Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 regio Foodvalley, regio Amersfoor

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 regio Foodvalley, regio Amersfoort

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 regio Foodvalley, regio Amersfoort

Opdrachtgever: Regio Foodvalley en regio Amersfoort Projectgroep: Daphne Bol Marcel Jansen Rapport: Leonie van Beek Koen van Manen Illustraties: Jon Westra Status: Definitief Datum: 8 april 2024

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding ...................................................................................................................................................... 5 1.1.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 .............................................................................. 5

1.2.

Omgevingskwaliteit landelijk gebied .................................................................................................. 5

1.3.

Doelstelling functieveranderingsbeleid .............................................................................................. 5

1.4.

Gezamenlijk afwegingskader functieveranderingsbeleid .................................................................. 6

1.5.

Reikwijdte functieveranderingsbeleid ................................................................................................ 7

1.6.

Planologische procedure ................................................................................................................... 7

1.7.

Uitnodiging gemeentelijke uitwerking ................................................................................................ 8

1.8.

Leeswijzer .......................................................................................................................................... 8

Beleidskader ............................................................................................................................................... 9 2.1.

Stroomschema ................................................................................................................................... 9

2.2.

Ontwikkeling initiatiefnemer ............................................................................................................. 10

2.3.

Volledig beëindigen agrarische functie ............................................................................................ 10

2.3.1.

Functieverandering naar Wonen ............................................................................................. 10

2.3.2.

Functieverandering naar Werken ............................................................................................ 10

2.4.

Functieverandering naar Wonen ..................................................................................................... 11

2.4.1.

Het perceel als slooplocatie ..................................................................................................... 11

2.4.2.

Het perceel als ontwikkellocatie............................................................................................... 11

2.5.

Voorwaarden functieverandering naar Wonen: ............................................................................... 11

2.5.1.

Sloopcompensatie ................................................................................................................... 11

2.5.2.

Landschappelijke inpassing ..................................................................................................... 13

2.5.3.

Ontwikkelfonds landelijk gebied............................................................................................... 13

2.5.4.

Voorwaarden in beeld .............................................................................................................. 14

2.6.

Bredere inzet sloopmeters en/of groencompensatie bij woonfuncties ............................................ 15

2.6.1.

Grotere inhoud (m3) van de woning dan regulier is toegestaan .............................................. 15

2.6.2.

Grotere oppervlakte aan bijgebouwen (m2) dan regulier is toegestaan .................................. 15

2.6.3.

Woningsplitsing ........................................................................................................................ 15

2.6.4.

Legalisatie ................................................................................................................................ 15

2.6.5.

Groencompensatie .................................................................................................................. 16

2.7.

Functieverandering naar Werken .................................................................................................... 17

2.8.

Voorwaarden functieverandering naar Werken: .............................................................................. 17

2.8.1.

Sloopcompensatie ................................................................................................................... 17

2.8.2.

Landschappelijke inpassing ..................................................................................................... 18

2.8.3.

Ontwikkelfonds landelijk gebied............................................................................................... 19

2.8.4.

Voorwaarden in beeld .............................................................................................................. 19

2.9.

Bredere inzet sloopmeters bij werkfuncties ..................................................................................... 20

2.9.1.

Grotere inhoud (m3) van de bedrijfswoning dan regulier is toegestaan .................................. 20

2.9.2.

Uitbreiding van één van de bestaande werkfuncties ............................................................... 20

2.10.

Gedeeltelijke beëindiging agrarische activiteit................................................................................. 21

2.10.1.

Naar nevengebruiksfunctie ...................................................................................................... 21

2.10.2.

Gedeeltelijk sloop .................................................................................................................... 21

2.11.

Naar nevengebruiksfunctie .............................................................................................................. 22

2.12.

2.12.1.

Landschappelijke inpassing ..................................................................................................... 22

2.12.2.

Ontwikkelfonds landelijk gebied............................................................................................... 23

2.12.3.

Voorwaarden in beeld .............................................................................................................. 24

2.13.

Van nevengebruiksfunctie naar functieverandering Werken ........................................................... 24

2.14.

Naar gedeeltelijke sloop .................................................................................................................. 25

2.15.

Voorwaarden gedeeltelijke sloop ..................................................................................................... 25

2.15.1.

Landschappelijke inpassing ..................................................................................................... 25

2.15.2.

Ontwikkelfonds landelijk gebied............................................................................................... 26

2.15.3.

Voorwaarden in beeld .............................................................................................................. 26

2.16. 3.

Voorwaarden nevengebruiksfunctie ................................................................................................ 22

Maatwerk ......................................................................................................................................... 27

Sloopmetersystematiek ............................................................................................................................ 28 3.1.

Sloopmeters ..................................................................................................................................... 28

3.2.

Van ‘vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing’ naar ‘inzetbare sloopmeters’ .............................. 28

3.3.

Wat telt mee? ................................................................................................................................... 28

3.4.

Wanneer worden sloopmeters inzetbaar? ....................................................................................... 29

3.5.

Enkele rekenvoorbeelden ................................................................................................................ 30

3.6.

Bijzondere situaties .......................................................................................................................... 38

3.6.1.

Natuurnetwerk Nederland en Natura 2000 gebieden .............................................................. 38

3.6.2.

Grebbelinie............................................................................................................................... 38

3.6.3.

Bedrijfsbebouwing met lagere sloopmetertoekenning ............................................................. 39

3.6.4.

Bijzondere bebouwing ............................................................................................................. 39

3.6.5.

Sloopmeters toekennen aan oude voormalige agrarische bebouwing.................................... 39

3.7.

Coördinatiegroep functieveranderingsbeleid ................................................................................... 39

3.7.1.

Interregionale inzet sloopmeters.............................................................................................. 39

3.7.2.

Geldigheidsduur geregistreerde (bestaande) sloopmeters en beëindiging beleid .................. 39

3.7.3.

Overgangsregeling .................................................................................................................. 39

Bijlagen - Bijlage 1. Stroomschema afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 (d.d. 29 feb 2024) - Bijlage 2. Gebiedskenmerken natuur en landschap

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 4

1.

Inleiding

1.1.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024

In dit afwegingskader functieveranderingsbeleid hebben we vastgelegd hoe de deelnemende gemeenten om willen gaan met voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. Het beleid stelt agrarische bedrijven in staat om de bedrijfsvoering op een maatschappelijk en ruimtelijk verantwoorde wijze (gedeeltelijk) te beëindigen. Het wijzigen van de agrarische functie in een andere functie, zoals een woon- of werkfunctie, is de daadwerkelijke functieverandering. Dit leidt op verschillende manieren tot kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied. Door de sloopverplichting van overtollige bebouwing, landschappelijke inpassing bij hergebruik/nieuwbouw voor nieuwe woon- of werkfuncties, en natuurontwikkeling of landschapsverbetering in de wijdere omgeving. Op de slooplocatie kent de overtollige agrarische bebouwing een waarde. Deze waarde noemen we sloopmeters. Nieuwe functies, zoals wonen, werken, het vergroten van de woninginhoud of oppervlakte aan bijgebouwen worden door de inzet van sloopmeters mogelijk gemaakt. Om de oppervlakte aan bebouwing in het landelijk gebied niet toe te laten nemen werken we met een omrekening van de sloopmeters. Dit betekent dat de vrijkomende sloopmeters niet één op één ingezet kunnen worden voor een nieuwe functie. De sloopmeters zijn door de reikwijdte van het functieveranderingsbeleid tussen de deelnemende gemeenten uitwisselbaar.

