1821671 Raadsvoorstel TAM-omgevingsplan fase 2 en 3 (versie raad 6 maart 2025)

Zaaknummer

:

1821671

Documentnummer

:

1821676

Datum B&W vergadering

:

11 februari 2025

Raadsvoorstel Onderwerp: Vaststelling TAM1-omgevingsplan en grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 3 Beslispunten 1. De ‘Zienswijzennota TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3’ vast te stellen. 2. Het ‘TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3’ gewijzigd vast te stellen met inachtneming van de voorstellen tot aanpassingen zoals genoemd in de ‘Zienswijzenota TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3’. 3. De ‘Grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 3’ vast te stellen (dat door het college ingevolge artikel 88, tweede lid van de Gemeentewet op 11 februari 2025 onder geheimhouding aan de raad en de raadscommissie is verstrekt) en een verliesvoorziening te treffen ter hoogte van het negatieve saldo van de grondexploitatie vanuit de reserve grondexploitatie. 4. De financiële risico’s zoals die blijken uit de risicoanalyse in de ‘Grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 3’ mee te nemen in de berekening van het weerstandsvermogen bij begroting en jaarrekening. 5. Een bedrag van € 792.000 ten behoeve van de uitplaatsing van een agrarische onderneming, welke toerekenbaar is aan Halvinkhuizen fase 1, ten laste te brengen aan fase 1 en dit in de eerstvolgende herziening van de grondexploitatie Halvinkhuizen fase 1 te verwerken. 6.

De voorbereidingskosten van Halvinkhuizen fase 2 en 3 vanuit het huidig beschikbare voorbereidingskrediet over te hevelen en ten laste te brengen van de grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 3 inclusief het bestaande voorbereidingskrediet van € 1.050.000 terug te brengen naar € 350.000,- ten behoeve van de planuitwerking van fase 4. Inleiding De gemeente Putten heeft de ambitie om de locatie Halvinkhuizen te ontwikkelen als woningbouwlocatie waar ruimte wordt geboden voor circa 1400 woningen en voorzieningen. Halvinkhuizen wordt een dorpse en groene woonwijk. Een wijk die past bij

1 Het TAM-omgevingsplan is een tijdelijke alternatieve maatregel (TAM) die gebruikt

maakt van de oude IMRO-standaard voor planvorming. Het TAM-omgevingsplan maakt juridisch deel uit van het (‘nieuwe’) omgevingsplan, maar heeft technisch gezien het ‘oude’ formaat (namelijk IMRO).

Putten, waar voldoende betaalbare woningen zijn voor verschillende doelgroepen en waar ruimte wordt geboden aan gemeenschappelijke voorzieningen. Halvinkhuizen is opgedeeld in vier fasen. De ambities van Halvinkhuizen zijn uitgewerkt en vastgelegd in de Ontwikkelingsvisie die de raad op 10 maart 2022 heeft vastgesteld. In de raadsvergadering van 23 november 2023 is het bestemmingsplan Halvinkhuizen fase 1 vastgesteld. Hiermee kan invulling worden gegeven aan de realisatie van de eerste 310 woningen. Voor fase 2 en 3 van de nieuwe woonwijk is het TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3 opgesteld. Dit TAM-omgevingsplan heeft van 5 december 2024 tot en met 15 januari 2025 ter inzage gelegen. Het plan is bekend onder plan-identificatienummer NL.IMRO.0273.TAM004-ON01. Tijdens de ter-inzage-periode zijn er acht (8) zienswijzen naar voren gebracht. Deze zijn allen binnen de daarvoor wettelijke geldende termijn ingediend. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is het voorstel om het ontwerp-omgevingsplan op een aantal punten te wijzigen. Beoogd effect Met het vaststellen van het TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3 en grondexploitatie wordt het realiseren van 920 woningen en bijbehorende voorziening zoals een school juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

Argumenten 1.1 Op basis van de ingebrachte zienswijze en ambtshalve wijzigingen is het ontwerpomgevingsplan op punten aangepast. Tegen het ontwerp-omgevingsplan zijn 8 zienswijzen ingediend. In de bijgevoegde zienswijzennota is aangegeven op welke punten een zienwijze aanleiding heeft gegeven om het ontwerp-omgevingsplan aan te passen. Daarnaast is een aantal ambtshalve wijzigingen aangebracht. Het voorstel luidt om hiermee in te stemmen. 2.1 Het bestaande planologisch – juridische kader moet aangepast worden. Het plangebied voor de fasen 2 en 3 van de nieuwe woonwijk Halvinkhuizen ligt binnen de grenzen van het bestemmingsplan “(Veegplan-) Westelijk Buitengebied”, dat (op grond van artikel 22.1, onder a van de Omgevingswet) deel uitmaakt van het tijdelijke gemeentelijke omgevingsplan. Op de percelen in dit plangebied is voornamelijk de functie “Agrarisch” van toepassing, alsmede de functie “Waarde – Archeologie 2”. Aan de randen bevinden zich ook percelen waarvoor een woon- of bedrijfsmatige functie geldt.

