Document · PDF

bijlage-bij-antwoord-2-20241126-bijlage-f2-woningmonitor-2024-gemeente-purmerend

Gemeenteraad 27 maart 2025, gemeente PurmerendBij agendapunt: Woon(zorg)visie 2025-20306.270 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

2024 Gemeente Purmerend

Woningmonitor

Voorwoord Met de Woningmonitor 2024 laten we zien hoe onze woningvoorraad en ons inwonertal zich in 2023 hebben ontwikkeld. De vraag naar woningen in Purmerend blijft onverminderd groot, en ondanks dat er weinig ruimte is om te bouwen en de kosten blijven stijgen, zetten wij ons – samen met onze partners – volop in om te zorgen voor voldoende en betaalbare woningen voor onze inwoners. Met ons 30/40/30-beleid – waarmee we streven naar een verdeling in de nieuwbouw van 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop, en 30% vrije sectorwoningen – werken we aan een evenwichtig en divers woningaanbod. Deze monitor helpt ons om een helder beeld te krijgen van waar we staan en wat we de komende tijd in de planning hebben. De afgelopen vijf jaar zijn er gemiddeld ruim 600 nieuwe woningen per jaar bijgekomen in Purmerend. Dat is een resultaat waar we trots op kunnen zijn, zeker met de uitdagingen die op ons pad liggen. In de volgende Woningmonitor, over 2024, geven we ook inzicht in de verdeling 30/40/30 voor de gerealiseerde nieuwe woningen in de afgelopen jaren. De komende jaren ligt de nadruk ook weer op het bouwen van sociale huurwoningen en het uitbreiden van het middensegment met betaalbare huur- en koopwoningen. Vooral het toevoegen van dit laatste segment is tegenwoordig een behoorlijke uitdaging, waar we met onze partners hard aan werken.

Samen met hen blijven we ons inzetten voor een Purmerend waarin iedereen fijn en betaalbaar kan wonen.

Natalie Saaf, Wethouder Wonen

Pascal Verkroost Wethouder Ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling

Inhoud Voorwoord

Inleiding

Waarom deze monitor? Basis: BAG en BRP Eigen cijfers corporaties Gebiedsindeling Purmerend Leeswijzer

4 4 4 5 5

1 De woningvoorraad

Aantal woningen Ontwikkeling van de woningvoorraad Aantal woningen per wijk

6 6 7

2 Eigenschappen van de woningen Bouwperiode Oppervlakte Woningtype Eigendomssituatie van woningen Waarde van woningen

9 9 10 10 11 13

3 Corporatiecijfers

Voorraad corporatiewoningen Zelfstandige corporatiewoningen Nieuwe verhuringen Energielabel corporatiewoningen

15 16 17 18

4 Inwoners

Aantal inwoners Verhuisde personen tussen gemeenten Verhuisde personen binnen de gemeente

21 22 23

5 Blik op de toekomst

Projectenplanning Primavera Afgegeven omgevingsvergunningen Afgegeven woningvormingsvergunningen Woningen ‘in afspraak’ Woningen ‘in afspraak’ Woningen in afspraak naar prijsstelling en verdeling over de categorieën 30-40-30 Omgevingsvergunningen 2023 Woningvormingsvergunningen 2023

26 26 26 27 28 28 29 29

Inleiding De woningmonitor is een eenduidige bron voor informatie over (de ontwikkeling van) de woningvoorraad. Waarom deze monitor? De woningmonitor heeft meerdere functies. Het is een beknopt naslagwerk voor de meest relevante cijfers en kengetallen over (de ontwikkeling van) de Purmerendse woningvoorraad en de groei van het inwonertal uit onze eigen registraties. De woningmonitor is daarom handig voor raad, college, medewerkers, inwoners en ieder ander die geïnteresseerd is in of op zoek is naar deze informatie. De opeenvolgende monitors vormen tevens een eenduidige bron van cijfers voor verschillende visies, nota’s, memo’s, brieven en andere stukken. Andersom kunnen gebruikte cijfers in deze stukken met behulp van de Woningmonitor beter worden geplaatst. Waar van toepassing geven de cijfers een ontwikkeling in de woningvoorraad weer vanaf 2020. Andere cijfers geven de stand van zaken weer aan het begin van 2024. Bij alle cijfers wordt duidelijk weergeven op welke tijdsperiode en op welk deel van de woningvoorraad ze betrekking hebben en uit welke bron de cijfers afkomstig zijn.

Basis: BAG en BRP De basis voor deze monitor is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Deze registratie is wettelijk verplicht en vergelijkbaar met andere gemeenten. De cijfers van de BAG zijn ook de cijfers die het CBS gebruikt en die aan de basis liggen van bijvoorbeeld de berekening van de bijdrage die de gemeente krijgt uit het Gemeentefonds. Deze keuze betekent ook dat de definities van de BAG en de wijze van administreren leidend zijn. De cijfers over de inwoners komen uit de Basisregistratie Personen (BRP). Deze cijfers worden vervolgens aan de BAG-cijfers gekoppeld. Op de cijfers van BAG en BRP is continu controle. Dat betekent dat er tussendoor ook administratieve correcties plaatsvinden. Hierdoor kunnen de cijfers over hetzelfde jaar in opeenvolgende monitoren enigszins verschillen.

