C Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING VOLGERWEG 79 ZUIDOOSTBEEMSTER ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning (uitgebreide procedure) voor het verbouwen en het d.m.v. aanbouwen vergroten van de woning, het plaatsen van 2 schuren en het kantoor voorzien van een luifel in uitruil voor een bestaande vergunning. 25-02-2022

1. Context / leeswijzer 2. Aanleiding en locatie 3. Stedenbouwkundige motivering 4. Beleid 5. Milieu- en omgevingsfactoren 6. Conclusie bijlagen

1

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

2

1. Context / Leeswijzer Eigenaar van het perceel Volgerweg 79 heeft een vergunning (onderdeel van dossiernr 17528) van 400m2 overkapping op het achterland. Deze is nog niet gerealiseerd en eigenaar wenst dit bouwvoornemen in het ‘open land’ achter het achtererf met voorliggend plan te verruilen voor een kleinere passender bebouwing op het achtererf achter het hoofdhuis. In het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012’ heeft het perceel woonbestemming gekregen, waarvan de contouren in de verbeelding onjuist zijn weergegeven. In het bestemmingsplan 'Buitengebied 2012- Partiële herziening 2021' is deze verbeelding van de woonbestemming op verzoek aangepast, maar nog niet volledig juist. De gemeente Purmerend heeft dit inmiddels onderkend en afgesproken is dat de verbeelding in de eerstvolgende partiële herziening hersteld zal worden, zodanig dat de voorliggende aanvraag volledig binnen het woonbestemmingsvlak zal vallen. De voorliggende vergunningsaanvraag is ingediend ten tijde van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012’, waar het pand géén status ‘karakteristiek’ had. Lopende de uitgebreide procedure is het bestemmingsplan 'Buitengebied 2012- Partiële herziening 2021' in werking getreden, waarin het hoofdhuis wél de status ‘karakteristiek’ heeft gekregen voor eventueel toekomstige bouwplannen na het hier besproken initiatief.

Tijdens de behandeling van dit plan in uitgebreide procedure is besloten om deze vergunningsaanvraag aan dit actuele, vigerende bestemmingsplan te toetsen voor deze Ruimtelijke Onderbouwing. Daarmee vindt onderstaand toetsing plaats aan het nieuwste bestemmingsplan, 'Buitengebied 2012- Partiële herziening 2021', met bovenstaande feiten en afspraken in gedachten.

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

3

2. Aanleiding en locatie Voor het adres Volgerweg 79 Zuidoostbeemster is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend die op ondergeschikte punten afwijkt van het vigerend bestemmingsplan. Met een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’ kan het college vrijstelling verlenen om dit initiatief mogelijk te maken nu van de zijde van de commissie ruimtelijke kwaliteit van ‘Mooi Noord Holland’ geen bezwaar is tegen het initiatief. In deze ruimtelijke onderbouwing wordt ingegaan op het initiatief, de locatie, de stedenbouwkundige motivering, ruimtelijk beleid en het bestemmingsplan en milieu en omgevingsfactoren.

In 2020 heeft de eigenaar van het perceel Volgerweg 79 Zuidoostbeemster een principeverzoek ingediend om het hoofdhuis uit te breiden met zijvleugels. In een reactie op dit principeverzoek 0439406191 dd 210111 stelt het college onder meer dat er strijdigheid is met de bepalingen van de artikelen die zien op de bestemming ‘tuin’ ter weerszijden van het hoofdhuis. Voorts stelt het college haar definitieve oordeel te laten afhangen van de bevindingen van de welstandscommissie. Initiatiefnemer en zijn architecten hebben een nieuw planvoorstel gemaakt dat ziet op de uitbreiding op het achtererf direct achter de achtergevelrooilijn van het hoofdhuis. De eerder vergunde én gebouwde achteraanbouw is hierin opgenomen. Op 28 juni 2021 heeft het college haar positieve grondhouding kenbaar gemaakt na het ‘accoord op hoofdlijnen’ dat de welstandscommissie op 21 juni 2021 formuleerde. De welstandscommissie tekende hierbij aan dat ze het plan vanwege de karakteristieke bebouwing als ‘monument’ heeft beoordeeld. Op basis hiervan is op 27 juli 2021 een omgevingsvergunningaanvraag ingediend.

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

4

3. Stedenbouwkundige motivering 3.1 Mariënheuvel en Volgerlust. Het huis Mariënheuvel is naar alle waarschijnlijkheid rond 1826 gebouwd op terrein van het voormalige herenhuis Volgerlust. Het is gebouwd op het agrarische zij-erf zoals het kaartje aangeeft. Het is dus niet een buitenhuis op de plek van de voormalige buitenplaats. Rond 1808 en 1820 werden de gronden in twee delen verworven.

