b-nota-grondbeleid-purmerend-2024

Risicomanagement is het proces van identificeren en beheersen van risico’s. Het gaat daarbij niet om eenmalige exercitie maar om een interactief proces. In het Meerjaren­ programma Grondexploitaties (MPG) worden de risico’s van de gebiedsontwikkeling beschreven, gekwantificeerd en gemonitord. Het risicoprofiel van de gemeente is sterk afhankelijk van de rolkeuze in een gebiedsontwikkeling. 1. In de rol van verleidend facilitator en in de passief/toetsende rol zijn de directe financiële risico’s voor de gemeente relatief klein. Ze blijven in eerste instantie beperkt tot de dekking van de ambtelijke kosten, het gebiedseigen en het gebiedsoverstijgend kostenverhaal en de voorzieningen die de gemeente aanlegt. Tegenover dat beperktere financiële risico staat dat de gemeente minder grip heeft op de planning en uitvoering van het project en bestaat het risico dat de programmatische doelstellingen vanwege de beperkte sturingsmogelijkheden niet gehaald worden.

Visie Oostflank Purmerend © gemeente Purmerend en BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling

27

Als beheersmaatregelen ter afdekking van risico’s zet de gemeente in op: • Bij faciliterend en toetsend grondbeleid: - Het maken van zo goed mogelijk onderbouwde kostenramingen als onderlegger van het kostenverhaal. - Het zo veel en zo vroeg mogelijk afwentelen van financiële risico’s op de initiatiefnemer. • Bij grondbeleid met een ontwikkelende rol: - Kasstroomsturing. Dit betekent dat er, zoveel mogelijk, pas investeringen (kunnen) worden gedaan als er gecontracteerde inkomsten tegenover staan. Er is dan sturing op het beperken van grote voorinvesteringen en op het gefaseerd uitvoeren van exploitaties. - Weerstandvermogen beschikbaar houden. Veel risico’s die voorkomen bij actief grondbeleid zijn in euro’s uit te drukken. Financiële risicoanalyses hebben altijd een vorm van subjectiviteit in zich. Door de afweging expliciet te maken en die te baseren op een brede afstemming over mogelijke risico’s bepalen we het benodigde weerstandsvermogen.

wanneer we deze uitgaven niet kunnen terugverdienen door verkoop of kostenverhaal.” Bijdragen aan de bestemmingsreserve gronden komen onder andere uit grond­ exploitaties met een positief saldo. De winsten worden gerealiseerd conform de door de Commissie Besluit begroting en verantwoording (commissie BVV) voorgeschreven systematiek van tussentijds winstnemen, de Percentage-of-Completion-methode (POC-methode). Gelet op de toekomstige ontwikkelingen wordt het aangescherpte doel voor de bestemmingsreserve gronden om met de (tussentijdse) winsten op positieve grond­ exploitaties een buffer te vormen om zo toekomstige verliesvoorzieningen op plannen met een voorzien tekort op te kunnen vangen. Op die manier ontstaat een gesloten financieel systeem en financiële verevening tussen locaties. Een bijkomend voordeel is dat een verliesgevend project niet direct volledig drukt op de algemene reserve.

De volgende gelden worden gereserveerd • Faciliterend en toetsend grondbeleid in een (eigen) voorziening: - gebiedseigen kostenverhaal, volgend uit diverse aanvullingsbesluiten - gebiedsoverstijgend kostenverhaal, volgend uit de nota GKP – mobiliteit & groen - gebiedsoverstijgend kostenverhaal, volgend uit de nota GKP - afkoopsommen (tekort aan) sociale woningbouw - gebiedsoverstijgend kostenverhaal, volgend uit de nota GKP - afkoopsommen Mobiliteitsoplossingen Centrumgebied • Grondbeleid met ontwikkelende rollen: de bestemmingsreserve gronden wordt gevoed door (tussentijdse) winstneming uit grondexploitaties.

4.2.1 Specifieke voorzieningen kostenver­ haal, reserves en tussentijdse winstneming Alle kostenverhaalsbijdragen zijn bedoeld voor specifiek gelabelde investeringen in de gemeente. De betaalde bijdragen worden gereserveerd in specifieke voorzieningen. Op het moment dat er een gelabelde investering uitgevoerd wordt, kan aan het investeringskrediet een bijdrage worden geleverd vanuit deze voorzieningen. Een toelichting op het onderscheid tussen voorzieningen en bestemmingsreserves is te vinden in de Nota Reserves en Voorzieningen 2017. In die nota is als doel van de bestemmingsreserve gronden aangegeven: “Doel van de bestemmingsreserve gronden is het faciliteren van (nieuwe) gebiedsontwikkeling of daarmee samenhangende verkenningen. In die context dekt de reserve ook de plankosten bij zowel alle vormen van grondbeleid

Over de voeding en de besteding van deze voorzieningen en de bestemmingsreserve gronden wordt jaarlijks gerapporteerd in het MPG.

28

5. Organisatie en informatievoorziening doelen te bereiken. Het college legt daarover periodiek verantwoording af. De uitvoering van het beleid vindt plaats door het ambtelijk apparaat. Op basis van bestuurlijk goed­ gekeurde plannen/exploitaties of project­ documenten worden de overeengekomen activiteiten uitgevoerd. De rolverdeling binnen de gemeente tussen de raad en het college leggen we als volgt vast:

5.1 Verdeling verantwoordelijk­ heden raad en college Het college en de raad hebben elk hun eigen taken en verantwoordelijkheden. De raad stelt kaders en houdt toezicht. Het college is het dagelijks bestuur en zorgt voor de sturing, binnen de vastgestelde kaders om de gestelde

Gemeenteraad

College van B&W

Grondbeleid

• Stelt nota grondbeleid vast. • Voert nota grondbeleid uit. • Houdt toezicht op de uitvoering van • L  egt verantwoording af over het het grondbeleid. gevoerde grondbeleid in de • Stelt begroting, jaarrekening en paragraaf grondbeleid bij MPG vast. begroting en jaarrekening en in het Meerjaren­programma grondexploitaties (MPG).

