D bijlage 3 Notitie Pilot transformatie de Koog nov 2019

NOTITIE PILOT TRANSFORMATIE DE KOOG DATUM: VASTGESTELD DOOR GEMEENTERAAD OP 28 NOVEMBER 2019

Sinds 2017 kijkt de gemeente Purmerend naar de mogelijkheden van transformatie van (een deel van) het bedrijventerrein De Koog. Eind 2019 heeft de gemeenteraad een akkoord gegeven op de ‘pilot transformatie De Koog’. In onderstaande notitie worden de spelregels en het proces van de pilot uiteengezet.

Uitgangspunten Voor de gemeente Purmerend is zowel de werkgelegenheid als de behoefte aan meer woningen speerpunt in het beleid. Bij De Koog komen deze twee samen. Primair betekent dit twee uitgangspunten bij de transformatie van De Koog: 1. De ondernemers op De Koog kunnen hun bedrijfsvoering voortzetten. 2. Waar mogelijk kan transformatie naar werk-woongebied worden ingezet door de woonfunctie in combinatie met een werkfunctie op de begane grond toe te laten. De gemeente neemt hierbij uitdrukkelijk een faciliterende rol naar initiatiefnemers toe. De initiatiefnemers zullen een grote rol krijgen bij de uitwerking en onderbouwing van de plannen en zullen ook met de naastgelegen ‘buren’ de inpassing van het initiatief moeten bespreken en daar waar milieuzonering dit vraagt ook overeenstemming bereiken. In de beoordeling waar eventuele transformatie mogelijk is zijn twee primaire voorwaarden in te vullen: A. d  at de locatie qua milieuzonering vanuit omliggende bedrijven geschikt is om een andere functie (bijv. wonen) mogelijk te maken. B. dat de locatie vanuit verkeersveiligheidsoogpunt geschikt is om een woonfunctie aan te huisvesten.

Looptijd van de pilot De pilotperiode wordt vastgesteld op 2 jaar waarmee - op een deel van de Koog - de start van de trans­formatie naar een werk-woongebied wordt gemaakt.

Het doel van de pilot Het starten van de pilot heeft een meervoudig doel: 1. Een pragmatische methode om te starten met de transformatie van De Koog en – indien de transformatie leidt tot concrete projecten - ook direct fysiek bijdragen; 2.Het verkrijgen van inzicht in de (omvang van de) bijdrage die het gebied kan (gaan) leveren aan de ‘agenda Purmerend 2040’-ambitie om ca. 10.000 woningen toe te voegen aan de Purmerendse woningvoorraad; 3. Het verkrijgen van inzicht in de manier waarop er een positieve bijdrage kan worden geleverd aan menging van functies en daarmee op de toekomstbestendigheid van De Koog vanuit het oogpunt van economische ontwikkeling en werkgelegenheid; 4. Ervaring opdoen met de faciliterende rol van de gemeente.

2

PILOT TRANSFORMATIE DE KOOG

NOTITIE PILOT TRANSFORMATIE DE KOOG

Van IJsendijkstraat niet geschikt voor woningbouw

In een verkennende studie naar het gebied is vanuit verkeerskundig oogpunt geconcludeerd dat de Van IJsendijkstraat op dit moment niet geschikt is om aan te wonen. Op basis hiervan is onderstaande ‘oranje’ begrenzing opgenomen. Hierbinnen ontsluiten de kavels aan de Van IJsendijkstraat en zijn daarmee op korte termijn niet transformeerbaar. Buiten het oranje gebied blijven de primaire voorwaarden van toepassing waarbij naast milieuzonering ook de verkeersveiligheid beschouwd wordt. Zie hiervoor ook de analyse op hoofdlijnen van de verkeerskundige (zie bijlage A). Door de initiatiefnemers zal tijdens de pilot moeten worden aangetoond dat de door hun voorgestelde ontwikkeling verkeerskundig correct is.

