2023-012.1 Rapport Uitwerking definitiefase Project Binnensportaccommodaties
Tekst van het document
2 van 18
Inhoudsopgave 1.
Inleiding .................................................................................................................................. 4
2.
Aanleiding............................................................................................................................... 4
3.
Scenario 2 .............................................................................................................................. 4
4.
De raadsvragen ...................................................................................................................... 5
5.
4.1.
We willen graag een projectplan, een plan van aanpak................................................ 5
4.2.
Onderzoek de mogelijkheden op het gebied van multifunctionaliteit ............................ 5
4.3.
Advies over mogelijke aanpassingen van de infrastructuur rondom het sportpark ...... 6
4.4.
Kom met een aanbestedingsadvies .............................................................................. 8
4.5.
Het opstellen van een definitief sportinhoudelijk programma van eisen ..................... 12
4.6.
De uitwerking van de duurzaamheidsmaatregelingen ................................................ 13
4.7.
Het opstellen van een exploitatieadvies ..................................................................... 14
4.8.
Mogelijke opbrengst “oude” locatie sporthal De Putter Eng ....................................... 15
Advies vervolgstap ............................................................................................................... 17
3 van 18
1. Inleiding In dit rapport informeren wij u over de doorlopen procedure van de uitwerking van scenario 2 in de definitiefase. Inclusief de antwoorden per raadsvraag(raadsbesluit 8 juli 2021) welke betrekking hebben tot het project binnensportaccommodaties.
2. Aanleiding De sporthallen De Putter Eng en De Meeuwen raken verouderd. Dit komt onder andere naar voren in de in 2019 opgestelde Meerjaren onderhoudsplannen. De algehele indruk van de panden is dat ze in een goede staat verkeren. Maar de kanttekening daarbij is dat er wel sprake is van veroudering. Zo zijn er bijvoorbeeld meerdere technische installaties 20 jaar of ouder. En heeft er bij beide accommodaties een beperkte verduurzamingsslag plaats gevonden. De landelijke ambitie vanuit het Klimaatakkoord is helder: CO2-arm maatschappelijk vastgoed in 2050. Als eigenaar van sporthal Putter Eng heeft de gemeente hiermee een verplichting. Zo voldoen onze panden daar nu niet aan. Daarnaast is er ook een aantoonbaar tekort aan ruimte om te sporten. Waarmee ook onze wettelijke verplichting met betrekking tot huisvesting van bewegingsonderwijs onder druk staat. De gemeenteraad van Putten heeft deze problemen ook onderkent en om die reden heeft de raad respectievelijk op 8 juli ’21 en op 3 februari ’22 het college de voorbereidingskredieten deel 1 en 2 verschaft om de mogelijkheden en onmogelijkheden van scenario 2 uit Businesscase binnensportaccommodaties verder te verkennen.
3. Scenario 2 De gemeenteraad heeft gekozen voor het uitwerken van scenario 2. Contouren Scenario 2 In samenspraak met de betrokken stichtingen, georganiseerde (binnen) sportverenigingen en het onderwijs hebben wij gewerkt aan de volgende voorziening.
Scenario 2: het realiseren van één nieuwe binnensportaccommodatie •
Bestaande uit 2 sporthallen en een separate turnvoorziening
•
Sporthal Putter Eng wordt afgestoten
•
Sporthal De Meeuwen wordt in stand gehouden
• Voorkeurslocatie sportpark Putter Eng Op de Voorkeurslocatie
4 van 18
In juli 2021 heeft uw raad het eerste deel van het voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. Hierdoor kon de projectleider worden aangesteld, die samen met partners het project is gaan uitwerken binnen de door uw raad gestelde kaders en een aanbestedingsadvies heeft opgesteld. Vanaf september 2021 tot en met december 2021 is er gewerkt aan een breed gedragen intern en extern projectplan. Dit projectplan beantwoordt aan alle raadsvragen en kaders. Hiermee kan de definitiefase worden afgerond. In januari 2022 heeft uw raad een aanvullend voorbereidingskrediet goedgekeurd. Het eerder beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet was gebaseerd op landelijke kengetallen en de beoogde investering van scenario 2. Bij het opstellen van het projectplan werd duidelijk dat er meer externe expertise nodig is.
4. De raadsvragen 4.1. We willen graag een projectplan, een plan van aanpak Het projectplan is in december 2021 vastgesteld door het college van B&W en is aan uw raad ter informatie verstrekt. Deze projectaanpak geeft op hoofdlijnen inzicht in de stappen die de gemeente Putten moet doorlopen om uw raad in de definitiefase de juiste keuzes te kunnen laten maken. In dit project zijn de antwoorden op de raadsvragen breed gedragen en op basis van commitment van alle betrokken partijen passend in deze definitiefase uitgewerkt.
