F Hoogbouwvisie Purmerend vastgesteld d d 27 september 2018
Tekst van het document
KANSEN VOOR HOGER BOUWEN IN DE STAD
H O O G B O U W V ISI E PUR M ER EN D
Versie 6 juli 2017
2
Hoogbouwvisie Purmerend
Inhoud Inleiding
5
1 Leeswijzer
9
2 Belang Purmerend bij hoogbouw
11
2.1 Kansen voor hoogbouw
11
2.2 Tien lessen voor hoogbouw
13
2.3 Hoogbouw als middel om de doelen van de stad te bereiken
15
3 Soorten hoogbouw
19
3.1 Typen hoogbouw
19
3.2 Hoogbouwprincipes
21
4 Wat is hoog?
23
4.1 Hoogbouw in andere steden
23
4.2 De ‘Purmerendse’ hoogte
25
4.3 Bestaande hoogbouw in Purmerend
27
5 Behoefte aan hoogbouw
29
5.1 Analyse vanuit ruimtelijk oogpunt
29
5.2 Analyse vanuit de woonbehoefte
33
6 Kansen voor hoogbouw in Purmerend
35
6.1 Voorkeursgebieden hoogbouw op stadsniveau
37
6.2 Voorkeursgebieden hoogbouw op wijkniveau
41
7 Beoordeling hoogbouwinitiatieven 7.1 De vuistregels Colofon
45 45 51
Hoogbouwvisie Purmerend
3
Middeleeuwse hoogbouw in San Gimignano (Toscane Italië) 4
Hoogbouwvisie Purmerend
Inleiding In het begin van dit millennium is woningbouw op de achtergrond geraakt, middelen ontbraken, financieringsmodellen veranderden en de woningbehoefte daarmee ook. Nu, op de drempel van nieuwe initiatieven en kijkend naar een groot aantal woningzoekenden en starters op de markt, is er behoefte aan richtinggevende adviezen waarmee we woningbouw kunnen realiseren. Uitgangspunt bij woningbouw is de ladder van duurzame verstedelijking, die uitgaat van – onder andere – verdichting vanuit het stadshart in de richting van de stadsrand. Voor onze stad is dit een unieke kans om gelijktijdig te werken aan het opnieuw positioneren van het stadscentrum, het bevestigen of juist ontmoedigen van bestaande routes en woongebieden en een keuze te maken voor meer diversiteit in woonmilieus. Verdichting in en bij ons stadscentrum kan op vele manieren, hoogbouw is daar één van. Deze visie gaat met name in op die vorm van stedelijke verdichting. Hoogbouw is van alle tijd. Al in de middeleeuwen werd hoogbouw toegepast om van veraf de vijand te kunnen zien en om het tonen van macht. Begin 20e eeuw werd hoogbouw al gezien als “stad van de toekomst”. Na de tweede wereldoorlog werd hoogbouw vooral toegepast om snel het woningtekort aan te kunnen vullen. Ook Purmerend kreeg hoogbouw.
Tegenwoordig wordt hoogbouw ook ingezet om de structuur van de stad te versterken, veel mensen dichtbij voorzieningen te laten wonen en nieuwe aantrekkelijke stedelijke woonmilieus te genereren. Hoogbouw biedt dus veel kansen, maar er zijn ook aandachtspunten. Het is een complexe opgave en vraagt om een duidelijk kader. Voorliggende hoogbouwvisie maakt deel uit van de “Agenda Purmerend 2040”. In deze agenda is een grootstedelijke ambitie voor Purmerend gesteld waarin een substantieel aantal woningen aan de stad wordt toegevoegd. De focus zal de komende jaren vooral liggen op intensiveren in de bestaande stad. Ook het Rijk en de Provincie hebben in hun beleidsnotities aangegeven dat de noodzaak voor intensiveren in de stad urgent is. Het Rijk heeft de ladder van de duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in bestaande stedelijke gebieden. Dit kan door transformeren, combineren en intensiveren. Eén van de middelen om te intensiveren is hoogbouw. Vanuit de markt komen steeds meer hoogbouwinitiatieven. Enerzijds om te voldoen aan de gewenste ontwikkeling in het verschillende gebieden, maar anderzijds ook om voldoende programma te realiseren om aan de woonvraag te voldoen en de herontwikkeling te kunnen bekostigen.
Op dit moment neemt de vraag explosief toe, er is duidelijk sprake van een inhaalslag. Daarbij is Purmerend een interessante vestigingslocatie in de nabijheid van Amsterdam en Schiphol, locaties waar veel inwoners werkgelegenheid vinden. Tot op heden was er geen eenduidig ruimtelijk beoordelingskader waar de initiatieven aan werden getoetst. Per aanvraag werd natuurlijk wel zorgvuldig naar de inpassing in de stad gekeken, maar was er vooral sprake van een reactief beleid.
Hoogbouwvisie Purmerend
5
6
Hoogbouwvisie Purmerend
Voorbeeld hoogwaardige openbare ruimte als ontmoetingsplaats rondom hoogbouw
Doelstelling van voorliggende hoogbouwvisie is het leveren van toetsingskaders voor hoogbouwinitiatieven op het schaalniveau van de stad en de plek. Bij het schaalniveau van de stad gaat het daarbij vooral om waar en hoe hoogbouw een bijdrage kan leveren aan de morfologie en ontwikkeling van Purmerend. Op het schaalniveau van de plek gaat het om inpassing van het gebouw in de omgeving. Hier spelen aspecten als bezonning en wind een rol, maar ook hoe hoogbouw kan bijdragen aan meer en beter gebruik van de publieke ruimte. De visie biedt een helder kader aan bewoners, beslissers, ontwikkelaars en de medewerkers van de gemeente duidelijkheid geeft over de keuzes die mogelijk zijn. Nieuwe aspecten als klimaatbestendig, vergrijzing, gezinsverdunning, duurzaam, transformatie van kantoren naar woningen, ander gebruik van mobiliteit, nieuwe en kleinere woonvormen, internet etc zijn belangrijke ingrediënten bij de transformaties van tegenwoordig. Zij leren ons op een andere manier naar de inrichting van de stad te kijken. De uitdaging is het creëren van nieuwe stedelijk gebieden die zich kunnen aanpassen aan de nieuwe tegenwoordige tijd. Dit vraagt om een schaalsprong; ook voor Purmerend. Voorliggende visie is geen uitvoeringsplan; het is een beleidsdocument dat de vraag naar hoogbouw kan structureren en kan inspireren.
Enerzijds helpt het de verschillende initiatieven binnen een afgewogen kader te toetsen, anderzijds geeft het invulling aan de verschillende ambities en doelstellingen die de stad heeft gesteld voor de toekomst.
Hoogbouwvsie Purmerend
7
8
Bestaande hoogbouw in Overwhere langs de Beemsterringvaart: 14 lagen (circa 42 meter) Hoogbouwvisie Purmerend
hoofdstuk 1
Leeswijzer Voorliggende hoogbouwvisie maakt inzichtelijk waar kansen liggen voor hoogbouw in Purmerend. Enerzijds als ruimtelijke toevoeging voor de stad en anderzijds vanuit het sociaal maatschappelijke perspectief; de behoefte. Het eerste deel bestaat uit een analyse van hoogbouw; wat is precies hoogbouw en wat kan hoogbouw betekenen voor een stad? In het tweede deel wordt beschreven hoe en waar hoogbouw van toegevoegde waarde kan zijn voor Purmerend. De hoogbouwvisie geeft zones aan waarbinnen hoogbouw een optie is. Per initiatief gaan we kijken of hoogbouw op die plek wel of niet kan en in welke verschijningsvorm. Het derde deel betreft een set aan vuistegels die dienen als toetsingskader. Van de initiatiefnemer wordt verwacht dat de vuistregels worden meengenomen in een door de initiatiefnemer op te stellen hoogbouweffectrapportage. Zowel voor College, Raad als marktpartijen bieden de vuistregels handvatten waaraan de initiatieven worden getoetst. Zo ontstaat per initiatief een hoogbouweffectrapportage die in de voorfase voor een snelle, en integrale verkenning naar de haalbaarheid van het initiatief zorgt en helpt in de besluitvorming, waarbij de belangrijkste afweging zal zijn of en in welke mate het initiatief bijdraagt aan de gewenste ontwikkeling van de stad.
Hoogbouwvisie Purmerend
9
Hoogbouw biedt veel woonkwaliteit zoals uitzicht
10
Hoogbouwvisie Purmerend
hoofdstuk 2
Belang Purmerend bij hoogbouw Er zijn verschillende redenen om hoogbouw wel of niet toe te passen. In de verschillende
•
Hoogbouw past vaak goed bij een concentratie van verschillende verkeersstromen
hoogbouwvisies van andere steden worden ‘algemene’ kansen, maar ook “lessen” voor
waardoor hoogbouw tevens op het gebied van duurzaamheid een toegevoegde waarde
hoogbouw uiteengezet. Hieronder volgen we die lijn en benoemen we de kansen en lessen
heeft. Het leidt tot meer gebruik van het openbaar vervoer en zorgt voor een
die relevant zijn voor Purmerend.
efficiëntere bundeling van verkeersstromen.
