C Bijlage-1 1-beschrijving-project-BOPA-gouwzeestraat-6-100
Tekst van het document
HENRI DUNANTSTRAAT & GOUWZEESTRAAT BOPA: VERVANGENDE NIEUWBOUW | 12-01-2024
INLEIDING VOORWOORD Voor u ligt het plan van de vervangende nieuwbouw voor het project H. Dunantstraat/ Gouwzeestraat te Purmerend. Dit document dient als toelichting bij de BOPA procedure aanvraag voor de vervangende nieuwbouw op deze locatie. In de afgelopen periode hebben we afstemming gezocht tussen welstand, stedenbouwkundige en andere aspecten van de gemeente t.b.v. de nieuwbouw voor 135 appartementen voor Intermaris. Deze appartementen worden ontwikkeld binnen het samenwerkingsverband NH Bouwstroom, waarin Intermaris samen met Hoog Over op conceptuele wijze willen gaan ontwikkelen.
HOOG OVER Hoog Over is ontwikkeld in een partnerschap tussen Hillen & Roosen en DOOR architecten. Wij hebben sinds 2011 samen al duizenden sociale huurwoningen mogen ontwerpen, bouwen en renoveren. Te vaak zijn we aangelopen tegen de beperkingen van traditioneel bouwen: het proces duurt lang, woningen zijn weinig circulair en niet flexibel genoeg om mee te gaan met de tijd. Vanuit die gedachte zijn wij samen Hoog Over gestart: een innovatief woningconcept, ontwikkeld vanuit de totale levensloop van een gebouw. Hoog Over biedt het beste van twee werelden, standaardisering en maatwerk, in een slim en snel proces. Meer informatie is te vinden op www.hoogover.nl
NH BOUWSTROOM NH Bouwstroom is een samenwerkingsverband van acht woningcorporaties en zes bouwpartners in Noord-Holland. Samen lossen ze actuele woningmarktproblemen op door centraal in te kopen het bouwproces te standaardiseren en fabrieksmatig en circulair te bouwen. Meer informatie is te vinden op www.nhbouwstroom.nl
PROJECTDOELEN & RANDVOORWAARDEN PROFIEL
PROGRAMMA
BESTAANDE SITUATIE
De planlocatie ligt in de wijk Wheermolen-Oost te Purmerend. Als onderdeel van een omvangrijke wijkvernieuwing worden twee bestaande flatgebouwen gesloopt en herontwikkeld.
Intermaris realiseert, verdeeld over vier gebouwen maximaal 135 appartementen. De door Intermaris gewenste verdeling van de woningen wordt in de tabel hieronder weergegeven. In het laatste ontwerp wordt voorzien in een mix van twee- en driekamerwoningen binnen de nieuwe stedenbouwkundige envelop, zie pagina 5.
De bestaande lange bouwblokken zorgen voor een grote scheiding tussen de buurten. De vier nieuwe blokken moeten juist meer verbinding geven in de wijk. Daarbij zijn de openingen naar onder andere de achterliggende dijk een belangrijk uitgangspunt.
In een nauwe samenwerking tussen gemeente Purmerend, Intermaris en stedenbouwkundig bureau Urhahn is gezocht naar een nieuwe stedenbouwkundige invulling. De twee lange lineaire gebouwen dienen te worden vervangen voor 4 gebouwen. Dit stedenbouwkundig plan is uitgewerkt en dient als uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling. Intermaris heeft vervolgens Hoog Over in de arm genomen om de vier nieuwe gebouwen te engineeren en te realiseren. Het gehele programma bestaat uit huurwoningen in het sociale segmenteling.
De maximaal beoogde 135 woningen passen binnen het gestelde maximum die in het bestemmingsplan en de bouwenvelop zijn toegestaan. Dit maximum staat in verband met de maximaal toelaatbare/toegewezen parkeer plaatsen, welke zijn opgesteld door de gemeente. De gehanteerde parkeernorm is 1,1 parkeerplek per appartement (voor sociale huur).
De bestaande flats worden gesloopt door de gemeente Purmerend en bouw- en woonrijp aangeboden aan Intermaris om de nieuwe gebouwen op te bouwen. Intermaris heeft de huidige huurder geinformeerd over de sloopplannen en is bezig met (tijdelijk) uithuizen van de huidige bewoners.