4.2. Onderzoek de mogelijkheden op het gebied van multifunctionaliteit bij realisatie binnensportaccommodaties Multifunctionaliteit Er is intern en extern onderzocht welke multifunctionele kansen en gebruiksmogelijkheden er zijn die kunnen worden meegenomen in de realisatie van de binnensportaccommodaties. Gezondheidscentrum De eigenaren van gezondheidscentrum aan de Engweg hebben renovatie plannen. Er is onderzocht of er een nieuwe binnensportaccommodatie in combinatie met een nieuw te bouwen gezondheidscentrum kan worden gerealiseerd op de voorkeurslocatie. Het gezondheidscentrum aan de Engweg zou in dat geval gesloopt kunnen worden. In overleg met een vertegenwoordiger van eigenaren van het huidige gezondheidscentrum is de conclusie getrokken dat de locatie voor de nieuw te bouwen sportaccommodatie te ver uit het centrum ligt voor de eigenaren, waarmee zowel het gezondheidscentrum als het gemeentelijk beleid niet wordt ondersteund. Ook de andere centra hebben aangegeven niet te willen verplaatsen. Het is nu en in de toekomst juist de bedoeling de zorg zo dicht mogelijk bij de inwoners te organiseren waardoor zij zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen.
5 van 18
Project “Halvinkerhuizen” In overleg met de projectleiders van “Halvinkerhuizen” is geconstateerd dat het realiseren van een gezondheidscentrum nu geen optie is, mede gezien de langere termijnplanning van het realiseren van woningen. Het ligt meer voor de hand een gezondheidscentrum te realiseren in de wijk Halvinkerhuizen, dicht bij de mensen, als er concrete behoefte aan is en bij een behoorlijk volume aan woningen. Daarnaast is niet zeker dat een dergelijk gezondheidscentrum in combinatie met de twee sporthallen en een turnzaal past op de voorkeurslocatie. Er zou tenminste in lagen gebouwd moeten worden, wat kostenverhogend kan werken. Fitnesscentrum Er heeft een kort onderzoek plaats gevonden om na te gaan welk fitnesscentrum in Putten zich eventueel wil vestigen op de voorkeurslocatie in combinatie met de sportaccommodatie. Eén fitnesscentrum heeft serieuze interesse getoond om zich eventueel te verplaatsen naar het sportpark. Uit de definitieve schets blijkt dat er alleen ruimte is op het dak van de sportaccommodatie. Er is geen grond meer beschikbaar voor de realisatie van een fitnesscentrum. In een volgende projectfase moet verder worden uitgezocht of het voor deze uitbater haalbaar is een fitnesscentrum op het dak te realiseren. Het gaat daarbij om de hoogte van het gebouw en de kosten van de verzwaring van het plafond van de sporthal.
Het is noodzakelijk om een fitnesscentrum op het dak van de kantine of op het dak van de sporthallen te bouwen omdat er op de plot/op de grond in combinatie met alle buitensportfuncties geen ruimte meer is voor een 1200 m2 fitness. Andere sociaal maatschappelijke functies Uit navraag blijkt dat er binnen de gemeentelijke afdelingen vooralsnog geen behoefte is aan extra m2 ruimte voor andere maatschappelijke functies. Bij de bouw wordt wel rekening gehouden met multifunctioneel gebruik voor sociaal-culturele activiteiten, vergaderruimten, kantineruimten en sporthal die multifunctioneel gebruikt kunnen worden.
4.3. Advies over mogelijke aanpassingen van de infrastructuur rondom het sportpark (o.a. verkeersveiligheid) Er is een specifieke schets gemaakt, waarbij gebruik is gemaakt van het vlekkenplan uit 2019 van bureau Synarchis. Met de ruimtestaat uit het rapport van bureau Synarchis is in de basis gewerkt aan een schets die laat zien dat de realisatie van de nieuwe sporthallen en de turnzaal gekoppeld aan de bestaande sporthal De Meeuwen op het sportpark mogelijk is. De ruimtestaat is op onderdelen gewijzigd en is t.o.v. rapport Synarchis met 648 m2 verhoogd. A) Voorkeurslocatie De voorkeurslocatie is nader onderzocht. Het is een goede locatie voor de realisatie van de binnensportaccommodaties: -
er vinden veel binnen- en buitensporten plaats
-
de grond is eigendom van gemeente Putten
-
de locatie heeft de bestemming “sport”
6 van 18
B) De nieuwe sportaccommodatie gekoppeld aan bestaande sporthal De Meeuwen met één kantine past op het sportpark Putter Eng Er is een schets gemaakt van de nieuwe sporthallen en de turnzaal gekoppeld aan de bestaande sporthal De Meeuwen die iedere belanghebbende organisatie 100 procent ondersteunt. De gevolgen van de inpassing van de nieuwe sportaccommodatie zijn in de schets weergegeven. Alle gevolgen van de inpassing, waaronder de herstructurering van het terrein, zijn met iedere belanghebbende vereniging besproken en akkoord bevonden. Er is gesproken met het Hippisch Verband, fietscross, korfbalvereniging, stichting De Meeuwen en stichting binnensport Putten. Conclusie: De inpassing van de nieuwe sportaccommodatie (twee sporthallen en een turnzaal) gekoppeld aan de bestaande sporthal De Meeuwen is op basis van commitment en draagvlak realiseerbaar. Er kan een sportaccommodatie worden gerealiseerd met één kantine. In overeenstemming met het raadsbesluit van 8 juli 2021 is scenario 2 inpasbaar op het sportpark. Er is een technische toets uitgevoerd waaruit blijkt dat de koppeling van de bestaande en nieuwe sporthallen bouwkundig en installatietechnisch gezien mogelijk is. De gevolgen voor Hippisch Verband, korfbal en fietscross zijn met de betreffende deskundigen binnen de afdeling Ruimtelijke Ordening besproken en getoetst.
