1439755 Opiniërende notitie - Voorkeursscenario gebiedsvisie Brinkstraat vervolg

Zaaknummer

:

1439755

Documentnummer

:

1789235

TWEEDE OPINIËRENDE NOTITIE VOOR DE COMMISSIE RUIMTE Onderwerp Voorkeursscenario gebiedsvisie Brinkstraat vervolg Inleiding In september 2022 heeft u ingestemd met het opstellen van een gebiedsvisie Brinkstraat. Wij hebben met u afgesproken een extra tussenstap in te bouwen om u tussentijds te informeren over de uitkomsten van de analyse, alsmede om de stedenbouwkundige scenario’s en uitgangspunten te bepalen voor de verdere uitwerking van de gebiedsvisie. Stedenbouwkundig bureau KuiperCompagnons heeft een gebiedsvisie opgesteld. Daarin staat een beschrijving van het proces, er zijn vier stedenbouwkundige scenario’s opgesteld en de financiële consequenties zijn in beeld gebracht (zie bijlage1). In de loop van vorig jaar is een aantal stukjes van de puzzel op zijn plaats gevallen. Dit zijn de volgende ontwikkelingen – samengevat - rond de school, de bibliotheek en rond het parkeerbeleid: -

School Het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP) voorziet in verplaatsing van basisschool De Fontein uit het plangebied Brinkstraat.

-

Bibliotheek Duidelijk is dat de vernieuwingsopgave gezocht moet worden binnen het plangebied Brinkstraat.

-

Vernieuwde parkeerbeleid In mei 2024 heeft uw raad het vernieuwde parkeerbeleid aangenomen. In het parkeerbeleid is vastgesteld om binnen de gebiedsontwikkelingen aan de Brinkstraat en de sporthal Putter Eng te kijken of daar extra parkeerplaatsen zijn te realiseren voor ontwikkelingen in het centrum.

Mede naar aanleiding van bovenstaande ontwikkelingen heeft het college in juni 2024 de uitgangspunten, keuzes en de vervolgstappen vastgesteld voor de gebiedsvisie Brinkstraat en een voorkeursscenario vastgesteld. Ons college heeft de uitgangspunten van het voorkeursscenario en enkele bespreekpunten aan u voorgelegd in een opiniërende notitie. In de commissie Ruimte van 3 oktober 2024 is deze notitie met u besproken.

In deze commissie Ruimte heeft u verschillende op- en aanmerkingen gegeven op de voorliggende opiniërende notitie. Naar aanleiding hiervan heeft ons college u toegezegd te komen met een tweede opiniërende notitie met aanvullende informatie, waaronder een financiële doorrekening van het voorkeursscenario. Deze notitie is daarvan het resultaat. Beoogd effect Wij vragen u om uw visie op het voorkeursscenario en tevens om richting te geven met betrekking tot de voorgelegde keuzes. Het voorkeursscenario van het college Op basis van de vier scenario’s en de globale doorrekening heeft het college een voorkeursscenario opgesteld. Dit scenario is niet één van de vier scenario’s, maar een samengesteld scenario met elementen uit de vier scenario’s. Het voorkeursscenario is opgesteld op basis van de ambities en wensen voor het woonprogramma en de voorzieningen. Daarbij is ook rekening gehouden met de input uit de informatieavonden voor bewoners en de opiniërende raadsbijeenkomst op 3 oktober 2024. Het voorkeursscenario is in de gebiedsvisie Brinkstraat (bijlage 1) opgenomen in paragraaf 3.4 en is daar voorzien van een nadere toelichting. Programma Het programma van het voorkeursscenario bestaat uit: -

Woningen: circa 46 (1/3 sociale huur, ¼ sociale of betaalbare koop, rest vrij te bepalen)

-

Bibliotheek (1.100 – 1.200 m2 BVO

-

Parkeren: ruim 300 parkeerplaatsen op maaiveld, circa 15 parkeerplaatsen half verdiept en tussen de 50 - 100 parkeerplaatsen ondergronds.

