Achterstraat optimalisatie variant stedenbouwkundig
Tekst van het document
NOTITIE
Onderwerp Project Opdrachtgever Projectcode Status Datum Referentie Auteur(s)
Gecontroleerd door Goedgekeurd door
Oplegnotitie Putten Achterstraat optimalisatie variant stedenbouwkundig Gemeente Putten 139592 Ongecontroleerd (aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend) 17 november 2023 GAYA, ROBB -
Paraaf
Bijlage(n)
bijlage I. 128597-22-005.974-rapd-Stedenbouwkundigplan Achterstraat-definitief bijlage II. globale plattegronden indeling gebouw
Aan
<Bedrijf>/<Company> <Bedrijf>/<Company>
Kopie
1
<Namen>/<Names> <Namen>/<Names>
AANLEIDING EN DOEL
Witteveen+Bos heeft in opdracht van de gemeente Putten een stedenbouwkundigplan opgesteld (22 april 2022), gericht op de herontwikkeling van de percelen aan de Achterstraat 20 en 35 te Putten. In dit plan zijn drie ontwikkelscenario’s voor de percelen stedenbouwkundig en financieel globaal onderzocht. Deze voorliggende notitie bouwt voort op dit plandocument en is bedoeld als oplegger. De gemeente Putten heeft eerder de ‘variant 3: tuinsteeg’ als voorkeursvariant gekozen. Deze voorkeursvariant is onlangs door de gemeentelijke planeconoom opnieuw financieel doorgerekend. De businesscase is negatief gebleken, meer dan eerder voorzien was. Een subsidiëring van de ontwikkeling in de grondexploitatie door de gemeente wordt ongewenst geacht. Vanuit deze achtergrond is Witteveen+Bos gevraagd de voorkeursvariant (variant 3) stedenbouwkundig te ‘optimaliseren’ met als doel een minder negatieve of kostenneutrale businesscase. Deze optimalisatie is uitgevoerd zonder oog te verliezen voor ruimtelijke kwaliteit. Wij starten deze notitie eerst met de relevante ontwerpuitgangspunten en randvoorwaarden. Op basis daarvan wordt een geoptimaliseerde variant gepresenteerd.
Witteveen+Bos Raadgevende ingenieurs B.V. | Deventer Blaak 16 | Postbus 2397 | 3000 CJ Rotterdam | +31 (0)10 244 28 00 | www.witteveenbos.com | KvK 38020751
2
ONTWERPKADERS
Wij houden rekening met ontwerpuitgangspunten en randvoorwaarden afgeleid van de eerdere rapportage. Voor de volledigheid zijn deze onderstaand opgenomen: Gemeentelijke kaders · vigerende Nota Parkeernormen Putten; · met een aanvulling van acht parkeerplaatsen. Deze parkeerclaim is door de gemeente opgelegd uit aanpalende ontwikkelingen; - Nota Parkeernormen Putten 28 oktober 2016; · Parkeernorm van 1,3 voor type woning 40-80m2 niet gestapeld · Parkeernorm van 1,4 voor type woning 65-120m2 gestapeld - geoptimaliseerde parkeernorm1 van 0,8 per appartement (koopwoning). Deze geoptimaliseerde norm wordt vergeleken met de vigerende normeringen om te bepalen hoeveel parkeerplekken eventueel wegvallen. Deze vervallen ruimteclaims kunnen vervolgens alternatief kwalitatief aangewend worden. Tabel 1 vigerende norm omschrijving type
vigerende norm
passende parkeernorm
parkeernorm
aantal
parkeernorm
aantal
appartement S (11x)
1,3
14,3
0,8
8,8
appartement M (5x)
1,4
7
0,8
4
totaal
-
21
13
aansluiten op marktbehoefte door het realiseren van betaalbare woningen voor starters (prijs en klein tot gemiddeld woonoppervlakte); privaatrechtelijke juridische kaders, namelijk de erfdienstbaarheid van de noord aangelegen winkelruimte. Concreet voldoende verkeersruimte reserveren (hoogte en breedtemaat) voor het ladenen lossen vanaf de Achterstraat; bestuurlijke afspraken en overeenkomsten: parkeerclaims op deze ontwikkellocaties van 8 eerdere centrumontwikkelingen.
-
-
Stedenbouwkundige kaders afgeleid uit project - Stedenbouwkundige kaders ); · continueren van de doorlopende straatgevel aan de Achterstraat en beperken van gaten in het gevelbeeld; · gebouwgevels zijn georiënteerd aan de openbare ruimte. Het gebouw loopt in de steeg door en is daar toe georiënteerd; · het gebouw sluit aan op de blinde gevels aan de randen van het projectgebied voor een continue beeld; · een kapverbijzondering van de bovenste verdieping conform aangelegen bebouwing; · vrije doorgang voor vrachtwagen t.b.v. erfdienstbaarheid.
3
GEOPTIMALISEERDE VARIANT
3.1
Optimalisatiemogelijkheden
Om de bouwkosten te reduceren zijn een aantal optimalisaties mogelijk vanuit stedenbouwkundig oogpunt ten aanzien van de bouwvlakken, namelijk: - het vereenvoudigen van de hoofdbouwmassa, door het beperken van aantal hoekverdraaiingen, verspringingen en andere constructieve / bouwkundige uitzonderingen; - collectieve dekconstructie eventueel verwijderen. 1
Passende parkeernorm van Goudappel Coffeng
2|6
Witteveen+Bos | 139592 | Ongecontroleerd (aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend)
3.2
Ontwerpkeuzes en toelichting
Gebouwdeel ‘kop’ aan de Achterstraat - op de begane grond van dit deel zijn bergingen en installatie-, serviceruimten opgenomen. - ten behoeve van de erfdienstbaarheid hebben we een poort opgenomen in de gevel, door deze poort is het mogelijk de achterkant van het pand aan de Dorpstraat 25 met een vrachtwagen te bereiken. De vrije hoogte van deze poort is 4 meter. - op de verdiepingen van dit bouwvolume zijn zes appartementen opgenomen, deze zijn verdeeld over twee bouwlagen en te bereiken via een galerij vanuit de hoek van het gebouw. Gebouwdeel ‘staart’ aan de steeg - aan de steeg realiseren wij de ‘staart’ van het gebouw. - dit gebouwdeel bevat vijf grondgebonden maisonnette woningen en vijf appartementen op de derde bouwlaag. - voor de constructieve en bouwkundige eenvoud is de verdiepingshoogte gelijk aan deze van de kop waar de toegangspoort voorzien is; - de appartementen op de derde bouwlaag zijn via een galerij te bereiken.
3.3
Ontwerp
Afbeelding 1 Plankaart
3|6
Witteveen+Bos | 139592 | Ongecontroleerd (aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend)
Afbeelding 2 Plattegronden geoptimaliseerde variant
Tabel 1 Programma geoptimaliseerde variant Type
Aantal
bvo/eenheid
totaal bvo
App. straatzijde
Goedkope koop
2
57 m
114 m2
App. Straatzijde
Goedkope koop
4
46 m2
184 m2
App. steeg
Goedkope koop
5
46 m2
230 m2
Maisonette
Middeldure koop
5
92 m2
460 m2
m2 bvo totaal woningen
2
16
988 m2
m2 bvo totaal gebouw
1.160 m2
VORMFACTOR (m2 bvo woningen / m2 bvo totaal)
0.85
Parkeerplaatsen parkeernorm
21
Parkeerclaims uit aanpalende ontwikkeling
8
4
AANBEVELINGEN EN AANDACHTSPUNTEN
Sturen op (woon)kwaliteit en veiligheid aan de steeg In de verdere uitwerking van het plan dient de ontwerpende/uitvoerende partij aandacht te besteden aan de woonkwaliteit van de maisonnette woningen op het maaiveld (de staart). Dit gaat hand-in-hand met de (verkeers-)veiligheid. De volgende aandachtspunten en aanbevelingen zijn daarvoor relevant: - Voldoende maatvoering tussen gebouwgevel en aangelegen dierenkliniek. Neem daarvoor minimaal zes meter. Het straatprofiel tussen de kliniek en het nieuw te ontwikkelen bouwvolume blijft daarmee
4|6
Witteveen+Bos | 139592 | Ongecontroleerd (aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend)
-
-
kwaliteit behouden, ook is het door deze afstand mogelijk om de veiligheid in relatie tot het autoverkeer dat sporadisch langs het bouwvolume komt te garanderen; Zorg dat de steeg een kwalitatieve inrichting en aanblik krijgt. Zwerfafval en verzamelpunten van containers zijn ongewenst. Maak afspraken met omwonenden en ondernemers daarover; Zorg dat de ontsluiting tot de woning veilig en kwalitatief wordt vormgegeven. Dit kan bijvoorbeeld door de entree terug te leggen in een portiek zodat men niet direct in de openbare ruimte staat; Zorg dat de woningen in de steeg op de eerste en tweede bouwlaag worden uitgevoerd met half verdiepte balkons (zie afbeelding 1). Dit heeft een positieve impact op de sociale veiligheid in de steeg en heeft een beperkte impact op het vloeroppervlak van de woningen; Mocht het collectief dek op het binnenterrein financieel haalbaar blijken na doorberekening van de business case zorg dan dat dit element opgenomen wordt als uitgagspunt voor het ontwerp.