2.1 Kansen voor hoogbouw
•
Hoogbouw biedt veel woon- en werkkwaliteiten, die bepaalde doelgroepen aantrekt, zoals jongeren, senioren en stellen zonder kinderen. Deze doelgroepen zullen in de
•
Hoogbouw kan kwaliteit aan de stad toevoegen genereren. Het kan een stad beter
toekomst sterk groeien. De locatie van hoogbouw is daarin essentieel; dichtbij
leesbaar en herkenbaar maken (bv. nieuwe zichtlijnen, oriëntatie, markeren entrees).
voorzieningen, centraal en goed bereikbaar. Daarnaast biedt het uitzicht en veel privacy.
•
Hoogbouw kan vooral een belangrijke rol spelen in de oriëntatie door de stad.
•
Hoogbouw is een symbool van vooruitgang en straalt een bepaalde stedelijkheid uit.
•
Hoogbouw kan ook worden gebruikt als middel om de identiteit en het karakter van een
•
Hoogbouw kan, mits strategisch gehanteerd, een aanjager van
plek te bepalen. Voorbeelden hiervan zijn de Zuidas in Amsterdam en de boulevard van
herstructureringsprocessen zijn en spin off voor meer alternatieven opleveren.
Vlissingen. • •
Hoogbouw levert interessante contrasten. De morfologie van de stad wordt diverser.
Hoogbouw betekent meer programma op een kleiner grondoppervlak. Intensiever ruimtegebruik geeft meer ruimte voor groen en openbare ruimte.
•
Hoogbouw maakt op strategische plekken functiemenging mogelijk. Functiemenging zorgt voor vitaliteit en trekt mensen aan, waardoor hoogbouw resulteert in een aantrekkelijke stedelijkheid. Een goede plint is daarin van essentieel belang.
•
Hoogbouw is één van de manieren die, door intensiever grondgebruik, voor een rendabele grondexploitatie kan zorgen.
Hoogbouwvisie Purmerend
11
12
Hoogbouwvisie Purmerend
Voorbeeld van een actief hoogbouwmilieu in Rotterdam
2.2 Tien lessen voor hoogbouw In de publicatie “Hoogbouw; een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur” van de stichting Hoogbouw worden de tien belangrijkste lessen geschetst waar gemeentes in de praktijk tegen aan lopen en die van belang kunnen zijn op de schaal van de stad tot op gebouwniveau.
Hoogbouwvsie Purmerend
13
14
Hoogbouwvisie Purmerend
Voorbeeld van verdichting bij het stationsgebied in Zaandam
2.3 Hoogbouw als middel om de doelen van de stad te bereiken
Verbeteren wijkcentrumgebieden als hart van de wijk Ook in wijkwinkelcentra levert hoogbouw een bijdrage aan het verbeteren en versterken van
Waarom zouden we hoogbouw toepassen in de stedelijke ontwikkeling van Purmerend?
dit hart van een wijk. Het toevoegen van stedelijke woonmilieus en voorzieningen kunnen de
Om deze vraag te kunnen beantwoorden moeten we weten waar we met de stad naar toe
grotendeels monofunctionele winkelcentra laten verkleuren naar levendige wijkcentra. Met
willen in de toekomst. Wat is de visie voor Purmerend en hoe en waar kan hoogbouw daar
name ouderen en starters zijn in dergelijke locaties geïnteresseerd.
een bijdrage aan leveren? Purmerend als compacte woonstad in het open landschap Ruimte voor Purmerend; een ruimtelijke omgevingsagenda van Purmerend richting 2040
Purmerend is een compacte stad, waar we de ruimtes zo goed mogelijk willen gebruiken
Onlangs is het document “Ruimte voor Purmerend” vastgesteld. Deze agenda is een eerste
door functies als voorzieningen, winkels, wonen en werken bij elkaar in de buurt te plaatsen.
aanzet voor een nieuwe toekomstvisie voor Purmerend. De ambitie “Purmerend: thuis voor
Hoogbouw past in het principe van een compacte stad.
generaties” geeft de urgentie en noodzaak aan om verder te bouwen aan voldoende
De aanwezige ruimte in de stad wordt goed benut ten gunste van waardevolle
woongelegenheid in een grotere diversiteit voor huidige en toekomstige generaties. Meer en
buitengebieden, (stads) parken en recreatiegebieden in en om de stad.
diversere woonmilieus scheppen draagvlak voor behoud van bestaande én voor nieuwe voorzieningen en houdt Purmerend én Waterland vitaal. Purmerend wordt omsloten door
Woningbouw binnen en nabij de stationsgebieden intensiveren en gebruik OV stimuleren en
prachtig groen landschap waarvan we blijven willen genieten, daarom zal een flink deel van
verbeteren door knooppuntontwikkeling
deze verstedelijkingsopgave moeten plaatsvinden in het bestaande stedelijke gebied, m.a.w.
Knooppunten zijn plekken waar verschillende vervoerssoorten samenkomen én stedelijke
binnen de huidige gemeentegrens door intensivering van de bestaande stad. Hiermee
activiteiten plaatsvinden. Op die plekken kan het benutten van samenhang tussen netwerk
borgen we ook naar de toekomst toe de levensvatbaarheid voor de stad en behoud
en ruimte veel opleveren. Knooppuntontwikkeling en het toevoegen van woningbouw geeft
voorzieningen voor onze eigen inwoners. Hiermee leggen we de basis voor een groter en
antwoord op de veranderende vraag naar mobiliteit, waar het wonen en het werken steeds
breder woningaanbod, een volwaardiger OV knooppunt, niet alleen voor Purmerend maar
meer in elkaar verweven raken en het autogebruik verandert dan wel afneemt. Daarnaast is
ook als hub voor dit deel van de metropoolregio, en daarmee een stevig fundament voor
knooppuntontwikkeling van belang voor Purmerend als onderdeel van de metropoolregio
uitbreiding van werkgelegenheid (door betere bereikbaarheid, beschikbaarheid grond
Amsterdam. Hoogbouw is een instrument dat bijdraagt aan de knooppuntontwikkeling
(noordzijde) en grotere (en jongere) arbeidsmarkt). Doelen om deze ambitie te halen zijn:
omdat enerzijds de ruimte beperkt is en het anderzijds voorziet in de behoefte van doelgroepen die nabij stations willen wonen en/of werken.
Voldoende en meer diversiteit in woonmilieus en woningaanbod. De behoefte aan centrum-stedelijk wonen in Purmerend is groot. Hoogbouw is één van de middelen om een stedelijk woonmilieu te ontwikkelen met veel verschillende functies op een klein oppervlak. Door een compact, gevarieerd en geclusterd programma ontstaat draagvlak voor voorzieningen en een levendig straatbeeld door intensief gebruik van de omgeving. Hoogbouw levert een belangrijke bijdrage aan een bloeiend stadscentrum met stedelijke voorzieningen. Dat laatste is een belangrijke vestigingsfactor voor jongeren, hoogopgeleiden en ouderen. Doelgroepen die zich aangetrokken voelen tot hoogbouw. Binnensteden en centrumgebieden bij stations zijn de plekken waar ze graag willen wonen. Hoogbouwvsie Purmerend
15
IS PURMEREND DOOR EXCENTRISCHE GROEI NOG IN BALANS?
EXCENTRISCHE STRUCTUUR ‘VERZACHTEN’ DOOR FOCUS TE LEGGEN OP DE STEDELIJKE RUG (OOST‐WEST AS) “JE BRENGT DE STAD WEER DICHTER BIJ ELKAAR”
16
Hoogbouwvisie Purmerend
Kwaliteitsimpuls langs de stedelijke rug Onze stedelijk rug is de oost/west route vanaf grofweg het Leeghwaterpark tot aan en langs de Where. Deze route is van oudsher al belangrijk voor Purmerend. Aan deze route zijn belangrijke stedelijke voorzieningen gevestigd en het vormt de verbinding van het oostelijk deel van Purmerend met de binnenstad. De stedelijke rug heeft potentie om te ontwikkelen als zakelijk centrum van Purmerend. Met de verschillende initiatieven tot herbestemming van kantoren naar woningen, de herontwikkeling van oude bedrijven(terreinen) liggen er kansen dit gebied te transformeren tot een hoogwaardig woon-werkgebied. Hoogbouw is één van de middelen die een bijdrage kan leveren aan de kwaliteitsimpuls aan dit gebied maar ook aan de leesbaarheid van de stad. Door markante hoogbouw in bijzondere architectuur krijgt de stedelijke rug een duidelijke identiteit en karakter. De historische binnenstad als ‘huiskamer’ en kloppend hart ook voor de regio De historische binnenstad heeft een belangrijke functie voor Purmerend en de regio. Hier komen mensen bij elkaar om te winkelen uit te gaan en te genieten van evenementen. Ook als toeristische uitvalsbasis weet de binnenstad zich steeds meer te profileren. Het relatief beperkte aantal woningen in de binnenstad zet de leefbaarheid en vitaliteit onder druk.