2 van 9

Figuur 1: Uitsnede van de plankaart behorend bij het onderdeel: "(Veegplan-) Westelijk Buitengebied" van het tijdelijke omgevingsplan

De beoogde ontwikkeling van de genoemde fasen van de woonwijk Halvinkhuizen is daarmee in strijd met het bestaande planologische – juridische kader. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken moet dit onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan worden gewijzigd. Hierin voorziet het TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3. 2.2 Met TAM-omgevingsplan is een balans gevonden tussen flexibiliteit en rechtszekerheid. Het TAM-omgevingsplan is op een globale wijze opgezet. Daardoor is voor de concrete invulling van het plangebied nog een gewenste mate van flexibiliteit aanwezig. Hiermee wordt voorkomen dat bij de uitwerking van Halvinkhuizen fase 2 en 3 voor kleine wijzigingen onnodige procedures gevoerd moeten worden. Deze nadere uitwerking zal in grote mate worden ingevuld aan de hand van een nog op te stellen stedenbouwkundig uitwerkingsplan en een beeldkwaliteitsplan. Op de plankaart is de hoofdstructuur van het gebied vastgelegd, alsmede de vlek waarbinnen gestapelde bouw met een hogere bouwhoogte toegestaan wordt. Deze vlek is centraal in het gebied gelegen nabij bestaande houtwallen en op voldoende afstand van bestaande woningen. Het maximaal aantal toegestane woningen dat is vastgelegd binnen dit ontwerp TAM-omgevingsplan bedraagt 920.

2.3 In het TAM-omgevingsplan worden gepaste planologisch – juridische maatregelen getroffen omdat niet alle milieuhgygiënische onderzoeken vooraf uitgevoerd kunnen worden. In het plangebied bevinden zich diverse gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente. Op een aantal van deze gronden heeft de grondeigenaar geen toestemming gegeven voor het betreden van de grond. Op deze gronden is een aantal onderzoeken nog niet volledig uitgevoerd, denk bijvoorbeeld aan onderzoek op het gebied van

3 van 9

bodemkwaliteit, flora/fauna en archeologie. Daarom zijn in de planregels voorwaardelijke verplichtingen opgenomen die vereisen dat deze onderzoeken alsnog uitgevoerd worden, alvorens een omgevingsvergunning voor de bouw van bijvoorbeeld woningen of de aanleg van infrastructuur kan worden verleend. 2.4 We zetten in op verwerving van de benodigde gronden. In het plangebied voor Halvinkhuizen fase 2 en 3 zijn meerdere grondeigenaren waarmee we nog in gesprek zijn om tot een minnelijke afspraken te komen voor het verwerven van gronden. Het is nog niet duidelijk of dit leidt tot overeenstemming. Daarmee is een onteigeningsprocedure niet uitgesloten en in tenminste één situatie nu waarschijnlijk. Een TAM-omgevingsplan is juridisch aan te merken als een (onderdeel van het) omgevingsplan onder de Omgevingswet. Daarmee kan het worden aangemerkt als een grondslag voor een onteigeningsprocedure als bedoeld als artikel 11.6 uit de Omgevingswet. 2.5 Het planvoornemen voldoet aan de Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie Putten 2040 is op 2 november 2023 vastgesteld door de gemeenteraad van Putten. De kern van de omgevingsvisie is daarbij als volgt geformuleerd: De omgevingsvisie van de gemeente Putten beschrijft de keuzes die we vandaag moeten maken, om in 2040 als gemeente nog vitaler, mooier en duurzamer te zijn.