Afbeelding 1 Half verdiepte balkons
Let op de buitenplanse parkeerplekken Als gevolg van het woonprogramma, externe parkeerclaims en de parkeernorm ontstaat een grote parkeerdruk op deze ontwikkeling. Het gevolg is dat de parkeerclaims niet oplosbaar zijn binnen ruimteclaims binnen de plan- en eigendomsgrenzen. Wij kiezen ervoor om parkeerplekken buiten de projectgrenzen aan te wijzen. Dit doen we door vijf buitenplanse parkeerplaatsen op het terrein van de Gereformeerde kerk. Optimaliseer de parkeerplekken in de toekomst Wanneer de parkeernormen in de toekomst worden verlaagd is het mogelijk om het aantal parkeerplekken te reduceren. Wij sorteren hierop voor door onderscheid te maken in vigerende normen en een passende norm. Wanneer wordt aangesloten op de passende parkeernorm vallen er aangewezen plekken weg. Wij hebben aangegeven welke parkeerplaatsen in dat geval het beste omgevormd kunnen worden omdat we daarmee het meeste winst behalen in de belevingswaarde van de straat. Daarnaast scheelt dat procesafstemmingen en afspraken met eventuele andere grondeigenaren.
5|6
Witteveen+Bos | 139592 | Ongecontroleerd (aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend)
Afbeelding 2 Reductie parkeerplaatsen
6|6
Witteveen+Bos | 139592 | Ongecontroleerd (aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend)
I BIJLAGE: 128597-22-005.974-RAPD-STEDENBOUWKUNDIGPLAN ACHTERSTRAATDEFINITIEF
Witteveen+Bos | 139592 | Bijlage I | Ongecontroleerd (aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend)
Stedenbouwkundigplan Achterstraat Verkenning stedenbouwkundige invulling Gemeente Putten april 2022
Project
Stedenbouwkundigplan Achterstraat Gemeente Putten
Document
Plandocument Definitief 22 april 2022 128597/22-005.974
Opdrachtgever
Status
Datum
Referentie Projectcode
Projectleider
Projectdirecteur
128597 ir. A. Gaydadjiev ing. M. Marshall MTech
Auteur(s)
T. Lodder MSc., A. Hootsmans BSc,
Gecontroleerd door
drs. E. Weerman ing. M. Marshall MTech
Goedgekeurd door
Adres
Witteveen+Bos Daalsesingel 51c Postbus 24087 3502 MB Utrecht +31 (0)30 765 19 00 www.witteveenbos.com KvK 38020751
Paraaf
Het kwaliteitsmanagementsysteem van Witteveen+Bos is gecertificeerd op basis van ISO 9001. © Witteveen+Bos Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt in enige vorm zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Witteveen+Bos Raadgevende ingenieurs B.V. noch mag het zonder dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd, behoudens schriftelijk anders overeengekomen. Witteveen+Bos aanvaardt geen aansprakelijkheid voor enigerlei schade die voortvloeit uit of verband houdt met het wijzigen van de inhoud van het door Witteveen+Bos geleverde document.
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING
1.1
4
3
ONTWERPKADERS
Aanleiding
3.1
Beleidskaders
1.2
Doel
3.2
Juridische kaders
1.3
Procesbeschrijving
.1
Planologische regels
1.4
Leeswijzer
,2
Erfdienstbaarheid
2
STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE
2.1
Kenschets gebied
2.2
Historische ruimtelijke ontwikkeling
2.3
Kwaliteiten, kansen, belemmeringen en ontwikkelingen .1
Kwaliteiten
.2
Belemmeringen en aandachtspunten
.3
Kansen
.4
Ontwikkelingen en opgaven
3.3
Milieutechnische kaders
4
STEDENBOUWKUNDIGE VARIANTEN
4.1
Variant 1: gesloten wand
4,2
Variant 2: woonhof
4.3
Variant 3: tuinsteeg
4.4
Duurzaamheidsparagraaf
4.5
Doorkijk
26
6 35
1 INLEIDING 1.1
Aanleiding
Voor u ligt het stedenbouwkundig plan voor de Achterstraat in gemeente Putten. In dit document wordt een verkenning uitgevoerd naar de mogelijke stedenbouwkundige invulling van de percelen aan de Achterstraat 20 en 35. Deze percelen zijn in eigendom van de gemeente Putten. Aan de Achterstraat 35 ligt een oude showroom, welke al jaren leegstaat. Achterstraat 20 is in gebruik als tijdelijke parkeerplaats. Tot op heden is er nog geen goede invulling gevonden voor deze 2 percelen. In dit document worden 3 varianten voorgelegd als mogelijke ontwikkelrichting. Voor deze varianten zijn stedenbouwkundige kaders opgesteld en samengevoegd tot een stedenbouwkundig plan. Het plan bouwt voort op het bestaande beleid van de gemeente Putten.
1.2
Doel
Het doel is om te komen tot stedenbouwkundige varianten voor de herontwikkeling van Achterstraat 20 en 35. Het is belangrijk dat deze stedenbouwkundige varianten breed worden gedragen aangezien de herontwikkeling van de percelen kan bijdragen aan de herontwikkeling passend bij de Achterstraat. Tegelijkertijd worden er stedenbouwkundige ontwikkelkaders meegegeven en wordt de financiële haalbaarheid in beeld gebracht.
4 | 49
1.3
Procesbeschrijving
Dit plan is in de periode van november 2021 tot april 2022 ontwikkeld door de gemeente Putten en Witteveen+Bos. De varianten en de stedenbouwkundige kaders zijn opgesteld in nauwe samenwerking tussen gemeente Putten en Witteveen+Bos. Ook hebben belanghebbenden en belangstellenden meegedacht in de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan. Tijdens dit proces is de directe omgeving betrokken tijdens 2 omgevingsessies. Gelijktijdig zijn in het proces gesprekken gevoerd met de eigenaren van de panden aan de Dorpsstraat in relatie tot de erfdienstbaarheden die op de gemeentelijke percelen rusten. De volgende stappen zijn gevolgd:
Stap 1 ‘ontwerpkaders in beeld brengen en vastleggen’ In deze stap is een beleidsanalyse uitgevoerd naar het bestaande beleid van de gemeente Putten en is gekeken wat voor doorwerking dit heeft op dit plan. Ook vond er een werksessie plaats met de beleidsmedewerkers van de gemeente Putten om de relevante informatie uit de beleidsanalyse toe te spitsen en te verduidelijken. Stap 2 ‘stedenbouwkundige kwaliteiten, kansen, ontwikkelingen en belemmeringen inventariseren’ In deze stap is er een analyse gemaakt van de huidige stedenbouwkundige situatie in de Achterstraat. Daarnaast vond de eerste fysieke omgevingssessie plaats, waarbij dromen en wensen voor de ontwikkeling werden opgehaald.