De aantallen woningen en parkeerplaatsen zijn indicatief en kunnen c.q. zullen in de verdere uitwerking wijzigen. Onderstaande kaart is een weergave van het voorkeursscenario met een indicatieve fasering per deelgebied van de ontwikkeling van het gebied Brinkstraat:

2 van 10

Indicatie fasering per deelgebied Jaar

Deelgebied

Omschrijving

2026

3i

3= het westelijke gedeelte (i Noord en ii Zuid)

2027/2028

1, 4, 5

1= L-vormig gebouw, 4= voormalig politiebureau 5= huidige parkeerterrein

➢

2030

2, 3 ii

2= langwerpig gebouw 3 ii = terrein school

Wonen Om meer duiding te kunnen geven aan de benodigde parkeerplaatsen en de financiële doorrekening is het belangrijk om aan te geven wat er ontwikkeld gaat worden. Uitgangspunt voor het L-gebouw is 3 hoog. En voor het blok noordzijde is het uitgangspunt ook 3 hoog. Versneld wonen Vanuit het taskforceteam Versneld Wonen is de Brinkstraat aangewezen als een geschikte locatie voor een hoger percentage sociale woningbouw. Daarnaast is de Brinkstraat door de gunstige ligging nabij het centrum ook zeer geschikt voor de huisvesting van ouderen, vanwege de korte afstand tot voorzieningen. Deze keuze is ook gemaakt om de doorstroming op de woningmarkt gemeentelijk breed te bevorderen. Er zal worden gekeken naar verschillende woonvormen voor ouderen, zoals beschreven in het afsprakenkader ouderenhuisvesting.

3 van 10

Bibliotheek Inmiddels is duidelijk dat de vernieuwingsopgave gezocht moet worden binnen dit plangebied in een nieuw gebouw Het vloeroppervlak is gebaseerd op het programma van eisen van de bibliotheek voor nieuwbouw. Gebouwd parkeren Uitgangspunt voor de gebiedsvisie is dat het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte grotendeels gelijk dient te blijven. De parkeercapaciteit die nu aanwezig is, is immers nodig voor de functies in het centrum. Om de parkeervraag die komt van de toe te voegen ontwikkelingen op te vangen is een aanvullende parkeervoorziening nodig. In de verdere uitwerking moet bepaald worden welke functie waar in het gebied gaat parkeren. Dit heeft namelijk invloed op het karakter van een mogelijke gebouwde parkeervoorziening en eventueel benodigde aanvullende maatregelen. Door het toevoegen van ontwikkelingen ontstaat een extra parkeervraag en de ontwikkelingen kosten openbare ruimte. Zo gaat een deel van het parkeerterrein achter De Aker verloren. Door het vervallen van de school komt weer ruimte vrij om het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte nagenoeg gelijk te houden.

Om te voldoen aan de extra parkeerbehoefte van de toe te voegen ontwikkelingen, is het noodzakelijk om een (half verdiepte) ondergrondse parkeergarage met één laag te realiseren om zo de parkeerbehoefte van deze ontwikkelingen op te vangen, zonder dat hier al bestaande parkeercapaciteit voor gebruikt wordt. Deze parkeergarage zal voldoende capaciteit bieden om het aantal benodigde parkeerplaatsen te accommoderen. Dus parkeren op grondniveau en 1 laags parkeren op min 1 niveau. De parkeerplaats achter De Aker is hiervoor het meest geschikt. Deze locatie biedt voldoende ruimte en is strategisch gelegen om gemakkelijk toegankelijk te zijn voor bezoekers en bewoners. Bovendien minimaliseert het gebruik van deze locatie de impact op het omliggende gebied en de bestaande infrastructuur. Daarnaast is het uit het oogpunt van fasering het meest praktische om eerst het L-gebouw te ontwikkelingen, omdat niet gewacht hoeft te worden op het vertrek van de school uit het gebied. De benodigde extra parkeerplaatsen zijn zo op tijd aanwezig voor de andere ontwikkelingen. Zoals vastgesteld in het parkeerbeleid is onderzocht of er mogelijkheden zijn om extra parkeerplaatsen toe te voegen aan de ontwikkeling bij de Brinkstraat om zo andere ontwikkelingen elders in het centrum mogelijk te maken.

Het realiseren van de volledige oppervlakte van de huidige parkeerplaats achter De Aker op min 1 niveau geeft een plus tot 54 parkeerplaatsen. Extra parkeerplaatsen kunnen ingezet worden om de parkeervraag van andere ontwikkelingen in het centrum op te vangen waar geen ruimte/het niet haalbaar is om de parkeervraag op eigen terrein op te vangen.