Met het project “wonen boven winkels” is aanzet gegeven tot meer woonruimte in de binnenstad. Ook in de omgeving van de binnenstad en de wijken liggen legio kansen voor het toevoegen van een substantieel aantal woningen door middel van verdichting. De nieuwe bewoners zullen gebruik gaan maken van de binnenstad en dragen daarmee ook bij aan de vitaliteit van de binnenstad. Het dorpse karakter hoeft door stedelijke verdichting niet te sneuvelen, een dorps karakter wordt mede door menselijke invloeden in stand gehouden en zit verankerd in de identiteit van de inwoners. De druk op de binnenstad zou kunnen toenemen door een grotere populatie. Dat biedt nog meer kansen voor horeca, toerisme, retail en evenementen.
Hoogbouwvsie Purmerend
17
Voorbeeld van een schijf Voorbeeld van een toren
Voorbeeld van een wand
18
Hoogbouwvisie Purmerend
Voorbeeld van een complex
hoofdstuk 3
Soorten hoogbouw Hoogbouw is begrip dat moeilijk te definiëren is. In algemene zin zeggen we dat hoogbouw
Schijf
een gestapeld programma is. De beleving daarvan is relatief en gekoppeld aan standpunt,
- Breed, hoog en smal
maat en schaal. Van veraf bepalen oude (kerktorens), schoorstenen en nieuwe hoge
- Hoger dan de breedte en lengte
gebouwen de skyline van een stad. Bij een steeds dichtere benadering dansen de hoge
- Eén - en tweezijdige oriëntatie
gebouwen van links naar rechts en geven ze uitdrukking aan het silhouet van de stad. Hoe dichter het gebouw wordt benaderd, hoe anders de beleving is van het gebouw. Ook de
Wand
snelheid waarmee het gebouw wordt benaderd speelt daarbij een rol De beleving van
- Breed, hoog en smal
hoogte is dus afhankelijk van een aantal omgevingsfactoren. Van zeer dichtbij zijn het zaken
- Breder dan de hoogte en lengte
als de uitstraling van de begane grond, omgeving, architectuur, schaduwwerking die
- Eenzijdige oriëntatie
bijdragen aan de beleving van het gebouw. Van veraf gaat het om aspecten die gerelateerd zijn aan de grotere stedelijke schaal zoals invalswegen, spoorlijnen, snelwegen en het
Complex
landschap.
- Lang en breed - Alzijdige oriëntatie
3.1 Typen hoogbouw Hoogbouw kent diverse verschijningsvormen. Bureau Stijlgroep onderscheidt in de hoogbouwvisie voor Schiedam vier hoofdtypen, binnen deze typen zijn weer diverse gradaties mogelijk. Iedere verschijningsvorm heeft specifieke eigenschappen die op een bepaalde plek beter tot hun recht komen dan andere, afhankelijk wat met hoogbouw bereikt dient te worden. De vier hoofdtypen gelden ook voor Purmerend: Toren - Rank en slank - Ruim hoger dan de breedte en lengte - Alzijdige oriëntatie
Hoogbouwvisie Purmerend
19
Provinciehuis in Den Bosch al markering van een punt
Boulevard van Vlissingen als markering van een lijn
Regeringsgebouwen in Den Haag als markering van een vlak
20
Hoogbouwvisie Purmerend
3.2 Hoogbouwprincipes
Hoogbouwprincipes zijn door de dynamiek van de stad aan verandering onderhevig. Door aanpassingen in bijvoorbeeld de stedelijke structuur kan een gebouw zijn
Hoogbouw kan benaderd worden vanuit twee invalshoeken. Enerzijds omdat de plek
stedenbouwkundige waarde verliezen. Een goed voorbeeld hiervan zijn de flats langs de rand
aanleiding geeft voor een hoogteaccent, anderzijds omdat de functie vraagt om een hoog
van Wheermolen. Deze markeren al lang niet meer de stadsrand, waar ze oorspronkelijk voor
gebouw zoals vuurtorens en windmolens. In de publicatie “Hoogbouw; een studie naar
bedoeld waren.
Nederlandse hoogbouwcultuur “ van de Stichting Hoogbouw worden drie hoofdprincipes onderscheiden, van waaruit hoogbouw vanuit de plek wordt benaderd. Punt Hoogbouw kan een punt of een solitair object zijn dat een plek accentueert; bijvoorbeeld een stadsentree. Het resultaat is een solitaire toren in een stedelijke of landschappelijke omgeving Lijn Hoogbouw kan een lijn zijn die een bepaalde as markeert. Hoogbouw wordt hier georganiseerd langs bijvoorbeeld een weg, spoorlijn, rivier. Vlak Hoogbouw kan een cluster zijn dat een bepaald vlak verbijzondert. Hierbij gaat het om een clustering van hoogbouw om op die manier een bijzonder hoogbouwmilieu te creëren. Voorbeeld van hoe een hoogteaccent kan Bij het principe van een punt is de kwaliteit sterk afhankelijk van de omgeving waarin het
bijdragen in de oriëntatie (schets Rob Krier)
staat en de uitvoering van het gebouw zelf. Het risico bestaat dat het een incident wordt dat moeilijk inpasbaar blijkt. Bij de lijn- en vlakmarkering wordt de hoogbouw gebundeld. De kwaliteit van een hoogbouwobject binnen een clustering van hoge gebouwen wordt vaak positief beïnvloed door de context waarin het is geplaatst. Een initiatief laat zich beter inpassen in een omgeving met meerdere hoogbouw. Bovendien kan het als spin off dienen voor meerdere initiatieven in de omgeving en biedt het meer kansen voor bundeling van verkeersstromen en stimulering van openbaar vervoer.
Hoogbouwvsie Purmerend
21
22
Hoogbouwvisie Purmerend
Op de voorgrond het “WItte Huis”. Op de achtergrond de nieuwe hoogbouw aan de Wijnhaven (Rotterdam)
hoofdstuk 4
Wat is hoog? 4.1 Hoogbouw in andere steden
hoogbouwvisie worden geen maximale hoogtes genoemd. Wel wordt onderscheid gemaakt in een minimale hoogte op stedelijk niveau (>8 lagen) en maximale hoogte op wijkniveau (8
Rond 1900 werd het Witte Huis in Rotterdam met zijn 43 meter hoogte gezien als een
lagen). Per initiatief kijkt Schiedam naar de toelaatbare hoogte, passend in de omgeving.
wolkenkrabber en was het jarenlang het hoogste gebouw van Europa. Inmiddels staat in Rotterdam een aantal gebouwen die hoger zijn dan 150 meter die de skyline markeren.
Hoorn:
Hoogbouw in Rotterdam begint pas bij 70 meter, terwijl in Tilburg een hoogte van 15 meter
In de hoogbouwvisie van Hoorn wordt hoogbouw ingezet om Hoorn vanaf de regionale
al gezien wordt als hoger dan gemiddeld. In Groningen is de Martinitoren de grens qua
hoofdwegen beter zichtbaar te maken en de toegangen van de stad te markeren (Van der
hoogte. In Amsterdam bepalen de aanvliegroutes van Schiphol de maximale hoogte. Het
Valk hotel langs de A7). Ook kan hoogbouw gebruikt worden als middel om het onderscheid
begrip hoogbouw is per stad verschillend en afhankelijk van onder andere; de techniek,
van de verschillende gebieden, lees karakters, te versterken. De Hoornse hoogte wordt
aanwezigheid van historische landmarks, de beleving en de inrichting en gemiddelde
gesteld op 8 bouwlagen met uitzonderingen van 15 lagen of meer op een 3tal plekken; langs
bouwhoogte van de omgeving.
de A7, het geografisch middelpunt van Hoorn en de entree vanaf de zuidkant aan het IJsselmeer.
Hoogbouwvisies in andere steden Hoogste punten in steden Zoetermeer;
Amsterdam; Rembrandttoren 135 meter
In de hoogbouwvisie wordt hoogbouw mogelijk gemaakt op belangrijke knooppunten, met
Leeuwarden; Achmea toren 114 meter
name tussen het centrum en de A12. Deze zone wordt gezien als de drager (ladder) van
Zwolle; Abn Amro 95 meter
Zoetermeer. Op de belangrijkste openbaar vervoerknooppunten in deze zone wordt een
Zaandam; Conrad 70 meter
hoogte toegestaan van 120 meter. (Uitzondering daarop is een initiatief van 165 m.). Deze
Tilburg; Westpoint 135 meter
plekken liggen ook langs de A12, De andere punten krijgen een hoogte van maximaal 60 en
Den Bosch; Provinciehuis 104 meter
90 meter. Afhankelijk van hun positie in het stedelijk weefsel.