Aankoop van grond

• Stelt grondexploitaties vast • Koopt gronden en gebouwen aan waarmee verwervingsbudgetten binnen beschikbaar gestelde beschikbaar gesteld. budgetten. • Neemt besluiten tot onteigening en • Doet strategische aankopen van tot aanwijzing voorkeursrecht. gronden en vastgoed (voorbereiden • Stelt kaders en jaarlijks budget en effectueren). vast voor strategische aankopen en •Informeert de gemeenteraad over keurt (achteraf) strategische het resultaat (zo nodig via optie van aankopen goed. wensen en bedenkingen).

Verkoop van grond

• R  eageert waar nodig met wensen en bedenkingen conform de Gemeentewet.

Tabel verder op volgende pagina

29

• R  egelt de verkoop van gronden en gebouwen. • S  telt de grondprijzenbrief vast. • S  telt de algemene verkoopvoorwaarden vast. • I nformeert de gemeenteraad over het resultaat (zo nodig via optie van wensen en bedenkingen).

Gemeenteraad

College van B&W

Kostenverhaal • Stelt de uitvoeringsparagraaf • Stelt nota gebiedsoverstijgend Omgevingsvisie m.b.t. kostenverhaal en aanvullings­ kostenverhaal vast. besluiten gebiedseigen • Formuleert wensen en bedenkingen kostenverhaal vast. bij voorgestelde nota gebiedsover- • Sluit intentie, anterieure en stijgend kostenverhaal. posterieure overeenkomsten en • Formuleert wensen en bedenkingen brengt kostenverhaalsbijdragen in bij voorgestelde anterieure rekening. overeenkomsten met substantiële impact Grondexploitatie

• Draagt zorg voor het vaststellen en • Bereidt nieuwe grondexploitaties afsluiten grondexploitaties. voor. • Stelt tussentijdse wijzigingen vast. • Zorgt voor het opstellen en • Bepaalt de resultaatbestemming actualiseren van grondexploitaties. bij de verplichte tussentijdse • Rapporteert over tussentijdse winstneming. wijzigingen. • Besluit over de jaarlijkse kredietverlening voor de uitgaven in de grondexploitatie (verwerving, BRM, WRM en planontwikkelingskosten). De herziene of geactualiseerde grondexploitatie is hierbij de basis.

Programma en • Stelt omgevingsvisie, omgevings• Stelt een BOPA, al dan niet met kwaliteit plan, gebiedsvisies en sectorale advies van de raad, vast. beleidskaders vast. • Toetst van plannen aan beleid en • Geeft bindend advies over door de wetgeving. gemeenteraad aangewezen buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA). Tabel 1. Rolverdeling tussen de raad en het college

30

Waterlandkwartier © Gallery Robien

5.2 Gebiedsontwikkeling in fasen

ging van omgevingsplan in combinatie met aangevraagde omgevingsvergunning) de voorkeur. Bij gebiedsontwikkeling(en) is het Projectmanagementbureau aan zet. Om de verwachtingen helder te verwoorden en het project duidelijk af te bakenen wordt al bij de start ervan een projectopdracht opgesteld.

Gebiedsontwikkelingen worden behandeld door het Projectmanagementbureau (PMB), dat daarbij het zogenaamde fasegewijs werken aanhoudt. Elke grondexploitatie en elk wat groter kostenverhaalproject kent zijn eigen projectmanager die verantwoordelijk is voor het beheersen van de acties in het totale proces. Door in vier fasen te werken, bakenen we de werkzaamheden af en maken we gefaseerde sturing en integrale afweging mogelijk. Ieder project doorloopt vier fasen: verkenning, haalbaarheid, ontwerp en uitvoering. Afhankelijk van de omvang of de complexiteit van een beoogde gebiedsontwikkeling kunnen de eerste twee fasen worden samengevoegd.

De raad heeft bij alle vormen van grond­ beleid een formele rol bij de vaststelling van een omgevingsplanwijziging of bij door de raad aangewezen buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA). Voor zover het gaat om BOPA’s voor niet aangewezen gevallen is het college bevoegd. Ook is het college op grond van de Gemeentewet bevoegd tot het aangaan van een intentie en een anterieure overeenkomst. Indien uitoefening van die bevoegdheid ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente betrekt het college vooraf de gemeenteraad bij de besluitvorming. Bij grondbeleid met een ontwikkelende rol stelt de raad de (geactualiseerde of herziene) grondexploitatie als financieel kader vast. De raad wordt over gebiedsontwikkeling(en) met substantiële impact vroegtijdig geïnformeerd en er wordt vroegtijdig tussen raad en college afgestemd over kansen en bedreigingen en de vraag hoe daarmee om te gaan. De vier fasen zijn hierna schematisch in beeld gebracht.

De vraag óf gestart wordt met een verkenning wordt afgewogen op ambtelijk niveau (de intaketafel, het programmamanagement Purmerend 2040 en/of de regietafel) in overleg met de verantwoordelijk portefeuillehouder(s) en zo nodig het college. De gemeente begeleidt het initiatief vervolgens verder in de richting van een aanvraag omgevingsvergunning. Indien daarbij sprake is van een wijziging van het omgevingsplan heeft een gecoördineerd besluit (i.c. wijzi-

31

Richtinggevend kader voor faciliterend grondbeleid

Indicatie tijdsverloop Kernactiviteit

1. Verkenning 6 maanden

2. Haalbaarheid 6-12 mnd

Korte oriëntatie op wenselijkheid en (on)mogelijkheden. Voorbereidende intentieovereenkomst (IOK)

HaalbaarheidsanaUitwerken lyse op hoofd­lijnen. Ow-procedures Voorbereiden anterieure overeenkomst (AOK)