Hieruit blijkt dat alle gevolgen die zijn weergegeven op de schets uitvoerbaar en veilig zijn. De verkeersveiligheid is hierin meegenomen en is goed bevonden. Hierbij zijn de aan- en afrijdroutes van onder andere de eerstehulpdiensten meegenomen. Alle betrokken partijen willen graag op basis van deze schets de gesprekken over de financiële consequenties met de gemeente starten. Er is een separate begroting opgesteld voor de herstructurering. Deze begroting laat de totale kosten zien, zonder dat een gesprek heeft plaatsgevonden met de vereniging over wie wat gaat betalen. De financiële gevolgen, expliciet door inpassing van de nieuwe sporthallen, worden door de gemeente betaald. Verbeteringen van het terrein die niet direct moeten plaatsvinden als gevolg van de inpassing van de nieuwe sportaccommodatie maar wel kosten met zich meebrengen zullen besproken moeten worden met de verenigingen wat de vereniging evt. geheel of gedeeltelijk zelf betaalt. Een voorbeeld hiervan is dat als gevolg van de inpassing van de nieuwe sporthallen dat er een nieuwe weg komt waarmee het Hippisch Verband aansluit op het bestaande terrein. Denkbaar is dat het bestaande terrein ook wordt aangepast. Alle sporten op het terrein kunnen na de herstructurering hun sport conform gestelde sportbondseisen uitvoeren. Dit betekent voor de fietscross vereniging een verbetering vanwege de verlengde uitloop.
7 van 18
4.4. Kom met een aanbestedingsadvies Om deze vraag te beantwoorden hebben we 9 deelvragen doorlopen. 1. Is een koppeling mogelijk van bestaande en nieuwe sporthallen vanuit de diverse organisaties met één kantine? 2. Wat is de toekomstige eigendomssituatie? 3. Wat is de optimale beheervorm voor gemeente Putten? 4. Wat betekent de gekozen beheervorm op het gebied van Btw en subsidie? 5. Wat is de optimale situatie ten aan zien van bouwheerschap? 6. Wat betekent de horeca voor de stichting met betrekking tot de Btw? 7. Wat betekent de infrastructuur in de Btw? 8. Wat is de optimale aanbestedingsvorm voor gemeente Putten met betrekking tot de bouw? 9. Welke aan- of quasi-inbestedingsvorm is nodig met betrekking tot beheer? 4.4.1.
Is een koppeling mogelijk van bestaande en nieuwe sporthallen vanuit de diverse organisaties met één kantine?
Op basis van de technische haalbaarheidstoets en gesprekken met betrokken partijen werden er gedurende het proces een aantal aspecten duidelijk: -
Technisch is de koppeling van de bestaande en nieuwe sporthallen mogelijk.
-
Eén kantine is technisch mogelijk.
-
Eén kantine en koppeling werd door alle betrokken partijen gedragen.
4.4.2. -
Wat is de toekomstige eigendomssituatie? Bestaande sporthal De Meeuwen
Stichting De Meeuwen is en blijft zakelijk gerechtigde partij van sporthal De Meeuwen nu en in de toekomstige situatie met de nieuwe sporthallen. De gemeente Putten is blooteigenaar van de ondergrond. -
Nieuwe sporthallen en turnzaal
Het voorstel is dat een gekwalificeerde sportinstelling zakelijk gerechtigd wordt en het bouwheerschap gaat uitvoeren. In de toekomstige sportaccommodatie hebben we te maken met twee zakelijk gerechtigden. Stichting De Meeuwen als eigenaar van de bestaande sporthal en een andere stichting, de zakelijk gerechtigde van de nieuwe sporthallen en de turnzaal. Op grond van notarieel advies kunnen de afspraken met betrekking tot het eigenaarschap en het bijbehorend beheer via een erfpachtovereenkomst worden afgehecht. Op deze wijze kan zoals het er nu nog naar uitziet gebruik worden gemaakt van de BOSAregeling. De subsidieregeling Stimulering Bouw en onderhoud sportaccommodaties (BOSA) is alleen bedoeld voor kwalificerende sportinstellingen. De subsidie bedraagt maximaal 20 procent over de kwalificerende uitgaven (investeringssom incl. 21% btw). Daar bovenop kan over die kosten die te maken hebben met energiebesparing, toegankelijkheid, circulariteit en klimaatadaptie kan 10% extra subsidie worden ontvangen.
