Beoordelingsdocument Woningbouw op Maat cyclus 2 2025

Beoordelingsdocument werkwijze Woningbouw op Maat – Cyclus 2 2025

Inhoud Totaaloverzicht .............................................................................................................................. 3 1.

Prins Hendrikweg 82 ........................................................................................................ 4

2.

Drieseweg 8...................................................................................................................... 6

3.

Stationsstraat 37 .............................................................................................................. 8

4.

Halvinkhuizerweg 1 ........................................................................................................ 10

5.

Dorpsstraat 15 ................................................................................................................ 12

6.

Poststraat 10 .................................................................................................................. 14

2 van 15

Totaaloverzicht Initiatief

1. Prins Hendrikweg 82 2. Drieseweg 8 3. Stationsstraat 37 4. Halvinkhuizerweg 1 5. Dorpsstraat 15 6. Poststraat 10 Totaal Totaal negatief advies Totaal positief advies

Advies

Negatief Negatief Positief Positief Positief Positief

3 van 15

Potentiële toename aantal woningen (onder voorbehoud nadere planuitwerking)

1 3 18 6 4 2 34 4 30

1. Prins Hendrikweg 82 Locatie Bestaande situatie

Planbeschrijving Impressie nieuwe situatie

Specifiek deelgebied Toename aantal woningen

Prins Hendrikweg 82 Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Kom Noord en Zuidoost’ (maakt onderdeel uit van het omgevingsplan Putten). Op het plangebied is de bestemming ‘Wonen – Wonen in het bos’ van toepassing. Op de plek waar het initiatief voorstelt een nieuwe woningen toe te voegen geldt echter nog geen bouwrecht. Het toevoegen van 1 woning

Wonen in Bos (nee, tenzij) 1

(t.o.v. huidige situatie & onder voorbehoud nadere uitwerking)

Beoordeling – Kwaliteitscriteria Betaalbare en passende woningen Het toevoegen en gebruiken van een extra woning tast het karakter van de bosachtige omgeving aan. Hoewel het laten aansluiten van de woning op de bebouwingsritmiek van de Bosrand en het omringen van de woning met nieuw aan te planten inheemse boomsoorten verzachtend lijkt, verandert dit niets aan het feit dat het karakter van de omgeving blijvend wordt aangetast. Voor dit gebied geldt immers ook de bredere doelstelling om het bos te behouden, te beschermen en waar mogelijk te versterken. Het initiatief draagt daarom niet bij aan de gewenste verbetering van de bestaande ruimtelijke kwaliteit. Hoewel het plan voorziet in de woningbehoefte van een preferente doelgroep (een starter) en de woning voldoet aan de minimale gebruiksoppervlakte, moet worden geconcludeerd dat het plan in algemene zin onvoldoende scoort op de gestelde kwaliteitscriteria. Beoordeling – kwaliteitscriteria Duurzame woningen Het initiatief voorziet in de toevoeging van een woning die is uitgerust met diverse isolerende materialen en zonnepanelen, zodat via duurzame energieopwekking in het eigen stroomverbruik wordt voorzien. Omdat de woning wordt gebouwd met hout en gerecycled kunststof, kan deze met recht als duurzaam worden beschouwd. De vraag is echter of dit ook geldt voor de directe omgeving van de woning.

Hoewel er nieuwe inheemse bomen worden aangeplant, worden deze vooral gezien als een mitigerende maatregel die hoort bij het toevoegen van extra bebouwing en verharding in een bosrijke omgeving. Dit geldt niet alleen voor de bomen (schaduwvorming), maar ook voor de noodzakelijke voorzieningen om hemelwater afkomstig van de bebouwing en verharding op te vangen. Ten aanzien van de directe omgeving wordt het initiatief daarom als onvoldoende duurzaam beoordeeld.

4 van 15

Beoordeling – Kwaliteitscriteria Prettig wonen Het plan voorziet in de toevoeging van een woning die zowel qua inrichting als situering een passende bijdrage levert aan het maatschappelijke c.q. zorgvraagstuk dat samenhangt met de woonbehoefte van starters die hierin willen wonen. Er bestaat geen twijfel dat het bosachtige karakter van de directe omgeving – waarbij geen waardevolle bomen worden gekapt en enkele inheemse soorten worden teruggeplant – een aangenaam woon- en leefklimaat biedt. Daarnaast beschikt het perceel over voldoende ruimte om op eigen terrein te voorzien in de parkeerbehoefte, conform de eisen uit de Nota Parkeernormen 2024. Het initiatief voldoet daarmee ruimschoots aan de kwaliteitscriteria die horen bij prettig wonen. Beoordeling – Stedenbouwkundige uitgangspunten Het initiatief presenteert zich als een nieuwe woning die een ‘gat’ opvult binnen een bestaande groenstructuur. Daarmee wordt de ruimtelijke kwaliteit van de directe omgeving, die wordt gekenmerkt door een bosachtig karakter, blijvend aangetast. Het toepassen van verzachtende maatregelen, zoals extra boomaanplant, brengt daar geen verandering in. Dat wordt aangesloten op een naastgelegen lintstructuur (de Bosrand) dient bij de stedenbouwkundige beoordeling van dit initiatief buiten beschouwing te worden gelaten. Het initiatief valt immers binnen het gebied “Wonen in het Bos”.

