j.-bijlage-8-beoordeling-alternatieven-door-vakafdelingen-gemeente

Bijlage 8 Beoordeling van de alternatieven door de vak-afdelingen van de gemeente Vanuit de vakdiscipline’s stedenbouw, verkeer, groen, wonen, duurzaamheid en civiele techniek zijn de 9 alternatieven met elkaar vergeleken en beoordeeld. De belangrijkste bevindingen zijn: Verkeer:  Alle alternatieven bevatten voldoende parkeerplaatsen om te voldoen aan de afgesproken parkeernorm  De verkeersintensiteiten van de Gouwzeestraat en de Henri Dunantstraat zijn gemeten en er is een raming gemaakt van de toename hiervan als het totale project Wheermolen-Oost gerealiseerd is. Conclusie daaruit is dat opheffen van ofwel een deel van de Gouwzeestraat ofwel een deel van de Henri Dunantstraat niet tot overbelasting leidt van de wel openblijvende straat. Het autoverkeer zal daar wel toenemen maar niet zodanig dat het de capaciteit deze 30 km woonstraat te boven gaat.  In alternatief 7 is een calamiteitenroute nodig voor de woningen aan de Henri Dunantstraat  Bij alternatief 7 parkeren auto’s direct voor de woningen op de begane grond van de nieuwe woongebouwen. Hier kan overlast ontstaan van binnen schijnende koplampen.  Alternatieven 8 en 9 zijn niet in overeenstemming met het vastgestelde mobiliteitsbeleid waarin voorrang gegeven wordt aan het bevorderen van lopen en fietsen, vervolgens OV en dan pas auto.

In deze alternatieven wordt erg veel ruimte gemaakt voor de auto zowel in de vorm van rijbanen als in de vorm van parkeerplaatsen. Stedenbouw:  Alle alternatieven voldoen aan de vraag van de raad om de afstand tot de woningen aan de Roggebotstraat te vergroten ten opzichte van het bouwplan van januari 2024. In alternatieven 1, 8 en 9 staat de nieuwbouw aan de kant van de Roggebotstraat ongeveer op dezelfde afstand als de huidige flat. In alternatief 7 schuift de nieuwbouw op richting de Henri Dunantstraat en wordt de afstand tot de Roggebotstraat nog ca. 7 meter meer dan de huidige flat. In de alternatieven 2, 3, 4, 5 en 6 komt de nieuwbouw wel dichter bij de Roggebotstraat dan de huidige flat, maar minder dan in het bouwplan van januari 2024  Alternatieven 3 en 4 met de hoge gebouwdelen in het midden leveren een stedenbouwkundig minder goed beeld op. Nabij de kruising Albert Schweizerlaan - Henri Dunantstraat komt dan een zijgevel zonder balkons met alleen wat ramen. Dit spreekt veel minder dan wanneer hier het hogere gebouwdeel met rondom balkons komt. Ook is het voor de bewoners van de nieuwbouw fijner als rondom de hogere bouwdelen wat meer ruimte is en men niet dicht bij de balkons van het andere gebouw zit.

 In alle alternatieven zijn er woningen op de begane grond die direct grenzen aan het trottoir aandachtspunt is om bij deze woningen toch een goede buitenruimte te maken en indeling en vormgeving zo te maken dat bewoners voldoende privacy hebben.  Langs de Albert Schweizerlaan is er een karakteristieke opeenvolging van groene ruimtes ter hoogte van de Henri Dunantstraat en de Hannie Schaftstraat. De alternatieven 1, 2 en 6 hebben het voordeel dat dit in stand blijft en dat hier een grotere afstand van de gebouwen tot de Albert Schweitzerlaan in acht wordt genomen. Groen  Alternatieven 8 en 9 voldoen duidelijk minder aan het streven om voldoende groen in de directe woonomgeving de hebben. Een groot deel van de nieuwe gebouwen grenzen daarin direct aan verhardingen en parkeerplaatsen, wat in de zomer hittestress oplevert. De gebouwen kennen geen rustige groene zijde. In de andere alternatieven is dat wel het geval. Het groen is in alternatieven 8 en 9 bovendien meer versnipperd en niet aaneengesloten.





