Achterstraat optimalisatie variant stedenbouwkundig

Collectief dek met kwaliteit Parkeren vindt plaats uit het zicht op het binnenterrein van het noordelijke perceel. Het terrein wordt overkapt met een zwevende dekconstructie. Dit dek krijgt een collectieve functie voor de bewoners van het woongebouw met een groene inrichting. Gemengde functie mogelijkheden plint In de knik op de begane grond is ruimte voor een gemengde programmering, zoals een commerciële functie als kantoor, detailhandel retail of juist een woonprogramma. De afwijkende verdiepingshoogte van circa 4 meter leent zich hiervoor. Wanneer wordt gekozen voor een woonprogramma is een loft hier kansrijk.

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief

afbeelding 4.2 plankaart / plattegrond begane grond

38 | 49

afbeelding 4.3 plankaart / plattegrond eerste verdieping

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief

1x 15 st. Programma variant 1 typologie

8x

studio

3x

appartement Achterstraat

67,5 m2

3x

appartement steeg langs Dierenkliniek multifunctionele ruimte loft

75 m2

€ 344.250

45 m2

€ 412.500

15 st.

45 m2

344.250

persoonshuishoudens

€ 412.500

ondernemers, doorstromer een- of meer persoons

Financieel resultaat variant 1

aantal

1x

steeg langs Dierenkliniek multifunctionele ruimte loft

gebruiksopp (m2) 40,5 m2

VON

doelgroep

€ 212.625 € 320.625

starter, senior (eenpersoonshuishouden) doorstromer(s) eenpersoonshuishouden of twee persoonshuishoudens startende twee persoonshuishoudens

Vastgoedexploitatie

Grondexploitatie

ondernemers, doorstromer een- of meer persoons

post kosten opbrengsten residuele grondwaarde

(*1000) kEUR 2.810kEUR 3.433kEUR 634 kEUR

grondwaarden kosten bouw- en woonrijp maken totale kosten

621 kEUR 423 kEUR 1.044 kEUR

saldo

-421 kEUR

afbeelding 4.4 doorsnede genomen over noordelijk perceel

Financieel resultaat variant 1 Vastgoedexploitatie

Grondexploitatie

Dorpsstraat 20

post kosten opbrengsten residuele grondwaarde

(*1000) kEUR 2.810kEUR 3.433kEUR 634 kEUR

grondwaarden kosten bouw- en woonrijp maken totale kosten

621 kEUR 423 kEUR 1.044 kEUR

saldo

-421 kEUR toegangsweg bevoorrading

39 | 49

haaksparkeren

ontsluiting parkeren bevoorraading

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief

haaksparkeren

schuurgebouw

Molenstraat

afbeelding 4.5 axonometrie vogelvlucht stedenbouwkundige invulling variant 2

40 | 49

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief

4.2

Variant 2: woonhof

In deze variant wordt ingezet op een dorpse stedenbouwkundige opzet met een lagere dichtheid en variatie op de woontypologieën. Op het noordelijke perceel wordt een woonhof voorzien en vormgegeven rond een collectieve groene ruimte. Aan de Achterstraat wordt de rooilijn gecontinueerd door de toevoeging van een strook van gestapelde appartementen. Dit sluit qua typologie en morfologie aan op de aangrenzende uitstraling. Op het zuidelijke perceel wordt teruggegrepen naar de historie van de omgeving, waar vroeger ook een kapwoning heeft gestaan. De woning wordt op afstand tot de Achterstraat ingepast zodat een groene voorruimte ontstaat en de kerk prominent in het zicht en beleving blijft.

Appartementenstrook aan de Achterstraat Door de toevoeging en positionering van de strook woongebouwen in het verlengde van de rooilijnen aan de Achterstraat ontstaat een logisch doorgaand gevelbeeld. De bebouwing aan de straatzijde wordt over een hoogte van 4 bouwlagen voorzien, met een verbijzondering van de kap conform regels uit het bestemmingsplan. Net als in variant 1 wordt een verdiepingshoogte van 4 meter aangehouden, gemeten vanaf bovenkant vloer begane grond en onderkant constructie verdiepingsvloer. Daarvoor is gekozen vanwege de vrije benodigde hoogte voor de bakwagen. De toegankelijkheid wordt geborgd door middel van een poort in het gebouw. Achter deze poort zijn ook de parkeerplekken voorzien langs de blinde wand aan de oostzijde van het perceel.