Daarnaast bestaat er gerede twijfel of een prefabwoning met een kunststof buitenzijde en een stenen gevel (vermoedelijk steenstrips) op een passende wijze kan bijdragen aan de gevraagde hoogwaardige uitstraling die past bij wonen in het bos. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit initiatief dan ook als onvoldoende beoordeeld. Eindconclusie en aandachtspunten bij verdere uitwerking Binnen het deelgebied “Wonen in het Bos” geldt het uitgangspunt ‘nee, tenzij’. Het initiatief zorgt niet voor een ruimtelijke kwaliteitsimpuls, passend bij het stedenbouwkundige en bosrijke karakter van de directe omgeving. Dit resulteert in een negatieve beoordeling.

Advies Negatief advies

5 van 15

2. Drieseweg 8 Locatie Bestaande situatie

Planbeschrijving

Drieseweg 8 Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Kom Noord en Zuidoost’ (maakt onderdeel uit van het omgevingsplan Putten). Op het plangebied is de bestemming ‘Wonen’ van toepassing. Op de plek waar het initiatief voorstelt nieuwe woningen toe te voegen geldt echter nog geen bouwrecht. Achter de bestaande woning worden drie wooneenheden toegevoegd. Twee kleine rug aan rug woningen worden gerealiseerd binnen een bestaande schuur. Ook wordt erachter op het terrein een levensloopbestendige woning gebouwd.

Impressie nieuwe situatie

Specifiek deelgebied Toename aantal woningen

Linten/lanen (nee, tenzij) 3

(t.o.v. huidige situatie & onder voorbehoud nadere uitwerking)

Beoordeling – Kwaliteitscriteria Betaalbare en passende woningen Door het toevoegen van woningen achter de eerstelijnsbebouwing wordt afbreuk gedaan aan het karakteristieke stedenbouwkundige beeld van de omgeving. Het realiseren van woningen op een achterterrein (tuin) leidt er bovendien toe dat er geen duidelijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering ontstaat ten opzichte van de huidige situatie. Het initiatief staat daarmee ook haaks op enkele relevante beleidsuitspraken uit de Omgevingsvisie over inbreidingsinitiatieven. Bij een keuze tussen verharding en groen gaat onze voorkeur immers uit naar het behoud van groen. Hoewel het plan voorziet in de woningbehoefte van preferente doelgroepen (zowel starters als senioren) en de woningen voldoen aan de minimale gebruiksoppervlakte, moet worden geconcludeerd dat dit plan in algemene zin onvoldoende scoort op de gestelde kwaliteitscriteria. Beoordeling – kwaliteitscriteria Duurzame woningen De drie woningen zullen voldoen aan de BENG-normen, conform de wettelijke vereisten uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om het hemelwater van zowel de bestaande, tot woningen te verbouwen bebouwing als van de nieuw toe te voegen woning op het eigen terrein op te vangen door middel van infiltratiekratten.

Hoewel de nieuwe woningen duidelijk duurzaam van aard zullen zijn, maakt het initiatief onvoldoende duidelijk hoe duurzame ontwerpuitgangspunten zijn toegepast in de directe omgeving. Het enkel zoveel mogelijk ontzien van het bestaande groen (het grasveld en de bomen) door de woningen waar mogelijk binnen de bestaande bebouwing te realiseren, levert in ieder geval een onvoldoende bijdrage aan de verduurzaming van de directe omgeving.