4 van 10

Voormalige politiebureau In theorie biedt deze locatie diverse kansen. Het pand is echter niet geschikt te maken voor de vestiging van de bibliotheek, want het voldoet niet aan het programma van eisen van de bibliotheek (het pand is te klein). De wens tot behoud van het bestaande gebouw en de aanwezigheid van de mast zijn bepalend voor de (on)mogelijkheden. Het college heeft een voorgenomen besluit genomen omtrent de monumentale status van het ‘oude’ politiebureau. Er zijn geen wettelijke bepalingen voor een minimale afstand tussen de C 2000 mast en bebouwing. Er zijn hiermee geen belemmeringen voor nieuw te ontwikkelen functies. Verblijf en wonen is mogelijk maar ook een kantoorfunctie of maatschappelijke voorziening. Financiële doorrekening voorkeursscenario Kosten (grond)

€ 2.470.000

Bouwkosten

€ 6 245.000

TOTAAL kosten

€ 8.715.000

TOTAAL Opbrengsten (woningen, parkeren)

€ 8 594.000

SALDO

- € 121.000

Bespreekpunten: 1. Kunt u zich vinden in ons voorkeursscenario? 2. Welke aandachtspunten geeft u het college mee in de uitwerking van het voorkeursscenario? Sub varianten van gebouwd parkeren In het voorkeursscenario zijn drie sub varianten gemaakt voor ondergronds (verdiept) parkeren. De aantallen parkeerplaatsen per sub variant zijn gebaseerd op technische haalbaarheid en indicatief. De financiële consequenties en ruimtelijke overwegingen worden hierna belicht.

Voorkeurs-

Variant 2

Variant 3

scenario Variant 1 Aantal ondergrondse parkeerplaatsen

57

69

96

Aanlegkosten per ondergrondse

€ 39.000

€ 37.000

€ 33.000

Kosten

€ 2.220.000

€ 2.570.000

€ 3.180.000

SALDO

-€

-€

- € 1.079000

parkeerplaats

121.000

5 van 10

466.000

Financieel Uit de financiële doorrekening van de gebiedsvisie Brinkstraat komt naar voren dat het aanleggen van 39 parkeerplaatsen extra (variant 3) in de ondergrondse parkeergarage rond de € 900.000, - extra kost. Deze 39 plaatsen staan los van de eerdergenoemde 54 parkeerplaatsen voor ontwikkelingen elders in het centrum. De 39 extra parkeerplaatsen zijn afhankelijk van de keuzes die gemaakt worden rond de openbaarheid van de garage en het wel of niet toewijzen van parkeerplaatsen aan individuele woningen nodig voor de parkeervraag van de ontwikkelingen in het gebied zelf of kunnen ingezet worden voor ontwikkelingen elders in het centrum. De aanlegkosten per extra parkeerplaats komen rond de € 25.000 euro uit. Dit is relatief goedkoop voor parkeerplaatsen in een parkeergarage. Ter vergelijking: de gemeente Nijkerk vraagt 30.000 euro voor een ondergrondse parkeerplaats. De gemiddelde kosten voor een gebouwde parkeerplaats liggen tussen de 30.000 en 40.000 euro per parkeerplaats. De kosten voor extra parkeerplaatsen kunnen (deels) worden terugverdiend wanneer deze worden aangelegd ten behoeve van ontwikkelingen elders in het centrum. Via een aanpassing van de parkeernormennota kan dan geregeld worden dat de beschikbare extra capaciteit afgekocht wordt. Door het combineren van het aanleggen van extra parkeerplaatsen met een bestaande ontwikkeling houden we de kosten laag.

Door de lage kosten is het voor ontwikkelaars van ontwikkelingen in het centrum ook aantrekkelijker om te ontwikkelen. De gemeente investeert de benodigde middelen dus vooraf om de plekken aan te leggen, maar krijgt deze middelen op termijn weer terug door de verkoop van de parkeerplaatsen. Afhankelijk van de openbaarheid van de garage kunnen er mogelijk wel beheerskosten zijn. Ruimtelijk Door extra parkeerplaatsen aan te leggen in de parkeergarage die al nodig is voor de ontwikkelingen aan de Brinkstraat zelf, kan de parkeervraag van toekomstige ontwikkelingen in het centrum ook deels opgevangen worden op deze locatie. Hierdoor zijn ontwikkelingen in het centrum makkelijker te realiseren en is de kwaliteit van de ontwikkeling hoger, doordat er bijvoorbeeld geen parkeerplaatsen op de begane grond gerealiseerd hoeven te worden. Hoe groter het aantal ondergrondse parkeerplaatsen hoe lager de aanlegkosten per parkeerplaats. Ook voorkomen we dat de bestaande parkeerdruk hoger wordt wanneer niet alle parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd kunnen worden. Door de hogere kosten van een groter aantal ondergrondse parkeerplaatsen nemen is een grotere voorinvestering nodig. Hoe groot deze is, is onder andere afhankelijk van de openbaarheid van de garage en de mate van dubbelgebruik van de parkeerplaatsen. Terugverdienen van de voorinvestering is mogelijk in de loop van de tijd.

