210630 BP Husselsesteeg 22, Putten_Bijlagen bij de regels
Tekst van het document
bestemmingsplan Husselsesteeg 22, Putten Gemeente: Putten
Opdrachtgever: Hussel Project B.V
Organisatie
Telefoon
Documentnummer
Lievense Milieu BV
+31 (0)88 910 20 00
SLM011632
Adres
Datum
Versie
Geatano Martinolaan 50
3 juli 2020
NL.IMRO.0273.BPBGHussteeg22-VA01
6229 GS Maastricht
Colofon Rapporthistorie Voorontwerp n.v.t. Ontwerp 20 november 2020 Vastgesteld .. ..... 2020 Onherroepelijk .. ..... 2020 Contactgegevens R. Bouman +31 6 22835288 raymond.bouman@wsp.com
Autorisatie Documentnummer
Versie
Status
SLM011632
NL.IMRO.0273.BPBGHussteeg22-VA01
vastgesteld
Opgesteld door
Functie
Datum
Paraaf
R. Bouman
Adviseur Stedelijke Ontwikkeling
20 november 2020
Geverifieerd door
Functie
Datum
Paraaf
Akkoord projectleider
Functie
Datum
Paraaf
R. Bouman
Adviseur Stedelijke Ontwikkeling
20 november 2020
Bijlagen bij de regels
3/40 - v astgesteld - NL.IMRO.0273.BPBGHussteeg22-VA01 - 3 juli 2020
4/40 - v astgesteld - NL.IMRO.0273.BPBGHussteeg22-VA01 - 3 juli 2020
Inhoudsopgave Bijlagen bij de regels
3
Bijlage 1
Staat van Bedrijfsactiviteiten
6
Bijlage 2
SP en BKP Husselsesteeg
10
5/40 - v astgesteld - NL.IMRO.0273.BPBGHussteeg22-VA01 - 3 juli 2020
Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten
6/40 - v astgesteld - NL.IMRO.0273.BPBGHussteeg22-VA01 - 3 juli 2020
Bijlage 1 Richtafstandenlijsten
definitief 29-12-2006
LIJST 1 - ACTIVITEITEN
OMSCHRIJVING
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
INDICES
STOF
AFSTANDEN IN METERS
GEUR
SBI-2008
01 016 016 016
LANDBOUW EN DIENSTVERLENING T.B.V. DE LANDBOUW Dienstverlening t.b.v. de landbouw: - algemeen (o.a. loonbedrijven): b.o.<= 500 m² - plantsoenendiensten en hoveniersbedrijven: b.o. <= 500 m²
30 30
10 10
30 30
10 10
30 30
2 2
1 G 1 G
14 141
VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN EN VERVEN VAN BONT Vervaardiging van kleding en -toebehoren (excl. van leer)
10
10
30
10
30
2
2 G
16 162902
HOUTINDUSTRIE EN VERVAARDIGING ARTIKELEN VAN HOUT, RIET, KURK E.D. Kurkwaren-, riet- en vlechtwerkfabrieken
10
10
30
0
30
2
1 G
58 581 18129 1814 1814 1813 1814 182
UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUKTIE VAN OPGENOMEN MEDIA Uitgeverijen (kantoren) Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen Grafische afwerking Binderijen Grafische reproduktie en zetten Overige grafische aktiviteiten Reproduktiebedrijven opgenomen media
0 10 0 30 30 30 0
0 0 0 0 0 0 0
10 30 10 30 10 30 10
0 0 0 0 10 10 0
10 30 10 30 30 30 D 10
1 2 1 2 2 2 1
1 P 1 P 1 G 2 G 2 G 2 G 1 G
26, 28, 33 26, 28, 33
VERVAARDIGING VAN KANTOORMACHINES EN COMPUTERS Kantoormachines- en computerfabrieken incl. reparatie
30
10
30
10
30
2
1 G
31 9524 321 322 32991
VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN N.E.G. Meubelstoffeerderijen b.o. < 200 m2 Fabricage van munten, sieraden e.d. Muziekinstrumentenfabrieken Sociale werkvoorziening
0 30 30 0
10 10 10 30
10 10 30 30
0 10 10 0
10 30 30 30
1 2 2 2
1 P 1 G 2 G 1 P
41, 42, 43 41, 42, 43
BOUWNIJVERHEID - aannemersbedrijven met werkplaats: b.o.< 1000 m²
0
10
30
10
30
2
1 G
