b.-ontwikkelstrategie-de-koog

Ontwikkelstrategie De Koog 30 juli 2024

Inhoud Gebiedsvisie De Koog

3

Fase 1 Aanjagen & Pionieren (2024-2030)

12

Proces Ontwikkelstrategie

4

Uitgangspunten Fase 1

13

Wat zijn risico’s en aandachtspunten?

15

Toelichting bijlagen onderbouwing Ontwikkelstrategie 

4

Bijlage A: Samenvatting Logboek Ontwikkelstrategie De Koog 5 Bijlage B: Memo Samenvatting Mobiliteitsstudie  6 Bijlage C: Memo Campusontwikkeling  6 Bijlage D: Memo Programmamix (wonen, werken en voorzieningen) 7 Bijlage E: Memo Wijzigingen ten opzichte van de Gebiedsvisie 7

Stedenbouwkundig Raamwerk

7

Naar een gefaseerde ontwikkelstra­tegie

8

Voor u ligt de ontwikkelstrategie voor De Koog. Deze bestaat uit verschillende deelproducten die de strategie onderbouwen en samen de kaders vormen voor de toekomstige ontwikkeling.

wonen, studeren, ontspannen en sporten. Zowel publieke als private partijen erkennen de potentie van dit gebied om in de toekomst een stedelijk, bruisend en aantrekkelijk gebied te worden. Het gebied maakt deel uit van het sleutelgebied Purmerend. Dit is een door de Metropool Regio Amsterdam (MRA) aangewezen ontwikkelcluster waar stedelijke en regionale opgaven bij elkaar komen. De basis voor een succesvolle transformatie van De Koog is vastgelegd in diverse documenten die wij de afgelopen jaren in nauwe samenwerking met vele stakeholders, zoals ondernemers, onderwijs, sport, lokale en regionale overheden, hebben opgesteld. De in februari 2023 door de gemeenteraad vastgestelde Gebiedsvisie van De Koog is een belangrijke basis voor deze transformatie. De uitwerking van deze visie vormt de basis voor de ontwikkeling van het bestaande gemengde stedelijke gebied, met veel bedrijven waar werken (start-ups, scale-ups, innovatie), wonen (jongeren, starters, studenten) en andere voorzieningen worden toegevoegd ter ondersteuning van de campusontwikkeling en waar bestaande bedrijven de ruimte behouden om hun bedrijfsvoering voort te zetten.

In deze notitie wordt beschreven: • Hoe de deelproducten tot stand zijn gekomen. • Hoe deze met elkaar samenhangen. • De routekaart met vervolgstappen. De onderstaande deelproducten geven verdere inhoudelijke onderbouwing voor de ontwikkelstrategie De Koog en zijn als bijlagen toegevoegd: Î Î Î Î Î Î

Samenvatting Logboek Ontwikkelstrategie De Koog Memo Samenvatting Mobiliteitsstudie Memo Campusontwikkeling Memo Programmamix (wonen, werken en voorzieningen) Memo Wijzigingen ten opzichte van de Gebiedsvisie Memo Business Case (geheim)

Bijlage A Bijlage B Bijlage C Bijlage D Bijlage E Bijlage F

Op De Koog is de aanwezigheid van de huidige ambitieuze E|SPORTS TECH CAMPUS onderscheidend en kansrijk. Juist de combinatie met de grote schaal aan onderwijs, sport en bedrijven is in zijn omvang bijzonder. Dat maakt De Koog niet alleen uniek voor Purmerend, maar ook voor de regio en daarbuiten! De potentie van De Koog en de campusontwikkeling erkennen ook de gemeenten in de regio Zaanstreek-Waterland. Zij hebben voor de economisch ruimtelijke profilering van de deelregio voor IT-Tech gekozen. In dit profiel staan Techlands in Zaanstad en E|SPORTS TECH CAMPUS in Purmerend centraal. Ondernemers, onderwijs, overheid en maatschappelijke instellingen geven samen vorm en inhoud aan dit profiel en onderscheiden zich op die manier binnen de Metropool Regio Amsterdam.

Gebiedsvisie De Koog De Koog is een bijzonder gebied in Purmerend met verschillende functies. Het van oorsprong bedrijventerrein is in totaal bruto 73 hectare groot. Daarvan is bruto ongeveer 40 hectare bedrijventerrein (26 ha netto uitgegeven). Naast vele bedrijven zijn er ook scholen, sportvelden, culturele instellingen en een bestaande campus voor esports en creative tech. De Koog is aan het veranderen van een gemengd bedrijventerrein naar een gebied waar mensen werken, 3

Proces Ontwikkelstrategie Het vertrekpunt voor de Ontwikkelstrategie is de in 2023 vastgestelde Gebiedsvisie De Koog. Hierin omschrijven we op hoofdlijnen het droombeeld voor De Koog in 2040. Een consortium (Rebel-ARUP-Proof-Karres & Brands) is geselecteerd om de Gebiedsvisie De Koog samen met de gemeente verder uit te werken. Het geselecteerde consortium bestaat uit 4 verschillende bureaus met elk hun eigen expertise op het gebied van stedenbouw en landschap, architectuur, innovatiedistricten & campusontwikkeling en financiële strategie. Tijdens het integrale proces van de Ontwikkelstrategie is gekeken naar de stedenbouwkundige, financiële en maatschappelijke haalbaarheid op korte en lange termijn; het zogenoemde reken- en tekenproces.