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
1.4 Stap 3 ‘ambitiebepaling en prioritering van de duurzaamheidsthema’s’ In deze stap werd het ambitieniveau voor verschillende duurzaamheidsthema’s bepaald, zoals klimaatadaptatie en biodiversiteit. De ambities werden verder uitgediept tijdens een duurzaamheidsdialoog met medewerkers van de gemeente Putten. Stap 4 ‘ontwikkeling van de stedenbouwkundige varianten’ In deze stap zijn de stedenbouwkundige varianten uitgewerkt en is gevarieerd op de programmatische invulling, gevel- en bouwcontouren, samen met de inrichting en vormgeving van de publieke ruimte. De varianten zijn besproken in werksessies met zowel de beleidsmedewerkers van de gemeente Putten, als met belangstellenden vanuit de omgeving van de Achterstraat. Input uit deze sessies is meegenomen bij de totstandkoming van de varianten in dit document.
5 | 49
Leeswijzer
De opbouw van dit stedenbouwkundige plan voor de Achterstraat volgt een duidelijke structuur waarin uiteindelijk de stedenbouwkundige varianten voor de Achterstraat worden gepresenteerd. Het stedenbouwkundige plan start in hoofdstuk 2 met de presentatie van de ontwerpkaders. In hoofdstuk 3 wordt een stedenbouwkundige analyse gegeven, waarin aandacht wordt besteed aan de stedenbouwkundige morfologie, programmering en functies, bereikbaarheid en ontsluiting en ten slotte voorzieningen en de openbare ruimte. In hoofdstuk 4 worden de stedenbouwkundige varianten voor de ontwikkeling van de Achterstraat gepresenteerd. Het document sluit af met bijlagen, waaronder de onderliggende beleidsanalyse en de financiële doorrekening.
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
2 STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE In dit hoofdstuk wordt een analyse uitgevoerd van de huidige stedenbouwkundige situatie van het plangebied. Er wordt gestart met een beknopte kenschets van het bredere gebied. Vervolgens wordt de historische ruimtelijke ontwikkeling van het centrum behandeld. Daarmee wordt de herkomst van structuren duidelijk en het samenspel van ontwikkelingen wat heeft geleid tot het beeld wat nu vandaag de dag zichtbaar is. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een inventarisatie van de kwaliteiten, belemmeringen, kansen, ontwikkelingen en opgave. Daarmee wordt een opmaat gemaakt richting de uitwerking in verschillende varianten.
2.1
Kenschets gebied
Centrumgebied Het centrum van Putten is met de auto goed bereikbaar, in en nabij het centrum zijn (gratis) parkeervoorzieningen aanwezig. De detailhandel in Putten is geconcentreerd in het centrum. De (Verlengde) Dorpstraat is de hoofdwinkelstraat en vormt samen met de Kerk- en Molenstraat het zogenaamde ‘kernwinkelgebied’. Deze hoofdwinkelstraten hebben een autoluwe inrichting, maar ook een hogere bebouwingsdichtheid. Bebouwing staat namelijk zij-aan-zij, wat zorgt voor een continue stedelijk gevelbeeld. Aan de randen van het kernwinkelgebied bevinden zich de supermarkten, wat een combinatiebezoek voor de dagelijkse boodschappen aantrekkelijk maakt. Het centrum heeft bovendien een regionale aantrekkingskracht op bezoekers en een uitgangspositie als winkel- en boodschappendorp.
6 | 49
De Achterstraat De Achterstraat ligt zuidelijk in het centrum en vormt de achterkant van de Dorpsstraat. De Achterstraat is een schakel in het kernwinkelgebied door een verbinding tussen de splitsing met de Dorpsstraat en de aantakking op de Molen- en Kerkstraat. Hoewel er ook voorzieningen, detailhandel en horeca aan de Achterstraat zijn gelegen, heeft de straat het karakter en gebruik van een secundair winkelgebied. Ook heeft de Achterstraat een sterker dorps karakter in het straatbeeld. Dit komt omdat hier meer woningbouw is en de bebouwingsdichtheid lager is. In tegenstelling tot de hoofdwinkelstraten heeft de bebouwing aan de Achterstraat een vrijere inpassing met meer lucht en ruimte. Niet alle bebouwing is zij-aan-zij geschakeld, waardoor zichten over de percelen ontstaan. Grenzend aan het plangebied bevindt zich de Gereformeerde Kerk van Putten. Plangebied Het plangebied bestaat uit het zuidelijk gelegen perceel van de Achterstraat 35 en het noordelijk gelegen perceel van de Achterstraat 18-20. Het noordelijke perceel is op dit moment ingericht als tijdelijke parkeervoorziening, met een informeel gebruik voor bezoekers en bewoners. Via dit terrein wordt de bevoorrading van de Achterzijde van de Dorpsstraat uitgevoerd. Aan de zuidzijde staat de voormalige, meerlaagse showroom van Van Rossem.
Ondergronds heeft de showroom een kelder, op de begane grond een berging en een ontvangst- en etalageruimte en boven in een kantoor. Het voorterrein heeft aanvullend een aantal parkeerplekken. Het gebouw is momenteel niet meer in gebruik en in afwachting van een herontwikkeling.
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
afbeelding 2.1 kaart Putten met planlocatie
7 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
2.2
Historische ruimtelijke ontwikkeling
Putten is ontstaan als een kruispuntnederzetting met een groot aantal buurtschappen in de directe omgeving, zoals Norden, Bijsteren, Halvinkhuizen en Krachtighuizen. Vanuit deze nederzetting waren ook dorpen op grotere afstand bereikbaar, waaronder Nijkerk, Voorthuizen, Garderen en Ermelo. Dit maakte de vestiging hier op deze locatie aantrekkelijk voor onder andere handel en nijverheid. Omstreeks 1850 bestond de dorpsstructuur van Putten uit de (Verlengde) Dorpsstraat, de Achterstraat, de Papiermakerstraat, de Kelnarijstraat, de Poststraat, de Molenstraat, de Krommestraat en de Kerkstraat. De bebouwing langs deze wegen bestond uit een mengeling van woonhuizen en boerderijen. Aan de noordzijde werd het dorp begrensd door de Papiermakerstraat en aan de zuidzijde door de Achterstraat met het kerkhof. Zuidelijk van de (Achterstraat) en het kerkhof strekte zich de Putter Eng uit: een hooggelegen akker met een collectief karakter op de zandgronden van de stuwwalflanken. Op de kruising van de Dorpsstraat met de Kerkstraat bevond zich de Oude Kerk van Putten. Dit is de eerste kerk van Putten en het stenen gebouw dateert uit ongeveer 1050.
De Dorpsstraat en Achterstraat vóór de oorlog De (Verlengde) Dorpsstraat was vroeger de hoofdstraat van het dorp. Vanaf 1830 maakte de straat deel uit van de Rijksstraatweg tussen Hoevelaken en Katerveer (Zwolle). De Rijksstraatweg was een hoofdroute in de regio waar grotere dorpen en gemeenschappen mee in verbinding lagen. De Achterstraat was oorspronkelijk een steeg en liep in hoofdzaak langs de achterzijde van huizen, die aan de Dorpsstraat
8 | 49
waren gelegen. De ruimtelijke gevolgen van deze achterkantsituatie zijn goed te zien aan het verschil in bebouwingsdichtheden en typologie tussen de straten. Aan de Dorpsstraat staan de woningen dicht op elkaar, zij aan zij, terwijl aan de Achterstraat meer ruimte tussen de bebouwing zichtbaar is.
De Gereformeerde kerk aan de Achterstraat De kerk aan de Achterstraat is een ontwerp van de Ermelose architect E. Knevel. De kerk is met afstand tot de Achterstraat ingepast. Dit geeft het gebouw een voorterrein en samen met de bouwhoogte legt dit een ruimtelijk accent in de omgeving. Dit kerkgebouw werd op 19 oktober 1903 in gebruik genomen. In 1908 besloot een grote meerderheid binnen de Gereformeerde Kerken terug te keren. Zij boden hun kerkgebouw aan de Achterstraat als gezamenlijke kerk aan, zodat deze kerk sinds die tijd de Gereformeerde Kerk heet. De kerk heeft geen formele monumentale status op dit moment. Wel is het gebouw een beeldbepalend element in de omgeving. Ook wordt de kerk vandaag de dag nog goed gebruikt door de gemeenschap en kent een programmering van kerkdiensten en andere activiteiten. . Graansilo Gervenhorst Aan de Achterstraat werd in 1935 door de Coöperatieve Landbouwvereniging graansilo Gervenhorst gebouwd, direct naast de Gereformeerde Kerk. Een bijzondere ruimtelijke ontwikkeling die de kwaliteit van de Achterstraat als ruimtelijke achterkant van het centrum en overgang naar het agrarische buitengebied benadrukt. Bijzonder is vooral de (toegestane) bouwhoogte, vergelijkbaar met de torenspits van de kerk. In 1957 werd dit gebouw aanzienlijk
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
afbeelding 2.2 historische kaart Putten omstreeks 1850 (bron: toelichting vigerend bestemmingsplan centrum Putten)
9 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
uitgebreid. Later is het afgebroken in ruil voor een woonwinkelcomplex dat vandaag de dag nog in het beeld aanwezig is: de Kok Interieurs, Action en Lidl zijn hier gehuisvest.