45, 47 451, 452, 454
HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTATIONS Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven
10
0
30
10
30
2
2 P
-
Bijlage 1 Richtafstandenlijsten
definitief 29-12-2006
LIJST 1 - ACTIVITEITEN
OMSCHRIJVING
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
INDICES
STOF
AFSTANDEN IN METERS
GEUR
SBI-2008
45204 453
Autobeklederijen Handel in auto- en motorfietsonderdelen en -accessoires
0 0
0 0
10 30
10 10
10 30
1 2
1 G 1 P
55 562
LOGIES-, MAALTIJDEN- EN DRANKENVERSTREKKING Cateringbedrijven
10
0
30 C
10
30
2
1 G/P
49 493
VERVOER OVER LAND Taxibedrijven
0
0
30 C
0
30
2
2 P
50, 51 50, 51
VERVOER OVER WATER / DOOR DE LUCHT Vervoersbedrijven (uitsluitend kantoren)
0
0
10
0
10
1
2 P
52 52109 5222 791
DIENSTVERLENING T.B.V. HET VERVOER Opslaggebouwen (verhuur opslagruimte) Overige dienstverlening t.b.v. vervoer (kantoren) Reisorganisaties
0 0 0
0 0 0
30 C 10 10
10 0 0
30 10 10
2 1 1
2 G 2 P 1 P
64, 65, 66 64, 65, 66
FINANCIELE INSTELLINGEN EN VERZEKERINGSWEZEN Banken, verzekeringsbedrijven, beurzen
0
0
10 C
0
10
1
1 P
77 772
VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES, ANDERE ROERENDE GOEDEREN Verhuurbedrijven voor roerende goederen n.e.g.
10
10
30
10
30 D
2
2 G
62 62 58, 63
COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE Computerservice- en informatietechnologie-bureau's e.d. Datacentra
0 0
0 0
10 30 C
0 0
10 30
1 2
1 P 1 P
0 10 0
0 0 0
10 30 C 10
0 10 0
10 D 30 10
1 2 1
2 P 2 G 2 P
-
63, 69tm71, 73, 74, 77, 78, 80tm82 63, 69tm71, 73, 74, 77, 78, 80tm82 74203 82992
OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING Overige zakelijke dienstverlening: kantoren Foto- en filmontwikkelcentrales Veilingen voor huisraad, kunst e.d.
definitief 29-12-2006
SBI-2008
OMSCHRIJVING
86 8621, 8622, 8623 8691, 8692 8891
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
LIJST 1 - ACTIVITEITEN
GEUR
Bijlage 1 Richtafstandenlijsten
GEZONDHEIDS- EN WELZIJNSZORG Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven Consultatiebureaus Kinderopvang
0 0 0
0 0 0
10 10 30
0 0 0
10 10 30
1 1 2
2 P 1 P 2 P
94 941, 942 94991
DIVERSE ORGANISATIES Bedrijfs- en werknemersorganisaties (kantoren) Buurt- en clubhuizen
0 0
0 0
10 30 C
0 0
10 30 D
1 2
1 P 2 P
59 591, 592, 601, 602 9101, 9102
CULTUUR, SPORT EN RECREATIE Studio's (film, TV, radio, geluid) Bibliotheken, musea, ateliers, e.d.
0 0
0 0
30 C 10
10 0
30 10
2 1
2 G 2 P
96 96012 96013 96013 9602 9609
OVERIGE DIENSTVERLENING Chemische wasserijen en ververijen Wasverzendinrichtingen Wasserettes, wassalons Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten Persoonlijke dienstverlening n.e.g.
30 0 0 0 0
0 0 0 0 0
30 30 10 10 10 C
30 R 0 0 0 0
30 30 10 10 10 D
2 2 1 1 1
2 G 1 G 1 P 1 P 1 P
AFSTANDEN IN METERS
INDICES
Bijlage 2 SP en BKP Husselsesteeg
10/40 - v astgesteld - NL.IMRO.0273.BPBGHussteeg22-VA01 - 3 juli 2020
Husselsesteeg 22 en 24 te Putten Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitplan Hussel Project B.V., Fam. Scheepsma en SKS Connected B.V. 18 augustus 2020
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
3
2.
Stedenbouwkundig plan
9
3.