-------- Veiligheidscontour Gas Vereist herprofilering v. IJsendijkstraat

PILOT TRANSFORMATIE DE KOOG

3

Spelregels Voor de grondeigenaren die initiatief nemen om hun bedrijfspand te transformeren naar een werk-woonkavel en buiten het oranje gebied vallen gelden spelregels. Bij initiatieven, die de woonfunctie introduceren, gelden tenminste de volgende voorwaarden: I. De bedrijven op De Koog kunnen ongestoord hun (huidige) bedrijfsvoering voortzetten. II. De vastgoed-/grondeigenaar neemt zelf initiatief. III. Nadere ‘spelregels’ worden opgesteld, waarin in ieder geval zijn opgenomen: a. Bij transformatie naar de woonfunctie is een invulling met bedrijvigheid op de begane grond een verplichting. b. De initiatiefnemer dient vanuit de ruimtelijk-juridische kaders er voor te zorgen dat het initiatief zich verhoudt tot de milieuactiviteiten van naburige bedrijven. Eventuele maatregelen komen op conto van initiatiefnemer (‘er met de buren uitkomen’)*. c. De initiatiefnemer levert (naast het reguliere kostenverhaal) een extra financiële bijdrage in het opwaarderen van de ruimtelijke kwaliteiten van het openbaar gebied van De Koog. d. De parkeerbehoefte van het initiatief wordt op de eigen kavel opgelost. Deze spelregels zullen nog verder worden uitgewerkt en waar nodig worden aangevuld. * milieuzonering: In het bestemmingsplan zijn milieucategorieën per bedrijf opgenomen. Hierbij oplopend van een lichte milieucategorie 1 t/m de zwaardere milieucategorie 4.2.

Bij deze categorieën horen afstanden ten opzichte van functies zoals wonen. Deze afstanden zijn niet op voorhand eenduidig. Vanuit de VNG zijn er richtafstanden afgegeven waar buiten in ieder geval de functie wonen kan worden gerealiseerd. Indien men binnen de geadviseerde richtafstand een woonfunctie wil realiseren dan zal er op bedrijfsactiviteitsniveau gekeken moeten worden naar wat er mogelijk is. Met de transitie van De Koog naar gemengd gebied van werken en wonen worden de door de VNG geadviseerde richtafstanden ten opzichte van de woonfunctie kleiner.

Proces

Na besluitvorming van de gemeenteraad om de pilot te starten ziet het ontwikkelproces er op hoofdlijnen als volgt uit: 1. De gemeente doet open uitnodiging aan eigenaren om aan de transformatiepilot deel te nemen. 2. Er wordt een intentieovereenkomst gesloten met de partijen die actief willen deelnemen aan de pilot. In de intentieovereenkomst wordt afgesproken dat de eigenaar de ontwikkeling gaat initiëren en dit in afstemming met de gemeente doet. De eigenaren zullen in het kader van de intentieovereenkomst de plankosten van de gemeente voor het initiatief dragen. Tegelijkertijd zal de klankbordgroep met ondernemers van De Koog worden opgericht. De planvorming zal – vanuit de passief faciliterende rol ook niet eerder worden opgepakt dan dat de eerste intentieovereenkomsten zijn ondertekend. 3. In de intentieovereenkomst wordt vastgelegd dat de eerst stap van de initiatiefnemer is het onderzoek naar de omliggende milieucontouren van de bestaande bedrijven. Dit onderzoek zal op bedrijfs­ activiteitsniveau dienen te gebeuren. Dit onderzoek zal door de gemeente worden beoordeeld (evt. in samenwerking met de omgevingsdienst). Hier volgt uit of er met buurbedrijven moet worden gesproken om afspraken te maken over de milieucontour.

Hierbij ligt het primaat bij de initiatiefnemer en zal de ondernemer die de milieucontour veroorzaakt zelf beslissingsbevoegd zijn al dan niet mee te werken aan de transformatie. 4. Tijdens het eerste half jaar van de pilot zullen nadere de spelregels voor ontwikkeling worden uitgewerkt. Dit mede op basis van ontwerp- en ontwikkelkracht van initiatiefnemers. Uitgangspunt hierbij is om een zo simpel mogelijke en reële set spelregels en uitgangspunten te formuleren. Dit op bijvoorbeeld stedenbouwkundig, programmatisch (30-30-40) en duurzaamheidsvlak. Daarnaast zal