Werkend aan een kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied kijken we zorgvuldig naar de herbestemming van de locatie. In het functieveranderingsbeleid leggen we regionaal de voorwaarden vast voor een dergelijke ontwikkeling. Bijvoorbeeld hoeveel sloopmeters nodig zijn voor een nieuwe functie en op welke manier gewerkt kan worden aan landschappelijke inpassing op het erf en landschapsversterking in de wijdere omgeving. Door op interregionale schaal afspraken te maken hebben we een kader waardoor op een gelijke wijze gewerkt wordt met sloopmeters, groencompensatie, voorwaarden voor herbestemming en kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied. We dagen gemeenten vooral uit om een ruimtelijke afweging te maken welke functies in welk gebied gewenst zijn. Hiervoor geeft het kader handvatten om tot een gemeentelijke uitwerking te komen.

1.2.

Omgevingskwaliteit landelijk gebied

Ons landelijk gebied is continue in ontwikkeling. Denk daarbij aan veranderingen bij agrarische bedrijven, nieuwbouw aan dorpsranden, aanleg recreatieve routes, inspelen op klimaatverandering, ingrepen in het watersysteem en nieuwe natuuraanleg. Deze ontwikkelingen hebben impact hebben op het landschap: vervlakking dreigt, landschappelijke variatie verdwijnt en verstening neemt toe. Kortom, de eigenheid en herkenbaarheid van het landschap neemt af. Dat raakt de kwaliteit van de leefomgeving en daarmee de vitaliteit van beide mooie regio’s. Ook de beëindiging van agrarische bedrijvigheid heeft zijn impact. Bedrijfsbebouwing die niet meer in gebruik is kan verpauperen. Leegstaande gebouwen kunnen aanleiding zijn voor ondermijning van de maatschappij door gebruik voor criminele activiteiten. Daarnaast draagt de agrarische sector zorg voor het onderhoud en beheer van het landschap. Het veranderen van deze functie heeft daarmee ook gevolgen voor het landschapsbeheer. Al met al leiden veranderingen in de agrarische sector op verschillende vlakken tot impact op de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied.

1.3.

Doelstelling functieveranderingsbeleid

De regio’s hebben met het functieveranderingsbeleid als doel om de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied te behouden en waar mogelijk te verbeteren. Om deze kwaliteitsverbetering te bereiken werken we aan verschillende opgaven en doelen tegelijkertijd: - Verbetering van de omgevingskwaliteit door de sloop van (vrijkomende) agrarische bedrijfsbebouwing. Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 5

-

-

1.4.

Verbetering van de omgevingskwaliteit door landschappelijke inpassing en bijdrage aan een gemeentelijk Ontwikkelfonds landelijk gebied. De landschappelijke inpassing heeft betrekking op het erf en haar directe omgeving. De gelden uit het fonds worden ingezet voor kwaliteitsverbetering in de wijdere omgeving. Denk hierbij aan de ontwikkeling van natuur en landschap, het bijdragen aan recreatieve routes of bijdragen aan waterberging. Het bieden van nieuwe economische dragers door de voormalige agrarische locatie te herbestemmen voor wonen en/of werken. Hiermee versterken we de economische en sociale vitaliteit van het landelijk gebied.

Gezamenlijk afwegingskader functieveranderingsbeleid

Het regionale afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 is opgesteld vanuit de samenwerking tussen de gemeenten van de regio Foodvalley en de regio Amersfoort. Ook de beide provincies waarin deze regio’s liggen zijn hierbij betrokken; provincie Gelderland en provincie Utrecht. Het beleidskader is opgesteld voor en door de betrokken gemeenten: Amersfoort, Baarn, Barneveld, Bunschoten, Ede, Eemnes, Leusden, Nijkerk, Putten, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Soest, Veenendaal, Wageningen en Woudenberg. Vanwege de ligging in de provincie Gelderland en Utrecht, zijn ook zij betrokken. Het moment van inwerkingtreding kan per gemeente verschillend zijn.

Figuur 1. Overzicht betrokken gemeenten

Regionaal functieveranderingsbeleid kennen we sinds 2008, voor de Gelderse gemeenten van de regio Foodvalley en de gemeente Putten. In 2012 en 2016 is het beleid geactualiseerd met behoud van de eerdergenoemde doelstellingen in de regio Foodvalley. Uit de evaluatie in 2020 blijkt dat het beleid goed functioneert. De Gelderse gemeenten geven hierbij enkele aanbevelingen mee om het beleid te verbeteren. De evaluatie is breder uitgezet dan de deelnemende gemeenten. Zo zijn de Utrechtse gemeenten van beide regio’s, de provincies Gelderland en Utrecht en het Waterschap Vallei en Veluwe ook gevraagd naar hun ervaringen. Daarnaast zijn ook diverse adviseurs die in hun dagelijkse werkzaamheden het beleid hanteren betrokken. Afgelopen jaar heeft het bureau Aveco de Bondt alle beschikbare beleidsinformatie en wensen in beeld gebracht. Ook hebben ze zich verdiept in de omgevingskwaliteit en ontwikkelrichting van de verschillende landschappen binnen het betrokken gebied. Op basis hiervan zijn aanbevelingen gedaan voor het opstellen van een regionaal kader voor functieveranderingsbeleid.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 6

De provincie Utrecht is bezig met het (door)ontwikkelen van haar functieveranderingsbeleid. Door de ervaringen met het goed functioneren van het functieveranderingsbeleid in de regio Foodvalley kan hier goed op aangesloten worden. We stellen een gezamenlijk kader op voor functieverandering waarbij rekening gehouden wordt met de laatste actualiteiten. Het functieveranderingsbeleid regio Foodvalley 2016 komt hiermee te vervallen. Met de toevoeging van de Utrechtse gemeenten van de regio Foodvalley en de regio Amersfoort vergroten we de reikwijdte van het gezamenlijk functieveranderingsbeleid. 1.5.

Reikwijdte functieveranderingsbeleid

De reikwijdte van het afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 is groot door het aantal deelnemende gemeenten. Het beleid is echter niet voor het gehele grondgebied van toepassing. • •

•

Het kader is van toepassing voor agrarische functies in het landelijk gebied. Buurtschappen, clusters van bebouwing en dorpsranden kennen een sterke verweving met het landelijk gebied. Echter, de bebouwde kom (steden en dorpen) maakt hier geen onderdeel van uit. Voor het Natuurnetwerk Nederland en de Natura 2000-gebieden gelden bijzondere regels. In deze gebieden kan functieverandering plaatsvinden waarbij beperktere regels gelden voor het herbestemmen. Om het gebied verder te ontstenen kunnen hier alleen met eigen sloopmeters ontwikkelingen plaatsvinden. Ook zijn hier geen functieveranderingen naar een bedrijfsfunctie of nevengebruiksfunctie mogelijk. Daarnaast kunnen in de verschillende gemeenten landschappelijke-, ecologische en/of cultuurhistorisch waardevolle gebieden liggen. Denk hierbij aan de engen op de overgang naar de Veluwe, de Grebbelinie of gemeentelijke ecologische verbindingszones. Ook voor deze gebieden kunnen strengere regels van toepassing zijn. Het is aan de gemeenten om deze in kaart te brengen.

De reikwijdte van het afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 gaat verder dan de slooplocatie. Niet altijd ligt het initiatief voor ontwikkelen van woningen op de locatie van de voormalige bedrijfslocatie. Dit kan ook elders. Hiervoor beschrijft of wijst de gemeente, gebieden aan. In deze gebieden is doorontwikkeling naar de functie wonen, zoals buurtschappen en de omgeving van het dorp, ruimtelijk gewenst. Hiervoor zijn de mogelijkheden en voorwaarden vanuit het functieveranderingsbeleid ook van toepassing.