Toelichting bijlagen onderbouwing Ontwikkelstrategie

De Ontwikkelstrategie De Koog beschrijft de wijze waarop het gebied in ruimtelijke, maatschappelijke en financieel haalbare stappen tot realisatie kan komen. Geen eenvoudige opgave. Een project van lange adem, met veel versnipperd eigendom en belangen. Het vraagt om regie en gedegen strategie. Het proces van de Ontwikkelstrategie is een adaptief proces met een inhoudelijk dynamisch document dat we kunnen aanpassen als dit noodzakelijk is.

Hieronder wordt kort ingegaan op enkele belangrijke aspecten uit de verschillende documenten die opgesteld zijn ter onderbouwing van de ontwikkelstrategie. Î Î Î Î Î Î

4

Samenvatting Logboek Ontwikkelstrategie De Koog Memo Samenvatting Mobiliteitsstudie Memo Campusontwikkeling Memo Programmamix (wonen, werken en voorzieningen) Memo Wijzigingen ten opzichte van de Gebiedsvisie Memo Business Case (geheim)

Bijlage A Bijlage B Bijlage C Bijlage D Bijlage E Bijlage F

Bijlage A: Samenvatting Logboek Ontwikkelstrategie De Koog

3. Water en bodem sturend In het gebied liggen grote opgaven vanuit klimaatverandering. Wateroverlast en verdroging in combinatie met een venige bodem dwingen ertoe om slimme keuzes te maken omtrent wateropvang en programmering.

De bijlage is een samenvatting van het ruimtelijke spoor van de Ontwikkelstrategie. Dit logboek Ontwikkelstrategie De Koog is bedoeld als inspiratie en deels richtinggevend. Soms zijn het vergezichten maar het logboek geeft ook een routekaart met concretisering van de te voeren stappen aan. Het financiële spoor en de uitkomsten van mobiliteit zijn in het logboek verwerkt.

4. Sportpad verbindt Het centrale Sportpad verbindt het Campushart met station Overwhere en vormt de rode draad door het gebied. Op grotere schaal verbindt de groene recreatielus de verschillende brandpunten en sportvelden.

De transformatie naar een bruisende, gezonde en klimaatbestendige omgeving is de kern van onze strategie die samengevat kan worden in onderstaande 9 punten die in het logboek uitgebreid zijn beschreven en toegelicht: hierin is het gebiedsconcept verder uitgewerkt. De transformatie naar een bruisende, gezonde en klimaatbestendige omgeving is de kern van onze strategie. Meer groen, ruimte voor water, voetgangers en fietsers creëren een duurzame, gezonde habitat. Sporten en bewegen is op alle plekken in de campus. Niet alleen toegankelijk voor de bewoners van het gebied en de bestaande bedrijven op De Koog, maar ook voor de andere inwoners van Purmerend. Er is ruimte voor bestaande en nieuwe ondernemers. Onze strategie kan worden samengevat in 9 punten:

5. Integraal mobiliteitsconcept met heldere scheiding logistiek en langzaam verkeer De transformatie van De Koog vereist strategische mobiliteitskeuzes. Dit doen we volgens het STOMP-principe. Het gebied moet goed bereikbaar blijven voor de huidige bedrijvigheid maar ook een aangenaam en veilig klimaat bieden voor voetgangers en fietsers. 6. Gebieden met een verschillend karakter Elk gebied heeft zijn unieke karakter en programmering. Herkenbaar als onderdeel van de E|SPORTS TECH CAMPUS maar toch uniek.

1. Brede welvaart staat centraal In De Koog wordt gekeken naar de brede waaier van welvaart. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar economie en ontwikkeling. Gezondheid, klimaat adaptieve maatregelen, sporten en bewegen voor jong en oud spelen een belangrijke rol in het gebied. Zo heeft de transformatie van De Koog een meerwaarde voor de buurt, Purmerend en de regio.

7. Ontwikkelkompas Het ontwikkelkompas wordt onderdeel van de spelregelkaart en maakt uitwisseling tussen kwaliteiten mogelijk. Niet overal hoeft een ‘10’ op te worden gehaald. Waar de ene ontwikkeling juist uitzonderlijk hoog scoort op duurzaamheid kan wellicht wat soepeler worden omgegaan met een ander onderdeel. Daarnaast wordt ook voorkomen dat bij kleine kavels een totale ‘lock in’ ontstaat wanneer niet alle eisen kunnen worden gehaald. Zij kunnen uitblinken op bepaalde aspecten en juist soepeler worden beoordeeld op andere.

2. De Koog als open sportpark Sporten op De Koog gaan we vieren. Het behouden en versterken van de rijkheid en verscheidenheid aan verenigingen en sporten is essentieel voor het slagen van de ontwikkeling. De verschillende sportvelden worden verbonden door de recreatieve lus en worden (gedeeltelijk) toegankelijker voor bewoners en andere inwoners van Purmerend. 5

Bijlage C: Memo Campusontwikkeling

8. Coalitiestedenbouw; samen meer bereiken Het bouwen aan De Koog, vraagt om een andere manier van ontwikkelen. Waar vroeger de nadruk lag op individuele kavels en vastgoed met een gefixeerd blauwdrukplan, gaat het in dit nieuwe tijdperk van werk- en leeflandschappen om het bouwen van een ecosysteem als basis van een samenhangende ontwikkeling, waardoor de rol van de overheid anders wordt. De gemeente staat niet meer bovenaan de hiërarchie, maar heeft een faciliterende en soms proactieve rol en is deel van een coalitie met bedrijven, bewoners en instituten. Met deze coalitiestedenbouw kan samen meer bereikt worden. Deze vernieuwde verhouding geeft vertrouwen en vrijheid voor initiatief van ondernemers en bewoners.

