C Kaders en instrumenten woningbouw program

NOTA KADERS EN INSTRUMENTEN WONINGBOUW PROGRAMMERING Spelregels 30 - 30 - 40

INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 2 Kaders sociale huur 2.1 Sociale huurwoning 2.2 Ambitie sociale huur 2.3 Kaders Sociale huur 3 Kaders middeldure huur en betaalbare koop 3.1 Middeldure huur 3.2 Kaders middeldure huur 3.3 Betaalbare koop 3.4 Kaders betaalbare koop 4 Toepassing stedelijke norm woningbouwprogrammering 4.1 Werkwijze 4.2 Ontwikkellab 4.3 Compensatie 5 Instrumenten 5.1 Ruimtelijk - juridische instrumenten 5.2 Grondbeleid en grondprijzenbeleid 5.3 Gemeentelijke locaties 5.4 Gelden sociale huur 5.5 Boetebepaling / kettingbeding 5.6 Ingangsdatum

1 1 5 5 5 6 9 9 9 10 10 13 13 14 15 17 17 18 18 19 19 20

1

INLEIDING

1.1 Aanleiding De inwoners van Purmerend zijn gehecht aan hun stad. Ze willen er graag blijven wonen. Er is echter een groot tekort aan betaalbare woningen. Als gemeente dragen we de verantwoordelijkheid voor alle inwoners van Purmerend. Wonen in een gewilde stad heeft een prijs. Mensen met voldoende middelen kunnen zelf hun afwegingen maken. Aan de gemeente om ook voor de mensen die niet in die financiële positie zitten een reële kans te bieden om in Purmerend te blijven wonen. Purmerend heeft de ambitie om tot 2040 circa 10.000 woningen toe te voegen. Uitgangspunt is dat er zoveel mogelijk binnen de bestaande stad wordt gebouwd. Om de diversiteit en doorstroom te bevorderen geldt voor alle te bouwen woningen als norm minimaal 30 % sociale huur, 30 % doorstroom en 40 % vrij. Dit is om een aantal redenen een uitdaging: • Financieel Het realiseren van een project met 100 % sociale huur heeft aanzienlijk lagere opbrengsten dan een project met enkel vrije sector woningen. Een business case kan hierdoor onrendabel zijn. Deze programmering kan echter wel bijdragen aan de gewenste maatschappelijke doelstelling van betaalbare woningbouw. Met financiële middelen is het mogelijk om de gewenste programmering alsnog te realiseren; de bijdrage maakt de businesscase sluitend. Hiervoor zijn in de meerjaren-begroting 2019-2023 ‘gelden sociale huur’ opgenomen.

Ook zijn er mogelijk middelen in de voorziening kostenverhaal Sociale Woningbouw op grond van de Nota Gebiedsoverstijgende Kosten Purmerend (Nota GKP). Op basis van deze nota is een financiële compensatie mogelijk van ontwikkelaars die niet voldoen aan de realisatie van tenminste 30% sociale huurwoningen. Deze gelden kunnen vervolgens ingezet worden om elders de sociale woningen te realiseren. • Beschikbare eigen locaties De gemeente heeft beperkt eigen grond. Dat maakt dat nieuwbouwontwikkeling vooral afhankelijk is van de initiatieven van externe ontwikkelaars. In het programma ‘Binnenwijkse ontwikkellocaties’ is een aantal locaties geclusterd waar mogelijk nog wel woningbouwontwikkeling kan plaatsvinden. Op termijn kan ook in de Purmer Zuid-Zuid geïnvesteerd worden. • Samenwerking De meeste woningbouw wordt door marktpartijen (ontwikkelaars en beleggers) en woningcorporaties geïnitieerd. Met de bijdragen van ontwikkelaars op basis van de Nota GKP en de gelden sociale huur wordt de mogelijkheid geboden ook gewenste initiatieven met een niet sluitende businesscase te faciliteren. Het is dan ook van belang om op te trekken met partijen die de bereidheid tonen om voor de lange termijn in de stad te investeren en oog hebben voor de maatschappelijke urgentie om sociale woningen te realiseren.

Partijen die mee willen denken aan gezamenlijke oplossingen en die het belang van de stad en haar inwoners als uitgangspunt nemen. Het vraagt ook een veranderende houding van de gemeente; een houding die we vorm hebben gegeven in de Nota Grondbeleid 2019.