Groene binnenruimte Achter de strook appartementen, op het binnenterrein wordt tegen de blinde gevel een twee-onder-één kapwoningen voorzien. Deze krijgen een maximale bouwhoogte van 3 lagen inclusief kapverbijzondering.

41 | 49

De kapwoningen kijken met de voortuin uit over de groene collectieve binnenruimte. Het is raadzaam om dit hofje een groene inrichting te geven met meervoudige functionaliteit, zoals klimaatadaptatie, biodiversiteit en de sociale component. Deze ruimte is primair bedoeld voor collectief gebruik door de bewoners van de ontwikkeling, maar mogelijkheden om dit breder open te stellen zijn zeker kansrijk. Aan de voet van het groene hofje is een multifunctionele ruimte voorzien die op meerdere manieren ingevuld kan worden, onder andere met een commerciële/economische programmering (verhuurbaar oppervlakte voor horeca of anders) of woonprogramma (loft). Wanneer wordt gekozen van een commerciële programmering, wordt de levendigheid op straat versterkt. In deze variant is met name een horeca functie kansrijk vanwege de koppeling en versterking van het groene hof.

Inrichting zuidelijk perceel Op het zuidelijk perceel is teruggegrepen naar de historie van deze locatie. In het verleden stond tegenover de Boni-supermarkt namelijk een kapwoning. Tegenwoordig is dat een showroom met een dak uitgevoerd als kap. In deze variant wordt deze stijlkeuze zorgvuldig opgepakt en doorgezet door de toevoeging van een twee-onder-één-kapper. De woningen worden echter op meer afstand geplaatst ten opzichte van de kerk, zodat dit beeldbepalende element genoeg ruimte krijgt. Voor de woningen is ruimte gemaakt voor een plantsoen. Parkeren Het nadeel van deze variant is de beperkte parkeercapaciteit van 10 parkeerplekken, terwijl circa 12-14 nodig zijn voor de ontwikkeling. Meer parkeerplekken gaat ten koste van de kwaliteit van de openbare ruimte en daarmee de hof-typologie. Wel kan geoptimaliseerd worden door het parkeren van de zuidelijke woningen op het eigen perceel vorm te geven. Ook is onderzoek noodzakelijk wat betreft deelmobiliteit, andere locatie toewijzingen of volledige omvorming van het zuidelijke woonprogramma.

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief

afbeelding 4.6 plankaart / plattegrond begane grond

42 | 49

afbeelding 4.7 plankaart / plattegrond eerste verdieping

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief

2x 1x 14 st Programma variant 2 typologie

9x

appartement

2x

2-1 kapper noord 2-onder-1 kapper zuid multifunctionele ruimte loft

1x 14 st

90 m2 45 m2

€ 405.000 € 258.750

startend/doorstromer(s) meerpersoonshuishouden ondernemers, doorstromer een- of meer persoons, starter

Financieel resultaat variant 2

aantal

2x

2-onder-1 kapper zuid multifunctionele ruimte loft

gebruiksopp (m2) 40,5 m2 82,5 m2 90 m2 45 m2

VON

doelgroep

€ 212.625 € 350.625 € 405.000 € 258.750

starter, senior eenpersoonshuishouden startend meerpersoonshuishouden startend/doorstromer(s) meerpersoonshuishouden ondernemers, doorstromer een- of meer persoons, starter

Vastgoedexploitatie

Grondexploitatie

post kosten opbrengsten residuele grondwaarde

kEUR 2.293 kEUR 3.044 kEUR 751 kEUR

grondwaarden kosten bouw- en woonrijp maken totale kosten

621 kEUR 287 kEUR 908 kEUR

saldo

-156 kEUR

Financieel resultaat variant 2 post afbeelding 4.8 doorsnede genomen over noordelijk perceel

kEUR 2.293 kEUR 3.044 kEUR 751 kEUR

Vastgoedexploitatie

kosten opbrengsten residuele grondwaarde

Grondexploitatie

grondwaarden kosten bouw- en woonrijp maken totale kosten

908 kEUR

saldo

-156 kEUR

Dorpsstraat 20

43 | 49

621 kEUR 287 kEUR

toegangsweg

twee-onder-eenkapper

ontsluiting parkeren

bevoorrading

aan een groen hofje

bevoorraading

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief

haaksparkeren

schuurgebouw

Molenstraat

afbeelding 4.9 axonometrie vogelvlucht stedenbouwkundige invulling variant 3

44 | 49

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief

4.3

Variant 3: tuinsteeg

Deze variant vertoont meer overeenkomsten met variant 1. De stedenbouwkundige hoofdopzet is vergelijkbaar door een beoogde toevoeging van een L-vormig gebouw op het noordelijke perceel. Variatie vindt plaats op het verloop van de logistieke bevoorradingsroute over het perceel en de woontypologie. Het bouwprogramma wordt noordelijk geconcentreerd. Een gevolg door de stedenbouwkundige opzet is dat de resterende parkeerbehoefte zuidelijk opgelost dient te worden omdat noordelijk simpelweg niet voldoende ruimte beschikbaar is. Dit zuidelijke parkeerterrein kan mogelijk afbreuk doen aan de lokale ruimtelijke kwaliteit.