4

PILOT TRANSFORMATIE DE KOOG

NOTITIE PILOT TRANSFORMATIE DE KOOG

een inschatting worden gemaakt van de plan overstijgende kosten (de investering in de openbare ruimte op het bedrijventerrein zelf) en de nota GKP. 5. De initiatiefnemers zullen de nodige onderzoeken laten doen die door de gemeente (evt. in samenwerking met de omgevingsdienst) worden beoordeeld. Hieronder vallen onder andere verkeersonderzoek, externe veiligheid, luchtkwaliteit etc. 6. Ontwerpen van de projecten worden in concept gemaakt en getoetst aan de onderzoeken. 7. Indien stap 6 positief uitvalt zal de daaropvolgende stap de keuze voor het hierbij best passende juridisch-planologische instrumentarium zijn en zal door initiatiefnemer en gemeente een anterieure overeenkomst (AO) worden afgesloten. Een gebruikelijke optie daarvoor is dat via afzonderlijke uitgebreide omgevingsvergunningsprocedures (d.w.z. vergunning ‘afwijking van het bestemmingsplan’) daadwerkelijk ontwikkeld kan worden. 8. Door middel van voorgaande of een andere – nog uit te werken - procedure is de betrokkenheid van de gemeenteraad aan de orde. Enerzijds bij het aangaan van een AO, via de gebruikelijke ‘wensen en bedenkingen’-procedure en anderzijds bij de omgevingsvergunning, via de voor verlening benodigde ‘verklaring van geen bedenkingen’ van de raad. 9. Na besluitvorming in de gemeenteraad zal de juridisch-planologische procedure in gang worden gezet.

Hierbij zijn de daarbij behorende bezwaar- en beroepsmogelijkheden van toepassing. Zoals blijkt uit bovenstaande zal er veel werk bij de initiatiefnemers / grondeigenaren liggen, de gemeente pakt een faciliterende rol. Dit met uitzondering waar de gemeente Purmerend zelf grondeigendom heeft. Deze gronden kunnen actief worden ingezet in het proces. Daarnaast zal de gemeente ook de onderlinge verhouding van de diverse projecten in de gaten houden en het totale effect van de projecten bij elkaar opgeteld. Ten tijde van de pilot zal de gemeente de klankbordgroep met bestaande ondernemers voorzitten (zie hiervoor verderop in deze notitie, bij ‘Overleg bestaande ondernemers’).

Kostenverhaal

De gemeente Purmerend neemt een passief faciliterende rol bij de ontwikkeling van De Koog. Zoals in het stappenplan voorzien is zal - bij initiatief van grondeigenaren - de transformatie wordt opgestart door het aangaan van een (of meer) intentieovereenkomst(en). Hiermee worden de gemeentelijke plankosten voor die initiatieven op voorhand gedekt. Naast de dekking van deze plankosten ten tijde van de intentieovereenkomst zullen in het kader van de anterieure overeenkomst afspraken worden gemaakt over kostenverhaal, bijvoorbeeld de totale plankosten van het project, de bijdrage in investeringen in de openbare ruimte van De Koog, maar ook eventuele kosten in het kader van de Nota GKP.

Overleg met bestaande ondernemers

Om ten tijde van de ontwikkeling goed feeling te houden met de ondernemers op De Koog wordt een klankbordgroep opgericht op De Koog met hierin zoveel mogelijke evenwicht tussen voor-, tegenstanders en ondernemers die neutraal t.o.v. een transformatie staan. Hiermee monitort de gemeente de ontwikkeling van De Koog vanuit ondernemersperspectief en kan de gemeente proactief inspringen op eventuele negatieve gevolgen van de transformatie. Aan de initiatiefnemers van de transformatie-initiatieven wordt meegegeven dat ook zij een rol moeten pakken in het borgen van een goede landing van de wooninitiatieven tussen de bestaande bedrijven.

Communicatie

Ten tijde van de pilot zullen de ondernemers actief worden geïnformeerd. Dit door middel van een website en indien gewenst bijeenkomsten waarin de stand van zaken wordt weergegeven.