1

• Leefbaarheid Iedere wijk kent haar eigen identiteit en dynamiek. Veel inwoners zijn gehecht aan hun eigen wijk en willen er graag blijven wonen (Woningmonitor 2018). Dit maakt dat het belangrijk is dat het woonaanbod in de wijk divers is. Het is denkbaar dat er locaties zijn waarin realisatie van de 30 - 30 - 40 norm, vanuit maatschappelijk of ruimtelijk perspectief, niet wenselijk of mogelijk is. Mede door de extramuralisatie wonen mensen met een zorgvraag langer thuis. Voor hen is wonen nabij maatschappelijke voorzieningen van groot belang. Het ligt voor de hand om een ontwikkellocatie nabij maatschappelijke voorzieningen eerder voor deze doelgroep te ontwikkelen dan een locatie die verder van voorzieningen af ligt. Ook kan behoefte zijn aan specifieke woningen in de wijk, om zo meer diversiteit in het aanbod te creëren en doorstroming te bevorderen. Vanuit ruimtelijk perspectief kan het zo zijn dat een locatie of het te transformeren gebouw gewoonweg niet geschikt zijn. Bij woningprogrammering blijft het altijd belangrijk om te kijken naar wat een wijk nodig heeft. • Historische binnenstad Voor woningbouwprojecten in de historische binnenstad geldt ook het uitgangspunt 30-30-40. De historische binnenstad van Purmerend kent echter zijn eigen dynamiek. We zien, bij corporaties en ontwikkelaars, de ambitie om de binnenstad ook bereikbaar te maken voor de sociale doelgroep.

Bij grotere projecten zien we dat terug in de afspraken die momenteel gemaakt worden over de invulling van 30-30-40. Tegelijkertijd zien we echter complexere bouwopgaven, zeer versnipperde eigendomssituaties en veelal kleinere bouwprojecten, hetgeen het toepassen van de 30-30-40 norm ingewikkelder maakt. Op dit moment vindt er nog overleg plaats met de werkgroep Wonen boven winkels over een passende invulling van het uitgangspunt 30-30-40. De bedoeling is om voor de historische binnenstad op eigen wijze invulling te geven aan de hierna te benoemen kaders van maatschappelijke, ruimtelijke en financiële onwenselijkheid/onhaalbaarheid. • Borging Borging van en afspraken over woningbouwprogramma en -beleid kan plaats vinden in ruimtelijk-juridische instrumenten. Het behouden van een betaalbaar woningbouwprogramma en het handhaven daarvan, staat of valt bij het maken van goede afspraken in samenwerking met de diverse participanten in het ontwikkelingsproces. In deze nota wordt de norm 30 - 30 - 40 in beleidskaders vastgelegd. Ook worden de mogelijke instrumenten die kunnen worden ingezet toegelicht, rekening houdend met bovenstaande uitdagingen. De nota is van toepassing op alle nieuwbouw en verbouw locaties in Purmerend.

2

3

2

KADERS SOCIALE HUUR

2.1 Sociale huurwoning Een sociale huurwoning is een huurwoning verhuurd onder de huurprijsgrens (liberalisatiegrens, prijspeil 2019: € 720). Toewijzing vindt plaats binnen de kaders van de huisvestingverordening. Op dit moment wordt 35 % van de totale woningvoorraad in Purmerend door woningcorporaties verhuurd in het sociale segment. Daarnaast wordt 4 % van de totale woningvoorraad in het sociale segment verhuurd door particulieren. De totale woningvoorraad bestaat daarmee voor 39 % uit sociale huurwoningen, wat neerkomt op 13.863 woningen. De doelgroep van de sociale huurwoningen wordt gevormd door mensen met een inkomen tot maximaal de EU-grens (tot € 35.739; 2016). Uit cijfers van het CBS (2016) blijkt dat 47,3 % van de huishoudens in Purmerend tot deze inkomensgroep behoort. 2.2 Ambitie sociale huur De ambitie is om van alle te bouwen woningen, minimaal 30 % sociale huur te realiseren. In 2018 heeft de gemeente met de woningcorporaties die in Purmerend actief zijn, een ‘Sociaal akkoord’ getekend. Daarin staat dat de corporaties tot 2032, rekening houdend met de te slopen woningen, per saldo 1.100 woningen toevoegen aan de voorraad sociale huurwoningen. In lijn met deze ambitie is de inzet om meer dan dit aantal sociale huurwoningen te realiseren. De rol van de woningcorporatie Woningcorporaties bouwen, verhuren en beheren betaalbare huurwoningen (Woningwet 2015).

Ze huisvesten mensen met een kleine beurs. Daarnaast beheren ze maatschappelijk vastgoed en investeren ze in de leefbaarheid van wijken waar ze bezit hebben. In de woningwet wordt de corporatie hierin beperkt, maar in de woondeal1 is afgesproken dat het rijk onderzoekt wat mogelijk is om deze regels weer wat te versoepelen. Voor een woningcorporatie is het echter noodzakelijk om woningen in één pand in zijn geheel in eigendom te hebben. Dit heeft vooral te maken met het voorkomen van afstemming binnen VVE’s bij verbouw of duurzaamheidsmaatregelen. De rol van de particuliere verhuurder In praktijk zijn er steeds meer ontwikkelaars die particuliere sociale huurwoningen willen exploiteren (CBS juli 2019). Dit biedt kansen om extra sociale huurwoningen toe te voegen, naast de afspraken die met de woningcorporaties gemaakt zijn. Er is echter een aantal aandachtspunten: het toekennen van een huisvestingsvergunning vraagt ambtelijke capaciteit (deze bevoegdheid is aan corporaties gemandateerd), voor particuliere verhuurders geldt geen landelijk toezichtsorgaan dat bijvoorbeeld de toewijzing toetst, met particuliere verhuurders worden geen prestatieafspraken gemaakt, particuliere verhuurders kennen niet het ‘sociaal beheer’ zoals corporaties dat kennen en particuliere verhuurders hanteren (binnen het wettelijke systeem) vaak hogere huurprijzen, waar corporaties de huurprijs aftoppen.