Op de kadastrale minuut van 1820-1825 was de kavel nog onbebouwd: er bevindt zich dan nog geen boerderij. Rond 1826 moet het huis Mariënheuvel gebouwd zijn. Uit aanvullende stukken is niet duidelijk af te leiden wanneer het boerenbedrijf zich heeft gevestigd. Wellicht eerst vanaf 1857 toen één van de zonen van de bouwheer er woonde tot 1873. In elk geval wordt er in 1874 een ’Noordhollandse stal’ gesloopt en vervangen door een ‘Zuidhollandse stal’ op ‘het Buiten Mariënheuvel’. In 1886 werd de ‘prachtige veestapel’ geroemd door een keizerlijke Japanse handelsdelegatie. Rond 1900 werd het huis bewoond door een kleinzoon als herenboer.

In de 20e eeuw blijft het huis een herenboerderij met daarachter een stolpvormige aangebouwde stal –wellicht de overgebleven ‘Zuidhollandse stal’. De landschappelijke inpassing en architectonische kanon van een neoklassiek vroeg 19e eeuws buitenhuis is uitgangspunt.

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

5

3.2 Mariënheuvel nu Het huidige Buiten Mariënheuvel is geen monument en was tot voor kort zelfs geen karakteristiek pand. Dat schetst het kader voor de renovatie die het pand sinds de jaren ’90 heeft doorgemaakt. De aangebouwde stal werd gesloopt, het huis gerestaureerd. Een passende toegangspoort werd gebouwd en op het achtererf werden een stapmolen en een tweetal bijgebouwen geplaatst als paardenstal en werkruimte. In 2005 werd een omgevingsvergunning verstrekt voor onder andere een overkapping van de stapmolen van 400m2 op het achterland. Deze overkapping is met de voorliggende vergunningsaanvraag in te ruilen voor ruim 300m2 aan uitbreiding die niet in het ‘open land’ ligt, maar onderdeel uitmaakt van het bestaande ensemble. Daarmee is een ruimtelijk beleid ingezet waarbij achter het hoofdhuis Mariënheuvel sprake is van een heldere, passende inrichting van het achtererf in overeenstemming met het Ervenhandboek zoals dat beleidsinstrument is bij de gemeente voor de inrichting van het erf en het open land daarachter.

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

6

3.3 inpassing initiatief Het initiatief voorziet op het achtererf in een tweetal sobere schuren ter weerszijden van het karakteristieke hoofdhuis. Het vrije land daarachter –waar zich de stapmolen bevindt– blijft vrij van overkappingen nu van de vergunde overkapping wordt afgezien. Het hoofdhuis heeft een bestaande, vergunde aanbouw die wordt uitgebreid waarbij de evidente symmetrie van het hoofdhuis wordt gevolgd. De aanbouwen ter weerszijde zijn voorzien van met pannen gedekte kapschilden met een sobere detaillering van kozijnen, lijsten, goten en schoorstenen ten opzichte van het rijke 19e -eeuwse hoofdhuis. Het college stelde op 11 januari 2021 haar definitieve oordeel te laten afhangen van de bevindingen van de welstandscommissie (document 0439406191). Op 28 juni 2021 heeft het college haar instemming gegeven na het ‘accoord op hoofdlijnen’ dat de welstandscommissie op 21 juni 2021 formuleerde waarbij zij aangaf het plan te hebben beoordeeld als wijziging aan een ‘monument’. Er is daarmee geen beletsel meer om dit initiatief te vergunnen.

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

7

4. Beleid 4.1 UNESCO werelderfgoed De aanwijzing tot UNESCO werelderfgoed heeft als grondslag de schoonheid en ratio van het gepland landschap van drooggelegd land. Dit houdt slechts verband met die gebouwde monumenten in de Beemster die verband houden met de hieraan ten grondslag liggende idealen. Te denken valt aan de landhuizen en zomerhuizen van 17e eeuwse beleggers, te denken valt aan de specifieke voor de Beemster aangepaste west-friese stelpboerderijen aangepast aan het Beemster-erf en de classicistische deftige straatgevels die vanaf de 17e eeuw in de Beemster voorkwamen. In de aanwijzing staan onder 4.3 maatregelen benoemd die strekken tot behoud van de te beschermen waarden. Primair betreft dit het vierkante grid van watergangen, wegen en erven, de vrijblijvende ligging van de stolpboerderijen en het systeem van het vrijblijvende voor- en zij-erven met een aanbouwmogelijkheid op het achtererf: een denkbeeldige lijn door de achtergevel. Van monumenten en karakteristieke gebouwen zijn de vormkenmerken beschermd: hoogte van de dakvoet en nok, nokrichtingen, kapvormen, gevelontwerp en bebouwd oppervlak van het hoofdgebouw. Boerderijen moeten met kappen zijn gedekt ook als ze nieuw worden gebouwd, om ze te onderscheiden van de andere gebouwen en om hun landelijke karakter te versterken. Bijgebouwen en boerderijgebouwen moeten eveneens van kappen worden voorzien.