PILOT TRANSFORMATIE DE KOOG

5

BIJLAGE A VERKEERSADVIES OP HOOFDLIJNEN Inleiding

Op De Koog liggen kansen om door middel van het opstarten van een transformatie van puur werkgebied naar werk-woongebied, De Koog toekomstbestendig te maken. Dit in lijn met de kansenkaart die in 2017 vanuit het programma 2040 is gemaakt. Een transformatie waarin wonen en werken samen gaan. Om op De Koog naast werken ook woningen te kunnen realiseren zal de omgeving ingericht moeten zijn op de vele vormen van verkeer die zowel op een bedrijventerrein als in een woonwijk kunnen plaatsvinden. Om een indruk te krijgen of er mogelijkheden zijn om hier invulling aan te geven wordt in deze memo een analyse op hoofdlijnen gemaakt .

Verkeerskundige inrichting van bedrijventerrein en woonwijk

De verkeerskundige inrichting van een bedrijventerrein en woonwijk zijn onderstaand weergegeven. Dit om een beeld te geven wat er regulier wordt aangehouden.

Bedrijventerrein

 Kenmerken van een bedrijventerrein richten zich op verschillende bedrijfsfuncties. Zo moeten wegen een grote breedtemaat hebben en worden bochten met een ruime straal aangebracht om vrachtverkeer voldoende bewegingsvrijheid te geven. De wegen woden in beton of asfalt uitgevoerd en meestal als GOW (gebiedsontsluitings weg) aangelegd. Op de GOW’s geldt een snelheid van maximaal 50 km/uur. Entrees naar bedrijfspercelen zijn ruim en overzichtelijk opgezet. Het parkeren, laden en lossen van voertuigen vindt zoveel mogelijk op eigen terrein plaats. Fietsers worden veelal door een vrij liggend fietspad naar het terrein geleid waarna ze zich over de rijbaan mogen verplaatsen om een bedrijf te bereiken. Voor voetgangers is het voldoende om aan één zijde van de weg een smal voetpad aan te brengen.

Woonwijk  In een woonwijk zijn twee type inrichtingen te herkennen. Een gebiedsontsluitingsweg (GOW (50 km/uur)) en erftoegangsweg (ETW (30 km/uur). Een GOW in een woonwijk herken je aan uitvoering in asfalt, voetpaden met hoogteverschil t.o.v. de rijbaan, vrijliggende fietspaden en geen drempel constructies. Verder de woonwijk in wordt meestal ingericht met ETW’s waarbij een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Deze straten zijn herkenbaar door uitvoering in elementenverharding, voetpaden met hoogteverschil t.o.v. de rijbaan, fietser op de rijbaan en snelheid verlagende constructies in de vorm van bijvoorbeeld drempels of plateaus.

Huidige situatie De Koog

De Koog bestaat uit drie belangrijke wegen die het gebied ontsluiten en drie wegen die verbinden. Ten zuiden ligt de Van IJsendijkstraat, ten noorden ligt de Flevostraat. Tussen deze twee straten liggen de Cantekoogweg en de Kwadijkerkoogweg die zorgen voor een verbinding tussen beide straten. De Nijverheidsweg zorgt vervolgens voor een verbinding tussen de Cantekoogweg en Kwadijkerkoogweg. Zowel de Van IJsendijkstraat als de Flevostraat worden door de Nieuwe Gouw in het noordoosten verbonden aan de provinciale weg N244. De Flevostraat loopt in het noordwesten door tot aan de Koogsingel waar deze verder zijn weg vindt als GOW langs een woonwijk richting de Allendelaan. De Van IJsendijkstraat heeft in het zuidwesten een verbinding in één richting waarbij de ingaande richting naar het bedrijventerrein toe loopt.

6

PILOT TRANSFORMATIE DE KOOG

NOTITIE PILOT TRANSFORMATIE DE KOOG

Analyse van verkeerskundige situatie

Bij het beoordelen van de verkeerskundige situatie wordt een aantal aspecten beoordeeld. De inrichting / kenmerken van de wegen, de intensiteit en toename van het aantal motorvoertuigen op de desbetreffende wegen en het functioneren van de kruispunten.