De verhuurder van sociale huurwoningen is bij voorkeur een woningcorporatie (toegelaten instelling cf de Woningwet). We zien echter nadrukkelijk ook kansen in het exploiteren van sociale huur door particuliere verhuurders. Exploitatie door particuliere verhuurders vraagt wel 1

In de woondeal hebben de MRA en het Rijk afspraken gemaakt het terugdringen van het woningtekort en de zorg voor structureel voldoende betaalbaar woningaanbod.

5

een andere manier van organiseren om antwoord te kunnen geven op bovenstaande punten. Dit wordt nader uitgewerkt, waarbij ook wordt gekeken op welke manier andere gemeenten hiermee omgaan. 2.3 Kaders Sociale huur Onderstaande kaders zijn na vaststelling van deze nota uitgangspunten voor elk project met sociale huurwoningen. 1. Woonruimteverdeling verloopt via Woningnet en Woonmatch. Dit zorgt ervoor dat de woningen terecht komen bij de ingeschreven woningzoekenden. Eventueel kan hiervoor een doelgroepenverordering worden opgesteld (zie 5.1). 2. De woningen worden ‘passend toegewezen’ conform de Woningwet. Via de rijksregels van passend toewijzen krijgen huishoudens zo een woning met een huur die aansluit bij hun inkomen, om te voorkomen dat huurders in betalingsproblemen komen. 3. Nadrukkelijke voorkeur voor exploitatie van sociale huurwoningen door een woningcorporatie. Woningcorporaties zijn in eerste instantie de aangewezen partij om sociale huurwoningen te realiseren, mede omdat hierdoor de garantie ontstaat dat de woningen voor lange tijd beschikbaar blijven als sociale huurwoning. Bij de verkoop van sociale huurwoningen door ontwikkelaars aan corporaties streeft de Gemeente Purmerend ernaar dat ontwikkelaars een reële uitname prijs hanteren die recht doet aan de lage huurprijzen die voor sociale huurwoningen gehanteerd worden.

Maar nadrukkelijk wordt ook ruimte geboden om sociale huurwoningen te realiseren ten behoeve van particuliere verhuurders. Voor beide partijen gelden dezelfde eisen. 4. De minimale afmeting van een sociale huurwoning bedraagt 40 m² GBO en beschikt over minimaal 1 slaapkamer. Het is een zelfstandige woning met eigen toegang, eigen keuken en toilet. Door het stellen van dit kader wordt voorkomen dat er te kleine appartementen gerealiseerd worden. Het is nadrukkelijk een wens dat er een diversiteit komt aan woningen van verschillende omvang, verdeeld over de stad, en binnen de gebieden en projecten. De ondergrens van 40 m² is tot stand gekomen in overleg met corporaties, een woning met dit minimumoppervlak en de eis van één slaapkamer levert een geschikte en volwaardige woning voor één- en twee persoonshuishoudens op en heeft voldoende toekomstwaarde. Indien mogelijk zullen corporaties zich inzetten grotere woningen te realiseren. 5. Maximum huurbedrag € 720 en is afhankelijk van WWS puntenaantal. (2019; incl. servicekosten, excl. gas, electra en water). Voor zover de verhuurder geen toegelaten instelling is worden de huren conform het Rijkshuurbeleid geïndexeerd. 6. Er geldt een verbod op uitponden en op liberaliseren gedurende 25 jaar. Doel is te garanderen dat voor langere tijd de woningen beschikbaar blijven als sociale huurwoning.

Onder uitponden wordt verstaan het verkopen van een huurwoning op het moment dat een huurder vertrekt (mutatie) en de woning leegkomt. Onder liberaliseren wordt verstaan het verhogen van de huurprijs waardoor de huur boven de liberalisatiegrens uitkomt. 7. Gematigde maximale jaarlijkse huurprijsstijging bij zittende huurder op basis van regels Rijksoverheid.

