6 - QuickScan CSG Groevenbeek locatie Putten

QuickScan

CSG Groevenbeek Korenlaan 1, 3881 DA Putten

Hans Heijltjes Senior adviseur onderwijshuisvesting HEVO 25 mei 2020

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 1

Voorwoord Om een goede en stevig onderbouwde afweging te kunnen maken over de resterende levensduur c.q. de houdbaarheid van een schoolgebouw is het belangrijk in ieder geval zicht te hebben op een aantal facetten in het kader van strategisch vastgoedbeleid.

Het betreft: 1. De bouwkundige staat c.q. de kwaliteit en toekomstige investeringen, 2. De onderwijskundige staat c.q. functionaliteit en toekomstige investeringen; 3. De exploitatiekosten (energie en onderhoud). De onderhoudskosten en energiekosten van het gebouw worden afgezet tegen uw Velo-vergoeding. Een belangrijk aspect omdat tekorten op uw exploitatie ieder jaar weer terugkomen. 4. Het binnenmilieu (PvE frisse scholen); 5. De veiligheid van het gebouw; 6. De uitstraling van het gebouw. HEVO heeft een methodiek ontwikkeld waarmee wij via een “QuickScan schoolgebouwen” al deze elementen voor u kort en krachtig in beeld brengen en waarbij u inzicht krijgt in de mogelijkhedenonmogelijkheden en de eventuele in de toekomst te verwachten investeringen. Deze methodiek staat aan de basis van de ontwikkeling van strategisch vastgoedbeleid. Aan de hand van de scores en onderbouwde resultaten van de QuickScans kunnen wij voor u de verwachte resterende levensduur van gebouwen indiceren. De methodiek is afgestemd op de wettelijke eisen en regelgeving t.a.v. onderwijshuisvesting en het bouwbesluit. Het overzicht per gebouw werkt met de verkeerslichtmethode: groen = voldoende tot goed, oranje = matig tot twijfelachtig en rood = onvoldoende tot slecht. Aan de hand van de score wordt de resterende levensduur c.q. gebruiksduur geïndiceerd.

Inzicht in de vermoedelijke resterende levensduur maakt het mogelijk de toekomstige investeringen per gebouw ook op die levensduur af te stemmen. U kunt dus desinvesteringen of kapitaalvernietiging voorkomen. Onderstaand een voorbeeld van welke investeringen wel of niet gedaan zouden moeten worden bij verschillende niveaus van het restgebruik (resterende levensduur) gebouw. Het is dus zaak dat u tijdig in beeld krijgt hoe lang uw gebouw nog mee kan.

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 2

Het QuickScan resultaat geeft een eerste beeld en richting van de kwaliteit van een schoolgebouw. Om te kunnen beoordelen of het zinvol is om de levensduur van een gebouw te verlengen dient nader en aanvullend onderzoek plaats te vinden. Dat wordt in eerste instantie veroorzaakt doordat gebouwen uit genoemde periode van sobere en matige kwaliteit zijn, mede veroorzaakt omdat de budgetten destijds zeer sober en doelmatig waren. Andere belangrijke afwegingspunten kunnen te zijn: • De structuur van het gebouw (dragende muren, lage plafondhoogte, langgerekt gebouwen met ongunstige vormfactoren) maakt het inpandig en functioneel aanpassen erg kostbaar; • De combinatie met tijdelijke huisvesting; • De mogelijkheden om een goede oplossing te realiseren van een beheersbaar binnenmilieu; • De mogelijkheden (vormfactoren) van het gebouw om het (bijna) energie neutraal (BENG) of ENG te maken; • Exploitatie denken (TCO-beoordeling) is een belangrijk afwegingspunt bij het bepalen van de toekomst van een gebouw. • De beoordeling of renovatie/vernieuwbouw mogelijk is met de winkel open of dat vervangende huisvesting (deels) noodzakelijk is. In dit rapport treft u de uitkomst van de QuickScan aan.