8 van 18
4.4.3. Wat is de optimale beheervorm voor gemeente Putten? Nadat stap 1 en 2 duidelijk waren zijn bij de gemeente intern een aantal afwegingscriteria besproken om te komen tot een optimale beheervormkeuze. Dit zijn onder andere de volgende afwegingscriteria: -
De rol van de gemeente
-
De mate van risico
-
De mate van invloed door de gemeente
-
Met, voor en door de inwoners/sporters van Putten
-
Wel of niet een winstgevend doel
-
De mate van borgen van maatschappelijke doelen
-
(Beleids)uitgangspunten
Op basis van die criteria en het doel van de sportaccommodatie zijn de wegingscriteria afgezet tegen de verschillende beheervormen om te komen tot een optimale beheervorm voor de gemeente Putten. De diverse beheervormen zijn binnen en buiten de gemeente met alle betrokkenen besproken en afgewogen. Op grond van afwegingscriteria en het doel van de te realiseren sportaccommodatie is de keuze vooralsnog gevallen op een stichting als beheer & exploitatievorm. De gemeente Putten wil dat sportaccommodaties beheerd en geëxploiteerd worden door de gemeenschap en hierdoor een hoge mate van betrokkenheid realiseren. Dit wordt geborgd door de maatschappelijke en financiële afspraken in een prestatie- en dienstverleningsovereenkomst vast te leggen. De gemeente wil bij voorkeur op afstand sturen en zich niet bemoeien met de uitvoering, mede vanwege onvoldoende expertise. Er zijn gesprekken gevoerd met Stichting Binnensport Putten en met Stichting De Meeuwen, de Puttense Sportfederatie en de Korfbalvereniging De Meeuwen. De aanleiding om te starten met deze gesprekken is tweeledig. Ten eerste de mogelijke verandering met betrekking tot het huidige en toekomstig beheer en ten tweede de toekomstbestendigheid van het beheer.
Met betrekking tot de verandering stellen wij voor dat de stichting binnensport Putten, in tegenstelling tot nu, het gehele beheer en exploitatie van de nieuwe sportaccommodatie gaat doen. Daarmee zal de korfbalvereniging stoppen met het exploiteren van de kantine zodat in de nieuwe sportaccommodatie de stichting Binnensport Putten de gehele sporthal huurt (inclusief kantine), beheert en exploiteert. Het Didam-arrest is hierbij nog een aandachtspunt. Eind vorig jaar bepaalde de Hoge Raad in het geruchtmakende Didam-arrest dat gemeenten onroerend goed en grond niet langer een-opeen mogen verkopen of verhuren. Andere gegadigden moeten een kans krijgen om mee te dingen. Er is nog altijd veel onduidelijkheid over het effect van deze uitspraak. In de volgende fase zal een definitief extern juridisch advies gevraagd moeten worden over de voorgenomen beheersvorm. De onderhandelingsgesprekken met stichting De Meeuwen en de korfbalvereniging zijn hierover al gestart en er is een goede basis gelegd om tot overeenstemming te komen. Het spreekt
9 van 18
voor zich dat hier 100 procent schriftelijke overeenstemming over moet komen om daadwerkelijk deze stappen te kunnen zetten. In de gesprekken met de genoemde partijen ligt de toekomstbestendigheid opgesloten in een aantal aspecten die we besproken hebben en nog verder moeten onderzoeken: -
De inzet van vrijwilligers achter de bar is een zeer belangrijk punt omdat het nu al moeilijk is alle avonden te bezetten en omdat het wenselijk is dat de bar open is.
-
Toevoegen van professionele horeca-ervaring is noodzakelijk.
-
Vanuit het bestuur is er behoefte aan commerciële potentie.
-
Voorstel is om in de toekomst te werken met een prestatie- en dienstverleningsovereenkomst.
Kortom: de stichtingsvorm zal naar aanleiding van de nog komende gesprekken op genoemde onderwerpen nadere invulling krijgen. 4.4.4.
Wat betekent de gekozen beheervorm op het gebied van Btw en subsidie?
Vooralsnog is het voorstel om de Stichting Binnensport Putten het beheer en de exploitatie van de nieuwe sportaccommodatie te laten uitvoeren. Dit betekent met betrekking tot de Btw dat nu nog gebruik gemaakt kan worden van de SPUK-regeling (Specifieke Uitkering Stimulering Sport) van de gemeente. Dit betekent dat de stichting via de gemeente een beroep doet op deze regeling en in beginsel 17,5% van de kwalificerende uitgaven (inclusief btw) gaat ontvangen. Om hiervan gebruik te kunnen maken dient de stichting aan een aantal voorwaarden te voldoen. Eén van de voorwaarden is onder andere dat de gemeente, voorafgaande aan het jaar waarin uitgaven gaan plaatsvinden, deze uitgaven opgeeft in de hun begroting en in de aanvraag SPUK. Ook bij de SPUK-regeling is de hoogte van de terug te ontvangen subsidie jaarlijks afhankelijk van de hoeveelheid aanvragen die er in Nederland plaatsvinden. Het Rijk werkt met een uitkeringsplafond. Als alle aanvragen boven dit plafond uitkomen, wordt het bedrag naar rato verdeeld. Elke aanvrager (gemeente) krijgt dan een percentage van het oorspronkelijk aangevraagde bedrag. Het verleden laat zien dat via de SPUK-regeling jaarlijks meer wordt aangevraagd dan begroot is. Het is mogelijk dat deze SPUK-regeling in de toekomst vervalt.
Het Rijk overweegt om dan een algemene financiële herverdeling te maken en een verhoogde algemene uitkering te doen in het gemeentefonds. Het moet blijken of de extra verhoging van het gemeentefonds toereikend is om de jaarlijkse exploitatielasten van 21% van de nieuwe sportaccommodatie te kunnen dekken. 4.4.5.
Wat is de optimale situatie ten aan zien van bouwheerschap?