6

7

3

KADERS MIDDELDURE HUUR EN BETAALBARE KOOP

De stedelijke norm is dat van alle te bouwen woningen, minimaal 30 % doorstroomwoningen worden gerealiseerd. Onder doorstroom vallen middeldure huur en betaalbare koopwoningen. Er is geen onderverdeling gemaakt in koop en huur. Uit het Woonwensenonderzoek (WiMRA 2017) blijkt dat van alle huishoudens in Purmerend 28 % tot de middeninkomens behoort (zoals afgebakend in de 3.1). Van de totale woningvoorraad wordt 7 % in de vrije sector verhuurd (woningen met een huur boven de liberalisatiegrens van € 720), waarvan 3 % in bezit is van corporaties en 4 % van particuliere verhuurders. Dit aanbod is gegroeid in de afgelopen jaren. Onderstaande definities van middeldure huur en betaalbare koop zijn gebaseerd op NIBUD onderzoek en worden in de gehele MRA regio gehanteerd. 3.1 Middeldure huur Een middeldure huurwoning is een huurwoning met een kale huurprijsgrens (liberalisatiegrens) in de prijsklasse van € 720 tot € 971 (Prijspeil 20182). Het middeldure huursegment biedt woningen voor huishoudens die (nog) geen koopwoning willen of kunnen financieren en die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning omdat hun inkomen te hoog is of omdat de wachttijd te lang is. Daarnaast kan het de doorstroming uit de sociale huur bevorderen. 3.2 Kaders middeldure huur Onderstaande kaders zijn na vaststelling van deze nota uitgangspunt voor elk nieuw project. 1.

De middeldure huur is bedoeld voor mensen met een inkomen tussen € 36.000 en € 54.000 bruto per jaar. De woningen worden (ook na mutatie) verhuurd aan huurders met een inkomen dat past bij de hoogte van de huur. Dit betekent dat door de verhuurder geen onredelijke inkomenseisen mogen worden gesteld, als gevolg waarvan de betreffende woning (toch) niet beschikbaar komt voor de doelgroep (inkomen 1,5 x modaal3) die hem het hardste nodig heeft. De jaarlijkse huurverhoging mag niet méér zijn dan de inflatie. 2. De nieuw op te leveren woningen worden bij voorrang verhuurd aan huishoudens uit Purmerend die een sociale huurwoning achter laten; hiermee wordt de doorstroming bevorderd. 3. De maximale kale aanvangshuur is tussen € 720 en € 971 (prijspeil 2018). Dit huurniveau is betaalbaar voor de groep middeninkomens. 4. Middeldure huurwoningen dienen voldoende onderscheidend in kwaliteit te zijn, passend bij de te vragen huurprijs Door het stellen van dit kader wordt voorkomen dat er te kleine appartementen gerealiseerd worden. Het is nadrukkelijk een wens dat er een diversiteit komt aan woningen van verschillende omvang. Om doorstroming uit de sociale huur te bewerkstelligen zal er een interessant product moeten worden geboden. 5. De huren zijn inflatievolgend op basis van het Consumentenprijsindexcijfer.

De hoogte van de huurprijs dient te blijven vallen binnen de bandbreedtes van de genoemde aanvangshuur en indexering gedurende de exploitatieperiode (genoemd onder punt 6). Het is niet toegestaan bij een mutatie de huur te verhogen tot boven de gestelde grens.

2 3

De genoemde segment en inkomensgrenzen zijn gebaseerd op de grenzen opgenomen in WiMRA 2018. De inkomensgrenzen voor modaal worden jaarlijks vastgesteld door CPB. Voor 2019 is het € 36.000 bruto per jaar. Per maand is dit bruto € 2.769 en netto ongeveer € 2.120.

9

6. Er geldt een verbod op uitponden, afhankelijk van o.a. de locatie, gedurende 15 jaar. Op deze manier worden de middeldure woningen voor langere periode behouden voor de beoogde groep middeninkomens. De exploitatieduur is tot stand gekomen door een vergelijking met andere steden/gemeenten. Onder uitponden wordt verstaan het verkopen van een huurwoning op het moment dat een huurder vertrekt (mutatie) en de woning leegkomt. In het najaar wordt de ‘noodknop middenhuur’ verwacht, die excessieve huurprijsstijgingen tegen kan gaan, door een percentage van de WOZ-waarde als maximale huur te hanteren. De gemeente zal beoordelen of deze maatregel een zinvolle aanvulling is op de spelregels hierboven. 3.3 Betaalbare koop Betaalbare koop zijn koopwoningen met een waarde tot € 250.000 (prijspeil 2018). Deze woningen zijn bereikbaar voor starters en (alleenstaande) doorstromers met inkomen tussen € 36.000 en € 54.000 bruto per jaar (prijspeil 2018). De Factsheet Wonen in Purmerend 2017 (onderdeel van onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2017’) geeft cijfers over verhuiswensen in Purmerend: 18% van de verhuisgeneigden heeft interesse in een betaalbare koopwoning. De verwachte vraag naar betaalbare koop is dus aanzienlijk. Hier ligt een duidelijke voorkeur en behoefte.