Dekking/ Bestemmings­reserve Kostenverhaal financieel kader gronden conform IOK

Mijlpalen

Beslisser

Opstarten verkenning

Tussentijdse afstemming met raad Vaststellen IOK

Intaketafel en programmamanagement Purmerend 2040 i.o.m. verantwoordelijke portefeuillehouder, zo nodig College

College

3. Ontwerp 1-3 jaar

4. Uitvoering 3-10 jaar Uitwerken werkzaamheden en afspraken conform AOK

Kosten verhaal conform AOK

Vaststellen omge­ vingsplanwijziging of afgeven bindend advies gemeente­ raad (Bopa) Vaststellen AOK

Verlening omgevings­ vergunning

College met verantwoording naar Raad

College Raad

Afsluiten project

College

Figuur 7. Fasen faciliterend en toetsend grondbeleid

Fasegewijs werken bij faciliterend en toetsend grondbeleid Na overleg aan de intaketafel kan sprake zijn van vervolgoverleg om een initiatief nader op haalbaarheid te onderzoeken. Dit gebeurt of aan de hand van een (ingediend) omgevingsinitiatief of nadat voor het initiatief na enkele gesprekken een (standaard) intentieovereenkomst is gesloten. In zo’n overeenkomst maakt de gemeente met de initiatiefnemer afspraken over de aard en de omvang van diverse (toetsende) gemeentelijke werkzaamheden in relatie tot het voorgenomen plan en over de financiële bijdrage die hiervoor in rekening wordt gebracht. De eerste 2 fasen worden succesvol afgerond als

de gemeente en de initiatiefnemer overeenstemming bereiken over een anterieure overeenkomst. In de anterieure overeenkomst maken partijen onder andere afspraken over het verdere proces van de planvorming en het kostenverhaal van de gemeente dat hieraan verbonden is. Indien partijen binnen de in de intentieovereenkomst afgesproken periode (inclusief eventuele verlenging) geen overeenstemming bereiken over de verdere planuitwerking en een te sluiten anterieure overeenkomst, dan eindigt de gemeentelijke gespreksverplichting en vindt geen restitutie plaats van de bijdrage die de initiatiefnemer aan de gemeente heeft betaald. 32

Niet standaard: Sommige beoogde gebiedsontwikkelingen (al dan niet met substantiële impact) kwalificeren zich niet als standaard. Als een dergelijk initiatief potentie heeft, wordt toegewerkt naar een (maatwerk) intentieovereenkomst waarin een voorschotbijdrage voor de ambtelijke inzet is opgenomen. In deze overeenkomst wordt onder andere de onderzoeksfase, de omgang met de uitkomst van het onderzoek, de kostentoedeling en de rol die partijen bij alle activiteiten hebben uitvoeriger uitgewerkt. Ook betrokkenheid van de gemeenteraad bij de eventueel later af te sluiten anterieure overeenkomst kan daarbij aan de orde komen. De kosten voor het opstellen van een dergelijke intentieovereenkomst worden in eerste aanleg

gedekt ten laste van de bestemmingsreserve gronden. Na het sluiten van de intentieovereenkomst liggen de financiële afspraken over de haalbaarheidsfase vast. De haalbaarheidsfase wordt succesvol afgerond als de gemeente en de initiatiefnemer gezamenlijk tot de conclusie komen dat een haalbaar plan mogelijk is én ze in dat kader (mede) overeenstemming hebben bereikt over de te sluiten anterieure overeenkomst. Daarin maken partijen onder andere afspraken over het verdere proces van de planvorming en het volledige kostenverhaal van de gemeente dat hieraan verbonden is.

Richtinggevend kader voor actief grondbeleid 1. Verkenning 6 maanden

2. Haalbaarheid 6-12 mnd

3. Ontwerp 1-3 jaar

4. Uitvoering 3-10 jaar

Korte oriëntatie op wenselijkheid en (on)mogelijkheden.

Ruimtelijke, maatschappelijke en financiële haalbaarheidsanayse op hoofdlijnen

Ontwerp en detaillering, uitwerken business case (grex), uitvoeren risocoanalyse, VPB-analyse, voorbereiden Ow- procedures

Afronden Ow-procedures, aanbestedingen, fysieke realisatie, vekopen bouwrijpe grond

Dekking/ Bestemmings­reserve Activeren voorbereidingskosten onder financieel kader gronden IMVA (later in te brengen grondexploitatie als historische kosten)

Grondexploitatie (inbreng gronden + historische kosten)

Indicatie tijdsverloop Kernactiviteit

Mijlpalen

Beslisser

Opstarten verkenning

Vaststellen omge­vingsplanwijziging of afgeven bindend advies gemeente­raad (Bopa)

Tussentijdse afstemming met Raad Vaststellen fase­ document

Intaketafel en programmamanagement Purmerend 2040 i.o.m. verantwoordelijke portefeuillehouder, zo nodig College

Vaststellen fase­ document

College met mandaat voor activeren voorbereidings­ kosten

Figuur 8. Fasen grondbeleid met een ontwikkelende rol

33

Raad

Vastgestelde grond­­exploitatie

Raad

Afsluiten grondexploitatie

Raad

Raad

Fasegewijs werken bij grondbeleid met een ontwikkelende rol Hiervan is sprake wanneer een gemeentelijke grondpositie of vastgoedpositie wordt (her) ontwikkeld, of wanneer het voornemen bestaat om gronden te verwerven. Na een eerste verkenning kan besloten worden om een plan in de haalbaarheidsfase uit te werken. Deze fase start met een collegebesluit. In de haalbaarheidsfase worden met de raad de uitgangspunten van de globale planvorming afgestemd. Na de haalbaarheidsfase volgt een go/no-go-beslissing door college en raad. Als wordt gestart met de ontwerpfase wordt een voorstel voor toekenning van een voorbereidingskrediet aan de raad voor­ gelegd. De uitvoeringsfase start niet voordat door de raad een grondexploitatie is vastgesteld.