Verstedelijkingslag na de tweede wereld oorlog Tot de Tweede Wereldoorlog ontwikkelt Putten zich geleidelijk op organische wijze. De oorspronkelijke historische wegenstructuur blijft lange tijd ongewijzigd, maar er vindt wel een verdere verdichting en kavelsplitsing plaats in de aanloop richting de Tweede Wereldoorlog. Na de oorlog komt de ruimtelijke ontwikkeling in een stroomversnelling. Planmatige uitbreidingen vinden vooral langs de randen van het centrum plaats. Ook wordt de regionale- en nationale infrastructuur aangepakt, waardoor grote wijzigingen in de stedelijke structuur zijn uitgevoerd, zoals de opwaardering van de route naar Voorthuizen. Hiermee is de Kerkstraat als hoofdverbindingsweg vanuit het centrum vervallen. Vrijstaande bebouwing verdwijnt langzaam uit het centrum en maakt plaats voor geschakelde bebouwing, waardoor doorgaande rooi- en gevellijnen ontstaan. De Dorpsstraat als centrale plek voor handel en commercie blijft en ontwikkelt zich verder tot het winkelcentrum van Putten. Voorzieningen en bedrijvigheid vullen de plinten en in de bouwlagen daarboven wordt gewoond. Gaten in bouwblokken worden ingevuld, zoals onder andere goed zichtbaar is in de Molenstraat. Dit geldt ook voor de noordzijde van de Achterstraat. Er verrijzen appartementencomplexen tussen de historische gebouwen, waardoor een gevarieerd gevelbeeld ontstaat.
Een goed recent voorbeeld is ook te vinden aan de Achterstraat in de
10 | 49
woningbouwontwikkeling van 16 appartementen de ‘De Postkamer’. Opvallend genoeg behoudt de zuidelijke zijde van de Achterstraat een overwegend dorps karakter. Bebouwing staat op meer afstand tot elkaar en tegelijkertijd is de bouwhoogte beperkt. Ook vestigen bedrijven zich aan deze straat met grotere ruimteclaims, zoals een Renault-autodealer, supermarkten en woonwinkels. Vandaag de dag nog zien we DekaMarkt, Lidl, Action, Meubelwinkels op deze locatie. Showroom Van Rossem Na de Tweede Wereldoorlog vestigt het autobedrijf van Rossem B.V. zich aan de Achterstraat. Aan de noordzijde bevond zich een garage in de vorm van rechthoekig volume met een verbijzondering van het dak door middel van een kap. De gevel aan de straatkant stond, net als de dierenkliniek, niet parallel aan de doorgaande weg. Aan de zuidzijde van de Achterstraat werd het showroom gebouw gerealiseerd. Op 31 augustus 2007 is Autobedrijf Van Rossem Putten B.V. te Putten door de rechtbank in Gelderland failliet verklaard. Van Rossem had een dealerschap afspraak met Renault. De gemeente heeft kort daarna de percelen waar deze panden zich op bevonden aangekocht. Omstreeks 2010 is het pand aan de noordzijde van de Achterstraat gesloopt. Ook heeft er een bodemsanering plaatsgevonden.
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
afbeelding 2.3 foto’s voormalige Renault Dealer Van Rossem
afbeelding 2.4 graansilo Gervenhorst en Gereformeerde Kerk
afbeelding 2.5 historische kaart omstreeks 1880 (bron: topotijdreis.nl)
afbeelding 2.6 historische kaart omstreeks 2010 (bron: topotijdreis.nl)
11 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
12 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
2.3
Kwaliteiten, kansen, belemmeringen en ontwikkelingen
In deze paragraaf worden de huidige ruimtelijke/stedenbouwkundige kwaliteiten en belemmeringen in kaart gebracht. Vervolgens zijn kansen en aandachtspunten benoemd in samenhang tot de beoogde herontwikkeling van de percelen. Afsluitend worden relevante ruimtelijke ontwikkelingen, zoals het Gervenhof, aangehaald. Deze ontwikkeling is beoogd in de directe omgeving van het plangebied en heeft daarmee directe ruimtelijke effecten op het studiegebied van de Achterstraat. Bijkomend worden opgaven weergegeven buiten de planontwikkeling met een ruimtelijke claim op de ontwikkelpercelen.
13 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
2.3.1
Kwaliteiten
Gevarieerd gevelbeeld Het centrum van Putten heeft een gevarieerd en aangesloten gevelbeeld dat bestaat uit meerdere tijdslagen uit de historie van Putten. Door de verdichting van het centrum door de jaren heen is een gesloten gevelbeeld ontstaan van wisselende bouwstijlen en woningbouw typologieën, zoals de kapvorm en -richting. Het straatbeeld van het kernwinkelgebied (Dorpsstraat, Molenstraat en Kerkstraat) heeft lange doorgaande rooilijnen met weinig tot geen onderbrekingen in de rooilijn. Het kernwinkelgebied heeft een kleinschalig karakter met een menselijke schaal. Bebouwing is ongeveer 3 bouwlagen hoog en is over het algemeen ouder. In de Achterstraat is meer na-oorlogse bebouwing toegevoegd en vaak ook in meerdere lagen, waardoor het karakter stedelijker is geworden. Een goed voorbeeld is de ontwikkeling aan de kop van de Achterstraat ter hoogte van de kruising met de Dorpsstraat. Schuur aan de Achterstraat 20A Aan de Achterstraat 20A bevindt zich vandaag de dag een getransformeerde schuur. Een bijzonder gebouw dat als relict van de agrarische historie in het centrum van Putten aanwezig is. Op de historische kaarten is zichtbaar dat deze schuur ooit onderdeel was van een groot perceel tussen de Dorpsstraat en de Achterstraat. Het pand heeft geen officiële status. Bijzonder aan het pand is dat het afwijkt van de rooilijn en dus niet recht op de straat is gesitueerd.
Dit zorgt ervoor dat aankomend vanuit de oostzijde van de Achterstraat, de oude gevel duidelijk zichtbaar is in tegenstelling tot de andere panden. Tegenwoordig is de begane grond van de schuur getransformeerd door de toevoeging van puien en zij-entrees. Dit geeft het geheel een vriendelijke uitstraling.
14 | 49
Voorzieningen in het centrumgebied Het centrum van Putten heeft een hoge concentratie aan horeca, dagelijkseen maatschappelijke voorzieningen en detailhandel. Het kernwinkelgebied is vooral toegespitst op detailhandel. In de periferie van het kernwinkelgebied zijn er supermarkten voor de dagelijkse voorzieningen. Over de lengte- en in de omgeving van de Kerkstraat zijn met name restaurants, cafés en bars te vinden. Verspreid in de directe omgeving van het centrum zijn is ook Huisartsenpraktijk Sint Nicolaas gelegen, verschillende apotheken (onder andere aan de Engweg) en diverse zorggroepen (Zorggroep Noordwest-Veluwe). De Achterstraat vervult een secundaire functie en heeft overwegend een functie gericht op woningbouw. De Gereformeerde kerk aan de Achterstraat 39 Aan de Achterstraat 39, direct naast de showroom, is de Gereformeerde Kerk gevestigd. Deze kerk is een beeldbepalend element. Dit komt door de hoogte van de torenspits als oriëntatiepunt, de ornamentiek van de gevels en de afstand waarop de kerk is gepositioneerd ten opzichte van de doorgaande Achterstraat. De bomen langs de perceelsgrenzen, haaks op de Achterstraat, verzachten het stenige stedelijke beeld en worden bovendien door omgeving gewaardeerd
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
afbeelding 2.7 kwaliteitenkaart omgeving planlocatie
15 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
16 | 49 lij n
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief e
ee
ld
Pa on rke be er st te em rre de in ru im
te
in
w
ee
fs
n
el
lij
rk
ce
st
bi
at
ge
ra
m
er
ru
ht
l
nt
Ac
rre
ke
ko
.v.