6 van 15

Beoordeling – Kwaliteitscriteria Prettig wonen Doordat de woningen ver achter de bestaande eerstelijnsbebouwing worden gesitueerd, bestaat het risico dat zij in de woonbeleving ‘weggestopt’ raken en niet aansluiten op de bestaande ruimtelijke structuur. Hoewel de stedenbouwkundige erfcompositie ontmoeting tussen nieuwe bewoners stimuleert, blijft het risico bestaan dat binnen het plangebied geen prettige woonbeleving ontstaat. Het terrein biedt voldoende ruimte om op een verkeerskundig verantwoorde wijze te voorzien in de parkeerbehoefte van ten minste drie nieuwe woningen, conform de Nota Parkeernormen Putten 2024, maar de vraag is of de huidige situering hiervoor geschikt is. Een verzadigde parkeerkoffer aan het einde van het terrein maakt het in de huidige opzet immers lastig, zo niet onmogelijk, om met een auto te keren, waardoor het risico ontstaat dat bewoners achteruit de toegangsweg moeten afrijden. Dit is verkeerskundig onwenselijk. Alles afwegende is het onze inschatting dat het initiatief onvoldoende scoort op de kwaliteitscriteria voor prettig wonen. Beoordeling – Stedenbouwkundige uitgangspunten Het initiatief versterkt de lintstructuur van de Drieseweg niet. In plaats daarvan introduceert het een ruimtelijke opzet waarbij tweedelijnsbebouwing ontstaat in de vorm van een erfcompositie.

Deze stedenbouwkundige structuur, met het bijbehorende gewijzigde gebruik, doet afbreuk aan de directe omgeving. Diepe percelen achter de eerstelijnsbebouwing worden momenteel vooral gebruikt als tuin, met bijbehorende bijgebouwen. Het beter benutten van bestaande bijgebouwen kan bovendien niet worden gelijkgesteld aan het transformeren van bedrijfsbebouwing achter de eerstelijnsbebouwing. Hierdoor blijft een mogelijke impuls voor de ruimtelijke kwaliteit uit. Eindconclusie en aandachtspunten bij verdere uitwerking Binnen het deelgebied “Linten/ lanen” geldt het uitgangspunt ‘nee, tenzij’. Het initiatief sluit niet aan bij de stedenbouwkundige opzet van de directe omgeving en voegt onvoldoende ruimtelijke kwaliteit toe. Dit resulteert in een negatieve beoordeling.

Advies Negatief advies

7 van 15

3. Stationsstraat 37 Locatie Bestaande situatie

Planbeschrijving

Stationsstraat 37 Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Kom West’ (maakt onderdeel uit van het omgevingsplan Putten). Het plangebied bestaat gedeeltelijk uit een de bestemming ‘Wonen’ en gedeeltelijk uit de bestemming ‘Bedrijf’ Binnen het plangebied ontstaan vier twee-onder-één-kapwoningen en zestien appartementen.

Impressie nieuwe situatie

Specifiek deelgebied Toename aantal woningen

Linten/lanen (nee, tenzij) 18 (exclusief twee bestaande woningen).

(t.o.v. huidige situatie & onder voorbehoud nadere uitwerking)

Beoordeling – Kwaliteitscriteria Betaalbare en passende woningen Het initiatief zorgt voor een duidelijke ruimtelijke impuls doordat de bestaande bedrijfslocatie volledig wordt gesaneerd. Hiermee wordt een verouderde en minder passende functie uit het gebied verwijderd, wat leidt tot een aanzienlijke kwaliteitsverbetering. De nieuwbouw sluit nadrukkelijk aan op de omliggende woonfunctie en versterkt het bestaande woonmilieu. In de huidige situatie staan er twee woningen in het plangebied. Met het initiatief worden deze herontwikkeld, eveneens worden er 18 woningen extra gerealiseerd. Het plangebied bevat in de nieuwe situatie daarmee vier twee-onder-één-kapwoningen en zestien appartementen. Het woningprogramma sluit aan bij de Visie op Wonen 2025-2029 en voorziet in duurzame woningen voor starters, doorstromers en senioren. De woningen zijn verdeeld over de sociale, betaalbare en vrije sector. Alle nieuwe woningen voldoen aan de minimale gebruiksoppervlakte van 50 m² GO. Beoordeling – kwaliteitscriteria Duurzame woningen De woningen worden ontworpen volgens de uitgangspunten van Netbewuste Nieuwbouw, zodat zoveel mogelijk woningen kunnen worden aangesloten met een minimale belasting van het elektriciteitsnet.

