G Memo Reactie n a v bericht bewoners Gors Noord alternatief schetsontwerp (BOL locaties)

MEMO

Aan Van Reg. Nr. Datum Onderwerp

: Gemeenteraad : Wethouder Thijs Kroese : 1539414 : 22-03-2021 : Reactie n.a.v. bericht bewoners Gors Noord alternatief schetsontwerp

Tijdens de commissievergadering van 4 maart 2021 heb ik u toegezegd op een rij te zetten wat de voor en nadelen zijn van de verschillende varianten voor de locatie Koggenland. Bijgaand treft u een overzichtsdocument, waarin de verschillende aspecten van de ontwikkeling voor de verschillende varianten naast elkaar worden gezet. Voorafgaand aan het opstellen van het memo is aan de bewoners van de Gors Noord, die het alternatieve plan hebben ingediend nog een aantal vragen gesteld. Op (een groot deel van) deze vragen hebben de bewoners antwoord gegeven door een verdere concretisering te geven van hun eerdere plan. Die concretisering zit als bijlage bij dit memo. Wat het college betreft is de conclusie van het overzicht drieledig: • • •

-

de variant met het hoogte accent verdient om de eerder genoemde redenen de voorkeur; De variant met zes bouwlagen kan leiden tot een acceptabele ontwikkeling; De door de bewoners uitgewerkte variant is niet haalbaar in verband met (kort gezegd) de volgende punten: Het benodigde aantal parkeerplaatsen is niet realiseerbaar; Structuurbomen, landschapsstructuren en padenstructuren sneuvelen; De grenzen van het plangebied worden (ruimschoots) overschreden; De technische uitvoerbaarheid van het gebouw is een uitdaging, waardoor de toekomstbestendigheid van het gebouw in het geding komt; Het ontbreken van een maatschappelijke voorziening.

Ik verwacht dat u hiermee goed in staat bent een afweging tussen de varianten en de daarbij behorende belangen te maken.

Gemeente 8 laags accent

Gemeente 6 laags

Ingediend ontwerp

Programma: 55 - 65 woningen verschillend in omvang 39 65m2 per woning. Gedifferentieerd woningtype voor 1-2 en 3 persoonshuishoudens. 100 - 200 m2 maatschappelijke voorziening

Programma: 55 - 65 woningen verschillend in omvang 39 - 65m2 per woning. Gedifferentieerd woningtype voor 1-2 en 3 persoonshuishoudens. 100 - 200 m2 maatschappelijke voorziening.

Programma: 57 woningen van gemiddeld 60 m2 per woning, koop- en huur. Differentiatie onbekend. Minder sociale huurwoningen in het gehele programma. Geen maatschappelijke voorziening.

Behoud structuurbomen.

Behoud structuurbomen.

Met dit ontwerp gaan structuurbomen verloren. Tevens is gebouw tegen de kruinen van de structuurbomen geprojecteerd.

Padenstructuur en landschapsontwerp behouden.

Padenstructuur en landschapsontwerp behouden.

Padenstructuur en landschapsontwerp sneuvelen.

1

Geen invloed gebouw op dijklichaam en waterkeringszone (afgestemd met HHNK)

Geen invloed gebouw op dijklichaam en waterkeringszone (afgestemd met HHNK)

Waarschijnlijk geen invloed gebouw op dijklichaam en waterkeringszone (afgestemd met HHNK)

Inrichting openbare ruimte met parkeerterrein en ondergrondse afvalcontainers:

Inrichting openbare ruimte met parkeerterrein en ondergrondse afvalcontainers:

Inrichting parkeerterrein en ondergrondse afvalcontainers:

Inpasbaarheid van parkeerplaatsen en ondergrondse afvalcontainers is gewaarborgd.

Inpasbaarheid van parkeerplaatsen en ondergrondse afvalcontainers is gewaarborgd

Bewoners geven aan dat er ruimte is voor 110 parkeerplaatsen en ondergrondse afvalcontainers. De keuze voor een grote gebouw-footprint impliceert dat er weinig ruimte is voor de noodzakelijke parkeerruimte. In het ontwerp zijn geen afmetingen opgenomen voor rijbanen en parkeerplaatsen. De gehanteerde maatvoering lijkt niet uitvoerbaar.

De speelruimte in het gebouwontwerp om gebouwd parkeren in te passen wordt verkleind omdat er meer woningen boven de parkeerruimte worden voorzien en het maximum woonlagen bij zes komt te liggen.

2

Stedenbouwkundige inpassing en ruimtelijke uitstraling gebouw: - In de Purmer zijn de belangrijke punten gemarkeerd. Dit is zo een bijzonder punt, dat het een bijzonder gebouw rechtvaardigt. Een hoogteaccent is daar een goede mogelijkheid voor. -Een getrapt gebouw houdt rekening met de menselijke maat. - De ruimtelijke verbindingen moeten intact blijven (verbinding tussen de straat Koggenland en de Driegang). - Verwantschap tussen de twee locaties tot stand te brengen. - Er mag geen achtergebied ontstaan i.v.m. ontstaan van sociale onveiligheid - Bij de bewoners in de wijk De Gors Noord is weinig draagvlak voor het hoogte accent.

