bijlage Rapport regio Noord-Veluwe
Tekst van het document
Jorian Lamberink Research Kadaster 1 november 2023 Concept
Investeerders in regio Noord-Veluwe
Inleiding De regio Noord-Veluwe, bestaand uit de gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten, heeft het Kadaster gevraagd inzicht te geven in investeerders op de koopwoningmarkt in de regio. Investeerders kunnen woningen onttrekken aan de woningvoorraad, die mogelijk gekocht hadden kunnen worden door eigenaar-bewoners. Hier kan met het wetsvoorstel ‘Opkoopbescherming en Verruiming tijdelijke verhuur’ beleid op worden gemaakt. Dit onderzoek heeft als doel om meer grip te krijgen op (de ontwikkeling van) de omvang van de groep investeerders en hoe zich dat verhoudt met andere kopers, in het bijzonder koopstarters. Koopstarters, doorstromers en investeerders worden als volgt gedefinieerd:
Eigenaar-bewoner Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) waarvan we weten dat de betreffende woning ook het adres is waar men staat ingeschreven. Koopstarter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten allen voor het eerst een woning op hun naam krijgen. Doorstromer: een particulier die al eerder een andere woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijvoorbeeld wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd. Investeerders De woning is in het bezit van een natuurlijk persoon (particulier) die 3 of meer woningen bezit en niet in de desbetreffende woning staat ingeschreven, of een niet-natuurlijk persoon (bedrijfsmatig) met woningbezit. In dit onderzoek is alleen gekeken naar de markt van bestaande koopwoningen.
2
Inleiding
Inhoudsopgave en onderzoeksvragen*
* Klikken op het onderwerp zorgt voor een sprong naar het betreffende hoofdstuk
17:18
1a. Hoeveel woningen zijn er verkocht in de regio Noord-Veluwe en wie zijn de kopers? Totale woningmarkt Woningtransacties totaal Eén-woning transacties
4
Woningtransacties totaal • In de gehele onderzoeksperiode (2019-2023H1) waren er in totaal ruim 31.000 woningtransacties in de gehele regio. Zo’n 15% daarvan was een pakketverkoop.
• Het aantal woningtransacties schommelt door de jaren heen. In 2020 neemt het aantal transacties toe, om vervolgens elk jaar iets te dalen. • Dit is vergelijkbaar met de algehele trend in Nederland, waarbij de transacties in 2020 ook pieken en vervolgens dalen.
5
• Deze figuur toont het aantal transacties per gemeente in de onderzoeksperiode. • In bijna alle gemeenten is dezelfde trend waar te nemen. Een piek in 2020 en vervolgens dalende aantallen tot en met 2022. • Alleen Harderwijk (en Putten tot op zekere hoogte) wijkt hier van af. Daarbij zien we weliswaar ook een piek in 2020 maar tevens een stijging in 2022.
• Daarnaast is duidelijk zichtbaar dat Harderwijk de gemeente is met de meeste woningtransacties.
6
Woningtransacties naar type koper
7
•
De meeste woningen worden gekocht door eigenaar-bewoners; in de periode 2019-2023H1 schommelt hun aandeel rond de 90%. Die 90% is de optelsom van zo’n 65% doorstromers en 25% koopstarters.
•
Het aandeel aankopen door eigenaar-bewoners neemt in 2020 af tot 85% en stijgt vervolgens in 2021 naar 92%. Dit heeft niet zozeer te maken met het feit dat eigenaar bewoners minder gekocht hebben, maar vooral dat investeerders meer gekocht hebben in 2020. Dit hangt samen met de gewijzigde overdrachtsbelasting. Per 1 januari 2021 betalen investeerders 8% overdrachtsbelasting in plaats van 2%. Het is duidelijk terug te zien dat investeerders in 2020 actiever zijn.
•
Het aandeel woningen gekocht door investeerders (particulier en bedrijfsmatig) ligt in 2019-2023H1 gemiddeld op zo’n 10%. Opvallend is 2022 waarin het aandeel investeerders met 4%-punt toenam ten opzichte van 2021.
