.250.000 (afgerond) voor grondaankoop. Dit bedrag is te verhogen met circa 35 dossiers x €7.500 + btw = €262.500 aan deskundigenkosten voor de wederpartij en een p.m. post voor belastingschade (te vergoeden belastingschade treedt nauwelijks op). Voor taxatie en grondverwerving is te rekenen met 35 dossiers x 40 uren x €160/uur = €224.000 exclusief btw, verdeeld over meerdere jaren. De kosten voor begeleiding van het onteigeningsbesluit wordt ingeschat op €100.000. Voor 7 onteigeningen (uitgaande van 28 minnelijke overeenkomsten) is te rekenen met circa €50.000 per dossier aan gerechtelijke

3

kosten: derhalve €350.000. De totale grondverweving komt hiermee op een bedrag van €5.186.500 exclusief btw en de interne ambtelijke kosten. De kosten voor aankoop van overhoeken en ruilgronden is zonder opgave niet te ramen. Verkoop van de overhoek kan niet worden afgedwongen. Minnelijk kunnen overhoeken wellicht worden meeverworven. Bij aankoop van overhoeken zijn geen schadevergoedingen te rekenen. Stel dat dit een oppervlakte van 5 ha. betreft à €150.000/ha. (vriendelijke agrarische grondprijs), dan betreft het een bedrag van €750.000.

Nadrukkelijk wordt vermeld dat het bovenstaande een raming betreft. In de prijs per m2 is een opslag toegekend voor andere schadeposten. 4

Nadeelcompensatie (voorheen planschade). Dikke duim raming; 5 woningen van €1.000.000 per stuk dalen ieder 5% in waarde als gevolg van het plan. 4% is Normaal Maatschappelijk Risico (wettelijk forfait) en wordt niet vergoed. Dan blijft er €50.000 te vergoeden over. Doe dit x 2 (ook wegens kosten commissie) als raming en je hebt een stelpost van €100.000. In dit stadium (zonder definitief tracé) heeft een Risico Analyse Nadeel Compensatie (RANC) m.i. weinig zin. Samen met een collega stel ik veel RANC’s op voor projectontwikkelaars. De kosten hiervoor zijn circa €3.500 plus BTW. Desgewenst kan dit later. In de raming is nog geen bedrag opgenomen voor nadeelcompensatie. Of er schade zal optreden is nog niet bekend en als er schade zal optreden is het nog niet bekend hoe groot deze zal bedragen. Desgewenst kunnen wij deze post schatten (RANC) na vaststelling van het tracé. Risico Analyse Nadeel Compensatie. Ik begreep dat een trace al 30 jaar boven de markt hangt. Indien het wegtracé voor een woningeigenaar te voorzien was bij de aankoopbeslissing, zal er geen nadeelcompensatie worden uitgekeerd. De totale grondverwerving komt hiermee op een bedrag van €5.186.500 plus de aankoop van ruilgronden en overhoeken (p.m.) plus eventuele belastingschade (p.m.) plus eventuele nadeelcompensatie (p.m.) plus de interne ambtelijke kosten.

Beheer en onderhoud: Ter beperking van de kosten voor de gemeente adviseert ondergetekende na aankoop zoveel als mogelijk de oude eigenaar het gratis voortgezet gebruik om niet geven tot aan de geplande uitvoeringsdatum. Bij een voortgezet gebruik om niet heeft de gemeente ook niet het onderhoud van de gronden (en opstallen), waaronder de eventuele waterschapverplichting om sloten te schonen. Belangrijk is in ieder geval, altijd, een uiterste einddatum op te nemen voor het voortgezet gebruik op te nemen in de overeenkomst. En expliciet vast te leggen dat dit een persoonlijk recht is.

Strategie en planning: De uiteindelijke doelstelling van de grondverwerving is het binnen de geplande tijd (nader te bepalen), op minnelijke basis aankopen van zoveel mogelijk van de benodigde gronden tegen een schadeloosstelling die overeenkomt met de normen van de Omgevingswet (voorheen Onteigeningswet) en de daarop gebaseerde jurisprudentie. Ook privaatrechtelijke belemmeringen moeten worden weggenomen, wanneer de eigenaar verplichtingen heeft jegens bijvoorbeeld pachters of huurders of andere belanghebbenden. Daarbij is het goed zich ervan rekenschap te geven, dat minnelijke overeenstemming niet altijd – en zeker niet altijd binnen de geplande tijd – bereikt kan worden. Dan kan onteigening nodig zijn, waarvoor een door de gemeenteraad te nemen onteigeningsbesluit vereist is. Ter inzage leggen van het omgevingsplan Een vastgesteld omgevingsplan is nodig om een onteigeningsbesluit van de benodigde gronden te kunnen verkrijgen. Verderop wordt toegelicht, waarom het belangrijk is dit tijdig in gang te zetten, ook al is het hopelijk niet nodig hiervan gebruik te maken.