In de Omgevingsvisie wordt Halvinkhuizen expliciet genoemd als een belangrijke woningbouwlocatie om een bijdrage te leveren aan de grote vraag naar woningbouw. Het planvoornemen draagt ook bij aan de doelstelling om voldoende aanbod in de categorie sociale huur en betaalbare koop te realiseren. Daarnaast wordt in de Omgevingsvisie de leefbaarheid en de aanwezigheid van voorzieningen als een belangrijke opgave gezien. Zo maakt het TAM-omgevingsplan de ontwikkeling van een school en eventueel andere voorzieningen mogelijk. Daarnaast benadrukt de Omgevingsvisie het belang van duurzaamheid. In Halvinkhuizen worden energiezuinige woningen en voorzieningen gebouwd en is aandacht is voor klimaatadaptieve maatregelen zoals waterberging en groenstructuren. Het planvoornemen is zodoende in lijn met de Omgevingsvisie Putten 2040. 2.6 Het TAM-omgevingsplan voorziet in een infrastructurele ontsluiting van fase 3. In de Ontwikkelingsvisie Halvinkhuizen is aangegeven dat fase 3 niet op bestaande wegenstructuur kan worden ontsloten. De beoogde ontsluiting van Halvinkhuizen fase 3 is opgenomen in het verkeerskundig onderzoek en sluit aan op het voorkeurstracé van de Zuidelijke Ontsluitingsweg. Voor de wegontsluiting van Halvinkhuizen fase 3 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de planregels. 2.7 Er is in het kader van maatschappelijke haalbaarheid geparticipeerd

4 van 9

De gemeente heeft tijdens het opstellen van het TAM-omgevingsplan verschillende gesprekken gevoerd met bewoners in of nabij het gebied Halvinkhuizen fase 2 en 3. Naar aanleiding van deze gesprekken is het plan op punten aangepast. Tevens is een inloopavond georganiseerd op woensdagavond 18 december waarin eenieder vragen kon stellen over het ontwerp-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3. Van deze avond is een sfeerverslag uitgewerkt en op de gemeentelijke website geplaatst. Verder is door middel van de zienswijzenprocedure de mogelijkheid gegeven om te reageren op het ontwerp-omgevingsplan. Naar aanleiding van verschillende zienswijzen is het ontwerpomgevingsplan op onderdelen aangepast. 2.8 Met het vaststellen van het TAM-omgevingsplan wordt het voorkeursrecht verlengd en behoudt de gemeente de regie op de gebiedsontwikkeling De gemeenteraad heeft op 24 september 2020 op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een voorkeursrecht gevestigd op gronden in het plangebied van Halvinkhuizen fase 2 en 3. Met het vaststellen van de Ontwikkelingsvisie Halvinkhuizen, op 10 maart 2022, is het voorkeursrecht van rechtswege met drie jaar verlengd. Met het vaststellen van dit TAM-omgevingsplan wordt het voorkeursrecht van de gemeente op de aangewezen gronden van rechtswege verlengd.

Het betreft dan een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, lid 1, onder a Omgevingswet dat voor vijf jaar geldt. Met het verlengen van het voorkeursrecht behoudt de gemeente maximale regie en zeggenschap over de aangewezen gronden. Daarmee kan voorkomen worden dat de aangewezen gronden in handen komen van speculanten, waardoor de prijs mogelijk opgedreven wordt en de beoogde doelstelling van de realisatie van (betaalbare) woningbouw onder druk komt te staan. 3.1 Voor de ontwikkeling van fase 2 en 3 Halvinkhuizen is een grondexploitatie opgesteld als financieel construct en kader voor de uitvoering en realisatie. De grondexploitatie vormt een financiële vertaling van het TAM-omgevingsplan en geeft zicht op de financiële haalbaarheid. Tegelijkertijd vormt de grondexploitatie ook het financieel toetsingskader voor de ontwikkeling en realisatie van Halvinkhuizen. Uitgangspunt is dat de gemeente de grondexploitatie voor eigen rekening en risico uitvoert en tot afspraken komt met grondeigenaren in het plangebied. In de grondexploitatie zijn de kosten voor de zuidelijke ontsluitingsweg voor fase 3 en de verwerving en schadeloosstelling van grondeigenaren als kostenpost opgenomen. Ook de eerder bestede voorbereidingskosten voor Halvinkhuizen worden naar rato van het woningaantal ten laste gebracht van deze grondexploitatie.

Een financiële toelichting van de kosten, opbrengsten en het resultaat van de grondexploitatie is ondergebracht in een aparte bijlage (“Grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 3) die vertrouwelijk is. De grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 3 kent een negatief saldo. De omvang van de investeringen overstijgt de beoogde (grond)opbrengsten waardoor sprake is van een verlieslatende grondexploitatie. De financiële uitkomst sluit redelijk aan op de eerder opgestelde financieel perspectieven voor Halvinkhuizen die in eerdere fasen van de planvoorbereiding zijn gecommuniceerd.