Het voorstel is dat een kwalificerende sportinstelling zakelijk gerechtigd wordt en het bouwheerschap gaat uitvoeren. Er kan nu nog gebruik worden gemaakt van de BOSA-regeling. Deze subsidieregeling is alleen bedoeld voor kwalificerende sportinstellingen en is gericht op energiebesparing, toegankelijkheid, circulariteit en klimaatadaptatie. Over deze kosten kan 10% extra subsidie worden ontvangen, naast de 20% die eventueel op de Btw kan worden terug ontvangen over de kwalificerende uitgave (inclusief Btw). De hoogte van de terug te ontvangen
10 van 18
Btw hangt af van de hoeveelheid aanvragen die er in Nederland plaatsvinden. Het verleden laat zien dat via de BOSA-regeling de maximale uitkering heeft plaatsgevonden. De Stichting Binnensport Putten zou zakelijk gerechtigd kunnen worden en het bouwheerschap gaan doen. Hiervoor moeten de gesprekken nog gestart worden. Een andere mogelijkheid is een nieuwe stichting oprichten. Dit vereist kennis en expertise van bouwen, die door de gemeente aangevuld kan worden in een vaste overlegstructuur waardoor er gemeentelijke controle en regie blijft op de bouw en budgetten. 4.4.6.
Wat betekent de horeca voor de stichting met betrekking tot de Btw?
De stichting zal tijdens het beheer en de exploitatie de boekhouding van de horeca apart in de administratie moeten opnemen in verband met de Btw. Als de omzet ligt boven € 68.067,- op jaarbasis, zal de stichting een Btw-boekhouding moeten voeren en Btw over de verkopen dienen te voldoen op aangifte. 4.4.7.
Wat betekent de infrastructuur in de Btw?
De kosten met betrekking tot de herstructurering infrastructuur (openbaar gebied) vallen buiten beheer en bouwheerschap. De gemeente zal dit als opdrachtgever direct moeten laten uitvoeren. Deze Btw komt in aanmerking voor een bijdrage uit het BTW compensatiefonds. 4.4.8.
Wat is de optimale aanbestedingsvorm voor gemeente Putten met betrekking tot de bouw?
Met de afdeling Inkoop en een werkteam Inkoop zijn afwegingscriteria opgesteld die zijn afgezet tegen de verschillende aanbestedingsvormen. Er ligt momenteel al veel aan informatie, schets en een sportinhoudelijk programma van eisen. Op grond van gesprekken met Inkoop en ervaringsdeskundigen en rekening houdend met de huidige tijd, adviseert de afdeling Inkoop in eerste instantie een traditionele bouworganisatievorm met een eigen voorbereiding. Dit betekent een eigen voorbereiding tot en met definitief ontwerp in samenwerking met diverse externe adviseurs met aansluitend een bouwteamovereenkomst. Met deze vorm van aanbesteden houdt de opdrachtgever meer de regie en kunnen alle betrokken lokale partijen inbreng hebben. Te zijner tijd wordt nader uitgewerkt of in percelen moet worden aanbesteed, zodat ook een lokale partij een kans heeft op een onderdeel. Met betrekking tot de Btw is het van belang om de aannemer tenzijnertijd de horeca investering apart te laten ramen. 4.4.9.
Welke aan- of quasi inbestedingsvorm is nodig met betrekking tot beheer?
Het beheren en exploiteren zal naar alle waarschijnlijkheid ook quasi inbesteed moeten worden. Quasi inbesteden betekent dat de gemeente een-op-een de opdracht toewijst aan, in dit geval, de stichting. De opdracht wordt onderhands gegund en de gemeente zal toezien op de uitvoering. We kiezen vooralsnog voor de bestaande stichting Binnensport Putten die de sportaccommodatie gaat beheren en exploiteren. De gemeente wijst de stichting aan en hierdoor is straks mogelijk sprake van quasi-inbesteden. De stichting Binnensport Putten voert nu al het
11 van 18
beheer van de sporthallen uit. De vraag is of er alsnog quasi inbesteed moet worden. De toekomstige situatie is niet gelijk aan de huidige beheer- exploitatiesituatie. Dit zou kunnen betekenen dat er quasi inbesteed moet worden. Er is in de huidige situatie een mantelovereenkomst opgesteld tussen gemeente, stichting sportaccommodatie De Meeuwen en Stichting Binnensport Putten. Deze overeenkomst kan voldoende zijn om een quasi inbesteding overbodig te maken. Dit wordt momenteel onderzocht.
