Gebiedsvisieplus Bedrijventerrein Henslare (geamendeerde versie)

4.1.2

Lokaal bedrijventerrein

Verplaatsing van ondernemingen met een hindercontour De ambitie is om een lokaal bedrijventerrein te realiseren voor de eigen inwoners en ondernemers van Putten. Dit heeft verschillende gemeentelijke maatschappelijke voordelen, namelijk verminderen van woon-werk verkeersbewegingen, bevorderen van lokale samenwerkingsallianties tussen ondernemingen en in algemene zin het versterken van de lokale ondernemerschapsgeest. Belangrijk speerpunt in deze gebiedsvisie is dat er specifiek aandacht uitgaat naar de uitplaatsing van bedrijven op hinderlijke locaties binnen de bebouwde kom. Dit gaat om bedrijven, zoals aan de Ambachtstraat, die hinder veroorzaken voor de aangelegen woonbestemmingenomgeving. Deze hinder bestaat onder andere uit geluid, trillingen, geur en verkeer. Het bedrijventerrein Henslare biedt uitplaatsingsmogelijkheden voor dergelijke ondernemingen zodat ze beter hun bedrijfsvoering door kunnen zetten. Wanneer daar gebruik van gemaakt wordt ontstaat er binnenstedelijke herontwikkelruimte, waarmee een kwalitatieve verdichting van Putten bereikt kan worden. Hinder voor bewoners en gebruikers wordt weggenomen. Dit wordt bereikt door een zorgvuldig vormgegeven gronduitgifte- en kandidatenbeleid. Potentiële kopers en geïnteresseerden worden beoordeeld op verschillende criteria waaronder de hinder die zij veroorzaken in Putten.

Actieve betrokkenheid van de gemeente De gemeente is actief betrokken bij de ontwikkeling van Henslare, zodat het gewenste eindbeeld en -resultaat ontstaat. Hiervoor is gekozen vanwege de samenhang met de binnenstedelijke hinder die Putten ondervindt. De gemeente treedt sturend op bij de gronduitgifte en is medebepalend in de ontwikkelsnelheid. De gemeentelijke grondpositie en afspraken met derden in de omgeving zijn cruciaal voor het eindresultaat. Grondpositie en verweving van gronden zijn daarom een belangrijk middel in dit proces. Overeenkomsten met partijen die zich op zelfrealisatie beroepen zijn cruciaal om de overkoepelende doelstellingen te behalen.

38 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

Kandidatenbeleid De gemeente Putten heeft in september/oktober 2021 een behoeftepeiling uitgevoerd onder de in Putten gevestigde bedrijven. De geïnteresseerde bedrijven uit deze peiling worden door de gemeente geïnformeerd wanneer het bestemmingsplan onherroepelijk is. Tegelijkertijd zal de gemeente via openbare kanalen ook communiceren over de grondopties binnen de Henslare, zodat een breed en gelijk speelveld ontstaat. Ondernemers kunnen zich op dat moment aanmelden voor een kavel als kandidaat. Indien een ondernemer een geschikte kandidaat blijkt, conform het kandidatenbeleid, en het bedrijfsplan past binnen de kaders van het bestemmingsplan dan ontvangt de ondernemer een schriftelijke bevestiging van de optie. Prioritering van de opties geschiedt conform het kandidatenbeleid, hierbij wordt een reservelijst aangelegd indien de belangstelling het aanbod overschrijdt. Afspraken met grondeigenaren over uitgifte In het plangebied zijn er meerdere grondeigenaren waar afspraken mee gemaakt worden om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Een enkeling is bereid grond te verkopen of zelf in te brengen. Anderen overwegen mee te doen in de ontwikkeling door zich te beroepen op zelfrealisatie. Dit beeld is gevormd door de gevoerde gesprekken met de grondeigenaren.

De gemeentelijke ambitie is dat voor alle uit te geven gronden binnen Henslare het gemeentelijke uitgifteen kandidatenbeleid van toepassing is. Ook wanneer andere partijen de gronden tot ontwikkeling brengen en deze zelfstandig verkopen. Het verdient daarom de voorkeur om dit in de anterieure overeenkomsten mee te nemen waarbij wordt aangesloten. overeenkomsten te sluiten die aansluiten op gemeentelijke doelstellingen waaronder binnenstedelijke uitplaatsing en duurzaamheid. Het kandidatenbeleid voor potentiële kopers is daarbij leidend.