5 van 9

4.1 Het resultaat van de grondexploitatie kan niet los worden gezien van het risicoprofiel. Het zelfstandig voeren van de grondexploitatie gaat gepaard met financiële risico’s die effect kunnen hebben op het daadwerkelijke eindresultaat. Op basis van de risicoanalyse op de grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 3 blijkt sprake van een risicomarge die zowel positief als negatief kan uitvallen. Vanuit een behoedzaam financieel beleid worden de negatieve risico’s meegenomen in de analyse op het weerstandsvermogen bij begroting en jaarrekening, zodat de reservepositie van de gemeente voldoende risicobuffer bevat voor potentiële financiële tegenvallers. Dit geeft een robuust financieel karakter aan de grondexploitatie en past binnen een financieel behoedzame handelswijze van de gemeente waarbij risicobeheersing en voldoende risicodekking onlosmakelijk zijn verbonden aan een grondexploitatie. 5.1 Een deel van de kosten voor de uitplaatsing van een agrarische onderneming worden in rekening gebracht aan fase 1 Onderdeel van de grondexploitatie en de kostenverhaalsregels van de TAMOmgevingsplan is de uitplaatsing van een agrarische onderneming in het gebied en het wegnemen van een hindercirkel voor de ontwikkeling van woningbouw. Deze hindercirkel heeft ook betrekking op de woningbouwontwikkeling in Halvinkhuizen fase 1.

Als gevolg van de hindercirkel wordt de realisatie van 65 woningen in fase 1 belemmerd. In de toerekening van de kosten voor het wegnemen van de hindercirkel geldt dat, naar rato van het woningaantal, deze kosten in rekening worden gebracht aan fase 1. Dit betreft een bedrag van € 788.000,- dat ten laste komt van de grondexploitatie fase 1. Voorgesteld wordt om dit bedrag in de eerstvolgende herziening van de grondexploitatie Halvinkhuizen fase 1 (actualisatie 2025 als onderdeel van de jaarrekening 2024) te verwerken. Daarbij wordt voorgesteld om deze kosten te dekken vanuit de bijdrage voor bovenwijkse kosten die in de grondexploitatie Halvinkhuizen fase 1 is opgenomen. Dit budget is voldoende om de totale kosten af te dekken waardoor sprake kan blijven van een minimaal sluitende grondexploitatie Halvinkhuizen fase 1. 6.1 Ten behoeve van de planuitwerking van fase 4 wordt er een voorbereidingskrediet van € 350.000,- gevraagd. De huidige voorbereidingskosten voor Halvinkhuizen worden gedekt vanuit een voorbereidingskrediet. Wanneer een fase van Halvinkhuizen tot ontwikkeling wordt gebracht, worden naar rato van het woningaantal de gerealiseerde kosten vanuit het voorbereidingskrediet overgeheveld naar de grondexploitatie. Dit betekent dat, met het activeren van de grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 3, een deel van het voorbereidingskrediet kan vrijvallen.

Het resterende voorbereidingskrediet is daarbij gericht op de planvoorbereiding van Halvinkhuizen fase 4. Hiervoor moet een ruimtelijk plan voor worden uitgewerkt met bijbehorende onderzoeken. Tot op heden is een voorbereidingskrediet van € 1.050.000,- beschikbaar gesteld door de gemeenteraad (opgebouwd in vier verschillende besluiten in de periode 2020 tot 2023). Voor de planuitwerking van fase 4 is een krediet benodigd van € 350.000,-. Dit krediet is opgebouwd uit de reeds gerealiseerde voorbereidingskosten voor fase 4 (€ 239.000,-) en een budget voor de inzet en werkzaamheden in 2025 (€ 110.000,-). Voorgesteld wordt

6 van 9

om het huidig voorbereidingskrediet terug te brengen van € 1.050.000,- naar € 350.000,en de gemaakte kosten voor fase 2 en 3 ten laste te brengen van de grondexploitatie. Dit betekent een herijking van het huidige voorbereidingskrediet voor fase 2, 3 en 4 naar alleen een krediet voor fase 4. In de rapportage “grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 3”, die als vertrouwelijk bijlage bij dit voorstel is bijgevoegd, is in hoofdstuk 6 een nadere onderbouwing van de mutaties binnen het voorbereidingskrediet beschreven. Kanttekeningen De verkeersontsluiting fase 3 Halvinkhuizen wordt nader uitgewerkt. Het tracé van de verkeersontsluiting voor fase 3 Halvinkhuizen – gelegen tussen de rotonde aan de Nijkerkerstraat en fase 3 - zorgt ervoor dat fase 3 van Halvinkhuizen op een goede wijze wordt ontsloten. In voorliggend TAM-omgevingsplan is hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen. In het komende anderhalf jaar wordt aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de meest optimale ligging van de zuidelijke ontsluitingsweg. Het is niet uitgesloten dat de voorgestelde ligging van de verkeersontsluitingsweg fase 3 Halvinkhuizen wordt aangepast naar aanleiding van de uitkomsten het haalbaarheidsonderzoek van de Zuidelijke Ontsluitingsweg. Nadat besluitvorming heeft plaatsgevonden over de Zuidelijke Ontsluitingsweg, wordt de verkeersontsluiting fase 3 Halvinkhuizen nader uitgewerkt.