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 3

Huisvestingsituatie CSG Groevenbeek

Hoofdgebouw Adres Plaats Bouwjaar Gebouwdeel

: Korenlaan 1 : Putten : 1968 /1992/2003/2009 Bouwjaar

M2 bvo

Stichting school

1968

2.726

Uitbreiding decaankamer

1985

23

Uitbreiding grootkeuken, restaurant, praktijklokalen

1992

940

Uitbreiding

2003

400

Uitbreiding

2009

434

Onttrekking kelder gebruiksruimte

2009

Subtotaal beschikbaar

-343 4.180

Uitbreiding (aanvraag loopt)

2019

220

Uitbreiding (aanvraag loopt)

2020

60

Totaal onderwijsdeel Gymvoorziening

4.460 1968

468

Totaal bvo

: 4180 m² (excl. LO)

Medegebruik Asbestinventarisatie Gebruiksvergunning MJOP Omvang terrein Juridische eigendom Boekwaarde gebouw

: Nee : Ja, 2009 : Ja, 16-7-2008 : Ja, d.d. 29-11-2019 : 7.340m2 : Vereniging voor Christelijk voortgezet onderwijs : € 1.183.762,00 (31-12-2019)

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 4

Luchtfoto

Kadastraal

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 5

Prognoses ontwikkeling leerlingenaantal en ruimtebehoefte Op teldatum 1-10-2019 telde OSG CSG Groevenbeek 461 leerlingen verdeeld over vmbo bbl-kbl, TL.

Scenario 1: Handhaven huidig aanbod Op basis van de prognoses van de gemeente Putten (PVG 2018-2035) wordt de volgende ontwikkeling van het aantal leerlingen verwacht voor de periode 2019-2042 en wordt tevens de ontwikkeling van de ruimtebehoefte weergegeven. RBM Prognose Onderwijssoort Prognosejaar Jaar: 1 oktober ..…

Leerweg

Aantal ll 0 2019

Aantal ll 2 2020

Aantal ll 3 2021

Aantal ll 4 2022

Aantal ll 5 2023

Aantal ll 6 2024

Aantal ll 7 2025

Aantal ll 10 2028

Aantal ll 13 2031

Aantal ll 15 2033

461

457

466

462

465

461

443

439

430

422

Totaal

245 100 37 23 31 25 461

243 99 37 23 31 25 457

248 101 37 23 31 25 466

246 100 37 23 31 25 462

247 101 37 23 31 25 465

245 100 37 23 31 25 461

235 96 36 22 30 24 443

233 95 35 22 30 24 439

229 93 35 21 29 23 430

224 92 34 21 28 23 422

Resultaat (excl LO) Totaal RBM m² bvo Beschikbare capaciteit -/Leegstand-Tekort

4609 4180 -429

4578 4180 -398

4648 4180 -468

4617 4180 -437

4640 4180 -460

4609 4180 -429

4469 4180 -289

4438 4180 -258

4368 4180 -188

4305 4180 -125

Totaal leerlingprognose Onderbouw (leerjaar 1 en 2) Bovenbouw tlw Bovenbouw techniek Bovenbouw zorg/welzijn

TLW BLW LWOO BLW LWOO

Op basis van deze prognose over de periode 2020-2035 telt de school gemiddeld 445 leerlingen. Daarbij hoort een formele ruimtebehoefte van 4485m² (excl. LO). De gymnastiekbehoefte bedraagt ca. 1,5 gymzaal (bij 445 leerlingen). In tegenstelling tot de prognose is de belangstelling voor deze locatie al enkele jaren groeiende. In het nieuwe schooljaar verwacht de school uit te komen op een leerlingenaantal van ca. 480 leerlingen. Daarnaast heeft de schoolleiding de wens (functionaliteit en qua bedrijfsvoering) om een paar groepen die thans in Ermelo zijn ondergebracht te verplaatsen naar de locatie Putten. Het schoolbestuur verwacht daarom dat de school in de toekomst gemiddeld ca. 500 leerlingen zal tellen. Bij 500 leerlingen bedraagt de ruimtebehoefte van de locatie Putten 4913m². De gymbehoefte bedraagt 1,64 gymzaal. Op grond van deze ontwikkeling lijkt het verstandig om voor de locatie Putten een nieuwe specifieke leerlingenprognose te laten opstellen waarbij rekening wordt gehouden met de toenemende belangstelling en de verplaatsing van groepen van Ermelo naar Putten. De nieuwe ruimtebehoefte ontwikkeling kan dan als basis fungeren voor het bepalen van de definitieve omvang van de diverse scenario’s. Vooralsnog wordt binnen dit rapport uitgegaan van de bestaande prognosecijfers.