Stedenbouwkundige plan woningtype < 60 m2 GBO ca. 65 -70 m2 totaal aantal
Locatie plangebied, in de wijk Wheermolen-Oost
aantal gebouw gebouw gebouw gebouw kamer A B C D 2 9 9 5 6 3 23 23 30 30 32 32 35 36
Telschema van Intermaris
HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
TOTAAL
percentage
29 106 135
21% 79% 100%
Bestaande woongebouwen
3
ARCHITECTONISCH CONCEPT GEBOUWEN IN HET GROEN
SCHAALVERKLEINING
SCULPTURAAL GEBOUW
De groengebieden van de Wheermolen zijn verbonden door middel van groene verbindingen. Ons projectgebied ligt aan de grens van twee belangrijke aders. Met behulp van natuurinclusieve maatregelen willen we deze verbinding versterken. De kopgevels tussen de gebouwen willen we voorzien van een groene gevel en langs de openbare weg willen we ruimte bieden voor groen.
Tijdens de oorspronkelijke bouw van de wijk werd het aantal te bouwen woningen verhoogd, waardoor de middelhoge bebouwing langs de Purmerringvaart werd vervangen door hoogbouw. Hierdoor ontstond een groot contrast in de wijk.
In het beeldkwaliteitsplan wordt de voorkeur uitgesproken voor het gebruik van baksteen en natuurlijke materialen. Wij zien voor ons een sculpturaal gebouw die aansluiting vindt met het bakstenen karakter van de wijk in de toepassing van minerale strips. Wij zoeken nog naar een complementair materiaal dat hierbij aansluit.
De vier nieuwe gebouwen zijn ontworpen om te bemiddelen tussen de grootschalige flats en kleinschalige ééngezinswoningen. Hierdoor ontstaat een rustige overgang. Door het opknippen van de langgerekte gebouwen wordt het contrast tussen de repetitieve rechtlijnige blokken verkleind.
Wheredijk
Groene structuur langs Wheredijk Schaalverhouding in de wijk Dieptewerking in de gevel
Groen structuur van Beeldkwalieteitsplan
Bemiddelingschaal tussen gebouwen
HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
Materiaal en kleurgebruik 4
SCULPTURAAL GEBOUW
OBJECTEN IN HET GROEN
De gebouwen hebben een sculpturale uitstraling met een duidelijke verband qua materialisatie met de omliggende bebouwingen. De ambitie van Hoog Over is om vier in methodiek gelijke gebouwen te realiseren, zodat het conceptuele bouwsysteem maximaal ingezet kan worden. Dit doen wij door de torens in afmeting en hoofdopzet gelijkgestemd te ontwerpen. De staarten zijn gespiegeld van elkaar, gebouw A met B en gebouw C met D. De uitstraling van de individuele gebouwen en gebouwdelen kunnen afwijkend van elkaar zijn maar dienen wel duidelijk uit een familie te zijn herleid. Door afwijkende gevelmaterialen of kleurgebruik kunnen we in een latere fase de juiste nuance creëren. De staarten zijn stedenbouwkundig afwijkend van elkaar, door o.a. de setback. Door de staarten van gebouwen A & B en C & D zoveel mogelijk gelijk aan elkaar te maken verminderen we de variatie in aanwezige woningtypes en kunnen we de voordelen van prefabricage van de geveldelen optimaal benutten. Ondanks deze restrictie ontwerpen wij een sculpturaal gebouw dat aansluit bij de wensen vanuit het beeldkwaliteitsplan.
Dankzij ons bouwsysteem kunnen wij alzijdige gebouwen maken. Hierdoor kan de gevel aan meerdere zijdes reageren op de omliggende structuur. Galerijen kunnen voorzien worden van ‘doorzonappartementen’, waardoor de leefbaarheid op de galerij wordt verbeterd. Op de begane grond hebben we zoveel mogelijk appartementen verspreid over de koppen zodat het straatbeeld zo levendig mogelijk wordt. Tevens verhoogt dit de sociale controle in de wijk.
HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
5
AN PL EL D
UW
2
UW
BO
AN
A
GE
GE
PL
DE
EL
BO
DE
1
BOUWENVELOP
BO
UW
B
GE
BO
UW
C
GE
HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
6
DEELPLAN 1 GOUWZEESTRAAT (GEBOUWEN C & D) De plandelen zijn opgeknipt in twee delen: - deelplan 1, de Gouwzeestraat en - deelplan 2, Henri Dunantstraat. Per plandeel zijn de nieuw te bouwen gebouwen gespiegeld van elkaar met kleine afwijkingen. DIt komt het seirematig bouwen ten goede. Om een goed inzicht te geven in de nieuwe posities van de nieuwe gebouwen zijn de bestaande gebouwen met een rode stippellijn weergegeven in de stedenbouwkundige onderlegger. Gebouwen C en D staan dicht bij het dijklichaam om voldoende ruimte te laten voor de straat en met net genoeg ruimte aan de slootzijde voor een terras en balkon. De torens bij C en D zijn 6 bouwlagen hoog. Deze hoogte zorgt voor een goede aansluiting op de twee hoge gerenoveerde flats: D’ Groene Citer en D’ Blauwe Gouwe. De staarten zijn 4 bouwlagen hoog. Er is geprobeerd om zoveel mogelijk woningen op de begange grond te plaatsen op strategische plekken om zoveel mogelijk ogen op de straat te krijgen. Tussen de twee gebouwen is ruimte gelaten voor een parkeerkoffer. Hierdoor kunnen er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd om de parkeerdruk in de wijk op te lossen.