6 van 10

Bespreekpunten: 3. Onder het L-gebouw kunnen boven op de al gedachte parkeerplaatsen die vereist zijn voor de geplande nieuwbouw extra parkeerplaatsen worden gebouwd voor ontwikkelingen van buiten het gebied Brinkstraat. Bent u het hiermee eens? Wat heeft hierin uw voorkeur?

Ontwikkelstrategie Ontwikkeling in fasen We hebben het plangebied opgedeeld in deelgebieden en gaan in fasen en per deelgebied ontwikkelen. Wij hebben hiervoor de volgende argumenten: In het IHP is opgenomen dat basisschool de Fontein in hetzelfde gebouw betrekt van de huidige locatie van de Gabriëlschool aan de Kelnarijstraat. Of dat daadwerkelijk gaat gebeuren is een besluit van de schoolbesturen. Naar verwachting wordt in 2025/2026 definitief duidelijk of de Fontein uit het plangebied geplaatst gaat worden. De uitwerking van de businesscase en realisatie van de Fontein op de beoogde nieuwe locatie duurt naar verwachting daarna nog meerdere jaren. Zie hoofdstuk 5 van de gebiedsvisie (bijlage 1) voor een nadere toelichting. Deelgebieden De volgende deelgebieden onderscheiden we: 1. Het L-vormige gebouw 2. Het langwerpige gebouw 3. Het westelijke gedeelte: i. Noord ii. Zuid 4. Brinkstraat Locatie voormalige politiebureau 5. Huidige parkeerterreinen Het L-vormige gebouw Nieuwbouw van de bibliotheek in de plint. -

Het L-gebouw is de enig mogelijke locatie in het plangebied. Er is geen alternatief. Ook is er dan geen tijdelijke huisvesting nodig voor de bibliotheek. Een nieuwe bibliotheek in de plint van het langwerpige gebouw realiseren zou pas in 2034 mogelijk zijn. Pas dan komt naar verwachting de locatie van de Fontein vrij.

-

Door gebruik te maken van eigen grond (de parkeerplaats) kan de realisatie worden versneld wat vanwege de huidige staat van het bibliotheekgebouw en aankomende wetgeving rondom het bibliotheekstelsel wenselijk is.

7 van 10

-

Wijziging van de Bibliotheekwet: verplichting voor iedere gemeente en openbaar lichaam tenminste één volwaardige bibliotheekvestiging. De wijziging van de Bibliotheekwet wordt naar verwachting in 2026 ingevoerd.

Het L-gebouw als eerste fase ontwikkelen De parkeerplaats, achterzijde Aker, inclusief L-gebouw wordt via een omgevingsvergunning gerealiseerd. Het westelijke gedeelte Het westelijke deel van het plangebied gaan we in 2 fases ontwikkelen. i.

Het noordelijk deel (perceel huidig bibliotheek- crossbaan en brinkstraat 52)

Met het verplaatsen van de bibliotheek naar het L-gebouw betekent dat de bibliotheek in Q2 2028 weg kan zijn uit het noordelijk deel van de linkerzijde. ii.

Het zuidelijk deel (school, stichtingsbestuur en kinderopvang)

Het uitsluiten van de school, inclusief kantoor stichtingsbestuur en kinderopvang uit het plangebied kan volgens de planning van het IHP pas in 2030-2031. Dit brengt het voordeel dat de gehele linkerzijde van het plangebied in twee fasen ontwikkelt kan worden. Het voordeel van deze gefaseerde aanpak is dat in de eerste fase de focus volledig kan liggen op de bouw van het L-vormige gebouw met de bibliotheek en wooneenheden en de gebouwde parkeervoorziening. Dit zorgt voor een snellere oplevering van deze cruciale voorzieningen. Deze gefaseerde aanpak kan ook helpen om de financiering en logistiek beter te beheren, en om eventuele verstoringen voor het aangrenzende gebied te minimaliseren. Brinkstraat Locatie voormalige politiebureau Het politiebureau en bijbehorende perceel ontwikkelen wij als separaat deelgebied. Pleinen De huidige parkeerterreinen (deelgebieden 4 en 5) blijven behouden als openbare parkeergelegenheid. De terreinen worden opgewaardeerd en blijven beschikbaar voor evenementen. Bespreekpunten: 4. Heeft u aanbevelingen met betrekking tot de voorgestelde ontwikkelstrategie?

