1614116 Raadsvoorstel TAM-Omgevingsplan Van Damhof

Zaaknummer

:

1614116

Documentnummer

:

2113055

Datum B&W vergadering

:

28 oktober 2025

Raadsvoorstel Onderwerp Vaststellen TAM-omgevingsplan Van Damhof Beslispunten 1.

De ‘Zienswijzennota TAM-omgevingsplan Van Damhof’ vast te stellen.

2.

Het TAM-omgevingsplan Van Damhof vast te stellen.

Inleiding De voormalige dierenartspraktijk aan de Van Damhof 5 (zie figuur 1) is de afgelopen jaren in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw en verhuurd aan diverse bedrijven. Het pand is aangekocht door een initiatiefnemer die het voornemen heeft om het bestaande gedateerde bedrijfspand te slopen en op dit perceel, en op de daarnaast gelegen paardenwei, 8 grondgebonden woningen voor uiteenlopende doelgroepen te realiseren (zie figuur 1 en 2).

Figuur 1: Luchtfoto van de bestaande situatie. Het plangebied is rood omlijnt. Ook wordt de planologische functie voor de naastgelegen bedrijfshal (binnen de stippellijn) gewijzigd.

Figuur 2: Toekomstige situatie

Beoogd effect Het juridisch-planologisch mogelijk maken van het toevoegen van 8 grondgebonden woningen aan de Van Damhof. Argumenten 1.1 Op basis van de ingebrachte zienswijzen is het ontwerp-omgevingsplan niet aangepast Onlangs is een ontwerp-TAM-omgevingsplan Van Damhof opgesteld. Dit TAMomgevingsplan heeft van 5 juni 2025 tot en met 16 juli 2025 ter inzage gelegen. Het plan is bekend onder plan-identificatienummer NL.IMRO.0273.TAMBKVanDamhof-ON01. Tijdens de ter-inzage-periode zijn er zes (6) zienswijzen naar voren gebracht. Deze zijn zorgvuldig beoordeeld en voorzien van een inhoudelijke reactie in de zienswijzennota. De beoordeling heeft uitgewezen dat de zienswijzen geen aanleiding geven om het ontwerpomgevingsplan aan te passen. 2.1 Het bestaande planologisch – juridische kader moet aangepast worden De benoemde percelen behorende tot deze inbreidingslocatie liggen binnen het onderdeel van het tijdelijke Omgevingsplan “Kom Noord -en Zuidoost”. Het betreft de percelen kadastraal bekend onder de nummers PTN01C 5255, 8812, 10222 en 10223. Op deze percelen is nu de bestemming ‘maatschappelijk’, ‘bedrijf’ en ‘wonen’ aanwezig. Op het hele plangebied rust eveneens de dubbelfunctie “Waarde – Archeologie – hoge verwachting”.

2 van 6

2.2 Er zijn geen milieu-hygiënische belemmeringen Ten aanzien van het planvoornemen zijn verschillende milieu-hygiënische onderzoeken uitgevoerd. Concluderend kan worden gesteld dat er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van 8 woningen op deze locatie. Zodoende is voldoende geborgd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat. 2.3 Ten aanzien van het aspect stikstof is het plan uitvoerbaar In het kader van deze planwijziging wordt voor de onderbouwing van de stikstofeffecten gebruikgemaakt van intern salderen. Hoewel intern salderen in een projectprocedure vergunningplichtig is sinds recente uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak1, geldt dat (vooralsnog) niet bij een planwijziging (zoals een omgevingsplanwijziging). Bij de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet wel gemotiveerd worden dat uitvoering van het beoogde plan niet onmogelijk is. Dit wordt de uitvoerbaarheidstoets genoemd. In het bijgevoegde rapport is aangetoond dat intern salderen voldoende ruimte biedt. Daarmee is voldoende aangetoond dat het plan uitvoerbaar is. 2.4 Het principeverzoek is stedenbouwkundig acceptabel Het principeverzoek is beoordeeld door een externe stedenbouwkundige adviseur. De conclusie is dat het voorgestelde plan goed voorstelbaar is.