1.6.

Planologische procedure

Met functieverandering bedoelen we dat de agrarische functie van een perceel wijzigt in een andere functie, zoals in een woon- of werkfunctie. Hiervoor doorloopt een initiatiefnemer een planologische procedure. Met deze procedure wordt de nieuwe functie, mogelijkheden voor gebruik en oppervlakte, planologisch/juridisch vastgelegd. Het is goed om te melden dat het voldoen aan de voorwaarden van het regionale functieveranderingsbeleid geen recht van ontwikkeling vormt. De afweging of de ontwikkeling passend is op de locatie maakt de gemeente aan de hand van geldende beleidskaders. In (aanvullende) beleidsuitwerkingen kan de gemeente ontwikkelrichtingen opnemen over wonen of werken in het landelijk gebied. Hierbij gaat het om bijvoorbeeld een voorkeursladder voor locaties van nieuwe woonvolumes, ruimtelijke voorwaarden voor niet-agrarische ontwikkelingen of de aanduiding van waardevolle gebieden voor natuur, landschap en cultuurhistorie. Onderdeel van de functieverandering is ook het voldoen aan diverse wet- en regelgeving die van toepassing is op de locatie. Mogelijk moeten onderzoeken uitgevoerd worden, zoals het uitvoeren van een QuickScan ecologie en een verkennend bodemonderzoek. De bestaande omgevingsvergunningen, zoals de omgevingsvergunning milieubelastende activiteit, moeten worden geactualiseerd aan de nieuwe situatie.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 7

1.7.

Uitnodiging gemeentelijke uitwerking

Het afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 is een kader op hoofdlijnen voor de deelnemende gemeenten. Vanuit een helicopterview hebben we hierin de gezamenlijke afspraken en werkwijze opgenomen. Het is aan de gemeenten om dit te vertalen in passende beleidsregels. Dit zijn gebied specifieke uitwerkingen afgestemd op de lokale (ruimtelijke)opgave, de schaal en ontwikkelrichting. In het onderliggende stuk is een duidelijk onderscheid gemaakt over de gezamenlijke kaders én de ruimte voor de gemeentelijke uitwerking. Hierbij zijn denkrichtingen opgenomen als inspiratie. 1.8.

Leeswijzer

In het tweede hoofdstuk leiden we het afwegingkader functieveranderingsbeleid 2024 in met een stroomschema. Met het onderscheid in volledig beëindigen en gedeeltelijk beëindigen doorlopen we twee sporen. Elk spoor heeft twee mogelijkheden. Aan de hand van het stroomschema beschrijven we het beleid voor de twee vormen van functieverandering bij volledige beëindiging van de agrarische functie: functieverandering naar wonen en functieverandering naar werken. Voor beide mogelijkheden zetten we de voorwaarden uiteen aan de hand van de regels voor sloopcompensatie, landschappelijke inpassing en bijdrage aan het ontwikkelfonds landelijk gebied. De regionale afspraken hebben ruimte voor een gemeentelijke uitwerking. Dit is herkenbaar in een grijs kader opgenomen bij de relevante onderdelen. Voor gedeeltelijke beëindiging hanteren we eenzelfde opbouw in de beschrijving van het beleid. Hierbij onderscheiden we twee mogelijkheden: naar nevengebruiksfunctie en gedeeltelijke sloop. In de voorwaarden zijn hierbij regels dan wel de planologische borging, landschappelijke inpassing en de bijdrage aan ontwikkelfonds landelijk gebied opgenomen. De ruimte voor gemeentelijke uitwerking is ook hierbij herkenbaar opgeschreven. Tot slot gaan we in op maatwerk. De sloopmetersystematiek komt aan bod in het derde hoofdstuk. Na een toelichting op het begrip sloopmeters beschrijven we de systematiek.

Deze is ook voorzien van voorwaarden voor de inzetbaarheid en bijzondere situaties. Enkele rekenvoorbeelden verduidelijken de sloopmetersystematiek. Aan het einde van dit hoofdstuk beschrijven we de afspraken over de interregionale samenwerking, de geldigheid van sloopmeters en de overgangsregeling voor het beleid. In de eerste bijlage is het stroomschema afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 opgenomen. In de tweede bijlage is de beschrijving van de regionale landschappen, zoals opgesteld door Aveco de Bondt, opgenomen.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 8

2.

Beleidskader

2.1.

Stroomschema

Het afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 is in een schema vormgegeven. Dit schema laat enerzijds het proces met de te doorlopen stappen voor de initiatiefnemer zien, en anderzijds geeft het de voorwaarden voor functieverandering weer. Vanuit de kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied zijn gezamenlijke afspraken en werkwijzen geformuleerd over het omgaan met vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing en met de ontwikkelwensen van de bestaande agrarische functies. De gemeenten hebben ruimte voor uitwerking die ingevuld wordt op basis van gebied specifieke opgaven, landschappelijke kenmerken en/of en omgevingskwaliteitswensen. Dit hoofdstuk is een toelichting op de verschillende stroomlijnen van dit schema. Voor de herkenbaarheid komt het schema in delen terug bij de beschrijving. In bijlage 1 is het volledige schema opgenomen.

Figuur 2. Stroomschema Afwegingskader Functieveranderingsbeleid 2024 - tevens opgenomen in bijlage 1

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 9

2.2.

Ontwikkeling initiatiefnemer

We kennen voor het landelijk gebied verschillende opgaven. Vooral veranderingen in de agrarische sector/functies hebben impact op de omgevingskwaliteit. Het onderliggende kader heeft dan ook alleen betrekking op agrarische functies in het landelijk gebied. Een agrarisch ondernemer kan de keuze maken om zijn bedrijfsvoering volledig of gedeeltelijk te beëindigen. Bij het doorlopen van een functieverandering ontstaat ruimte voor ontwikkeling. Met de functieverandering naar een functie wonen, een functie werken of een nevengebruiksfunctie ontstaat een aantrekkelijk, vitaal en leefbaar landelijk gebied. Gemeentelijke uitwerking: Met het opstellen van het gezamenlijke afwegingskader functieveranderingsbeleid is een werkwijze c.q. systematiek ontwikkeld voor veranderende agrarische functies. Deze werkwijze kan binnen de eigen gemeente ook op andere functies toegepast worden, bijvoorbeeld voor niet-agrarische bedrijvigheid en recreatie.

2.3.

Volledig beëindigen agrarische functie

Als een agrariër besluit zijn agrarisch onderneming te beëindigen, dan dient een functieverandering plaats te vinden. De agrarische functie komt immers te vervallen. Het functieveranderingsbeleid geeft twee mogelijkheden voor herbestemmen: functieverandering naar ‘Wonen’ of functieverandering naar ‘Werken’. Hieraan zitten voorwaarden verbonden. 2.3.1. FUNCTIEVERANDERING NAAR WONEN Bij een functieverandering van functie Agrarisch naar functie Wonen stopt de agrarische onderneming. Na functieverandering mogen op het perceel geen bedrijfsmatige agrarische activiteiten meer worden uitgevoerd. Hobbymatig mogen nog wel dieren gehouden worden. Het aantal is beperkt en afhankelijk van de diersoort. De vrijkomende (of overtollige) agrarische bedrijfsbebouwing dient hierbij te worden gesloopt. Dit noemen we de slooplocatie. Daarnaast is het mogelijk om op de slooplocatie - of elders afhankelijk van gemeentelijke uitwerking woonvolume toe te voegen. Hiervoor geldt de sloopmetersystematiek, zoals toegelicht in hoofdstuk 3. We zien de functie Wonen als een aantrekkelijke vervangende functie en het verbeteren van de omgevingskwaliteit. 2.3.2. FUNCTIEVERANDERING NAAR WERKEN Bij een functieverandering van functie Agrarisch naar functie Werken stopt de agrarische onderneming. De bedrijfsmatige agrarische activiteiten maken plaats voor andere (bedrijfs)activiteiten.