In alternatief 1 en alternatief 8 verdwijnt de hele groenstrook aan de kant van de eengezinswoningen uit de Henri Dunantstraat en is er ook geen ruimte meer voor bomen in deze straat. Daarmee wordt deze staat erg stenig en gevoelig voor hittestress in de zomer. Dit geldt in mindere mate ook voor alternatief 9 maar daar is nog wel een kleine groenstrook aanwezig direct voor de eengezinswoningen. Alternatieven 1,2,3,4,5 en 6 kennen grotere groene gebieden aan één kant van de nieuwe gebouwen. Hierin is voldoende ruimte voor grotere bomen die inkijk vanuit de flat in de tuinen van de eengezinswoningen voorkomen. Bij alternatief 7 kunnen bomen in het groen inkijk vanuit woongebouw A in de tuinen van de eengezinswoningen tegen gaan. Alternatieven 8 en 9 bieden minder mogelijkheden om door het planten van grotere bomen inkijk in de tuinen van de eengezinswoningen tegen te gaan, de groenstrook aan de Gouwzeestraat is alleen geschikt voor kleinere bomen en struiken.

Wonen  In alternatieven 1 tot en met 7 kennen de nieuwe woongebouwen een rustige groene kant en een drukke kant met verkeer en parkeerplaatsen. Dit zorgt voor een leefbare woonomgeving. Alternatieven 8 en 9 kennen aan beide kanten verkeer en parkeren, de rustige groene ruimte tussen gebouw A en B grenst niet aan balkons of galerijen en kan vanuit de nieuwe gebouwen dus niet goed gezien en ervaren worden.  Alternatieven 3 en 4 hebben als nadeel dat bewoners van de woningen op de koppen van de hogere gebouwdelen uit kijken op de balkons en woningen van het tegenoverliggende gebouw. Vooral in alternatief 3 waar de afstand tussen de gebouwen 28 meter is vormt dit een nadeel. In alternatief 4 is de afstand groter, 32,5 meter, maar is er een parkeerplaats tussen de gebouwen waar bewoners op uit kijken. In de alternatieven waar de hogere delen aan de buitenkant liggen is het zicht op de parkeerplaats tussen de woongebouwen nauwelijks aanwezig omdat die grenst aan een gevel zonder balkons en met alleen kleinere ramen. Duurzaamheid  Om onze doelstelling van het behalen van NL Greenlabel A te realiseren is aanwezigheid van voldoende en ruim opgezet groen in de directe woonomgeving belangrijk. Alternatieven 1, 8 en 9 scoren hier minder goed op.  Ook is het belangrijk dat lopen en fietsen aantrekkelijker gemaakt worden, en autoverkeer ontmoedigd.

Alternatieven 8 en 9 scoren hier minder goed op.  Als we kijken naar waterafvoer in geval van extreme regenval helpt aanwezigheid van groene ruimte daarbij. Alternatieven 8 en 9 scoren hier minder goed op.  Om hittestress in warme zomers tegen te gaan helpt de aanwezigheid van groen, alternatieven 8 en 9 scoren hier minder goed op.  Met het oog op participatie, ook een facet van Duurzaamheid, is het goed dat huidige bewoners een stem krijgen. Echter moeten toekomstige bewoners daarbij niet uit het oog verloren raken. Ook zij hebben recht op een fijne leefomgeving. Alternatieven 3, 4, 7, 8 en 9 hebben hierdoor niet de voorkeur (zie ook de bovenstaande aanbevelingen van Verkeer en Wonen).  Met het oog op klimaatverandering zijn de alternatieven 1 t/m 7 duidelijk meer toekomstbestendig. We verwachten dat Green Label A niet gehaald kan worden in alternatieven 8 en 9. Het 2de en 5de alternatief lijken, gezien alle aanbevelingen, degene die het meest passen bij een integrale benadering van Duurzaamheid. Civiele techniek  De Henri Dunantstraat wordt bij de rioolvervanging in alle gevallen opnieuw ingericht. Dit was gepland voor uitvoering begin 2025 en er is al een definitief ontwerp wat afgestemd is met de bewoners. Voor deze straat zal het ontwerp in alle alternatieven aangepast moeten worden.