beleidsdoelen • voortgang in de projecten: - de eigen grondexploitaties en - de kostenverhaalsprojecten • risico’s, weerstandsvermogen, bestemmingsreserve gronden. Er wordt jaarlijks in de paragraaf grond­ beleid in de begroting expliciet ingegaan op nieuwe ontwikkelingen in de markt en op te maken beleidskeuzes over wijzigingen in de programmering. Daardoor is de raad op de hoogte van de meest recente ontwikkelingen. In de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening wordt jaarlijks verantwoording afgelegd over het gevoerde grondbeleid. De jaarstukken bieden inzicht in de gerealiseerde kosten en opbrengsten van de door de raad vastgestelde grondexploitaties en strategische grond­posities en de afwijkingen daarin. Er wordt onder andere ingegaan op de ontwikkelingen in de markt, op de vraag- en aanbodverhoudingen, op de risico’s en op de reserves.

5.3 Reguliere Informatie­ voorziening 5.3.1 Jaarlijkse rapportages Jaarlijks wordt er op verschillende manieren over de gebiedsontwikkelingen gerapporteerd aan de raad. Dat gebeurt met de volgende documenten: a. Begroting (paragraaf grondbeleid): één keer per jaar: programma en beleid voor de komende jaren b. Jaarrekening (paragraaf grondbeleid): één keer per jaar: verantwoording op beleid zoals opgenomen in de paragraaf bij de begroting c. Meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG): een keer per jaar: in aanloop naar de jaarrekening gedetailleerde verantwoording bij de paragraaf grondbeleid. Die verantwoording heeft betrekking op de volgende zaken: • de totale programmering woningbouw en bedrijven: - relatie tussen vraag en aanbod - programmering in relatie tot de

5.3.2 Rapporteren in geval van kosten­ verhaal en grondexploitaties Via het MPG wordt naast de rapportage over grondexploitaties jaarlijks ook over gecontracteerde kostenverhaalsbijdragen gerapporteerd. De financiële informatie wordt met het oog op de onderhandelingspositie van de gemeente op geaggregeerd niveau weergegeven. Er wordt wel per kostenverhaalsproject een inhoudelijke toelichting gegeven. Bij gebiedsontwikkelingen met een grond­ exploitatie wordt als volgt gerapporteerd: • Jaarlijks worden de grondexploitaties (geactualis eerd op het prijspeil van 1 januari) verwerkt in het MPG en ter vaststelling aangeboden aan de raad. • Daarbij wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste verschillen ten opzichte van het voorgaand jaar.

34

• M  ajeure veranderingen in projecten, die niet direct invloed hebben op het financieel resultaat van de grondexploitatie, moeten verantwoord worden aan de raad. Het kan zijn dat bij een wijziging van uitgangspunten het financieel resultaat van een grondexploitatie ongewijzigd blijft. Er kunnen echter bestuurlijk relevante mutaties in de grond­exploitatie zijn die verklaard moeten worden in de verschillen­analyse. Hierbij kan niet alleen gedacht worden aan afwijkingen in de kosten (zoals verwervingskosten en civieltechnische kosten en afwijkingen in de grond­opbrengsten) maar ook aan programmatische wijzigingen zoals het toevoegen van extra woningen of veranderingen in de woningbouw­ programmering.

• A  ls tussentijds wordt besloten om de inrichtingskwaliteit van de openbare ruimte (straatverlichting, verharding, straatmeubilair en dergelijke) te verhogen of te verlagen ten opzichte van de vastgestelde kaders en de grondexploitatie en er daarvoor substantieel extra kosten worden gemaakt of substantieel kosten worden geschrapt dan is dat een afweging voor de raad.

Impressie van een opgewaardeerde stadsboulevard © Claessens Erdmann Design

35

Bijlagen

36

Bijlage 1. Toelichting en verdieping Het ambtelijk eigenaarschap om deze nota grondbeleid binnen de organisatie te implementeren en om op de toepassing daarvan toe te zien ligt bij het Projectmanagementbureau. Binnen deze organisatie-eenheid zijn naast projectleider(s) gebiedsontwikkeling en projectleider(s) locatie­ ontwikkeling ook de planeconomen en de grondzakenjuristen te vinden. Het samenstellen van het kostenverhaalbeleid is ondergebracht bij het team Ontwikkeling. De uitvoering en de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium en de ambtelijke advisering daarover is primair een samenspel tussen Projectmanagementbureau, team Ontwikkeling en het programmamanagement Purmerend 2040. Als zich een situatie voordoet, waarbij vooraf het experimenteren met een MEA nuttig kan zijn, komt het maatschappelijk domein ook in beeld.

Rollen van grondzaken Grondzaken is in Purmerend geen team of organisatorische eenheid. Grondzaken is een verzameling activiteiten die gerelateerd zijn aan de juridische en financiële aspecten van grondeigendom en andere zakelijke rechten en aan de procesmatige kant van onroerend goed. De rollen van grondzaken zijn: Adviserend: Grondzaken adviseert, liefst in een vroegtijdig stadium, bij het opstellen van visies, strategieën, beleidsstukken en dossiers die invloed hebben op gebiedsontwikkelingen in Purmerend. Deze rol heeft grondzaken ook bij het opstellen van ontwikkel- en samenwerkingsstrategieën, bij het opstellen van projectplannen en bij andere vraagstukken in onze gebiedsontwikkelingen. We werken vanuit de verantwoordelijkheid die we hebben voor de (financiële) resultaten van onze gebiedsontwikkelingen die beïnvloed worden door de keuzes die stadsbreed, sectoraal, programmatisch of thematisch bepaald worden. Uitvoerend: Grondzaken is op een aantal fronten uitvoerend werkzaam. Dat heeft enerzijds betrekking op de instrumenten die nodig zijn zoals het opstellen en bijhouden van het grondbeleid, het grondprijsbeleid, de grondprijzenbrief, het verwervingsbeleid, het uitgiftebeleid en het kostenverhaal.