5

Kennismaking en inventarisaties Na vaststelling van het plan voor de zuidelijk ontsluiting en het beschikbaar stellen van budget kan gestart worden met de grondverwerving. Daarvoor is een vastgesteld omgevingsplan nog niet vereist. De eerste werkzaamheden bestaan onder meer uit kennismakingsgesprekken met gerechtigden, inventarisatie van aanwezige pachters en andere belanghebbenden en inventarisatie van beschikbare compensatie (pacht)gronden.

Verwerven en reserveren van ruilgronden Ondergetekende adviseert, indien overhoeken in eigendom van de gemeente mochten komen, deze waar mogelijk in te zetten als ruilgrond in andere dossiers. Ruilgronden zijn praktisch gezien gewenst wanneer het gaat om schadeloosstelling van eigenaren en pachters in de minnelijke sfeer; wanneer het gaat om daadwerkelijke onteigening wordt volstaan met een financiële schadeloosstelling. Dikwijls echter geven eigenaren / pachters de voorkeur aan geschikte ruilgronden. Zeker daar in eerste instantie het doel is minnelijk tot overeenstemming te komen zijn ruilgronden belangrijk. Een eventueel overschot aan ruilgrond, kan (na afloop van de grondverwerving) prima te koop/ter ruiling worden aangeboden voor andere gemeentelijke projecten.

Starten administratieve onteigeningsprocedure (onteigeningsbesluit) Omdat minnelijke overeenstemming niet altijd wordt verkregen, is het verstandig zodra dit kan te beginnen met het opstarten van het onteigeningsbesluit. Wanneer het minnelijk overleg geen resultaat heeft, is dit de basis om een gerechtelijke onteigening aan te vragen om de beoogde vrije beschikking over de grond te verkrijgen. Alle benodigde gronden, ook die van overheden, zullen in de basis in de onteigeningsprocedure ter onteigening moeten worden aangewezen. Dit om te voorkomen dat er in de gerechtelijke fase niet over een titel beschikt kan worden. Onteigening werkt titelzuiverend en kan bijvoorbeeld een vergeten pachtrecht of erfdienstbaarheid teniet doen. Voor vragen over het door de gemeenteraad te nemen onteigeningsbesluit en de procedure daar naar toe kun je mailen naar kennisnetwerkonteigeningen@rws.nl. Meer informatie over het Kenniscentrum Onteigeningen voor overheden? Zie Kenniscentrum Onteigeningen voor Overheden | Informatiepunt Leefomgeving (iplo.nl).

Taxatie van de benodigde schadevergoeding Van iedere aankoop wordt een taxatie/raming gemaakt van de schadevergoeding. Deze raming wordt door de projectleider goedgekeurd. Hierna kan een aanbod worden gedaan. In de raming is een globaal bedrag opgenomen voor nadeelcompensatie (voorheen planschade conform 6.1 Wro). Of er schade zal optreden is nog niet bekend en als er schade zal optreden is het nog niet bekend hoe groot deze zal bedragen.

Aanbod aan alle gerechtigden en onderhandelen over de mogelijk te onteigenen gronden Met alle gerechtigden, zowel de eigenaren als pachters, huurders en andere belanghebbenden, moet worden onderhandeld met als doel minnelijke overeenstemming 6

te bereiken. Met het oog op eventuele onteigening is het van belang dat is onderhandeld over – en dat er een aanbod is gedaan voor – hetgeen ter onteigening is aangewezen. Dit moet blijken uit het onderhandelingsdossier. De grondaankoper dient zo nodig een logboek op te stellen dat voldoet aan de daaraan te stellen eisen.

Bodemonderzoek Alvorens tot aankoop van grond over te kunnen gaan, dient er enig inzicht te zijn in de milieuhygiënische gesteldheid van de bodem. Bij verdachte gronden en bebouwde erven wordt vooraf een bodemonderzoek uitgevoerd. Verkoper heeft een informatieplicht jegens de koper. In de koopovereenkomst zal de verkoper verklaren niet bekend te zijn met nadelige verontreinigingen. Indien het minnelijk overleg geen resultaat heeft, zal gerechtelijke onteigening worden aangevraagd. Met het oog op de planning moet tijdig de procedure voor het onteigeningsbesluit tot onteigening van gronden zijn gestart. Het is niet verstandig hiermee te wachten totdat duidelijk is of het minnelijke overleg tot resultaat zal leiden. Het proces van onteigening neemt vanaf de aanvraag dikwijls nog meerdere maanden in beslag.