Deze voorschriften hebben betrekking op boerderijen die niet meer voor agrarische doeleinden worden gebruikt en die als privéwoning worden gebruikt. Voorliggend initiatief voldoet aan deze uitgangspunten en criteria zoals die overgenomen zijn in het actuele bestemmingsplan.

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

4.2 Bestemmingsplan

Bestaande situatie / gebouwen:

8

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

9

Nieuwe situatie:

Op het achterland is 400 m2 overkapping vergund (rode vlak, vergunningsdossier 17528) die nog niet tot uitvoer is gebracht. Deze overkapping is met dit plan te verruilen voor vergunning voor de groene bebouwing op het voorland, totaal ca. 305 m2. Daarmee wordt bijna 100m2 minder bebouwing gerealiseerd op een kwalitatievere manier.

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

Nieuwe toestand. In de bijlage 1 is de detaillering van deze bebouwing te vinden.

Voorliggend initiatief bevestigt het karakteristieke hoofdhuis als buitenplaats met ondergeordende aanbouw en sobere bijgebouwen.

10

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

11

Het bouwplan wijkt op onderdelen af van het nu actuele bestemmingsplan. De afwijkingen betreffen voornamelijk de voorgestelde uitbreiding van de aanbouw op aspecten die ‘welstandelijk’ van aard zijn. Het college heeft aangekondigd haar definitieve oordeel over het bouwplan te laten afhangen van de bevindingen van de welstandscommissie. Op 28 juni heeft het college het ‘accoord op hoofdlijnen’ afgegeven op basis van het advies dat de welstandscommissie op 21 juni 2021 formuleerde. De conclusie is dat er afdoende geborgd is dat het college vrijstelling kan verlenen zodat het aangevraagde bouwplan vergund kan worden. Een toetsing aan het actuele bestemmingsplan ‘2012-Partiële herziening’ ziet de volgende afwijkingen: -

Er mogen er op gronden met de bestemming ‘Tuin’ geen andere gebouwen dan erkers worden gerealiseerd. Een deel van de aanbouwen en de luifel met balkon komen op deze gronden terecht. Duiding: Uit de leeswijzer wordt duidelijk dat dit een reeds bekende fout betreft in de verbeelding van het bestemmingsplan. De Gemeente Purmerend heeft met aanvrager afspraken gemaakt waardoor deze strijdigheid vervalt bij de eerstvolgende partiële herziening.

-

Binnen de bestemming ‘Wonen’ wordt de maximale oppervlakte van 150m² aan aan-, uit- en/of bijgebouwen overschreden. Deze worden tezamen ruim 300m². Duiding: Met de uitruil van de eerdere vergunning uit 2005 wordt dat met 100m² minder gecompenseerd. Door deze compensatie is er dus effectief sprake van minder bebouwing dan eerder vergund. Mede daardoor is het plan stedenbouwkundig te verantwoorden, waardoor deze ontwikkeling gezien wordt als verbetering ten opzichte van de (eerder) vergunde situatie.

-

De maximale inhoud van het hoofdgebouw (inclusief aan- en uitbouwen) van 750m³ wordt overschreden en de aanbouwen zijn te groot. Duiding: De woning is een historische buitenplaats, ca. 200 jaar oud en is van oorsprong aanzienlijk groter dan 750m3. Met deze uitbreiding neemt het volume toe, maar tot minder dan de oorspronkelijke historische situatie. Daarmee doet de uitbreiding meer recht aan de historische context waardoor het op medewerking van de Welstandscommissie kan rekenen. De aanvankelijke ‘enorme’ aanbouwen zijn eind vorige eeuw gesloopt.

-

De bouwhoogte van de aanbouw bedraagt meer dan de hoogte van de eerste bouwlaag van de woning (deze is 4 meter), de aanbouw is te diep (max 3 meter is toegestaan) Duiding: De letterlijke interpretatie zou hier enkel een platdak situatie toestaan, daar waar kappen het ruimtelijk beleid zijn. De schilddaken in het plan zijn tevens meer in lijn met de historische en actuele contouren van de buitenplaats. De welstandscommissie is accoord.

-

Aan ‘karakteristieke’ gebouwen mag niet worden gebouwd. Duiding: Op het moment van aanvraag was het -inmiddels oude- bestemmingsplan 2012 nog van toepassing, waar het pand géén karakteristieke status had. Vanwege de historische waardering voor het pand heeft de Gemeente Purmerend, naast medewerking aan het bouwplan, bepleit dat het hoofdhuis in de herziening voortaan als karakteristiek benoemd staat, en getuige het positieve advies voor dit plan, niet als belemmerd bedoeld voor de huidige aanvraag. De Welstandscommissie heeft de vrijheid genomen dit initiatief te toetsen alsof het een ‘monument’ was. Daarbij is in 2006 reeds een aanbouw aan de achterzijde vergund, waarvan het nieuwe bouwplan als voortzetting gezien kan worden. Niet in de laatste plaats refereren de daklijnen van de aanbouwen naar de oorspronkelijke historische contouren, waardoor de intentie van de karakteristieke aanwijzing meer recht wordt gedaan.