ne
oi
fij
t.o
ro
in
Sc hi D ld ka Di iere p ag n on klin al ie e k or ie nt at ie op
Ke va nm 22 er ke nd
Ca
W Fo oo rs ng vo eb lu ou m w e op ge d
G To ere re fo ns rm pi ee ts al rde s la Ke nd rk m ar k
G Te ara ru ge gl ig geb ge o nd uw in ro oi
ed
afbeelding 2.8 beeldkenmerken en kwaliteiten Achterstraat
17 | 49 Ve r rin ge nd e go ot lijn en
Plinten
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
rt er re i n
Su p st erm rib a ut rk ie t zij st ra
at
En
G on ara de ge rg ge es b ch ou ik w tb ou w
vo
e
n
.v.
ge
t.o
aa
m
e
lu
tre
Vo o tre r zie e nin ce g nt en ru m in Pu pli tte nt n
rk ee
O ge nbe slo st te em n d ge e r ve ui l k mt er e kz ijd e
sp So ga ut t a err an ain de he st llin ra at g
Di
en
A be fsch uk ei ha din ge g n pa
ho
rk
en
ke
rv
f
afbeelding 2.9 beeldkenmerken en kwaliteiten Achterstraat
2.3.2
Belemmeringen en aandachtspunten
Verkeerskundig gebruik Achterstraat De Achterstraat is als eenrichtingsweg ingericht met een oostelijke rijrichting voor gemotoriseerd verkeer. De Achterstraat heeft een logistieke functie voor de bevoorrading van een aantal panden aan de Dorpsstraat. Het wegprofiel is smal met over de lengte her en der parkeervakken en bomen in kleine boomvakken. Uit gesprekken met de omgeving blijkt dat de straat in meerdere richtingen wordt gebruikt, onder andere door zwaar verkeer zoals vrachtwagens. Dit levert gevaarlijke situaties op en aanrijdgevaar van aanwezige inrichtingselementen zoals bomen. Inrichtingskwaliteit Achterstraat De inrichting van de openbare ruimte in de Achterstraat is stenig met weinig opgaand groen. Bomen staan in kleine boomvakken en daken zijn over het algemeen ingericht met bitumen (dakleer), vooral op de laagbouw van het binnenterrein (garages, opslagruimten et cetera). Kortom, er is veel verharding, waardoor opwarming tijdens aanhoudende zomerse (tropische) dagen een groot aandachtspunt is. Verder is een lappendekken ontstaan van inrichtingsmaterialen en legverbanden in de bestrating. Er wordt onder andere gebruik gemaakt van tegels, waaltjes, klinkers en allemaal in een ander legverband. Met als gevolg een rommelig straatbeeld.
Gebouwkappen aan de Achterstraat De kappen van de bebouwing aan de Achterstraat vertonen weinig stedenbouwkundige samenhang, wat bijdraagt aan een onrustig straatbeeld. De kapvormen bestaan uit een mengeling van afschuiningen,
18 | 49
zadel- en schilddaken. De schuur waar de Dierenkliniek in is gehuisvest, heeft een zadeldak, terwijl het aangrenzende oostelijke complex een schilddak heeft. Een ander voorbeeld is de ontwikkeling van De Postkamer, waar gebruik is gemaakt van een herenhuistypologie, met een combinatie tussen een afgeschuind dak met daarachter plat dak.
Onderbreking in de doorgaande gevellijn aan de Achterstraat De huidige invulling aan de Achterstraat 18-20 als tijdelijke parkeervoorziening doet afbreuk aan de beeldkwaliteit, de sociale veiligheid en vermindert de belevingswaarde van het centrum. De visuele continuïteit van de doorgaande gevellijnen aan de Achterstraat wordt ter plekke abrupt onderbroken. Een gebouw aan de Achterstraat ontbreekt, waardoor zichten op het anonieme binnenterrein ontstaan. Dit terrein wordt geflankeerd door blinde gevels met nood- en bevoorradingsdeuren op maaiveldniveau. Bovendien heeft het terrein een rommelige aanblik met half-verharding en staat het over het algemeen vol met geparkeerde voertuigen. Dit verhoogt de kans op overlast, bijvoorbeeld door zwerfafval. De noordzijde van de Achterstraat functioneert als secundair winkelgebied en vormt een schakel in de informele wandel- en winkelroute binnen het centrum. Deze route bestaat uit de ruimtelijke driehoek Dorpsstraat, Kerkstraat en Achterstraat. De onderbreking in het doorgaande straat- en gevelbeeld, samen met de tijdelijke inrichting van het parkeerterrein, nodigt echter niet uit om de wandelronde af te maken.
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
afbeelding 2.10 belemmeringen- en aandachtspuntenkaart omgeving planlocatie
19 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
Anonieme kwaliteit inprikker Gervenhof Direct ten westen van de showroom aan de Achterstraat 35 is een weg als inprikker voorzien, die een verbinding legt tussen de Achterstraat en het Gervenhof in het zuiden. Deze inprikker heeft een anonieme kwaliteit en voelt als een gesloten achterkant, wat de kans op overlast vergoot (bijvoorbeeld geluidsoverlast door hangjongeren en/of zwerfvuil) en de sociale veiligheid verkleint. De oorzaak van deze anonieme kwaliteit komt door verschillende ruimtelijke keuzes en ingrepen en is meerledig: - ten eerste wordt de straat begeleid door blinde gevels met weinig raampartijen. Dit heeft te maken met onder andere de bevoorrading/laad- en losplek van de DekaMarkt; - er zijn er aan de achterzijde van de showroom bergingen voorzien. Deze zijn onderdeel van het pand aan de Achterstraat 31, waarvan Kok Interieurs momenteel de huurder is. Deze bergingen geven de plek een anonieme en rommelige kwaliteit; - de haaksparkeerstrook over de lengte van de inprikker, samen met het grote areaal verharding, maakt het geen uitnodigende route of plek. Tezamen zorgt dit ervoor dat deze informele straat weinig belevingskwaliteit heeft. Dit terwijl zich in het zuiden juist grote groengebieden met verblijfskwaliteiten bevinden.
20 | 49
Belendende pand aan de Achterstraat 16 De kop van het appartementengebouw aan de Achterstraat 16 (ter hoogte van de kapper) heeft een versprongen beëindiging ter hoogte van de eerste bouwlaag richting de Achterstraat 18-20 (het noordelijke ontwikkelperceel). De diepte van het bouwblok is verkleind, met op de eerste laag een terras van de woning in combinatie met een vluchtroute. De zijgevel heeft bovendien een aantal ramen. Daarmee ontstaat een aandachtspunt wat betreft de mogelijke aansluiting met de ontwikkeling op het studieperceel.
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
afbeelding 2.11 belemmeringen- en aandachtspuntenkaart omgeving planlocatie
21 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
2.3.3
Kansen
Hergebruik showroom aan de Achterstraat 35 Hergebruik (van onderdelen) van het gebouw aan de Achterstraat 35 is kansrijk voor nader onderzoek. Het gebouw bestaat uit 3 bouwlagen. De begane grond is ruim opgezet als voormalige expositie- en showroomruimte. Boven op de showroom is een kantoorruimte voorzien in de kapconstructie. Ondergronds is een eenvoudige kelderverdieping met beperkte hoogtemaat. De bouwkundige en -technische staat van het pand is een aandachtspunt. De begane grondvloer vertoont namelijk betonrot op dit moment. Daarmee is de veiligheid niet gegarandeerd zonder toevoegingen en/of maatregelen. De kelderwand bestaat uit een metselwandconstructie gefundeerd op staal. De vloerafwerking bestaat uit tegels met daaronder direct de zandgronden. De kelderconstructie biedt eventueel mogelijkheden om regenwater bij piekneerslag tijdelijk vast te houden en vervolgens in de bodem te laten infiltreren. Dit vraagt echter om aanvullend onderzoek naar de bodemsamenstelling, verwachte piekneerslag en de oppervlakkige afstroom in de binnenstad.