Planning (van achter naar voren redenerend): Alle gronden verworven/beschikbaar

2027

Start gerechtelijke onteigening

2026

Start onteigeningsbesluit

2025

Ter inzage legging omgevingsplan

2025

Alle eigenaren/gerechtigden bezocht, het benodigde getaxeerd en een aanbieding gedaan op onteigeningsbasis

2025

Start aankoop/verwerving, oriënterende gesprekken

2024

Organisatie: Geadviseerd wordt om de grondverwerving te laten uitvoeren door een Rentmeester NVR, die tevens onteigeningsdeskundige is (ingeschreven in het register Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen). Geadviseerd wordt om één aankoper of anders hooguit twee aankopers te benoemen die in staat is / zijn de verwerving van het begin tot het eind te begeleiden (inclusief de eventuele gerechtelijke onteigeningen). Op deze manier worden gerechtigden niet geconfronteerd met een wisseling van de wacht en kan een eventuele onteigening worden begeleid door degene die alle onderhandelingen heeft meegemaakt. Raadzaam is dat de aankoper periodiek (bijvoorbeeld maandelijks) rapporteert aan de projectleider over de voortgang en de bijzonderheden. Met de grondverwerving hangen een aantal risico’s samen. Hieronder worden de risico’s benoemd, alsmede de manier waarop deze zoveel mogelijk worden beperkt: 7

•

• • • •

•

•

•

niet tijdig een omgevingsplan gereed. Het niet tijdig beschikken over een omgevingsplan kan de onteigeningsprocedure ernstig vertragen. Aanpak: belangrijk is dat de projectleider erop toe dat deze plannen tijdig beschikbaar zijn. niet tijdig een onteigeningsbesluit. Aanpak: door de projectleider zal de planning nauwkeurig worden bewaakt (in samenspraak met de grondaankoper). niet tijdig een vonnis gewezen door de rechter. Aanpak: door de projectleider zal de planning nauwkeurig worden bewaakt. benodigde capaciteit. Aanpak: voor een haalbare afronding van het project is het noodzakelijk te kunnen beschikken over voldoende menskracht. continuïteit. Het project loopt gedurende een aantal jaren. Door die lange doorlooptijd kunnen er allerlei dingen met mensen gebeuren. Aanpak: indien dit zich voordoet zal in de dan ontstane (tijdelijke) vacature worden voorzien hetzij door inzet van eigen medewerkers, dan wel door uitbesteding van het werk. financiën. Het benodigde budget wordt vooraf begroot aan de hand van ramingen. Door het karakter van de (minnelijke) grondverwerving is het zeer moeilijk vooraf in te schatten wat er per jaar uitgegeven zal gaan worden aan verwervingskosten. Aanpak: hierover vindt regelmatig afstemming plaats tussen grondverwerver(s)/aankoper(s) en de projectleider. Bijzondere afwijkingen of tendensen zullen vroegtijdig worden gemeld door de grondverwerver(s).

tussentijdse wijziging van de plannen. Door ingrijpende wijzigingen in de onderhavige plannen kan de voortgang van de grondaankoop aanzienlijk worden verstoord, waardoor planningen moeilijk of niet haalbaar worden. Aanpak: hierover zal dan overleg tussen aankopers en de projectleider worden gepleegd. Dit kan leiden tot een aanpassing van de aankoopstrategie. het tijdig beschikbaar hebben van een definitieve aankooptekening per perceel is in veel voorkomende projecten een knelpunt. Aanpak: de projectleider is verantwoordelijk voor het tijdig aanleveren van een aankooptekening per perceel en zorgt hiervoor. Als voorbeeld voor aankooptekeningen wordt verwezen naar het project Zuiderzeestraatweg-Waterweg . In dat project, met circa 25 gerechtigden, deed ik de taxatie en de grondverwerving alleen. In dat project was niet 1 onteigening. Het project is thans voltooid.

Het is niet gebruikelijk dat het instrument van Wvg (Wet voorkeursrecht gemeenten) wordt toegepast op niet lucratieve projecten (zoals een rondweg). Het vestigen van Wvg kan ook negatieve effecten tot gevolg hebben. Indien Wvg wordt overwogen dan dienen de negatieve effecten nader worden uitgezocht. Ondergetekende hoopt u hiermee in praktische zin te hebben geadviseerd. Aldus gedaan op 11 juni 2024.

8

Dit advies is een makelaarsdienst en geen professionele taxatiedienst conform de richtlijnen van het NRVT. Indien de gemeente dat wenst, kan Groond B.V. taxatierapporten opstellen. Daarbij zij aangetekend, dat de bevindingen tijdens het opstellen van deze rapporten kunnen leiden tot waarden die afwijkt van het voorliggende advies.

Met vriendelijke groet,

Rentmeester NVR,

5

9