Evaluatie functieveranderingsbeleid 26 februari 2021
Tekst van het document
Uitgerekend recreatief Functieveranderingsbeleid Evaluatie en doorkijk naar de toekomst
Datum: 26 februari 2021
2 van 17
Inhoudsopgave
1. Inleiding
4
2. Het functieveranderingsbeleid in de huidige situatie
5
2.1. Huidige voorwaarden
5
2.2. Overzicht ontwikkelingen
5
2.3. Conclusies
7
2.4. Locatie overzicht
10
3. Aanpassingen van het beleid
12
3.1. Van inwoning naar (kleine) woning
12
3.2. Vergroten ‘kleine woningen’
12
3.3. Zonder compensatie meer bijgebouwen
13
3.4. Beperken oppervlakte bijgebouwen
14
3.5. Berekening inzetbare sloopmeters
14
3.6. Clustering van woningen
15
4. Samenvatting
17
3 van 17
1. Inleiding Sinds 2008 participeert de gemeente Putten samen met Foodvalley in de regionale beleidsinvulling functieverandering en nevenactiviteiten. Het regionale beleid staat in de regio niet ter discussie en wordt door de deelnemende gemeenten nog altijd graag gevoerd. De totstandkoming van dit regionale beleid kon rekenen op provinciale ondersteuning en is naar de huidige tijd toe als een voorbeeld gebleken voor andere gebieden en regio’s in Nederland. In het Coalitieakkoord 2018-2022 is opgenomen dat het functieveranderingsbeleid opnieuw wordt bezien. De inzet is om ruimtelijke winst te maximaliseren, en dat nieuwe woningen in het buitengebied zo veel mogelijk worden geclusterd. Het doel van deze evaluatie is om te kijken of deze doelstellingen behaald zijn en om te bepalen of er nog lokale wijzigingen in het beleid nodig zijn om hier nog beter invulling aan te geven. We kijken eerst naar de huidige regeling, vervolgens naar de ontwikkelingen van de afgelopen tijd en tot slot naar concrete aanpassingen in het functieveranderingsbeleid. Vooropgesteld staat dat het huidige regionale beleid de lijn blijft die we volgen, maar dat er alleen aanpassingen nodig zijn om beter invulling te kunnen geven aan het behalen van ruimtelijke kwaliteit, passend bij de vraag van functieverandering.
Bij de wijziging van het beleid wordt het regionale beleid waaraan Putten participeert in acht genomen. Het functieveranderingsbeleid, hoe zit dat ook al weer?
In april 2008 is de “Regionale beleidsinvulling functieverandering en nevenactiviteiten” vastgesteld met regionale beleidsafspraken over hoe de betrokken gemeenten (Ede, Barneveld, Nijkerk, Scherpenzeel, Wageningen en Putten) om willen gaan met het toenemende probleem van leegstand van agrarische bedrijfsgebouwen. Het beleid stelt agrarische bedrijven in staat om de bedrijfsvoering op een maatschappelijk en ruimtelijk verantwoorde wijze te beëindigen. Daarnaast leidt het tot kwaliteitsverbetering in het buitengebied door de sloopverplichting van overtollige bebouwing en landschappelijke inpassing bij hergebruik / nieuwbouw ten behoeve van nieuwe woonfuncties of niet- agrarische bedrijfsfuncties. Dit regionale beleid is destijds tot stand gekomen als uitwerking van het provinciale functieveranderingsbeleid vanuit het Streekplan 2005. In 2012 is een “Nadere invulling” van de “Regionale beleidsinvulling functieverandering en nevenactiviteiten” opgesteld om een nadere uitwerking en aanvulling te geven van de beleidskaders en om in uitzonderingsgevallen maatwerk te kunnen toepassen in het verlengde van de beleidskaders. Vanuit de ervaringen van de regionale coördinatiegroep functieverandering en jurisprudentie van de Raad van State is de wens ontstaan om de beide beleidskaders samen te voegen en te actualiseren.