Daarnaast voldoen de woningen volledig aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en daarmee aan de wettelijke BENG-eisen: een zo laag mogelijke energievraag, beperking van het primair fossiel energiegebruik en een maximaal aandeel hernieuwbare energie. Ook wordt onderzocht in hoeverre aanvullend kan worden ontworpen volgens het ENG-principe. Daarmee krijgen de woningen duidelijk een duurzaam en toekomstbestendig karakter. Ook in de buitenruimte is nadrukkelijk veel aandacht besteed aan duurzame en klimaatadaptieve uitgangspunten. De bijgebouwen worden uitgevoerd in biobased materialen en grote delen van de gevels van alle gebouwen worden in hout opgetrokken, wat het duurzame materiaalgebruik versterkt. Alle platte daken van de bijgebouwen worden voorzien van groene sedumdaken. Daarnaast wordt het plangebied natuurinclusief en klimaatadaptief ingericht

8 van 15

door toepassing van inheemse beplanting, struweelhagen, opgaand groen en een wadi voor waterberging. Het opgaande groen biedt schaduw en verkoeling, de groene daken temperen warmte en waterafvoer, en waterdoorlatende bestrating en groene erfafscheidingen dragen bij aan een gezonde, biodiverse en toekomstbestendige leefomgeving. Beoordeling – Kwaliteitscriteria Prettig wonen De zestien appartementen worden georiënteerd op de collectieve buitenruimte, waar autoverkeer zoveel mogelijk wordt geweerd. Hierdoor ontstaat een prettige, veilige en groene ontmoetingsruimte voor bewoners en bezoekers. Het plan is vormgegeven als een eigentijds boerenerf, waarbij alle woningen rond één gezamenlijke plek zijn gesitueerd, wat het gemeenschapsgevoel versterkt. Het weren van voertuigen uit deze centrale ruimte zorgt bovendien voor een veilige speelsituatie voor kinderen. De langzaamverkeersroute in het plangebied verbindt de Stationsstraat met de Husselerweg en verbetert daarmee de fiets- en wandelverbindingen richting voorzieningen. In het plangebied zijn geen waardevolle bomen aanwezig. Beoordeling – Stedenbouwkundige uitgangspunten Het getoonde initiatief geeft voldoende vertrouwen voor een goed ingepast plan, wat zowel ruimtelijk als programmatisch een toevoeging is voor Putten. Er is een lossere bebouwingskorrel aan de Stationsstraat, wat passend is bij de lintstructuur.

De voorgestelde schuurvolumes (appartementen) op het achter terrein sluiten zowel in vorm als in grootte aan op de omliggende bebouwing. Er wordt een kwalitatief erf voorgesteld met een groene buitenruimte, wat de relatie legt met een boerenerf passend binnen de historische lintstructuur van de Stationsstraat. Het parkeren is zoveel mogelijk uit het zicht gepositioneerd wat ten goede komt aan de ruimtelijke kwaliteit van het erf. De woningen oriënteren zich op het erf wat ontmoeting en sociale interactie stimuleert.

Eindconclusie en aandachtspunten bij verdere uitwerking Binnen het deelgebied “Linten/lanen” geldt het uitgangspunt ‘nee, tenzij’. In dit geval is duidelijk sprake van die tenzij, omdat het initiatief een zorgvuldige transformatieopgave betreft die aantoonbaar bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit. Het plangebied is omvangrijk en wordt (voor langzaam verkeer) ontsloten via de Husselerweg, waardoor het wezenlijk verschilt van woningbouw op het achtererf'. Het plan is integraal en zorgvuldig uitgewerkt, voldoet aan de geldende kwaliteitscriteria en voegt door de hoogwaardige, toekomstbestendige invulling én het saneren van de bestaande bedrijfslocatie een duidelijke meerwaarde toe aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Wel blijven er nog een aantal punten waar bij de verdere uitwerking voldoende aandacht aan moet worden besteed, te weten: - Met name de bouw van de appartementen op het achterterrein mogen niet tot een onevenredige aantasting van het gebruik (bijvoorbeeld door schaduwwerking, of eventuele aantasting van de privacy) van de omliggende percelen leiden; - De inrichting van de openbare ruimte moet voldoen aan het gemeentelijke programma van eisen. Daarnaast moeten er afspraken worden gemaakt over het eigendom en moet worden geborgd dat de openbare ruimte voor iedereen toegankelijk blijft. Advies Positief advies

9 van 15

4. Halvinkhuizerweg 1 Locatie Bestaande situatie

Planbeschrijving

Halvinkhuizerweg 1 Bestemmingsplan ‘Kom Zuid’ (maakt onderdeel uit van het omgevingsplan Putten), bestemming ‘detailhandel/bedrijfsdoeleinden’. De molen heeft specifiek de aanduiding ‘waardevolle bebouwing’. Binnen het plangebied wordt de schuur die direct grenst aan de Halvinkhuizerweg getransformeerd tot 4 woningen. Twee op de begane grond en twee op de eerste verdieping. De schuur die dieper op het perceel is gelegen wordt gesloopt. Op deze locatie worden twee grondgebonden woningen toegevoegd. Verder wordt de bestaande aanbouw tegen de molen verwijderd en wordt een losstaand bijgebouw gerealiseerd ten behoeve van de bergingen voor de nieuwe appartementen. Een renovatie van de bestaande molen maakt onderdeel uit van dit plan.