Afbeelding 4.5 Duurzaam bouwen met hout, houtskeletbouw met droge verbindingen (bron: de

Afbeelding 4.6 Bedrijvenloods met een groendak (bron: IRE Blarney)

Afbeelding 4.7 Plantvakken meer kwaliteit meegeven door gevarieerde aanplant. Eveneens een

Afbeelding 4.8 Waterberging gecombineerd met flauwe oevers en divers aanplantmateriaal

ingenieur)

ecologische functie (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

39 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

(bron: MLSO.be)

4.1.3

Mobiliteit

Een vast percentage openbare parkeerplekken Openbare parkeerplekken worden zorgvuldig ingepast in het eindplan met aandacht voor veranderende bedrijfsvoering door de tijd heen. De parkeerbehoefte kan namelijk door de tijd heen veranderen en beweegt mee met het type bedrijfsvoering. De beschikbare ruimte is schaars en dient daarom weloverwogen benut te worden. Deze visie kiest er daarom voor om vast aantal parkeerplekken per areaal bedrijventerrein te voorzien. Hiermee wordt een brede basis parkeercapaciteit aangelegd. Wanneer een onderneming vraagt om meer parkeerplaatsen, dan dient dit op het eigen terrein gerealiseerd te worden. Hiermee wordt eveneens een bijdrage geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit door verrommeling en aanleg van parkeervelden te voorkomen. Onder voorwaarden wordt het mogelijk om groen in beperkte mate om te vormen naar parkeren. Dit dient echter wel overwogen en onderbouwd plaats te vinden. Onderzoek mogelijkheden verkeersoplossingen Met het realiseren van een bedrijventerrein in dit gebied zullen de verkeersbewegingen met ook zwaar verkeer, toenemen. De Henslare en de Nijkerkerstraat zijn de aangewezen wegen om dit zware verkeer op te vangen. De erftoegangswegen met een lokale verbindende functie zoals de Arkemheenseweg, Stenenkamerseweg en Bijsterenseweg zijn op dit zware verkeer onvoldoende berekend en niet geschikt.

Nadere studie zal moeten uitwijzen op welke wijze de aantrekkelijkheid van de Henslare en de Nijkerkerstraat (N978) kunnen worden vergroot en hoe sluipverkeer over de erftoegangswegen kan worden tegengegaan. Met de afwikkeling van meer verkeer via de Nijkerkerstraat wordt de doorstroming bij Nijkerk nog meer belast dan nu. De toekomstige ontwikkeling van Halvinkhuizen zal het verkeer nog meer doen toenemen. Met de provincie, Prorail en de gemeente Nijkerk zullen we hierover in overleg moeten gaan en afspraken maken.

40 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

Naast de wegen zelf verdienen de spoorwegovergangen op deze genoemde wegen nader onderzoek en aandacht. De spoorovergangen van de Arkemheenseweg, Bijsterenseweg en Stenenkamerseweg zijn niet bedoeld en ongeschikt als toegangspoorten naar het bedrijventerrein. De vormgeving en toegankelijkheid van de spoorwegovergangen zullen in het kader van een verkeersplan op het buitengebied worden meegenomen en uitgewerkt. Hierbij is van belang dat de bereikbaarheid van het gebied voor de lokale bevolking op een goede wijze gewaarborgd blijft. Een fietsverbinding tussen de stationsstraat en Rimpeler Momenteel wordt een nevenverbinding voor de fietser en voetganger onderzocht tussen het stationsgebied en Rimpeler. Dit tracé ligt mogelijkerwijs langs de achterzijde van het café “de Oude Deel” en takt aan op de Rimpelerweg/ Gerritje van Beekstraat. Een dergelijke fietsverbinding zorgt voor een goede verbinding tussen de aanliggende woonwijken en het station van Putten. Een belangrijk aandachtspunt bij een dergelijke fietsverbinding is de kruising met de Henslare, waar traag verkeer en doorgaand autoverkeer elkaar moeten kruisen. Wanneer een besluit is genomen over het tracé voor deze fietsverbinding kan het perceel in de noordelijke kop van het projectgebied, tussen het café en de rotonde, integraal en samenhangend worden ontwikkeld. Hiermee kan eenvoudig werk-met-werk gemaakt worden.