Anderzijds heeft die inzet betrekking op de uitvoerende taken in projecten zoals het opstellen van grondexploitaties en overeenkomsten, het vestigen van voorkeursrecht(en) en voor de aan- en verkoop van gronden. Toetsend: Vanuit de verantwoordelijkheid voor de (financiële) resultaten van gebiedsontwikkelingen heeft grondzaken ook een toetsende rol op dossiers. Dit heeft betrekking op (wijzigingen in) beleid of in een projectscope die invloed (kan) hebben op het (financiële) resultaat van onze eigen grondexploitaties of bij het kostenverhaal op projecten van derden. Zo’n wijziging in het financieel resultaat kan onder andere ontstaan doordat het dossier invloed kan hebben op: • De programmering in de projecten (bijvoorbeeld minder woningen of andere typen woningen met andere grondopbrengsten) • De fasering in de projecten (bijvoorbeeld vertraging of versnelling van de bouw van woningen)

37

• D  e uitgifteprijzen van grond (bijvoorbeeld door stijging van bouwkosten of beperking van vastgoedopbrengsten) • Wijziging in kosten van de inrichting openbare ruimte en/of van vereiste voorzieningen De toetsende rol houdt in dat dossiers die invloed kunnen hebben op het (financiële) resultaat van toekomstige en actuele (gebieds)ontwikkelingen door grondzaken beoordeeld worden. Grondzaken kan kanttekeningen bij deze dossiers plaatsen en een advies over het te nemen besluit geven.

Overzicht belangrijkste grondbeleidsinstrumenten Grondbeleidsinstrumenten zijn wettelijke instrumenten die een gemeente kan inzetten om gebiedsontwikkeling vorm te geven. Afhankelijk van het gekozen grondbeleid bestaan er verschillende instrumenten. Deze zijn hieronder beknopt uitgewerkt.

Grondbeleid vanuit een ontwikkelende rol of als hulpmiddel bij de rol van verleidend facilitator. 1. Minnelijke verwerving Wanneer de gemeente in het kader van een gebiedsontwikkeling gronden wil verwerven dan treedt zij in onderhandeling met de eigenaar van die gronden. Doel hiervan is dat de eigenaar tot een minnelijke, ofwel ongedwongen verkoop van de gronden overgaat. Zodra het (vrijwillige) verkoopproces is afgerond, kan de gemeente de overige stappen van het ontwikkelingsproces doorlopen. Als een ontwikkelaar of zelfrealisator de grondpositie heeft dan komt het voor dat de gemeente een afspraak maakt over aankoop van de grondpositie van de ontwikkelaar met daarbij de afspraak dat bouwkavels worden terug geleverd; het zogenaamde bouwclaimmodel. 2. Voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet Het voorkeursrecht verplicht grondeigenaren om hun gronden - mits hierop een voorkeursrecht is gevestigd - bij verkoop eerst bij de gemeente te koop aan te bieden. Gemeenten kunnen van dit voorkeursrecht gebruik maken om te voorkomen dat grondeigenaren en projectontwikkelaars de grond als speculatiemiddel inzetten als zich nieuwe gebiedsontwikkelingen voordoen. 3. Onteigening Het kan voorkomen dat de gemeente gronden nodig heeft maar dat zij en de eigenaar het tijdens het onderhandelingsproces niet eens worden over de verkoop.

Vanwege het maatschappelijke belang van sommige projecten kan dan een onteigeningsprocedure worden overwogen. Deze start met een onteigeningsbeschikking door de raad die altijd moet worden bekrachtigd door de bestuursrechter, eventueel gevolgd door een hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De onteigenings- en de schadeloosstellingsprocedure worden afzonderlijk doorlopen. De onteigeningsprocedure is bestuursrechtelijk van aard. De schadeloosstelling wordt vastgesteld in een verzoekprocedure bij de burgerlijke rechter. 4. Gronduitgifte (verkoop/erfpacht) Wanneer we kiezen voor een ontwikkelende rol dan is uitgifte van grond evident. Die vindt plaats voordat de bouwactiviteiten op de bouwkavels starten. In het proces van gronduitgifte hebben we met een aantal (strategische) keuzes te maken: • Keuze 1: Uitgifte voor of na een nieuw omgevingsplan of wijziging daarvan

38

• Keuze 2: Uitgifte als ruwe bouwgrond of als bouwrijpe grond • Keuze 3: Uitgifte in volle juridische eigendom (verkoop) of gebruik (erfpacht) • Keuze 4: Selectie van de partij waar grond aan wordt uitgegeven door een-op-een-selectie of via openbare selectieprocedure. Deze keuzen worden hieronder nader toegelicht. Er is er geen vaste volgorde bij. Wel is het zo dat alle vier de keuzes in ieder geval terugkomen in het proces. Keuze 1: Uitgifte voor of na nieuw omgevingsplan of wijziging daarvan We kunnen grond in de huidige bestemming uitgeven. De ontwikkelende partijen moeten dan het ontwikkelrisico oppakken en met plannen komen voor een gebiedsontwikkeling ter plaatse waarvoor de gemeente de bestemming wil wijzigen. Dit zou met name een overweging kunnen zijn bij ontwikkelingen waar we met zeer betrokken derden te maken hebben in combinatie met een voorkeursrol van een faciliterende grondproductie. We kunnen echter ook zelf de wijziging van de bestemming verzorgen op basis van de beoogde maatschappelijke doelen en de bijbehorende ruimtelijke programmering. We nemen hierover een besluit na zorgvuldig doelen en ontwikkelmogelijkheden te hebben afgewogen. Keuze 2: Uitgifte als ruwe bouwgrond of als bouwrijpe grond. We kunnen de grond in de huidige staat uitgeven. Dat noemen we ruwe bouwgrond.