Impressie nieuwe situatie

Specifiek deelgebied Toename aantal woningen

Wijken (nee, tenzij) 6

(t.o.v. huidige situatie & onder voorbehoud nadere uitwerking)

Beoordeling – Kwaliteitscriteria Betaalbare en passende woningen Het initiatief betreft een transformatieplan met een duidelijk potentieel om de ruimtelijke kwaliteit van deze locatie aanzienlijk te versterken. De beoogde renovatie van het rijksmonument Korenmolen “Het Hert” speelt hierin een belangrijke rol en vormt een waardevolle impuls voor het behoud en de uitstraling van dit karakteristieke element in de omgeving. Positief is bovendien dat het plan deels voorziet in de transformatie van een bestaand bouwwerk, waardoor zorgvuldig en duurzaam wordt omgegaan met de bestaande ruimtelijke structuur. Omdat er minder dan tien woningen worden toegevoegd, is het streefwoningbouwprogramma uit de Visie op Wonen 2025-2029 niet van toepassing. Het plan voorziet in de realisatie van zes woningen. Op de eerste verdieping worden twee appartementen gerealiseerd die niet per lift bereikbaar zijn. Daarmee kwalificeren vier van de zes woningen zich als nultredenwoning. Dit is positief met het oog op de beoogde doelgroep: senioren die behoefte hebben aan een levensloopbestendige woonomgeving. De ligging nabij het centrum maakt deze locatie bovendien zeer geschikt voor deze doelgroep. Zowel de vier appartementen als de twee grondgebonden woningen voldoen aan de minimale eis van 50 m² gebruiksoppervlakte.

De combinatie van renovatie, transformatie en nieuwbouw draagt bij aan het vitaal houden van de locatie en voorkomt verdere achteruitgang van het plangebied. De renovatie van de molen wordt daarbij als een essentiële randvoorwaarde beschouwd voor het verlenen van ruimtelijke medewerking aan het plan.

10 van 15

Beoordeling – kwaliteitscriteria Duurzame woningen Het plan betreft een transformatie van het bestaande terrein. De woningen zelf worden ontworpen volgens de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en zullen daarmee voldoen aan de BENG-eisen Op dit moment is het plan nog beperkt uitgewerkt, waardoor enkele onderdelen nader moeten worden uitgewerkt. Daarbij verdient met name de aanzienlijke hoeveelheid terreinverharding aandacht, aangezien het huidige schetsontwerp relatief veel verhard oppervlak laat zien, wat zowel ruimtelijk als milieutechnisch onwenselijk kan zijn. In de vervolgfase is het daarom belangrijk te onderzoeken hoe de verharding kan worden verminderd. Een zorgvuldige afweging tussen noodzakelijke functionele verharding en mogelijkheden voor vergroening is essentieel om het plan te optimaliseren en goed aan te laten sluiten bij de ambities voor duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Beoordeling – Kwaliteitscriteria Prettig wonen Het initiatief betreft een locatie die dicht bij het centrum is gelegen en in de nabijheid van diverse voorzieningen voor senioren, wat een belangrijk uitgangspunt vormt voor het ontstaan van een prettig woon- en leefklimaat. Hiermee sluit het plan goed aan bij de behoeften van toekomstige bewoners en versterkt het de aantrekkelijkheid van het gebied.

Op dit moment voldoet het initiatief nog niet volledig aan de Nota parkeernormen. In de verdere planuitwerking is het daarom randvoorwaardelijk om voldoende parkeerplaatsen te realiseren. Daarnaast biedt het huidige ontwerp nog geen centrale ontmoetingsruimte, terwijl het erf hier wel mogelijkheden voor biedt. Bij de nadere uitwerking dient deze kans nadrukkelijk te worden onderzocht en, waar mogelijk, ruimtelijk te worden ingevuld. Beoordeling – Stedenbouwkundige uitgangspunten De voorgestelde ontwikkeling heeft vanuit ruimtelijk oogpunt een positieve impact. Wel is er op onderdelen ruimte voor verbetering, bijvoorbeeld door de uiterlijke kenmerken van de tweekapper beter aan te laten sluiten op de beeldkwaliteit van de bestaande schuur. De ontwikkeling zorgt ervoor dat het ‘molenerf’ een nieuwe impuls krijgt, voordat het in verval raakt. Dit draagt bij aan het behoud van de molen en het molenerf. Door te kiezen voor transformatie van het schuurvolume aan de straat blijft het historische karakter behouden. De eerste beelden laten een zorgvuldige inpassing zien. Het nieuwe volume (waar eerst een schuur stond) is ingetogen en concurreert niet met de historische bebouwing of met de molen zelf. Eindconclusie en aandachtspunten bij verdere uitwerking Binnen het deelgebied ‘Wijken’ geldt het uitgangspunt ‘nee, tenzij’.