4.1.4

Milieu

Geluid Uit het MER-advies van de Omgevingsdienst Noord Veluwe (opgesteld in 2018) blijkt dat wanneer er geen geluidsgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk worden gemaakt, er geen aanvullend onderzoek nodig is. Ook geluid is dan geen aandachtspunt met betrekking tot de Wet geluidhinder. Nieuwe bedrijfswoningen worden niet toegestaan op de Henslare wat dus ook betekent dat geen aanvullend onderzoek vereist is. Luchtkwaliteit Uit het MER-advies van de Omgevingsdienst Noord Veluwe (opgesteld in 2018) blijkt dat de bijdrage aan de verslechtering van de luchtkwaliteit voor deze situatie Niet In Betekenende Mate (NIM) is. Er worden geen bestemmingen (b.v. woningen) gecreëerd die gevoelig zijn voor een (slechte) luchtkwaliteit. Ook hier geldt dat er geen dreiging is van overschrijding van de grenswaarde omdat er geen nieuwe bedrijfswoningen worden toegestaan. Benegas Nader onderzoek zal uitwijzen welke ontwikkelmogelijkheden er zijn op de percelen die binnen de hindercontour liggen van Benegas. Uitgangspunt is dat er altijd een prettig woon- en leefklimaat gerealiseerd moet kunnen worden. Verder van Benegas af, binnen het invloedsgebied, is ontwikkeling wel mogelijk. Echter dient dit onderbouwd te worden. Daarvoor dient nader onderzoek plaats te vinden van de ontwikkelmogelijkheden en -ruimte afgezet tegenover de externe veiligheid. Een woonfunctie dicht op Benegas is ongewenst.

Geur Keizerswoert Ten noorden van het plangebied ligt het bedrijventerrein Keizerswoert. Daar bevinden zich meerdere geurrelevante bedrijven geurrelevante bedrijven. Daarvoor ligt het bedrijf CPC Flevo B.V. het dichtst op het plangebied. De geuraccumulatie van alle bedrijvigheid maakt ontwikkeling van woningbouw onwenselijk. De geur die hier vrijkomt is niet prettig.

41 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

Milieu categorisering op de Henslare Op de locatie van Henslare worden geen (nieuwe) bedrijfswoningen toegelaten. De ambitie is om te streven naar bedrijven met een lichte milieucategorisering. Momenteel wordt gedacht aan ieder geval milieu categorie 1 en 2. Afhankelijk van het type bedrijfsvoering is milieucategorie 3 eventueel ook toegestaan. Dit dient nader beoordeeld te worden bij het opstellen van het bestemmingsplan en/of omgevingsplan. Bij deze nadere beoordeling wordt de hinder op de omgeving zorgvuldig meegenomen. Meekoppelen omgevingsverzoeken Binnen het plangebied zijn meerdere verzoeken vanuit omgevingspartijen om mee te liften bij de gebiedsvisie van Henslare. De gemeente kiest er bewust voor om deze mee te nemen in de visie en daar ruimte voor te bieden, omdat deze aansluiting maken op de gebiedsambities. Procedureel worden deze verzoeken meegenomen bij de verdere planuitwerking en volgt uiteraard een nadere afweging en beoordeling. De Nijkerkstraat 34A heeft op dit moment een ruime gebiedsaanwijzing als agrarisch bouwveld. De eigenaren geven aan hun agrarische activiteiten gedeeltelijk stop te willen zetten. Op verzoek van de ondernemer wordt samenhangend onderzocht of lichte bedrijfsactiviteiten ter hoogte van de schuur door een bedrijfsbestemming geformaliseerd kunnen worden in het plan, t.b.v. ambachtelijk handgoedwerk.

Dit wordt nader uitgekristalliseerd in de verdere planvorming. Ter hoogte van Broeksteegje 2 is de ondernemer Timmer B.V. gevestigd. Deze heeft een garage op het eigen perceel die tijdelijk in bruikleen is. De wens is echter om deze op termijn te benutten voor bedrijfsbestemming. Momenteel rust er een agrarische bestemming op dit perceel. Het verzoek om de bestemmingen in samenhang tot dit verzoek aan te passen wordt meegenomen en nader onderzocht. Ook de ideeën en wensen van overige bewoners en belanghebbenden zoals naar voren gekomen in de 1-op-1 gesprekken eind januari 2022 zullen worden meegenomen en nader onderzocht richting het bestemmingsplan.

4.2

Ruimtelijke visie

In deze paragraaf wordt de ruimtelijke visie voor het bedrijventerrein Henslare uiteengezet. De basisgedachte is eenvoudig: ontwikkeling vindt plaats met zorg en aandacht voor de aanwezige landschappelijke en ruimtelijke kwaliteiten. De visie streeft naar een samenhangend geheel met de omgeving en een logische inpassing in het landschap. De visie is uitgewerkt in vijf visiepijlers. Wanneer deze pijlers in samenhang worden beschouwd, vormen deze een integrale ruimtelijke visie op de ontwikkeling van het bedrijventerrein.