De vrijkomende (of overtollige) agrarische bedrijfsbebouwing kan gewijzigd worden in functie gebruik en/of worden gesloopt. Hobbymatig mogen nog wel dieren gehouden worden. Het aantal is beperkt en afhankelijk van de diersoort. Om de functie werken mogelijk te maken is ook de sloopmetersystematiek, zoals toegelicht in hoofdstuk 3, van toepassing. We zien de functie Werken als een economische drager die bijdraagt aan een meer multifunctioneel en aantrekkelijk, vitaal en leefbaar landelijk gebied.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 10

2.4.

Functieverandering naar Wonen

Bij de functieverandering naar Wonen geeft het functieveranderingsbeleid verschillende mogelijkheden. Uitgangspunt is het behoud van de (voormalige bedrijfs) woning met privébijgebouwen en de sanering van de overtollige bedrijfsbebouwing.

Figuur 3. Uitsnede stroomschema functieverandering naar Wonen

2.4.1. HET PERCEEL ALS SLOOPLOCATIE De vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesaneerd. De (bedrijfs)woning met het bijbehorende privébijgebouwen blijft behouden. Deze wordt planologisch omgezet naar de functie Wonen. Het werkingsgebied beperken we een compact erf. Voor de oppervlakte aan bijgebouwen geldt de toegestane maximale oppervlakte in overeenstemming met het gemeentelijk beleid. Door middel van het toepassen van de sloopmetersystematiek (zie hoofdstuk 3) wordt de gesloopte bedrijfsbebouwing omgezet naar inzetbare sloopmeters. De inzetbare sloopmeters kunnen vervolgens op het eigen perceel ingezet of verhandeld worden zodat het elders ingezet kan worden. 2.4.2. HET PERCEEL ALS ONTWIKKELLOCATIE Aanvullend op ‘het perceel als slooplocatie’ kan de ontwikkelwens woningbouw betreffen. De aanwezige inzetbare sloopmeters kunnen op locatie worden ingezet voor het toevoegen van maximaal één woonvolume. Als een ontwikkeling op locatie niet (ruimtelijk) aanvaardbaar is, kan de zogenoemde functieveranderingswoning elders gerealiseerd worden. Het werkingsgebied van de nieuw toe te voegen woning beperken we tot een compact erf. Voor de oppervlakte aan bijgebouwen geldt de toegestane maximale oppervlakte in overeenstemming met het gemeentelijk beleid. 2.5.

Voorwaarden functieverandering naar Wonen:

2.5.1. SLOOPCOMPENSATIE Het toevoegen van een woonvolume is mogelijk volgens de onderstaande rekenregels. In de berekening hanteren we een basis bestaande uit het ‘woonrecht’ uitgedrukt in sloopmeters. Aanvullend hierop volgt een berekening van compensatie sloopmeters voor de gevraagde inhoud (m³) van de woning of woongebouw. Basisregeling Woonrecht Per 1 m3 Rekenvoorbeeld Toe te voegen woonvolume 1 woning

Sloopmeters 300 m2 1,5 m2 Basisregeling Woonrecht Inhoud 600 m3*

Sloopmeter 300 m2 900 m2 (600 x 1,5)

Totaal sloopmeters 1.200 m2

1 woongebouw

Woonrechten 600 m2 (300 x 2) 3 Inhoud 880 m * 1320 m2 (880 x 1,5) 1.920 m2 * per gemeente kan een verschillende inhoudsmaat gelden voor een woning of woongebouw.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 11

Basisprincipes voor de functieverandering naar Wonen: • Ter plaatse van de vrijgekomen bedrijfsbebouwing geldt voor het toevoegen een maximum van één woonvolume. Onder één woonvolume verstaan we één vrijstaande woning of één woongebouw met twee wooneenheden. De hoeveelheid m2 bijgebouwen wordt bepaald door het omgevingsplan; • Voor de slooplocatie en de ontwikkellocatie is een compact erf het uitgangspunt. Dit betekent dat op het erf de bebouwing niet te ver van elkaar af staat, de bebouwing een eenheid vormt en sprake is van één uitrit. Het werkingsgebied ligt hier op eenduidige en begrensde wijze rond omheen.

Gemeentelijke uitwerking: Ruimtelijke afwegingen locaties functieveranderingswoningen Om te werken aan de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied maken gemeenten strategische- en landschappelijke keuzes. Zo ook gebieden waar functieveranderingswoningen wel of niet gewenst zijn. Het kan voorkomen dat het toevoegen van meerdere woonvolumes ruimtelijk aanvaardbaar is. Of dat in bepaalde gebieden waar slooplocaties liggen het toevoegen van woonvolume(s) ruimtelijk of anderszins niet aanvaardbaar of gewenst is. Bijvoorbeeld door de aanwezige ecologische- landschappelijke of cultuurhistorische waarden. We nodigen gemeenten dan ook uit om hiervoor een ruimtelijke afweging te maken. Gemeenten kunnen functieveranderingswoningen elders toestaan. Dit zijn aangewezen gebieden waar doorontwikkeling naar de functie Wonen ruimtelijk aanvaardbaar is. Deze gebieden hebben meer draagkracht, bijvoorbeeld in de dorpsranden of de buurtschappen. Hierop zijn de mogelijkheden en voorwaarden vanuit het functieveranderingsbeleid ook van toepassing. We nodigen gemeenten uit om hiervoor een uitwerking te maken. Denk bij het opstellen van een dergelijk kader aan een ruimtelijke afweging voor ontwikkellocaties aan de onderstaande mogelijkheden: 1. door de gemeenten aangewezen locaties (bijvoorbeeld dorpsrandzones of gebieden met overwegend woonfuncties) 2.

bestaande bebouwingsclusters of ~linten (bijvoorbeeld buurtschappen) 3. op eigen erf (bijvoorbeeld alleen inzet eigen sloopmeters) Woningdifferentiatie stimuleren Gebaseerd op de ervaring van de afgelopen jaren zien we dat veelal vrijstaande woningen en woongebouwen gebouwd zijn. Echter de vraag naar andere woonvormen kan per gebied of gemeente anders zijn. Op basis van de rekenregels is het voor gemeenten mogelijk om met een afwijkende sloopmetereis andere typologieën te stimuleren. Denk hierbij aan rug-aan-rug woningen, drie/vier-kappers of erfdelen (een collectief erf met verschillende woonvormen op een voormalige agrarische functie). Ook denkbaar is het dat gemeenten actief sturen op woonvormen. Bijvoorbeeld wanneer er behoefte is aan betaalbare starterswoningen. Dan zouden minder sloopmeters ingezet kunnen worden om deze te realiseren. Inzet groencompensatie als aanvulling op sloopmeters Het verkrijgen van een functieveranderingswoning is nu mogelijk door het inzetten van sloopmeters. Gemeenten hebben de keuze om een gedeelte van de sloopmetercompensatie in te vullen met een groencompensatie. Regionaal is afgesproken om minimaal 75% van de benodigde sloopmeters met sloopmeters in te zetten. Aanvullend op de sloopmeters kan groencompensatie worden ingezet. Met een substantiële bijdrage aan omgevingskwaliteit kan dit een afweging zijn.