In dit geval is echter duidelijk sprake van een ruimtelijke kwaliteitsimpuls. Met dit transformatieplan wordt het rijksmonument Korenmolen “Het Hert” en het molenerf aanzienlijk gerenoveerd, wat het dorpse karakter van Putten zichtbaar versterkt. Tot slot worden zes woningen toegevoegd, waarvan vier nultredenwoningen, waarmee wordt voorzien in de lokale woonbehoefte van de preferabele doelgroep senioren. Bij de nadere uitwerking van het plan dienen in ieder geval de volgende punten nader te worden uitgewerkt: - Plan moet voldoen aan Nota parkeernormen Putten 2024 - Er dient aangetoond te worden dat de ontwikkeling geen significant negatieve gevolgen heeft voor de windvang van de molen (molenbiotoop) - Architectonisch moet de te realiseren tweekapper beter aansluiten op de beeldkwaliteitskenmerken van de bestaande schuur. - De inrichting van de openbare ruimte moet voldoen aan het gemeentelijke programma van eisen. Ook moeten er afspraken worden gemaakt die borgen dat de openbare ruimte voor iedereen toegankelijk blijft. - Er dient onderzocht te worden of een centrale ontmoetingsplaats op het molenerf mogelijk is en of het molenerf kan worden vergroend. Advies Positief advies

11 van 15

5. Dorpsstraat 15 Locatie Bestaande situatie

Planbeschrijving

Dorpsstraat 15 – Molenstraat 2-3 t/m 2-21 Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Putten Centrum’ (maakt onderdeel uit van het omgevingsplan Putten). Het plangebied heeft de bestemming ‘Centrum-1’. Binnen deze bestemming zijn woningen in de plint (eerste bouwlaag) niet toegestaan. Het oorspronkelijke plan voorziet in de bouw van een nieuw pand met woningen op de tweede, derde en vierde bouwlaag. In de eerste bouwlaag (de plint) zijn commerciële ruimtes aanwezig. Dit is in overeenstemming met de regels van het bestemmingsplan. Voor dit plan hebben wij een omgevingsvergunning verleend op 20 juni 2025 met het kenmerk: Z2025-000135. Deze vergunning is onherroepelijk. Het initiatief betreft het gewijzigd uitvoeren van de reeds vergunde situatie. In plaats van vier commerciële ruimten op de begane grond, wil de initiatiefnemer hier vier woningen van realiseren die ontsloten worden via de Molenstraat. Deze gewijzigde uitvoering van de reeds vergunde situatie is in strijd met de geldende bestemmingsplanregels. De ‘centrum – 1' bestemming in de plint aan de zijde van de Dorpsstraat wordt wel gehandhaafd in de nieuwe situatie

Impressie nieuwe situatie

Specifiek deelgebied Toename aantal woningen

Centrum (ja, mits) 4

(t.o.v. huidige situatie & onder voorbehoud nadere uitwerking)

Beoordeling – Kwaliteitscriteria Betaalbare en passende woningen De Molenstraat is een aanloopstraat waar het economische karakter in de loop der jaren is verdwenen door de toevoeging van woningen. Hierdoor is een ‘centrum-dorps woonmilieu’ ontstaan. Het voorliggende initiatief sluit aan bij deze ontwikkeling. De aangepaste uitvoering van het al vergunde woningbouwplan draagt bovendien bij aan een duurzamer gebruik van de toekomstige appartementen. Het handhaven van commerciële ruimten op de begane grond aan de Molenstraat, zoals het huidige bestemmingsplan voorschrijft, vergroot daarentegen het risico op toekomstige leegstand. Ook wil de initiatiefnemer deze te ontwikkelen appartementen, die onderdeel uitmaken van een breder transformatie/ woningbouwplan, aanbieden aan een preferabele doelgroep: zijnde starters op de woningmarkt. Aangezien het gaat om een toevoeging van 4 woningen hoeft dit initiatief niet te voldoen aan het streefwoningbouwprogramma. Dat niet alle appartementen voldoen aan de minimaalvereiste gebruiksoppervlakte hoeft mede gezien de woningbouwbehoeften van de beoogde doelgroep geen belemmering te vormen.