afbeelding 4.9 Schetsmatige inpassing bedrijventerrein Henslare

42 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

Visiepijler 1. Borg en ontwikkel de groene dorpsentrees De groene omgeving rond de stationslocatie is het beschermen waard. Niet alleen als aantrekkelijke recreatieve uitloper, zichtgebied en landschappelijke buffer voor de aangelegen woonwijken, maar ook als groene entree van Putten voor wie met de trein arriveert. Deze entreekwaliteit werkt door in de beleving en waardering van Putten op regionaal en nationaal niveau. Dit is het visitekaartje tot het groene bosrijke Putten voor bezoekers van ver af. Hier kan aangesloten worden op de beoogde inrichtingsmaatregelen uit het inspiratiedocument Dorspentrees Putten, d.d. april 2020. In het kort schetst dit document op welke wijze de landschappelijke kwaliteiten versterkt kunnen worden onder andere door aanplant van fruitbomen, toevoegen van bebording en een uitnodigende langzaamverkeersroute. In de noordelijke kop van het plangebied is ontwikkelruimte beschikbaar. Dit gaat om het perceel gelegen tussen café-restaurant “De Oude Deel” en de rotonde. Het is van belang dat deze eventuele ontwikkeling aansluiting maakt op de beeldkwaliteit van de woningen gelegen aan de Stationsstraat. Dat betekent een fraaie gevel met verbijzonderingen, bijvoorbeeld door het gebruik van erkers en zadeldaken. Qua schaalomvang van het bouwvolume kan aangesloten worden op de aangelegen boerderij van het café.

Woningen zijn op dit perceel niet wenselijk vanwege milieukundige beperkingen en hinder. Wanneer tot ontwikkeling wordt overgegaan dient nader beoordeeld te worden of een langzaam verkeer verbinding ten zuiden van de opstallen gerealiseerd kan worden. Hiermee ontstaat een nieuwe directe fietsroute richting de woonwijken. afbeelding 4.10 Groene dorpsentrees

43 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

De nieuwe kerk aan de Nijkerkerstraat vormt een herkenningspunt aan de weg. Het gebouw staat er nu echter wat verloren bij, het sluit niet aan op andere bebouwing en heeft vooral een groot parkeerterrein om zich heen. Door een flink aantal eerste ordegrootte bomen om heen te planten wordt de kerk als het ware opgenomen, of ruimtelijk verankerd, in het landschap. Eveneens versterkt dit de groene entreekwaliteiten van Putten voor de weggebruiker. Wel dient hier rekening gehouden te worden met de aanleg van flexwoningen rondom de kerk in de toekomst.

Visiepijler 2. Borg de bebouwingslintkwaliteit van de Stenenkamerseweg Vanaf de kruising met de weg Henslare kenmerkt de Stenenkamerseweg zich als een groen, kleinschalig agrarisch bouwlint. Bewaak deze ruimtelijke kwaliteit bij de (her)ontwikkeling van het bedrijventerrein, zodat de belevingswaarde over lengte van de recreatieve landelijke fietsroute geborgd blijft. De bebouwing aan de Stenenkamerseweg bestaat uit een afwisseling van fraaie boerderijen en woonhuizen uitgevoerd met een hellend dak. Met meer afstand tot de weg is bedrijf gerelateerde bebouwing voorzien, zoals schuren en loodsen waardoor deze minder nadrukkelijk in het landschap aanwezig zijn. Bovendien zijn deze vaak ook nog eens afgeschermd met een houtwal of -singel. Dit zorgt voor een ruime, groene beleving met een doorgaande zichtlijn over de lengte van de Stenenkamersweg. Met de ontwikkeling van het bedrijventerrein, op basis van bovenstaand ordeningsprincipe, kan de kwaliteit van de lintstructuur van de Stenenkamerseweg worden voortgezet en, waar nodig, aangevuld. Plaats bebouwing op afstand tot de Stenenkamerseweg, zodat een groene voorruimte ontstaat. Ondersteunende voorzieningen zoals loodsen of bedrijfshalen - o.a. gebouwen met blinde gevels - worden op ruime afstand van de weg voorzien en bij voorkeur afgeschermd met een groene zoom.

Alleen kleinschalige bebouwing met architectonische verbijzonderingen wordt toegestaan in de directe omgeving van de Stenenkamerseweg, ingepast met een groene voorruimte. De beeldkwaliteit sluit aan op de boerderijen en woonhuizen langs dit lint. afbeelding 4.11 Borgen kwaliteiten bouwlint Stenenkamerseweg

