D -bijlage-3-onderbouwing-wonen-Oostflank

Onderbouwing Oostflank Op de beide locaties van de Oostflank – Golfbaan en Purmer Zuid Zuid – zijn op dit moment resp. 4.000 tot 4.500 en 1.000 tot 1.300 woningen voorzien. In totaal 5.000 – 5.800 woningen; te bouwen in de periode 2026-2040. Zijn deze woningen nodig om te voorzien in de Purmerendse woningbehoefte binnen de bovengenoemde periode? Hieronder geven we aan waarom het nodig is deze woningen de komende jaren te bouwen. In dit memo gaan we ook in op de betekenis van een woningbehoefteprognose en hoe die gebruikt moet worden. Daarna zoomen we in op het belang van het hebben van voldoende (harde) plancapaciteit voor de komende decennia. Vooraf: er is op dit moment al een woningtekort; met grote maatschappelijke effecten Er is op dit moment geen sprake van een ontspannen woningmarkt waar vraag en aanbod in de meeste prijs- en woningtypesegmenten in balans is. Integendeel; er is nog altijd een groot tekort aan woningen; het aantal woningen is (veel) kleiner dan het aantal huishoudens dat er een zoekt. Dit is direct zichtbaar in de ongekend hoge prijs van bestaande koopwoningen, in de hoge huurprijzen in de vrije huursector en in de zeer lange wachttijden voor sociale huurwoningen.

Tegelijkertijd staan nieuwbouwprojecten onder druk als gevolg van de sterk gestegen bouwkosten (materiaal en arbeid) en dreigen naar achteren te schuiven of soms zelfs helemaal afgesteld te worden. De maatschappelijke effecten zijn groot. Jongeren wonen gedwongen (veel) langer bij hun ouders, gezinsvorming wordt uitgesteld. Bij relatiebreuk is het vaak moeilijk om tijdig apart te wonen, waardoor spanningen binnen het gezin oplopen. Niet alleen het gros van de huidige woningzoekende huishoudens heeft een woonprobleem. Er zullen voortdurend huishoudens bijkomen die een woning nodig hebben; jongeren willen op zichzelf wonen, gezinsvorming gaat ondanks alles gewoon door en ook vanwege migratie zijn woningen nodig. Vanaf 2022 is de huishoudengroei bovendien weer sneller toegenomen dan het aantal woningen en is het woningtekort verder opgelopen in plaats van afgenomen. Helaas is het de verwachting dat deze situatie van woningkrapte voorlopig dan ook niet zal veranderen en dat er pas ver na 2030 weer sprake zal zijn van een ontspannen woningmarkt. Woningbehoefteprognose; gezien de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens; hoeveel en welke woningen zijn nodig? Om in te kunnen spelen op de toekomstige behoefte aan woningen raamt de provincie Noord-Holland deze woningbehoefte periodiek.

Voor Purmerend komt de provincie in haar laatste prognose, voor de periode 2021 – 2040, uit op een behoefte van zo’n 7.000 extra woningen. Dit sluit aan op Purmerendse ambitie uit 2017 om in 2040 10.000 woningen bij te hebben gebouwd. Immers, sinds 2017 zijn hiervan zo’n 3.500 tot 4.000 woningen gerealiseerd. Van de 7.000 woningen zijn er zo’n 4.100 nodig tot en met 2029. Deze woningbehoefte is exclusief een eventuele sloop- en vervangingsopgave, maar inclusief een aandeel voor Purmerend in het oplossen van het huidige regionale tekort aan woningen. Op basis van deze cijfers is in de Woondeal die de MRA vorig jaar maart sloot met het Rijk voor Purmerend tot en met 2030 een bouwopgave opgenomen van 4.800 woningen. Hierin is ook een deel van de te bouwen woningen in de Oostflank meegenomen. In de Monitor Woningbouw 2023 sorteert de provincie overigens al voor op een hogere woningbehoefte dan voorzien in haar laatste prognose. Dit vanwege die onverwacht snelle toename van het aantal huishoudens sinds 2022 in combinatie met een helaas achterblijvende bouwproductie. Hoeveel hoger die nieuwe prognose voor Purmerend zal uitpakken zal duidelijk worden in de nieuwe provinciale prognose, die naar verwachting dit najaar uitkomt. De hier gebruikte woningbeh0eftecijfers van de provincie moeten dus nadrukkelijk als een minimum worden gezien.