In 2016 heeft dit in een geactualiseerd beleidsdocument geresulteerd welke primair geen nieuw beleid is. Wel werd van de gelegenheid gebruik gemaakt om op een aantal onderwerpen enkele beleidsaanpassingen door te voeren. De beleidsuitgangspunten uit de voornoemde beleidskaders bleven in hoofdzaak in stand, evenals de aangegeven waarborgen voor ruimtelijke kwaliteit zoals de landschappelijke inpassing en de verevening.
4 van 17
2. Het functieveranderingsbeleid in de huidige situatie Het is wenselijk om een goed beeld te krijgen van het functieveranderingsbeleid in de huidige situatie. In de volgende paragrafen komen daarom de huidige voorwaarden en ontwikkelingen.
2.1 Huidige voorwaarden Wonen
De functieverandering kan alleen bij het wijzigen van een agrarische bestemming;
De functieverandering wordt ingepast in het landschap;
Functieverandering is van toepassing op fysiek bestaande, vrijgekomen en legale (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen;
Het dient bij te dragen aan de ruimtelijke vitaliteit door sloop bebouwing ;
In eerste instantie dient de nieuw te bouwen woning op de ontwikkellocatie gebouwd te worden binnen het (voormalig) agrarisch bouwvlak;
Er dient sprake te zijn van clustering van gebouwen volgens het één-erf principe;
Werken
De functieverandering kan alleen bij het wijzigen van een agrarische bestemming;
De functieverandering mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling;
De functieverandering wordt ingepast in het landschap;
Functieverandering is van toepassing op fysiek bestaande, vrijgekomen en legale (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen;
Buitenopslag is niet toegestaan, tenzij onder zeer strenge voorwaarden en inzet van sloopmeters;
Detailhandel wordt niet toegestaan;
De nieuwe vorm van bedrijvigheid dient minder schadelijk te zijn voor natuur en milieu dan de agrarische bedrijvigheid.
2.2 Overzicht ontwikkelingen Een buitengebied met goede ruimtelijke kwaliteit is van belang voor iedereen. Het profijt ligt niet alleen bij bewoners en ondernemers in het gebied, maar ook voor de passant en recreant. Het functieveranderingsbeleid heeft sinds 2008 bijgedragen aan de op een maatschappelijk en ruimtelijk verantwoorde wijze van beëindiging van vele agrarische bedrijven. Van deze bedrijven is de bedrijfsbebouwing gesloopt of hergebruikt. Ook bij reeds gestopte agrarische bedrijven heeft het functieveranderingsbeleid gezorgd voor mogelijkheden om de overtollige bebouwing te kunnen slopen of te hergebruiken. Daarvoor in de plaats zijn met deze gesloopte bebouwing als zijnde ‘sloopmeters’, onder meer nieuwe woningen gebouwd en niet-agrarische werkfuncties gerealiseerd en zijn deze voorzien van een landschappelijke inpassing. Daarnaast zijn de ‘sloopmeters’ via het regionale sloopmeterregistratiesysteem intergemeentelijk uitwisselbaar, waarbij de markt is vergroot voor de inzetbaarheid van sloopmeters voor de verbrede inzet (woningvergroting, meer bijgebouwen etc.).