Gezien de huidige markt (stijgende kosten en verkoopprijzen) is het niet eenvoudig om betaalbare koopwoningen te realiseren. Er zijn echter wel instrumenten die betaalbare koop kunnen stimuleren. De verschillende modellen en mogelijkheden worden ambtelijk onderzocht. 3.4 Kaders betaalbare koop Onderstaande kaders zijn na vaststelling van deze nota geldig voor elk nieuw project. 1. De nieuw op te leveren woningen worden bij voorrang verkocht aan particuliere huishoudens uit Purmerend die een sociale huurwoning achter laten; Dit bevordert de doorstroom. Hierover worden afspraken met de ontwikkelaars gemaakt. 2. De maximale kale koopprijs is tussen € 182.000 en € 250.000 (Prijspeil 2018). Dit prijsniveau is betaalbaar voor de groep middeninkomens. 3. Zelfstandige woning met eigen toegang, eigen keuken, toilet en berging. Waarbij de woningen voldoende onderscheidend in kwaliteit en passend bij de koopprijs dienen te zijn. Door het stellen van dit kader wordt voorkomen dat er te kleine appartementen gerealiseerd worden. Het is nadrukkelijk een wens dat er een diversiteit komt aan woningen van verschillende omvang. Om doorstroming uit de sociale huur te bewerkstelligen zal er een interessant product moeten worden geboden. 4. Jaarlijkse indexatie en aanpassing via MRA/WiMRA.

10

11

4

TOEPASSING STEDELIJKE NORM WONINGBOUWPROGRAMMERING

Vanwege tekort aan woningen in sociaal en middelduur segment is een stedelijk uitgangspunt voor woningbouwontwikkeling van 30 - 30 - 40 gesteld. Dit geldt voor alle ontwikkelingen in de stad, waarbij een ondergrens van vier woningen wordt gehanteerd. In de vorige hoofdstukken is aangegeven wat de kaders hiervoor zijn, in dit hoofdstuk wordt de toepassing van de norm uiteen. 4.1 Werkwijze Op basis van de norm 30 - 30 - 40 en door sturing op het bouwprogramma binnen het totale programma 2040 wordt het gesprek aangegaan met marktpartijen en woningcorporaties. In principe gaat het om de wat grotere projecten, omdat bij kleine projecten werken met een percentage niet voor de hand ligt. Projecten met drie woningen of minder zijn uitgesloten van het verplicht toepassen van deze norm. Voor projecten met vier woningen of meer geldt de norm minimaal 30 % sociale huur en minimaal 30 % doorstroom. Waarbij afwijken van deze norm alleen mogelijk is, indien uit het hierna nog te beschrijven ontwikkellab is gebleken dat het ruimtelijk, maatschappelijk of financieel niet haalbaar of wenselijk is. Het tekort aan gerealiseerde sociale huurwoningen dient gecompenseerd te worden. Schematisch ziet de werkwijze er als volgt uit: 0 TOT EN MET 3 WONINGEN

VANAF 4 WONINGEN

Gemeente staat afwijking toe

Gemeente staat afwijking minimaal 30% NIET toe, tenzij...

Financieel aantoonbaar niet mogelijk

Ruimtelijk of maatschappelijk aantoonbaar niet wenselijk

Fysieke compensatie

Nee

Compensatie mogelijk?

Aantoonbaar niet mogelijk Ja

Financiële compensatie d.m.v. storting in Nota GKP

Bijdrage sociale woningbouw (nota GKP)

Gelden sociale huur

€?

€ 2,5 milj.

13

4.2 Ontwikkellab Voor die projecten waarin de ontwikkelaar niet bij voorbaat al mogelijkheid ziet om 30 - 30 - 40 te realiseren, is het van belang om op tijd met elkaar om de tafel te gaan om te zien op welke manier het wel mogelijk te maken is. De gemeente kan en wil hierin een faciliterende rol spelen. Dit kan door het organiseren van zogenoemde ontwikkellabs: hierin komen de gemeente, de woningcorporaties en de ontwikkelaar bijeen. Tijdens dit overleg wordt afgestemd hoe de gewenste woningprogrammering en kwaliteit op deze locatie mogelijk te maken is, met welke kaders verder bij ontwikkeling rekening gehouden moet worden en welke woningcorporatie met de ontwikkelaar hiervoor aan de slag gaat. Op deze manier worden vooraf kaders gesteld en wordt voorkomen dat ontwikkelaars met verschillende woningcorporaties apart om de tafel moeten om de realisatie van de sociale huur af te stemmen. Het draagt bij aan een open en transparante samenwerking, brengt snelheid en geeft meteen inzicht welke projecten wegens financiële redenen onder druk komen te staan. Indien het project om financiële redenen niet haalbaar is, kan met inzet van de gelden sociale huur wellicht net het juiste zetje gegeven worden. Hiervoor is geen standaard. Het vraagt om maatwerk per project en een intensieve en transparante samenwerking met marktpartijen en woningcorporaties.