Stedenbouwkundige inpassing en ruimtelijke uitstraling gebouw: - In de Purmer zijn de belangrijke punten gemarkeerd. Dit is zo een bijzonder punt, dat het een bijzonder gebouw rechtvaardigt. Als dat bijzondere niet in een hoogte accent gevonden kan worden, moet daarvoor iets anders worden gevonden. - De ruimtelijke verbindingen moeten intact blijven (verbinding tussen de straat Koggenland en de Driegang) - De verwantschap tussen de twee locaties Koggenland en Luitje Broekemastraat is minder goed geborgd. - Het draagvlak voor dit gebouwd bij de bewoners in de wijk De Gors Noord is beter dan voor de variant met hoogte accent.

Stedenbouwkundige inpassing en ruimtelijke uitstraling gebouw: - Footprint bevindt zich buiten het plangebied. -Geen markering van bijzonder punt. - Geen ruimtelijke verbindingen tussen de straat Koggenland en de Driegang, het gebouw blokkeert het zicht op het park. - Verwantschap tussen de twee locaties Luitje Broekema en Koggenland is er niet. - Het gebouw heeft een aangeduide U-vorm die de open ruimte tussen het gebouw en De Vaart deels omsluit en op die manier afsnijdt van de overige parkruimte. De “achterkant” van het gebouw, het parkeerterrein opent zich naar de straat, Koggenland, terwijl we ernaar streven om achtergebieden vanuit de openbare ruimte niet zichtbaar te laten zijn. De lagere visuele kwaliteit van het achtergebied uit zich ook in het feit dat het voor een groot deel met galerijen omsloten is. -Fiets-en wandelpaden moeten worden verlegd. Het is onduidelijk waarheen, er lijkt geen ruimte voor te zijn. - Voordeel van het plan is dat het gebouw op draagvlak rekenen van bewoners van woonwijk De Gors en in het bijzonder van omwonenden die de handtekeningenactie hebben gesteund.

3

Technische uitvoerbaarheid woningen en leefbaarheid: -De maatschappelijke voorziening is belangrijk voor de wijk. Als deze grenst aan het parkeerterrein, dan zorgt dit voor ogen aan de straat. Tevens wordt vermeden dat er veel woningen direct aan een parkeerterrein grenzen. -Het gebouw heeft prettige ontsluitingen voor woningen. Er ontstaan in dit ontwerp overzichtelijke ‘verkeersruimten’, met voldoende daglichttoetreding

Technische uitvoerbaarheid woningen en leefbaarheid - De maatschappelijke voorziening is belangrijk voor de wijk. Als deze grenst aan het parkeerterrein, dan zorgt dit voor ogen aan de straat. Tevens wordt vermeden dat er veel woningen direct aan een parkeerterrein grenzen. - In samenwerking met de architect van de ontwikkelaar moet een goede oplossing worden gevonden voor prettige verkeersruimten en woningen met voldoende daglichttoetreding, waarbij de verwachting is dat de oplossingen minder goed zullen zijn dan in de eerste variant.

Technische uitvoerbaarheid woningen en leefbaarheid: Door de opzet van het gebouw moet worden gewerkt met lange galerijen, hetgeen minder wenselijk is. De woningen in het verhoogde deel hebben een corridorontsluiting. Deze corridor wordt niet goed verlicht door de aansluitende galerijen en de hoeksituatie. De verblijfskwaliteit in de betreffende verkeersruimten zal niet hoog zijn. Ook zou goed naar de daglichttoetreding in de betreffende woningen gekeken moeten worden om te bepalen of deze voldoende groot is, maar de verwachting is dat deze oplossing kwetsbaar is. Een aantal woningen op het maaiveld ligt direct aan het parkeerterrein, wat vragen over de woonkwaliteit oproept. - Model heeft geen lift, daardoor minder doelgroepen te huisvesten en dus - gelet op vergrijzing - minder toekomstbestendig.

Bouwkosten: Een gebouw met 7 of 8 lagen kent hogere bouwkosten dan een lager gebouw.

Bouwkosten: De bouwkosten zijn lager dan een gebouw met 7 of 8 lagen.

Bouwkosten: De bouwkosten zijn lager dan een gebouw met 7 of 8 lagen.

Effect op GREX: De effecten op de grondexploitatie zijn bekend.

Effect op GREX: Een lager gebouw kan leiden tot lagere bouwkosten.

Effect op GREX: Een lager gebouw kan leiden tot lagere bouwkosten. Het noodgedwongen verleggen van wegen, het verplaatsen van structuurbomen en het opnieuw inrichten van de openbare ruimte brengt extra kosten met zich mee. 4

De oppervlakte aan bergingen bedraagt 160m². Dit oppervlakte voldoet aan de maatvoering uit het bouwbesluit. Een deel van de bergingsruimte bestaat uit gezamenlijke fietsenstalling.

De oppervlakte aan bergingen bedraagt 160m². Dit oppervlakte voldoet aan de maatvoering uit het bouwbesluit. Een deel van de bergingsruimte bestaat uit gezamenlijke fietsenstalling.

De bergingen zijn 10 m² per woning, dat betekent dat de oppervlakte van de bergingen circa 570 m² beslaat.

5