Project nummer Project naam
Onderwerp
Tekening Fase Status Schaal Formaat A3 Datum
HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
7
PLANDEEL 2 HENRI DUNANTSTRAAT (GEBOUWEN A & B) Gebouwen A en B liggen aan de Henri Dunantstraat en zijn in volume iets kleiner dan C en D. Zo zijn de torens 5 lagen hoog, in plaats van 6 en heeft de staart op de 3e verdieping een setback. Hierdoor hebben deze gebouwen een betere aansluiting op de kleinere schaal van de rijtjeshuizen er omheen. De gebouwen zijn na overleggen met omwonenden iets meer naar het zuidoosten opgeschoven zodat de ruimte tussen toren gebouw A en de woningen er achter ruim 27 meter is. Tevens staat de staart ook ites uit de gevellijn waardoor deze gevel ca 17 meter t.o.v. de kopgevels van de rijtjeshuizen staat. Hierdoor kan de vluchttrap volledig binnen het bouwblok vallen.
Project nummer Project naam
Onderwerp
Tekening Fase Status Schaal Formaat A3 Datum
HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
8
16500
2000
2000
PLATTEGRONDEN (C & D)
16500
3K 62.6 m² GO
2000
2000
3K 62.6 m² GO
2K 49.0 m² GO
tech 61.2 m² 12
20500
3K 62.6 m² GO
12
3K 60.4 m² GO
brievenbussen
2000
tech 61.2 m²
brievenbussen
3K 60.4 m² GO
3K 62.6 m² GO
51400
Gebouw D
16500
2K 49.0 m² GO
2000 51400
30 x bergingen technische ruimte
30 x 3K app. 5 x 2K app. 35 x totaal app.
B
12
30 x bergingen technische ruimte
3K
B62.6 m² GO
3K 70.0 m² GO
2K 49.0 m² GO 3K 70.0 m² GO
tech 61.2 m²
3K 60.4 m² GO
51400
brievenbussen
20500
30 x 3K app. Gebouw D 5 x 2K app. 35 x totaal app. 30 x 3K app. 5 x 2K app.30 x bergingen ruimte 35 x totaal technische app.
3K 62.6 m² GO
20500
Gebouw D
Proje
B
Proje 3K 70.0 m² GO
Onde
3K 70.0 m² GO
Teken
30 x 3K app. Gebouw C 6 x 2K app. 36 x totaal app. 30 x 3K app. 6 x 2K app.30 x bergingen ruimte 36 x totaal technische app. 30 x bergingen technische ruimte
12
2K 50.8 m² GO
51400
3K 60.4 m² GO
2K 49.0 m² GO
12
3K 60.4 m² GO
Scha
3K 60.4 m² GO
Form A3
3K 70.0 m² GO 3K 60.4 m² GO
2K 49.0 m² GO
Datum 3K 62.6 m² GO
2K 50.8 m² GO
3K 62.6 m² GO
3K 62.6 m² GO
3K 62.6 m² GO
Begane Grond
1e - 3e Verdieping
4e Verdieping
5e Verdieping
1 : 500
1 : 500
1 : 500
1 : 500
brievenbussen
3K 60.4 m² GO
2K 49.0 m² GO
3K 60.4 m² GO
Begane Grond
1e - 3e Verdieping
4e Verdieping
5e Verdieping
1 : 500
1 : 500
1 : 500
1 : 500
HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAATGebouw TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024 C
30 x 3K app.