•
Koopstarters doen het goed het eerste halfjaar van 2023: zij waren goed voor 30% van de woningtransacties, het hoogste aandeel de afgelopen jaren.
Woningtransacties naar type koper
8
•
De meeste woningen worden gekocht door eigenaar-bewoners; in de periode 2019-2023H1 schommelt hun aandeel rond de 90%. Die 75% is de optelsom van zo’n 65% doorstromers en 25% koopstarters.
•
Het aandeel aankopen door eigenaar-bewoners neemt in 2020 af tot 85% en stijgt vervolgens in 2021 naar 92%. Dit heeft niet zozeer te maken met het feit dat eigenaar bewoners minder gekocht hebben, maar vooral dat investeerders meer gekocht hebben in 2020. Dit hangt samen met de gewijzigde overdrachtsbelasting. Per 1 januari 2021 betalen investeerders 8% overdrachtsbelasting in plaats van 2%. Het is daarom duidelijk terug te zien dat investeerders in 2020 actiever zijn.
•
Het aandeel gekocht door investeerders (particulier en bedrijfsmatig) ligt in 2009-2023H1 gemiddeld op zo’n 10%. Opvallend is 2022 waarin het aandeel investeerders met 4%-punt toenam ten opzichte van 2021.
•
Koopstarters doen het goed het eerste halfjaar van 2023: zij waren goed voor 30% van de woningtransacties, het hoogste aandeel de afgelopen jaren.
•
Op gemeenteniveau zien we nagenoeg dezelfde patronen. Alleen Harderwijk wijkt iets af. Daar zien we sinds 2019 een daling van het aantal transacties van doorstromers.
17:18
1b. Hoeveel woningen zijn verkocht op de woningmarkt in de regio Noord-Veluwe en wie zijn de kopers? Verkopen eigenaar bewoners
Woningtransacties totaal Verkopen eigenaar bewoners
10
Verkopen eigenaar bewoners totaal
• Naast het totale aantal transacties, waarbij verkopen van alle type verkopers worden meegenomen, identificeren we ook de verkopen van eigenaar bewoners. Gedurende de onderzoeksperiode was zo’n 73% van de transacties in de regio een verkoop van een eigenaar bewoner, met in totaal 22.800 transacties. Tenzij anders aangegeven, gaat de rest van het rapport over verkopen van eigenaar bewoners. • Dit is vergelijkbaar met de algehele trend in Nederland, waarbij de transacties in 2020 ook pieken en vervolgens dalen. 11
Verkopen eigenaar bewoners totaal GM_NAAM
kopertype
2019
2020
2021
2022
2023
Elburg
Koopstarter
86
93
85
66
25
Elburg
Doorstromer
177
206
216
109
54
Elburg
Investeerder
11
28
4
12
4
Ermelo
Koopstarter
71
61
60
51
36
Ermelo
Doorstromer
220
220
205
177
96
Ermelo
Investeerder
16
32
13
21
5
Harderwijk
Koopstarter
142
154
148
127
82
Harderwijk
Doorstromer
425
412
367
331
155
Harderwijk
Investeerder
27
36
21
19
7
Nunspeet
Koopstarter
72
83
87
74
42
Nunspeet
Doorstromer
207
236
242
192
83
Nunspeet
Investeerder
17
21
12
10
4
Oldebroek
Koopstarter
39
68
63
58
37
Oldebroek
Doorstromer
177
205
192
141
65
Oldebroek
Investeerder
14
19
8
10
NA
Putten
Koopstarter
63
54
50
50
23
Putten
Doorstromer
201
200
169
165
59
Putten
Investeerder
20
20
10
14
6
17:18
2. Verkopen eigenaar bewoners per prijsklasse?
13
Verkopen eigenaar bewoners naar prijsklasse • Het aantal woningen verkocht door eigenaar bewoners onder of boven NHG in de gehele regio is hiernaast weergegeven. Hierbij is per jaar de dan geldende NHG-grens gehanteerd. • Duidelijk zichtbaar, en verklaarbaar, is dat koopstarters met name in het begin van de onderzoeksperiode veel onder NHG kochten. De laatste jaren zien we ook bij koopstarters een toename van aankopen boven de NHG-grens, dit heeft alles te maken met de stijgende prijzen.