Dit staat los van de reguliere landschappelijke inpassing en de bijdrage aan het Ontwikkelfonds landelijk gebied. Bijvoorbeeld door de realisatie van natuurontwikkeling, groen/blauwe dooradering of beekherstel ten behoeve van klimaatadaptatie. Gemeenten zijn vrij om voor een dergelijke aanpak te kiezen en dit uit te werken. Bij een uitwerking is het van belang om met een eenduidige systematiek te werken. Bijvoorbeeld door de waarde van de (aanvullende) groencompensatie uit te drukken in waarde die vergelijkbaar is met de investering in sloopmetercompensatie. Deze waarde kan opgebouwd zijn uit de investering voor de realisatie én het beheer voor een bepaalde periode (minimaal 10 jaar) en de afwaardering van de grondwaarde. Voor het

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 12

bepalen van de waarde van de sloopmetercompensatie kan de gemiddelde waarde over een periode tot een jaar voorafgaande aan de ontwikkeling genomen worden. Het gaat hierbij om de gemeentelijke waarde van de sloopmeter. Hiermee is de waarde van sloop- en groencompensatie in balans met de gewenste functie. Belangrijk hierbij is dat de groencompensatie als onderdeel van de functieverandering wordt meegenomen in de aanpassing en/of wijziging omgevingsplan.

2.5.2. LANDSCHAPPELIJKE INPASSING We willen de herkenbaarheid en de (streek)eigenheid van landelijk gebied behouden en versterken. We streven naar het behoud van waardevolle kenmerken, met ruimte voor (architectonische) ontwikkelingen die bijdragen aan de landschappelijke kenmerken. Erven hebben een beeldbepalende rol in de eigenheid van het landelijk gebied. Uitgangspunt is dan ook een compact erf gebaseerd op de traditionele erfopzet. De bebouwing en de landschapselementen, zoals bijvoorbeeld een boomgaard of houtsingel, vormen in het beeld van het landelijk gebied een onlosmakelijk geheel. Veranderingen op het erf hebben hun impact hierop. We vragen dan ook om een landschappelijke inpassing bij ontwikkelingen. Bij een landschappelijke inpassing kijken we zorgvuldig naar het erf en het omliggende landschap. Bij veranderingen op een erf is het belangrijk deze aan te laten sluiten op landschappelijke kenmerken. De aanwezige landschaps-, ecologische en cultuurhistorische waarden en beeldkwaliteit van de bebouwing zijn hierbij uitgangspunt. Hierdoor ontstaat een op het gebied afgestemd inrichtingsplan. De initiatiefnemer realiseert hiermee zijn eigen plannen én verbetert tegelijkertijd het landschap. Dit leidt tot verbetering van de eigen leefomgeving.

Gemeentelijke uitwerking: Landschappelijke inpassing Om richting te geven hoe in een landschapstype het betreffende landschap versterkt kan worden is veel informatie beschikbaar. Vanuit de diverse stukken van de provincie Utrecht en provincie Gelderland heeft Aveco de Bondt een bundeling gemaakt. Deze zijn opgenomen in de bijlage. Voor de verschillende landschapstypen in de regio zijn de kenmerken inzichtelijk gemaakt. Deze kunnen gebruikt worden bij de doorontwikkeling van de erven en het landschap. Door de deelnemende gemeenten kan dit een basis vormen voor hun advisering dan wel toetsing. De toetsing zal plaatsvinden door de gemeentelijke landschapsdeskundige. Ook een initiatiefnemer kan hier van gebruik maken. Bij ontwikkelvoornemens adviseren we de initiatiefnemer een ter zake kundige adviseur in de arm te nemen. Deze kan de vertaling van de algemene landschapskenmerken en de bijbehorende ontwerpprincipes naar de specifieke locatie van het erf maken. We nodigen gemeenten uit om de gebiedsbeschrijvingen die op regionaal niveau gemaakt zijn te toetsen aan hun eigen specifieke gebied. Door het schaalniveau kunnen er lokale verschillen of bijzonderheden aanwezig zijn. Hiervoor kan een gemeentelijke aanvulling gemaakt worden. Ook kunnen deze gebiedsbeschrijvingen een basis vormen voor een gemeentelijke uitwerking zoals een beeldkwaliteitsplan voor het landelijk gebied.

Hierin staan de kenmerken van een gebied beschreven. Het gaat niet alleen om hoe een gebied er nu uitziet. De aandacht gaat vooral naar het gewenste beeld. Vandaar dat het document veel afbeeldingen, tekeningen en foto’s heeft. Onderwerpen in het beeldkwaliteitsplan zijn de vormgeving van de bebouwing, de plaatsing van bebouwing op het erf en de landschappelijke inrichting. Hierbij gaat het zowel op het erf als om de omliggende structuren van het landschap. Deze elementen samen vormen het landschapsbeeld.

2.5.3. ONTWIKKELFONDS LANDELIJK GEBIED Met de functieverandering draagt de initiatiefnemer ook bij aan landschaps- en natuurversterking in de wijdere omgeving binnen de eigen gemeente. Op basis van verevening wordt een bijdrage gestort in een gemeentelijk ontwikkelfonds landelijk gebied. Dit fonds benut de gemeente om de verbetering van de omgevingskwaliteit in het gebied vorm te geven, bijvoorbeeld de aanleg van een houtwal of een recreatieve route.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 13

Vanuit dit fonds kan met meer samenhang gewerkt worden aan landschaps- en natuurontwikkeling. Al dan niet met cofinanciering. De bijdrage bedraagt €10,- per m³ op te richten nieuwe woonbebouwing. Gemeentelijke uitwerking: Ontwikkelfonds landelijk gebied Gemeenten worden uitgenodigd om een Ontwikkelfonds landelijk gebied op te stellen. Dit kan al een bestaand ontwikkelfonds zijn of een nieuw op te richten fonds. De reikwijdte kan alleen het landelijk gebied of een groter bereik betreffen. Bij het laatste is het van belang dat gelden gelabeld worden voor het verbeteren van de omgevingskwaliteit landelijk gebied. In de naamgeving zijn gemeenten vrij, voor de eenduidigheid hanteren we in dit beleidskader ‘Ontwikkelfonds landelijk gebied’. Mogelijk weegt het opstellen van een ontwikkelfonds niet op tegen de bijdragen aan omgevingskwaliteit binnen de gemeente. Dan kan een gemeente ervoor kiezen dit (nog) niet op te stellen. Onderdeel van de functieverandering is een financiële afdracht in het ontwikkelfonds landelijk gebied. De ontvangen bijdragen mogen worden besteed aan de verbetering van de omgevingskwaliteit van gebieden en de realisatie van maatschappelijke functies. Denk hierbij aan natuurontwikkeling, recreatieve routes, waterberging, infrastructuur, etc. De grondslag voor deze financiële bijdrage ligt in een omgevingsvisie of een programma.

Belangrijk uitgangspunt is dat er een verband is tussen de betalende activiteit en de gebiedsontwikkeling. De omgevingsvisie of het programma moet daarom: - het gebied omschrijven of aangeven dat ontwikkeld wordt; - het verband aangeven tussen de activiteit en de ontwikkeling waaraan wordt bijgedragen; - ingaan op de financiering van de ontwikkeling; - een indicatie geven van de gewenste bijdrage; - ingaan op de planning en realisatie van de ontwikkeling.

2.5.4.