Voor het realiseren van een succesvolle en impactvolle campus zijn zowel gebiedsontwikkeling (de ‘hardware’), als ecosysteem ontwikkeling (de ‘software’) van cruciaal belang. Ecosysteem ontwikkeling betreft het realiseren van een zo’n sterk mogelijke campus community én het stimuleren van ontmoetingen, kennisdeling, samenwerking tussen bedrijven, onderwijs en sportorganisaties in deze community. Als gevolg hiervan ontstaan nieuwe innovatieve producten en diensten (innovaties) die oplossingen bieden voor maatschappelijke uitdagingen en transitieopgaven. Een sterk ontwikkeld ecosysteem (software) stimuleert en vergemakkelijkt de gebiedsontwikkeling op een campus (hardware), doordat het de waarde van vastgoed vermeerdert, en andersom zijn fysieke assets onontbeerlijk voor een sterk ecosysteem. Kortom, voor een bruisende en impactvolle E|SPORTS TECH CAMPUS dienen de gebiedsontwikkeling én het ecosysteem aangejaagd te worden.

9. Een gezonde en haalbare ontwikkeling Een gezonde duurzame ontwikkeling is ook een haalbare ontwikkeling. Tegelijk met het opstellen van de visie, is er voortdurend inzicht in de kosten en opbrengsten. Dit zorgt voor een inschatting van de haalbaarheid, complexiteit en looptijd.

In deze bijlage wordt ingezoomd op de diverse successen die de partners van de E|SPORTS TECH CAMPUS (onderwijs, bedrijven, sport en overheid) in de afgelopen periode al met elkaar hebben gerealiseerd. Dit varieert van impactvolle innovatieprojecten tot bruisende community events en succesvolle activiteiten die de campus zichtbaarder gemaakt hebben. Vervolgens wordt ook ingezoomd op de belangrijkste acties in de aankomende periode die nodig zijn om het ecosysteem van de campus verder te ontwikkelen, waaronder het verduurzamen van het campusmanagement en de financiering hiervan. En daarbij het belang dat de gemeente als aanjager een actieve rol blijft vervullen voor de verdere ontwikkeling van het ecosysteem.

Bijlage B: Memo Samenvatting Mobiliteitsstudie Mobiliteit is als ruimtelijke en financiële drager sterk bepalend voor de ontwikkeling van De Koog. Daarom is mobiliteit als separaat spoor – naast het ruimtelijke en het financiële spoor – opgenomen in de integrale ontwikkelstrategie van het gebied. De Vervoersregio Amsterdam is mede opdrachtgever geweest van het mobiliteitsspoor. De mobiliteitsstudie krijgt een verdere uitwerking in de spelregelkaart en wordt verder geconcretiseerd met onder andere de maatregelen voor de eerste fase in de financiële strategie en borging. Deze worden op een later moment samen met de spelregelkaart aan de gemeenteraad aangeboden.

6

Bijlage D: Memo Programmamix (wonen, werken en voorzieningen)

Stedenbouwkundig Raamwerk

Deze memo gaat in op het werk- en woonprogramma. Een binnenstedelijke stadscampus kent doorgaans een breed palet aan ruimtelijke functies: werken, wonen, recreëren en sporten. De ambitie is om van De Koog een gemengd stedelijk gebied te maken waar wonen (jongeren, starters, studenten), werken (start-ups, scale-ups, innovatie) en andere voorzieningen, ondersteunend aan de campusontwikkeling, worden toegevoegd. Ook blijft er ruimte voor ‘nononsense’ werken in een groot deel van De Koog.

Tijdens het integrale proces van de Ontwikkelstrategie is gekeken naar de stedenbouwkundige, financiële en maatschappelijke haalbaarheid op korte en lange termijn; het zogenoemde reken- en tekenproces.

Bijlage E: Memo Wijzigingen ten opzichte van de Gebiedsvisie Tijdens het reken- en tekenproces hebben we gemerkt dat sommige uitgangspunten die in de Gebiedsvisie zijn opgenomen niet haalbaar zijn of passender zijn als deze op een andere wijze worden ingevuld. Op een aantal aspecten wordt daarbij afgeweken van de in februari 2023 vastgestelde Gebiedsvisie De Koog. Deze wijzigingen zijn - met onderbouwing - opgenomen in bijlage E. De wijzigingen zijn zover als mogelijk verwerkt in de Ontwikkelstrategie of dienen als uitgangspunt voor het vervolg.