14
Verkopen eigenaar bewoners aan investeerders • Het aantal woningen verkocht door eigenaar bewoners onder of boven NHG in de gehele regio is hiernaast weergegeven. Hierbij is per jaar de dan geldende NHG-grens gehanteerd. • Duidelijk zichtbaar, en verklaarbaar, is dat koopstarters met name in het begin van de onderzoeksperiode veel onder NHG kochten. De laatste jaren zien we ook bij koopstarters een toename van aankopen boven de NHG-grens, dit heeft alles te maken met de stijgende prijzen. • Bij de investeerders zien we een soortgelijk patroon. In de eerste jaren van de onderzoeksperiode zijn er meer aankopen onder de NHG-grens en gedurende de onderzoeksperiode zijn er ook meer aankopen boven de NHG-grens.
15
Verkopen eigenaar bewoners aan investeerders • Het aantal woningen verkocht door eigenaar bewoners onder of boven NHG in de gehele regio is hiernaast weergegeven. Hierbij is per jaar de dan geldende NHG-grens gehanteerd. • Duidelijk zichtbaar, en verklaarbaar, is dat koopstarters met name in het begin van de onderzoeksperiode veel onder NHG kochten. De laatste jaren zien we ook bij koopstarters een toename van aankopen boven de NHG-grens, dit heeft alles te maken met de stijgende prijzen. • Bij de investeerders zien we een soortgelijk patroon. In de eerste jaren van de onderzoeksperiode zijn er meer aankopen onder de NHG-grens en gedurende de onderzoeksperiode zijn er ook meer aankopen boven de NHG-grens. • Deze figuur toont per gemeente, per type koper of er boven of onder de NHG-grens gekocht is. Hierbij zien we dezelfde patronen. De aankopen boven de NHG-grens nemen in elke koper groep toe. • De volgende pagina’s tonen de figuren voor iedere gemeente afzonderlijk. 16
Verkopen eigenaar bewoners Elburg
Verkopen eigenaar bewoners Ermelo
Verkopen eigenaar bewoners Harderwijk
Verkopen eigenaar bewoners Nunspeet
Verkopen eigenaar bewoners Oldebroek
Verkopen eigenaar bewoners Putten
17:18
3. Welk type woningen kopen investeerders, doorstromers en koopstarters naar woningtype?
23
Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype • Het figuur hiernaast toont de verkopen van eigenaar bewoners naar de verschillende kopertypes naar woningtype. Te zien is dat er meer grondgebonden woningen dan appartementen verkocht worden. • Daarnaast is te zien dat investeerders relatief veel appartementen kopen ten opzichte van koopstarters en doorstromers.
24
Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype • Het figuur hiernaast toont de verkopen van eigenaar bewoners naar de verschillende kopertypes naar woningtype. Te zien is dat er meer grondgebonden woningen dan appartementen verkocht worden. • Daarnaast is te zien dat investeerders relatief veel appartementen kopen ten opzichte van koopstarters en doorstromers.
25
Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype • Het figuur hiernaast toont de verkopen van eigenaar bewoners naar de verschillende kopertypes naar woningtype. Te zien is dat er meer grondgebonden woningen dan appartementen verkocht worden. • Daarnaast is te zien dat investeerders relatief veel appartementen kopen ten opzichte van koopstarters en doorstromers. • De gemeenten lijken onderling veel op elkaar. Met als uitzondering Harderwijk. Hier worden meer appartementen verkocht en zijn investeerders actiever dan in de overige gemeenten.
• De volgende pagina’s tonen de figuren voor iedere gemeente afzonderljik.