De private ontwikkelpartij die de grond afneemt moet die dan zelf bouw- en woonrijp maken. We kunnen dit ook zelf al doen. Uiteraard hangt de opbrengstpotentie van de grond nauw met deze keuze samen en worden de kosten, die de markt maakt als zij zelf de grond nog bouw- en woonrijp moeten maken, verrekend met de gronduitgifteprijs. We moeten hierbij wel goed letten op de fiscale gevolgen en op de aanbestedingswetgeving. Fiscaal gezien is er een belangrijk verschil tussen de levering van ruwe bouwgrond of bouwrijpe grond. Als de bouwgrond nog bouwrijp gemaakt moet worden (en er dus nog geen werkzaamheden hebben plaats gevonden), is overdrachtsbelasting van toepassing. Zodra de grond bewerkt is (handelingen die kunnen worden beschouwd als activiteiten behorende tot bouwrijp maken) wordt de kavel fiscaal gezien als een nieuw vervaardigd product waarover omzetbelasting verschuldigd is. Voor zo’n bewerking is overigens niet veel nodig; het aanleggen van een ontsluiting is al voldoende. De aanbestedingswetgeving kan verder een rol spelen als de grondverkoop gepaard gaat met de gelijktijdige verstrekking van een of meer aanbestedingsplichtige overheidsopdrachten.

Dit kunnen reguliere overheidsopdrachten (de tegenprestatie van ons is betaling) en concessieopdrachten (de tegenprestatie voor de uitvoering van het werk of de dienst bestaat uit het verlenen van een exploitatierecht) zijn die voldoen aan de volgende drie cumulatieve voorwaarden: 1. We ontvangen van een opdrachtnemer een prestatie waar wij een betaling of exploitatierecht voor verstrekken. 2. De prestatie die we geleverd krijgen, moet voor ons een economisch belang hebben (doordat we eigenaar worden van een werk of dat we financieel voor- of nadeel kunnen hebben bij het toekomstig gebruik van een werk). 3. We kunnen de opdrachtnemer direct of indirect verplichten tot uitvoering van de prestatie die we geleverd moeten krijgen. Keuze 3: Uitgifte in volle juridische eigendom (verkoop) of gebruik (erfpacht). Dit is misschien wel de meest strategische keuze die we moeten maken bij de uitgifte van grond. Als we de grond in volle juridische eigendom uitgeven, dan geven we daarmee een positie uit handen

39

die we nu hebben. Dat hoeft niet bezwaarlijk te zijn als we ervan uit kunnen gaan dat de grond naar een bestemming en gebruik wordt veranderd die, zoals we nu kunnen vooruitzien, toekomstig niet opnieuw zullen wijzigen. Er kunnen echter diverse redenen zijn waarom we de regie willen houden op (het gebruik van) de grond. Het is mogelijk dat we niet zeker zijn van het duurzaam toekomstig gebruik of dat er sprake is van maatschappelijke gronduitgiftes (bepaalde categorieën woonvormen voor verschillende maatschappelijke doelgroepen). Mogelijk zijn er ook nog andere redenen waarom we de regie willen houden op (het gebruik van) de grond. In al die gevallen kunnen we kiezen voor uitgifte van grond in erfpacht en/of via het vestigen van een opstalrecht. Een andere mogelijkheid die we hebben, is om de gronden te verhuren of in bruikleen te geven. Deze vorm van uitgifte is meer tijdelijk van aard en is met name interessant wanneer we relatief snel weer over de grond willen beschikken (bijvoorbeeld omdat de grond onderdeel wordt van een ontwikkeling met definitieve bestemming). Keuze 4: Selectie van de partij waar grond aan wordt uitgegeven door een-op-een selectie of via openbare selectieprocedure Het Didam-arrest van de Hoge Raad stelt een aantal eisen aan de uitgifte van grond zodat aan alle (potentiële) kopers gelijke kansen geboden worden.

Dit geldt als voor het realiseren van een vastgoed- of gebiedsontwikkeling gronduitgifte (zowel bij koop als bij erfpacht) door de gemeente noodzakelijk is maar het geldt ook bij huur- en bruikleenovereenkomsten die we in dat kader sluiten. Onroerende zaken van de gemeente kunnen op twee manieren worden verkocht aan een marktpartij: 1. Door middel van een openbare selectieprocedure. (zie de toelichting in Ad1) 2. Door middel van één-op-één-gunning indien er sprake is van objectieve, toetsbare en redelijke criteria en deze op de juiste manier zijn gepubliceerd. (zie de toelichting in Ad2)

Ad 1: Openbare selectieprocedure In principe maken we bij gronduitgiften altijd gebruik van een openbare selectieprocedure. Daar zijn verschillende procedures voor mogelijk. Wij maken een selectie uit de volgende: • Het lotingsysteem. Dit is geschikt voor onder andere particuliere kavelverkoop. • Een selectie op basis van prijs (hoogste bod). Dit is geschikt als de kwaliteit gewaarborgd is. • Een selectieprocedure met als criteria zowel de aangeboden prijs als de door de gemeente gestelde eisen en doelen. Dit is geschikt als we projectmatig grond uitgeven waarbij we op prijs en kwaliteit selecteren (integrale beoordeling). We maken in het grondbeleid geen keuze uit de verschillende selectieprocedures die er zijn en houden dus alle beschikbare opties open waardoor we per plan de meest geschikte selectieprocedure kunnen bepalen. Toelichting stappenplan bij openbare selectieprocedure: 1. Collegebesluit/mandaatbesluit (voorgenomen) gronduitgifte waarin, onder verwijzing naar het grond(uitgifte)beleid, wordt besloten tot het houden van een openbare selectieprocedure. 2. Keuze van een openbare selectieprocedure. Er zijn nog diverse procedures mogelijk.