Eigen cijfers corporaties De cijfers over de (sociale) huurwoningen van de corporaties komen uit de individuele administraties van de corporaties zelf. In de BAG vinden we namelijk alleen het veld ‘verblijfseenheden met een woonfunctie’ en in het Waardering Onroerende Zaken (WOZ)-register alleen de naam van de eigenaar. Of de woning een sociale of vrije sectorhuurwoning is, wordt hieruit niet duidelijk. We hebben met de corporaties afspraken gemaakt over de cijfers die ze aanleveren. In de praktijk blijkt het voor hen soms lastig om volledig vergelijkbare cijfers te leveren. Corporaties hebben ieder hun administratie op eigen wijze ingericht. Dit kan betekenen dat er soms een klein verschil zit in de

aantallen die per tabel worden weergegeven – ook als ze over hetzelfde onderwerp gaan, omdat ze vanuit verschillende bestanden van de corporaties zijn aangeleverd.

Gebiedsindeling Purmerend Het college van Beemster heeft in september 2020 besloten om Beemster vanaf de fusie met Purmerend als één (statistische) wijk te zien voor het bijhouden van statistische gegevens. De acht wijken waaruit gemeente Purmerend bestaat zijn: Centrum, Overwhere, Wheermolen, Gors, Purmer-Noord, Purmer-Zuid, Weidevenne en Beemster. Voor alle cijfers in deze monitor is Beemster als onderdeel van Purmerend meegenomen.

Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt gekeken naar (veranderingen in) de woningvoorraad in de periode 2020-2024. In hoofdstuk 2 worden de verschillende kenmerken van de woningen op 1 januari 2024 (bouwjaar, oppervlakte, woningtype, de eigendomssituatie en de woningwaarde) besproken. In hoofdstuk 3 worden de cijfers van de corporaties gepresenteerd (sociale en vrijesectorhuur, huurprijzen). In hoofdstuk 4 is er aandacht voor de inwoners van Purmerend. Hier worden aantal inwoners, de gemiddelde woningbezetting, verhuizingen binnen de gemeente, alsook vestiging en vertrek besproken. De monitor sluit af met hoofdstuk 5, met een blik op de verwachte ontwikkeling van de woningvoorraad in de (nabije) toekomst.

1 De woningvoorraad Aantal woningen Op 1 januari 2024 telt Purmerend 43.061 woningen. Een woning is een adres met een woonfunctie dat voldoet aan de technische eisen aan een woning volgens de BAG-regelgeving. De cijfers zijn daarom exclusief ligplaatsen voor woonschepen en standplaatsen voor woonwagens, maar inclusief tijdelijke woningen. Onderstaande tabel laat de ontwikkeling van de woningvoorraad zien over de afgelopen vijf jaar. Voor het tellen van de woningvoorraad kijken we naar de situatie op 1 januari van het betreffende jaar. Tabel 1.1 Woningvoorraad Purmerend, 2020-2024 Gemeente

1 januari 2020

1 januari 2021

1 januari 2022

1 januari 2023

1 januari 2024

Purmerend

40.733

41.174

42.039

42.865

43.061

Ontwikkeling van de woningvoorraad De woningvoorraad neemt af door sloop of ‘overige onttrekkingen’. Een overige onttrekking is bijvoorbeeld een samenvoeging van woningen of transformatie (van woning naar bijvoorbeeld kantoor- of winkelruimte). Een afname is niet altijd permanent. Bijvoorbeeld wanneer een woning gesloopt wordt om vervolgens een nieuwe woning te plaatsen. Dit levert twee veranderingen op, sloop en nieuwbouw, die niet altijd in hetzelfde jaar plaatsvinden. De woningvoorraad neemt toe door nieuwbouw en ‘overige toevoegingen’. Hierbij kan het bijvoorbeeld gaan om een toevoeging door verandering van gebruiksfunctie (van kantoor- of winkelruimte naar woning) of splitsing van een woning in twee of meer woningen. Onderstaande tabellen tonen de veranderingen (mutaties) in de woningvoorraad. Het jaartal geeft aan in welk jaar deze veranderingen hebben plaatsgevonden. Tussen 2020 en 2024 is de woningvoorraad van Purmerend met 2.328 woningen toegenomen. Dit gaat om een gemiddelde toename van 582 woningen per jaar. In 2023 nam de woningvoorraad toe met 196 woningen.

Tabel 1.2 Mutaties in woningvoorraad Purmerend, 2020-2024 jaar

woningen op 1 januari

toename

afname

saldo

2020

40.733

469

441

2021

41.174

902

865

2022

42.039

842

826

2023

42.865

222

196

2024

43.061

Aantal woningen per wijk In alle wijken en dorpen is het aantal woningen toegenomen sinds 2020. De toename is het grootst in Centrum en Beemster. In Purmer-Zuid en Purmer-Noord is de toename het laagst. De meeste woningen staan in de wijk Weidevenne. Centrum telt het minste aantal woningen. In 2023 is het aantal woningen alleen in Purmer-Zuid gelijk gebleven. In de andere wijken en dorpen nam het aantal woningen toe. Tabel 1.3 Woningvoorraad Purmerend naar wijk, 2020-2024 wijk