5 van 17
Tabel 1 overzicht aantal gevoerde procedures In de tabel is aangegeven hoeveel ruimtelijke procedures (wijzigingsplannen) er naar aanleiding van verzoeken om functieverandering zijn doorlopen. Jaar
Aantal procedures
2020
7
2019
9
2018
15
2017
9
2016
9
Totaal
49
Tabel 2 Overzicht verhouding aantal gevoerde procedures Het aantal procedures is onderverdeeld in procedures waar bouwkavels zijn toegevoegd, of waar de sloopmeters zijn verkocht aan derden zodat deze ingezet kunnen worden (verbrede inzet). Hierbij valt te denken aan andere locaties voor het vergroten van de inhoud bestaande woningen of het vergroten van de oppervlakte aan bijgebouwen. Jaar
Procedures met
Procedures voor de
toevoeging bouwkavels
verbrede inzet
2020
5
2
2019
3
6
2018
5
10
2017
3
6
2016
8
1
Totaal
24
25
Tabel 3 Ontwikkeling van het aantal nieuw toegevoegde woningen Deze tabel geeft aan hoeveel extra woningen er per jaar planologisch zijn gerealiseerd. Het verschil met tabel 2 is dat die het aantal procedures aangeeft, en tabel 3 de hoeveelheid woningen die mogelijk zijn gemaakt met de gevoerde procedures laat zien. Jaar
Aantal woningen
2020
5
2019
3
2018
11
2017
3
2016
13
Totaal
35
6 van 17
Tabel 4 Ontwikkeling omvorming bedrijfswoningen Bij een functieverandering wordt de bestaande bedrijfswoning(en) omgevormd naar een reguliere woning(en). In deze tabel staat hoeveel bedrijfswoningen zijn omgevormd naar een woonbestemming. Jaar
Aantal woningen
2020
6
2019
7
2018
14
2017
9
2016
9
Totaal
45
Tabel 5 Ontwikkeling van het aantal niet agrarische bedrijven Voor de volledigheid hierbij een weergave van het aantal functieveranderingen naar werken. Concreet valt te concluderen dat van deze mogelijkheid de laatste jaren weinig gebruik wordt gemaakt. Jaar
Aantal bedrijven
2020
0
2019
1
2018
0
2017
0
2016
0
Totaal
1
2.3 Conclusies Wat leiden we uit de aantallen af? In de afgelopen jaren is het aantal aanvragen voor functieverandering redelijk stabiel. In 2018 is er een piek wat betreft het aantal aanvragen en nieuw toegevoegde woningen. Er is hiervoor geen eenduidige verklaring. Er is 1 locatie geweest waar 6 woningen zijn toegevoegd, verder wellicht dat het verplicht gasloos bouwen voor een toename heeft gezorgd, de situatie van de woningmarkt na de crisis, of dat er actief door adviesbureaus acquisitie is gevoerd in het gebied. Op het afgelopen jaar heeft uiteraard de coronacrises zijn invloed gehad op keuzes die inwoners hebben gemaakt. Uit de tabellen valt verder op te maken dat de keuze voor een extra bouwkavel niet vanzelfsprekend is. De helft van de gevoerde procedures betreffen gevallen die inzet van sloopmeters vereisen om bestaande woningen te vergroten of meer bijgebouwen mogelijk te maken. Uit contact met de betrokken inwoners komt naar voren dat het
7 van 17
blijven wonen op de locatie een belangrijk item is. Men is van mening dat door er een extra woning bij te plaatsen dit vaak ten koste gaat van de privacy. Dit is een vaak genoemd argument waarom niet voor een extra bouwkavel gekozen wordt en dat ze gaan voor verhandeling van de aanwezige sloopmeters. Dit laatste verklaart dan ook dat er meer bedrijfswoningen zijn omgevormd naar een woonbestemming dan dat er bouwkavels in het buitengebied zijn toegevoegd. Niet elke beëindiging van een agrarisch bedrijf resulteert in extra woningbouw. Dit percentage ligt rond 50% over de afgelopen 5 jaar. Er is weinig belangstelling voor het omvormen van een agrarisch bedrijf naar een niet agrarisch bedrijf. De afgelopen jaren is er 1 procedure hiervoor afgerond. Er worden af en toe principeverzoeken hiervoor ingediend of telefonisch geïnformeerd. Dit tot weinig formele aanvragen. De voorkeur gaat vaak uit om te kiezen voor verhandeling van de sloopmeters in de regio, of het bouwen van een extra woning. Het merendeel van de aanvragers bereikt ook de pensioengerechtigde leeftijd, of stoppen anderszins met werken, en willen blijven wonen op de locatie. Dit is een belangrijke reden dat er weinig gekozen wordt om er een niet agrarisch bedrijf te starten.