26
Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype - Elburg
27
Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype - Ermelo
28
Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype - Harderwijk
29
Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype - Nunspeet
30
Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype - Oldebroek
31
Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype - Putten
32
17:18
4. Verkopen van investeerders
33
Verkopen van investeerders
• Naast de aankopen van investeerders zijn ook de verkopen van investeerders interessant. Te zien is dat ze met name aan andere investeerders verkopen, daarna aan doorstromers en het minst aan koopstarters. • Ook is te zien dat ze met name woningen verkopen boven de NHG-grens. Dus het zijn met name de dure investeerderswoningen welke verkocht worden. Opvallend is daarin het eerste half jaar van 2023 waarin er juist veel investeerderswoningen onder de NHG-grens verkocht zijn. 34
Verkopen van investeerders
• Naast de aankopen van investeerders zijn ook de verkopen van investeerders interessant. Te zien is dat ze met name aan andere investeerders verkopen, daarna aan doorstromers en het minst aan koopstarters. • Ook is te zien dat ze met name woningen verkopen boven de NHG-grens. Dus het zijn met name de dure investeerderswoningen welke verkocht worden. Opvallend is daarin het eerste half jaar van 2023 waarin er juist veel investeerderswoningen onder de NHG-grens verkocht zijn.
35
• Wanneer we deze uitsplitsing naar gemeente maken zien we een vergelijkbaar patroon. Waarbij met name opvalt dat het leeuwendeel van de verkopen van investeerders (evenals de aankopen van investeerders) plaats vindt in de gemeente Harderwijk. Daarom is deze afzonderlijk afgebeeld. Let hierbij op de verschillende assen.
17:18
5. Zijn investeerders en koopstarters geïnteresseerd in dezelfde wijken – wat is het aandeel voor beide groepen binnen transacties per wijk? 36
Observaties over de kernen
37
Gemeentenaam
Wijknaam
Koopstarter
Doorstromer
Investeerder
Totaal
Elburg
Wijk 01 Elburg
31%
50%
8%
2.037
Elburg
Wijk 02
36%
56%
4%
1.191
Elburg
Wijk 03 Doornspijk
15%
64%
9%
565
Ermelo
Buitengebied midden
7%
48%
33%
42
Ermelo
Buitengebied oost
8%
60%
15%
117
Ermelo
Buitengebied west
8%
51%
20%
531
Ermelo
Centrum Ermelo
16%
55%
18%
793
Ermelo
Schil rondom het centrum
27%
61%
5%
2.871
Ermelo
Tonsel en Veldzicht
2%
35%
51%
268
Nunspeet
Wijk 00 Nunspeet
30%
53%
8%
4.012
Nunspeet
Wijk 01 Elspeet-Vierhouten
19%
58%
11%
832
Oldebroek
Wijk 00 Oldebroek
16%
39%
7%
1.662
Oldebroek
Wijk 01 Wezep
28%
55%
5%
2.115
Oldebroek
Wijk 02 Oosterwolde
15%
57%
5%
397
Putten
Wijk 00 Putten
24%
60%
9%
3.742
Putten
Wijk 01 Bosgebied en Krachtighuizen
4%
61%
16%
352
Opvallendheden over de kernen
Observaties over de kernen
38
Gemeentenaam
Wijknaam
Koopstarter
Doorstromer
Investeerder
Totaal
Harderwijk
Binnenstad
16%
33%
31%
943
Harderwijk
Buitengebied Harderwijk
6%
57%
17%
230
Harderwijk
De Sypel
27%
61%
8%
140
Harderwijk
Drielanden
24%
60%
12%
2.165
Harderwijk
Frankrijk
26%
59%
10%
655
Harderwijk
Friesegracht
9%
37%
49%
423
Harderwijk
Groot water
0%
50%
0%
4
Harderwijk
Hierden
7%
69%
11%
554
Harderwijk
Industrieterrein Lorentz
0%
31%
46%
13
Harderwijk
Slingerbos
24%
48%
21%
460
Harderwijk
Stadsdennen
40%
39%
8%
1.014
Harderwijk
Stadsweiden
27%
45%
14%
1.470
Harderwijk
Stationsomgeving
3%
86%
9%
35
Harderwijk
Tweelingstad
38%
43%
8%
1.108
Harderwijk
Waterfront
7%
60%
4%
98
Harderwijk
Zeebuurt
30%
55%
9%
328
Opvallendheden over de kernen
Observaties over de wijken - Elburg •
Veruit de meeste transacties zien we in de wijk 01 Elburg, met 2.037 transacties in de periode 2019-2023H1. Voor de jaren 2021-2023H1 zagen we daarna met 1.191 transacties de meeste overdrachten in Wijk 02, de minste transacties waren in de wijk Doornspijk met respectievelijk 565 transacties.