44 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

Visiepijler 3. Henslare als hoofdontsluitingas voor het bedrijventerrein Er wordt bij de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein volledig ingezet op een verkeerskundige ontsluiting voor zwaar verkeer via de Henslare. Deze weg heeft een ruime opzet met het oog op zwaar verkeer en is bedoeld om in het bebouwde (woon)gebied van Putten hinder en overlast, zoals trillingen en geluid, te beperken. De weg biedt voldoende capaciteit om aanvullende verkeerstromen, afkomstig van het nieuwe bedrijventerrein, op verantwoorde wijze af te vangen. Daarom worden er vanaf de Henslare inprikkers gerealiseerd ter ontsluiting van het (nieuwe) bedrijventerrein. Om omgevingshinder te beperken wordt het programma voornamelijk voorzien in de directe omgeving van de aantakkingen en ruimtelijk zo compact mogelijk gehouden. De rotonde ter hoogte van Gildegoed wordt gehandhaafd samen met oprit ter hoogte van Van de Mheen. Aan de zuidzijde van Henslare wordt een nieuwe aansluiting tot stand gebracht. Deze aansluitlocaties worden met zorg voor de verkeersveiligheid en doorstroming vormgegeven.

afbeelding 4.12 De Henslare als hoofdontsluitingsstructuur

45 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

Overkoepelend is van belang dat zwaar verkeer de weg Henslare bereikt via de Nijkerkerstraat (N798) vanaf de A28. Dit geldt eveneens voor verkeer met de bestemming bedrijventerrein Keizerswoert. Hier wordt een logisch gevolg aan gegeven door hinderlijke sluiproutes onaantrekkelijk te maken voor zwaar verkeer. Met name vrachtverkeer over de Waterweg en de Zuiderzeestraatweg dient ontmoedigd te worden, de momenteel in uitvoering zijnde reconstructie voorziet o.a. in de aanleg van verkeersremmende maatregelen. Ter compensatie is het gewenst de aantrekkelijkheid van de Nijkerkerstraat (N798) te verbeteren. Dit kan door een omvorming tot ongelijkvloerse kruising met de spoorweg. Niet alleen is dit gunstig voor vrachtverkeer, maar dit vermindert eveneens de filevorming rond de spitsuren. Tot slot is een gebruiksverbod voor zwaar verkeer op de landswegen in de omgeving zonder bestemming gewenst.

Visiepijler 4. Verweven van de landschappelijke onderlegger in het ontwerp Het bedrijventerrein Henslare wordt tot ontwikkeling gebracht in een herkenbaar jong heide ontginningslandschap. De landschappelijke en gebiedskwaliteiten worden verder opgepakt en door vertaald in het ontwerp, waarbij met name de aandacht in deze visiepijler uit gaat naar bestaande wegstructuren. De historische nevenwegen Bijsterenseweg, Brijstroetweg en Arkemheenseweg worden gehandhaafd en opgenomen in de structuur en opzet van het nieuwe bedrijventerrein. Dit zijn agrarische erftoegangswegen met een functie voor lokale woningen en boerderijen. Bewoners gebruiken deze landswegen ook als wandelronde. Met de uitbreiding van het bedrijvenareaal is het niet de bedoeling dat deze wegen een functie krijgen voor (vracht)verkeer of bestemmingsverkeer richting het bedrijventerrein. Overweeg daarom bijvoorbeeld een knip te leggen ter hoogte van de spoorwegovergangen. Deze knip kan gericht worden op alle modaliteiten of juist toegespitst worden op bijvoorbeeld gemotoriseerd verkeer met als gevolg een doodlopende weg. Dit kan de aantrekkelijkheid van deze sluiproutes verminderen en tegelijkertijd de verkeersveiligheid over langere lengte van het spoor verbeteren. Weliswaar dient dit hand-in-hand te gaan met behoud van het recreatieve gebruik vanuit de omgeving.

Een voetgangersbrug of tunnel behoort tot de mogelijkheden.

afbeelding 4.13 Historische onderlegger verweven in de planontwikkeling

46 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

Ook wanneer deze landwegen geen onderdeel meer zijn van de hoofd(ontsluitings)structuur binnen het plangebied worden deze gehandhaafd en geïntegreerd in het gebied. In dat geval worden ze afgewaardeerd en omgevormd zodat deze aansluiten op het beoogde gebruik door langzaam verkeer, bijvoorbeeld in de vorm van een wandelpad. Hiermee ontstaat direct een logisch wandelrondje voor bewoners maar ook medewerkers van het bedrijventerrein. Langzaam verkeer wordt binnen het plangebied ontkoppeld van zwaar verkeer waardoor de veiligheid versterkt wordt. De landschappelijke historie krijgt op deze wijze ook een volwaardige plek in het plan.