Rotterdam; Maastoren 165 meter Hoofddorp; Pharos toren 80 meter
Schiedam:
Dubai; Burj Khalifa; 828 meter
In Schiedam wordt hoogbouw ook ingezet als imagoverbetering, als het herkenbaar maken
Keulen; Dom 157 meter
van Schiedam. Met name op plekken en zones langs de (boven) stedelijke infrastructuur
Purmerend; Heel Europa 60 meter
wordt hoogbouw mogelijk gemaakt, zoals op knooppunten van openbaar vervoer, afslagen van snelwegen, stadspoort en stadsranden. Ook in de oude havengebieden die worden getransformeerd wordt hoogbouw ingezet om een gezicht te maken. In de Schiedamse Hoogbouwvisie Purmerend
23
SAMENHANG 5 LAGEN (15 METER) = ACCENT OP BUURTNIVO
ONDERSCHEID 8 LAGEN (25 METER) = ACCENT OP WIJKNIVO
OVERSTIJGING > 8 LAGEN (>25 METER) = ACCENT OP STADSNIVO
24
Hoogbouwvisie Purmerend
4.2 De ‘Purmerendse’ hoogte Purmerend heeft relatief veel traditionele laagbouwwoningen van 2 bouwlagen met een kap. Daarnaast heeft Purmerend als groeikern ook hoogbouw, met name in de vorm van galerijflats. De gemiddelde Purmerendse hoogte is niet exact aan te geven, maar zal ongeveer 3 bouwlagen zijn (circa 9 meter). Op een aantal plekken zoals, in de binnenstad en langs de Purmersteenweg/Waterlandlaan is sprake van gemiddeld hogere bebouwing. Voor de beleving van hoogbouw is de hoogte van de directe omgeving van belang. De menselijke maat speelt hierbij een belangrijke rol. De menselijke maat kan in dit opzicht gesteld worden als de verhouding tussen de gemiddelde hoogte van de omgeving en de hoogte van de hoogbouw. Als de verhouding groter wordt, dan wordt de menselijke maat overstegen en heeft het meer effect op de stad. Bureau Stijlgroep hanteert in de hoogbouwvisie van Schiedam ook de menselijke maat als meetinstrument. De menselijk maat als meetinstrument wordt al eeuwen toegepast en is afgeleid van de Gulden Snede. De verhouding die hierin is gevonden is 1:1.6 of beter gezegd 5:8. Dat betekent dat wanneer de gemiddelde hoogte in een stad 3 bouwlagen is, een hoogteaccent tot 5 bouwlagen samenhang geeft. Dan heeft het hoogteaccent betekenis op buurtniveau (bijvoorbeeld een hoekaccent op een bouwblok).
Is het gebouw 8 bouwlagen dan zorgt het voor onderscheid en dan is er sprake van een accent op wijkniveau (bijvoorbeeld een markering van een wijkwinkelcentrum). Als het gebouw hoger is dan 8 bouwlagen, dan is het overstijgend en heeft het op stedelijk niveau een betekenis. Het gebouw is dan van veraf zichtbaar en draagt dan bij aan de identiteit en silhouet van de stad als geheel. Dan spreken we over hoogbouw. Onder hoogbouw wordt in Purmerend verstaan gebouwen met een hoogte van meer dan 25 meter (ca. 8 lagen).
De menselijke maat; Gulden snede (1:1.6 oftewel 5:8)
Hoogbouwvsie Purmerend
25
Overzichtkaart van bestaande hoogbouw in Purmerend (in het roze de gebouwen die hoger zijn dan 25 meter)
26
Hoogbouwvisie Purmerend
4.3 Bestaande hoogbouw in Purmerend De openheid van het landschap en de stedelijkheid van Purmerend zorgen ervoor dat Purmerend een belangrijke bijdrage levert aan de horizon van Waterland. Het silhouet van Purmerend wordt gedomineerd door de galerijflats van de naoorlogse woonwijken en de hoogbouw van Weidevenne. Hoogbouw is dus geen onbekend fenomeen voor Purmerend. Purmerend is al van oudsher de regiohoofdstad van Waterland. Tot 1950 had de stad ongeveer 7000 inwoners en bestond Purmerend uit de huidige binnenstad en een aantal kleinschalige uitbreidingen daarbuiten. De binnenstad was (en is) relatief klein, met compacte bebouwing. De binnenstad heeft geen hoge kerktorens die van veraf al zichtbaar zijn, de stad heeft daar geen duidelijk oriëntatiepunten. Na de tweede wereldoorlog groeide Purmerend explosief nadat het aangewezen was als groeikern voor Amsterdam. De uitbreidingen van Purmerend waren richting het oosten. Juist in die periode was de schaarste in woningen aanleiding tot de efficiënte hoogbouwflats langs de stadsranden van destijds in Overwhere en Wheermolen. De ruime opzet van deze naoorlogse wijken liet hoogbouw ook toe. Nog steeds typeren de galerijflats de naoorlogse woonwijken, hoewel van een stadsrand nagenoeg geen sprake meer is. De uitbreidingen zijn altijd in oostelijke richting doorgegaan
Wheermolen Mercuriusweg: 13 lagen (circa 39 meter)
en werden wijk voor wijk ontwikkeld. In de periode na de jaren ‘70 raakte de hoogbouw in onmin. De wijken Gors, Purmer Noord en Purmer Zuid kennen dan ook weinig tot geen hoogbouw. Pas bij de ontwikkeling van de Vinex wijk Weidevenne in de jaren ‘90 werd hoogbouw weer toegepast om de vraag naar appartementen op aantrekkelijke woonlocaties te beantwoorden, beeldmerken voor de wijk te realiseren en om de vooruitgang van de stad kenbaar te maken. De enorme massa’s en de anonimiteit van de galerijflats uit de periode na de oorlog hebben de beeldvorming van hoogbouw geen goed gedaan. De hoogbouw uit de laatste decennia daarentegen heeft door zijn locaties en architectuur juist wel een aantrekkingskracht en is een gewilde vestigingsplaats. Voorbeelden hiervan zijn het Tritongebouw in Wheermolen en Heel Europa in Weidevenne. Dit laatste gebouw is met 60 meter (20 verdiepingen) het hoogste gebouw van Purmerend.
Weidevenne Heel Europa (Genuahaven): 20 lagen (circa 60 meter)
Hoogbouwvsie Purmerend
27
28
HOOFDROUTES
RANDEN
HERKENNINGSPUNTEN EN STEDELIJKE VOORZIENINGEN
KNOOPPUNTEN
Hoogbouwvisie Purmerend
hoofdstuk 5
Behoefte aan hoogbouw 5.1 Analyse vanuit ruimtelijk oogpunt
Hoofdroutes Dit zijn de wegen waar een gebruiker zich over verplaatst zoals: straten, voetpaden, kanalen
Hoogbouw wordt vaak toegepast op plekken die van stedelijk belang zijn. Om te beoordelen
en spoorwegen. Voor veel gebruikers zijn dit de meest dominante elementen in hun
welke locaties zich lenen voor hoogbouw moet eerst de structuur van de stad worden
beleving. Hoe hoger het niveau van het netwerk, hoe belangrijker deze is voor de
onderzocht. De analyse van het stedelijk weefsel laat door middel van een kansenkaart zien
leesbaarheid van de stad.
dat er plekken en zones zijn aan te wijzen waar hoogbouw als kans ingezet kan worden om de stedelijke ambities waar te maken en het stedelijk weefsel te verbeteren.
In het Purmerends weefsel is van oudsher een assenkruis te herkennen als belangrijkste
In deze analyse wordt de stedelijke ordening benaderd vanuit de beleving van de gebruikers.
hoofdstructuur (Melkweg - Kaasmarkt - Purmersteenweg). In de loop der tijden is een nieuw
Een belangrijk aspect is hierbij het ‘navigeren’ door de stad; de gebruiker moet bepaalde
assenkruis ontstaan aan de oostkant van het centrum (Gorslaan/Churchillaan en Waterland-
plekken kunnen herkennen en moet zich kunnen oriënteren. Voor de oriëntatie binnen de
laan/IJsselmeerlaan). Dit assenkruis is het zwaartepunt van het stedelijk weefsel en kan
stad zijn een vijftal basiselementen van belang.
gezien worden als de fundering voor de stad. Het verbindt de meeste wijken (eenheden) met elkaar en de belangrijkste stedelijke voorzieningen zijn langs dit assenkruis te vinden. Samen
Gebieden
met de A7 en de N244 vormt het een “ruit” rondom het centrum. Vanaf deze wegen lopen
Eenheden zijn gebieden in de stad waar de gebruiker ervaart ‘ergens’ te zijn zoals (woon)
radialen naar het centrum. De radialen zijn samen met de ‘ruit’ belangrijke routes in Purme-
wijken, centra, bedrijventerreinen, parken, sportvelden etc. Eenheden zijn herkenbaar door
rend. Naast de hoofdwegen zijn ook het spoor en zijn de hoofdwaterwegen belangrijke
een gemeenschappelijk karakter en zijn te identificeren.
routes in het stedelijk weefsel.