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 6

QuickScan beoordeling locatie: Het schoolgebouw is beoordeeld op de onderdelen bouwkundige staat, staat van onderhoud, binnenmilieu, exploitatie, uitstraling. De conclusies worden op hoofdlijnen toegelicht en via de verkeerslicht methode groen (voldoende), oranje (gevarenzone) en rood (onvoldoende) gevisualiseerd. Het schoolgebouw bestaat uit een lappendeken aan bouwjaren en uitbreidingen. De Quickscan betreft de oude bouwdelen uit 1968, te weten ca. 2700m² schoolgebouw en 488m² gymzaal.

1.2.1. Beoordeling Uitstraling Onderdeel

Beoordeling

Uitstraling

6-

Toelichting: Het oudste uit 1968 stammende bouwdeel is de blikvanger van het schoolgebouw. Het 52 jaar oude bouwdeel is verouderd en heeft geen echt uitnodigende uitstraling. Het is duidelijk zichtbaar dat renovatie of levensduurverlenging binnen afzienbare tijd noodzakelijk is. De andere bouwdelen zijn duidelijk jonger en meer uitnodigend. De uitstraling van het oudste bouwdeel wordt beoordeeld op een 6-.

1.2.2. Beoordeling Bouwkundige staat Onderdeel Bouwkundige staat

Beoordeling 4

Toelichting: Het oudste bouwdeel en de gymzaal stammen uit 1968 en zijn dus 52 jaar oud. Het schoolbestuur heeft het gebouw meer dan uitstekend onderhouden en heeft zelfs al verbeteringen gedaan in de isolatie (spouwvulling) en het aanbrengen van dubbel glas. Optisch ziet dit bouwdeel er beter uit dan dat het in werkelijkheid is. Het is echter duidelijk dat op korte termijn belangrijke gebouwelementen zoals kozijnen, dakopbouw en daken, dorpels en lateien, boeiboorden, gevelbekleding, deuren, elektrische leidingen, radiatoren en plafonds, isolatie van waterleidingen en vervanging van de riolering aan de orde gaan komen. Dat alles brengt hoge en substantiële investeringen met zich mee zonder dat daarin de noodzakelijke verbetering van het binnenmilieu, de verbetering van de onderwijskundige functionaliteit en echte duurzaamheidsmaatregelen (na-isolatie en nieuwe moderne installaties) zijn meegenomen. Op grond van de beoordelingssystematiek scoort deze locatie de laagst mogelijk beoordeling, te weten een 4.

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 7

1.2.3. Beoordeling Onderwijskundige staat Onderdeel Onderwijskundige staat

Beoordeling 4,5

Toelichting: Het oude bouwdeel bestaat hoofdzakelijk uit te kleine theorielokalen (ca. 49m²) gebouw en beschikt nauwelijks over kleinere werkplekken waar leerlingen in groepjes kunnen werken. In de jongere bouwdelen heeft het schoolbestuur fors geïnvesteerd om de onderwijskundige functionaliteit te laten aansluiten op het onderwijs. De onderwijskundige functionaliteit in het oude bouwdeel is onvoldoende. De onderwijskundige staan wordt beoordeeld op een 4,5.

1.2.4. Beoordeling Exploitatie Onderdeel

Beoordeling

Exploitatie

5

Toelichting: Onderhoudskosten: Uit het MJOP (2019) is vastgesteld dat de gemiddelde onderhoudskosten per m², afhankelijk van een scope van 10, jaar, uitkomen op: respectievelijk € 33,50 per m². Daarbij zijn aanpassingen t.a.v. isolatie etc. nog niet eens opgenomen. De gemiddelde vergoeding voor onderhoud bedraagt ca. € 22,00 per m². Conclusie: Qua in zicht zijnde onderhoudskosten en gelet op de bestaande jongere bouwdelen scoort de gebouwensituatie een onvoldoende (5). Energiekostenkosten: Het gemiddeld energieverbruik komt uit op ca. € 11,00 per m². Het is eerlijk om de jaarlijkse kosten van de zonnepanelen hierin mee te nemen. Dan komen de energiekosten uit op ca. € 12,00 per m². Dat is verhoudingsgewijs nog gunstig t.o.v. andere echt oude scholen maar nog steeds behoorlijk meer dan waarop de exploitatievergoeding van het Rijk (8,50 per m²) op is gebaseerd.