Het ontwikkellab is een nieuwe manier van samenwerken. In praktijk moet blijken of deze manier helpend is. Na één jaar wordt het ontwikkellab geëvalueerd en waar nodig bijsteld. Ook is het denkbaar dat er locaties zijn, waarin realisatie van de 30 - 30 - 40 norm vanuit ruimtelijk of maatschappelijk oogpunt niet wenselijk of niet mogelijk is. Bij woningprogrammering blijft het altijd belangrijk om te kijken naar wat een wijk nodig heeft. Op de ene plek is 100 % sociaal wenselijk, terwijl op een andere locatie meer behoefte is aan doorstroomwoningen. Onderstaand 2 voorbeelden: Voorbeeld 1 In wijk X wonen veel mensen die gehecht zijn aan hun wijk en willen erg graag blijven wonen. Veel van hen willen graag doorstromen naar een middeldure woning. In deze wijk is een tekort aan dit type woningen. Extra doorstroomwoningen zou hier een oplossing voor zijn. Er geldt wel een fysieke danwel financiële compensatie voor het niet te realiseren deel sociale huurwoningen

Voorbeeld 2 Het perceel van project X is klein. Realisatie van 30-30-40 is alleen uitvoerbaar als er wordt gestapeld. Dit terwijl de omgeving bestaat uit eenlaagse bebouwing in de vorm van bungalows. Afwijking van de norm kan hier een oplossing zijn. Er geldt wel een fysieke danwel financiële compensatie voor het niet te realiseren deel sociale huurwoningen.

Bredere programmering Het ontwikkellab wordt in principe georganiseerd per ontwikkeling, maar staat ook open voor ontwikkelaars die op een andere plek willen ontwikkelen en interesse hebben in een gecombineerde aanpak met meer partijen. Op die manier ontstaan er in de ontwikkellabs meer mogelijkheden voor een bredere programmering en ‘uitruil’ van woningtypen, doelgroepen, segmenten. Door de interactie kan er creativiteit ontstaan en kan er met elkaar onderzocht worden hoe het wél kan.

14

Uitzonderingen Dit ontwikkellab is niet voor ieder project noodzakelijk. Naar verwachting komende volgende projecten niet in het ontwikkellab: • Projecten die voldoen aan de 30 - 30 - 40 norm. • Projecten met minder dan 4 woningen. • Projecten die volledig passen binnen het geldende bestemmingsplan, zonder wijziging of vrijstelling. Voor deze projecten is geen sturing op woningprogrammering mogelijk. 4.3 Compensatie Als blijkt dat op de locatie met vier woningen of meer, ondanks de afstemming in het ontwikkellab, geen sociale huurwoningen gerealiseerd kunnen worden, hanteert de gemeente een tweetrapsbenadering. 1. In de eerste instantie dient het aantal sociale huurwoningen gecompenseerd te worden via fysieke compensatie elders in de stad. 2. Is ook fysieke compensatie niet realiseerbaar, omdat de ontwikkelaar bijvoorbeeld geen andere projecten heeft waar extra kan worden toegevoegd, dan bestaat de mogelijkheid hiervoor aan de gemeente een financiële compensatie te betalen. De compensatie bedraagt € 30.154 (Prijspeil 2019, indexatie, vrij van btw). De uitleg voor de tot stand koming van dit bedrag is te vinden in de Nota GKP. Berekening compensatie Indien afgeweken wordt van de stedelijke norm en er geen 30 % sociale huur gerealiseerd wordt, dient dit percentage gecompenseerd te worden.

Bij de berekening van de compensatie wordt uitgegaan van het totaal aantal woningen op de locatie. Vervolgens wordt hier de norm op toegepast. Bij een project van 20 woningen, is de compensatie sociale huur 30 % van 20 woningen. Indien de woningen fysiek gecompenseerd worden, wordt het aantal naar boven afgerond. Bij financiële compensatie wordt de methodiek zoals omschreven in de Nota GKP aangehouden. NB. Het is niet aan de ontwikkelaar om te ‘kiezen’ voor fysieke of financiële compensatie; de compensatie komt pas aan bod als blijkt dat de norm voor dit project op basis van ruimtelijke of maatschappelijke criteria niet wenselijk of haalbaar, dan wel om financiële redenen onhaalbaar is.

