Beantwoording toezeggingen commissie Ruimte 19 januari 2023

Aanvullende beantwoording vragen van de heer J. v.d. Brink (SGP) inzake ‘Indexatie differentiatie Woonvisie’, naar aanleiding van de Raadscommissie van 19 januari jl: 1.

Kan ik een betere onderbouwing krijgen van de voorgestelde verhogingen? Basis is de prijsontwikkeling van koopwoningen in Gelderland. Is dit een reële vergelijking met Putten? Komt deze overeen met de prijsontwikkeling van de bouwkosten? “Per categorie is een afslag toegepast”, laatste alinea pag. 1. Waar is die afslag op gebaseerd? Projectontwikkelaars hebben hierin volgens het voorstel een grote stem gehad. Hoe neutraal is dat?

a.

Basis is de prijsontwikkeling van koopwoningen in Gelderland. Is dit een reële vergelijking met Putten?

De prijsontwikkeling van koopwoningen in Gelderland is gebruikt ter illustratie van de ontwikkelingen van marktwaarden op de woningmarkt in de afgelopen jaren. Belangrijke constatering is daarbij dat woningen sterk in prijs zijn gestegen waarbij woningtypen/producten die op moment van vaststelling van de woonvisie in 2020 nog een passende en marktconforme woning waren (bijvoorbeeld een gangbare rijwoning van € 310.000 in het middeldure segment), dit nu niet meer aansluit en past binnen de huidige markt. Daarbij beschikken we helaas niet over data over de prijsontwikkeling op het niveau van de gemeente Putten. Overigens zien wij in de Puttense projecten van afgelopen jaren (met name Rimpeler) geen ander perspectief of afwijking van het beeld dat de prijsontwikkeling van Gelderland (CBS) geeft. b.

Kan ik een betere onderbouwing krijgen van de voorgestelde verhogingen?

We zien de geïndexeerde prijsgrenzen zonder ‘afslag’ niet als een passend en realistisch vertrekpunt voor aanpassing van de prijsgrenzen op basis van de huidige markt in de gemeente Putten. Dat zou immers ook geen passende invulling geven aan de betaalbaarheid van woningen. De prijsgrenzen per categorie zijn bepaald op basis van realistische en passende woonproducten die tegen marktconforme voorwaarden te realiseren zijn binnen de huidige markt. Daarbij hebben we gekeken naar woningtypen die aansluiten bij een beoogde doelgroep, de (beeld)kwaliteitseisen, een passende woninggrootte hebben en bovendien op grond van marktconforme condities te realiseren zijn in Putten. Ter illustratie: een standaard rijwoning (5,4 beukmaat, 113 m2 woonoppervlak) voor een gezin inclusief een bijpassende beeldkwaliteit en duurzaamheidseisen, kent op dit moment een marktconforme verkoopprijs van ca. € 420.000 tot € 450.000,- in Putten. Dit type woning hebben wij beschouwd als het middensegment en de prijsgrenzen zijn hier op afgestemd. Als een dergelijke rijwoning wordt aangeboden als hoekwoning met garage en grotere kavel ontstaat een ander product met andere doelgroep die past in het dure segment en een marktwaarde heeft van ca. € 520.000,-.

In geval de prijsgrens voor middelduur zou worden gelegd op bijvoorbeeld € 400.000 zou dit betekenen dat dergelijke rijwoningen zoals hier beschreven niet tegen marktconforme condities te realiseren zijn. In dat geval ontstaan kleinere rijwoningen (bijvoorbeeld 4,8 beuk en minder geschikt voor grotere huishoudens), minder kwaliteit (bijvoorbeeld minder ambitie in energetische duurzaamheid) of een forse optielijst met in de basis een enigszins uitgeklede basiswoning. In de vertrouwelijke presentatie van 6 december jl. is aan u een overzicht gegeven van de beoogde woningtypen per prijscategorie.

c.

Komt deze overeen met de prijsontwikkeling van de bouwkosten?