Bij alternatief 2 is de aanpassing zeer gering en bij alternatief 7 zijn de aanpassingen zeer groot. De andere alternatieven zitten daar tussenin.





In alternatief 7 komen de nieuwe gebouwen op de locatie waar nu alle kabels en leidingen liggen. Deze zullen dan omgelegd moeten worden hetgeen een extra kostenpost van ca. € 355.000,- met zich mee brengt. Deze kosten zullen meegenomen moeten worden in de grondexploitatie van de gemeente en daarmee leiden tot een groter verwacht verlies op deze grondexploitatie. Alternatieven 5 en 6 kennen ook meerkosten omdat gebouw A daarin opschuift tot boven de bestaande kabels en leidingen en deze dan omgelegd moeten worden. De meerkosten hiervan zijn kleiner dan in alternatief 7 namelijk ca. €158.000 In alternatieven 8 en 9 blijft een deel van de Gouwzeestraat in stand wat in de andere alternatieven verdwijnt. Bij keuze van een van deze alternatieven zal ook dit deel van de Gouwzeestraat opnieuw ingericht moeten worden om aan te blijven sluiten bij de rest van de Gouwzeestraat en bij de nieuwe normen voor afmetingen parkeerplaatsen, breedte straat e.d. De meerkosten hiervan bedragen ca. € 254.000

Verkeer

Stedenbouw

Groen

Wonen

Duurzaamheid

Civiele techniek

Het volgende schema geeft de ambtelijke beoordelingen van alle alternatieven weer op voor de gemeente belangrijke thema’s

Alternatief 1 Alternatief 2 Alternatief 3 Alternatief 4 Alternatief 5

+ + + + +

+ ++ --

++ ++ ++ +

+ ++ -+

+ ++ + + ++

+ ++ + ++ -

Alternatief 6

+

±

+

+

+

-

Alternatief 7 Alternatief 8 Alternatief 9

+ -

+ -

+ ---

+ ---

+ ---

--

Grotere afstand tot woningen Roggebotstraat dan in ontwerp januari 2024? Ja, afstand vrijwel gelijk aan huidige flat Ja, maar wel ca. 4,5 meter dichterbij dan huidige flat Ja, maar wel ca. 3,5 meter dichterbij dan huidige flat Ja, maar wel ca. 3,5 meter dichterbij dan huidige flat Ja, gebouw A verder weg dan huidige flat, gebouw B ca 3,5 meter dichterbij dan huidige flat Ja, gebouw A vrijwel gelijk aan huidige flat, gebouw B ca. 3,5 meter dichterbij dan huidige flat Ja, ca. 7 meter verder weg dan de huidige flat Ja, afstand vrijwel gelijk aan huidige flat Ja, afstand vrijwel gelijk aan huidige flat

Conclusie advies vanuit de ambtelijke organisatie gemeente Alternatief 2 geeft de meeste kwaliteitsverbetering. Het verschil met het oorspronkelijke bouwplan uit januari 2024 is dat de gebouwen direct aan de stoep langs de Henry Dunantstraat geplaatst worden, wat wel betekent dat enkele woningen op de begane grond in de nieuwbouw mogelijk enige overlast hebben van passerende voetgangers. De gebouwen komen ruim 2,5 meter verder af van de Roggebotstraat dan in het plan van januari 2024. Als de nieuwbouw helemaal niet op mag schuiven richting de Roggebotstraat dan zouden alternatief 1 of alternatief 7 de meest geschikte zijn. Waarbij wel in de afweging meegenomen moet worden dat in alternatief 7 de gebouwen op de locatie komen waar nu alle kabels en leidingen liggen. Omleggen hiervan vraagt een extra investering van € 355.000,- Bovendien moet in alternatief 7 nog een calamiteitenroute gerealiseerd worden voor de eengezinswoningen aan de Henri Dunantstraat. Mocht de keuze van college en raad vallen op het alternatief 9 dat de voorkeur heeft van de omwonenden, dan moet rekening gehouden worden met een kostenpost van € 254.000,- voor het herinrichten van een deel van de Gouwzeestraat wat in dat alternatief niet opgeheven wordt.