Het toevoegen van de beoogde bebouwing maakt de hof-structuur compleet, wat een grote kwaliteitsimpuls aan de bebouwde omgeving geeft. 2.5 Deze locatie staat in de inbreidingsnotitie bebouwde kom 2015 (2017) De locatie Van Damhof is opgenomen in de inmiddels verlopen inbreidingsnota bebouwde kom 2015. De stedenbouwkundige opzet van het planvoornemen verschilt met het initiatief op basis waarvan deze locatie destijds in de inbreidingsnotitie is meegenomen. Omdat het planvoornemen dat voor ligt zich meer focust op het transformeren van de percelen behorend bij het adres Van Damhof 5, is het mogelijk om meer woningen toe te voegen dan in de inbreidingsnotitie destijds is opgenomen. De werkwijze Woningbouw op Maat is niet van toepassing op dit initiatief aangezien in de werkwijze Woningbouw op Maat overgangsrecht is opgenomen voor initiatieven waarover het college van B&W al een positief besluit had genomen ten tijde van vaststelling van de werkwijze Woningbouw op Maat (dat is bij dit initiatief het geval). 2.6 Het plan is in lijn met de Omgevingsvisie Putten 2040 De Omgevingsvisie gaat uit van inbreiding boven uitbreiding. En dan voornamelijk transformatie boven uitbreiding. Volgens de Omgevingsvisie “Putten 2040” biedt de transformatie van verouderde woningen of bedrijven (gebouwen) ruimte voor het toevoegen van nieuwe woningen binnen de bebouwde kom.

Met de transformatie van het bedrijfsverzamelgebouw voldoet het planvoornemen aan dit uitgangspunt. Volgens de Omgevingsvisie moet het inbreidingsinitiatief wel passen in de dorpse schaal en mag het niet ten koste gaan van de bestaande omgeving. 1

https://www.raadvanstate.nl/actueel/nieuws/december/rechtspraak-over-intern-salderenwijzigt/ 3 van 6

Om dit te borgen is de afgevaardigde welstandsarchitect namens de commissie Omgevingskwaliteit gevraagd om het principeverzoek te beoordelen. Deze heeft een positief advies gegeven, net als de externe stedenbouwkundige. 2.7 Het voorgestelde woonprogramma is geschikt voor de preferabele doelgroepen zoals genoemd in de Visie op Wonen 2025-2029 De woningen binnen het planvoornemen zijn bedoeld voor starters/jonge gezinnen en senioren. Beleidsmatig gezien zijn dit preferabele doelgroepen waarvoor binnen de gemeente Putten woningen gerealiseerd moeten worden. De verschillende woningbouw categorieën, en bijbehorende verkoopprijzen, worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Driekwart van de woningen wordt in het betaalbare segment gerealiseerd. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan het vereiste om een aandeel van tweederde betaalbaar te bouwen zoals opgenomen in de Visie op Wonen 2025-2029. 2.8 Het initiatief voldoet aan de Nota parkeernormen 2024 De initiatiefnemer heeft onderzocht of voorzien kan worden in de parkeerbehoefte, overeenkomstig het bestaande parkeerbeleid. Uit de parkeerberekening blijkt dat er een parkeerbehoefte van 13 parkeerplaatsen is. Hiervan worden er zes op eigen terrein gerealiseerd. Zeven bestaande parkeerplaatsen in de openbare ruimte kunnen worden gebruikt voor deze ontwikkeling.

Uit de parkeerdrukberekening blijkt dat hiervoor voldoende ruimte is (de totale bezettingsgraad blijft op elk maatgevend moment onder de norm van 85%). Zodoende kan worden geconcludeerd dat wordt voldaan aan de Nota parkeernormen 2024. 2.9 De initiatiefnemer heeft de omgeving betrokken bij de totstandkoming van het plan Samen Thuis heeft over het plan gesproken met buren, belanghebbenden en andere stakeholders. Bovendien zijn twee bijeenkomsten georganiseerd. Op basis hiervan is het oorspronkelijke plan substantieel aangepast. Zo zijn nabij de huidige planlocatie zes woningen geschrapt, is een achterpad toegevoegd, zijn de bouwhoogtes verlaagd en zijn de kapvormen aangepast om beter aan te sluiten bij de bestaande woningen aan de Van Damhof. 2.10 Een TAM – IMRO plan is een uitkomst in de overgangsfase na invoering Omgevingswet De benodigde planwijziging wordt uitgevoerd via een Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM) omgevingsplan via IMRO. Een dergelijk wijzigingsplan heeft nog de uiterlijke verschijningsvorm van een bestemmingsplanwijziging, maar voldoet inhoudelijk wel aan alle relevante regelgeving uit de Omgevingswet. Kanttekeningen 4.1 Het plan bevat geen woningen in de categorie ‘sociale huur’ In de prestatieafspraken met de Woningstichting Putten is afgesproken dat vanaf 2024 wordt ingezet op minimaal 30% sociale huurwoningen bij alle planontwikkelingen.