•
Koopstarters kochten in de gehele onderzoeksperiode 30% van de woningen in Elburg. Het aandeel investeerders is 6.5%, doorstromers kochten de laatste jaren met 54% de meeste woningen in de gemeente.
•
Koopstarters zijn het actiefst in Elburg en Wijk 02, waar zij in de periode 2019-2023H1 respectievelijk 31% en 36% van de woningen kochten. In absolute aantallen gaat het hier om 627 woningen in Elburg en 425 woningen in Wijk 02.
•
Koopstarters kopen de laatste jaren vrijwel geen woningen in Doornspijk, slechts 15% van de verkochte woningen is gekocht door koopstarters. Het gaat hier in absolute aantallen ook slechts om 84 woningen. Doorstromers daarentegen kochten in de wijk Doornspijk maar liefst 64% van alle woningen, 362 in totaal. Absoluut gezien zijn ook doorstromers het meest actief in de wijk Elburg.
•
Investeerders kopen met 9% en 8% over de gehele onderzoeksperiode het meest in de wijken Doornspijk en Elburg. In absolute aantallen gaat het in de wijk Doornspijk om 50 woningen en de wijk Elburg om 154 woningen.
39
Opvallendheden over de kernen
Observaties over de wijken - Ermelo •
Veruit de meeste transacties zien we in de wijk Schil rondom het centrum, met 2.871 transacties in de periode 2019-2023H1, ruim 60% van alle transacties in de gemeente. Voor de jaren 2021-2023H1 zagen we daarna met 793 transacties de meeste overdrachten in het Centrum, de drie buitengebieden samen zijn goed voor 690 transacties.
•
Koopstarters kochten in de gehele onderzoeksperiode 21% van de woningen in Ermelo. Het aandeel investeerders is 12%, doorstromers kochten de laatste jaren met 57% de meeste woningen in de gemeente.
•
Koopstarters zijn het actiefst in de Schil rondom het centrum en het centrum, waar zij in de periode 2019-2023H1 respectievelijk 27% en 16% van de woningen kochten. In absolute aantallen gaat het hier om 786 woningen in de schil rondom het centrum en 123 woningen in het centrum.
•
Koopstarters kopen de laatste jaren weinig woningen in de buitengebieden, het aandeel gekochte woningen door koopstarters ligt in deze gebieden rond de 8%. Het gaat hier in absolute aantallen ook slechts om 57 woningen. Doorstromers zijn in iedere wijk goed vertegenwoordigd. In absolute aantallen kopen ook doorstromers het meest in de wijken schil rondom het centrum en het centrum, al is het buitengebied west met 273 woningen ook in trek.
•
Investeerders zijn erg actief in de wijk Tonsel en Veldzicht waar zij 51% van alle woningen gekocht hebben, in absolute aantallen gaat het hier om 136 woningen. Ook voor investeerders geldt dat in absolute zin de meeste woningen gekocht worden in de schil rondom het centrum (152 woningen) en het centrum (145 woningen).
40
Opvallendheden over de kernen
Observaties over de wijken - Harderwijk •
Veruit de meeste transacties zien we in de wijk Drielanden, met 2.165 transacties in de periode 2019-2023H1. Voor de jaren 2021-2023H1 zagen we daarna met 1.471 transacties de meeste overdrachten in Stadsweiden, Tweelingstad en Stadsdennen waren met 1.108 en 1.014 transacties de overige twee wijken met meer dan 1.000 transacties.
•
Koopstarters kochten in de gehele onderzoeksperiode 25% van de woningen in Harderwijk. Investeerders kochten 15% van de woningen, doorstromers kochten de laatste jaren met 49% de meeste woningen in de gemeente.