4.5. Het opstellen van een definitief sportinhoudelijk programma van eisen voor de realisatie samen met gebruikers, verenigingen en stichtingen Er is samen met gebruikers, verenigingen en de stichtingen op basis van 100% commitment een breed gedragen definitief sportinhoudelijk programma van eisen voor de realisatie van bestaande en nieuwe sporthallen opgesteld. De NISAV (kennisinstituut voor de bouw, inrichting en exploitatie van sportaccommodaties) heeft het voorgestelde sportinhoudelijke programma van de verenigingen in opdracht van de verenigingen gecontroleerd, waar nodig gewijzigd en/of aangevuld. Het sportinhoudelijke programma zoals dit nu voorligt voldoet in de nieuwe sporthallen aan de NOC/NSF eisen. De bestaande sporthal De Meeuwen voldoet zoveel mogelijk aan de gestelde NOC/NSF-eisen. De turnzaal voldoet nagenoeg aan alle KNGU-richtlijnen (Koninklijke Nederlandse Gymnastiek Unie). De hallen worden zodanig ingericht dat deze voldoen aan de nieuwe onderwijsbeweegvisie. Verder zijn de sporthallen qua inrichting identiek waardoor er indien nodig flexibel ingepland kan worden. Vanuit onderwijs is er behoefte om tenminste zes à zeven zaaldelen in te richten, mede in verband met de nieuwe wetgeving die vanaf september 2024 van kracht is. De nieuwe wet geeft aan dat vanaf september 2024 basisonderwijs is verplicht om elke groep tweemaal per week gymnastiek aan te bieden.
Voor de school Groevebeek, die instemt met de afstand van Groevebeek naar de nieuwe sportaccommodatie, vindt nog een klein verkeersonderzoek plaats. De veiligheid voor de fietsende leerling van school naar de nieuwe sportaccommodatie en terug naar school wordt onderzocht. De capaciteitsbehoefte is nogmaals geverifieerd bij de verenigingen. Deze behoefte is gelijk gebleven aan de inventarisatie door bureau HEMM in 2019. Volleybalvereniging OMS, KV De Meeuwen, Badmintonvereniging Putten en Gymnastiekvereniging Orion hebben aangegeven dezelfde capaciteitsbehoefte te hebben. De financiële gegevens van gymnastiekvereniging Orion zijn gedeeld om te kunnen vaststellen of deze vereniging de kosten van bijvoorbeeld de losse inrichting kan blijven betalen en verwacht voldoende leden nu en in de toekomst te hebben. Op dit moment is een nieuwe turnzaal met bijbehorende inrichting financieel haalbaar. Het is de verwachting nu en in de toekomst voldoende leden te hebben en te houden. 12 van 18
4.6. De uitwerking van de duurzaamheidsmaatregelingen, indien mogelijk in combinatie met derden Er is een opzet van de stichtingskosten gemaakt op basis van de schets “locatiestudie Putten Sportpark Putter Eng”. Deze stichtingskosten bestaan uit verschillende onderdelen. Diverse kostenposten worden in deze tekst op hoofdlijn toegelicht. 1. Bestaande sporthal De Meeuwen op conditieniveau 3 te krijgen en te behouden. Bestaande sporthal De Meeuwen is op staat van onderhoud getoetst (NEN 2767) een zogenaamde conditiemeting waarmee de technische staat van in dit geval sporthal De Meeuwen in beeld is gebracht, met daarbij de financiële consequenties om alles op conditieniveau 3 (in redelijk goede staat) te krijgen. Bij conditieniveau 4, 5 en 6 naarmate het getal oploopt is de ernst, de omvang en de intensiteit van het onderhoud van het gebouw een groter gebrek. Bij conditieniveau 4, 5, 6 moet het gebouw en of installatie worden hersteld. De staat van de accommodatie is getoetst om te beoordelen of het zinvol en mogelijk is om sporthal De Meeuwen een goed gebouw in een goede staat is om te koppelen met nieuwbouw. Ook worden de kosten hiervan in beeld gebracht. We kunnen nu vaststellen dat slopen van sporthal De Meeuwen veel duurder is dan de gehele accommodatie op conditieniveau 3 brengen. Het is daarmee een prima gebouw om te koppelen met de nieuwbouw.
De kosten voor het aanpakken van niveau 4, 5 en 6 zijn € 976.406, - excl. Btw. In dit bedrag is onderhoud en waar
nodig vervanging opgenomen.
De stichting sportaccommodatie
De Meeuwen zal hierin samen met Stichting Binnensport Putten kritisch opbouwend zijn om het gebouw op conditieniveau 3 te krijgen en te houden. Hierbij wordt rekening gehouden met eventuele duurzaamheidsmaatregelen en vanwege deze ontwikkeling uitgesteld onderhoud en vervangingen. In overleg met de stichting Binnensport Putten (nu verantwoordelijk voor onderhoud van sporthal), de stichting accommodatie De Meeuwen (verantwoordelijk voor onderhoud kantine) en de gemeente zal op basis van het MJOP beoordelen wat de staat van het gebouw is en wanneer wat aan onderhoud en of vervanging uitgevoerd moeten worden Deze kosten (€ 976.406, -) behoren binnen de reguliere begroting MJOP van de gemeente en binnen de begroting m.b.t. kantineonderhoud van stichting accommodatie De Meeuwen te vallen. 2. De bestaande sporthal De Meeuwen verduurzamen (gasloos en BENG inclusief maatregelenpakket 1 NTA 8800) De kosten om sporthal De Meeuwen te verduurzamen zijn meegenomen in deze opzet, omdat we de koppeling met de nieuwe sporthallen en één kantine willen realiseren, kortom één sportaccommodatie. Op dit moment is er nog geen wettelijke verplichting om in vergelijkbaar geval van verbouwing te verduurzamen. Los van de wettelijke verplichting is het zeer wel denkbaar het gehele gebouw inclusief de bestaande sporthal De Meeuwen te verduurzamen omdat het één sportaccommodatie wordt.