VOORWAARDEN IN BEELD

We hebben de voorwaarden in onderstaand schema gevisualiseerd. Met hierin de te doorlopen stappen bij de functieverandering naar Wonen. De voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De bedrijfswoning(en) zetten we om in reguliere woning(en). De gesloopte bebouwing krijgt met sloopmetersystematiek waarde in de vorm van sloopmeters. Sloopmeters gebruik je voor het toevoegen van een woning op de slooplocatie of op een locatie elders. Hiervoor gelden gemeentelijke voorwaarden. Onderdeel van de functieverandering is een landschappelijke inpassing van de slooplocatie. Dit geldt ook ontwikkellocatie elders. Bij ontwikkeling vragen we een bijdrage aan het ontwikkelfonds landelijk gebied. Met deze bijdrage werkt de gemeente aan natuur- en landschapsversterking in de wijdere omgeving.

Figuur 4. Principe uitwerking voorwaarden functieverandering naar Wonen

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 14

2.6.

Bredere inzet sloopmeters en/of groencompensatie bij woonfuncties

Sloopmeters kunnen ook ingezet worde als compensatie voor andere mogelijkheden bij woonfuncties. Dit noemen we bredere inzet sloopmeters. Regionaal hebben we afspraken gemaakt over de werkwijze en/of de maximale benutting. Gemeenten kunnen ervoor kiezen om wel of geen gebruik te maken van deze mogelijkheden. Hiervoor kunnen gemeentelijke voorwaarden gelden, bijvoorbeeld milieuvereisten en/of landschappelijke aanvaarbaarheid. De bredere inzet sloopmeters is mogelijk voor: 1) Grotere inhoud (m3) van de woning dan regulier toegestaan; 2) Grotere oppervlakte aan bijgebouwen (m2) dan regulier toegestaan; 3) Woningsplitsing; 4) Legalisatie De brede inzet sloopmeters is ook in te vullen met groencompensatie (2.6.5). 2.6.1. GROTERE INHOUD (M3) VAN DE WONING DAN REGULIER IS TOEGESTAAN Bij woningen in het landelijk gebied is een maximale inhoudsmaat vastgesteld in het omgevingsplan. Met compensatie van sloopmeters kan een grotere inhoudsmaat worden toegestaan. De regeling voor het vergroten van de woning is hieronder weergegeven: Grotere inhoud van de woning/woongebouw Per 1 m3 vergroting

Sloopmeters 1,5 m2 sloopmeters

2.6.2. GROTERE OPPERVLAKTE AAN BIJGEBOUWEN (M2) DAN REGULIER IS TOEGESTAAN Bij woningen horen ook bijgebouwen. In het omgevingsplan is een maximale maatvoering vastgesteld. Met compensatie van sloopmeters kan een groter bijgebouw worden toegestaan. De regeling voor het vergroten van de oppervlakte aan bijgebouwen is hieronder weergegeven: Grotere oppervlakte van het bijgebouw Per 1 m2 vergroting

Sloopmeters 2 m2 sloopmeters

2.6.3. WONINGSPLITSING Met de compensatie van sloopmeters kan een extra woonrecht worden gerealiseerd. De woning wordt daarmee in feite veranderd van een woning naar een woongebouw. De regeling voor het omzetten van een woning naar een woongebouw is hieronder weergegeven: Omzetten woning naar woongebouw 1 extra woonrecht

Sloopmeters 300 m2 sloopmeters

2.6.4. LEGALISATIE In het landelijk gebied zijn situaties aanwezig waarbij het feitelijk gebruik strijdig is met het omgevingsplan. Met de compensatie van sloopmeters kunnen strijdigheden als dubbele bewoning, meer m 2 aan bijgebouwen en grotere woninginhoud (m3) worden gelegaliseerd. De regeling die hiervoor kan worden gehanteerd is die van het toevoegen van een extra ‘woningrecht’ en/of grotere inhoud woning/woongebouw: Legaliseren Legalisatie woongebouw (per woonrecht) Legalisatie inhoud bestaande vergunde woning tot en met feitelijke inhoud woning Legalisatie meer m2 aan bijgebouwen

Sloopmeters 300 m2 sloopmeters Per 1 m3 vergroting > 1,5 m2 sloopmeters Per 1 m2 vergroting > 2 m2 sloopmeters

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 15

2.6.5. GROENCOMPENSATIE Voor de functieverandering naar Wonen is het inzetten van groencompensatie als aanvulling op sloopmeters mogelijk. Ook voor de bovengenoemde thema’s voor de functie Wonen is het denkbaar. Dit is echter gemeentelijk uitwerking, waarbij de systematiek zoals benoemd in paragraaf 2.5.1 van toepassing is. Gemeentelijke uitwerking Overige mogelijkheid voor verbrede inzet sloopmeters. Op voorhand zijn niet alle situaties te overzien. Het afwegingskader functieverandering 2024 biedt de gemeente de mogelijkheid om voor deze gevallen in lijn met en volgens de systematiek van dit beleid oplossingen te bewerkstelligen. Vanzelfsprekend, alleen als het ruimtelijk aanvaardbaar is.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 16

2.7.

Functieverandering naar Werken

Bij de functieverandering naar Werken onderscheiden we drie soorten werkfuncties: • Niet-agrarische bedrijfsfunctie; • Maatschappelijke functie; • Recreatieve bedrijfsfunctie.

Figuur 5. Uitsnede stroomschema functieverandering naar Werken

Het landelijk gebied is een gevarieerd gebied waar agrarische functies, niet-agrarische bedrijfsfuncties, recreatie, maatschappelijke functies en wonen hand in hand gaan. Het landelijk gebied is een soort ‘kraamkamer’ van nieuwe werkfuncties. Vanwege de impact op de omgevingskwaliteit moet de aard en omvang wel passend zijn bij het landelijk gebied. Met een bebouwingsoppervlakte tot 500 m2 worden deze functies als passend beschouwd. Werkfuncties groter dan de eerdergenoemde 500 m2 moeten gestimuleerd worden zich te vestigen op een lokaal of regionaal bedrijventerrein. Met een zwaardere sloopcompensatie kunnen functies tot een oppervlakte van 1.000 m² bedrijfsbebouwing onder voorwaarden mogelijk zijn. Hiervoor moet een afweging gemaakt worden tussen de aard van het bedrijf en de gebiedskenmerken van de locatie of medewerking al dan niet mogelijk is. Uitgangspunt is het behoud van de (voormalige bedrijfs) woning met privébijgebouwen en de sanering van de overtollige bedrijfsbebouwing. Als de bestaande bebouwing van een te slechte (beeld)kwaliteit is om voor de nieuwe functie hergebruikt te worden, is vervangende nieuwbouw toegestaan, die goed landschappelijk is ingepast in zijn omgeving mogelijk.

2.8.

Voorwaarden functieverandering naar Werken:

2.8.1. SLOOPCOMPENSATIE Het systeem is opgezet volgens een basis, het ‘bedrijfsrecht’ aangevuld met compensatie van sloopmeters voor de gevraagde oppervlakte per m² vloeroppervlakte (voetprint) van de bedrijfsbebouwing. De regeling voor functieverandering naar één van de werkfuncties ziet er als volgt uit: Werkfuncties Bedrijfsrecht Tot en met 500 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing 501 - 1.000 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing

Sloopmeters 100 m2 2 m2 sloopmeters 3 m2 sloopmeters

Gemeentelijke uitwerking: Ruimtelijke afweging: We nodigen gemeenten uit om op basis van de gebiedskenmerken en de ontwikkelrichting van de landschappen een uitwerking te maken. Om hiermee sturing te geven waar bedrijven/werkfuncties wel en niet passen.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 17

Ruimtelijk kunnen gebieden kwetsbaar zijn voor het toevoegen van werkfuncties. Bijvoorbeeld omdat sprake is van een kwetsbaar gebied, gebieden waar de functie te veel belemmeringen aan de omgeving oplegt aan bestaande functies of waarbij de locatie niet goed ontsloten is door infrastructuur. Het is denkbaar om deze gebieden inzichtelijk te maken. In deze gebieden kan de gemeente dan ook terughoudend omgaan met het honoreren van initiatieven. Een ander uitgangspunt is dat er geen verslechtering van de milieukundige situatie mag zijn. Bijvoorbeeld door ‘rustige’ delen van het landelijk gebied, op het gebied van milieu en hinder, ook rustig te houden. In gemengde delen van het landelijk gebied, bijvoorbeeld bij drukke wegen of clusters van bebouwing met bedrijfsfuncties, lijkt meer mogelijk. Vanuit het werken aan de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied is het daarnaast belangrijk om gebieden/zones aan te wijzen waar voor werkfuncties een maximale oppervlakte (m2) wordt toegestaan.