Grofweg deelt de Ontwikkelstrategie het gebied in drie delen; het Stationskwartier, het Werkgebied en het campusgebied (met karaktergebieden het Campushart, het Kennisterp en het Open Sportpark). Er is daarbij een ruimtelijke-stedenbouwkundige verdieping gedaan om een beter beeld te krijgen van de capaciteit voor verschillende functies (wonen, werken, voorzieningen), de openbare ruimte en hoe er een goede samenhang kan worden gemaakt tussen de verschillende gebieden. Ook zijn er onder andere extra uitgangspunten opgenomen - als het verbreden van het concept gezondheid, water en bodem sturend - samen met 4 leidende principes. Belangrijk is te beseffen dat deze principes leidend zijn voor de afweging welke activiteiten er in de toekomst op De Koog worden toegestaan. 7

1. De ultieme gezondheidscampus. Water en bodem zijn sturend in De Koog. Het bewegen, sporten en brede welvaart is tot in de vezels verweven en staat daarmee midden in de maatschappij.

De Koog kent verschillende karaktergebieden, verbonden door een centraal Sportpad dat collectieve voorzieningen, ‘clubhuizen’, parken en pleinen aaneenrijgt. Het Campushart is dé plek waar esports, sport, onderwijs en ambacht samenkomen. Naadloos verweven met het Campushart zijn bestaande onderwijsinstellingen en sportverenigingen in het Open Sportpark en de Kennisterp. Rond dit Campushart staat in het Werkgebied het werken en ambacht centraal.

2. De mens als startpunt. De campus neemt de mens als startpunt. Dit betekent een actieve mobiliteit, waarbij het STOMP-principe wordt gevolgd. Voetganger, fietser en OV staan centraal in een autoluwe inrichting. Centrale ruggengraat vormt het Sportpad. Er is een heldere en gescheiden logistieke structuur. 3. De Koog Villages. De Koog kent verschillende karaktergebieden. Tezamen ontstaat een complementair stuk stad, met een gezonde mix aan werken, wonen, onderwijs en voorzieningen. Er is veel ruimte voor studenten. 4. Ruim baan voor economie, onderwijs, innovatie en werk. Werken, onderwijs, productie en innovatie vormen de aanjagers van het gebied. Er wordt voortgebouwd op de bestaande energie en initiatieven. Deze worden in de etalage gezet, versterkt en verbonden. 8

Naar een gefaseerde ontwikkelstra­tegie

• Het Campushart (op grond derden) laat een minder positief beeld zien. Dat komt doordat sommige percelen in het gebied nog een boekwaarde hebben. De verwachting is dat de ontwikkeling geleidelijk verloopt en de haalbaarheid voor de individuele plots vooral afhankelijk is van verschillende externe factoren. Het is belangrijk om te benadrukken dat de doorrekeningen nog veel onzekerheden bevatten (en daarmee ook financiële bandbreedte) in deze fase van het project.

Door de integrale aanpak met het reken- en tekenspoor hebben we een iteratief proces kunnen doorlopen met een mobiliteitsspoor, het ruimtelijk spoor en het financiële spoor van de Ontwikkelstrategie. In deze 1e fase is met name gewerkt aan het opstellen van het rekenmodel. De nieuwe uitgangspunten van de eerste ruimtelijke en stedenbouwkundige verdieping zijn meegenomen in de financiële doorrekening. Deze eerste doorrekening resulteerde in een negatieve (onhaalbare) businesscase. Bij deze eerste doorrekening zijn alle wensen, ambities en beleid meegenomen. Dat is in de stappen daarna verder verfijnd richting een meer haalbare businesscase. Er is gekozen voor een nieuwe afbakening van de deelgebieden met een doorrekening. Daarbij is ook gekeken naar de mogelijkheden van fasering en behoud van voorzieningen op de huidige locaties. Er is meer inzicht gekomen in de huidige onderhoudsplannen (werk met werk maken), het specifieke werk- en woonprogramma dat we met name in het Campushart willen laten landen en er is samen met de Vervoerregio een opdracht verstrekt voor een mobiliteitsverkenning.

De deelgebieden Kennisterp en werkgebied zijn niet financieel doorgerekend. Dit omdat in deze deelgebieden niet in een grote ontwikkeling is voorzien met uitzondering van mogelijke herinrichting van de openbare ruimte. De ontwikkeling van De Koog is complex. Er zijn veel eigenaren met veel verschillende belangen. Ook de doorlooptijd van de ontwikkeling is lang. Dat brengt veel onzekerheden en 3 risico/aandachtspunten in de businesscase met zich mee. • De onrendabele top op gebouwde parkeervoorzieningen: deze zijn duur, maar zijn nodig om het uiteindelijke programma te realiseren dat gewenst is; • De hoge inbrengwaarde van sommige percelen, vanwege de hoge economische waarde van de bestaande panden die er nu staan;

Een verdere doorrekening van de twee meest potentiële deelgebieden laat het volgende financiële beeld zien:

• Andere factoren zoals netcongestie, de marktomstandigheden, stijging van de bouwkosten hebben grote invloed op de tijd, de wil en de business case.

• Het Stationskwartier (ontwikkeling op eigen grond gemeente) laat uiteindelijk een positief beeld zien. Dit gaat om de herontwikkeling van (een deel) van de gronden waar de sportvelden zich momenteel bevinden. Op deze percelen zit weinig boekwaarde. Wel zijn er aanzienlijke kosten gemoeid met het verplaatsen dan wel herschikken van de velden, die niet in deze doorrekening zijn meegenomen. Toch biedt het gebied veel kansen. De haalbaarheid van deze ontwikkeling is afhankelijk van de medewerking van de sportverenigingen en de aanwezigheid van alternatieve locaties. Daarom wordt voorgesteld deze locatie na de 1e fase van het Campushart op te pakken.