Op 28 oktober 2021 heeft de Gemeente Purmerend het positieve besluit tot planologische medewerking bevestigd.

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

5. Milieu- en omgevingsfactoren In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het project in het kader van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2012- Partiële herziening 2021' getoetst. In dit bestemmingsplan zijn regels vastgesteld ten aanzien van de milieu-effecten van nevenactiviteiten en bedrijf/beroep aan huis. Het initiatief voldoet hieraan omdat het beoogde gebruik hiermee niet strijdig is en omdat het eerder vergunde gebruik wordt voortgezet. Ten aanzien van de landschappelijke inpassing aan de Volgerweg wordt het initiatief goed ingepast tussen het open zicht aan de westelijke zijde en het te behouden bosje aan de oostelijke zijde. Noch het gebruik, noch de voorgestelde bebouwing leiden tot andere milieu- en omgevingsfactoren dan als onderzocht en beschreven in het kader van het vastgestelde bestemmingsplan. Een onlangs uitgevoerde Ecologische Quickscan leverde niets op. Het uitvoeren van nieuwe onderzoeken of actualiseren van onderzoeken is om die reden niet noodzakelijk.

12

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

13

6. Conclusie Het initiatief om een tweetal schuren als bijgebouw op te richten, om de aanbouw te vergroten achter het karakteristieke pand Volgerweg 79 en om een luifel aan te brengen aan een bestaand bijgebouw zijn op ondergeschikte delen in strijd met de regels van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012- Partiële herziening 2021’. De zij-erven ter weerszijden van het karakteristieke hoofdhuis blijven vrij, de bestaande aanbouw tegen het hoofdhuis wordt ter weerszijden verbreed op het achtererf. De inhoud van het bestaande karakteristieke woonhuis is sinds het bouwjaar (ca. 1820) al groter dan 750m3 en neemt met dit plan toe tot minder dan de oorspronkelijke historische volumes (sloop eind vorige eeuw). Het bouwplan is ruimtelijk gezien een verbetering ten opzichte van de vergunde situatie. De openheid van het landschap wordt niet (verder) aangetast en ten opzichte van de vergunde situatie zelfs verbeterd. Daarmee is er sprake van versterking van de kernkwaliteiten van de Droogmakerij de Beemster. Met betrekking tot milieu- en omgevingsfactoren wordt geconcludeerd dat het initiatief voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en uitvoerbaar is.

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

14

BIJLAGEN BIJLAGE 1 0. Hoofdhuis Bebouwingsvlak BG 500 +P 1e verdieping 4050 +P Oppervlak bouwvlak bestemmingsplan 450 M2 (18x24M). Inhoud bestaande woning bruto 816,1 M3 Oppervlak bestaande woning bruto 90,82 M2 Oppervlak bestaande vergunde aanbouw als vervanging bruto 25,36 M2 (was: 28,9 M2) Inhoud bestaande vergunde aanbouw als vervanging bruto 85, 46 M3 De gebouwde vergunde aanbouw is een vervanging van een aanbouw zoals die tot 2005 achter het huis stond van 28,9 M2 en telt dus niet mee bij het ‘totaal aan aanbouwen’.

1. Aanbouwen hoofdhuis Goothoogte 3600 mm +P (best plan max 4050 +P) Nokhoogte 6486 +P (maar conform advies welstandscommissie) Oppervlakte exclusief reeds vergunde en bestaande aanbouw 162,12 M2 Inhoud exclusief reeds vergunde en bestaande aanbouw 653,3 M3 (kappen!) NB de begane grond vloer van het Hoofdhuis ligt plm 500+P, P is hoogte maaiveld tpv entree hoofdhuis zie blad 10 van de ingediende tekeningen. 2. Schuren/bijgebouwen Goothoogte 2500 +P (best plan max 3000 +P) Nokhoogte 4500 +P (best plan max 6000 +P) Oppervlakte 2x 60 M2=120 M2 NB zie blad 26 en 27 van de ingediende tekeningen 3. luifel aan bestaand bijgebouw (overkapping, geen verblijfsruimte) Bouwhoogte 2800+P (best plan max 5000 +P) Oppervlakte 23,7 M2 4. bouwrecht overdekte stapmolen Oppervlakte 400 m2 5. gerealiseerde paardenstal en garage blijven buiten beschouwing

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

15

Buitengebied 2012- Partiële herziening 2021 Artikel 21 Wonen 21.1 Bestemmingsomschrijving De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e.

wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis; detailhandel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel'; erfpad met bijbehorende beplanting ter plaatse van de aanduiding 'pad'; recreatiewoning, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'recreatiewoning'; drie recreatie-eenheden, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - recreatie-eenheid'

alsmede voor: f. g.

ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - rijksmonument' het behoud en bescherming van rijksmonumenten; ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' het behoud en bescherming van karakteristiek bouwwerken.

21.2 Bouwregels 21.2.1 Algemeen a. b.

c. d.

Op deze gronden mag uitsluitend ten behoeve van de bestemming worden gebouwd. Indien een bouwwerk nader is aangeduid als karakteristiek bouwwerk ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' dient de uitwendige hoofdvorm van het betrokken bouwwerk, bepaald door de goothoogte, bouwhoogte, nokrichting, dakvorm, dakhelling, gevelindeling en grondoppervlakte gehandhaafd te worden; de zijdelingse afstand van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot de aanwezige sloten mag niet minder dan 3,6 m bedragen; de zijdelingse afstand van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot de aanwezige kopergravuresloten mag niet minder dan 7,2 m bedragen.

21.2.2 Woningen Voor het bouwen van woningen gelden de volgende regels: a. b. c. d. e. f.

er mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij per bouwvlak maximaal één woning is toegestaan, tenzij anders is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'; de goothoogte mag niet meer bedragen dan 4 m, tenzij anders is aangegeven; het hoofdgebouw moet zijn voorzien van een kap haaks op de weg; op de weg, waarvan de dakhelling niet minder dan 30º en niet meer dan 60º mag bedragen; de inhoud van het woning inclusief aan- en uitbouwen mag niet meer bedragen dan 750 m3; de afstand van vrijstaande en aan één zijde aaneengebouwde hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens, mag niet minder dan 2,5 m bedragen.

21.2.3 Aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels: a. b. c. d.

e. f. g.

aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen worden gebouwd binnen bestemmingsvlakken, waarbij aanbouwen, uitbouwen en overkappingen niet zijn toegestaan bij karakteristieke bouwwerken; de bouwhoogte van aan- of uitbouwen mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van de woning, met een maximum van 4 m, onverminderd het bepaalde wat betreft de maximum inhoud van 750 m3; de diepte van aan- of uitbouwen mag niet meer bedragen dan 3 m loodrecht gemeten vanuit de gevel waaraan wordt aangebouwd, onverminderd het bepaalde wat betreft de inhoud van 750 m3; aan de zijgevel van de woning gebouwde aan- of uitbouwen mogen tot maximaal 1 m achter het verlengde van de achtergevel van de woning worden gebouwd, onverminderd het bepaalde wat betreft de maximum inhoud van 750 m3; de goothoogte en bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen mogen niet meer bedragen dan respectievelijk 3 m en 6 m; bijgebouwen moeten zijn voorzien van een kap haaks op de weg, waarvan de dakhelling niet minder dan 30º en niet meer dan 60º mag bedragen; ten aanzien van de maximale oppervlakte aan aan-, uit-, en/of bijgebouwen gelden de volgende regels: 1. voor zover de oppervlakte van het bebouwingsgebied 100 m2 of kleiner is bedraagt de oppervlakte ten hoogste 50% van het bebouwingsgebied;

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

16

voor zover de oppervlakte van het bebouwingsgebied groter dan 100 m2 en kleiner dan 300 m2 is bedraagt de oppervlakte ten hoogste 50 m2 plus 20% van de oppervlakte van het deel van het bebouwingsgebied groter dan 100 m2 3. Voor zover de oppervlakte van het bebouwingsgebied groter dan 300 m2 is bedraagt de oppervlakte ten hoogste 90 m2 plus 10% van de oppervlakte van het deel van het bebouwingsgebied groter dan 300 m2 met een maximum van 150 m2; ter plaatse van de aanduiding 'recreatiewoning' is uitsluitend de bestaande bebouwing toegestaan; de karakteristiek van karakteristieke bouwwerken mag niet worden aangetast. 2.

h. i.

21.2.4 Pronkgevels Uitsluitend bij een stolpwoning en ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' is een verbijzondering van de voorgevel in de vorm van een pronkgevel toegestaan met inachtneming van de volgende regels: a. b. c. d. e. f.

de goothoogte mag niet meer dan tweemaal de bestaande goothoogte van de stolpwoning bedragen; de breedte mag niet meer dan 1/3 van de voorgevel van de stolpwoning bedragen; de bouwdiepte vanaf de voorgevel mag niet meer dan 0,5 m bedragen; het aantal bouwlagen mag niet meer dan 2 bedragen; het midden van de pronkgevel mag uitsluitend op het midden van de voorgevel van het hoofdgebouw liggen; de dakhelling van de kap van de pronkgevel mag niet meer bedragen dan die van het hoofdgebouw.