51400
Gouwzeestraat brievenbussen
Fase
Statu
51400
Gebouw C
brievenbussen
Gouwzeestraat
Gouwzeestraat
3K 70.0 m² GO
12
9
PLATTEGRONDEN (A & B)
4e Verdieping 4e Verdieping
F'
F
F'
2K 53.5 m² GO
E
E
C
C
F
2K 53.5 m² GO
D
D
Project numme Projec
3e Verdieping 3e Verdieping 11200 7200
112008540
3K 70.0 m² GO
C'
B'
3K 70.0 m² GO
B
B
3K 70.0 m² GO
3K 70.0 m² GO
2K 49.0 m² GO
E
E
D'
C
C
D
3K 60.4 m² GO
3K 60.4 m² GO
3608540
3K 3K 60.4 m²62.6 GO m² GO
Project naam Projec
360
360
7200 7200
D'
Onderwerp Onder
7890
7200 7200
360
7200 7200
7890
7200360
D
7890
C'
360
2K 49.0 m² GO
B'
3K 3K 60.4 m² GO 62.6 m² GO
360
360
D'
3607200
10920
3K 62.6 m² GO
7200 7200
7890
3K 62.6 m² GO
E'
7200 7200
360
7890
D'
D E'
7200 7200
10920
3K 62.6 m² GO
7200 11200
10920
D
854011200
10920
7890
360
8540360
3K 62.6 m² GO
360
360
7890
7890
360
360
TekeningTekeni
1e / 2e Verdieping 1e / 2e Verdieping 51400
51400 2000
1240
Gebouw AGebouw A
Gebouw BGebouw B
22500
22500
E
tech 21.4 m²
tech 21.4 m²
3150
tech 3150 21.4 m²
D
tech 21.4 m²
D 2010
23 x bergingen 23 x bergingen technischetechnische ruimte ruimte
1240
E 22500
23 x 3K app. 23 x 3K app. 9 x 2K app. 9 x 2K app. 32 x totaal32 app. x totaal app.
Status
Status
Schaal
Schaa
2000
23 x 3K app. 23 x 3K app. 9 x 2K app. 9 x 2K app. Formaat Forma 32 x totaal32 app. A3 x totaal app. A3
22500
51400
Fase
Datum 23 x bergingen 23 x bergingen technischetechnische ruimte ruimte 2010
51400
Fase
Begane Grond Begane Grond HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
10
Datum
Purmerringvaart
DOORSNEDE (GEBOUW D) Balkons met uitzicht op het water
Goede aansluiting van bebouwing op teensloot
Natuurlijke oever, ecologisch beheerd
Ogen op straat door appartementen op de begane grond
Het bouwblok wordt zo gepositioneerd t.o.v. de teensloot dat de leefbaarheid en de verblijfskwaliteit aan de waterzijde wordt verbeterd. Bebouwing is op een goede manier aangesloten op de buitenruimte en heeft een directe toegang naar deze zijde.
doorsnede uit beeldkwaliteitsplan 36
37
27000
DOORSNEDE STRAATPROFIEL GOUWZEESTRAAT OVER GEBOUW D (KIJKEND NAAR HET NOORDEN) HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
11
DOORSNEDE (GEBOUW A) Doorsnede - Vrouwenzandstraat De vrouwenzandstraat transformeert naar een fietsstraat. De auto blijft welkom, maar de fiets krijgt meer ruimte. Nieuwe bebouwing aan de Vrouwenzandstraat heeft goede adressen aan de straat en er wordt gewoond op de begane grond. Zo blijft de sociale veiligheid geborgd.
Meer ruimte voor voetgangers
Doorsnede - Henri Dunantstraat
doorsnede uit beeldkwaliteitsplan
Nieuwe bebouwing aan de Henri Dunantstraat is goed aangesloten op de straat. Er zijn entrees op de begane grond en woningen hebben een klein terrasje. Er wordt meer ruimte gemaakt voor voetgangers.
48
27.700
DOORSNEDE STRAATPROFIEL HENRI DUNANTSTRAAT GEBOUW A (KIJKEND NAAR HET WESTEN) HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
12
GEVELS
18750 + P
18750 + P 12700 + P
D’ Blauwe Gouwe
gebouw D
12700 + P
gebouw C
D’ Groene Citer
GEVELBEELD GOUWZEESTRAAT
15750 + P
15750 + P 12700 + P
gebouw A
12700 + P
gebouw B
gebouw C
GEVELBEELD HERNI DUNANTSTRAAT
HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
13
VANUIT HET ZUID WEST
ADD
GRO
UND
AND
RERE
HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
NDE
R
14
GEBOUW A (ZUID WEST HOEK)
15
.75
m
12.7m 9.7m
HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
15
GEBOUW B (ZUID OOST HOEK)
15
.75
m
9.7m
HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
16
GEBOUW C (ZUID WEST HOEK)
m
5 8.7
1
.7m
12
HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
17
GEBOUW D (NOORD WEST HOEK)
18
.75
m
12
.7m
HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
18
GEBOUW A (KIJKEND NAAR HET OOSTEN)
GEBOUW B (KIJKEND NAAR HET WESTEN) HOOG OVER HENRI DUNANTSTRAAT GOUWZEESTRAAT TE PURMEREND | BOPA | 12-01-2024
19