1 januari 2020

1 januari 2021

1 januari 2022

1 januari 2023

Centrum

2.678

2.709

2.796

2.947

2.959

281

10,5%

Overwhere

6.853

6.877

6.937

7.140

7.208

355

5,2%

Wheermolen

3.717

3.815

3.853

3.865

3.916

199

5,4%

Gors

4.274

4.290

4.471

4.509

4.521

247

5,8%

Purmer-Noord

6.395

6.426

6.465

6.487

6.490

1,5%

Purmer-Zuid

5.104

5.135

5.136

0,6%

Weidevenne

7.680

7.871

8.053

8.234

8.235

555

7,2%

Beemster

4.032

4.051

4.329

4.548

4.596

564

14,0%

Purmerend

40.733

41.174

42.039

42.865

43.061

2.328

5,7%

1 januari toe/-afname verandering 2024 2024 t.o.v. 2024 t.o.v. 2020 2020

2 Eigenschappen van de woningen Bouwperiode Het jaar waarin een gebouw is opgeleverd, wordt het bouwjaar genoemd. In onderstaande tabel en figuur staat de huidige woningvoorraad uitgesplitst naar wijk en bouwperiode. Aan onderstaande tabel is af te lezen wanneer de wijken en dorpen zijn ontstaan. Purmerend is het hardst gegroeid in de periode 1970 t/m 1989, toen zijn de wijken Gors, Purmer-Noord en PurmerZuid gebouwd. De meeste woningen die sinds 2010 zijn opgeleverd, staan in Weidevenne, gevolgd door Beemster. Tabel 2.1 Aantal woningen naar bouwperiode en wijk, 1 januari 2024 wijk

voor 1950

1950 t/m 1969

1970 t/m 1989

1990 t/m 2009

vanaf 2010 tot 1 januari 2024

Centrum

886

401

836

452

384

Overwhere

2.979

3.548

144

524

Wheermolen

1.911

1.015

154

833

Gors

3.799

377

336

Purmer-Noord

5.568

701

184

Purmer-Zuid

2.487

2.571

Weidevenne

132

6.150

1.873

Beemster

1.097

703

894

731

1.171

Purmerend

2.179

6.093

18.152

11.280

5.357

Figuur 2.2 Percentage woningen naar bouwperiode en wijk, 1 januari 2024

Oppervlakte Iets minder dan de helft van alle woningen in Purmerend heeft een oppervlakte van tussen de 80 en 119 m2. De meeste woningen van 150 m2 en groter staan in Beemster. De meeste woningen kleiner dan 40 m2 staan in Overwhere, Gors en Centrum. Tabel 2.3 Aantal woningen naar oppervlakte en wijk, 1 januari 2024 wijk

tot 40 m²

40-59 m²

60-79 m²

80-99 m²

100-119 m²

120-149 m²

150 m² en meer

Centrum

151

486

598

804

477

222

221

Overwhere

174

543

2.464

1.416

1.036

907

668

Wheermolen

292

789

1.601

950

225

Gors

155

346

415

1.056

1.170

1.047

332

Purmer-Noord

237

965

1.822

2.620

599

214

Purmer-Zuid

124

511

784

1.776

1.225

708

Weidevenne

532

933

1.270

1.909

1.992

1.548

Beemster

110

314

570

763

1.048

1.781

Purmerend

618

2.670

6.989

9.323

10.701

7.265

5.495

Figuur 2.4 Percentage woningen naar oppervlakte en wijk, 1 januari 2024

Woningtype Voor woningtypen wordt onderscheid gemaakt tussen meergezinswoningen en eengezinswoningen. Als meerdere woningen één pand vormen, noemen we deze woningen meergezinswoningen. Een voorbeeld daarvan is een flat. Als dit niet het geval is dan spreken we van een eengezinswoning, bijvoorbeeld een rijtjeshuis. In Weidevenne staan de meeste eengezinswoningen en in Overwhere staan de meeste meergezinswoningen. Verhoudingsgewijs hebben Centrum en Wheermolen het grootste aandeel

meergezinswoningen. In Beemster en Purmer-Zuid is het aandeel eengezinswoningen veel groter. De verdeling over heel Purmerend is 67% eengezinswoningen en 33% meergezinswoningen. Tabel 2.5 Aantal woningen naar woningtype en wijk, 1 januari 2024 wijk

eengezinswoningen

meergezinswoningen

Centrum

1.091

1.868

Overwhere

3.488

3.720

Wheermolen

1.437

2.479

Gors

3.223

1.298

Purmer-Noord

5.296

1.194

Purmer-Zuid

4.470

666

Weidevenne

5.596

2.639

Beemster

4.078

518

Purmerend

28.679

14.382

Figuur 2.6 Percentage woningen naar woningtype en wijk, 1 januari 2024

Eigendomssituatie van woningen Voor het bepalen van de eigendomssituatie van een woning, wordt gebruik gemaakt van de waardering onroerende zaken (WOZ). Hierbij is onderscheid te maken tussen koopwoningen en huurwoningen. Een koopwoning is een woning in eigendom van een particulier die ook bewoner is van de woning. Een huurwoning is een woning waar de eigenaar niet woont. Huurwoningen zijn daarna verder onder te verdelen in corporatiehuur en overige huur. Onder corporatiehuur vallen woningen die in eigendom zijn van een woningcorporatie. Dit betreft alle huurwoningen van corporaties, zowel de sociale- als de vrije sector huurwoningen. Onder overige huur vallen woningen die in eigendom zijn van onder andere bedrijven, particulieren en beleggers.