Vergroenen en verdichten binnenstad Putten heeft een centrum met overheersend verharding. Dit is te zien in de inrichtring van de openbare ruimte en het gebruik van bitumen (dakleer) als dakoppervlakten van de bebouwing. De Achterstraat heeft bomen met kleine boomspiegels en zeer beperkt groen. Door het ontbreken van groen zijn de verkoelende natuurlijke mogelijkheden beperkt. Deze inrichting draagt bij aan overmatige stedelijke opwarming met name tijdens aanhoudend tropische dagen. Tegelijkertijd is de verwachting dat hittegolven langer en vaker voor zullen komen in de toekomst. Dit, in combinatie met de vergrijzing, vraagt om aandacht. De locatie van de Achterstraat biedt mogelijkheden om hitteproblemen te mitigeren.
Historisch identiteit terugbrengen De lokale historie is meermaals aangehaald als inspiratiebron voor de toekomst. De wens is om meer aandacht te geven aan de historie van de plek en de Achterstraat. Dit kan bij de eventuele herinrichting bijvoorbeeld in de buitenruimte, met informatieborden. Ook zijn er mogelijkheden om historische bouwvormen langs deze achterkant terug te laten komen in de nieuwe ontwikkeling. Tot slot is het mogelijk om een partij aan te trekken die zich bezig houdt met de plaatselijke historie. Deze kan bijvoorbeeld in een verhuurbare ruimte gehuisvest worden.
22 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
afbeelding 2.12 kansenkaart Achterstraat omgeving planlocatie
23 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
2.3.4
Ontwikkelingen en opgaven
Ontwikkeling het Gervenhof In het centrum van Putten is de gemeente voornemens om de locatie van Kok Woninginrichters aan de Gervenhof 35 en de Boni-locatie aan de Dorpsstraat te herontwikkelen. Dit betekent dat een deel van deze ontwikkeling beoogd is rondom en achter de Gereformeerde Kerk aan Achterstraat. De herontwikkeling gaat uit van nieuwbouw van een winkelpand met daarboven woningen en een nieuw appartementencomplex. Samenhangend worden ook stedelijke structuurwijzigingen voorgesteld. Het betreft op dit moment een ontwerpbestemmingsplan. Dat betekent dat het plan niet vastgesteld is door de gemeenteraad en deze niet in werking is getreden. Afhankelijk van de zienswijzeperiode bestaat de kans dat op onderdelen wijzigingen zullen plaatsvinden. Het ontwerpbestemmingsplan doet verschillende inrichtingsvoorstellen en ontwerpkeuzes met een raakvlak tot de voorliggende studie. Onderstaand zijn deze opgesomd: - er wordt een steeg rondom de Gereformeerde Kerk voorgesteld, waardoor de mogelijkheid tot een wandelronde ontstaat. Afrasteringen en hekwerken lijken verwijderd te worden. Tegelijkertijd komt de kerk weer echt ‘los’ te staan in de omgeving. Via deze steeg zijn de appartementen toegankelijk, namelijk van gebouw 1, boven op de Boni-locatie; - de bergingen gelegen achter de Achterstraat 35 worden gesloopt.
Daarvoor in de plaats worden 5 parkeerplekken teruggebracht met een groene afscheiding. Dit biedt mogelijkheden om bijvoorbeeld het groenareaal door te trekken richting het perceel van de showroom;
24 | 49
-
er wordt een flinke opwaardering van het parkeerterrein aan het Gervenhof voorzien. Aan de bestaande parkeervoorziening worden 55 extra parkeerplekken toegevoegd; bevoorrading van de Boni vindt plaats vanuit het noorden via het Gervenhof.
Opwaardering Achterstraat In samenhang met de ontwikkelingen die aan de Gervenhof plaatsvinden, wordt nu ingezet op een herinrichting van de Achterstraat, waarbij een gedeelte tweerichting wordt. Op deze manier wordt de bereikbaarheid van de functies aan de Gervenhof en Achterstraat vergroot. Parkeerclaims door aanpalende ontwikkelingen Voor het studiegebied ligt een (eventuele) aanvullende parkeeropgave vanuit andere ruimtelijke ontwikkelingen in het centrum. Mogelijk zijn er tekorten ontstaan bij ontwikkelingen en/of zijn de parkeerbehoeften gegroeid. De wens is om aanvullende parkeercapaciteit te onderzoeken binnen het plan.
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
afbeelding 2.13 kaart ontwikkeling Gervenhof (bron: ontwerpbestemmingsplan)
25 | 49
afbeelding 2.14 visualisaties Gervenhof (bron: ontwerpbestemmingsplan)
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
3 ONTWERPKADERS In dit hoofdstuk wordt een samenvatting gepresenteerd van de ontwerpkaders voor het plan gepresenteerd. Deze kaders zijn gebaseerd op vastgesteld sectoraal-, lokaal- en gebiedsgericht (gemeentelijk) beleid, zoals verkeer, economie, wonen et cetera. Aansluitend worden de juridische kaders behandeld, waaronder de erfdienstbaarheid en het vigerende bestemmingsplan.
3.1
Beleidskaders
Op basis van meerdere geldende beleidsdocumenten (zie hieronder) zijn de beleidskaders getrechterd die van toepassing zijn voor de specifieke ontwikkeling aan deze locatie van de Achterstraat. De volledige beleidsanalyse is in de bijlage opgenomen (zie bijlage). De volgende documenten zijn gebruikt: - integraal Centrumplan Putten (oktober 2016); - verkeerscirculatieplan Putten; - inbreidingsnotitie bebouwde kom 2015 (versie 2017); - bestemmingsplan Putten Centrum (7 april 2011); - woonvisie 2020-2025: werken aan het Puttens palet (mei 2020); - parkeerbeleid gemeente Putten: beleidskader (oktober 2016); - nota parkeernormen Putten (oktober 2016); - welstandsnota gemeente Putten; - inclusieagenda ‘Putten voor Iedereen’ (2020-2022).
26 | 49
Voornemens tot versterken winkelgebied en rol van de Achterstraat - het centrum van Putten kent een primair- en een secundair winkelgebied. In het primaire winkelgebied bevindt zich de concentratie van winkels en horeca. De Achterstraat behoort tot het secundaire winkelgebied; - er wordt afstand genomen van het voornemen deze straat als toekomstig onderdeel van een te vormen winkelcircuit deel te laten uitmaken. Het versterken van de woonfunctie in de Achterstraat wordt voorgestaan; - inzetten op (beeld)kwaliteitsversterking, zowel horizontaal (vloer) als verticaal (gevels, luifels en dergelijke); - inzetten op structuurversterking van het centrum. Bereikbaarheid en ontsluiting centrum - de Gereformeerde Kerk aan de Achterstraat draagt bij aan het straatbeeld. Daarom is het aan te bevelen om eventuele nieuwbouw niet in hoogte te laten concurreren met de kerk, maar om de nieuwbouw in hoogte aan te laten sluiten bij de direct aangrenzende bebouwing; - parkeren dient gerealiseerd te worden op eigen terrein; - voor beide percelen geldt dat nieuwbouw, verbouw of functiewijziging hier kan plaatsvinden mits de inpassing vanuit een stedenbouwkundig oogpunt zorgvuldig kan plaatsvinden.
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
afbeelding 3.1 kernwinkelgebied, aanloopgebied en horecaconcentraties (bron: detailhandelstructuurvisie centrum gemeente Putten)
27 | 49
Wonen als kansrijke functie voor de locatie - inzetten op betaalbare en passende woningen voor de lokale behoefte. Voor starters en senioren ligt de grootste urgentie voor een passend aanbod. Er is vraag naar betaalbare woningen: zowel (sociale) huur als betaalbare koop; - inzetten op zorgzaamheid en inclusiviteit: mensen moeten zich thuis voelen en een netwerk hebben of kunnen onderhouden. Met een mix van inwoners dragen wij bij aan een levendige woonomgeving en het omkijken en zorgen voor elkaar. Bij voorkeur zijn woningen voor meerdere doelgroepen geschikt en daarmee ook op langere termijn duurzaam inzetbaar. De locatie moet uitnodigen tot ontmoeting en bewegen; - streven naar een duurzame woningvoorraad die zich kenmerkt door groen en zuinig energieverbruik dan wel energieneutraliteit; · het woonprogramma segmentering behelst: · sociale huur: 30 %; · vrije sector tot maximaal EUR 950,-- : 5 %; · sociale koop tot EUR 210.000,-- : 15 %; · betaalbare koop EUR 210.000,-- tot EUR 265.000,-- : 15 %; · middel dure koop EUR 265.000,-- tot EUR 350.000,-- : 20 %; · dure koop EUR 350.000,-- en meer: 15 %; - het aandachtspunt van betaalbaarheid geldt op dit moment in relatie tot de ontwikkeling.