Conclusie: Bij de beoordeling van de exploitatiekosten worden zowel de onderhouds- als energiekosten meegenomen. De verschillende aan elkaar geknoopte bouwdelen en verbindingsgangen geven een verhoudingsijs grote geveloppervlakte op grond waarvan onderhoud en energiekosten nadelig worden beïnvloed. Gebaseerd op de bovenstaande conclusies scoort het gebouw gemiddeld een 5.

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 8

1.2.5. Beoordeling Binnenmilieu Onderdeel

Beoordeling

Binnenmilieu

5

Toelichting: De school beschikt niet over een gebalanceerd ventilatiesysteem en de ventilatiemogelijkheden bestaan uit klapramen op hoogte van de leerlingen. Deze zijn daardoor maar beperkt bruikbaar (bij regenachtig en koud weer blijven ze dicht). Dat beperkt de ventilatiemogelijkheid als de lokalen in gebruik zijn. Het resulteert in een matig tot slecht binnenmilieu waarbij het CO2 gehalte de normen overschrijdt. Het gebouw kent bij warm weer temperaturen die zéér hoog oplopen. Op basis van de waardenwijzer QuickScan scoort het gebouw op dit onderdeel een 5.

1.2.6. Beoordeling Veiligheid Onderdeel

Beoordeling

Veiligheid

6

Toelichting: Het gebouw is voldoende veilig en via specifiek beleid zorgt de school ook voor een goede sociaal veilige omgeving. Op basis van de waardenwijzer QuickScan scoort het gebouw op dit onderdeel een 6.

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 9

Totaaloverzicht QuickScan CSG Groevenbeek Onderdeel

Beoordeling

Weging

Totaalscore

Uitstraling

6

1

6

Bouwkundige staat

4

3

12

Onderwijskundige staat

4,5

3

13,5

Exploitatie

5

2

10

Binnenmilieu

5

2

10

Veiligheid

6

1

6 57,5

Advies normaliter: Bij <= 58 punten Bij > 58– 63 Bij > 63

: Binnen drie tot vijf jaar optimalisering (renovatie-aanpassing) of nieuwbouw : Binnen uiterlijk 5-10 jaar keuze structurele oplossing : Voorlopig geen (integrale) voorzieningen

Advies specifiek: Restgebruik Restgebruik Restgebruik Restgebruik Nieuwbouw of Nieuwbouw of Nieuwbouw of Nieuwbouw of levensduurverlenging levensduurverlening levensduurverlenging levensduurverlenging < 5 jaar X

5 - 10 jaar

10 - 20 jaar

> 20 jaar

Advies: De score onderbouwt de hoge prioriteit voor vervanging van de bouwdelen uit 1968 binnen een periode van 5 jaar. Daarbij dient een afweging te worden gemaakt tussen enkele scenario’s, te weten: Scenario 1: Renovatie oude bouwdelen in combinatie met upgrading en verduurzaming jongere bouwdelen’ Scenario 2: Sloop van de oude bouwdelen uit 1968 en hiervoor in de plaats vervangende nieuwbouw, vernieuwbouw van de gymzaal en met upgrading (binnenmilieu) en verduurzaming jongere bouwdelen. Scenario 3: Vervangende nieuwbouw op een andere locatie en herontwikkeling bestaande schoolterrein ter afdekking van de nog bestaande kapitaalslasten (boekwaarde ca. 1,2 miljoen) Deze 3 scenario’s worden nader uitgewerkt in het bijgevoegde haalbaarheidsonderzoek.

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 10

Kadastrale gegevens

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 11

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 12

Plattegronden (bgg)

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 13

Verdieping

QuickScan huisvesting OSG CSG Groevenbeek

Pagina 14