Visiepijler 5. Een brinkdorp van bedrijvigheid Hoewel nog onduidelijk is, welke bedrijven zich voor het gebied aandienen, is het wel mogelijk de ruimtelijke en landschappelijke verschijningsvorm op hoofdlijnen vast te stellen. Daarvoor wordt inspiratie dichtbij huis gezocht, met het brinkdorp of boerenerf als ordeningsprincipe. Dit principe krijgt een vrije vertaalslag naar de ruimtelijke kenmerken en eisen van een bedrijventerrein, met als resultaat een brinkdorp van bedrijvigheid. Concreet betekent dit een ruimtelijk ensemble van gebouwen en bouwwerken georganiseerd om een centrale collectieve ruimte. Deze ruimte bestaat bijvoorbeeld uit een combinatie van publieke parkeervoorzieningen, rustplekken, oplaadmogelijkheden en de waterberging. Deze waterberging krijgt een vormgeving en inrichting die eveneens een recreatieve functie vervult. Het gehele ensemble krijgt een groene zoom door de aanplant van een robuuste houtsingel,van een dusdanig formaat dat het inzicht vanuit de omgeving blokkeert. Hiermee wordt aangesloten op verschillende historische agrarische elementen die in de omgeving te vinden zijn, zoals de houtsingels in de woonwijk Rimpeler en het landgoed Bijsteren. Op zorgvuldig gekozen locaties worden doorzichten gecreëerd richting het bedrijventerrein.

Enerzijds met het idee om bij te dragen aan de oriëntatie en anderzijds om zichtlocaties voor bedrijven mogelijk te maken. De bebouwing waar zicht op geboden wordt, dient van hoge beeldkwaliteit te zijn.

afbeelding 4.14 Een brinkdorp van bedrijvigheid aansluitend op de agrarische kwaliteiten

47 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

Voor de vormgeving van de bebouwing wordt ook aansluiting gemaakt op de beeldkwaliteit in het buitengebied. Hoge en flauwe daken passen bij de bouwstijl te vinden in het buitengebied en vallen daardoor weg in de omgeving.

4.3

Afwijkingen structuurvisie

4.3.1

Woon-werklocaties

De structuurvisie voorziet kavels met bedrijfswoningen langs de weg Henslare. Vanwege de beperkingen die woningen opleveren voor de bedrijvigheid er om heen (niet van het bijbehorende bedrijf) en de mogelijke hinder die bedrijven voor de woningen kunnen opleveren, is de kans op een ongewilde situatie groot. Hierbij denken we ook aan latere verkoop. Het verkopen van bedrijf en woning kan gecompliceerd zijn. Afsplitsing en leegstand willen we voorkomen. Om deze situaties niet te veroorzaken, stellen wij in de gebiedsvisie voor om geen woon werklocaties te ontwikkelen. Wij adviseren de gemeenteraad om op dit punt af te wijken van de structuurvisie.

4.3.2

Aansluiten bij Keizerswoert

Het is nauwelijks mogelijk om het nieuwe bedrijventerrein direct aan te sluiten op Keizerswoert door de aanwezigheid van het bedrijf Benegas. De LPG veiligheidszone van de propaangasleverancier bepaalt wat er rond dit bedrijf mogelijk is. Er moet hier rekening worden gehouden met de verantwoording van een groepsrisico. Het bouwen binnen groepsrisicogebieden is mogelijk maar niet wenselijk, mede omdat locaties waar mensen langdurig verblijven in dit gebied tot een maximum zijn beperkt.

48 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

De technische onderbouwing vanuit de ODNV waarom het niet wenselijk is om bedrijvigheid toe te staan binnen de veiligheidscontour van Benegas nemen we over. Op basis van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is het niet toegestaan om ‘kwetsbare objecten’ te realiseren in een veiligheidscontour. Onder ‘kwetsbare objecten’ wordt verstaan woningen (meer dan 2 per ha), basisscholen, ziekenhuizen en kantoren met een oppervlak van meer dan 1.500 m2, etcetera. De realisatie van ‘beperkt kwetsbare objecten’ binnen de veiligheidscontour is toegestaan mits dit gemotiveerd gebeurt. Onder ‘beperkt kwetsbare objecten’ wordt verstaan woningen (minder dan 2 per ha), bedrijfsgebouwen, kantoren met oppervlak van minder dan 1.500m2, etcetera. De ontwikkeling Bedrijventerrein Henslare kan aangemerkt worden als ‘beperkt kwetsbaar’.

In deze motivatie moet het volgende aangetoond worden: - dat er geen alternatieve locaties binnen de gemeente beschikbaar zijn; - dat Benegas niet beperkt wordt in zijn bedrijfsvoering en eventuele groeimogelijkheden; - dat deze ontwikkeling ook verantwoord is in het kader van de groepsrisico van zowel Benegas als het spoor (verantwoording groepsrisico); - welke aanvullende maatregelen nodig zijn om de risico’s voor de gebruikers van de gebouwen zo laag mogelijk te maken; - dat de ontwikkeling voldoet aan de eisen met betrekking tot zelfredzaamheid en brandbestrijding.