Beeldkwaliteit
21
Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitsplan Husselsesteeg 22 en 24 te Putten in opdracht van: Hussel Project B.V., Fam. Scheepsma en SKS Connected B.V. 18 augustus 2020 2744-100
2
1. Inleiding
3
Luchtfoto met plancontour (bron: google earth)
4
Boven: uitzicht richting Putten
Onder: recente woningbouw naast de locatie
Uitzicht aan de achterzijde van de locatie over de Handelsweg
1.1 Inleiding
Bestaande woning op Husselsesteeg 24
Hussel Project B.V. wil de camping Hilary op Husselseteeg 22 transformeren tot woningbouw en familie Scheepsma/SKS Connected B.V. wil op basis van het nieuwe Beleidskader Recreatie de recreatiebestemming van Camping Goorzicht op Husselsesteeg 24 opheffen en compenseren met een extra woning. Voor de plantonwikkeling wordt van een gedifferentieerd programma uitgegaan. Het nieuwbouwprogramma bestaat uit 36 woningen in uiteenlopende prijscategorieën en drie vervangende woningen.
De gemeente Putten heeft te kennen gegeven positief te staan tegenover de voorgenomen herontwikkeling. Zij heeft gevraagd om een integraal en samenhangend stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan. Deze documenten kunnen als basis dienen voor een nieuw bestemmingsplan en de te maken afspraken, bijvoorbeeld over de uitbreiding van het openbaar gebied. De eigenaren hebben Vollmer & Partners gevraagd om de planontwikkeling te verzorgen. In het onderliggend document vindt u hiervan het resultaat.
5
De Husselsesteeg
1908
1988
1958
2018
6
Verrommelde voormalige recreatieterreinen
1.2 Plangebied Het plangebied is gelegen aan de Husselsesteeg in de gemeente Putten. De locatie is gelegen in het halfopen agrarisch landschap aan de westrand van de Veluwe. Aan deze oude route heeft zich een open lintstructuur ontwikkeld, op de grens tussen een kleine es en drogere zandgrond. Kenmerkend is de kleinschalige kamerstructuur die bestaat uit een gevarieerd lappendeken waarin de percelen afgebakend zijn door lanen, houtwallen en bosschages.
Deze recreatieve voorzieningen passen in de grotere trend van recreatieve ontwikkelingen uit de tweede helft van de vorige eeuw. Zoals op zoveel plaatsen hebben ook deze een opkomst en teloorgang meegemaakt. De laatste jaren maakte het gebied een sterk verrommelde indruk en werd de tijd rijp voor een andere invulling. Bijzonder aan deze locatie is combinatie van een landelijke kwaliteit enerzijds en de centrale ligging anderzijds. De locatie ligt op loopafstand van de dorpskern en zowel het station als de snelweg zijn goed bereikbaar. De locatie maakt onderdeel uit van een waardevol groengebied met een hoge natuurwaarde. Voor de nieuwe woningbouwlocatie is dan ook van belang dat het groene, landschappelijke karakter behouden blijft.
De locatie is gelegen aan de noordzijde van de Husselsesteeg en bestrijkt twee groene kamers. In de oostelijke groene kamer ontwikkelde zich het recreatiepark Hilary. In de westelijke groene kamer ontwikkelde zich het bungalowpark ’t Goorzicht (respectievelijk Husselsesteeg 22 en 24). De eerste had een wat opener structuur, de tweede was meer bosachtig.
7
8
2. Stedenbouwkundig plan
9
Impressie van de groene brink, gekeken in noordelijke richting
2.1 Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan onderscheidt zich door een sterk landschappelijk karakter. De groene kamerstructuur wordt versterkt door de handhaving en realisatie van groene randen en een ruime open brink. Het plan biedt een samenhangende structuur voor beide locaties in de vorm van een fraai en overzichtelijk landschappelijk casco waarbinnen een breed palet aan woonvormen een plek kan krijgen. Het stedenbouwkundig plan bestaat uit de volgende bouwstenen: Een ruime groene brink in het hart van het plangebied, de collectieve groenvoorziening van de woonbuurt; Behoud van de bosstrook aan de noordzijde van de locatie, grenzend aan de Handelsweg; Handhaving van het boskarakter aan de westzijde van het plangebied,
11
behoudens de locaties van de twee te realiseren woningen;; Een heldere ontsluitingsstructuur met een insteek en ontsluitingslus; Parkeren uit het zicht, op eigen erf en in collectieve parkeerkoffers; Dooradering van het gebied met wandelpaden in combinatie met shared space (geen standaard woonstraten); Versterking van de recreatieve padenstructuur met de realisatie van een wandelpad van de Husselsesteeg naar de Handelsweg; Een breed palet aan woningen met sociale, betaalbare en dure koop; Een landelijke bouwstijl met een geringe nok- en bouwhoogte; Veel zorg voor duurzaamheid, landschap, klimaatadaptie en natuurinclusief ontwikkelen.