In Purmerend zijn de gebieden zoals: de woonwijken, bedrijventerreinen, parken en sportcomplexen duidelijk te onderscheiden. De belangrijkste gebieden op stedelijk niveau zijn de historische binnenstad en de gebieden langs de oost-west route. Hier zijn belangrijke stedelijke voorzieningen te vinden. De wijken zijn duidelijk verschillend van elkaar. Dit komt door de verschillen in stedenbouwkundige opzet en de sterke en harde randen tussen de wijken. De wijken fungeren goed, maar staan op zichzelf, zijn naar binnen gekeerd en de interactie met andere delen van de stad is niet sterk.
Hoogbouwvisie Purmerend
29
KAART HOOGBOUWPOTENTIE OP STEDELIJK NIVEAU (>25 METER) BEZIEN VANUIT RUIMTELIJK OOGPUNT OP BASIS VAN BESTAANDE STRUCTUREN
30
Hoogbouwvisie Purmerend
Randen
Knooppunten
Randen zijn grenzen tussen twee gebieden. Randen kunnen barrières zijn, of juist elementen
Dit zijn punten waar routes elkaar kruisen en waar men op is gefocust om van en naar toe te
waardoor gebieden met elkaar worden verbonden. Voor de gebruikers zijn randen belang-
reizen. Knooppunten zijn bijvoorbeeld kruispunten en overstappunten van transport. Vaak
rijke elementen omdat ze een begrenzing aangeven.
zijn knooppunten dan ook de meest dominantie elementen in een omgeving. Soms groeit een knooppunt uit tot een groter cluster (bijvoorbeeld een centrum). Dit gebeurt meestal als
De vele uitbreidingen van Purmerend hebben geleid tot verschuivingen van de stadsranden.
de plek aanleiding is voor bijzondere (stedelijke) functies.
Hierdoor markeren enkele oorspronkelijk stadsranden nu de randen van de wijk in plaats van
Knooppunten kunnen gezien worden als magneten die als stapstenen fungeren in het
de stad. Aan de west- en zuidkant bestaat de stadsrand voornamelijk uit bebouwing. Alleen
stedelijk weefsel.
langs de A7 is de stad moeilijk zichtbaar vanwege het geluidscherm. Langs deze rand wil Purmerend beter zichtbaar zijn, duidelijk aanwezig zijn als stedelijke kern tussen kleine
De meeste grote knooppunten van Purmerend bevinden zich aan het assenkruis, waarbij een
dorpen en oude polders om daarmee de eigen positie in de regio kracht bij te zetten.
aantal knooppunten zoals bij de Hoornselaan/ Gedempte Where, kruispunt en spoorviaduct
Aan de noord- en oostkant bestaat de stadsrand meer uit groen. Aan de noordkant loopt een
thv P3 en het kruispunt bij het ziekenhuis gezien kunnen worden als belangrijk. Ook de
belangrijke verkeersader langs Purmerend. Net als langs de A7 is de stad hier moeilijk
entrees van de stad van de regionale hoofdinfrastructuren zijn belangrijke punten.
zichtbaar. De knooppunten zijn vooral herkenbaar doordat het kruispunten zijn van infrastructuur of Herkenningspunten en stedelijke voorzieningen
doordat er belangrijke voorzieningen aan liggen. Bij een aantal grote knooppunten
Dit zijn elementen in de stad die de gebruiker opvalt en die veel gebruikt worden bij het
ontbreken echt stevige markeringen zoals het kruispunt bij het ziekenhuis. Een voorbeeld
navigeren door de stad. Het zijn elementen in de stad die soms van ver te zien zijn, zoals
van een markering van een knooppunt is het Noordhollandsch kanaal/Tramplein. Dit punt
torens, koepels, reclamemasten, maar ook de zon of een bijzondere boom is een
wordt gemarkeerd door de Melkwegbrug en Heel Europa.
herkenningspunt. In deze analyse beperken we ons tot de herkenningspunten in hoogte (de hoogbouw) en functie (stedelijke voorzieningen). Herkenningspunten hebben een hoogte, functie of uitstraling die de functie of plek benadrukt. Zoals het Tritongebouw in hoogte een knooppunt markeert, zo manifesteert P3 zich door z’n bijzondere vormgeving. De herkenningspunten liggen verspreid langs het stedelijk weefsel en zijn meestal gekoppeld aan de knooppunten. Er zijn ook hoge gebouwen die door hun hoogte (meer dan 25 meter) of functie op stedelijk niveau een betekenis lijken te hebben, maar die niet gekoppeld zijn aan een stedelijke structuur, zoals een aantal galerijflats in Wheermolen. Deze hoge gebouwen maken de stad moeilijk leesbaar omdat de oriëntatie van de gebruiker negatief wordt beïnvloed. Daarnaast zijn er plekken in de stedelijke structuur waar herkenningspunten niet aanwezig zijn en waar ze juist potentieel zijn om de leesbaarheid van de stad te verbeteren. De binnenstad heeft geen belangrijke hoge herkenningspunten, de molens zijn verdwenen, een hoge kerktoren ontbreekt en de
Hoogbouw aan de rand en entree van Weidevenne
stadshuistoren is betrekkelijk laag. Hoogbouwvsie Purmerend
31
KAART HOOGBOUWPOTENTIE OP STEDELIJK NIVEAU (>25 METER) BEZIEN VANUIT WOONBEHOEFTE OP BASIS VAN BESTAANDE STRUCTUREN
32
Hoogbouwvisie Purmerend
5.2 Analyse vanuit de woonbehoefte
Zo ontstaat er een kaart die gebieden laat zien die op korte afstand van zorgvoorzieningen, winkelcentra en OV-haltes liggen. De kaart laat een geleidelijke overgang laat zien van ideale
Naast de benadering vanuit de ruimtelijke betekenis moet hoogbouw ook bekeken worden
woonlocaties voor de “verwachte hoogbouwdoelgroepen” naar minder geschikte locaties. De
vanuit het oogpunt van de gebruiker. Met andere woorden: wie wil wonen of werken in een
kaart is gebaseerd op de situatie zoals deze in 2016 was. De focusgebieden kunnen verschui-
hoog gebouw?
ven omdat zich veranderingen voordoen in de voorzieningen.
De stad zal in de regio ook in toekomst een rol vervullen als een belangrijke woonplaats. Waarbij de trend is dat de behoefte naar andere woontypologieën zal groeien. Waar de afgelopen decennia vooral de focus lag op het suburbaan bouwen in uitleggebieden zal in de komende jaren het accent verschuiven in de richting van het binnenstedelijk bouwen. De doelgroepen voor het stedelijk woonmilieu hebben specifieke woonwensen zoals een gelijkvloerse woning en dichtbij voorzieningen zoals het openbaar vervoer, winkels en welzijnsfaciliteiten. Ook motieven als bereikbaarheid, nabijheid van het centrum, kwaliteit van de omgeving en uitzicht spelen een rol. Door de gebieden in kaart te brengen die op korte afstanden van de belangrijke voorzieningen liggen worden de locaties zichtbaar die ideaal zijn voor woningbouw voor deze doelgroepen.
Belangrijke hoogbouwdoelgroep; starters
Hoogbouwvsie Purmerend
33
KAART HOOGBOUWPOTENTIE OP STEDELIJK NIVEAU (>25 METER BEZIEN VANUIT 1. RUIMTELIJK OOGPUNT IN COMBINATIE MET 2. WOONBEHOEFTE
34
Hoogbouwvisie Purmerend
hoofdstuk 6
Kansen voor hoogbouw in Purmerend Als de uitkomsten van de ruimtelijke analyse en de woonbehoefte worden samengevoegd ontstaat een totaalkaart. Hierop staan gebieden die het meest kansrijk zijn voor een hoogwaardig en hoogstedelijk woon- en werkmilieu met een goede bereikbaarheid van met name het openbaar vervoer. Deze gebieden lenen zich het beste tot intensivering van bebouwing waar hoogbouw één van de middelen kan zijn. Deze gebieden kenmerken zich; - door een (hoog)stedelijke dynamiek - door een positie op of langs (boven)stedelijke netwerken die aansluiten op de regio - waar (boven)stedelijke netwerken elkaar kruisen of raken - die dicht bij stedelijke voorzieningen liggen Hoogbouw op die plekken kan op verschillenden manier een bijdrage leveren aan het verbeteren van de structuur (leesbaarheid) van de stad. Bijvoorbeeld door: • bij de stadsentrees aan het centrum en de hoofdinvalswegen; • aan knooppunten nabij voorzieningen en openbaar vervoerstations; • langs belangrijke routes
Hoogbouwvisie Purmerend
35
VISIEKAART VOORKEURSGEBIEDEN HOOGBOUW OP STADSNIVEAU MEER DAN 8 LAGEN (>25 METER)
36
Hoogbouwvisie Purmerend
6.1 Voorkeursgebieden hoogbouw op stadsniveau
voorzieningen kan deze -niet concentrische- ligging nog positief beïnvloeden, maar in Purmerend liggen een deel van dergelijke voorzieningen noodgedwongen verspreid buiten
Bij hoogbouw op stadsniveau spreken we van gebouwen die hoger zijn dan 25 meter (ca. 8
de binnenstad. Dat komt enerzijds door de (relatief ) beperkte grootte van de binnenstad,
lagen).