De bouwkosten geven een andere prijsontwikkeling dan de woningprijzen in Putten. Onder de beantwoording is op basis van gegevens van het CBS (prijsindex bouwkosten nieuwbouwwoningen) en IGG (bouwkostenkompas) de bouwkostenontwikkeling weergegeven in de periode 2020 tot eind 2022. Hieruit blijkt dat in deze periode de bouwkosten zijn gestegen met ca. 16%. Dit betreft de pure prijsontwikkeling in de markt zonder de effecten van aangepaste eisen en voorwaarden vanuit bouwbesluit. Voor de indexatie van de prijsgrenzen geldt echter dat de ontwikkeling van de marktwaarde het vertrekpunt vormt en niet de bouwkostenontwikkeling aangezien de woningen normaliter tegen marktconforme voorwaarden op de markt worden aangeboden en niet tegen kostprijs. d.

“Per categorie is een afslag toegepast”, laatste alinea pag. 1. Waar is die afslag op gebaseerd?

Zie antwoord bij vraag b e.

Projectontwikkelaars hebben hierin volgens het voorstel een grote stem gehad. Hoe neutraal is dat?

De voorgestelde prijsgrenzen zijn besproken met de marktpartijen uit fase 1 van Halvinkhuizen. De gemeente heeft de geïndexeerde prijsgrenzen voorgelegd en aan de marktpartijen gevraagd om reactie. Deze vijf marktpartijen hebben aangegeven dat deze prijsgrenzen beter passen bij de huidige markt en in voldoende mate de mogelijkheid bieden om een kwalitatief en beoogd gedifferentieerd woonmilieu te realiseren (zoals voorzien in de ontwikkelingsvisie) en daarnaast kwalitatief goede woningen te kunnen realiseren. Dit gesprek met de marktpartijen heeft niet geleid tot aanpassingen dus in die zin hebben de marktpartijen geen directe zeggenschap gehad op het voorstel dat nu voorligt. Voor de gemeente was het wel belangrijk, ook in relatie tot de afspraken die we willen maken voor de ontwikkeling van Halvinkhuizen, om de marktpartijen te informeren en te raadplegen bij deze herijking van de prijsgrenzen. 2.

“De geïndexeerde prijzen zoals genoemd zijn van kracht zodra de Raad deze heeft vastgesteld”. Geldt dan het moment dat het bp wordt vastgesteld? Welke (grotere) projecten komen (net) NIET meer in aanmerking en welke (net) WEL?

In principe gelden de geïndexeerde prijsgrenzen na vaststelling door de raad voor alle projecten waar het woningbouwprogramma nog niet definitief is vastgesteld of (nog) niet is vastgelegd in overeenkomsten (en dus vallen onder het nieuwe beleid). Daarnaast gelden de geïndexeerde prijsgrenzen ook voor projecten waarvoor afspraken al wel zijn vastgelegd (intentieovereenkomst maar eventueel ook anterieure overeenkomst), maar waarbij de gemeentelijke woonvisie als randvoorwaarde voor het woningbouwprogramma is benoemd. De projecten Halvinkhuizen en de Bosrand (de twee grote projecten in Putten) vallen in elk geval onder de geïndexeerde prijsgrenzen.

2 van 4

Momenteel lopen er ruim 20 projecten, van klein (8) tot groot (1300). Hierbij een overzicht waarin duidelijk wordt voor welke (lopende) woningbouwprojecten vanaf 20 woningen, kijkend naar het raadsvoorstel indexatie differentiatie Woonvisie 2020-2025, dit gevolgen heeft: Project Ambachtstraat Bilderdijkstraat-Noord Halvinkhuizen Husselsesteeg Matchpoint De Bosrande

Totaal aantal (ca.) 120 40 1300 37 26 240

Aantal Koop (ca.) 78 16 845 37 8 170

Fase van het project Plan zit nog in initiatieffase Plan zit nog in initiatieffase Plan zit nog in initiatieffase/ontwerpfase Plan zit al in realisatiefase; indexatie n.v.t. Plan zit al in realisatiefase; indexatie n.v.t. Plan zit nog in initiatieffase/ontwerpfase

3 van 4

4 van 4