•
Koopstarters zijn het actiefst in Stadsdennen en Tweelingstad, waar zij in de periode 20192023H1 respectievelijk 40% en 38% van de woningen kochten. In absolute aantallen gaat het hier om 401 woningen in Stadsdennen en 416 woningen in Tweelingstad. Absoluut gezien kochten koopstarters de meeste woningen overigens in de wijk Drielanden, met 517 woningen.
•
Koopstarters kopen de laatste jaren weinig woningen in het Buitengebied en Waterfront, het aandeel gekochte woningen door koopstarters ligt in deze gebieden rond de 6%. Het gaat hier in absolute aantallen ook slechts om 13 woningen in het buitengebied en 7 woningen in de wijk Waterfront. Doorstromers zijn in de meeste wijken goed vertegenwoordigd, alleen in de wijken Binnenstad (33% van alle gekochte woningen), Friesegracht (37%) en Stadsdennen (39%) zijn ze minder aanwezig. In absolute aantallen kopen doorstromers het meest in de wijken Drielanden (1.292 woningen) en Stadsweiden (692 woningen), al ligt het relatieve aandeel vooral hoog in de wijken Hierden en Waterfront.
•
Investeerders zijn erg actief in de wijken Friesegracht (49%, 206 woningen), het Industrieterrein (46%, 6 woningen) en de Binnenstad (31%, 289 woningen. Voor investeerders geldt dat in absolute zin de meeste woningen gekocht worden in de Binnenstad (289 woningen) en de wijk Drielanden (264 woningen).
41
Opvallendheden over de kernen
Observaties over de wijken - Nunspeet •
In de periode 2019 tot en met 2023H1 hebben er binnen de gemeente Nunspeet ruim 4.800 woningtransacties plaatsgevonden. Waarvan 4.000 in de wijk Nunspeet en ruim 800 in de wijk Elspeet-Vierhouten.
•
Koopstarters kochten in de gehele onderzoeksperiode 28% van de woningen in Nunspeet. Investeerders kochten 9% van de woningen, doorstromers kochten de laatste jaren met 54% de meeste woningen in de gemeente.
•
Koopstarters zijn zowel absoluut als relatief gezien het actiefst in de wijk Nunspeet waar zij 1.188 woningen gekocht hebben, 30% van alle woningtransacties. In de wijk ElspeetVierhouten waren dit er slechts 157, 19% van de totale woningtransacties in deze wijk.
•
Doorstromers kopen in beide wijken meer dan 50% van alle woningen. In de wijk Nunspeet is dit met 2.119 woningen 53% van alle woningtransacties en in de wijk Elspeet-Vierhouten ligt het aandeel iets hoger met 58%, wat gelijk staat aan 486 woningen.
•
Investeerders kochten in de wijk Nunspeet 8% van alle woningen, wat gelijk staat aan 321 woningen en in de wijk Elspeet-Vierhouten lag dit aandeel iets hoger namelijk 11%, wat overeenkomt met 93 woningen.
42
Opvallendheden over de kernen
Observaties over de wijken - Oldebroek •
De meeste transacties zien we in de wijken Wezep, met 2.115 transacties, en Oldebroek, met 1.662 transacties, in de periode 2019-2023H1. In de wijk Oosterwolde zijn beduidend minder transacties, slechts 397 in de onderzoeksperiode.
•
Koopstarters kochten in de gehele onderzoeksperiode 22% van de woningen in Oldebroek. Het aandeel aangekochte woningen door investeerders is 6%, doorstromers kochten de laatste jaren met 49% de meeste woningen in de gemeente.
•
Koopstarters zijn het actiefst in de wijk Wezep, waar zij in de periode 2019-2023H1 28% van de woningen kochten. In absolute aantallen gaat het hier om 587 woningen. Ruim 60% van alle gekochte woningen door koopstarters in de gemeente Oldebroek gedurende de onderzoeksperiode zijn gekocht in Wezep.