anderzijds is dit een weloverwogen keuze geweest. Al in de structuurvisie van 1972 werd de oost-west as aangemerkt als stedelijke rug van Purmerend. De oost-west as moest zich
Uit de analyse komt een aantal gebieden naar voren die met hoogbouw van meer dan 25
profileren als een logisch verlengstuk van het centrum en zich onderscheiden ten opzichte
meter een brug kunnen slaan tussen de plek en de structuur van de stad. Hiermee kan een
van alle andere stedelijke routes. Stedelijke voorzieningen als het stadhuis, P3, de bibliotheek,
grote bijdrage worden geleverd aan de gewilde stedelijke woonbehoefte en de leefbaarheid
het ziekenhuis, de bioscoop en het zwembad kwamen aan deze as te liggen. Echter, daar
en vitaliteit van Purmerend.
bleef het bij, retail sloot zich niet bij deze ontwikkelrichting aan. Dat maakt dat de uitstraling van de as inmiddels sterk te wensen overlaat. De as oogt nu als een onsamenhangend geheel
1. Hoogbouw als begeleiding stedelijk rug:
en kan zich moeilijk manifesteren als binder tussen het oostelijk deel van Purmerend en de
De stedelijke rug bindt het oostelijk deel van Purmerend en het Purmerbos met het centrum.
binnenstad.
Hoogbouw concentreert zich langs de stedelijke rug (o.a. Purmersteenweg, Waterlandlaan, IJsselmeerlaan) en markeert de as. Belangrijke knooppunten langs entrees aan de stedelijke
Anno nu is er langs de as veel dynamiek; panden komen beschikbaar, ontwikkelingen komen
rug worden gemarkeerd met hogere accenten.
weer op gang, er liggen dus veel kansen. De komende jaren zullen de grootste transformaties zich langs deze as afspelen. De stedelijke rug zal langzaam veranderen in een nieuw
2. Hoogbouw als zichtpunten rondom binnenstad:
hoogstedelijk multifunctioneel woon- en werkgebied met een eigen authenticiteit en sterke
Stedelijke knooppunten rondom de binnenstad worden gemarkeerd met hoogbouw die de
uitstraling. Door alleen kantoren om te vormen naar woningen komen we daar niet. Er is
grens en poorten van de binnenstad markeren (o.a. Genuahaven en thv Hoornse brug).
meer voor nodig. Het is van belang de as te versterken, meer herkenbaar en aantrekkelijk te maken. Belangrijke opgaven daarin zijn de verbinding tussen het centrum en het oostelijk
3. Hoogbouw als markering knooppunten Noord-Zuid route
deel van Purmerend en het Purmerbos (recreatie) te versterken en het stationsgebied daarin
De Noord-Zuidroute (o.a. Aziëlaan, Gorslaan, Churchillaan, S. Allendelaan) is de belangrijkste
beter te integreren. Door op strategische plekken hoogbouw toe te passen kunnen we dit
doorgaande route naar de N244. Hoogteaccenten bij knooppunten langs deze route werken
realiseren (zichtlijnen, stapstenen, visuele relatie). Dat vraagt concreet om vanuit de
als stapstenen en helpen in de oriëntatie door de stad.
centrumrand rekening te houden met hoogbouwontwikkelingen op de as en daar nu al een relatie mee te maken. Kansen die zich in de centrumrand voordoen moeten we daarom
4. Hoogbouw als markering entrees van de stad:
vanuit dat perspectief bezien.
De hoofdentrees van de stad worden herkenbaar gemaakt door hoogteaccenten waarmee
Langs de as liggen veel kansen om een eigen hoogbouwmilieu te ontwikkelen met
Purmerend zich presenteert naar de buitenwereld (o.a. t.h.v. de A7).
hoogbouwensembles. Ervaringen in andere steden geven aan dat een concentratie van hogere gebouwen identiteitsversterkend werkt, initiatieven zich uitstekend laten inpassen in
Stedelijke rug
een gebied, dat vervoer efficiënt geregeld kan worden en dat de openbare ruimte in z’n
Door de ligging van Purmerend, met de A7 als harde grens, is de groei van de stad in de
geheel een betere samenhang krijgt.
afgelopen decennia steeds meer op afstand van het centrum geraakt. Daardoor kan de stad moeilijk profiteren van de kracht van een centraal gelegen binnenstad die de samenhang van de stad bewaakt. Een bruisende binnenstad, met in zich veel belangrijke stedelijke Hoogbouwvsie Purmerend
37
38
Hoogbouwvisie Purmerend
Hoogbouw in Venlo
Knooppunten van infrastructuur, voorzieningen en stationsgebieden zijn interessante
Hoogbouwontwikkelingen rondom de centrumring horen in verbinding te zijn met en
plekken in het stedelijk weefsel om te wonen, te werken en verblijven. Stedelijke verdichting
afgestemd op de historische binnenstad. Aspecten als programma, schaal, maat en verschij-
is noodzakelijk om dit wonen mogelijk te maken. Hoogbouw ligt voor wonen dan voor de
ningsvorm, zichtlijnen horen aan te sluiten bij de bestaande kwaliteiten en kunnen deze zelfs
hand. Vooral omdat hoogbouw zich het best laat combineren met voorzieningen. De
versterken. Eventuele hiaten in het stedelijk weefsel kunnen we zo herstellen en het kan een
woonkwaliteit die een dergelijk uitzicht biedt, heeft altijd extra aantrekkingskracht op
bijdrage leveren aan bv. het versterken van de stadsentrees en de omgevingskwaliteit.
mensen.
Hoogbouw maakt, mits goed ingepast, van onze binnenstad een parel in een moderne stad
Poorten markeren de entree naar de binnenstad en spelen een belangrijke rol in de oriëntatie
die voldoet aan de eisen van de tijd, woongemak biedt naast kwaliteit en uitstekend historie
op diezelfde binnenstad en haar relatie met de omgeving. Hoogbouw als zichtpunten
met toekomst kan verbinden.
rondom de binnenstad helpen de poorten als entree beter te markeren. Vanuit het centrum kijkend markeren de poorten de logische samenhang van de binnenstad, en ze markeren
Hoogte langs de stedelijke rug
duidelijk de overgang van winkel- naar woongebieden.
Om de as echt te laten onderscheiden van de andere gebieden in Purmerend is het van belang dat hoogbouw zich duidelijk manifesteert ten opzichte van de bestaande hoogbouw
De as bestaat uit verschillende plekken en gebieden, elk met een eigen karakteristiek,
in de wijken.
dynamiek en positie in zijn omgeving. Hoogbouw op deze plekken levert een positieve
In vergelijking met andere gebieden in Purmerend is de gemiddelde bouwhoogte langs de as
bijdrage op het functioneren en de identiteit van de stad en als middel om samenhang
nu (en straks met de realisatie van de Brantjesoever) hoger dan gemiddeld. Uitgangspunt is
tussen de plekken en gebieden onderling te borgen. Zo manifesteert de as zich van veraf als
dan ook dat de as een basishoogte heeft van ongeveer 5 bouwlagen (circa 15 meter). Dat
één geheel en krijgen de verschillende plekken van dichtbij elk hun eigen identiteit en wordt
betekent dat bij gebouwen van 8 lagen nog geen sprake is van hoogbouwaccenten. Tot een
het geheel meer dan som der delen.
hoogte van 13 lagen (40 meter) spreken we in deze zone van onderscheid. Een dergelijke hoogte markeert een belangrijke plek langs de as. Het krijgt dan een betekenis op een hoger
De historische binnenstad – als centrum-stedelijk woonmilieu - neemt daar een geheel eigen
schaalniveau en fungeert tevens als oriëntatiemiddel. Wordt een gebouw zelfs hoger dan 13
plaats in. Purmerenders waarderen de historische binnenstad. De authenticiteit van de
lagen dan is het van veraf zichtbaar en bepalend voor het silhouet van de stad. Dit kan op
binnenstad is voor hen belangrijk. Verdichtingsingrepen willen we daarom zien in relatie met
plekken die op stedelijk niveau van grote betekenis zijn en waar het zich voegt in de
die authenticiteit, zij moeten een positieve impuls geven aan de beleving ervan.
omgeving. Met een hoogte van 60 meter is “Heel Europa” nu het hoogste gebouw van
Ook binnensteden veranderen langzaam van kleur. Het karakter van een stad verandert
Purmerend. Dergelijke accenten benadrukken de positie van Purmerend als belangrijkste
voortdurend. Het toevoegen van woningen in en nabij de binnenstad geeft een belangrijke
stedelijk centrum in een groene, agrarische en toeristische omgeving. Het maakt de stad van
impuls aan de leefbaarheid en vitaliteit van de binnenstad. De vraag naar binnenstedelijk
veraf zichtbaar, zij wordt daarmee een duidelijk ijkpunt in een route.
wonen is groot. Door functieverandering en door het “optoppen” van panden kan een extra dimensie worden toegevoegd. Een project als wonen boven winkels is hiervoor de aanjager. Grootschalige complexen als bijvoorbeeld het Eggert winkelcentrum zijn inmiddels een bekend fenomeen in onze binnensteden. Gebruikers ervaren ze als logisch en passend, terwijl de vorm daar in zichzelf geen aanleiding toe geeft. Dergelijke ontwikkelingen laten wel zien, dat binnensteden flexibel zijn, een schaalsprong aankunnen zonder aantrekkingskracht te verliezen en zelfs aan aantrekkingskracht winnen als ze blijven veranderen in de tijd.