De verwachting is dat er voor de stichting accommodatie De Meeuwen sowieso wettelijke verplichtingen komen om aan bepaalde duurzaamheidseisen te voldoen. Met betrekking tot deze kosten zal eerst uitgezocht moeten worden of er een wette-
13 van 18
lijke verplichting op ligt. Daarnaast ligt er ook een beleidsopgave binnen de gemeente om te verduurzamen en lijkt het voor de hand te liggen deze kosten grotendeels te betalen. Stichting accommodatie De Meeuwen zal ook in de toekomst tegen wettelijke duurzaamheidsmaatregelen aanlopen en kosten moeten maken. De totale kosten zijn € 1.263.594,- excl. Btw. 3. De nieuwe sporthallen, de turnzaal en de koppeling, verduurzaming nieuwe sporthallen turnzaal e.d. Circulaire duurzaamheidskosten zijn nog niet meegenomen in deze begroting omdat het in deze fase gewoonweg nog te vroeg is om deze te kunnen berekenen. Marktpartijen die de bouw op zich nemen kunnen hiertoe worden uitgedaagd. Zo kunnen we ook nog nader onderzoeken wat het betekent als we BENG2 uitvoeren (primair fossiel energiegebruik) en een andere optie BENG 3 (%duurzame energie opwekken). Duurzaamheid in combinatie met het onderzoek zal in een vervolgstap worden uitgewerkt.
4.7. Het opstellen van een exploitatieadvies en het opstellen van een conceptovereenkomst exploitatie binnensportaccommodaties Het exploitatieadvies Dit advies is nader uit te werken op het moment dat de onderhandelingsgesprekken met stichting accommodatie De Meeuwen zijn afgerond en de beheer- en exploitatievorm definitief kan worden ingevuld. Er lopen afspraken om in gesprek met Stichting Binnensport Putten, Puttense Sportfederatie, Stichting accommodatie De Meeuwen en de gemeente de beheer- en exploitatievorm en de stichting nader uit te werken. Zie hoofdstuk over de beheervorm. Bij een vervolgstap is het pas realistisch om een meerjarenexploitatieraming op te stellen. Hierin worden afgeleide kosten (waaronder afschrijvingen, onderhoud energie) vanuit de stichtingskostenopzet berekend en meegenomen. Uw raad wordt in kennis gesteld van de meerjarenexploitatiekosten. Een kostenpost zoals (extra) buskosten voor vervoer ten behoeve van het basisonderwijs hoort bij deze meerjarenexploitatieraming. Concept prestatie- en dienstverleningsovereenkomst binnensport accommodaties In de schetsfase van het project zijn er nog geen definitieve contractpartijen. Duidelijk is wel dat de gemeente via een dergelijke overeenkomst prestaties en diensten wil afspreken, dit in tegenstelling tot de huidige situatie.
Gezien de volgordelijkheid van de stappen die we nog moeten nemen is het antwoord op deze vraag pas te geven bij een vervolgstap. De contractpartijen dienen bekend te zijn en de eventueel verfijnde invulling van de stichting dient nader ingevuld te zijn.
14 van 18
4.8. uitwerking van mogelijkheden van woningontwikkeling en mogelijke opbrengst “oude” locatie sporthal De Putter Eng Er is een zestal ruimtelijke scenario ’s uitgewerkt. Dit is geen stedelijk-bouwkundige uitwerking. Het is een uitwerking van ruimtelijke mogelijkheden van woningontwikkeling en mogelijke opbrengst van de ‘oude’ locatie sporthal Putter Eng. Deze studie geeft inzicht in de financiële haalbaarheid van de herontwikkeling van de locatie sporthal Putter Eng. De belangrijkste elementen voor de vervolgstap om plankeuzes te maken voor verdere uitwerking zijn: Positie en ontwikkelmogelijkheden Bowling-Partycentrum In het overleg met een adviseur namens Bowling-Partycentrum is geconcludeerd dat voor de eigenaar van dit centrum alleen een uitbreiding van het Bowling-Partycentrum een mogelijk financieel haalbare optie is. Een nadeel hierbij is dat het Bowling-Partycentrum exclusief de eventuele uitbreiding nog de oudere uitstraling heeft. Een tweede optie die is besproken, is de mogelijkheid om de eigenaar “uit te kopen”. Hiervoor vraagt de adviseur eenzelfde bedrag als voor de verkoop van het zakelijk gerechtigde Bowling-Partycentrum, namelijk € 1.750.000, - excl. Btw. Dit betreft blote eigendom; de grond is van de gemeente. Dit gevraagde bedrag is fors hoger dan de gemiddelde opbrengstpotentie van de herontwikkeling.