Nog niet alle gronden ten behoeve van de ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 2 en 3 zijn verworven en ook is geen sprake van anterieure afspraken met alle grondeigenaren. Het ontbreken van volledige grondverwerving en/of het sluiten van anterieure overeenkomsten met grondeigenaren vormt een belangrijk aandachtspunt in de voortgang van de ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 2 en 3. Als onderdeel van het TAM-omgevingsplan zijn kostenverhaalsregels opgenomen waardoor het gemeentelijk kostenverhaal publiekrechtelijk is verzekerd. Dit vormt een voorwaarde onder de Omgevingswet. Het publiekrechtelijk borgen van het kostenverhaal betekent niet dat de gemeente niet inzet op minnelijke verwerving van alle benodigde gronden in het gebied. Uitgangspunt is dat de gemeente de grondexploitatie zelfstandig voert, net zoals voor fase 1 geldt. De verwachting is dat niet alle grondeigenaren zelfstandig tot ontwikkeling kunnen komen en dat zonder een actieve gemeentelijke rol een woningbouwontwikkeling binnen afzienbare tijd niet zal slagen. Zonder verwerving van alle benodigde gronden kan het project vertraging oplopen en kunnen cruciale onderdelen van het plan niet gerealiseerd worden. Het vaststellen van dit TAM-omgevingsplan biedt echter een belangrijke juridische basis: het creëert een titel voor onteigening indien minnelijke verwerving niet haalbaar blijkt.

Hiermee wordt een oplossing geboden om de voortgang van het project te waarborgen en de uitvoering van de geplande ontwikkeling veilig te stellen. Uitvoering Nadat de gemeenteraad de ‘Zienswijzenota TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3’ heeft vastgesteld zal deze nota per brief aan de reclamanten worden verstrekt.

7 van 9

Na vaststelling van het TAM-omgevingsplan wordt het besluit gepubliceerd. Na vaststelling van het TAM-omgevingsplan staat gedurende zes weken beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het TAM-omgevingsplan treedt in beginsel in werking met ingang van de dag waarop vier weken zijn verstreken sinds de dag waarop het besluit tot vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan is bekendgemaakt (art. 16.78 Ow). Een verzoek om voorlopige voorziening kan zorgen voor een (gedeeltelijke) schorsende werking van het TAM-omgevingsplan. Financiële gevolgen Voor het plangebied van Halvinkhuizen fase 2 en 3 zijn geen anterieure overeenkomsten gesloten met de grondeigenaren. Ook beschikt de gemeente niet over het volledig grondeigendom. Om deze reden is het kostenverhaal publiekrechtelijk geborgd in de kostenverhaalsregels van het TAM-omgevingsplan. De grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 3 kent een negatief resultaat. Dit voornamelijk als gevolg van de hoge verwervingskosten en de kosten voor de aanleg van de ontsluiting voor fase 3. Voor het negatieve resultaat moet een voorziening worden gevormd ten laste van de reserve grondexploitatie. Daarnaast geldt dat een risicoanalyse is uitgevoerd (zie ook de rapportage “Grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 3).

De financiële risico’s die hieruit volgen worden meegenomen bij de analyse van het weerstandsvermogen bij begroting en jaarrekening, zodat de reservepositie van de gemeente voldoende risicobuffer bevat voor potentiële financiële tegenvallers. Vanaf het moment dat de grondexploitatie wordt geactiveerd, worden de plankosten die eerder gemaakt zijn voor Halvinkhuizen fase 2 en 3 ingebracht in de grondexploitatie fase 2 en 3 Halvinkhuizen. Deze kosten hebben een omvang van € 1,0 mln. Bijlagen 1. Raadsbesluit 2. Zienswijzennota TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3 3. TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3 (Toelichting, Regels, Verbeelding). 4. Grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 3 (Vertrouwelijk) Commissiebehandeling De commissievergadering is terug te luisteren op https://putten.raadsinformatie.nl/.

Burgemeester en wethouders van Putten, de secretaris

de burgemeester

mr. F.E. Contant

H. A. Lambooij

Portefeuillehouder

B. Cornelissen

8 van 9

Afdeling

OPP Project Halvinkhuizen

Behandelend ambtenaar

Projectgroep Halvinkhuizen

Telefoonnummer

0341 359611

9 van 9