Aanzicht vanaf de noordzijde
12
" +
" <
$!* " '' ' met veel ruimte voor groen en de gedeeltelijke toepassing van shared space, met name aan de noordzijde. Aan de zuidzijde en in het hart van de woonbuurt zijn daarnaast diverse voetpaden voorzien. De doorsteek naar de Handelsweg is voorzien van rammelstroken zodat deze gebruikt kan worden door calamiteitenverkeer. In de maatvoering sluiten parkeerplaatsen, paden en wegen aan op datgene dat gevraagd is volgens de landelijke normen en de vereisten van de gemeente voor de inrichting van het openbaar gebied.
19
20
3. Beeldkwaliteit
21
3.1 Landelijk bouwen De woningbouw krijgt een landelijk karakter. De architectuur is geïnspireerd op de agrarische schuren in de omgeving. Deze heeft de volgende kenmerken: - Sprekende kappen waarbij de dakvorm benadrukt wordt door een eenduidige vorm, heldere contourlijn van overstekken; - Dakkapellen worden zo toegepast dat het dakvlak aan weerszijden voldoende maat blijft houden; minimaal1,5 m; - Aan de straatzijde is de kap beeldbepalend, dakkappelen bevinden zich met name aan de tuinzijde van de woning; - Kopwoningen van de rijen oriënteren zich op de kopzijde naar het groen; - Aan de brinkzijde zijn de kopwoningen van de rijen voorzien van veranda’s, afgeschermd met hagen;
- De buitenruimtes van de XS-woningen zijn meeontworpen in de vorm van een veranda en een direct aan de woning grenzend terras; - Garages en bijgebouwen worden meeontworpen met de woning, deze krijgen of een zelfde kap als het hoofdvolume of een plat dak.
22
Veranda’s, op- en bijgebouwen
Impressie en referentiebeeld nieuwbouwplan
3.2 Nieuwbouw Husselsesteeg 24 Materialen en kleuren - Daken worden uitgevoerd in keramische, antraciete pannen; - Witte accenten benadrukken de kapvorm en/of bijzondere elementen als een veranda of brede dakkapel; - Gebouwen worden zo ontworpen dat de materialen een zo lang mogelijke levensduur krijgen door middel van hergebruik of herbestemming; - Mooie veroudering van de materialen is hierbij een uitgangspunt; - Gevels worden uitgevoerd in natuurlijke, niet-glimmende materialen (bij voorkeur donkere houten delen); - Het basis kleurenpalet is antraciet-zwart, aangevuld met geveldelen in licht- tot roodbruin (bijvoorbeeld in baksteen of in hout).
Voor de vervangende nieuwbouw van Husselsesteeg 24 is het woningontwerp reeds in een vergevorderd stadium. Het sluit goed aan bij de architectuur van de rest van het plan door de toepassing van een markante kap met overstekken en zwarte houten delen. Er wordt een rieten kap toegepast, dat geelgrijs bij eerste aanleg, maar op den duur warmgrijs zal kleuren en zo goed zal passen bij de overige daken. Er zijn ook witte geveldelen voorzien als accent in de gevelcompositie.
23
Mantel & zoomvegetatie
Inrichting groene brink
Collectieve moestuin
3.4 Landschappelijk woonmilieu Het woongebied krijgt een zeer groene uitstraling. Dit is met name aan: - De solide groenstructuren aan de randen van de kavels in de vorm van bestaande bossen, lanen en houtwallen; - De grote centrale open ruimte in het hart van het woongebied; - De groene dooradering van het woongebied met veel bomen, heestervakken en een collectieve moestuin; - De toepassing van hagen als erfafscheiding en als landschappelijke kader rond de parkeerplaatsen.
Het woongebied is natuurvriendelijk. Dit uit zich onder andere in: = ? @ J - De aanplant van streekeigen beplanting en bomen; - De verrijking van de natuurwaarde door de toepassing van bloeiende en vruchtdragende beplanting, door de realisatie van mantel- en zoomvegetatie en door de toepassing van bloemenweides; - Ruimte tussen XS-woningen krijgt een invulling met een nader te bepalen event, bijvoorbeeld een collectieve moestuin; - De toepassing van natuurlijke elementen, speeltoestellen en meubilair in de buitenruimte.