In deze gebiedsvisie wordt duidelijk gemaakt dat een alternatieve locatie beschikbaar is. Tevens is niet uit te sluiten dat Benegas in zijn ontwikkelingen beperkt wordt door de komst van een bedrijventerrein in zijn veiligheidscontour. Bij de realisatie van een bedrijventerrein binnen de contour moet rekening gehouden worden met aanvullende maatregelen zoals eisen aan de inrichting van het bedrijventerrein en/of aanvullende bouwvoorschriften.

49 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

50 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

5 UITVOERINGSPARAGRAAF De gemeente Putten is voornemens om in het gebied Henslare 7 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein te ontwikkelen. In de structuurvisie Putten 2030 is een bedrijventerreind rond de locatie Henselare beoogd en in het Regionaal Programma Werklocaties hebben de Provincie en omliggende gemeenten akkoord gegeven op de uitbreding van bedrijventerreinen in Putten. Een deel van de gronden in het gebied Henslare wordt door de gemeente Putten uitgegeven en het andere deel door ontwikkelende partij(en), die reeds grondpositie hebben binnen het aangewezen gebied voor bedrijventerrein Henslare. Zij beroepen zich op zelfrealisatie. Voor de gronden van de ontwikkelende partij(en) wordt in de anterieure overeenkomst(en) tussen de gemeente en de ontwikkelende partij(en) vastgelegd dat de ontwikkelende partij(en) ook het uitgiftebeleid Henslare toepassen. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de financiële haalbaarheid, ruimtelijke procedures en het beoogde uitgifte beleid. Het uitgiftebeleid van de gronden is specifiek aan dit document toegevoegd om sturing te geven aan de gemeentelijke ambities en aanleiding van het project, namelijk bijdragen aan het ontzien van het dorpshart van Putten van hinderlijke activiteiten en bedrijvigheid en gelijktijdig ruimte creëren voor verdere duurzame verdichting.

5.1

Financiële haalbaarheid

Met de uitvoering van de gebiedsvisie zijn kosten en opbrengsten gemoeid. De opbrengsten komen voort uit de verkoop van gronden. De prijsbepaling van deze gronden vindt plaats in de context van de regionale economische

51 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

samenwerking en wordt afgestemd op de prijzen die omliggende gemeenten hanteren. Verder is bij het opstellen van deze gebiedsvisie geen financiële doorrekening uitgevoerd. De verwachting is dat met de gronduitgifte voldoende kasstromen worden gegenereerd om de ontwikkeling te bekostigen. Tegelijkertijd biedt het nadere proces voldoende mogelijkheden om financieel bij te sturen. Dit hangt samen met het feit dat nog nadere keuzes en afwegingen gemaakt dienen te worden. Deze hebben logischerwijs financiële impact op de ontwikkeling. PPT Conform wetgeving is de gemeente verplicht om de gemaakte kosten te verhalen op de ontwikkelingen in het gebied. De verschillende soorten kosten die hiervoor in aanmerking komen staan in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro; hoofdstuk 6.2.3 en verder). Bij het bepalen en toebedelen van deze kosten worden de criteria van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT) gehanteerd. Het is namelijk zo dat er ook maatregelen of ingrepen zijn die een breder maatschappelijk nut en gebruik kennen dan het bedrijventerrein. Daarmee kunnen deze kosten niet volledig toegerekend worden aan de ontwikkeling van de Henslare.

Concreet gaat het in dit geval om het volgende : - eventueel ongelijkvloers maken van de spoorwegovergangen; - behouden en omvormen van de historische paden- en wegenstructuren; - eventuele inpassing en ontwikkeling van de vrachtwagenparkeerplek; - langzaamverkeersverbinding ter hoogte van het stationsgebied. De bovenstaande lijst is niet uitputtend en is afhankelijk van nieuwe inzichten en wijzigingen in het ontwerp en proces. In het vervolgproces wordt een

splitsing gemaakt in de ruimtelijke ingrepen en moeten de PPT-criteria worden toegepast. Mogelijk kunnen bepaalde ruimtelijke ingrepen uit gemeentelijke bestemmingsreserves of fondsen voor ruimtelijke kwaliteit gefinancierd worden.