Wat zijn onze ervaringen van de ontwikkelingen? Vanaf de laatste wijziging van het functieveranderingsbeleid (2016) is het mogelijk om sloopmeters te verhandelen aan derden en dat deze ingezet kunnen worden voor verschillende mogelijkheden zoals de vergroting van de inhoud van woningen tot aan het realiseren van grotere oppervlaktes aan bijgebouwen. Door deze ‘verbrede inzet’ toe te voegen aan het regionale functieveranderingsbeleid is er een dempend effect gekomen op het realiseren van extra woningen in het buitengebied (50% in de afgelopen 5 jaar). Het buitengebied wordt hierdoor minder bebouwd met woningen en bestaande situaties kunnen aan de wensen van hun bewoners worden aangepast. Er is immers nu een instrument voor de verbrede inzet). Door meer mogelijkheden te creëren voor de inzet van sloopmeters worden de beschikbare sloopmeters om extra woningbouw in het buitengebied te realiseren kleiner. In hoofdstuk 3 worden een aantal mogelijkheden benoemd die ingezet kunnen worden om dit te realiseren. Bij beleid waar veel gebruik van wordt gemaakt zijn er op een gegeven moment ook (ongewenste) bijeffecten waar te nemen. In het geval van het functieveranderingsbeleid blijkt dat het doel van antiverstening door functieverandering in bepaalde gevallen onder druk komt te staan.
Het bestemmingsplan Westelijk Buitengebied heeft een aantal mogelijkheden waar gebruik van gemaakt kan worden die haaks staan op de antiversteningsopgave. Bijvoorbeeld dat er zonder inzet van sloopmeters meer bijgebouwen kunnen worden gerealiseerd, of dat juist door inzet van sloopmeters er bij een nieuwe functieveranderingswoning weer 400 m2 aan bijgebouwen worden gebouwd. Hiermee staat de antiversteningsopgave van het functieveranderingsbeleid onder druk. Er kan zelfs een meer bebouwde indruk
8 van 17
ontstaan door nieuwe, vaak hogere bijgebouwen te plaatsen, dan in de oude agrarische situatie. In hoofdstuk 3 zijn toepassingen benoemd die dit ongewenste neveneffect inperken.
9 van 17
2.4 Locatie overzicht De vorige paragraaf is een samenvatting van gegevens over de onderstaande locaties. Voor de volledigheid is per locatie aangegeven of er extra nieuw toegevoegde woningen zijn gerealiseerd. Indien er een 0 staat, heeft de initiatiefnemer ervoor gekozen het perceel te saneren en alle sloopmeters te registreren in de sloopmeterbank. Deze sloopmeters kunnen door derden worden aangekocht.
10 van 17
11 van 17
3 Aanpassingen van het beleid Het vigerende beleid heeft uw gemeenteraad in 2016 vastgesteld. In de afgelopen 5 jaar zijn een aantal ontwikkelingen zichtbaar geworden waardoor een aanpassing van de toepassing van het functieveranderingsbeleid gewenst is. In de volgende paragrafen worden ze uiteengezet.
3.1 Van inwoning naar (kleine) woning Op 3 juli 2014 heeft de gemeenteraad naar aanleiding van het vaststellen van het bestemmingsplan Westelijk Buitengebied de motie ’bestemmingsplan oude situaties’ aangenomen. Naar aanleiding van deze motie zijn de beleidsregels langdurige illegale woonsituaties opgesteld. De regeling geldt vanaf 1 januari 2016 en inwoners hebben vervolgens tot 1 januari 2018 de tijd gehad om zich hier voor aan te melden. Inwoners die zich binnen deze termijn hebben aangemeld en aan de criteria voldoen, hebben na afgifte van een tijdelijke vergunning maximaal tot 1 juli 2021 de tijd om de benodigde sloopmeters aan te kopen. Om dit beleid te borgen en beter toepasbaar te maken is het toevoegen aan de verbrede inzet van het functieveranderingsbeleid nodig. Dit zorgt voor overzicht voor de inwoner omtrent de mogelijkheden die er zijn. Ook betekent dit dat de mogelijkheid wordt vastgelegd in het bestemmingsplan/omgevingsplan. Voorstel: Het beleid langdurige illegale woonsituaties upgraden naar de verbrede inzet functieveranderingsbeleid waardoor dit beleid voor de toekomst wordt geborgd.