Daar zijn wel voorwaarden aan verbonden zoals omschrijving van de uit te geven onroerende zaken, de erop toegestane activiteiten, de minimumeisen waaraan partijen die deelnemen aan de selectieprocedure moeten voldoen, het verloop van de procedure en de door ons gehanteerde selectiecriteria. Wij maken een selectie uit de volgende procedures: a. Lotingsysteem, b. Selectie op basis van prijs (hoogste bod), 40

c. Een getrapte selectieprocedure met als criteria zowel de aangeboden prijs als de door de gemeente gestelde eisen en doelen. 3. Publicatie van de openbare selectieprocedure met daarin de duidelijk omschreven selectiecriteria. 4. Selecteren van de meest geschikte partij. 5. Na de selectie wordt aan alle deelnemers van de selectieprocedure medegedeeld wie de de beoogde “winnaar” is. 6. N  a de mededeling start een realistische termijn die de andere deelnemers in de gelegenheid stelt eventueel beroep tegen de beoogde grondverkoop in te stellen. 7. Indien geen sprake is van ontvangen beroep wordt overeenkomst ondertekend. 8. Indien wel sprake is van beroep gaan we het oordeel van de rechter afwachten en daarna handelen naar dat oordeel Ad 2: Eén-op-één gunning Uit de uitspraak van de Hoge Raad in het Didam-arrest komt naar voren dat onroerende zaken niet zomaar aan één partij zonder openbare selectieprocedure gegund mogen worden. Er zijn uitzonderingen waarbij een één-op-één-gunning wel mogelijk is. Er moet dan sprake zijn van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Dit is het geval wanneer: • Er sprake is van gemengd bezit in een integrale ontwikkeling waarbij naast eigen gemeentelijk bezit ook de onroerende zaken van de marktpartij nodig zijn om tot een beoogde ruimtelijke ontwikkeling te komen.

Hiervoor kan een samenwerking worden aangegaan met een marktpartij die bezit heeft in het te ontwikkelen gebied. Die samenwerking kan ook inhouden dat aan deze marktpartij een bouwclaim wordt verleend, dat grond elders ter compensatie wordt aangeboden of dat anderszins een grondruil plaatsvindt. • Er sprake is van nabijheid. In sommige gevallen hebben we de mogelijkheid om bij de verkoop van gronden te voldoen aan de wens van bedrijven of particulieren om aangrenzende onroerende zaken uit te breiden. Indien meerdere partijen aangrenzend eigendom bezitten, moet aan al deze partijen een gelijke kans geboden worden op verwerving • Er sprake is van specifiek vastgoed op een specifieke locatie. Het kan voorkomen dat we specifieke partijen zoeken voor specifiek vastgoed of voor een specifieke locatie. Denk bijvoorbeeld aan het verkopen van onroerende zaken aan woningcorporaties voor het realiseren van sociale huurwoningen of aan de verkoop aan kopers met expertise van locaties om zorg- of onderwijs­ instellingen te vestigen. Ook hier geldt dat indien meerdere partijen geschikt zijn, zij gelijke kansen dienen te krijgen op de verwerving. • Er sprake is van initiatieven vanuit de markt indien voldaan wordt aan twee voorwaarden: 1. We zijn bereid medewerking te verlenen aan het realiseren van een uniek initiatief vanuit de markt. 2.

Een marktpartij doet een voorstel voor de ontwikkeling van een project of gebied, dat nog niet in een beleidsplan wordt genoemd. Wij zullen dan bereid moeten zijn ons beleid op het initiatief aan te passen. Vanwege deze eis is dit een uitzonderingsmogelijkheid waar we zeer terughoudend mee om zullen gaan. Toelichting stappenplan bij een-op-een gronduitgifte: 1. Collegebesluit/mandaatbesluit (voorgenomen) gronduitgifte waarin, onder verwijzing naar het grond(uitgifte)beleid, wordt gemotiveerd waarom we in het betreffende geval voornemens zijn onroerende zaken aan één partij uit te geven en geen openbare selectieprocedure te houden. 2. Publicatie van het voornemen tot vervreemding bijvoorbeeld door vermelding op onze gemeentelijke website/digitale gemeentepagina. De motivering waarom is besloten geen openbare selectieprocedure in te stellen moet daarbij worden vermeld.

41

3. Een realistische termijn waarbinnen derden die eveneens voor verwerving in aanmerking zouden willen komen in gelegenheid worden gesteld beroep (en eventueel ook een klacht) tegen de beoogde grondverkoop in te stellen. 4. Indien er geen sprake ontvangen beroep of klacht is, volgt ondertekening van de overeenkomst. 5. Indien er wel beroep is, gaan we het oordeel van de rechter afwachten en daarna daarnaar handelen. 6. I ndien wel een klacht maar geen beroep is, gaan we het oordeel van college afwachten en daarna daarnaar handelen.

Instrumenten vanuit de grondbeleid rollen verleidend facilitator en faciliterend/toetsend 1. Anterieure overeenkomsten (privaatrechtelijk kostenverhaal) Een anterieure overeenkomst (AO) is een overeenkomst die de gemeente en een private partij vrijwillig sluiten voor kostenverhaalsplichtige activiteiten vóórdat de gemeente als bevoegd gezag besluit tot wijziging van de functie van de grond. In die overeenkomst worden afspraken gemaakt over diverse aspecten van een project zoals de planning en de fasering. Een anterieure overeenkomst leent zich bij uitstek om afspraken te maken over het kostenverhaal zodat de kosten die de gemeente maakt voor de gebiedsontwikkeling – zoals bedoeld in 13.6 en 13.7 Omgevingswet – door haar kunnen worden verhaald op de private partij. 2. Publiekrechtelijk kostenverhaal Indien het niet mogelijk is om een overeenkomst af te sluiten dan is het publiekrechtelijk kostenverhaal verplicht. Zolang de kostenverhaalbijdrage niet is betaald, is het verboden om de bouwwerkzaamheden uit te voeren. Wie wil bouwen moet ons om een kostenverhaalsbeschikking vragen. In die beschikking leggen we de kostenverhaalbijdrage op. De kosten worden verhaald op basis van regels in een omgevingsplan. In die regels moeten in ieder geval worden opgenomen: • • • •

 e kostenverhaalgebieden waarvoor de kosten worden gemaakt. D De kostensoorten die aan het kostenverhaalgebied worden toegerekend. De verdeling van de kosten over de activiteiten. De eindafrekening van de kosten.