15

5

INSTRUMENTEN

In hoofdstuk 4 is de stedelijke norm voor woningprogrammering benoemd: minimaal 30 % sociale huur, minimaal 30 % doorstroom en 40 % vrij. Dit komt niet vanzelf tot stand. Om te sturen op de realisatie van de norm heeft de gemeente een aantal instrumenten tot haar beschikking. In deze paragraaf worden de verschillende instrumenten nader in beeld gebracht. Het gaat om ruimtelijk-juridische instrumenten, om gronduitgifte en verkoop van gemeentelijk bezit, om financiële impulsen en om de totstandkoming van afspraken tussen verschillende partijen en monitoring te stimuleren. 5.1 Ruimtelijk - juridische instrumenten In artikel 3.1., lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), is o.m. bepaald dat bestemmingsplanregels tevens kunnen strekken ten behoeve van de uitvoerbaarheid van in het plan opgenomen bestemmingen met dien verstande dat deze regels ten aanzien van woningbouwcategorieën uitsluitend betrekking hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied. De categorieën die de gemeente mag hanteren zijn nader bepaald in het Besluit ruimtelijke ordening en betreffen sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, particulier opdrachtgeverschap en geliberaliseerde woningen voor middenhuur. De laatste categorie betreft woningen met een aanvangshuur van ten minste € 720 (2019) en ten hoogste een in een gemeentelijke verordening bepaalde, jaarlijks te indexeren aanvangshuurprijs.

In de definities moet zijn opgenomen dat deze aangewezen categorieën voor een door de gemeente in een verordening opgenomen doelgroep bestemd zijn (doelgroepenverordening). De mogelijkheden die de Wro en Bro bieden zijn belangrijk voor de uitgangspositie van de gemeente. Voor het overzicht van de samenhang van een aantal instrumenten heeft de VNG voor realisatie van middenhuurwoningen een schema opgesteld dat hieronder is weergegeven.

Instrumenten per situatie ROUTE 1

Gesprek: behoefte aan middenhuur?

Bestemming: wonen is toegestaan?

JA

JA

Wens om middenhuur op te nemen in bestemmingsplan?

NEE

Uitgifte grond - uitgifteovereenkomst - erfpachtovereenkomst

JA NEE

JA

ROUTE 2

Wijziging bestemmingsplan - verordening middenhuur

+

Grond in eigendom gemeente?

Uitgifte grond - uitgifteovereenkomst - erfpachtovereenkomst ROUTE 3

NEE

Bestemming: wonen is toegestaan?

JA

Wens om middenhuur op te nemen in bestemmingsplan?

NEE

Private maatwerkafspraken

JA

Anterieure Overeenkomst

JA NEE

ROUTE 4

Is er overeenstemming met de grondeigenaar?

+

Wijziging bestemmingsplan - verordening middenhuur NEE

Wijziging bestemmingsplan - verordening middenhuur - exploitatieplan

17

Anterieure overeenkomst / uitgifteovereenkomst In anterieure overeenkomsten of een uitgifteovereenkomst worden per complex of gebied de afspraken vastgelegd. De anterieure overeenkomst is gekoppeld aan planologische maatregelen (nieuw of gewijzigd bestemmingsplan, omgevingsvergunning op basis van buitenplanse afwijking en a-3 procedures). De vast te stellen kaders uit deze nota zijn hierbij de richtlijn. Hiervan kan het college enkel beargumenteerd afwijken. Planologische maatregelen Een planologische maatregel bepaalt wat er in een gemeente met de ruimte mag gebeuren. In een planologische maatregel staat of en wat er gebouwd mag worden en hoe bebouwde en onbebouwde gronden mogen worden gebruikt. De Wet en het Besluit ruimtelijke ordening bieden zoals gezegd de mogelijkheid om voor een aantal woningsegmenten categorieën te benoemen. Deze mogelijkheid is tot nu toe in Purmerend (nog) niet toegepast. Het is - vanwege de uitvoerbaarheid - niet mogelijk om bijvoorbeeld een paraplu-planologische maatregel te maken, waarin de categorieën zijn benoemd en deze van kracht te laten worden voor nu geldende planologische maatregelen met bestaande bebouwing. Bij nieuwe planologische maatregelen, waarbij op grond van de afspraken sprake is van sociale en middeldure huurwoningen, kan dit wel worden uitgewerkt.

Bij de opname van de bestemming sociale en/of middeldure huur is in ieder geval een doelgroepenverordening noodzakelijk. Doelgroepenverordening/ verordening sociale huur/middenhuur In de planologische maatregel kan het percentage geregeld worden welk type woning gebouwd moet worden. De definiëring van de verschillende segmenten (sociale huurwoningen, sociale koopwoning, particulier opdrachtgeverschap en geliberaliseerde woningen voor middelhuur) moet dan wel worden opgenomen in een aparte verordening. Deze verordening omschrijft ook de doelgroepen die worden beoogd met de aangewezen woningbouwcategorie. Ook kan bijvoorbeeld voorrang voor de middenhuur voor huurders uit de sociale huur worden vastgelegd. Nadat de kaders en spelregels zijn vastgesteld kan een doelgroepenverordening door het college worden vastgesteld en ter inspraak worden gelegd. Na de inspraak kan de doelgroepenverordening door de raad worden vastgesteld. Bovenstaande mogelijkheden worden nader onderzocht. 5.2 Grondbeleid en grondprijzenbeleid De gemeente Purmerend werkt bij verkoop van eigen gronden met vaste grondprijzen voor sociale huurwoningen. Deze worden jaarlijks vastgelegd in een grondprijzenbrief. 5.3 Gemeentelijke locaties De gemeente kan bij verkoop van het eigen vastgoed privaatrechtelijke afspraken maken zodat het vastgoed ingezet kan worden voor sociale en middeldure huurwoningen.