Van de gemeente wordt verwacht dit aandeel sociale huur in zo mogelijk alle planontwikkelingen

4 van 6

te bewaken. De Woningstichting Putten heeft echter al aan de initiatiefnemer laten blijken geen (sociale huur-) woningen ten aanzien van dit planvoornemen te willen afnemen. Tevens geldt het streefwoningbouwprogramma zoals opgenomen in de Visie op Wonen 2025-2029 pas vanaf tien woningen. Daarmee is deze niet van toepassing op dit planvoornemen. 4.2 Er bestaat de nodige weerstand bij omwonenden tegen het plan Tegen het ontwerp-omgevingsplan is een petitie overhandigd door omwonenden waarin de ontwikkelaar wordt opgeroepen om een alternatief plan te overwegen, of het originele plan met laagbouw wordt doorgezet, dat minder negatief is voor de omgeving en de bewoners. Echter, opgemerkt wordt dat het originele plan waarover wordt gesproken ook al uitging van twee bouwlagen + een kap. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen en petitie is het voorliggend plan opnieuw voorgelegd aan een extern stedenbouwkundige. Deze stedenbouwkundige heeft beoordeeld dat het initiatief qua maatvoering passend is binnen de omgeving. Aangezien de plannen inhoudelijk niet zijn aangepast, moet er rekening mee worden gehouden dat de weerstand bij enkele omwonenden in stand blijft. Uitvoering Nadat de gemeenteraad de ‘Zienswijzenota TAM-omgevingsplan Van Damhof’ heeft vastgesteld zal deze nota per brief aan de reclamanten worden verstrekt.

Na vaststelling van het TAM-omgevingsplan wordt het besluit gepubliceerd. Na vaststelling van het TAM-omgevingsplan staat gedurende zes weken beroep open bij de Afdeling bestuurs-rechtspraak van de Raad van State. Het TAM-omgevingsplan treedt in beginsel in werking met ingang van de dag waarop vier weken zijn verstreken sinds de dag waarop het besluit tot vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan is bekendgemaakt (art. 16.78 Ow). Een verzoek om voorlopige voorziening kan zorgen voor een (gedeeltelijke) schorsende werking van het TAM-omgevingsplan. Financiële gevolgen Voor het in behandeling nemen van deze omgevingsplanwijziging zijn de financiële verplichtingen voor de initiatiefnemer beperkt tot het vergoeden van leges, conform onze legesverordening. Daarnaast wordt er met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten. Hierin worden onder ander zaken als kostenverhaal en nadeelcompensatie geregeld. Ten behoeve van de realisatie van twee bergingen ten dienste van twee woningen zal een perceel gemeentegrond ter grootte van 12,5 m² (groen gearceerd weergegeven in figuur 2) worden overgedragen aan de Exploitant voor een koopprijs van € 6500,- (zegge: vijfenzestighonderd euro) exclusief btw. Bijlagen 1.

Raadsbesluit TAM-Omgevingsplan Van Damhof

2.

Zienswijzennota TAM-omgevingsplan Van Damhof

3.

Van Damhof – Toelichting

4.

Van Damhof - Regels

5 van 6

5.

Van Damhof – Verbeelding

6.

Bijlagen bij regels

7.

Bijlagen bij motivering (onderzoeken)

Commissiebehandeling De commissievergadering is terug te luisteren op https://putten.raadsinformatie.nl/. Burgemeester en wethouders van Putten, de gemeentesecretaris

de burgemeester

R. ’t Hoen

H.A. Lambooij

Portefeuillehouder

B. Cornelissen

Afdeling

Ruimte Team Beleid en Advies

Behandelend ambtenaar

T. van den Hoorn

Telefoonnummer

+31341359633

6 van 6