Afstand en ruimte tot de Dierenkliniek In deze variant zijn grondgebondenwoningen voorzien over 2 bouwlagen (maisonnettes) met een voortuin aan de steeg. Daarboven zijn appartementen beoogd. De grondgebonden woningen kijken uit over de dierenkliniek en zijn op ruimere afstand voorzien. Samen met het groen in de voortuin verbetert de beleving en kwaliteit van deze steeg. Wel is een aandachtspunt voor de woonkwaliteit de informele tijdelijke op- en overslag die plaatsvindt aan deze achterzijde/steeg. Door ontwerpingrepen en eventuele afspraken kan hier adequaat op ingespeeld worden. Groot voordeel van deze variant is dat, door de toevoeging van een woonlaag aan de steeg, het noordelijke parkeren op het binnenterrein volledig aan het zicht wordt onttrokken. Daarmee wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit in het centrum. Inrichting noordelijk perceel Het noordelijke woongebouw continueert ook in deze variant de doorgaande stedelijke gevellijnen aan de Achterstraat, waarmee meer uniformiteit en rust in het straatbeeld wordt gerealiseerd. Langs de Achterstraat wordt voornamelijk gebruik gemaakt van een appartement-typologie. De ontsluiting te voet vindt plaats via een portiek gelegen langs de toegangspoort voor gemotoriseerd verkeer.

45 | 49

Eveneens wordt in deze variant een verdiepingshoogte van 4 meter aangehouden, gemeten vanaf bovenkant vloer begane grond en onderkant constructie verdiepingsvloer. Daarvoor is gekozen vanwege de vrije benodigde hoogte voor de bakwagen. De toegankelijkheid wordt geborgd door middel van een poort in het gebouw. Achter deze poort zijn de parkeerplekken aan de rugzijde van de maisonnettes voorzien, terwijl de ontsluiting oostelijk op het perceel plaatsvindt langs de blinde wand.

Collectief dek Eveneens wordt in deze variant een collectieve dek-constructie voorgesteld boven op het parkeren. Het dek wordt eveneens als in variant 1 met groene kwaliteiten ingericht zodat bijgedragen wordt aan de woon- en leefkwaliteit van omwonenden en bewoners. Doorwerking parkeervraag richting zuidelijk perceel Als gevolg van het woningaantal en -programma, beperkte ruimte op het noordelijke perceel is gekozen om de parkeerbehoefte zuidelijk op te lossen ter hoogte van de voormalige showroom. Het gehele terrein is omgevormd tot een parkeervoorziening. Wel is er ruimte gereserveerd voor een plantsoen op dek op van deze voorziening als groene afscherming. In deze variant worden 22 parkeerplekken gerealiseerd, terwijl de directe ontwikkeling vraagt om circa 19 plekken. Daarmee is een overschot aan 3 parkeerplekken met een mogelijke invulling uit overige parkeerclaims in het centrum. Net als in variant 2 dient de parkeernormering nader afgestemd te worden op de doelgroep. Kansen voor deelmobiliteit kunnen daarbij onderzocht worden.

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief

afbeelding 4.10 plankaart / plattegrond begane grond

46 | 49

afbeelding 4.11 plankaart / plattegrond eerste verdieping

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief

5x

maisonnette

76,5 m2

€ 344.250

16 st Financieel resultaat variant 3

Programma variant 3 aantal

typologie

3x

appartement straatzijde appartement steeg appartement hoek

5x 3x 5x

meerpersoonshuis houden, starter/doorstromer (jong gezin)

gebruiksopp (m2) 40,5 m2 49,5 m2 55,8 m2

maisonnette

76,5 m2

VON

doelgroep

€ 212.625 € 247.500 € 279.000

starter, senior eenpersoonshuishouden starter, senior eenpersoonshuishouden senior, doorstromer een- en tweepersoonshuishouden meerpersoonshuis houden, starter/doorstromer (jong gezin)