3.2 Vergroten ‘kleine woningen’ Met enige regelmaat stellen inwoners vragen omtrent het beleid en mogelijkheden van objecten welke bestemd zijn als kleine woning. Het beleid is sinds de toepassing van deze bestemming (2006) dat deze woningen niet mogen worden verplaatst, of worden vergroot. Ook dient de hoofdvorm gehandhaafd te blijven en is het niet toegestaan de woningen te onderkelderen. In het vigerende bestemmingsplan Veegplan Westelijk Buitengebied is het verplaatsen middels een binnenplanse wijziging onder voorwaarden nu mogelijk. Echter het vergroten is dat niet. Door het vergroten van kleine woningen toe te staan, kunnen deze woningen beter gebruikt worden. In een aantal gevallen zal dit leiden tot een kwaliteitsverbetering van het object en een verbetering van het woon- en leefklimaat. Door het inzetten van agrarische sloopmeters uit het buitengebied op bestaande (kleine) woningen in het buitengebied, zorgt dan ook voor minder woonbestemmingen in het buitengebied. Door dit instrument worden sloopmeters uit het buitengebied geïnvesteerd in bestaande objecten. Van belang is om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen. Dit is mogelijk door de massa ondergeschikt te houden van de hoofdwoning. Dit kan door hetzelfde principe te hanteren als bij een reguliere functieverandering. Daar wordt het 1 erf principe gehanteerd. De voormalige
12 van 17
bedrijfswoning staat voor en de toegevoegde woning staat er schuin achter. Hiermee wordt aangesloten bij een veel voorkomende opzet van een agrarisch bedrijf. De stallen staan vaak (schuin) achter de bedrijfswoning. Door deze systematiek ook in het geval van (kleine) woningen te gebruiken wordt de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied versterkt. Door de massa ondergeschikt te houden zal de maximale inhoud van een dergelijke (kleine) woning ook gemaximaliseerd worden tot 500 m³. Aanvullende voorwaarden in het kader van duurzaamheid worden onderzocht. Als dit juridisch haalbaar is wordt een bijdrage aan duurzaamheid van de woning een vereiste. Het vergroten van kleine woningen opnemen als instrument binnen de verbrede inzet van het agrarisch functieveranderingsbeleid. Voorstel: Kleine woningen vergroten door middel van de inzet van inzetbare sloopmeters.
3.3 Zonder compensatie meer bijgebouwen In het bestemmingsplan Westelijk Buitengebied is de afwijkingsmogelijkheid ‘Grotere oppervlakte bijgebouwen’ opgenomen. Middels deze afwijkingsmogelijkheid kan het College een omgevingsvergunning afgeven voor het toestaan van een grotere oppervlakte aan bijgebouwen als bij de woning een bepaalde gezamenlijk oppervlakte van aansluitende agrarische gronden zijn gelegen. Bij recht heeft een woning 80 m² aan bijgebouw. Middels deze afwijking kan bij 0,5 hectare grond maximaal 100 m², bij 1 hectare maximaal 125 m² en bij 1,5 hectare maximaal 150 m² aan bijgebouw worden toegestaan. Bij veel verzoeken om functieverandering wordt gebruik gemaakt van deze (lokale) mogelijkheid omdat dit een ‘gratis’ oplossing is voor het realiseren van meer bijgebouwen dan welke bij recht (80) zijn toegestaan. Hierdoor wordt er voor dit deel geen sloopmeters ingezet voor deze bebouwing. Dit zorgt er voor dat deze sloopmeters elders gebruikt kunnen worden en neemt verstening na functieverandering weer toe, en dat is precies wat niet beoogd wordt met dit beleid. Door deze afwijkingsmogelijkheid niet toe te passen bij woningen die zijn ontstaan door functieverandering dient elke uitbreiding boven de reguliere maat van 80 m² aan bijgebouw te worden gecompenseerd.
Dit doet recht aan de gedachte van het regionale beleid dat een functieverandering tot antiverstening leidt. In de gevallen die meer bijgebouwen bij hun nieuwe woning willen realiseren bestaat de mogelijkheid tot afwijken middels artikel 19.4.11 ‘uitbreiding oppervlakte bijgebouwen’. Met deze afwijkingsmogelijkheid wordt er gecompenseerd voor uitbreiding. Het uitsluiten van de mogelijkheid van meer bijgebouwen zonder compensatie van sloopmeters bij een bepaalde gezamenlijke oppervlakte van aansluitende agrarische gronden. Voorstel: Artikel 19.4.3 niet toepassen op nieuw toegevoegde woningen ontstaan uit functieverandering.