1

Betekenis van een woningbehoefteprognose; altijd dynamisch en afhankelijk van wat andere gemeenten doen Een woningbehoefteraming is overigens altijd onzeker, men moet aannames doen over de toekomst: over de groei, leeftijd en samenstelling van huishoudens, over migratie over korte en lange afstanden, over woonwensen van huishoudens; niet alleen qua woningtype en woonmilieu, maar ook over de plek waar mensen graag wonen. Een prognose moet daarom regelmatig worden herzien; zoals ook gebeurt. Daarbij komt nog dat zo’n raming op een hoger schaalniveau, zoals een regio, vaak best realistisch is, maar hoe meer wordt ingezoomd op gemeenten daarbinnen, des te groter de onzekerheid. Regiogemeenten hebben namelijk vaak nauwe verhuisrelaties met elkaar. Als Purmerend meer bouwt en de regiogemeenten minder, dan komt de huishoudenprognose in Purmerend hoger uit – en daarmee de woningbehoefte. Op regionaal niveau kan de prognose dan nog steeds kloppen. Andersom geldt dat natuurlijk ook; in het geval Purmerend minder bouwt dan de regio. Bouwen zowel Purmerend als de regiogemeenten meer dan de prognose, dan zou het kunnen dat er te weinig huishoudens zijn om die woningen te vullen en zullen sommige plannen niet van de grond komen of kan leegstand ontstaan in minder gewilde delen van de voorraad. Daarom worden bouwplannen ook regelmatig in regionaal verband op elkaar afgestemd.

Een voorbeeld hiervan is de eerder genoemde Woondeal MRA-Rijk uit 2023, waarin de Oostflank expliciet is genoemd en daarmee tevens onderdeel is van de afspraken op regionaal niveau. Voor wat betreft de Woondeal draagt de provincie zorg voor de regionale afstemming. De woningbehoefteprognose op lokaal niveau voor Purmerend is kortom zeker een handige leidraad, maar geen in beton gegoten gegeven. Het is een dynamisch cijfer dat bovendien altijd in samenhang met de bouwplannen van de regiogemeenten moet worden bezien. Voldoende harde plannen nodig om in de woningbehoefte te voorzien Om een woningbehoefteprognose überhaupt te laten uitkomen en voldoende woningen te kunnen bouwen moet er ook zicht zijn op voldoende locaties waar kan worden gebouwd. De plancapaciteit van Purmerend bevat op dit moment tot 2040 ruim 13.000 woningen, waarvan ongeveer de helft voor de periode tot 2030. Dat lijkt heel veel, maar een groot deel daarvan zijn nu nog zogenaamde ‘zachte’ plannen 1. Er lijkt dus een overschot te zijn aan plannen, maar dat is alleen op papier. Ook in de andere gemeenten van Zaanstreek-Waterland en de verdere Metropoolregio Amsterdam is dit het geval. Zo’n overschot is ook strikt noodzakelijk, want de ervaring leert dat er altijd een stuk minder wordt gebouwd dan de omvang van de plancapaciteit op enig moment.

Om allerlei redenen vertragen plannen nu eenmaal of vallen ze geheel of gedeeltelijk uit. Daarnaast zal een situatie van een overschot aan nieuw gebouwde woningen zich vrijwel nooit voordoen, aangezien een ontwikkelaar niet zal gaan bouwen als de woningen niet kunnen worden afgezet. Het is daarom belangrijk om ervoor te zorgen dat er in de gehele periode tot 2040 altijd (ruim) voldoende woningen in de (harde) plancapaciteit zitten. In de periode tot en met 2030 en 2040 beschikken wij momenteel nog niet over voldoende harde plancapaciteit om aan de woonbehoefte te voldoen. In het afgelopen jaar en in de aankomende jaren is het bouwen van het aantal woningen dat nodig is om aan deze behoefte te voldoen een serieus aandachtspunt voor Purmerend maar ook voor de gemeenten in onze regio en ver daar buiten. Slechts 60% van de woningbehoefte tot en met 2030 periode is heden onderdeel van een hard plan. Alle huidige plancapaciteit is daarom zeker de eerstkomende jaren nog nodig; we weten immers niet welke plannen wel en welke niet of niet geheel zullen doorgaan; tegenvallers moeten we – ook regionaal – kunnen opvangen.

1

Bij harde plancapaciteit zijn de procedures doorlopen en bestemmingsplannen gewijzigd waardoor woningbouw vlot van start kan. Bij zachte plancapaciteit gaat het om gebied dat geschikt is voor woningbouw maar waar procedures nog niet zijn gestart.

2

Ook voor de periode 2031 tot 2040 lijkt dus voldoende plancapaciteit te zijn. Hier geldt echter dat nagenoeg alle plannen nog in voorbereiding – en dus zacht zijn en daarmee de kans lopen af te vallen. Toch is het belangrijk om ook al deze plannen in de plancapaciteit te houden tot zo rond 2030 duidelijk wordt welke plannen op dat moment wel en niet zijn gerealiseerd om in de woningbehoefte tot en met 2030 te hebben voorzien. En ook na 2040 zal er naar alle waarschijnlijkheid sprake zijn van woningbehoefte. De mate waarin is op dit moment moeilijk vast te stellen. Maar het is een utopie om te veronderstellen dat we op een gegeven moment klaar zijn met de stad. De stad is altijd in beweging. Plancapaciteit is altijd nodig om daar op in te kunnen spelen. Niet alleen de kwantiteit van de plannen, maar ook de kwaliteit is belangrijk Behalve over het aantal te bouwen woningen (de kwantiteit) gaat een woningbehoefteprognose ook over naar wat voor woningen dan precies de behoefte van Purmerenders en mensen die er graag willen wonen uitgaat (de kwaliteit). De vergrijzing schrijdt weliswaar voort, maar er komt nog volop aanwas van jonge gezinnen. Hun wens gaat voor het overgrote deel in Purmerend uit naar een eengezinswoning. Deze komen echter voorlopig nog niet voldoende beschikbaar; de meeste wat oudere Purmerenders wonen daar nog jaren prima.