Dit betekent dat herontwikkeling van bestaande Bowling-Partycentrum binnen het plan een fors deficit kent en ten koste kan gaan van het verdienvermogen door de ontwikkeling van de sporthal. Programma (zowel in differentiatie vanuit woonvisie als woningtypen en doelgroepen) De gemeentelijke woonvisie kent een hoog ambitieniveau in betaalbaar wonen. Vanuit de gegeven vaste prijsgrenzen is gezocht naar passende woningtypen die binnen marktconforme voorwaarden in de huidige markt realiseerbaar zijn. Demarcatieplan (planbegrenzing) Op dit moment is onvoldoende helder of verkleining van het bestaande parkeerterrein mogelijk is qua capaciteit. Parkeeroplossing De invulling van parkeerbehoefte is zowel ruimtelijk als financieel een belangrijke component. Dit vereist nader onderzoek en het maken van keuzes. Er dient een gedegen onderzoek plaats te vinden naar de parkeerbehoefte vanuit het centrum van Putten. Gezondheidscentrum In gesprek met een vertegenwoordiger, zelf deels eigenaar en namens de eigenaren van het gezondheidscentrum (GZC), heeft het GZC gekozen niet te willen meedoen in deze schetsfase. Het GZC heeft ervoor gekozen in deze schetsfase geen optie mee te nemen om een nieuw gezondheidscentrum in te passen op het terrein van sporthal Putter Eng en het oude gezondheidscentrum te slopen.
De vertegenwoordiger van het gezondheidscentrum gaf aan dat het te veel tijd, geld en energie kost. 15 van 18
De zestal ruimtelijke scenario’s variëren van scenario’s in overeenstemming met de woonvisie tot en met een scenario met een optimaal financieel rendement. Dit resulteert in scenario’s die financieel geld kosten en scenario’s die geld opleveren. Het financieel rendement is zeer gematigd.
Het advies vanuit de werkgroep Herontwikkeling is voorlopig scenario 5 of 6. Deze passen het beste bij de woonvisie. In een vervolgstap worden de openstaande onderzoeksvragen uitgewerkt om te komen tot een definitieve plankeuze. Het is mogelijk de eventuele opbrengst te gebruiken voor de benodigde investering van de nieuwe sportaccommodatie. Dat was in eerste instantie de insteek.
16 van 18
5. Advies vervolgstap Het advies voor een vervolg is een team van deskundigen in te huren om te gaan werken aan: 1. het opstellen van een projectplan. 2. het afsluiten van overeenkomsten met partijen waarmee onderhandeld moet worden voor terrein en sporthal. 3. het afsluiten van intentieovereenkomsten met sportverenigingen en gebruikers van de sporthal. 4. het aanstellen van een team van bouwdeskundigen: -
Bouwfysica en bouwregelgeving
-
Constructieadviseur
-
Installatieadviseurs
-
Architect, assistent-architect
-
Projectleider namens de gemeente
-
Team herstructurering
-
Adviseur Notariskosten
-
Adviseur Juridische kosten
-
Fiscalist (EFK)
-
Inkoopdeskundige
-
Aanbestedingsrechtdeskundige
-
Extern financieel deskundige adviseur
5. Het volgende te realiseren: -
Functioneel Programma van eisen opstellen voor de sportaccommodatie
-
Voorlopig Ontwerp sportaccommodatie
-
Definitief Ontwerp sportaccommodatie
-
Technisch Ontwerp/Bestek sportaccommodatie
-
Prijs- en Contractvorming (Aanbesteding sportaccommodatie)
-
Functioneel programma van eisen op stellen voor sportpark
-
Voorlopig Ontwerp sportpark
-
Definitief Ontwerp sportpark
-
Technisch Ontwerp/Bestek sportpark
-
Prijs & Contractvorming (Aanbesteding sportaccommodatie voorbereiden)
-
Collegebesluit en raadsvoorstel voorbereiden om wel of niet definitief te bouwen.
17 van 18
In schema:
O1
Projectplan
1,5 maand
Maart, april 2023
02
Overeenkomsten afsluiten sportac-
3a4
Mei, juni, juli, augustus 2023
commodatie en herstructurering
maanden
Intentieovereenkomsten gebruikers
3a4
opstellen en laten ondertekenen
maanden
Opdrachten beschrijven conform
3a4
inkoop
maanden
03 04
Mei, juni, juli, augustus 2023 Mei, juni, juli, augustus 2023
Onderhandse aanbesteding Aanstellen van een team van bouwdeskundigen meervoudig onderhands 05 06
Functioneel Programma van eisen
3a4
Mei, juni, juli, augustus 2023
opstellen
maanden
Voorlopig ontwerp terrein en sportac-
3 maanden
Juli, augustus september 23
3 maanden
Oktober, november december
commodatie 07
Definitief ontwerp terrein en sportaccommodatie
08
23
Technisch ontwerp met bestekken
2 maanden
December 23, januari 24
2 maanden
December 23, januari 24
begrotingen terrein en sportaccommodatie 09
Prijs & contractvorming aanbesteding voorbereiden
10
Definitief Besluit bouwen ja of nee
April 24
Deze fase duurt 12 tot 14 maanden vanaf datum raadsbesluit voor akkoord. Voorbereidingskrediet € 100.000, - (architect, assistent-architect) projectleider € 85.000, herstructureringsteam € 60.000, overige adviseurs € 95.000,Totaal voorbereidingskrediet € 340.000, - excl. Btw. Interne uren inschatting binnen afdeling Ruimtelijke Ordening, afdeling Inkoop, afdeling Financiën, MT, college: totaal 650 uur. Advies Herontwikkeling Sporthal Putter Eng Voor de herontwikkeling van het gebied Sporthal Putter Eng stellen we voor om dit af te splitsen van huidig project en er een apart project van te maken.
Stefan Rasing
18 van 18