•
Koopstarters kopen de laatste jaren vrijwel geen woningen in Oosterwolde, slechts 15% van de verkochte woningen is gekocht door koopstarters. Het gaat hier in absolute aantallen ook slechts om 58 woningen. Doorstromers daarentegen kochten in de wijk Doornspijk maar liefst 57% van alle woningen, 225 in totaal. Absoluut gezien zijn ook doorstromers het meest actief in de wijk Wezep.
•
Investeerders kopen met 7% in Oldebroek en 5% in Oosterwolde en Wezep over de gehele onderzoeksperiode relatief weinig woningen. In absolute aantallen gaat het in de wijk Oldebroek om 121 woningen, in Wezep om 113 woningen en in Oosterwolde om 20 woningen.
43
Opvallendheden over de kernen
Observaties over de wijken - Putten •
Verreweg de meeste transacties zien we in de wijk Putten, met 3.742 transacties ruim 90% van alle transacties in de gemeente. In de wijk Bosgebied en Krachtighuizen zijn er in de periode 2019 tot en met 2023H1 352 transacties.
•
Koopstarters kochten in de gehele onderzoeksperiode 22% van de woningen in Oldebroek. Het aandeel van investeerders is 10%, doorstromers kochten de laatste jaren met 60% de meeste woningen in de gemeente.
•
Koopstarters zijn het actiefst in de wijk Putten, waar zij tijdens de onderzoeksperiode 24% van de woningen kochten, in absolute aantallen zijn dit 890 woningen. In de wijk Bosgebied en Krachtighuizen ligt dit een stuk lager, slechts 4% van de woningen werden gekocht door koopstarters wat in absolute aantallen neerkomt op 13 woningen.
•
Doorstromers kochten absoluut gezien de meeste woningen in Putten, met 2,236 woningen (60% van alle woningtransacties). Maar in tegenstelling tot koopstarters zijn doorstromers ook actief in de wijk Bosgebied en Krachtighuizen, hier kochten zij 216 woningen, wat gelijk staat aan 61% van alle woningtransacties.
•
Investeerders zijn ook met name actief in de wijk Putten, hier kochten zij 342 woningen (9% van het totaal aantal woningtransacties). Relatief gezien zijn investeerders ook behoorlijk actief in de wijk Bosgebied en Krachtighuizen, 16% van alle verkochte woningen ging naar investeerders in deze wijk, absoluut gezien waren dat 67 woningen.
44
Opvallendheden over de kernen
17:18
Bijlage Data en Definities
45
17:18
Data De basis voor het onderzoeksbestand is de Basisregistratie Kadaster (BRK). De Kadaster registreert op perceelniveau de eigendomsgegevens. Aan het perceel wordt vervolgens met behulp van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) op basis van adres en geometrie een verblijfsobject gerelateerd. Door vervolgens alleen de verblijfsobjecten met een woonfunctie (of een gecombineerde woonfunctie) te selecteren ontstaat een overzicht van de woningvoorraad en woningtransacties en het bijbehorende eigenarenoverzicht. In dit onderzoek gaan we uit van transacties van bestaande koopwoningen.
46
17:18
Definities Woning Een woning is gedefinieerd op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Uit de BAG zijn alle woningen geselecteerd die voldoen aan de volgende drie criteria: (1) gebruiksdoel = ‘woonfunctie’; (2) status verblijfsobject = ‘in gebruik’, ‘in gebruik (niet ingemeten)’ of ‘buiten gebruik’; (3) status pand = ‘in gebruik’, of ‘in gebruik (niet ingemeten)’ of ‘sloopvergunning verleend’. Door de koppeling met de Basisregistratie Kadaster (BRK) krijgen we informatie over de transactie en de eigenaar. Verschil tussen koopovereenkomst en overdracht notaris In dit rapport spreken we van een woningtransactie wanneer deze wordt geregistreerd bij het Kadaster. Dit is het moment waarop de juridische overdracht plaatsvindt bij de notaris. De handtekening onder de koopovereenkomst, vaak bij een makelaar, zetten koper en verkopers al eerder. Dat is het koopmoment. In een eerder gezamenlijk onderzoek met de NVM kwam naar voren dat de periode tussen deze twee momenten ongeveer drie maanden is. Doordat er sprake is van seizoenspatronen op de koopwoningmarkt kan echter niet worden geconcludeerd dat het aantal eigendomsoverdrachten per maand afgeleid kan worden uit het aantal koopovereenkomsten drie maanden eerder. Eigendom In het transactiebestand wordt per woningtransactie het type eigenaar toegevoegd.