Er kan geen onderscheid gemaakt worden tussen sociale- en vrijesectorhuurwoningen, omdat de huurprijs van huurwoningen niet bekend is in de WOZ. In onderstaande tabel en figuur staat de eigendomssituatie van de woningen in Purmerend. De woningvoorraad in Purmerend bestaat (afgerond) voor 60% uit koopwoningen, 32% corporatiehuurwoningen en 9% overige huurwoningen. In Beemster en Purmer-Zuid is het percentage koopwoningen het hoogst; in Beemster 77% en in Purmer-Zuid 72%. Wheermolen heeft het hoogste percentage corporatiehuurwoningen; 58% van de woningvoorraad in de wijk. Tabel 2.7 Aantal woningen naar eigendomssituatie en wijk, 1 januari 2024 wijk

koop

corporatiehuur

overige huur

Centrum

1.295

948

716

Overwhere

3.994

2.392

822

Wheermolen

1.323

2.262

331

Gors

2.640

1.357

524

Purmer-Noord

3.517

2.682

291

Purmer-Zuid

3.715

1.199

222

Weidevenne

5.689

2.052

494

Beemster

3.539

780

277

Purmerend

25.712

13.672

3.677

Figuur 2.8 Percentage woningen naar eigendomssituatie en wijk, 1 januari 2024

Waarde van woningen De WOZ geeft de waarde van de woningen weer. De gemeente bepaalt deze aan de hand van de verkoopprijzen van vergelijkbare en recent verkochte woningen. De WOZ wordt daarom over het voorgaande jaar vastgesteld. Bij stijgende woningprijzen ligt de WOZ lager dan de werkelijke waarde. Andersom geldt dat als de verkoopprijzen dalen, de WOZ altijd iets hoger ligt dan de werkelijke waarde. In onderstaande tabel en figuur staat het aantal koopwoningen naar prijsklasse WOZ. De prijsklassen zijn gebaseerd op de hoogte van de hypotheek die men in het voorjaar van 2023 kon afsluiten met een lager inkomen (hypotheek mogelijk tot €207.000), met een middeninkomen (tot €304.000) en met een hoger inkomen (€428.000 of meer). Het grootste deel van de woningen in Purmerend (49%) heeft een WOZ-waarde tussen de €304.000 en €428.000. In Overwhere staan de meeste woningen met een WOZ-waarde tot €304.000 en in Weidevenne is het aantal woningen met een WOZ-waarde van €428.000 en meer het grootst. Tabel 2.9 Aantal koopwoningen Purmerend naar prijsklasse WOZ en wijk, 1 januari 2024 wijk

tot €207.000

€207.000 tot €304.000

€304.000 tot €428.000

€428.000 en meer

Centrum

131

606

550

Overwhere

1.216

1.909

865

Wheermolen

1.104

Gors

1.802

741

Purmer-Noord

3.107

372

Purmer-Zuid

2.001

1.708

Weidevenne

120

1.338

4.228

Beemster

129

642

2.753

Purmerend

109

1.781

12.509

11.305

Figuur 2.10 Percentage koopwoningen Purmerend naar prijsklasse WOZ en wijk, 1 januari 2024

3 Corporatiecijfers De cijfers over de corporatiewoningen zijn een optelsom van de cijfers uit de individuele administraties van de corporaties. De gemeente registreert in de BAG alleen ‘verblijfseenheden met een woonfunctie’ en in de WOZ staat de naam van de eigenaar. Het huurniveau van de woningen is niet bekend. We hebben met de corporaties afspraken gemaakt over de cijfers die ze jaarlijks aanleveren. In de praktijk blijkt het voor hen echter soms lastig om de juiste en vergelijkbare cijfers te leveren. Corporaties hebben ieder hun administratie op eigen wijze ingericht. Dan is van de woning bijvoorbeeld het energielabel wel bekend, maar niet of dit een zelfstandige of een onzelfstandige woning betreft. Die gegevens moeten uit een ander bestand worden gehaald. Het kan daarom zijn dat er hier en daar een klein verschil zit in de aantallen die per tabel worden weergegeven – ook als ze over hetzelfde onderwerp gaan. We werken er samen aan om deze verschillen steeds verder te beperken. Niet alle woningen van de corporaties worden via Woonmatch of WoningNet verhuurd. Corporaties verhuren ook woningen direct aan een (zorg)instelling en de vrije sectorhuurwoningen van de corporaties worden via andere kanalen verhuurd. De exacte huurprijsgrens voor een sociale huurwoning wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld.

In 2020 was deze grens € 737,14, in 2021 € 752,33, in 2022 €763,47 en €808,06 in 2023. Tot deze grens kan men in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Voorraad corporatiewoningen Tabel 3.1 geeft de totale voorraad corporatiewoningen weer. Het gaat hier om de cijfers op 31 december van het betreffende jaar. Een sociale huurwoning is een woning met een nietgeliberaliseerd huurcontract. In enkele gevallen kan de huur van een sociale huurwoning wel boven de liberalisatiegrens 2023 uitkomen. Een onzelfstandige sociale huurwoning heeft geen eigen toegang en/of voorzieningen zoals keuken en/of badkamer. Deze worden gedeeld met bewoners van andere woningen of kamers. Tabel 3.1 Voorraad corporatiewoningen, 2020-2023 voorraad

31-12-2020

31-12-2021

31-12-2022

31-12-2023

12.628

12.653

12.886

12.920

- waarvan verhuurd aan instelling

188

187

223

242

onzelfstandig sociaal

440

404

397

- waarvan verhuurd aan instelling

236

206

199

zelfstandig sociaal

zelfstandig geliberaliseerd niet gemaximeerd totaal

416

411

417

399

13.484

13.504

13.707

13.716

Zelfstandige corporatiewoningen Tabel 3.2 gaat alleen over de zelfstandige sociale huurwoningen van corporaties, dit is exclusief de onzelfstandige woningen en exclusief de vrije sectorwoningen, maar ook exclusief de woningen die worden verhuurd aan instellingen. De tabel geeft per jaar de veranderingen weer in de woningvoorraad in dat jaar. De beginstand is 1 januari van het jaar; daaronder volgt een overzicht van de veranderingen. De plus- en mintekens geven aan of het gaat om een toe- of afname van deze voorraad. De beginstand min of plus de veranderingen is de eindstand op 31 december van het jaar en ook de beginstand voor 1 januari in het volgende jaar. Het aantal zelfstandige sociale huurwoningen van corporaties in Purmerend is in 2023 met 30 woningen toegenomen. Tabel 3.2 Ontwikkeling voorraad zelfstandig sociale corporatiewoningen ontwikkeling voorraad