Op basis van de resultaten van de verfijning is gekozen voor een gefaseerde aanpak in 3 fases: Fase 1: Start met campusgebied ‘Aanjagen en Pionieren’ 2024-2030; Deze fase staat in het teken van het starten en het op de kaart zetten van de ontwikkeling. Het laten zien wat er mogelijk is en creëren van een vliegwiel. Eigenaren die willen, hebben ruimte om verder door te ontwikkelen, maar er zijn ook nog voldoende bedrijven die hun huidige bedrijfsvoering in deze fase doorzetten. De eerste werk-woonontwikkelingen met voorzieningen rondom de Cantekoogweg gaan ontstaan. In deze fase wordt verder ingezet op de 9

samenwerking met de partners van de campusontwikkeling en de bestaande bedrijven op De Koog, het aantrekken van innovatie en bedrijvigheid passend bij de campusontwikkeling, placemaking in de openbare ruimte en wat kleine aanpassingen in de openbare ruimte (deel van het Sportpad). Ook onderzoeken we de haalbaarheid van de volgende fases. Fase 2: Ontwikkeling Stationskwartier en verdere uitbreiding campus ‘Opschalen’ 2030-2035; Afhankelijk van de snelheid van de 1e fase wordt in deze fase de campusontwikkeling verder uitgebreid. Een deel van de bedrijvigheid in het Campushart blijft zoals nu ook het geval is, maar steeds meer werkwooninitiatieven in het Campushart krijgen een plek. Er komen daarnaast meer passende voorzieningen bij, de openbare ruimte wordt aangepakt en er wordt gekeken naar het verder invoeren van een mobiliteitsconcept. Ook kan het Stationskwartier een eerste ontwikkeling verwachten. Fase 3: ‘Afronden en consolideren’ na 2035. In deze fase verwachten we dat de ontwikkeling in zowel het Campushart als het Stationskwartier verder ontwikkeld is. Een innovatief mobiliteitsconcept wordt ingevoerd en de openbare ruimte passend gemaakt aan het tempo van de gebiedsontwikkeling.

10

11

Fase 1 Aanjagen & Pionieren (2024-2030) Wij richten ons met name op de 1e fase: Aanjagen & Pionieren in het campusgebied. Tijdens deze 1e fase verkennen we de mogelijkheden en voorwaarden voor de volgende fases. In het Logboek Ontwikkelstrategie De Koog (Bijlage A) is een globale indicatie aangegeven voor fase 2 en 3. In fase 2 zien we een verdere ontwikkeling van het Campushart voor ons en de ontwikkeling van het deelgebied Stationskwartier. Ook kan in deze fase een opwaardering van de openbare ruimte plaatsvinden. In fase 3 staat mobiliteit centraal, samen met de verdere afronding van de gebieden die in fase 1 en 2 ontwikkeld zijn. In het Logboek Ontwikkelstrategie De Koog is onder andere aangegeven welke ruimtelijke ingrepen er zijn voorzien en welke consequenties dit op de openbare ruimte, mobiliteitsopgave en stedenbouwkundig heeft.

volgende stap in kan worden gemaakt zoals de mogelijkheden voor ontwikkeling rondom het station. Dit past ook bij de organische gebiedsontwikkeling en de faciliterende rol die de gemeente hierin wil vervullen. De invulling en tijdspanne van het vervolg is onderdeel van de onderzoeksperiode van fase 1.

Zoals eerder is aangegeven is de Ontwikkelstrategie een adaptieve ontwikkeling waarbij we steeds opnieuw kijken wat nodig is voor de vervolgfases. Fase 2 en 3 zijn, zowel in tijd als in inhoud, niet in beton gegoten. De planning kan verschuiven afhankelijk van de snelheid van de gebiedsontwikkeling en externe invloeden. Ook op ruimtelijk niveau zijn er meerdere opties te onderzoeken voordat hier een

Voor de, binnen De Koog gevestigde bedrijven, moet gedurende alle fases aandacht blijven. Zij moeten goed (en veilig) bereikbaar blijven en zoveel mogelijk ongestoord hun activiteiten kunnen voortzetten. De bedrijfsactiviteiten en de ontwikkelingen daarin (denk aan de energietransitie en de verduurzaming van bedrijfsvoering) gaan onverminderd door en worden niet geraakt door de hiervoor genoemde fasering. De bedrijven in het Werkgebied vormen daarnaast een belangrijk onderdeel van De Koog en de samenwerking met de campusontwikkeling. De gevestigde bedrijven in het werkgebied worden betrokken bij de ontwikkelingen in het Campushart; op deze manier worden kennisuitwisseling, samenwerking en medegebruik van faciliteiten over en weer bevorderd en ontwikkelen de partijen zich gezamenlijk.

12

Uitgangspunten Fase 1

ups. Daarnaast zien we ruimte voor verschillende (maatschappelijke) voorzieningen. • Door de ontwikkeling op De Koog gefaseerd op te pakken is het ook mogelijk om de publieke kosten (zoals de aanleg van de infrastructuur) in het openbaar gebied te faseren. De verwachting is dat in de 1e fase minimale ingrepen in de openbare ruimte nodig zijn. Wij zetten met name in op het Sportpad (basisvorm), placemaking en signing, en eventueel het combineren van bestaand onderhoud (werk met werk maken).