2.8.2. LANDSCHAPPELIJKE INPASSING We willen de herkenbaarheid en de (streek)eigenheid van landelijk gebied behouden en versterken. We streven naar het behoud van waardevolle kenmerken, met ruimte voor (architectonische) ontwikkelingen die bijdragen aan de landschappelijke kenmerken. Erven hebben een beeldbepalende rol in de eigenheid van het landelijk gebied. De bebouwing en de landschapselementen, zoals bijvoorbeeld een boomgaard of houtsingel, vormen in het beeld van het landelijk gebied een onlosmakelijk geheel. Veranderingen op het erf hebben hun impact hierop. We vragen dan ook om een landschappelijke inpassing bij ontwikkelingen. Bij een landschappelijke inpassing kijken we zorgvuldig naar het erf en het omliggende landschap. Bij veranderingen op een erf is het belangrijk deze aan te laten sluiten op landschappelijke kenmerken. De aanwezige landschaps-, ecologische en cultuurhistorische waarden en beeldkwaliteit van de bebouwing zijn hierbij uitgangspunt. Hierdoor ontstaat een op het gebied afgestemd inrichtingsplan. De initiatiefnemer realiseert hiermee zijn eigen plannen én verbetert tegelijkertijd het landschap. Dit leidt tot verbetering van de eigen leefomgeving.

Gemeentelijke uitwerking: Landschappelijke inpassing Om richting te geven hoe in een landschapstype het betreffende landschap versterkt kan worden is veel informatie beschikbaar. Vanuit de diverse stukken van de provincie Utrecht en provincie Gelderland heeft Aveco de Bondt een bundeling gemaakt. Deze zijn opgenomen in de bijlage. Voor de verschillende landschapstypen in de regio zijn de kenmerken inzichtelijk gemaakt. Deze kunnen gebruikt worden bij de doorontwikkeling van de erven en het landschap. Door de deelnemende gemeenten kan dit een basis vormen voor hun advisering dan wel toetsing. De toetsing zal plaatsvinden door de gemeentelijke landschapsdeskundige. Ook de initiatiefnemer kan hier van gebruik maken. Bij ontwikkelvoornemens adviseren we de initiatiefnemer een ter zake kundige in de arm te nemen. Deze kan de vertaling van de algemene landschapskenmerken en de bijbehorende ontwerpprincipes naar de specifieke locatie van het erf maken. We nodigen gemeenten uit om de gebiedsbeschrijvingen die op regionaal niveau gemaakt zijn te toetsen aan hun eigen specifieke gebied. Door het schaalniveau kunnen er lokale verschillen of bijzonderheden aanwezig zijn. Hiervoor kan een gemeentelijke aanvulling gemaakt worden. Ook kunnen deze gebiedsbeschrijvingen een basis vormen voor een gemeentelijke uitwerking zoals een beeldkwaliteitsplan voor het landelijk gebied.

De kenmerken van een gebied staan beschreven in een beeldkwaliteitsplan. Het gaat niet alleen om hoe een gebied er nu uitziet. De aandacht gaat vooral naar het gewenste beeld. Vandaar dat het document veel afbeeldingen, tekeningen en foto’s heeft. Onderwerpen in het beeldkwaliteitsplan zijn de vormgeving van de bebouwing, de plaatsing van bebouwing op het erf en de landschappelijke inrichting. Hierbij gaat het zowel op het erf als om de omliggende structuren van het landschap. Deze elementen samen vormen het landschapsbeeld.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 18

2.8.3. ONTWIKKELFONDS LANDELIJK GEBIED Met de functieverandering draagt de initiatiefnemer ook bij aan landschaps- en natuurversterking in de wijdere omgeving. Op basis van verevening wordt een bijdrage gestort in een gemeentelijk ontwikkelfonds landelijk gebied. Dit fonds benut de gemeente om de verbetering van de omgevingskwaliteit in het gebied vorm te geven, bijvoorbeeld de aanleg van een houtwal of een recreatieve route. Vanuit dit fonds kan met meer samenhang gewerkt worden aan landschaps- en natuurontwikkeling. Al dan niet met cofinanciering. De bijdrage bedraagt €10,- per m2 vloeroppervlakte aan bedrijfsbebouwing.

Gemeentelijke uitwerking: Ontwikkelfonds landelijk gebied Gemeenten worden uitgenodigd om een ontwikkelfonds landelijk gebied op te stellen. Dit kan al een bestaand ontwikkelfonds zijn of een nieuw op te richten fonds. De reikwijdte kan alleen het landelijk gebied of een groter bereik betreffen. Bij het laatste is het van belang dat gelden gelabeld worden voor het verbeteren van de omgevingskwaliteit landelijk gebied. In de naamgeving zijn gemeenten vrij, voor de eenduidigheid hanteren we in dit beleidskader ‘ontwikkelfonds landelijk gebied’. Onderdeel van de functieverandering is een financiële afdracht in het ontwikkelfonds landelijk gebied. De ontvangen bijdragen mogen worden besteed aan de verbetering van de omgevingskwaliteit van gebieden en de realisatie van maatschappelijke functies. Denk hierbij aan natuurontwikkeling, recreatieve routes, sport, waterberging, infrastructuur, etc. De grondslag voor deze financiële bijdrage ligt in een omgevingsvisie of een programma. Belangrijk uitgangspunt is dat er een verband is tussen de betalende activiteit en de gebiedsontwikkeling.

De omgevingsvisie of het programma moet daarom: - het gebied omschrijven of aangeven dat ontwikkeld wordt; - het verband aangeven tussen de activiteit en de ontwikkeling waaraan wordt bijgedragen; - ingaan op de financiering van de ontwikkeling; - een indicatie geven van de gewenste bijdrage; - ingaan op de planning en realisatie van de ontwikkeling.

2.8.4.

VOORWAARDEN IN BEELD

We hebben de voorwaarden in onderstaand schema gevisualiseerd. Met hierin de te doorlopen stappen bij de functieverandering naar Werken. Met het toevoegen van een nieuwe economische functie wordt de overtollige voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. De gesloopte bebouwing krijgt met sloopmetersystematiek waarde in de vorm van sloopmeters. Sloopmeters gebruik je voor het toevoegen van een nieuwe economische functie op de locatie (gemeentelijke voorwaarden) of als verdienmodel. Onderdeel van de functieverandering is een landschappelijke inpassing van de locatie. Bij ontwikkeling vragen we een bijdrage aan het ontwikkelfonds landelijk gebied. Met deze bijdrage werkt de gemeente aan natuur- en landschapsversterking in de wijdere omgeving.

Figuur 6. Principe uitwerking voorwaarden functieverandering naar Werken

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 19

2.9.