2020

2021

2022

2023

beginstand 1 januari jaar

12.444

12.625

12.653

12.890

nieuwbouw

131

265

aankoop

transformatie / verbouw

-1

van geliberaliseerd naar sociaal

verkoop

-20

-28

-17

-14

sloop

naar geliberaliseerd

-1

-2

naar maatschappelijk gebonden verkoop

-4

-1

administratieve correcties

-18

-3

12.628

12.653

12.886

12.920

184

233

eindstand 31 december jaar mutatie

Tabel 3.3 betreft alle zelfstandige huurwoningen van de corporaties (exclusief de woningen verhuurd aan instellingen) en geeft de verdeling weer over de diverse huurklassen. De genoemde bedragen zijn het actuele prijspeil. In 2023 is de totale voorraad zelfstandige corporatiewoningen iets toegenomen. Er is een afname te zien van woningen in de prijsklassen tot de liberalisatiegrens en tweede aftoppingsgrens. Het aantal woningen tot de eerste aftoppingsgrens en woningen boven de liberalisatiegrens zijn, na een daling in 2022, in 2023 weer toegenomen.

Tabel 3.3 Voorraad zelfstandige corporatiewoningen naar prijsklasse prijsklasse eerste aftoppingsgrens < € 647,19 tweede aftoppingsgrens € 647,19 - € 693,60 tot liberalisatiegrens € 639,60 - € 808,06 boven liberalisatiegrens € 808,06 tot €900

31-12-2020

31-12-2021

31-12-2022

31-12-2023

8.942 1.973 1.542 311

10.390 1.293 811 203

8.891 2.166 1.755 252

9.879 1.514 1.390 185

276

300

239

353

13.044

12.997

13.303

13.321

boven liberalisatiegrens > € 900 totaal

Nieuwe verhuringen In tabel 3.4 staat het aantal nieuwe verhuringen van de zelfstandige corporatiewoningen naar prijsklasse. Jaarlijks worden woningen tot de eerste aftoppingsgrens het meest nieuw verhuurd. In 2023 zijn 767 woningen verhuurd. Een afname van 321 verhuringen ten opzichte van 2022. Alleen in de prijsklasse tweede aftoppingsgrens zijn iets meer woningen verhuurd dan vorig jaar. De grootste afname is te zien bij woningen tot de eerste aftoppingsgrens. Tabel 3.4 Nieuwe verhuringen zelfstandige corporatiewoningen naar prijsklasse prijsklasse

2020

2021

2022

2023

eerste aftoppingsgrens < € 647,19

648

632

771

474

tweede aftoppingsgrens € 647,19 - € 693,60

108

128

148

tot liberalisatiegrens € 639,60 - € 808,06

115

142

123

boven liberalisatiegrens € 808,06 tot €900

boven liberalisatiegrens > € 900

totaal

878

854

1.088

767

Tabel 3.5 geeft een beeld van het aantal verhuringen van zelfstandige sociale huurwoningen aan instellingen, huishoudens van urgenten, en huishoudens die via de 5%-maatwerkregeling van de corporaties worden toegewezen. Voor een verhuring aan een huishouden van urgenten is een urgentieverklaring o.b.v. de urgentieregels in de huisvestingsverordening nodig. Er zijn met name verhuringen aan vergunninghouders, sociale en medische urgenten, en stadsvernieuwingsurgenten.

Tabel 3.5 Aantal nieuwe verhuringen aan bijzondere doelgroepen nieuwe verhuringen

2023

vergunninghouders

sociale en medische urgenten

huiselijk geweldurgentie

Mantelzorgurgentie

stadsvernieuwingsurgenten

uitstroomurgentie na verblijf in instelling voor maatschappelijke opvang of andere instelling

verhuringen van sociale huurwoningen aan instellingen

verhuringen volgens de 5% maatwerkregeling van corporaties

totaal

182

Tabel 3.6 geeft het aandeel van de verhuringen van zelfstandige sociale huurwoningen aan instellingen, huishoudens van urgenten, en huishoudens die via de 5%-maatwerkregeling van de corporaties worden toegewezen in relatie tot het totaal aantal verhuringen weer. In Purmerend is in 2023 24% van de verhuringen voor bijzondere doelgroepen. Tabel 3.6 Percentage nieuwe verhuringen aan bijzondere doelgroepen nieuwe verhuringen

2023

vergunninghouders

sociale en medische urgenten

huiselijk geweldurgentie

mantelzorgurgentie

stadsvernieuwingsurgenten

uitstroomurgentie na verblijf in instelling voor maatschappelijke opvang of andere instelling

verhuringen van sociale huurwoningen aan instellingen

verhuringen volgens de 5% maatwerkregeling van corporaties

totaal

Energielabel corporatiewoningen Corporaties hebben de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in de verduurzaming van hun voorraad. Dit is duidelijk te zien in tabellen 3.7 en 3.8 hieronder. In deze tabellen staan alle zelfstandige huurwoningen van de corporaties, inclusief de woningen die verhuurd worden aan instellingen. Ten opzichte van 2022, is in 2023 het aantal woningen met energielabel A toegenomen.