12 van 15

Beoordeling – kwaliteitscriteria Duurzame woningen Net als de rest van het al vergunde appartementencomplex zullen deze vier wooneenheden voldoen aan de BENG normen, dankzij de relevante verplichtingen uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving waaraan voldaan moet worden. Dat wordt o.a. bereikt door zonnepalen en warmtepompen die worden geïnstalleerd op het dak van het vergunde gebouw, die ook deze appartementen van duurzame stroom en warmte zullen voorzien. Dankzij de beperkte private ruimte aan de voorzijde van deze appartementen zullen de (gevel-) tuintjes geen noemenswaardig effect hebben ten aanzien van opgaven in het teken van klimaatadaptatie of hittestress. Wel sluiten ze aan bij het straatbeeld waarin daar waar het kan geprobeerd wordt om in ieder geval te breken met het steenachtig karakter van de Molenstraat. Beoordeling – Kwaliteitscriteria Prettig wonen Het centrum herbergt diverse voorzieningen en mogelijkheden tot ontmoeting op loopafstand. Mede gezien de eerder beschreven transformatie van de Molenstraat naar een aanloopstraat met een centrum-dorps woonmilieu is het zeer aannemelijk dat binnen- en rondom de vier appartementen in de plint aan de Molenstraat een prettig woon- en leefmilieu kan ontstaan.

Voor het al vergunde appartementencomplex waar deze vier wooneenheden ook onderdeel vanuit zullen maken is bovendien ingestemd met een parkeeroplossing waarbij de parkeerbehoefte ten aanzien van het autoparken wordt opgevangen in de openbare ruimte. Daarmee is voldaan aan de bepalingen van de Nota Parkeernormen Putten 2024. De initiatiefnemer heeft aangetoond dat de parkeerbehoefte die hoort bij het gewijzigd uitvoeren van het al vergunde woningbouwplan op eenzelfde wijze, binnen de beleidskaders van de bedoelde beleidsnota, passend opgevangen kan worden. Ten aanzien van de fietsparkeerbehoefte is echter onvoldoende aangetoond dat wordt voldaan aan de geldende beleidsvereisten. Dit punt vraagt daarom nadrukkelijk om aandacht bij de definitieve uitwerking van het plan. Beoordeling – Stedenbouwkundige uitgangspunten Er worden vier appartementen toegevoegd aan een reeds vergund appartementencomplex. Bij de beoordeling van de oorspronkelijke vergunningaanvraag is het woningbouwplan al getoetst aan de relevante kaders voor stedenbouw en welstand. De vier extra appartementen in de plint aan de Molenstraatzijde van het gebouw sluiten daarom aan bij de stedenbouwkundige uitgangspunten die gelden voor het centrumgebied. Eindconclusie en aandachtspunten bij verdere uitwerking Binnen de werkwijze Woningbouw op Maat geldt voor het centrumgebied het uitgangspunt ‘ja, mits’.

De woningen zullen onderdeel uitmaken van een reeds, binnen uw kaders vergund, appartementencomplex. De ontsluiting van deze woningen vindt plaats aan een straat die geen deel uitmaakt van het kernwinkelgebied. Om die reden wordt een positief advies aan dit initiatief verbonden. Bij de verdere uitwerking moet in ieder geval nog wel aandacht worden besteden aan: - Het laten voldoen van het definitieve planvoornemen aan de normen voor fietsparkeren, zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Putten 2024. Advies Positief advies

13 van 15

6. Poststraat 10 Locatie Bestaande situatie

Planbeschrijving

Poststraat ‘10’ (achterzijde Verlengde Dorpsstraat 7-9) Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Putten Centrum (maakt onderdeel uit van het omgevingsplan Putten). Het plangebied heeft de bestemming ‘Centrum-2’. Binnen deze bestemming zijn woningen in de plint (eerste bouwlaag) niet toegestaan. Het oorspronkelijke plan voorziet in de bouw van een nieuw pand met parkeerplaatsen op de eerste bouwlaag (de plint) en woningen in de tweede en derde bouwlaag. Dit is in overeenstemming met de regels van het bestemmingsplan, waardoor hiervoor een vergunning kan worden verleend. Het gewijzigde voornemen wijkt hiervan af: in plaats van de geplande parkeerplaatsen wil de initiatiefnemer twee woningen realiseren. Deze aanpassing is in strijd met de geldende bestemmingsplanregels.