€ 344.250

16 st

Vastgoedexploitatie

Grondexploitatie

post kosten opbrengsten residuele grondwaarde

kEUR 2.809 kEUR 3.691 kEUR 882 kEUR

grondwaarden kosten bouw- en woonrijp maken totale kosten

621 kEUR 345 kEUR

saldo

-84 kEUR

966 kEUR

afbeelding 4.12 doorsnede genomen over noordelijk perceel

Financieel resultaat variant 3 Vastgoedexploitatie

Grondexploitatie

Dorpsstraat 20

47 | 49

post kosten opbrengsten residuele grondwaarde

kEUR 2.809 kEUR 3.691 kEUR 882 kEUR

grondwaarden kosten bouw- en woonrijp maken totale kosten

621 kEUR 345 kEUR

saldo

-84 kEUR

966 kEUR

toegangsweg

voortuin

bevoorrading

masionette

masionette

haaksparkeren

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief

ontsluiting bevoorraading

schuurgebouw

Molenstraat

4.4

Duurzaamheidsparagraaf

Duurzaamheid vormt een integraal onderdeel van de beoogde ontwikkeling. In deze paragraaf is een verdiepingsslag gemaakt op het algemene duurzaamheidsbeleid en worden handvatten voor duurzaamheidsprincipes gegeven. Deze paragraaf is resultaat van een duurzaamheidssessie met gemeentelijk medewerkers en specialisten van Witteveen+Bos. Ieder duurzaamheidsthema heeft een nadere specifieke invulling gekregen. Daarvoor is een duurzaamheidssessie met de gemeente belegd samen met specialisten van Witteveen+Bos waarin de duurzaamheidsthema’s een nadere invulling hebben gekeken. Onderstaand zijn de resultaten en gewenste denkrichtingen vastgelegd per thema. De duurzaamheidskansen liggen in ieder geval voor het oprapen. Het is echter aan de gemeente om hier regie in te pakken en te sturen op een succesvol eindresultaat. Met name de gemeentelijke grondpositie maakt dit kansrijk en bovendien gewenst.

Klimaatadaptatie en biodiversiteit Elke van de opgestelde stedenbouwkundige variant zet in op klimaatadaptatie door de toevoeging van een pocket-park. Per variant is de effectiviteit en functionaliteit (schaduwwerking, verkoeling) wisselend en afhankelijk van het voorgestelde areaal en inrichtingskwaliteit. Belangrijk is dat een goede doorlatendheid van de maaiveldafwerking geborgd wordt zodat water plaatselijk kan infiltreren. Daarbij is een onderzoek gewenst naar de (mogelijke) oppervlakkige afstroom in het centrum richting het te realiseren groen. De bodemsamenstelling en grondwaterstanden op locatie zijn in ieder geval gunstig.

48 | 49

Voor alle varianten geldt dat een verbreding van de vergroeningsopgave ter hoogte van de Gereformeerde Kerk de voorkeur verdient. Niet alleen is dit gewenst vanwege de klimaatadaptieve aspecten maar ook voor de belevingskwaliteit van de kerk. Verder is de groenkeuze en inrichting van belang. Kies voor een soortensamenstelling met een functie voor insecten zodat de lokale biodiversiteit versterkt wordt, hierbij kan gedacht worden aan een kruidenrijke inrichting. Door in te zetten op biodiversiteit zal ook de belevingswaarde en kwaliteit meeprofiteren. Ook het beheer dient hierop afgestemd te worden. Aanbevolen wordt om de geveloppervlakten van het gebouw een lichte kleurstelling te geven, zodat invallend zonlicht zoveel mogelijk wordt gereflecteerd. Daardoor zal tijdens aanhoudende onbewolkte dagen het gebouw minder snel opwarmen. Een groendak voor de bouwontwikkeling is bijkomend een wens die opwarming mitigeert. Daarvoor is de voorkeur om te kiezen voor een extensief groendak, zodat eventuele verdroging zoveel mogelijk wordt tegengegaan. Nadere afstemming over materiaalkeuzes en vormgeving zal in dit proces instemming moeten vinden bij de lokale welstandscommissie.

Energie De stedenbouwkundige varianten voorzien allen in nieuwbouw. Dit betekent dat wet- en regelgeving op rijksniveau eisen stelt aan de energiehuishouding, deze dient namelijk te voldoen aan de EPC en BENG-eisen.