Tabel 3.7 Voorraad zelfstandige corporatiewoningen naar energielabel in aantallen Energielabel

31-12-2020

31-12-2021

31-12-2022

31-12-2023

5.470

8.004

8.820

9.394

3.241

2.360

2.026

1.841

2.195

1.340

1.144

1.355

594

452

357

563

526

422

274

141

185

109

onbekend

153

157

227

161

13.044

13.175

13.329

13.322

totaal

Tabel 3.8 Voorraad zelfstandige corporatiewoningen naar energielabel in percentages Energielabel

31-12-2020

31-12-2021

31-12-2022

31-12-2023

onbekend

100

totaal

4 Inwoners Aantal inwoners Het aantal inwoners tellen we altijd op 1 januari. Dit zijn alle inwoners die op dat moment in de gemeente in de Basisregistratie Personen (BRP) staan ingeschreven. Het aantal inwoners verandert in de loop van het jaar door geboorte, sterfte en verhuizingen. Op 1 januari 2024 heeft de gemeente Purmerend 95.163 inwoners. De meeste inwoners wonen in Weidevenne. Centrum telt het minste aantal inwoners. Alleen in Purmer-Zuid is het aantal inwoners afgenomen ten opzichte van 1 januari 2020. In Beemster is het aantal inwoners ten opzichte van 1 januari 2020 veruit het sterkst gegroeid. Tabel 4.1 Aantal inwoners naar wijk, 2020-2024 1 januari 2020

1 januari 2021

1 januari 2022

1 januari 2023

1 januari 2024

toe/-afname 2024 t.o.v. 2020

verandering 2024 t.o.v. 2020

Centrum

4.592

4.634

4.705

4.887

4.944

352

7,7%

Overwhere

13.496

13.494

13.504

13.609

14.018

522

3,9%

Wheermolen

7.462

7.795

7.800

7.895

8.120

658

8,8%

Gors

9.493

9.506

9.586

9.759

9.855

362

3,8%

Purmer-Noord

14.302

14.322

14.269

14.568

14.662

360

2,5%

Purmer-Zuid

12.481

12.435

12.283

12.169

12.223

-258

-2,1%

Weidevenne

19.433

19.498

19.403

19.749

19.714

281

1,4%

Beemster

10.017

10.109

10.709

11.357

11.627

1.610

16,1%

Purmerend

91.276

91.793

92.259

93.993

95.163

3.887

4,3%

wijk

De gemiddelde woningbezetting is het gemiddelde aantal personen per woning. Deze nam de afgelopen jaren in Purmerend als geheel af, maar is in 2023 weer licht toegenomen. In Purmer-Zuid, Weidevenne en Beemster is de woningbezetting het hoogst. Centrum en Overwhere hebben de laagste woningbezetting.

Tabel 4.2 Gemiddelde woningbezetting per wijk, 2020-2024 wijk

1 januari 2020

1 januari 2021

1 januari 2022

1 januari 2023

1 januari 2024

Centrum

1,72

1,71

1,68

1,66

1,67

Overwhere

1,97

1,96

1,95

1,91

1,94

Wheermolen

2,03

2,04

2,02

2,04

2,07

Gors

2,22

2,14

2,16

2,18

Purmer-Noord

2,24

2,23

2,21

2,25

2,26

Purmer-Zuid

2,45

2,42

2,39

2,37

2,38

Weidevenne

2,53

2,48

2,41

2,40

2,39

Beemster

2,51

2,50

2,47

2,50

2,53

Purmerend

2,25

2,23

2,19

2,21

Verhuisde personen tussen gemeenten Bij verhuizingen tellen we het aantal verhuizingen dat heeft plaatsgevonden tussen 1 januari en 31 december van dat jaar. Hierbij is onderscheid te maken tussen personen die in de gemeente zijn komen wonen (vestiging) en personen die naar een andere gemeente zijn verhuisd (vertrek). Het verschil tussen vestiging en vertrek noemen we het saldo. Een positief saldo betekent dat meer personen naar de gemeente verhuizen dan dat er vertrekken. In tabel 4.3 zijn de verhuiscijfers uit 2023 weergegeven. In tabel 4.4 is het verhuissaldo voor de jaren 2020 t/m 2023 weergeven. De meeste vestigers komen in 2023 net zoals in voorgaande jaren uit Amsterdam (1.364 personen) en de regio Zaanstreek-Waterland (824 personen). Purmerenders zijn het afgelopen jaar ook naar andere gemeenten verhuisd. 583 inwoners zijn in de regio Zaanstreek-Waterland blijven wonen; men vertrok vooral naar Edam-Volendam en Zaanstad. In 2023 zijn - net als in voorgaande jaren - meer mensen in Purmerend komen te wonen dan dat er vertrekken. Hierdoor neemt het aantal inwoners toe. De toename komt vooral uit Amsterdam, ‘buitenland/onbekend’ en de regio Zaanstreek-Waterland. Een uitzondering in ZaanstreekWaterland is Edam-Volendam waar het verhuissaldo negatief is. Het verhuissaldo voor “overig Noord-Holland” is negatief.

Meer personen verhuizen vanuit Purmerend naar dit gebied dan omgekeerd.