Belangrijke uitgangspunten die horen bij Fase 1 Aanjagen & Pionieren zijn: • Een gefaseerde ontwikkeling waarbij we met weinig inzet veel willen bereiken. We starten met de herontwikkeling van de eerste percelen binnen het Campushart. De gemeente heeft hierbij een faciliterende rol. Bij faciliterend grondbeleid stelt de gemeente de kaders voor de ontwikkeling vast, maar laat ze de ontwikkeling (en winstpotenties en de risico’s daarvan) over aan ontwikkelaars, bouwers, beleggers en corporaties. Door faciliterend op te treden en geen gronden aan te kopen, loopt de gemeente financieel een beperkt risico. In principe worden alle, door de gemeente te maken, kosten die doorbelast kunnen worden in rekening gebracht bij initiatiefnemer omdat het een facilitaire projectontwikkeling betreft. Gemeente heeft wel een rol als investerende overheid in de openbare ruimte, placemaking, etc.

• Voor deze 1e fase zijn er voor de ontwikkeling van het Campushart geen ingrijpende mobiliteitsmaatregelen nodig. Opgemerkt dient te worden dat bestaande knelpunten met name vanuit verkeersveiligheid, zoals rondom de Van IJsendijkstraat en in andere deelgebieden niet binnen de scope van fase 1 vallen. Deze moeten in bredere gemeentelijke mobiliteitsingrepen verder worden onderzocht en meegenomen. • In de 1e fase van de gebiedsontwikkeling worden geen sportverenigingen verplaatst zoals voorgesteld in de Gebiedsvisie. De reden hiervoor is vierledig; zowel ruimtelijk, conceptmatig, verkeersveiligheid als financieel.

• We onderzoeken de mogelijkheden om fase 2 te ontwikkelen en wat daarvoor nodig is. Zo moeten een aantal sportvelden verplaatst worden.

1. Wij gaan uit van water en bodem als sturende factoren. Doordat een groot deel van de huidige sportvelden significant lager liggen, gebruiken we deze als waterbuffer. Het verplaatsen van de sportvelden naar het hoger gelegen noordoostelijke deel is daarom minder logisch.

• De Koog wordt een gemengd gebied met werken en wonen. We streven naar een mix -inclusief percentage voor voorzieningen- op plotniveau. Dit wordt uitgewerkt in een spelregelkaart. In het Campushart wordt een groot sociaal woonprogramma mogelijk gemaakt (70%-20%-10%) waarbij de 70% voornamelijk ingevuld zijn door woningen voor studenten en starters. Hiermee is De Koog ook complementair aan andere gebiedsontwikkelingen zoals het Waterlandkwartier en de Oostflank

2. Het gebiedsconcept legt de nadruk op gezondheid en welvaart, waarbij een mix van woon- en werkfuncties samen met sport uitstekend past. Sport hoort daarbij in het Campushart. 3. Het is wenselijk om qua mobiliteit en veiligheid het langzaam verkeer zoveel mogelijk in het campusgebied te houden. Hierdoor kan het deel ten oosten van de Kwadijkerkoogweg voor (zwaarder) auto en vrachtverkeer blijven functioneren.

• In het Campushart staan we een combinatie van werk- en woonfuncties toe. Het gebied dat we het Werkgebied noemen, blijft werkgebied. Dit zorgt ook voor duidelijkheid en bescherming voor ondernemers in het werkgebied waar wonen niet is toegestaan en ruimte blijft voor bedrijvigheid.

4. Tot slot is het financieel niet haalbaar om de sportverenigingen binnen De Koog te verplaatsen vanwege de hoge verwervingskosten en de verwachte ernstige bodemverontreiniging op specifieke percelen (voormalige stortplaats).

• Op De Koog en de E|SPORTS TECH CAMPUS is ruimte voor bedrijven gericht op nieuwe ambachten, passend bij esports, gamification en tech. Deze bedrijven kunnen bijdragen aan het vormgeven van nieuwe transities, denk aan voedsel, energietransitie en circulariteit. Van start-ups tot scale 13

• Er wordt in deze fase gewerkt aan een spelregelkaart. Deze kaart legt de ontwikkelmogelijkheden in het gebied vast in spelregels (zowel ruimtelijk als financieel) en geeft aan binnen welke randvoorwaarden de ambities voor transformatie mogen worden gerealiseerd. De spelregelkaart wordt de komende tijd verder uitgewerkt en ter goedkeuring aan de gemeenteraad voorgelegd.

Spelregelkaart met ambitiewijzer Een spelregelkaart is een handig instrument bij gebiedstransformatie wanneer je als gemeente weinig of geen grond bezit en te maken hebt met meerdere eigenaren. Met een kaart en spelregels bied je ontwikkelaars de nodige duidelijkheid en flexibiliteit om zelf nadere invulling te geven aan het transformatiegebied, maar wel binnen gestelde kaders.

• We maken gebiedsgerichte parkeernormen. Deze worden verder uitgewerkt en samen met de spelregelkaart aan de gemeenteraad voorgelegd.