13 van 17
3.4 Beperken oppervlakte bijgebouwen In veel gevallen van functieverandering wordt er gebruik gemaakt van een stapeling van afwijkingsmogelijkheden. Dit zorgt voor de initiatiefnemer tot een zo voordelig mogelijke situatie (lees: inzet sloopmeters zo laag mogelijk). Wanneer dit mogelijk is, is het begrijpelijk dat dit gebeurd. Door de actie van paragraaf 3.4 toe te passen wordt daarmee al een deel voorkomen. De trend lijkt te ontstaan dat er steeds vaker maximaal 400 m2 aan bijgebouwen bij een functieveranderingswoning wordt aangevraagd. In relatie tot het functieveranderingsbeleid geeft dit een scheef beeld qua nieuwe bebouwing ten aanzien van de antiversteningsopgave voor een functieveranderingslocatie. De ruimtelijke winst wordt door het toestaan van maximaal 400 m² aan bijgebouwen behoorlijk verminderd ten opzichte van de oude situatie (agrarische bebouwing). De balans tussen de het opruimen van agrarische bebouwing ten opzichte van de compensatie voor een extra woning met 400 m² bijgebouwen is niet in verhouding. Ter vergelijking bij een functieverandering naar werken; dan mag er in eerste instantie bedrijfsbebouwing tussen de 500 en 750 m² gerealiseerd worden. Dan is een reguliere woning uit een saneringsopgave met 400 m² fors te noemen.
Om een betere balans tussen de oude situatie (agrarische bebouwing) en de nieuwe situatie (extra woning met bijgebouwen) te creëren kan voor nieuw toegevoegde woningen deze afwijkingsmogelijkheid gemaximaliseerd worden op 200 m². Hiermee is er nog steeds de mogelijkheid om een groot oppervlakte aan bijgebouw te realiseren, maar is de antiverstening van de voormalige agrarische kavel beter zichtbaar. De oppervlakte bij een voormalige bedrijfswoning kan beperkt worden tot 300 m². Bij elkaar geldt dat voor een locatie waar functieverandering plaats vind er maximaal 500 m² bebouwing terug kan komen in plaats van 800 m². Hiermee wordt meer recht gedaan aan de antiversteningsopgave van het buitengebied. Voorstel: Artikel 19.4.11 van bestemmingsplan Westelijk Buitengebied beperken tot 200 m² bijgebouw bij nieuw toegevoegde woningen ontstaan uit een functieverandering. Bij voormalige bedrijfswoningen beperken tot 300 m² bijgebouw.
3.5 Berekening inzetbare sloopmeters Hoe te komen tot de berekening van het aantal inzetbare sloopmeters voor een stoppend agrarisch bedrijf, staat de werkwijze in het functieveranderingsbeleid uitgebreid beschreven. Echter een duidelijke lijn aangaande de berekening in relatie hoe om te gaan met de bijgebouwen is er niet. In het beleid staat dat bij de nieuw te bouwen woning een bijgebouw is toegestaan conform de volgens het gemeentelijk beleid toegestane maximale oppervlakte aan bijgebouwen. In Putten is dat veelal 80 m². Deze oppervlakte is volgens het bestemmingsplan bij recht toegestaan. Deze hoeft dan ook niet gecompenseerd te worden. Daarom is het van belang deze 80 m² af te trekken van het aantal sloopmeters die op een locatie aanwezig zijn. Daarna begint de afroming zoals in het beleid is omschreven.