Uiteraard is dat van invloed op de verkoopwaarde en moet rekening worden gehouden met regels over aanbesteding en ruimtelijk-juridische randvoorwaarden. De gemeente heeft geïnventariseerd welke mogelijkheden er zijn binnen het gemeentelijke eigendom. Dat heeft er toe geleid dat er een aantal locaties zijn geselecteerd die samen geclusterd zijn in het programma ‘Binnenwijkse ontwikkellocaties’.

18

5.4 Gelden sociale huur Een project met 100 % sociale huur heeft aanzienlijk lagere grondopbrengsten dan een project met enkel vrije sector woningen. Een business case kan hierdoor onrendabel zijn. Deze programmering kan echter wel bijdragen aan de gewenste maatschappelijke doelstelling van betaalbare woningbouw. Met financiële middelen is het mogelijk om de gewenste programmering alsnog te realiseren; de bijdrage maakt de businesscase sluitend. Er zijn twee stromen financiële middelen die voor dit doel kunnen worden ingezet: 1. Gelden sociale huur: in de meerjaren-begroting 2019-2023 is een budget van € 2.500.000 ‘gelden sociale huur’ opgenomen voor het stimuleren van sociale huur. 2. Bijdragen Nota GKP: in de nota Gebiedsoverstijgende kosten Purmerend is een financiële compensatiemogelijkheid opgenomen als ontwikkelingen niet voldoen aan de realisatie van tenminste 30% sociale huurwoningen in een project. Per niet gerealiseerde sociale huurwoning (minder dan 30 %) geldt een afdracht van € 30.154 (indexatie, geen BTW) per woning. Deze gelden kunnen vervolgens ingezet worden om in de locaties die zijn aangewezen in bijlage 1 van de nota GKP de sociale woningen te realiseren.

Uitgangspunten inzet van de gelden: • Er kan geld ingezet worden bij een aantoonbaar, en door de gemeente als zodanig beoordeelde, onrendabele businesscase, waarin bij gewenste woningprogrammering minimaal 30 % sociale huur wordt geëxploiteerd door een woningcorporatie. • Het geld kan ingezet worden als dekking van gemeentelijke kosten die om financiële reden niet kunnen worden verhaald bij de woningcorporatie. • Het geld kan ingezet worden voor ontwikkelingen op zowel gemeentelijke grond als grond van externe partijen. • Het geld kan ingezet worden om locaties te verwerven en te transformeren, om zo sociale woningbouw te kunnen compenseren. • De gelden worden niet rechtstreeks uitgekeerd aan externe partijen, maar worden gebruikt als dekking voor de kosten die de gemeente maakt en niet kan verhalen bij projecten met gewenste sociale woningbouw. • Indien er meer dan € 5.000 per sociale huurwoning wordt bijgedragen, wordt de raad middels een brief van wensen & bedenkingen geïnformeerd. 5.5 Boetebepaling / kettingbeding In de kaders voor sociale en middeldure huur is opgenomen dat : Eénmaal per jaar wordt per woning de huurprijs aangeleverd (via een vastgesteld format) om de huurprijzen te toetsen indien het niet een toegelaten instelling betreft. Daarvoor wordt inzicht gegeven in deel van huuradministratie.

Deze voorwaarde is gekoppeld aan de uitgifte-overeenkomst, de anterieure overeenkomst en kan tevens verankerd worden in de doelgroepenverordening aan het bestemmingsplan. De controle wordt ondergebracht bij een gemeentelijke afdeling. Consequentie is dat er ook een boetebepaling wordt opgesteld voor degene die zich niet houdt aan de afspraken, dit wordt verwerkt in de uitgifte-overeenkomst, de anterieure overeenkomst en dit kan tevens opgenomen worden in de doelgroepenverordening en het bestemmingsplan. Om de afspraken te borgen bij doorverkoop is een kettingbeding noodzakelijk, welke wordt verwerkt in de uitgifte-overeenkomst en de anterieure overeenkomst. Hiermee zijn partijen verplicht om deze voorwaarde door te geven aan de koper van via het verkoopcontract.

19

5.6 Ingangsdatum Met de vaststelling van deze nota zijn de nieuwe kaders (spelregels) van toepassing op alle projecten waarmee nog geen anterieure overeenkomst of gronduitgifte overeenkomst is gesloten. Voor projecten die behandeld worden wanneer deze nota is vastgesteld, neemt het college een besluit of ze onder de stedelijke norm vallen op basis van de ruimte die de fase waarin de gesprekken zich bevinden nog biedt.

20