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
Inclusief Putten - de openbare ruimte moet toegankelijk zijn voor iedereen; - de doorstroming op de woningmarkt is beperkt. Parkeernormen - basisuitgangspunt is dat het parkeerbeleid in Putten faciliterend is. In het centrum moeten bezoekers en bewoners vlak bij hun bestemming kunnen parkeren. Bovendien dienen de parkeerplaatsen voor bezoekers gratis beschikbaar te zijn, om zo te kunnen concurreren met de omliggende centra. In het centrum geldt in het kernwinkelgebied een parkeerschijfzone (blauwe zone) waar parkeerders maximaal 2 uur mogen parkeren. In totaal liggen in de parkeerschijfzone 700 parkeerplaatsen; - Putten zet in op het bieden van goede alternatieven voor de auto, waarbij de fiets het belangrijkste alternatief is. Het gaat daarbij om de fietsroutes en de fietsparkeervoorzieningen; - bij nieuwe ontwikkelingen moeten er voldoende parkeerplaatsen bijgebouwd worden. Dit gebeurt alleen voor de parkeervraag die echt nodig is. In het centrumgebied zal dit in praktijk soms lastig of niet direct nodig zijn. In dat geval is het mogelijk om de compensatie op een later termijn te realiseren, waardoor meerdere initiatieven gecombineerd kunnen worden. - de parkeernorm voor woningen in het centrum bedraagt tussen de 0,55 en 1,6. Dit is afhankelijk van het oppervlakte en of de woningen al dan niet gestapeld zijn;
28 | 49
-
de parkeernorm voor werkgelegenheid in het centrum bedraagt tussen de 0,65 en 1,85. Dit is afhankelijk van het type werkgelegenheid; de parkeernorm voor winkels in het centrum bedraagt tussen de 2,45 en 4,1. Dit is afhankelijk van het type winkel.
Welstandsbeleid - de ontwikkeling vindt plaats in het historische Putten. Dat vraagt om een zorgvuldige, passende ontwikkeling als het gaat om beeldkwaliteit. Het karakteristieke historische dorpsgezicht is daarbij belangrijk. De bebouwing in het centrum is zeer gevarieerd, mede doordat in de loop van de jaren open plekken zijn opgevuld en woningen zijn vervangen. De hoofdvorm staat direct aan de straat, terwijl aanbouwen en bijgebouwen vrijwel allemaal aan de achterzijde gelegen zijn. Door de grote variatie in bouwstijlen is er geen eenduidig beeld in de kaprichting; - nieuwe bebouwing zal wat betreft schaal en ook wat betreft kleur- en materiaalgebruik in harmonie met de bestaande bebouwing ontworpen moeten worden. Scherpe contrasten dienen te worden vermeden.
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
3.2
Juridische kaders
3.2.1
Planologische regels
Energie - nieuwbouw dient te voldoen aan de EPC-eisen; - nieuwbouw wordt sinds 2021 ‘bijna energieneutraal’ (BENG) gebouwd. - toepassing van een warmtenet in het centrum van Putten is kansrijk vanwege de bebouwingsdichtheid. Dit wordt nader onderzocht binnen de gemeente. Op korte termijn start de gemeente met de verdere verkenning van de warmtetransitie van het centrum; - zonnepanelen op (grote) daken en boven parkeerterreinen worden in de kern van Putten toegejuicht.
Het bestemmingsplan schrijft voor het grootste deel van de noordzijde van de Achterstraat, inclusief het projectgebied, een maximale bouwhoogte van 12 meter voor. De maximale goothoogte betreft 9 meter hoog. De voormalige garageschuur aan de zuidzijde heeft een maximale bouwhoogte van 8 meter en een goothoogte van 4 meter. Het zuidelijke perceel kent daarnaast de gebiedsaanduiding ‘Wrozone-wijzigingsgebied 04’. De kerk met spits vormt het hoogste accent in de straat zelf. Aan de Achterstraat 30 is recent een nieuwbouwontwikkeling geweest, waar het maximale volume is gebruikt om een parkeergarage op begane grond met bovengelegen appartementen te realiseren.
Openbare ruimte - het centrum van Putten is hittegevoelig. Daarom wordt ingezet op de vergroening van openbare én particulieren terreinen. Vergroening zorgt voor verkoeling; - er wordt ingezet op beheerbewust ontwerpen en ontwerpbewust beheren, zoals het aanplanten van inheemse soorten; - het centrum van Putten is gevoelig voor regenval vanwege het grote percentage aan verharding. Bij de inrichting van de ruimte dient hier rekening mee gehouden te worden.
Beide percelen kennen de bestemming ‘gemengd’. Op deze aangewezen gronden zijn enkel op de eerste bouwlaag detailhandel, publieksgerichte dienstverlening, horeca (categorie A), recreatieve- en maatschappelijke voorzieningen en kantoren toegestaan. Wonen is op alle bouwlagen toegestaan. De gronden zijn ook bestemd voor binnenplaatsen, tuinen en groenvoorzieningen.
29 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
3.2.2
Erfdienstbaarheid
Erfdienstbaarheid Achterstraat 35 Op één van de kadastrale percelen die deel uitmaken van het parkeerterrein, het perceel kadastraal bekend als ‘gemeente Putten, sectie C, nummer 9416 (dienend erf)’ is een erfdienstbaarheid van uitweg gevestigd ten behoeve van het kadastrale perceel ‘gemeente Putten, sectie C nummer 9415 (heersend erf)’. Concreet gaat dit om de bereikbaar- en toegankelijkheid van de Dorpsstraat 25. Dit legt beperkingen op wat betreft de ontwikkelmogelijkheden van het perceel aan de Achterstraat 35 vanwege de noord-zuidelijke ruimteclaim. Juridische afspraak De erfdienstbaarheid betreft een erfdienstbaarheid van uitweg om te komen van en te gaan naar de Achterstraat voor vrachtwagens en/of andere voertuigen in de breedste zin van het woord. De uitweg dient te allen tijde minimaal 4 meter breed zijn en mag uitsluitend worden gebruikt voor op het heersend erf uit te oefenen bedrijf. De uitweg mag niet worden verlegd zonder toestemming van de eigenaar van het heersend erf en de erfdienstbaarheid van uitweg blijft ongewijzigd voortbestaan, ook al mocht het heersend erf verder worden bebouwd, verbouwd of gesplitst. De eigenaar van het heersend erf is KBB Netwerk B.V. (hierna: KBB). Zij verhuurt het pand aan Takko Fashion. Eerdere gesprekken Eerder zijn in 2016 gesprekken gevoerd met de eigenaren (KBB) in verband met de herontwikkeling van de Achterstraat 35.
Dit in verband met een voorstel door de woningbouwcorporatie WSP (Woningstichting Putten) voor de ontwikkeling van een wooncomplex. In dat plan is de erfdienstbaarheid verlegd en tegelijkertijd ingeperkt qua toekomstige gebruiksmogelijkheden. Feitelijk was de bereikbaarheid en toegankelijkheid voor klein gemotoriseerd verkeer gewaarborgd, zoals bijvoorbeeld een busje. Door de heerser(s) is aangegeven dat dit een inperking is van het gebruiksrecht en -mogelijkheden, omdat normaliter vrachtverkeer (bakwagen) gebruik maakt van de routing. Om deze reden is destijds een financiële schadevergoeding aangevraagd door de heersende erfhouder.