Een spelregelkaart bestaat uit een kaart van het gebied en een set spelregels (bijvoorbeeld ruimtelijke en financiële spelregels) en randvoorwaarden. Op de kaart staan de globale ontwikkelmogelijkheden in het gebied en in de spelregels leg je vast binnen welke randvoorwaarden de ambities voor transformatie mogen worden gerealiseerd. De spelregels stel je als gemeente samen op met marktpartijen, eigenaren en omwonenden. Het doel is om ambitieuze maar haalbare spelregels vast te stellen die draagvlak hebben bij belanghebbenden. De gemeente start met een globaal voorstel voor spelregels op basis van de vastgestelde Ontwikkelstrategie en gemaakte afspraken. De gemeente heeft de bevoegdheid om uiteindelijk zelf de keuze te maken welke spelregels zij vaststelt, maar streeft naar draagvlak en mede-eigenaarschap bij belanghebbenden. Samen met ontwikkelaars/eigenaren in het campusgebied “stresstesten” wij momenteel de eerste concept versie van de spelregelkaart. Dit doen wij bewust in een vroeg stadium omdat dit helpt om draagvlak te creëren (er is actie) en snelheid in het proces na de Ontwikkelstrategie te houden. Dit omdat de spelregels (als onderdeel van de Ontwikkelstrategie) gecheckt zijn op haalbaarheid.

• Door de focus te leggen op het Campushart en hiervoor faciliterend op te treden met het opstellen van spelregelkaart, is er geen noodzaak meer om WVG te blijven vestigen op De Koog. Voorgesteld wordt om het voorkeursrecht in 2 fases af te bouwen. Het eerste deel waar de spelregelkaart niet van toepassing is op deze ontwikkelstrategie, en de overige percelen bij de behandeling van de spelregelkaart. • Het gebied rondom Purmersteijn zien we ook wel als het begin van het Open Sportpark van de campus. Het is één van de belangrijkste gebieden waarbij verschillende functies samenkomen, zoals de tijdelijke sporthal, de Beuk en de Atletic Skills Garden. Het clubgebouw van Purmersteijn is flink verouderd, wat kansen biedt om een nieuw clubgebouw te combineren met meerdere maatschappelijke/campus gerelateerde functies en te transformeren naar een Open Sportpark. Er wordt daarom een ruimtelijke verdieping gemaakt van het gebied rondom Purmersteijn, waarin ook de (toekomstige) mogelijkheden van Purmersteijn op de huidige plek worden meegenomen.

Partijen kunnen geen ‘rechten’ ontlenen aan de spelregelkaart, maar het schept wel verwachtingen. Het geeft daarnaast meer duidelijkheid aan ontwikkelaars en eigenaren wat de gemeente met een gebiedsontwikkeling wil dan alleen een globale visie of strategie. Hoewel de spelregelkaart dus geen juridisch instrument is, helpt het vaststellen van deze spelregels bij het versnellen van de transformatie. Hierdoor komen ruimtelijke initiatieven sneller tot stand binnen gestelde kaders en worden ruimtelijke procedures sneller doorlopen.

14

Wat zijn risico’s en aandachtspunten?

We zien daarnaast een aantal aanvullende kritische succesfactoren: 1. Naast de gebiedsontwikkeling ‘hardware’ is er de afgelopen maanden ook hard gewerkt aan de ‘software’ kant (samenwerking, innovatie, zichtbaarheid) van de campusontwikkeling op De Koog. Zie hiervoor het memo in bijlage D Campusontwikkeling. Het investeren in de ‘software’ kant van de campus is essentieel voor de gebiedsontwikkeling om een bruisend gebied te realiseren. Dit helpt ook in vertrouwen richting de marktpartijen.

Het is belangrijk te beseffen dat het geschetste eindbeeld (zie ook bijlage A), van de volledige herontwikkeling van het gebied als streefbeeld moet worden gezien. Externe invloeden zoals rentes, bouwprijzen, netcongestie en schaarste aan materialen kunnen flinke invloed hebben op de haalbaarheid van de individuele businesscases. Daarnaast is geconstateerd dat, ondanks de veroudering van het terrein, de percelen een vrij hoge inbrengwaarde hebben en nog goed functioneren. Dit maakt een herontwikkeling voor eigenaren en ontwikkelaars geen eenvoudige opgave, waarbij flexibiliteit en tijd een belangrijke rol spelen.

Door in de 1e fase actief in te zetten op business development, community management, placemaking of bijvoorbeeld signing, kan het risico voor eigenaren en ontwikkelaars worden verlaagd. Het woonprogramma brengt in een transformatiegebied minder risico met zich mee voor ontwikkelaars dan werkprogramma’s en voorzieningen. Ontwikkelaars zijn bang dat panden met werkfuncties leeg komen te staan. Gezamenlijk moet bekeken worden (via de spelregelkaart) wat acceptabel is om de campus te laten groeien en hoe we de ontwikkelingen -al dan niet geleidelijk- mogelijk maken.

Daarnaast zijn niet alle plots, waar ontwikkelingen mogelijk zijn, in het Campushart vrij van milieu- en hindercontouren. Er is bijvoorbeeld nog milieucategorie 4.2. in het eerste gebied aanwezig. Hoewel deze percelen qua bedrijfsvoering niet als 4.2. worden gebruikt moet hier verder in de planologische uitwerking (omgevingsplan) een oplossing voor worden gevonden. Het gebied planmatig aanpakken onder regie van de gemeente blijkt financieel uitdagend en risicovol te zijn. Daarom is gekozen voor een organische aanpak, waarbij de gemeente optreedt als stimulerende en faciliterende partij. Stimulerend door aanjager te zijn van de quadruple helix (ondernemers, overheid, onderwijs en maatschappelijke instellingen zoals sport) en door relatief beperkte investeringen te doen in de openbare ruimte die de motor van de ontwikkeling, de campusontwikkeling, aanjaagt. Door faciliterend op te treden en geen verdere gronden aan te kopen, loopt de gemeente financieel een beperkt risico. Het is aan de markt om de kansen te pakken en de campusontwikkeling verder te leiden. Als dit succesvol is kan er worden opgeschaald naar een groter gebied. Risico is dat er minder snel wordt ontwikkeld omdat we de ontwikkelingen aan de eigenaren overlaten.