In het woningvoorraadbestand wordt op vergelijkbare wijze ook onderscheid gemaakt tussen verschillende type eigenaren. De verschillende typen eigendom worden beschreven op de volgende dia. Het overzicht van de eigendommen is indicatief. Het Kadaster registreert de rechten op het niveau van percelen. De rechten die worden onderscheiden binnen de BRK (Basisregistratie Kadaster) betreffen onder meer erfpacht, volledig eigendom en recht van opstal. Ook kan er sprake zijn van meerdere rechthebbenden. Op percelen waar meerdere rechten en belanghebbenden samenkomen, is het soms niet zonder meer duidelijk wie de belangrijkste rechthebbende is. Het bepalen van de belangrijkste eigenaar gebeurt aan de hand van (1) het aandeel in het recht, (2) het type juridisch persoon en (3) de leeftijd van de eigenaar (zie ook bijlage 3 bij de offerte). Nadat de belangrijkste eigenaar bekend is, wordt het type eigenaar bepaald. Dit is bepaald op basis van (1) het aantal woningen dat de eigenaar in bezit heeft, (2) de benutting van de woning (is de eigenaar ook de bewoner van de woning), (3) het type juridisch persoon (is de eigenaar een natuurlijk persoon, een organisatie of bedrijf).
47
17:18
Definities Eigenaar-bewoner Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) waarvan we weten dat de betreffende woning ook het adres is waar men staat ingeschreven. Hierbinnen is bij transacties onderscheid mogelijk tussen koopstarters en doorstromers: Koopstarter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten allen voor het eerst een woning op hun naam krijgen. Doorstromer: een particulier die al eerder een andere woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijvoorbeeld wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd. Tweede woning Woning in het bezit van een particulier (NP) die in totaal twee woningen bezit en waar de persoon niet staat ingeschreven als inwonend. Investeerders De woning is in het bezit van een natuurlijk persoon (particulier) die 3 of meer woningen bezit en niet in de desbetreffende woning staat ingeschreven, of een niet-natuurlijk persoon (bedrijfsmatig) met woningbezit.
Hierbinnen wordt onderscheid gemaakt op basis van het aantal woningen in bezit: Investeerders met maximaal vier woningen in bezit Investeerders met 5 tot en met 9 woningen in bezit Investeerders met 10 tot en met 99 woningen in bezit Investeerders met meer dan 100 woningen in bezit Woningcorporaties Woningen in het bezit van een toegelaten instellen op basis van de Woningwet, die werkt op het gebied van de volkshuisvesting. Overig/onbekend Eigenaar valt niet in categorie 1 tot en met 4. Hieronder vallen woningen in het bezit van onder meer kerken, overige stichtingen en gemeenten of wanneer het niet mogelijk is om het kadastrale perceel – waarvan de eigenaar bekend is – met genoeg zekerheid te koppelen aan een woning (zie ook hieronder voor verdere uitleg). 48
17:18
Definities De woningmarkt In dit rapport wordt eerst een totaalplaatje van de woningmarkt gegeven. Hierbinnen vallen alle transacties die plaatsvinden op de woningmarkt. Hierin worden ook de pakketverkopen van woningen meegenomen, waarbij in één transacties twee of meer woningen worden verkocht. Binnen het totale aantal woningtransacties wordt een subgroep onderscheiden, namelijk de ‘éénwoning’ transacties. Hieronder verstaan we alle transacties waarbij één woning per transactie wordt verkocht. De pakketverkopen van woningen zijn hierin dus uitgesloten. Hierbinnen wordt vervolgens een volgende subgroep onderscheiden. Dit zijn de één-woning’ transacties, die zijn verkocht door eigenaar-bewoners.
Woningtransacties totaal Eén-woning transacties
Verkopen eigenaar bewoners
49