30 | 49
Gesprekken in samenhang tot het voorliggende stuk In 2022 zijn gesprekken hervat, in het verlengde van de voorliggende studie, met de eigenaren van de aangrenzende panden met een juridisch formeel en informeel gebruik van de percelen. Daaruit kan geconcludeerd worden dat de eigenaren met de huurders langlopende gebruiksovereenkomsten zijn aangegaan, met onder andere Takko Fashion en woonwinkel De Binnenkamer. De eigenaar en exploitant van de Dorpsstraat 25 geeft aan dat de bevoorradingsroute over het erf gehandhaafd dient te worden ten behoeve van het gebruik van een vrachtwagen (bakwagen) door de huurder. De eigenaar is niet bereid om de erfdienstbaarheid af te staan tegenover een financiële vergoeding, gezien de effecten op lopende contracten en verhuurmogelijkheden in de toekomst. Onderzoek mogelijkheden erfdientbaarheden In het verlengde van deze gesprekken is een verkennende studie uitgevoerd naar de verplaatsingsmogelijkheden van de erfdienstbaarheid, waarbij de bereikbaarheid en toegankelijkheid voor gelijkblijvend zwaar verkeer gewaarborgd blijft. Daarvoor is een bakwagen als uitgangspunt genomen in de studie. Dit is een lichte vrachtwagen met een cabine en laadvloer op 1 chassis. In de huidige situatie is dit het type voertuig dat gebruik kan maken van de beschikbare ruimte. Een zwaarder voertuig - zoals een vrachtauto met aanhanger - is niet mogelijk.
De aangehouden maatvoering voor de bereikbaarheidsstudie is: - hoogte van maximaal 4,0 m; - breedte van 2,55 m; - lengte van 12,0 m. Op de afbeelding op de pagina hiernaast zijn de verschillende ontsluitings- en bereikbaarheidsmogelijkheden van het achterliggende perceel in beeld gebracht. In samenhang tot de logistieke routing over het gemeentelijke perceel is eveneens de theoretische invulling met parkeerplekken onderzocht. Hierbij is gevarieerd op de routing van oost, centraal of westelijk op het gemeentelijke perceel richting de achterzijde van de Dorpstraat (Takko Fashion).
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
afbeelding 3.2 erfdienstbaarheidsstudie en parkeerinvulling noordelijk perceel
31 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
3.3
Milieutechnische kaders
Vanwege het historische gebruik van de percelen als de garage en de showroom, is bodemverontreiniging ontstaan op deze locatie. In deze paragraaf is daarover beknopt informatie opgenomen. De saneringsopgave van de bodemverontreiniging is meegenomen in de financiële doorrekening per variant in het volgende hoofdstuk.
Gesaneerde gronden aan de Achterstraat 18-20 (noordelijk perceel) In 2010 is een bodemsanering uitgevoerd door PJ Milieu B.V. De verontreinigde grond is afgevoerd naar een verwerker. Dit vanwege een sterke verontreinig met PAK in de vaste bodem tijdens een voorgaand bodemonderzoek. De sanering is uitgevoerd in het kader van de herinrichting van het perceel. Dit betreft de percelen Achterstraat 18-20. De ontgraving is aangevuld met schoon zand. De terugsaneerwaarde PAK is gesteld op 2,5 mg/kg ds. Achterstraat 18-20. Vervuiling perceel Showroom (zuidelijk perceel) Uit de resultaten van het bodemonderzoek blijkt dat er in de grond ter plaatse van het voorterrein verontreiniging is aangetroffen. De verontreiniging bestaat voornamelijk uit zink en gedeeltelijk in combinatie met lood. De verontreiniging is ongeveer 31 m³ en circa 12 m³ daarvan is sterk verontreinigd met zink. Afvoeren naar een verwerking wordt aangeraden.
32 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
33 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
34 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
4 STEDENBOUWKUNDIGE VARIANTEN
In dit hoofdstuk worden 3 stedenbouwkundige varianten gepresenteerd. De varianten zijn zoveel mogelijk onderscheidend opgesteld, waarbij gevarieerd is op ruimtelijke opzet, logistieke bereikbaarheid in samenhang tot de invulling van het binnenterrein en differentiatie van het woonprogramma. Iedere variant wordt in dit hoofdstuk toegelicht. Het beoogde programma en de financiële doorrekening volgen. Afsluitend wordt een verdiepingsslag op duurzaamheid gemaakt kijkend naar de opgave en gebiedskenmerken.
Financiële doorrekening De financiële doorrekening is op hoofdlijnen ingestoken met een onzekerheidsmarge rond de 60 %. Deze bandbreedte lijkt ruim, maar is goed verklaarbaar omdat nadere ontwerpkeuzes gemaakt dienen te worden, samen met een concretisering van de ambitie- en het kwaliteitsniveau. Tegelijkertijd zijn er procesonzekerheden en risico’s in de verdere planuitwerking en uitvoering. Ook is marktwerking en -ontwikkeling een belangrijk aandachtspunt in relatie tot onder andere de toekomstige (markt)afzetmogelijkheden. Er is geen tijdshorizon aangehouden bij het opstellen van de financiële doorrekening. Dit betekent dat er geen indexering, financierings- en rentekosten of verdiscontering heeft plaatsgevonden. Eenvoudigweg zijn de kosten en opbrengsten naast elkaar inzichtelijk gemaakt en gesaldeerd. De financiële uitwerking heeft daarom het detailniveau van een businesscase. De financiële doorrekening is opgenomen in bijlage III.
a
35 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
afbeelding 4.1 axonometrie vogelvlucht stedenbouwkundige invulling variant 1
36 | 49
Witteveen+Bos | Gemeente Putten | 128597/22-005.974 | Stedenbouwkundigplan Achterstraat | Definitief
4.1
Variant 1: gesloten wand
Vergroenen, stapelen van functies, afschermen en aansluiten zijn de leidende ontwerpprincipes in variant 1. Het noordelijke gebouw sluit aan op de aanliggende gevels en versterkt de leesbaarheid en identiteit van de Achterstraat. De Gereformeerde Kerk wordt in het groen gezet door de toevoeging van een pocketpark aan de rand met dubbelfunctie. De belevingswaarde van de kerk versterkt en lokale verblijfskwaliteit wordt toegevoegd.
Een zuidelijke parkstructuur Het zuidelijke perceel wordt ontwikkeld tot een groene parkzone direct aan de Gereformeerde Kerk. Meervoudige functiekoppeling is hier kansrijk. Daarom wordt aanbevolen om in te zetten op een zorgvuldig afgewogen combinatie van klimaatadaptatie, sociale ontmoeting, recreatie en ook biodiversiteit. Vooral een functiekoppeling voor klimaatadaptatie is gewenst omdat het centrum van Putten stenig is met een grote kans op het zogenaamde hitte-eiland effect. Verder zijn er mogelijkheden om oppervlakkige afstroom van hemelwater uit de bredere omgeving te geleiden naar het groen om ter plekke te infiltreren (bufferen, en lokaal infiltreren). Tot slot wordt aanbevolen om kansen te onderzoeken waarbij het areaal groen wordt vergroot, samen met de Gereformeerde Kerk. Dit dient in een vervolgfase nader uitgediept te worden. Noordelijke bouwontwikkeling De bouwontwikkeling wordt geprojecteerd op het noordelijke perceel. Het bouwvolume sluit aan op de blinde gevels gelegen aan de randen van het plangebied; in het noorden het bijgebouw aan de Dorpsstraat 27 en de kop van het appartementengebouw aan de Achterstraat 16. Het resultaat is een doorgaand straat- en gevelbeeld aan de Achterstraat dat bijdraagt aan rust in het straatbeeld. Het voorgestelde volume is 4 bouwlagen hoog en sluit daarmee qua hoogte aan op het aangrenzende appartementencomplex.
Naar het binnenterrein toe wordt de bouwhoogte afgeschaald in overeenstemming met omliggende gebouwen zoals de dierenkliniek.
37 | 49
In verband met vrije doorgang voor de erfdienstbaarheid is gekozen voor een vrije hoogte van 4 meter voor de begane grond, gemeten vanaf het maaiveld/bovenkant begane grondvloer tot onderkant vloerconstructie verdiepingsvloer. Deze verdiepingshoogte voor de begane grond wordt voor het gehele woongebouw aangehouden. Gemotoriseerd (vracht)verkeer van bezoekers en bewoners kan via de poort aan de Achterstraat het inpandige parkeerterrein bereiken. Deze poort wordt eveneens incidenteel benut door eventuele bakwagens van de heersende erfgebruiker aan de Dorpsstraat 23.