Tabel 4.3 Vestiging uit of vertrek naar gemeente of gebied van herkomst, 2023 gebied

vestiging

vertrek

saldo

Edam-Volendam

157

198

-41

Landsmeer

Oostzaan

Waterland

108

Wormerland

Zaanstad

388

234

154

Zaanstreek-Waterland

824

583

241

Amsterdam

1.364

627

737

overig MRA

567

376

191

overig NH

361

610

-249

overig NL

722

776

-54

buitenland / onbekend

1.025

707

318

totaal

4.863

3.679

1.184

Tabel 4.4 Verhuissaldo naar gemeente of gebied van herkomst, 2020-2023 gebied

2020

2021

2022

2023

Edam-Volendam

-100

-97

-32

-41

Landsmeer

Oostzaan

Waterland

Wormerland

-45

Zaanstad

135

285

154

Zaanstreek-Waterland

121

364

241

Amsterdam

784

790

844

737

overig MRA

117

-4

223

191

overig NH

-399

-316

-365

-249

overig NL

-189

-134

-54

buitenland / onbekend

127

652

318

totaal

561

498

1.745

1.184

Verhuisde personen binnen de gemeente Naast verhuizingen tussen gemeenten, verhuizen inwoners ook binnen de gemeente. Het kan zijn dat iemand van en naar dezelfde wijk is verhuisd (bijvoorbeeld Weidevenne - Weidevenne). Deze inwoner is verhuisd naar een andere woning in dezelfde wijk.

In onderstaande tabel ziet u het aantal personen dat verhuisd is binnen Purmerend. In Purmerend vinden veel verhuizingen binnen de eigen gemeente plaats. In 2023 zijn dit 4.027 verhuizingen. Verhuizingen vinden ook plaats binnen de eigen wijk. Vooral in Beemster komt dit sterk naar voren: 58% van de verhuisde Beemsterlingen is binnen Beemster verhuisd. Tabel 4.5 Aantal verhuisde personen van wijk (rijen) naar wijk (kolom), 2023 wijk

Centrum Overwhere

Wheermolen

Gors

PurmerNoord

PurmerZuid

Weidevenne

Beemster totaal

Centrum

400

Overwhere

257

688

Wheermolen

368

Gors

108

455

Purmer-Noord

110

142

562

Purmer-Zuid

382

Weidevenne

122

264

104

785

Beemster

223

387

Purmerend

454

847

424

422

416

335

612

517

4.027

Tabel 4.6 Percentage verhuisde personen van wijk (rijen) naar wijk (kolom), 2023 wijk

Centrum Overwhere

Wheermolen

Gors

PurmerNoord

PurmerZuid

Weidevenne

Beemster totaal

Centrum

100

Overwhere

100

Wheermolen

100

Gors

100

Purmer-Noord

100

Purmer-Zuid

100

Weidevenne

100

Beemster

100

Purmerend

100

5 Blik op de toekomst De eerste vier hoofdstukken geven inzicht in de (recente) historische ontwikkeling van de woningvoorraad in Purmerend, waarbij onder andere aandacht is gegeven aan de opgeleverde nieuwbouw. Het is echter ook interessant om te kijken naar wat er in de (nabije) toekomst aan nieuwbouw word verwacht. Daarvoor zijn meerdere bronnen. Projectenplanning Primavera De belangrijkste bron hierbij is voor ons als gemeente het planningsprogramma Primavera. Daarin staan alle toekomstige nieuwbouwprojecten; in alle stadia van planvorming. Het gaat dan om projecten waarvoor we een ambitiedocument of (gebieds)visie hebben opgesteld of nog aan werken, zoals bijvoorbeeld voor De Koog, het Waterlandkwartier en de Oostflank, maar ook om projecten waarover we al afspraken hebben gemaakt met een partij of partijen. De kans dat een project ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd is dan meteen een stuk groter; al is de termijn waarop nog niet meteen duidelijk. Primavera is ook de bron voor het jaarlijkse Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG) en voor de openbare monitor plancapaciteit (www.plancapaciteit.nl). Afgegeven omgevingsvergunningen Verder is iedere gemeente verplicht om afgegeven omgevingsvergunningen te registreren en door te geven aan het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Woningen waarvoor een omgevingsvergunning is verleend worden doorgaans binnen enkele jaren opgeleverd. Afgegeven woningvormingsvergunningen In de gemeente Purmerend geldt sinds begin 2019 in het kader van de Huisvestingsverordening een vergunningplicht voor het verbouwen van een woning tot twee of meer woonruimten (woningvorming, ook wel bouwkundige splitsing genoemd). Meestal worden deze extra woningen binnen enkele jaren na vergunningverlening gerealiseerd.

Woningen ‘in afspraak’ Hoe een nieuwbouwproces verloopt staat uitgebreid beschreven in de Nota Grondbeleid 1. De exacte uitwerking van het proces kan per locatie wel iets verschillen. Samenvattend wordt er eerst met een grondeigenaar een intentieovereenkomst (IO) gesloten om de mogelijkheden van woningbouwontwikkeling te verkennen. Het wil echter nog niet zeggen dat men ook daadwerkelijk met elkaar in zee gaat. Biedt die verkenningsfase voldoende aanknopingspunten om tot een geslaagde ontwikkeling te komen, dan wordt vervolgens een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst committeren beide partijen zich aan elkaar en wordt concreter op de plannen ingegaan. Zo worden er bijvoorbeeld financiële afspraken gemaakt, alsook afspraken over de woningtypologie en - waar passend en in lijn met gemeentelijk beleid - de (maximale) huur- en koopprijzen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet kunnen er geen bestemmingsplanprocedures meer worden opgestart. Initiatieven die in strijd zijn met het Omgevingsplan Purmerend kunnen - bij gebleken wenselijkheid en haalbaarheid – en na afsluiting van een eventuele anterieure overeenkomst (AO), veelal mogelijk worden gemaakt met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). In sommige gevallen kan dat niet en is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk.