Het is echter in het belang van de stad om ook de komende decennia voldoende jonge gezinnen een plek te kunnen geven. Zij zijn een belangrijke groep met het oog op steun onder tal van voorzieningen als scholen, winkels, zwembaden, verenigingen en sportclubs en op langere termijn zijn zij belangrijk voor de beroepsbevolking. De bouw van eengezinswoningen op locaties die zich daarvoor lenen blijft dus belangrijk. Binnen Purmerend, maar ook binnen de gehele regio, is de Oostflank een van de weinige locaties waar in de belangrijke mate in deze behoefte kan worden voorzien. Context De productie van woningen in Purmerend is onderdeel van een groot pakket aan woningbouwmaatregelen die door de minister van VRO, de provincie Noord Holland, de regio, de gemeenten, de marktpartijen en corporaties zijn vastgelegd om de enorme woningnood, waarover we dagelijks in de krant lezen, te lenigen. Het gaat hier onder andere over onderlinge prestatieafspraken die ondersteund worden door allerlei instrumenten zoals de Woningbouwimpuls, de Start Bouwimpuls, extra middelen uit de € 7,5 miljard voor bereikbaarheid en inzet van de flexibele schil om extra capaciteit bij gemeenten in te kunnen huren. Purmerend heeft zich bestuurlijk aan deze gezamenlijke opgave gebonden door het ondertekenen van de woondeal die een jaar geleden (15 maart 2023) is ondertekend in de markthal in Purmerend.

In het kort: • De woningbehoefte in Noord-Holland is enorm. Volgens de cijfers waarop de afspraken in de woondeal zijn gemaakt bedraagt de acute woningbehoefte 184.000 woningen voor heel NoordHolland. Dat is de stand per 1 januari 2023. • Op basis van de demografische ontwikkelingen sinds de ondertekening van de Woondeal blijkt uit de prognoses van Primos dat de bevolkingsgroei groter is dan verwacht waardoor er meer woningen nodig zijn. De woningbehoefte is toegenomen naar 191.000 woningen die voor 2030 nodig zijn om de acute woningnood te lenigen. • Om de afgesproken productie te halen is de Woondeal een aantal “cruciale projecten” opgenomen die nodig zijn om de afgesproken aantallen te halen. • Purmerend heeft zich in de Woondeal gebonden om 4.800 woningen realiseren tot en met de 2030. In de Woondeal zijn de volgende projecten meegenomen: o Waterlandkwartier, stadshart, Wheermolen Oost (4.171 woningen) o Oostflank (3.000-5.000 woningen) • Nadrukkelijk gaat het hier over de productie tot 2030. Voor Oostflank is het woningaantal hoger, maar de aantallen daarvoor liggen na 2030.

3

Conclusie De plancapaciteit op de Oostflank – en alle andere plancapaciteit – blijft hard nodig om te kunnen voorzien in de toekomstige woningbehoefte, zowel kwalitatief als kwantitatief. Purmerend heeft weliswaar in theorie voldoende plancapaciteit, maar voor de korte en lange termijn onvoldoende harde plannen om in de woningbehoefte te kunnen voorzien. Vanaf 2031 is bijna de gehele plancapaciteit nog zacht. De kans dat zachte plannen uitvallen of naar achteren schuiven is groot. Het is dus zaak om de verdere planvorming voor de Oostflank voortvarend verder te brengen. Om überhaupt in de woonbehoefte te kunnen voorzien is het op dit moment cruciaal om er voor te zorgen dat er voldoende woningen worden gebouwd, waarvoor we eerst moeten beschikken over harde plancapaciteit. Daarbij sorteert de provincie voor op een hogere woningbehoefte door een onverwacht snelle toename van het aantal huishoudens sinds 2022 in combinatie met een achterblijvende bouwproductie. Hoeveel hoger die nieuwe prognose voor Purmerend zal uitpakken zal duidelijk worden in de nieuwe provinciale prognose, die naar verwachting in de komende weken duidelijk wordt. Een ander belangrijk argument is dat de Oostflank, anders dan andere potentiële locaties in Purmerend én in de regio, belangrijk kan bijdragen aan de nog altijd flinke behoefte aan eengezinswoningen.

Het binden van gezinnen aan de stad is belangrijk voor het draagvlak onder tal van voorzieningen en het op peil houden van de beroepsbevolking.

4