14 van 17
Echter naast de oppervlakte welke bij recht wordt toegestaan door het bestemmingsplan, is er ook nog de mogelijkheid van vergunningsvrij bouwen. Dit kan in de meeste situaties (zeker in het buitengebied) tot maximaal 150 m². Hierover geeft het functieveranderingsbeleid geen uitsluitsel. Het voorstel is om deze 150 m2 eerst af te trekken van het geheel, om daarna met de afroming conform beleid verder te gaan. Achterliggende gedacht is dat er anders zonder compensatie aan de ene kant 80 m² er af wordt gehaald en daarna vergunningsvrij 150 m² er weer bij komt. Vanwege de antiversteningsopgave is dit geen logische situatie. Iedereen in Nederland mag gebruik maken van de vergunningsvrije mogelijkheden van zijn perceel. Echter in de gevallen van functieverandering wordt er specifiek gekozen voor een transformatie van een agrarisch bedrijf waarbij vastgelegd wordt hoeveel bijgebouwen er zijn toegestaan in de nieuwe situatie. Door toepassing van het aftrekken van 150 m² voor afroming blijven we zo dicht mogelijk bij de intenties van het regionale beleid. Om niet gecompenseerde bijgebouwen te voorkomen, eerst maximaal de 150 vergunningsvrije meters aftrekken voor de berekening van de inzetbare sloopmeters. Voorstel: Voor de berekening van inzetbare sloopmeters eerst 150 m² (max. vergunningsvrij) aftrekken.
Daarna de berekening verder uitvoeren conform het regionale functieveranderingsbeleid.
3.6 Clustering van woningen Clustering van woningen is mogelijk binnen de rode intensieve zwermgebieden die in het bestemmingsplan Westelijk buitengebied zijn opgenomen. Voor een aantal kansrijke plekken zijn reeds gebiedsvisies opgesteld (Nijkerkerstraat en de Koekamperweg/Voorthuizerstraat) waar beoordeeld is waar specifiek extra woningen ruimtelijk acceptabel zijn. Voor het gebied Steenenkamer wordt in lijn met de Omgevingswet dit jaar een gebiedsvisie opgesteld. Tot op heden is er bijna geen gebruik gemaakt van locaties die voortvloeien uit de gebiedvisies. Een voorbeeld die wel is opgepakt is aan de Bijsterenseweg, gelegen achter de Hersteld Hervormde Kerk. Zoals eerder beschreven werkt de verbrede inzet van sloopmeters, want dit resulteert in minder extra woningen. Daarnaast bevat dit document nieuwe voorstellen om de verbrede inzet nog beter te laten verlopen, wat normaliter tot nog minder extra woningen leidt. Het blijft van belang om te bezien of het mogelijk is om meer woningen dichter bij de kernen te realiseren in plaats van in het buitengebied. Het financiële aspect (het verkrijgen van gronden ten opzichte van gronden die al in eigendom zijn) zorgt veelal ervoor dat er geen interesse is voor verplaatsing richting een dorpskern. De intensieve rode zwermgebieden zijn meer dan 10 jaar geleden opgesteld.
Ze liggen op behoorlijk wat percelen waardoor het doel van clustering niet altijd gehaald kan worden. Voorstel is om bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan Westelijk buitengebied de begrenzingen van de rode intensieve zwermgebieden te updaten. Daardoor kan er beter gestuurd gaan worden op de beoogde clustering van bebouwing bij bestaande structuren.
15 van 17
Voorstel Updaten van de begrenzingen van de rode intensieve zwermgebieden (bestemmingsplan Westelijk buitengebied)
16 van 17
4 Samenvatting Op basis van deze evaluatie de volgende wijzigingen doorvoeren in het agrarisch functieveranderingsbeleid.
Het beleid langdurige illegale woonsituaties opnemen in het functieveranderingsbeleid;
Kleine woningen vergroten middels de inzet van sloopmeters;
Uitsluiten van de mogelijkheid tot grotere oppervlakte bijgebouwen vanwege de oppervlakte aangrenzende gronden. Dit geldt alleen voor nieuw toegevoegde woningen uit een functieverandering;
Oppervlakte bijgebouwen beperken bij nieuw toegevoegde woningen uit een functieverandering tot 200 m². Bij voormalige bedrijfswoningen beperken tot 300 m²;
Voor de berekening van de inzetbare sloopmeters eerst 150 m² aftrekken vanwege vergunningsvrije bouwmogelijkheden;
Updaten begrenzing rode intensieve zwermgebieden (bestemmingsplan Westelijk buitengebied).
17 van 17