Als de eventueel benodigde omgevingsvergunning verleend is, start de ontwikkelaar met de aanbesteding van de bouw. Als daarover geen precieze afspraken zijn gemaakt, is dit ook het moment waarop de ontwikkelaar de prijzen (zowel huur als koop) vaststelt. Die prijzen zijn immers mede gebaseerd op de gemaakte kosten en de actuele marktomstandigheden. Naast de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst bestaan er nog andere vormen van overeenkomsten: een samenwerkingsovereenkomst, een realisatie-overeenkomst en een publiekprivate samenwerking. Bij een samenwerkingsovereenkomst sluit de gemeente een contract met een private partij, waarbij de private partij haar grondpositie aan de gemeente verkoopt. Dit komt bijvoorbeeld voor bij grotere gebiedsontwikkelingen, zoals het Waterlandkwartier en Wheermolen-Oost, waar de gemeente ook fors in de openbare ruimte moet investeren om woningbouw mogelijk te maken. Een realisatie-overeenkomst wordt soms gesloten met de private partij die de gemeente heeft gekozen om op gemeentelijke grond woningen te gaan bouwen. In deze overeenkomst worden concrete afspraken gemaakt tussen de gemeente en de private partij over de realisatie van het nieuwbouwproject. Bij een publiek-private samenwerking denkt de gemeente tijdens de gehele ontwikkeling van het nieuwbouwproject mee en bepaalt de gemeente samen met één of meerdere private partijen hoe

De huidige Nota Grondbeleid is te vinden op: https://www.vvg.nl/media/253/NL/documenten/original/Purmerend.pdf. De nota wordt in 2024 herzien.

bepaalde zaken eruit moeten komen te zien. Deze samenwerking verschilt hierin van een gewone samenwerkingsovereenkomst waarin enkel afspraken worden gemaakt over wie wat doet. De gemeente is dan ook samen met de private partij risicodragend in de ontwikkeling van het totale project. Ter illustratie: in Beemster is er bijvoorbeeld voor de gebieden De Nieuwe Tuinderij en De Keyser sprake van een publiek-private samenwerking in de vorm van een VOF genaamd De Beemster Compagnie. Doordat het om veel nieuwbouwprojecten en locaties gaat en de tijd – en dus ook de planning – voortschrijdt, veranderen de cijfers in Primavera doorlopend. Een nieuwbouwproject is gereed en verdwijnt van de lijst, er worden nieuwe projecten opgestart, contracten worden gesloten of herzien en vergunningen worden verleend. Ook komt het voor dat plannen tussentijds wijzigen, bijvoorbeeld wat betreft het aantal woningen in een nieuwbouwproject. Woningen ‘in afspraak’ In onderstaande tabel is te zien dat er per april jl. 4.492 woningen in de planning (in Primavera) staan waarover afspraken bestaan. De intentieovereenkomsten zijn hierin meegenomen. In meerderheid gaat het om woningen binnen een samenwerkingsovereenkomst, dit zijn er 2.677. Tabel 5.1 Woningen in afspraak, april 2024 soort overeenkomst

totaal

intentieovereenkomst

336

samenwerkingsovereenkomst

2.677

anterieure overeenkomst

654

omgevingsvergunning

1.275

totaal

4.942

Woningen in afspraak naar prijsstelling en verdeling over de categorieën 30-40-30 De voorlopige verdeling qua prijsstelling van de woningen in afspraak is weergegeven in onderstaande tabel. Per april 2024 staan 4.942 woningen in de planning waarover afspraken bestaan, waarvan 1.817 (36,8%) sociale huurwoningen. Tabel 5.2 Woningen in afspraak naar voorlopige prijsstelling, april 2024 soort overeenkomst

aantal

huurklasse 1 (<€ 880)

1817

36,8

huurklasse 2 (€ 880 - € 1.230)

574

11,6

huurklasse 3 (>€ 1.230)

466

9,4

koopklasse 1 (<€ 341.000)

1,2

koopklasse 2 (€ 341.000 - €390.000)

148

3,0

koopklasse 3 (€ 390.000 - €500.000)

245

5,0

koopklasse 4 (>€ 500.000)

240

4,9

middensegment onbekend

794

16,1

vrije segment onbekend

598

12,1

4.942

100%

totaal

Wanneer we kijken naar de verdeling van deze woningen over de beleidsnorm 30-40-30 zien we dat er in de categorie 40% middensegment nog onvoldoende woningen woningen in afspraak zijn (huurklasse 2, koopklasse 1 en middensegment onbekend: 28,9%). Het blijkt moeilijk voor ontwikkelaars en corporaties dit segment kostendekkend te realiseren. We zoeken samen naar oplossingen om het gewenste percentage toch te kunnen halen. Omgevingsvergunningen 2023 In 2023 is voor de bouw van 671 woningen een omgevingsvergunning verleend. Dit aantal is onder te verdelen in 75 grondgebonden woningen, 540 appartementen, 42 tijdelijke woningen, 4 omzettingen, 4 bouwkundige splitsingen en 6 optoppingsappartementen. Woningvormingsvergunningen 2023 In 2023 is 1 woningvormingsvergunning verleend voor de vorming van 1 woning.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15318048/1