Inrichting / kenmerken  De algemene uitstraling van bedrijventerrein De Koog sluit op basis van kenmerken aan bij de inrich-

ting van een GOW. Echter iedere straat heeft een ander profiel. De Flevostraat bezit op dit moment de beste kenmerken. Aan deze straat zijn relatief weinig maatregelen nodig om deze geschikt te maken voor een combinatie met wonen. Gedacht moet worden aan het aanbrengen van oversteekplaatsen en snelheidsremmers. Hierbij dient rekening te worden gehouden met het feit dat de Flevostraat gebruikt blijft worden door openbaar vervoer. De laagste score gaat naar de Van IJsendijkstraat. Deze straat is op dit moment niet geschikt om aan te wonen. De straat behoeft een zodanige reconstructie dat hier niet op korte termijn maatregelen kunnen worden genomen om uiteindelijk wel te kunnen gebruiken als straat waar woningen aan gesitueerd zijn. De Nieuwe Gouw scoort tevens goed op wegkenmerken. Echter is de intensiteit van het verkeer hier hoog omdat een groot deel van het bedrijven terrein over deze weg ontsloten wordt naar de provinciale weg. Daarnaast is het zicht bij oversteken beperkter door de ligging in een flauwe bocht. De huidige EBS-locatie is een beoogde locatie voor het toepassen van laadinfrastructuur voor de elektrische bussen die in het kader van de OV-concessie zullen gaan rijden. Hier dient rekening mee te worden gehouden bij de beoordeling van een eventueel transformatieverzoek.

Intensiteit / toename verkeer

 p dit moment is het nog niet duidelijk hoeveel woningen er potentieel worden gebouwd op De O Koog. Dit zal afhangen van het aantal initiatiefnemers. Bij het toevoegen van enkele honderden woningen (aanname) aan de noordzijde van De Koog, zullen de intensiteiten toenemen. De verkeersstromen zullen zich echter meer gaan verdelen. Industrieel verkeer ontsluit zich veelal via de

PILOT TRANSFORMATIE DE KOOG

7

Nieuwe Gouw naar de provinciale weg (N244). Woonverkeer zal meer richting school- en winkel­ gebieden trekken en zich ontsluiten langs de Koogsingel naar de Mr. P.J. Oudlaan. De verkeersstromen van de woningen zullen daarbij in tegengestelde richting bewegen aan het spitsverkeer van de bedrijven. De intensiteit op de Flevostraat ligt op het moment rond de 5500 mvt/ etmaal. Dit is erg laag voor een GOW. Een ETW kan namelijk een intensiteit van 5000 tot 6000 mvt/ etmaal aan. Daarmee zit de Flevostraat aan de ondergrens van zijn capaciteit. De verkeerstoename door het toevoegen van woningen komt op ongeveer 6 voertuigbewegingen/etmaal/woning. Bij 100 woningen kan men dan een toename in de intensiteit verwachten van ongeveer 600 mvt/etmaal. De Flevostraat kan op dit moment met gemak een veelvoud van deze geschetste toename aan.

Kruispunten  De kruispunten die op de Flevostraat uitkomen zijn zeer geschikt om de huidige en toekomstige toename in het aantal motorvoertuigen af te wikkelen. De kruispunten zijn echter minder geschikt voor fiets- en voetverkeer. Bij verbeteringen zal gedacht moeten worden aan oversteekvoorzieningen en zichthoeken.

Conclusie

Het toevoegen van woningen lijkt bij deze eerste grove analyse te kunnen, echter niet overal en ook niet zonder maatregelen. Aan de Van IJsendijkstraat is het niet mogelijk om op korte termijn maatregelen te nemen om de woonfunctie aan de realiseren. De Flevostraat komt verkeerstechnisch het beste uit deze analyse naar voren. Deze weg leent zich echter nog niet om woonfuncties veilig te kunnen toevoegen maar heeft de minste verbeteringen nodig. Voor de overige straten geldt dat het mogelijk is, maar zal er per situatie moeten worden aangetoond dat de verkeersveiligheid gewaarborgd is. In onderstaande prent zijn een aantal suggesties gedaan. Deze dienen echter bij het uiteindelijke verkeers­ onderzoek onderbouwd en / of aangevuld te worden.

8

PILOT TRANSFORMATIE DE KOOG

NOTITIE PILOT TRANSFORMATIE DE KOOG

PILOT TRANSFORMATIE DE KOOG

9

COLOFON Dit is een uitgave van de gemeente Purmerend Aan de inhoud kunt u geen rechten ontlenen. Vormgeving: Vink Grafische Vormgeving