Impressie nieuwe situatie

Specifiek deelgebied Toename aantal woningen

Centrum (ja, mits) 2

(t.o.v. huidige situatie & onder voorbehoud nadere uitwerking)

Beoordeling – Kwaliteitscriteria Betaalbare en passende woningen Met het initiatief worden in de plint van het gebouw twee extra woningen gerealiseerd. In de huidige situatie wordt de plint gebruikt voor parkeren. De transformatie van parkeerplaatsen naar woonruimte draagt bij aan een levendige en representatieve plint. Dit levert een duidelijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering op ten opzichte van het oorspronkelijke plan. Met dit initiatief worden twee woningen toegevoegd in het betaalbare segment, specifiek bestemd voor jongeren. De toevoeging sluit aan bij een preferabele doelgroep zoals opgenomen in de Visie op Wonen 2025-2029. Deze woningen maken onderdeel uit van een groter appartementencomplex dat passend is binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. De woningen worden bovendien toegevoegd aan een straat die geen onderdeel vormt van het kernwinkelgebied, waardoor het voorstelbaar is dat deze locatie op termijn transformeert naar een woonfunctie. Met een oppervlakte van 44m2 en 48m2 GO voldoen de twee woningen in de plint niet aan de minimale gebruiksoppervlakte van 50 m² (GO). Opgemerkt wordt echter dat de woningen op de tweede en derde bouwlaag wel voldoen aan de gevraagde minimale oppervlakte. Dat deze twee woningen niet voldoen aan de minimaal vereiste gebruiksoppervlakte hoeft mede

14 van 15

daarom gezien én gezien de woningbouwbehoeften van de beoogde doelgroep (starters) geen belemmering te vormen. Beoordeling – kwaliteitscriteria Duurzame woningen De nieuw te realiseren woningen worden volledig inpandig getransformeerd binnen het appartementencomplex. Net als de rest van het complex zullen deze twee wooneenheden voldoen aan de BENG-normen, dankzij de relevante verplichtingen uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving waaraan voldaan moet worden. Omdat het hier om een inpandige transformatie gaat, zijn er logischerwijs geen duurzame aanpassingen voor de buitenruimte voorgesteld. Beoordeling – Kwaliteitscriteria Prettig wonen Het centrum biedt diverse voorzieningen en ontmoetingsmogelijkheden op loopafstand. Het is daarmee aannemelijk dat een prettig woon- en leefmilieu ontstaat voor de twee woningen. Met het toevoegen van twee extra woningen in de plint vervallen de bestaande parkeerplaatsen binnen het oorspronkelijke plan. In dat kader is onderzocht of de daardoor ontstane parkeerbehoefte kan worden opgevangen in de openbare ruimte. Uit dit onderzoek blijkt dat dit mogelijk is, waarmee wordt voldaan aan de bepalingen van de Nota Parkeernormen Putten 2024. Daarnaast betreft het initiatief een volledig inpandige transformatie, waardoor de ingreep geen negatieve gevolgen heeft voor de bestaande ruimtelijke kwaliteit in de directe omgeving.

Er worden geen groenstructuren, waardevolle bomen of andere karakteristieke elementen aangetast. Beoordeling – Stedenbouwkundige uitgangspunten Het realiseren van woningen in de plint wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt als positief beoordeeld. De toevoeging van deze woningen draagt bij aan een aantrekkelijke en actieve plint, wat de kwaliteit en beleving van de straatruimte versterkt. Daarbij is het gunstig dat de woningen zijn georiënteerd op de Poststraat, waardoor sprake is van een duidelijke adressering en een verbeterde interactie tussen de woonfunctie en de openbare ruimte. Deze oriëntatie bevordert de levendigheid en sociale veiligheid in de straat. Bovendien zijn de twee woningen passend binnen de stedenbouwkundige opzet van het appartementencomplex. Eindconclusie en aandachtspunten bij verdere uitwerking Binnen de werkwijze Woningbouw op Maat geldt voor het centrumgebied het uitgangspunt ‘ja, mits’. De woningen zullen onderdeel uitmaken van een, binnen uw kaders passend, appartementencomplex. Het realiseren van woningen in de plint, in plaats van het handhaven van parkeerplaatsen, leidt tot een duidelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De toevoeging van een woonfunctie, buiten het kernwinkelgebied, zorgt voor een representatiever straatbeeld en een beter afgestemde relatie met de openbare ruimte. Advies Positief advies

15 van 15