Hoogbouwvsie Purmerend
39
40 40
Hoogbouwvisie Ho Hoo H o oo og gb gbo bo b o uwv u wv uw w v is i ssiiie isi eP Purmerend urrrm urm me ere er rre e nd nd
De Waterlandlandlaan
Noord-Zuid route
6.2 Voorkeursgebieden hoogbouw op wijkniveau
Deze route doorkruist verschillende wijken, loopt langs diverse wijkwinkelcenta en 2 NS-stations. De wijken die de as doorkruist zijn allen na-oorlogs. Daardoor ontbreekt het
Ook in andere gebieden zijn locaties aan te wijzen waar hoger bouwen dan gemiddeld
gevoel van natuurlijke centrumbenadering.
mogelijk is De vraag waar hoogbouwlocaties op wijkniveau toe te passen is, blijft maatwerk
Langs de route bevindt zich een aantal knooppunten die vragen om bijzondere
en is niet op voorhand aan te wijzen. Per hoogbouwinitiatief kijken we of het past in het
puntmarkeringen die tevens als oriëntatiepunten kunnen fungeren. Aan het einde van de
karakter en in het weefsel van de wijk. Plekken als entrees van de wijk, gebieden langs het
Aziëlaan en bij station Overwhere is dit principe door middel van hoogbouw reeds toegepast.
spoor, grenzen tussen wijken, knooppunten, wijkcentra zijn de meest logische plekken voor
Door op een aantal knooppunten dit door te zetten, communiceren de punten als het ware
hoogbouw op wijkniveau. Ook is het van belang om te kijken naar de ontstaansgeschiedenis
met elkaar en wordt de route als één geheel herkenbaar. De bestaande hoogbouw is door
en dynamiek van de wijken. Wijken die kleinschalig en intiem van opzet zijn, lenen zich
zijn hoogte van meer dan 40 meter (ca. 13 lagen) van stedelijke betekenis, waardoor de
minder voor hoogbouw dan plekken waar veel ruimte is. Hoogbouw heeft niet alleen in de
importantie van de route is benadrukt. Deze maat is dan ook maatgevend voor de plekken
hoogte, maar ook in de beleving op straatniveau enige ruimte nodig. Uiteraard kijken we
waar hoogbouw mogelijk is langs deze route. Uitzondering daarop is het knooppunt bij het
hierbij naar het toekomstperspectief en mogelijke herstructureringsopgaven. Dit nemen we
ziekenhuis, waar het de stedelijk rug kruist. Daar is een hogere hoogte mogelijk.
meen de afweging.
Stadsentrees Hoogbouw wordt vaak toegepast om stadsentrees te markeren. Ook in Purmerend is dit op
Het is van belang dat hoogbouw op wijkniveau, die geen onderdeel uitmaakt van het
een aantal plekken toegepast, zoals in Weidevenne. Van veraf is de hoogbouw van
stedelijk weefsel, niet concurreert met hoogbouw op stadsniveau. De maximale hoogte op
Weidevenne duidelijk te zien en manifesteert Purmerend zich in het open
wijkniveau is gesteld op 25 meter. Dit geldt niet voor de bestaande hoogbouwgebieden in
veenweidelandschap. Echter hoe dichter de stad wordt benaderd, hoe slechter de
de wijken die al een hogere hoogte hebben. Wordt het gebouw hoger dan 25 meter, dan
zichtbaarheid.
heeft het een betekenis op stadsniveau.
Juist op die plekken presenteert de stad zich aan de buitenwereld. Door bijvoorbeeld op strategische plekken langs de hoofdentrees hoogbouw toe te staan wordt de (h)erkenning van Purmerend door de buitenwereld vergroot.
Hoogbouwvsie Purmerend
41
HUIDIGE SKYLINE?
TOEKOMSTIGE SKYLINE?
42
Hoogbouwvisie Purmerend
Hoogbouwvsie Purmerend
43
Voorbeeld van onderbouw en terugliggende bovenbouw (de hoogbouw) DE VERSCHIJNINGSVORM EN EEN GOEDE PLINT ZIJN VAN ESSENTIEEL BELANG Voorbeeld eigentijdse interpretatie historisch (hoger) bouwen
44
Fragment uit “Delirious New York” van Rem Koolhaas; principe
Voorbeeld van een aantrekkelijke plint op ooghoogte en
van onderbouw en terugliggende bovenbouw (de hoogbouw)
terugliggende hoogbouw daarboven
Hoogbouwvisie Purmerend
hoofdstuk 7
Beoordeling hoogbouwinitiatieven Om hoogbouwinitiatieven te beoordelen zijn vuistregels opgesteld. Van de initiatiefnemer
betekenis. Ook vanuit het gebruik moet het gebouw een meerwaarde hebben. Hoogbouw
van hoogbouw wordt verwacht dat de vuistregels worden meegenomen en afgewogen in
biedt kansen voor interessante woonmilieus in combinatie met voorzieningen. Het kan een
een door de initiatiefnemer op te stellen hoogbouweffectrapportage. Deze is verplicht bij
buurt op zichzelf worden. Van de initiatiefnemer wordt dan ook een ruimtelijke en
een hoogte van meer dan 25 meter (8 lagen). De hoogbouweffectrapportage helpt al in
maatschappelijke visie gevraagd in hoeverre hoogbouw van toegevoegde waarde kan zijn.
een vroeg stadium bij de beslissing of een hoogbouwinitiatief op die plek, met die hoogte en in die vorm wel of niet wenselijk is.
Programma Hoogbouw op de juiste plek trekt bepaalde doelgroepen aan en biedt kansen voor functiemenging. In combinatie met een gemengd woonprogramma kan dit zorgen voor
7.1 De vuistregels
vitaliteit en dynamiek. In nieuwe grote woongebouwen streven we naar een combinatie van kleine, middelgrote en grote woningen. Er is bijzondere aandacht voor doelgroepen als
De gebieden
jongeren, starters, eenpersoonshuishoudens, ouderen en mensen met een zorgvraag voor
De visie geeft zones aan waar hoogbouw initiatieven kansrijk zijn. Hoogbouw initiatieven
een flexibele indeling van het gebouw zodat samenvoeging en transformatie in de toekomst
dienen zich dan ook te bevinden binnnen deze zones zoals aangegeven op de visiekaart op
mogelijk zijn.
pagina 36. Elke plek heeft z’n eigen specifieke eigenschappen en omgevingsfactoren en dient dan ook afzonderlijk beoordeeld te worden of hoogbouw op deze plek wel of niet past.