5.2

Ruimtelijke procedures

De voorgenomen ontwikkeling Henslare past niet binnen de regels uit het huidige bestemmingsplan. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken moet er een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld en vastgesteld. De gebiedsvisie dient daarom een vertaalslag te krijgen in juridische en planologische kaders om deze daarmee in het bestemmingsplan te verankeren. Op basis van het nieuwe bestemmingsplan en uitgiftebeleid kunnen nitiatieven worden afgewogen en vergunningen worden afgegeven. Op dit moment is het nog niet mogelijk om een nieuw bestemmingsplan op te stellen, omdat de gebiedsvisie een document op hoofdlijnen is en de opmaat daartoe vormt. Omgevingswet De invoering van de Omgevingswet is van invloed op de ruimtelijke procedures voor Henslare. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet kunnen ontwikkelingen niet meer met een bestemmingsplan worden geregeld, maar moet er een omgevingsplan worden opgesteld. Het bestemmingsplan, of in de toekomst een omgevingsplan, wordt opgesteld op basis van deze visie.

52 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

Nader onderzoek naar het hindercontour van Benegas Een samenvatting van en een verwijzing naar de resultaten van het onderzoek naar de ontwikkelmogelijkheden op de percelen binnen de hindercontour van Benegas zullen worden meegenomen in het nog op te stellen bestemmingsplan.

5.3

Kandidatenbeleid

Op Henslare wordt -conform het coalitieakkoord 2018 – 2022- circa 3,5 hectare gereserveerd voor bedrijven die verplaatsen vanuit binnenstedelijke locaties, met name de Ambachtsstraat, waar deze hinder veroorzaken. Daarom wordt gekozen om deze kavels uit te geven aan de hand van de onderstaande criteria, in volgorde van prioriteit: - het bedrijf heeft geen zware milieucategorie en veroorzaakt op de nieuwe plek geen ontoelaatbare hinder voor de omgeving veroorzaken; - het bedrijf laat op de locatie Ambachtsstraat geschikte gronden achter voor herontwikkeling ten behoeve van woningbouw (prioriteit op basis van m² en hinder voor omgeving op de huidige locatie). Indien de gronden niet binnen 3 jaar na vaststelling van het bestemmingsplan zijn verkocht staat het de gemeente vrij om de gronden uit te geven conform het beleid voor de overige bouwkavels.

De overige bouwkavels op Henslare worden uitgegeven op basis van de onderstaande criteria, in volgorde van prioriteit: - het bedrijf draagt bij aan de economische ontwikkeling binnen de gemeente Putten (bijvoorbeeld voor wat betreft arbeidsplaatsen, spin-off en/of imago); - het bedrijf heeft geen zware milieucategorie en veroorzaakt op de nieuwe plek geen ontoelaatbare hinder voor de omgeving.

Randvoorwaarden - de kavelgrootte wordt in overleg tussen ondernemer en gemeente bepaald, hierbij is het uitgangspunt dat de resterende gronden verkoopbare kavels blijven met genoeg areaal en mogelijkheden tot ontsluiting; - hanteren zelfgebruikplicht; het is de ondernemer verboden om de bouwkavel met bijbehorende opstallen te verhuren of in delen te verhuren; - hanteren anti-speculatiebeding: het is de ondernemer verboden om de bouwkavel onbebouwd te verkopen; - de ondernemer dient gelijk de gehele kavel te gebruiken conform het ingediende ondernemersplan, het is niet toegestaan om gronden te kopen voor toekomstige uitbreiding; - duurzaamheid is een aantoonbaar onderdeel van de bouw- en ondernemingsplannen en sluit aan bij de gemeentelijke ambities voor deze locaties; - geen (nieuwe) bedrijfswoningen toestaan op bedrijventerrein Henslare, in aansluiting op het beleid voor andere bedrijventerreinen. Dit wijkt af van de structuurvisie waar woon- werklocaties voor Henslare waren voorzien;

53 | 53

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 127220/22-004.554 | Gebiedsvisie+ Henslare | Definitief

-

-

-

de bestaande woningen in en rond het plangebied bepalen welke milieucategorie een toekomstig bedrijf mag hebben om zich hier te vestigen. In het op te stellen bestemmingsplan zal worden opgenomen dat de bestaande woningbouw de basis is voor de maximaal toelaatbare milieucategorie; Putten kent veel kleine ondernemers. In het uitgiftebeleid zal het college van B&W de selectievoorwaarden zo formuleren dat met name kleine Puttense ondernemingen een kans wordt geboden om een kavel te kopen. Dat kan een aparte kavel zijn of een kooppand in een bedrijfsverzamelgebouw. De kavel danwel het kooppand dient door de koper zelf gebruikt te worden; De mogelijkheden om een kavel te pachten worden in het kader van het uitgiftebeleid nader onderzocht; Om het aspect duurzaamheid te benadrukken, zal een koper door middel van bijvoorbeeld een BREEAM-certificaat moeten aantonen hoe groot de investering in duurzaamheidstoepassingen is.

www.witteveenbos.com