21.2.5 Bouwwerken, geen gebouw zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, gelden de volgende regels: a. b.

de hoogte van een erf- of terreinafscheiding mag 1 m achter de voorgevel of het verlengde daarvan niet meer dan 2 m en daarvoor niet meer dan 1 m bedragen; de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouw of overkapping zijnde, mag niet meer bedragen dan 5 m.

21.3 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde in: a.

b.

c.

d. e.

f.

lid 21.2.1 sub b, indien de woning ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' door een calamiteit teniet is gegaan en/of handhaving van het in dat lid bepaalde, niet in redelijkheid kan worden gevergd van de eigenaar en/of gebruiker van de woning; lid 21.2.2 sub a voor het splitsen van een bestaande woning met inachtneming van de volgende regels: 1. de uitwendige hoofdvorm van het betrokken gebouw, bepaald door de goothoogte, bouwhoogte, nokrichting, dakvorm, dakhelling, gevelindeling en grondoppervlakte blijft zoveel mogelijk gehandhaafd bij karakteristieke gebouwen; 2. het aantal te splitsen eenheden van een gewoon hoofdgebouw, een woning zijnde, mag niet meer dan 4 bedragen en het aantal te splitsen eenheden van een karakteristiek hoofdgebouw, een woning zijnde, mag niet meer dan 2 bedragen; 3. de inhoud van enige wooneenheid mag niet minder bedragen dan 120 m2; 4. lid 21.2.3 sub g is van overeenkomstige toepassing;; lid 21.2.2 sub a ten behoeve van het deels bouwen buiten het bouwvlak en/of het vergroten van de woning met inachtneming van de volgende regel: 1.

de afwijking mag uitsluitend worden toegepast op gronden aansluitend aan het bestaande bouwvlak; lid 21.2.2 sub c voor het plat afdekken of voor een kap niet haaks op de weg mits de openheid van het landschap niet wordt aangetast lid 21.2.3 sub f voor het plat afdekken of voor een kap niet haaks op de weg, mits met deze afwijking de kernkwaliteiten van UNESCO-werelderfgoed Droogmakerij de Beemster, zoals die in bijlage 4 zijn aangegeven, worden behouden en/of versterkt. lid 21.2.3 sub g voor een grotere gezamenlijke oppervlakte dan 48 m2 voor percelen die groter zijn dan 5.000 m2, met inachtneming van de volgende regels: 1. de afwijking kan worden verleend tot 5 m2 per 0,1 hectare berekend over de eerste hectare, vermeerderd met 10 m2 per hectare berekend over de volgende hectares; 2. voor de berekening worden delen van 0,1 hectare of delen van een hectare naar boven toe op een geheel afgerond; 3. de afwijking mag uitsluitend worden toegepast ten behoeve van bijgebouwen voor hobbyboeren; 4. voor de berekening van de oppervlakte worden gronden met de agrarische bestemming samengeteld met gronden met de bestemming 'Wonen' voor zover deze gronden direct aan elkaar grenzen en de agrarische gronden in eigendom zijn bij de aanvrager; 5. de gezamenlijke oppervlakte van de met toepassing van deze afwijkingsmogelijkheid op te richten bijgebouwen mag niet meer dan 100 m2 bedragen;

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster g.

17

lid 21.2.3 sub g voor een grotere gezamenlijke oppervlakte dan 48 m2 ter vervanging of vernieuwing van bestaande legale bijgebouwen, die ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan de in lid 21.2.3 onder b tot en met g genoemde maten overschrijdt, mits de afwijking niet wordt vergroot.

21.4 Specifieke gebruiksregels 21.4.1 Strijdig gebruik Als strijdig gebruik wordt aangemerkt: a. b.

het aanleggen of aanwezig hebben van een paardenbak, tenzij de gronden zijn aangeduid als 'rijbak'; het aanleggen of aanwezig hebben van een paddock, tenzij de gronden zijn aangeduid als 'specifieke vorm van agrarisch - paddock'.

21.4.2 Beroep- en bedrijfsuitoefening aan huis/Ondergeschikte nevenactiviteiten Een woning en de daarbij behorende aan-, uit- en bijgebouwen op gronden als bedoeld lid 21.2.3 onder a mogen worden gebruikt voor beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis, mits: a. b.

c. d. e. f. g. h.

de gezamenlijke vloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 50% van het bruto vloeroppervlakte van de betreffende woning en de bijbehorende aan-, uit- en bijgebouwen; het beroeps- en/of bedrijfsuitoefening aan huis betreft van milieucategorie 1 of 2, opgenomen in bijlage 1 bij deze regels of daarmee wat betreft de milieuhinder vergelijkbare activiteiten. Daarbij zijn in ieder geval de volgende functies (ook) toelaatbaar: 1. veeartsenpraktijk; 2. hoefsmederij; 3. ambachtelijke be- en verwerking van agrarische producten (kaasmakerij, imkerij, etc.); 4. agrarisch natuur- en landschapsbeheer; 5. hoveniersactiviteiten; 6. kinderboerderij; 7. kano-, roeiboot- en fietsenverhuur; 8. sociale functie, zoals een kinderopvang of een zorgboerderij; 9. milieueducatie / rondleidingen; 10. musea / tentoonstellingsruimte / atelier; het geen detailhandel of horeca betreft; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gevoelige objecten en/of bedrijven niet onevenredig worden aangetast; er geen opslag en/of stalling van goederen en materiaal buiten de bedrijfsgebouwen plaatsvindt; parkeren plaatsvindt op eigen erf; het gebruik niet leidt tot een onevenredige toename van het verkeer; de activiteit uitsluitend wordt uitgeoefend door de bewoner.