Verschijningsvorm Verschijningsvormen voor hoogbouw zijn situatie-afhankelijk. Factoren als programma, plek
Het proces
in het stedelijk weefsel, samenhang met de omgeving spelen hierbij een rol. Wel is er een
Hoogbouw is een complexe opgave en vraagt om een helder en goed communicatietraject.
aantal basisprincipes waaraan een hoog gebouw zou moeten voldoen. Deze principes komen
De initiatiefnemer dient dan ook een visie op communicatie op te stellen waarin wordt
voort uit ervaringen met hoogbouw in andere steden en zijn vooral gericht op de beleving
verwoord hoe de gemeente, de omgeving, de woningzoekende en de Raad worden
van het gebouw op straatniveau. Voor het ervaren van levendigheid is met name de beleving
betrokken bij het hoogbouwinitiatief.
van de stad op ooghoogte cruciaal. Om te voorkomen dat hoogbouw (te veel) zonlicht tegenhoudt, privacy schendt en impact heeft op de straat wordt vaak het principe van een
De meerwaarde
terugliggende bovenbouw toegepast. Dit houdt in dat de onderbouw een hoogte heeft met
Iedere plek heeft z’n eigen verhaal en reden om hoogbouw toe te passen; op het
een menselijke maat. De verhouding tussen open ruimte en gebouw speelt hier een rol in het
schaalniveau van de stad, schaalniveau van de omgeving en het gebouw zelf. Het gebouw
bepalen van de hoogte. De bovenbouw (het hoogteaccent) ligt daarop terug. Dit zorgt ervoor
moet de identiteit van de plek versterken, moet zich voegen in z’n omgeving en van duidelijk
dat vanaf het straat de hoogte anders (of helemaal niet) wordt beleefd. Dit principe wordt
toegevoegde waarde zijn. Ook kan het iets teruggeven aan de stad door bijvoorbeeld een
toegepast in steden als New York, Vancouver en Rotterdam.
nieuwe functie, openbare plint of dak. Voldoet het daaraan, dan heeft het ook echt een Hoogbouwvisie Purmerend
45
Voorbeeld van een duurzame invulling van het dak
Voorbeeld van hoogbouw in combinatie met laagbouw
Voorbeeld van “groene” hoogbouw 46
Hoogbouwvisie Purmerend
Hoogbouw heeft niet alleen negatieve effecten op de bezonning
Plint
Windhinder
De plint is de plek waar de hoogbouw de grond raakt. De plint is misschien wel het meest
Met name de effecten van valwinden rond hoogbouw hebben grote invloed op het
belangrijke ontwerponderdeel van hoogbouw. Voor de beleving van hoogbouw van dichtbij
functioneren van de openbare ruimte in de direct omgeving, zeker in relatie met de eis voor
en de interactie met de omgeving is een goede plint een must.
een ‘goede’ plint. Het is dan ook van belang de gebouwen al in een vroeg stadium aan een windhinderonderzoek te onderwerpen om overlast in de omgeving van het gebouw te
Belangrijke ontwerpcriteria voor de plint zijn: •
voorkomen.
De openbare ruimte rondom het gebouw moet goed ontworpen zijn met aanlooproutes, beplanting, verlichting etc
Voor de beoordeling van het windklimaat wordt in Nederland de norm NEN 8100 ‘Windhinder
•
Transparantie in de gevel zorgt voor interactie tussen binnen en buiten.
en windgevaar in de gebouwde omgeving’ gehanteerd.
•
Attractieve functies kunnen een bijdrage leveren aan de levendigheid. Leegstand
Deze norm geeft aan wanneer en hoe onderzoek naar het windklimaat in de gebouwde
moeten we voorkomen
omgeving verricht moet worden. Ook geeft het aan welke normen bij de beoordeling van
Extra hoge verdiepingen maken het gebouw geschikt voor functieveranderingen in de
windklimaat gelden. De norm geeft aan dat voor beschut liggende gebouwen tot een hoogte
toekomst.
van 15 meter geen windonderzoek noodzakelijk wordt geacht. Voor beschut liggende
Hoge gebouwen geven windoverlast. Voor het goed functioneren van de openbare
gebouwen tussen de 15 en 30 meter hoog en voor onbeschut liggende gebouwen tot 30
ruimte rondom is het van belang dit te voorkomen.
meter hoog is de hulp van een deskundige vereist om te beoordelen of wel of niet onderzoek
In de verschijningsvorm, materiaalgebruik en geleding kan een plint reageren op de
moet worden verricht. Voor gebouwen hoger dan de 30 meter is altijd onderzoek naar het te
straat. Ook de benadering en vormgeving van de entree speelt hierin een rol.
verwachten.
• • • •
De opbouw van de massa van het gebouw speelt in de beleving ook een belangrijke rol. Zichtlijnen en panorama’s
Bezonning
Hoogbouw heeft effecten op het silhouet van de stad en kan van dichtbij helpen in het
Naarmate de breedte of hoogte groter is, neemt het negatieve effect op de bezonning van de
oriënteren en navigeren door de stad. Hoogbouw is dan dynamisch en verandert van positie
omgeving toe. Een smalle toren belemmert de bezonning van de omgeving voor een kortere
en beeldvorming. Op vaste plekken zijn er statische zichtrelaties. Sommige plekken hebben
tijd dan een wand van diezelfde hoogte, of zelfs een wand van minder hoogte.
een cultuur (historisch) waardevol karakter waar zorgvuldig met dit soort zichtrelaties moet
Hoogbouwinitiatieven willen we in een vroeg stadium al onderwerpen aan een bezonnings-
worden omgegaan. De Koemarkt en de Kaasmarkt zijn hierin het meest waardevol, maar ook
onderzoek. Vanuit de wet- en regelgeving in Nederland worden geen concrete eisen gesteld
de Westerweg als historisch lint en het Purmerbuurtje. Het is van belang dat het zicht vanaf
aan de bezonningsduur van woningen of woongebouwen. De meeste gemeenten maken
deze plekken geen afbreuk doet aan het (historische) karakter van deze plek en een
gebruik van een onderzoeksmethode die opgesteld is door het TNO. Deze vindt zijn oor-
toegevoegde waarde kan hebben. Hoogbouwinitiatieven in de nabijheid moeten dit dan ook
sprong in het woonwaarderingstelsel uit 1962. Deze onderzoeksmethode wordt de ‘lichte’
beeldend, inzichtelijk en bewijsbaar te maken.
norm genoemd. De ‘lichte’ norm gaat uit van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam van de woonkamer. Uitgaande van deze norm vinden wij het in Purmerend acceptabel dat een bestaande woning t.o.v. de uitgangssituatie per dag 3 uur (in de periode 1 april tot 1 september) bezonning op de gevel inlevert door de komst van hoogbouw.
Hoogbouwvsie Purmerend
47
Voorbeeld van plan voor verdichting bij het stationsgebied Amsterdam Sloterdijk
Hoogbouw vraagt om innovatieve parkeeroplossingen 48
Hoogbouwvisie Purmerend
Infographic die de trends in de mobiliteit weergeeft
Duurzaamheid Purmerend heeft ambities om een duurzame stad te worden. De stadsverwarming op biomassa, solar campus, gescheiden rioolstelsels en de wens tot aardgasvrij zijn initiatieven die hieraan bijdragen. Ook met de invulling van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een duurzame en klimaatbestendige inrichting. Om de duurzaamheidsambities te halen zijn ook inspanningen nodig van inwoners en het bedrijfsleven. De gemeente heeft daarin vooral een faciliterende en informerende rol Dit geldt voor zowel de inrichting van de private buitenruimtes als het gebouw. Hoogbouw draagt al bij in de duurzaamheidsopgave door het compacter bebouwen van een gebied. Daarnaast zijn er veel innovatieve ontwikkelingen op gebouwniveau die ook een bijdrage
Een groot deel van de verdichtingsopgave in Purmerend speelt zich af in de omgeving van het stationsgebied. De gemeente heeft als ambitie gesteld de komende jaren het stationsgebied te transformeren naar een volwaardig OV knooppunt met snellere en meer frequente verbindingen naar Zaandam en Amsterdam en met goede voor- en natransport faciliteiten voor met name de fiets. Daarmee ligt een volwaardig alternatief voor de auto binnen handbereik. Ook veranderingen in autobezit en de technologische ontwikkelingen van bv autonome auto’s zijn handvatten om op een andere manier naar mobiliteit en parkeren te kijken. Op korte termijn komt de gemeente met een nieuwe verkeersvisie waar ook ingegaan wordt op het parkeerbeleid in relatie tot de verdichtingsopgave.
kunnen leveren aan een de duurzaamheidsambities zoals het verduurzamen van de energiehuishouding door bijvoorbeeld natuurlijke ventilatie, zonne-energie, windenergie, groene daken en duurzame materialen. Flexibiliteit in het gebouw zorgt voor een langere levensduur en wordt daarmee duurzamer. Van de hoogbouwinitiatiefnemers wordt dan ook verwacht dat duurzaamheid een plek krijgt in de uitwerking van het gebouw. Bereikbaarheid en parkeren Intensiveren betekent ook bundeling van verkeerstromen Bereikbaarheid en parkeren zijn niet eenvoudig in te passen bij gebieden met intensieve bebouwing. Parkeren ondergronds is relatief duur. Oplossing deels in de openbare ruimte of boven of in de plint zijn goedkopere oplossingen, maar gaan weer ten koste van de uitstraling en beleving van het gebouw op straatniveau. Het uitgangspunt blijft dan ook dat het parkeren onder het gebouw moet worden opgelost.. Hiervan kan worden afgeweken als aangetoond kan worden dat het parkeren niet zichtbaar is van buitenaf. Ook in- en uitritten en eventuele hellingbanen moeten binnen de kavelgrenzen worden gerealiseerd. Voor alle ontwikkelingen geldt dat ze moeten voldoen aan de parkeernorm. Kan niet aan deze norm voldaan worden dan moet er gezocht worden naar alternatieven. Voorbeelden kunnen zijn dubbelgebruik, een parkeergarage in de omgeving.