2. Het is belangrijk om daarnaast te constateren dat een campusontwikkeling meer moet zijn dan alleen het toevoegen van woningen. Juist een passend en interessant werkprogramma met bijvoorbeeld start-ups, gezamenlijke ruimtes en innovatieve campus gerelateerde bedrijven maakt dat De Koog een bijzondere plek wordt. De combinatie wonen, werken en voorzieningen is een uitgangspunt voor elke ontwikkeling in het campusgebied, ook al lijkt dit voor sommige percelen moeilijk. Belangrijk om deze uitgangspunten die De Koog uniek maken -ook in minder economische tijden- zoveel mogelijk vast te houden. Naarmate de campus verder groeit neemt het vertrouwen in de gebiedsontwikkeling en de daarbij benodigde investeringen toe. Dit vraagt, zoals hiervoor al aangegeven, een periode om het concept voor de ontwikkeling de kans te geven om tot ontwikkeling en groei te komen. Daarnaast betekent dit ook een actieve zoektocht naar invullingen van ander programma dan wonen.

15

3. Voor de uiteindelijke gebiedsontwikkeling (fase 1,2 en 3) en het toevoegen van een groot aantal woningen en werkprogramma is een innovatief mobiliteitsconcept noodzakelijk. Hier moet op tijd actie op worden ondernomen om ook de overlast voor de omgeving en de bestaande bedrijven te beperken. Voor een innovatief mobiliteitsconcept (waarbij STOMP het uitgangspunt is) dienen er in de tijd een aantal belangrijke keuzes te worden gemaakt. Eén van die keuzes is het nadenken over hoe er gereguleerd geparkeerd kan worden.

De gevestigde bedrijven in het Werkgebied worden betrokken bij de ontwikkelingen in het Campushart; op deze manier worden kennisuitwisseling, samenwerking en medegebruik van faciliteiten over en weer bevorderd en ontwikkelen partijen met elkaar. 7. Het aanvullingsbesluit voor De Koog wordt geactualiseerd en tegelijkertijd met de spelregelkaart aan de gemeenteraad aangeboden ter vaststelling. 8. Er is een groot sociaal programma voorzien. Met de corporaties zijn afspraken gemaakt om veel betaalbare woningen in Purmerend toe te voegen. Hoewel de coöperaties geen posities hebben in De Koog hebben zij wel aangegeven mogelijk een rol te willen vervullen op De Koog en hierin te willen samenwerken.

4. Er moet gekeken worden op welke wijze de spelregelkaart juridisch kan worden verankerd. Hierin moeten de planologische risico’s in beeld worden gebracht (onder andere flora en fauna, milieu- en hindercontouren). 5. Zoals eerder aangegeven, is het risico op grondspeculatie met de Ontwikkelstrategie en spelregelkaart grotendeels afgenomen. Ook heeft de gemeente andere mogelijkheden en instrumenten om invulling te geven aan haar regiefunctie. De WVG is voor De Koog met name gebruikt om ontwikkeling en mogelijke grondspeculaties ‘te bevriezen’. Dit bood de gelegenheid om de plannen voor de gebiedsontwikkeling goed te doordenken en uit te werken. De WVG heeft als beschermingsinstrument gewerkt. Het voorkeursrecht is geen noodzakelijk instrument meer voor de handhaving van de regierol. Op relevante onderdelen kan de gemeente in een vervolg blijven aanjagen. Geadviseerd wordt om de WVG in 2 stappen op te heffen: in september voor de percelen ten oosten van het Campushart en later dit jaar, na vaststelling van de spelregelkaart, voor de percelen in het Campushart en de Kennisterp.

9. Hoewel er ingezet wordt op faciliteren vanuit de gemeente met weinig inzet en veel resultaat zal de beperkte ambtelijke capaciteit en de eveneens beperkte financiële middelen van de gemeente een risico kunnen vormen.

6. Voor de binnen De Koog gevestigde bedrijven zal gedurende alle fases aandacht moeten blijven. Zij moeten goed (en veilig) bereikbaar blijven en zoveel mogelijk ongestoord hun activiteiten kunnen voortzetten. De bedrijfsactiviteiten en de ontwikkelingen daarin (denk aan de energietransitie en de verduurzaming van bedrijfsvoering) gaan onverminderd door en worden niet geraakt door de hiervoor genoemde fasering. De bedrijven in het Werkgebied vormen daarnaast een belangrijk onderdeel van De Koog en de samenwerking met de campusontwikkeling.

16

Bezoekadres

Purmersteenweg 42 1441 DM Purmerend Postadres

Postbus 15 1440 AA Purmerend Telefoon & e-mail

(0299) 452 452 info@purmerend.nl purmerend.nl