21.5 Afwijken van de gebruiksregels 21.5.1 Paardenbak In afwijking van lid 21.4.1 mag een paardenbak worden aangelegd onder de volgende voorwaarden: a. b. c. d.

uitsluitend eigendomspercelen groter dan 3.500 m2 komen voor deze afwijking in aanmerking; per perceel mag slechts één paardenbak worden aangelegd op gronden binnen het bestemmingsvlak en buiten het bouwvlak; de paardenbak en/of paddock dient op het achtererf achter het hoofdgebouw te worden gerealiseerd; voor de aanleg gelden dezelfde voonryaarden als gesteld in artikel 3.5.7.

21.5.2 Kleinschalig kamperen Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde in lid 21.1 sub a ten behoeve van een kampeerterrein bij woningen die op de verbeelding als 'Karakteristieke bouwwerken' zijn aangeduid, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a.

b. c. d. e.

er moet sprake zijn van een goede landschappelijke inpassing waarmee de kernkwaliteiten van UNESCOwerelderfgoed Droogmakerij de Beemster of van UNESCO-werelderfgoed De Stelling van Amsterdam, zoals die in de bijlage 4 en 5 zijn aangegeven, worden behouden en/of versterkt; het kampeerterrein mag uitsluitend worden gebruikt gedurende de periode van 1 maart tot en met 31 oktober; het aantal standplaatsen voor kampeermiddelen bedraagt niet meer dan 20; per kampeerterrein worden niet meer dan zes standplaatsen ingenomen door demontabele verblijfsaccommodaties en niet meer dan één standplaats door een trekkershut; de oppervlakte van het kampeerterrein bedraagt niet meer dan 5.500 m2;

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster f.

g. h. i. j. k. l.

18

het kampeerterrein is gelegen binnen het bouwvlak en, indien daar onvoldoende ruimte beschikbaar is, ten hoogste 1.500 m2 op gronden buiten het bouwvlak, waarbij het aanvullende kampeerterrein zijdelings direct aansluit op de grens van het agrarisch bouwvlak; sanitaire en andere voorzieningen ten behoeve van het kampeerterrein worden uitsluitend gerealiseerd binnen bestaande gebouwen binnen het bestemmingsvlak; het inrichten of hebben van een kampeerterrein gaat niet gepaard met of wordt gevolgd door uitbreiding van het bouwvlak vanwege de oorspronkelijke bestemming; het kampeerterrein en de daarbij behorende parkeervoorzieningen beginnen achter de achtergevelrooilijn van de agrarische bedrijfswoning; de trekkershut wordt zo dicht mogelijk tegen de bestaande op het perceel aanwezige bebouwing gesitueerd; de inrichting van het kampeerterrein dient plaats te vinden conform een door de gemeente goedgekeurd erfinrichtingsplan; gedurende de periode van 1 november tot 1 maart mogen geen kampeermiddelen of demontabele verblijfsaccommodaties worden geplaatst en/of geplaatst worden gehouden.

21.5.3 Bed and breakfast Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van bepaalde in lid 21.1 sub a ten behoeve van een bed and breakfast, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. b. c. d. e.

de bed and breakfast mag uitsluitend worden gerealiseerd in de bestaande woning en/of de bestaande aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen; de bed and breakfast verschaft aan niet meer dan 8 personen gelijktijdig nachtverblijf ; parkeren ten behoeve van de bed and breakfast vindt plaats op eigen terrein; een bed and breakfast in de woning is uitsluitend toegestaan in combinatie met de woonfunctie. het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen als bed and breakfast mag niet meer dan 70 m2 bedragen mits wordt voldaan aan lid 21.2.3.