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief

De gemeente Putten onderzoekt momenteel de potentie van een warmtenet in het centrum. Afhankelijk van de resultaten en de mogelijke ontwikkelrichting is een koppeling met de voorliggende opgave kansrijk. Uiteraard zijn er ook systeemoplossingen op een kleiner schaalniveau mogelijk, zoals een gesloten- of open bodemwarmtesysteem. Dit kan een gesloten systeem zijn zoals HoCoSto (thermische opslag) of open in verbinding met een aquifer (watervoerende ondergrondse laag). Uitspraken over het juiste systeem kunnen op dit moment niet gedaan worden zonder een nader onderzoek. Immers, risico’s en aandachtspunten zoals de verstoring van het grondwatersysteem moeten uitgesloten worden. Tot slot is een energie-grid op lokaal niveau van het gebouw en de parkeervoorziening denkbaar. Dit maakt het mogelijk om een systeem te realiseren waarbij energieopwekking en -gebruik korte gebruikscycli hebben. Dit vermindert de vraag naar opslagcapaciteit. Denk bijvoorbeeld aan het opladen van voertuigen en fietsen ’s avonds, terwijl overdag de energie gewonnen wordt op een duurzame manier. Ook dit dient nader onderzocht te worden, zodat opwekpotentie, opslag en gebruik in evenwicht worden gebracht. Een overcapaciteit aan energie-opwekking en omvorming naar elektriciteit kan bijvoorbeeld gewenst zijn.

Mobiliteit De parkeerdruk in het centrum van Putten is redelijk hoog - met name op piekmomenten - en de ruimte is schaars. Daarom wordt aanbevolen de parkeernormering nader af te stemmen op de locatie en context binnen de opgave zodat onnodig ruimtegebruik wordt verminderd en de kwaliteit van de ruimte hoog

49 | 49

blijft. Het is belangrijk om te redeneren vanuit de toekomstige doelgroep. Dit kan aanleiding geven om de parkeernorm aan te scherpen en in te zetten op onder andere deelmobiliteit. De ontwikkelaar kan uitgedaagd worden om hierin bij te dragen met mobiliteitsconcepten.

Circulariteit De herontwikkeling aan de Achterstraat is bij uitstek geschikt om circulariteitsambities vorm te geven. De gemeente heeft een grondpositie en kan sturen. Denk aan hergebruik van materialen in de openbare ruimte of bij de bouwontwikkeling zelf, zoals de aankleding van de gevels of andere afwerkingskeuzes. Bovendien liggen hier kansen om de CO₂-impact van de levenscyclus in de bouwfase te beperken door te werken met biobased materialen zoals houtskeletbouw. Bij de grondbieding of in de anterieure afspraken is ruimte om kansen op het gebied van circulariteit te verzilveren.

4.5

Doorkijk

Dit document legt de basis voor geeft een basis voor een afweging en onderbouwing van de variantkeuze en vervolgstappen. Dit hoeft natuurlijk niet 1 variant te zijn, maar kan een combinatie van varianten zijn waarbij ontwerpkeuzes en onderdelen worden verknoopt tot een gewenste richting.

Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief

II BIJLAGE: GLOBALE PLATTEGRONDEN INDELING GEBOUW

Witteveen+Bos | 139592 | Bijlage II | Ongecontroleerd (aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend)

46m² BVO

92m² BVO (tweelaags)

46m² BVO

92m² BVO (tweelaags) 9600

46m² BVO

wokkeltrap

hal

4800

92m² BVO (tweelaags)

4800

4800

46m² BVO

4800

92m² BVO (tweelaags)

4800

4800

46m² BVO

4800

92m² BVO (tweelaags)

4800

TWEEDE VERDIEPING BVO 410 m²

4800

EERSTE VERDIEPING BVO 410 m²

4800

BEGANE GROND BVO 340 m²

9600

lift installaties/service

berging gemeenschappelijk 14m² 57m² BVO

57m² BVO

bergingen 7x 5m²

46m² BVO

46m² BVO

46m² BVO

PLATTEGRONDEN WONINGEN BVO TOTAAL 1.160 m² WB139592 ACHTERSTRAAT OPTIMALISATIE VARIANT STEDENBOUWKUNDIG PLATTEGRONDEN STATUS: CONCEPT (GEEN RECHTEN AAN TE ONTLENEN) SCHAAL: 1:200 @ A3 [420x297] DATUM: 2023-11-27

46m² BVO

WB139592 ACHTERSTRAAT OPTIMALISATIE VARIANT STEDENBOUWKUNDIG 3D WEERGAVE STATUS: CONCEPT (GEEN RECHTEN AAN TE ONTLENEN) SCHAAL: n.v.t. DATUM: 2023-11-27