24
Natuurlijk spelen
Hagen als erfafscheiding en rond parkeerplaatsen
3.5 Groene hagen
3.6 Natuurlijk spelen
De erfafscheidingen worden consequent groen uitgewerkt. Hagen worden toegepast op de erfgrenzen en in de openbare ruimte. Dit draagt niet alleen bij aan de groene uitstraling van de woonbuurt, maar voorkomt ook parkeren op plekken waar het niet de bedoeling is. - Rondom de veranda’s en de moestuin worden natuurlijke afscheidingen gemaakt met hagen. - Daar waar voor- of zijtuinen grenzen aan de openbare ruimte wordt een groene afscheiding gemaakt door toepassing van hagen; - Op ruimtelijk kwetsbare plekken wordt een reeds volgroeide haag aangebracht (bijvoorbeeld zijtuinen aan de openbare weg); - De grote parkeerconcentraties worden ingebed met hagen.
Centraal in het plan ligt een groene brink natuurlijke speelgelegenheid. Hiervoor gelden de volgende uitgangspunten: - Het groene pleintje bestaat uit een grasvlak met enkele solitairen dat zo is uitgewerkt dat het uitnodigt tot spelen en verblijven; - Speelgelegenheid wordt geïntegreerd in het groen en aan de rand van de wadi; - De nadruk ligt op het bieden van speel- en ontdekmogelijkheden; - De speelvoorzieningen zijn in natuurlijk hout uitgevoerd.
25
Smalle rijbaan en groenen bermen
Leempaden
\
3.7 Verhardingen
+!] \
De paden en wegen zijn terughoudend vormgegeven en zo smal mogelijk gehouden. Daardoor komt het groene karakter het beste tot zijn recht. Voor de verhardingen gelden de volgende uitgangspunten: = ? ' Q Y J - Wegen wateren af op de berm en op de wadi. - Parkeervakken worden uitgevoerd in halfverharding of graskeien zodat J - De parkeervakken worden met hagen of groen omzoomd; - Looppaden worden waar mogelijk uitgevoerd als leempaden; - Bomen en parkeervakken wisselen elkaar af waardoor een groen beeld gerealiseerd wordt.
? ! [ worden wadi’s gerealiseerd waar het hemelwater op wordt afgekoppeld. De paden en wegen wateren af op de berm. De parkeerplaatsen hebben een !
26
Geïntegreerde zonnepanelen en units
Seizoensbeleving
Biodiversiteit
Toepassing van duurzame materialen
3.9 Natuurinclusief
3.10 Duurzaamheid
Bij de inrichting van het landschap wordt op verschillende manieren de biodiversiteit bevorderd. Zo wordt mantel-en zoomvegetatie toegepast bij de overgang naar bosranden, wordt inheemse en soortenrijke beplanting toegepast en houdt het maai- en snoeibeleid nadrukkelijk rekening met natuurwaarden. Inrichtingselementen zijn duurzaam en eenduidig. Snoeihout wordt toegepast op eigen terrein, bijvoorbeeld voor erfafscheiding, wegafzetting en spelen.
Bij de ontwikkeling staat duurzaamheid in een hoog vaandel. Voor de beeldkwaliteit is met name van belang: - Gebouwen worden zo ontworpen dat de materialen een zo lang mogelijke levensduur krijgen door middel van hergebruik of herbestemming; - Voorzieningen als zonnecollectoren en units voor warmtepompen worden in het gebouwontwerp geïntegreerd; - Alle woningen worden gasloos uitgevoerd en voldoen aan BENG (Bijna energieneutraal Gebouw).
De groene bermen en grasvlakken worden uitgevoerd als bloemenweides. Door toepassing van een bloemenrijk grasmengsel en een extensief Q Y ^'! ? wordt verder versterkt door het aanbrengen van insectenhotels en nestkasten.
27
Blik op de centrale brink richting het oosten (boven) en richting de Husselsesteeg (onder)
28
Impressie plangebied vanaf het zuidoosten
29
adres Arnhemseweg 6 3817 CH Amersfoort telefoon 033 285 1685 e-mail info@vp.nl website www.vp.nl