8 van 10

Kanttekeningen Bij de ontwikkeling van de locatie Brinkstraat hoort een aantal disclaimers. Dat betreft de volgende elementen: 1. Er is in deze notitie uitgegaan van verplaatsing van de school. Indien dit niet wordt gerealiseerd, vervalt een deel van de voorgestelde ontwikkeling en moet de planvorming hierop worden aangepast; 2. Er is indicatief gerekend met woningtypologieën en percentages, als benoemd in de Woonvisie. Er wordt echter in de planvorming ook rekening gehouden met de vestiging van de bibliotheek en een gebouwde parkeervoorziening. Bij het uitgangspunt van tenminste een sluitende exploitatie en goede afstemming van functies op elkaar, kan het noodzakelijk blijken om (gedeeltelijk) van de Woonvisie af te wijken; 3. Een gebouwde parkeervoorziening vraagt nadere beschouwing, zowel ten aanzien van de realisatie, het beheer daarvan als de exploitatie. Dit aspect is in deze notitie nog niet verder uitgewerkt en mede afhankelijk van de wensen op dit vlak. Hoe nu verder? Het college werkt de voorkeursvariant uit en legt die voor aan uw raad met een plan van aanpak voor de volgende fase (ontwikkelstrategie, ruimtelijke procedure, openen van een grondexploitatie, budget etc.). Deze definitieve variant leggen wij naar verwachting in Q 3 2025 aan u ter besluitvorming voor. Hierna ziet de ontwikkeling van het gebied rond de Brinkstraat er op hoofdlijnen als volgt uit.

Q4 2025/Q1 2026

opstellen Stedenbouwkundig plan/ Beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie

Q2 2026:

besluit door de raad

2e helft 2026/2027

ontwerpwijziging opstellen omgevingsplan en in procedure brengen

2028

vaststellen omgevingsplan door de raad

2028 en verder

uitwerking bouwplannen

Communicatie en participatie Op de webpagina https://www.putten.nl/Inwoners/Projecten/Woningbouw/Her_ontwikkeling_gebied_Brinkstraat staat de actuele informatie over de stand van zaken. De opiniërende bespreking in de commissie Ruimte is voorafgaand aan behandeling openbaar. De omwonenden en andere stakeholders worden actief op de bijeenkomst van de commissie geattendeerd, waarna het verslag van de opiniërende bespreking aan de pagina op de website wordt toegevoegd. Nadat het college van B&W keuzes over de (her)inrichting van het gebied heeft gemaakt, worden deze wederom aan de commissie Ruimte voorgelegd. Omwonenden en andere stakeholders zullen, voorafgaand van de behandeling in de commissie, tijdens een inloopavond (participatie, informeren) worden meegenomen in de plannen. Zij kunnen dan nadrukkelijk kennisnemen van de gekozen richtingen van het college van B&W en daarover hun mening vormen. Met de betrokken professionele stakeholders vinden persoonlijke gesprekken plaats.

9 van 10

Bij de behandeling in de commissie Ruimte (verwachting 10 april) en de Raadsvergadering (verwachting 10 juli) kunnen omwonenden, stakeholders en andere belanghebbenden hun visie naar voren brengen, waarna de ontwikkelstrategie definitief wordt vastgesteld. De formele procedures starten. Na de vaststelling in de gemeenteraad wordt de website geactualiseerd met de laatste stand van zaken. Aan de hand van een duidelijke kaart, waarop de ontwikkelingen staan aangegeven en het (verwachte) tijdspad, de te volgen procedures worden de omwonenden en stakeholders meegenomen in de komende ontwikkelingen. Te denken valt aan een nieuwsbrief voor de omwonenden/ spread in de Puttenaer. Op basis van de vastgestelde ontwikkelstrategie en het tijdspad wordt een aanvullend Communicatie- en participatieplan uitgewerkt. Bijlagen 1.

Concept gebiedsvisie Brinkstraat; KuiperCompagnons (2021730)

Burgemeester en wethouders van Putten, de secretaris,

de burgemeester,

mr. F.E. Contant

H.A. Lambooij

Portefeuillehouder

B. Cornelissen

Afdeling

OPP Project Brinkstraat

Behandelend ambtenaar

W. Bos

Telefoonnummer

+31341230225

10 van 10