Bredere inzet sloopmeters bij werkfuncties

Naast de mogelijkheden voor nieuwe werkfuncties kunnen sloopmeters ook worden ingezet als compensatie voor andere mogelijkheden bij werkfuncties. Dit noemen we brede inzet sloopmeters. Regionaal hebben we hierover afspraken gemaakt. Gemeenten kunnen ervoor kiezen om wel of geen gebruik te maken van deze mogelijkheden. De bredere inzet sloopmeters is mogelijk voor: 1) Grotere inhoud (m3) van de bedrijfswoning dan regulier is toegestaan; 2) Uitbreiding van één van de bestaande werkfuncties. 2.9.1. GROTERE INHOUD (M3) VAN DE BEDRIJFSWONING DAN REGULIER IS TOEGESTAAN Bij bedrijfswoningen in het landelijk gebied is een maximale inhoudsmaat vastgesteld in het omgevingsplan. Met compensatie van sloopmeters kan een grotere inhoudsmaat worden toegestaan. De regeling voor het vergroten van de woning is hieronder weergegeven: Grotere inhoud van de bedrijfswoning/bedrijfswoongebouw Per 1 m3 vergroting

Sloopmeters 1,5 m2 sloopmeters

2.9.2. UITBREIDING VAN ÉÉN VAN DE BESTAANDE WERKFUNCTIES Met de inzet van compenserende sloopmeters kunnen bestaande bedrijfslocaties uitbreiden tot maximaal 1.000 m2 aan bedrijfsbebouwing. Afhankelijk van de aard van het bedrijf en locatie wordt beoordeeld of medewerking al dan niet mogelijk is. De regeling voor uitbreiding werkfunctie is hieronder weergegeven: Uitbreiding werkfunctie Tot en met 500 m2 aan bedrijfsbebouwing per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing 501 - 1.000 m2 aan bedrijfsbebouwing per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing

Sloopmeters 2 m2 sloopmeters 3 m2 sloopmeters

Gemeentelijke uitwerking Buitenopslag In principe staan we bij een functieverandering naar Werken geen buitenopslag toe. Toch kan een gemeente ervoor kiezen om buitenopslag mogelijk te maken bij bedrijfsfuncties. Hiervoor kan de gemeente voorwaarden stellen zoals het aantonen van de noodzakelijkheid, de landschappelijke aanvaardbaarheid en de omvang van de buitenopslag. Regionaal is afgesproken dat dit een gemeentelijke keuze is en dat buitenopslag mogelijk is met de inzet van sloopmeters. Hiervoor geldt de inzet van 2 m2 sloopmeters voor 1 m2 buitenopslag. Overige mogelijkheid voor verbrede inzet sloopmeters. Op voorhand zijn niet alle situaties te overzien. Het afwegingskader functieverandering 2024 biedt de gemeenten de mogelijkheid om voor deze gevallen in lijn met en volgens de systematiek van dit beleid oplossingen te bewerkstelligen. Vanzelfsprekend, alleen als het ruimtelijk aanvaardbaar is.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 20

2.10.

Gedeeltelijke beëindiging agrarische activiteit

De agrarische ondernemer kan de wens hebben tot gedeeltelijke verandering van de bedrijfsvoering. Dit kan komen door het hebben van geen bedrijfsopvolger of door invloeden van buitenaf, zoals bijvoorbeeld stikstofreductieplannen of grond schaarste. Bij een gedeeltelijke verandering blijft de hoofdfunctie als agrarisch bedrijf bestaan. Echter, het bedrijf kan een andere vorm aannemen. Het functieveranderingsbeleid geeft twee mogelijkheden, met bijbehorende voorwaarden, voor: • Een nevengebruiksfunctie starten; • Of gedeeltelijk slopen. 2.10.1. NAAR NEVENGEBRUIKSFUNCTIE Andere bedrijvigheid naast het hoofdinkomen van de ondernemer noemen we een nevengebruiksfunctie. Een nevengebruiksfunctie is qua oppervlak ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Bij voorkeur komt de nevenfunctie in de bestaande bebouwing. Met omgevingskwaliteit als doel is vervangende nieuwbouw denkbaar. De nevenfunctie mag alleen door de ondernemer/eigenaar (of onderdeel van het familiebedrijf) worden uitgeoefend. Hiermee wordt voorkomen dat buitenstaanders (derde partij) een bedrijf vestigen op een agrarische locatie. 2.10.2. GEDEELTELIJK SLOOP Bij het gedeeltelijk beëindigen van het agrarische bedrijf behoort ook sloop van een de voormalige opstallen tot de mogelijkheid. Bijvoorbeeld wanneer een agrarische bedrijfstak af wordt gestoten dan wel het aantal dieren wordt verminderd.

Met de sloop van de opstallen kunnen deze meters als sloopmeters worden verhandeld. Dit is een verdienmodel voor de agrarische ondernemer. Ook kunnen deze meters ingezet worden om bijvoorbeeld de woning te vergroten. Deze mogelijkheden zijn afhankelijk van de ruimte die gemeentelijke kaders met betrekking tot oppervlakte/inhoud woning biedt.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 21

2.11.

Naar nevengebruiksfunctie

Bij nevenfuncties denken we aan recreatieve of maatschappelijke/zorg functies. Ook niet-agrarische activiteiten zoals loonwerk of transportactiviteiten zijn mogelijk. Dergelijke functies geven het gebied nieuwe impulsen. Zowel voor de ondernemer in economisch opzicht, als ook het bijdragen aan de kwaliteiten van het gebied. Op het moment dat de hoofdactiviteit stopt, dient een functieveranderingsprocedure te worden doorlopen.

Figuur 7. Uitsnede stroomschema Nevengebruiksfunctie

2.12.

Voorwaarden nevengebruiksfunctie

Voor niet-agrarische nevengebruiksfuncties bij agrarische bedrijven mag maximaal 25% van het bebouwd oppervlak worden gebruikt: • Tot een maximum van 500 m2 van de bedrijfsgebouwen voor nevengebruiksfuncties in het kader van recreatie en van zorg; • Tot een maximum van 350 m2 van de bedrijfsgebouwen voor overige niet-agrarische bedrijfsnevenfuncties.

Gemeentelijke uitwerking: Ruimtelijke afweging De planologische procedure voor een nevengebruiksfunctie kan per gemeente verschillen. Het is aan de gemeente om hier gemeentelijke kaders/beleid voor op te stellen. Hierdoor stuurt de gemeente op welke plek welke functies en van welke omvang gewenst zijn. Van bovenstaande maatvoeringen kan door gemeenten worden afgeweken, bijvoorbeeld voor multifunctionele landbouw. Onder multifunctionele landbouw verstaan we activiteiten waarmee we de burger en de agrariër aan elkaar verbinden. Denk hierbij aan educatie ter plekke of verkoop eigen en/of streekproducten. Ook is het denkbaar dat gemeenten een kader opstellen voor recreatieve voorzieningen (niet zijnde bebouwing) die plaatsvinden buiten het werkingsgebied van het omgevingsplan. Denk hierbij aan een maisdoolhof of boerengolf. Het is goed om te beseffen dat een nevengebruiksfunctie een opstap kán zijn naar een volledige transformatie van de bedrijfsvoering. Deze functie kan bij het stoppen van de agrarische bedrijfsvoering de hoofdfunctie worden. Daarom is het voor gemeentes van belang vooruit te denken. Het afwegingskader dat voor de functieverandering naar Werken gehanteerd kan worden, is ook bij deze toetsing bruikbaar.

2.12.1. LANDSCHAPPELIJKE INPASSING We willen de herkenbaarheid en de (streek)eigenheid van landelijk gebied behouden en versterken. We streven naar het behoud van waardevolle kenmerken, met ruimte voor (architectonische) ontwikkelingen die bijdragen aan de landschappelijke kenmerken. Erven hebben een beeldbepalende rol in de eigenheid van