Artikel 34 Algemene afwijkingsregels 34.1 Algemeen Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van de in het plan gestelde regels ten aanzien van de navolgende afwijkingsmogelijkheden, met uitzondering van de gronden met de bestemming 'Natuur': 1. 2.

voor het afwijken van de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. Deze afwijking is niet van toepassing op woningen, bedrijfswoningen en recreatiewoningen en bebouwing binnen 18 m van de gevellijn in de agrarische bestemming; voor het afwijken voor de bouw van utilitaire bouwwerken, waaronder transformatorhuisjes, gasdrukregel- en meetstations en gemalen, met inachtneming van de volgende regels: 1. de oppervlakte mag niet meer dan 25 m bedragen; 2. de goothoogte mag niet meer dan 3,5 m bedragen; 3. de bouwhoogte mag niet meer dan 6 m bedragen;

3.

het afwijken voor het overschrijden van de voorgeschreven bouwregels voor (bedrijfs)woningen ten behoeve van een vervangende (bedrijfs)woning, met inachtneming van de volgende regels: 1. de afwijking van de goothoogte en voorgevelbreedte voor woningen mag niet meer dan 60 cm bedragen; 2. de inhoud van de (bedrijfs) woning mag niet meer dan de bestaande inhoud van de (bedrijfs)woning of maximaal 3 750 m bedragen; 3. een (bedrijfs)woning mag vervangen worden door een stolp, met inachtneming van de volgende regels: het bouwperceel heeft een oppervlakte van niet minder dan 1 ha; 2 2 de oppervlakte van de stolp mag niet minder dan 225 m (15 x 15 m) en niet meer dan 400 m (20 x 20 m) bedragen; de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3,5 m; de dakhelling mag niet minder dan 45o en niet meer dan 52 o bedragen; de afstand van de stolp tot de zijdelingse perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 5 m; het met niet meer dan 5 m afwijken van een vastgesteld onderdeel van de grens, richting of het profiel van een weg, indien bij definitieve uitmeting blijkt, dat een zodanige afwijking noodzakelijk is;

4. 5. 6.

voor het afwijken van in de bouwregels aangegeven minimale afstand van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot de aanwezige sloten; voor het afwijken van in de bouwregels aangegeven minimale afstand van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot de aanwezige kopergravuresloten; voor het afwijken van de in de bouwregels opgenomen verplichting om binnen een bouwvlak te bouwen, waarbij tot maximaal 5 m buiten de grens van een bouwvlak mag worden gebouwd.

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

19

De bovengenoemde afwijkingen kunnen uitsluitend worden verleend, mits met deze afwijking de kernkwaliteiten van UNESCOwerelderfgoed Droogmakerij de Beemster en/of de kernkwaliteiten van UNESCO-werelderfgoed De Stelling van Amsterdam, zoals die in bijlage 4 en 5 bij deze regels zijn aangegeven, worden behouden en/of versterkt én mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeersveiligheid; c. de sociale veiligheid; d. de milieusituatie; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De bovengenoemde afwijkingen genoemd onder d. tot en met f. kunnen uitsluitend worden verleend, wanneer er sprake is van een goede landschappelijke/stedenbouwkundige inpassing die uitgevoerd en duurzaam in stand wordt gehouden. De omgevingsvergunning moet door middel van een keukentafeloverleg zijn voorbereid. 34.2 Ondergeschikt wonen a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde in artikel 1.45, 1.92 en 1.93 voor het huisvesten van één extra huishouden in het hoofdgebouw, dan wel in een bestaand, al dan niet vrijstaand, bedrijfsgebouw of bijgebouw, mits: 1. er binnen het bouwperceel al een (bedrijfs)woning aanwezig is die huisvesting biedt en blijft bieden aan het huishouden van de hoofdbewoner; 2. de hoofdfunctie van het perceel behouden blijft; 3.

deze afwijkingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast voor de huisvesting van één huishouden van eerste/tweede/derdegraads familieleden van de hoofdbewoner dan wel van één huishouden van de bedrijfsopvolger; en tevens wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: de ondergeschikte woning moet voldoen aan het Bouwbesluit; er blijft sprake van één hoofdtoegang; de bestaande bebouwing mag niet worden uitgebreid, tenzij sprake is van huisvesting in verband met mantelzorg en er wordt voldaan aan de hiervoor geldende wettelijke eisen; de splitsing in meerdere woningen van woningen als bedoeld in lid 1.93, is uitgesloten; er is slechts één aansluiting voor de verschillende nutsvoorzieningen (één meterkast) aanwezig; er wordt gebruik gemaakt van de bestaande inrit en het erf wordt niet opgedeeld; er is geen sprake van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt; er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. b. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde in artikel 1.45, 1.92 en 1.93 voor het huisvesten van één extra huishouden in een nieuw te bouwen gebouw, met inachtneming van de in sub a genoemde criteria en waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende voorwaarde: 1.

er moet sprake zijn van een goede landschappelijke/stedenbouwkundige inpassing die uitgevoerd en duurzaam in stand wordt gehouden; 2. de omgevingsvergunning moet door midden van een keukentafeloverleg zijn voorbereid. Artikel 36 Overgangsrecht 36.1 Overgangsrecht bouwwerken a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

20

36.2 Overgangsrecht gebruik a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

SCALA architecten Ruimtelijke onderbouwing Volgerweg 79 Zuidoostbeemster

BIJLAGE 2

21