I n het publiekrechtelijk kostenverhaal moeten we bij een gebiedsontwikkeling kiezen tussen • een integrale gebiedsontwikkeling, waar we de te verhalen kosten ramen en vastleggen. We noemen dit kostenverhaal met tijdvak. • een organische gebiedsontwikkeling, waar we alleen het maximum van de in het kostenverhaalgebied te verhalen kosten in het omgevingsplan vastleggen. Bij de afgifte van de kostenverhaalsbeschikking volgen dan later meer precieze berekeningen. We noemen dit kostenverhaal zonder tijdvak. 3. Stedelijke kavelruil Stedelijke kavelruil vindt op vrijwillige basis plaats aan de hand van een overeenkomst. Met een kavelruilovereenkomst kunnen partijen een groot aantal koop- of ruilovereenkomsten en -transacties in een (1) enkele overeenkomst opnemen. Dat maakt het gemakkelijker en minder kostbaar om de kavelindeling van een gebied te wijzigen. Kavelruil is een nuttig instrument wanneer eigenaren hun plannen voor stedelijke gebiedsontwikkeling niet kunnen uitvoeren door een te sterke versnippering van eigendomsposities. De regels voor kavelruil zijn opgenomen in afdeling 12.6 van de Omgevingswet. 42

Bijlage 2. Financiële kaders Toelichting op de financiële sturing en beheersing: Verkenningsfase • Bij facilitaire projecten in de verkenningsfase wordt toegewerkt naar een intentieovereenkomst met daarin een voorschotbijdrage voor de kosten van ambtelijke inzet. • Voor elke verkenning wordt een projectnummer aangemaakt, waarop de gemaakte uren en kosten worden bijgehouden. • Indien een facilitair project na een verkenningsfase niet leidt tot een intentieovereenkomst met een voorschotbijdrage voor de ambtelijke kosten, dan komen de kosten ten laste van de bestemmingsreserve gronden. Haalbaarheidsfase • In de haalbaarheidsfase bij faciliterend grondbeleid worden de kosten voor ambtelijke inzet gedekt uit de voorschotbijdrage die is opgenomen in de Intentieovereenkomst. • In de haalbaarheidsfase bij actief grondbeleid worden voorbereidingskosten geactiveerd onder de Immateriële Vaste Activa (IMVA). De voorbereidingskosten die geactiveerd zijn onder de IMVA worden bijgehouden en verantwoord in het jaarlijkse MPG, met signaalfunctie over de door de commissie BBV opgelegde vijfjaarstermijn. Indien een project niet doorgaat, dan een voorstel uitwerken voor dekking van de gemaakte kosten (relatief kleine bedragen mogelijk ten laste van de bestemmingsreserve gronden, relatief omvangrijke bedragen via een kredietaanvraag).

Ontwerp- en uitvoeringsfase • Bij faciliterend grondbeleid komen de gemeentelijke kosten in de ontwerp- en uitvoeringsfase ten laste van het afgesproken kostenverhaal, bij voorkeur via de anterieure overeenkomst. • Wanneer de grondexploitatie is geopend, komen de kosten in de uitvoeringsfase te laste van de grondexploitatie. De mogelijkheid is om de voorbereidingskosten vanuit de IMVA op te voeren in de grondexploitatie. Daarbij gelden de eisen van de commissie BBV over toegelaten kosten­soorten.

43

Bijlage 3. Begrippenlijst We hebben beschreven hoe wij werken in Purmerend. Uit deze werkwijze komt beleid voort. Er zijn andere beleidsstukken die betrekking hebben op jeugd naast de Jeugdnota. We zetten de belangrijkste hier op een rijtje. 1.

bouwrijp maken van grond

Het bouwrijp maken van grond is het proces waarbij een locatie geschikt wordt gemaakt voor bebouwing met bijvoorbeeld woningen, ander vastgoed, infrastructuur en voorzieningen. Tijdens het proces worden verschillende werkzaamheden uitgevoerd. Dit omvat onder andere het verwijderen van alles wat in de grond zit of op de grond staat en dat in de nieuwe situatie niet meer bruikbaar is. Hier horen ook alle werkzaamheden bij ter voorbereiding op de nieuwe situatie zoals het in de grond aanbrengen van kabels, leidingen en rioleringen, het egaliseren van de grond en aanleggen van bouwstraten. waarbij een locatie geschikt wordt gemaakt voor bebouwing met bijvoorbeeld woningen, ander vastgoed, infrastructuur en voorzieningen. Tijdens het proces worden verschillende werkzaamheden uitgevoerd. Dit omvat onder andere het verwijderen van alles wat in de grond zit of op de grond staat en dat in de nieuwe situatie niet meer bruikbaar is. Hier horen ook alle werkzaamheden bij ter voorbereiding op de nieuwe situatie zoals het in de grond aanbrengen van kabels, leidingen en rioleringen, het egaliseren van de grond en aanleggen van bouwstraten.

2.

buitenplanse omgevingsplan­activiteit (BOPA)

Een BOPA is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en die niet vergunningsvrij voor het bouwen is.

3.

erfpacht gemeente

Erfpacht is het recht om een stuk grond en de (woon)ruimte daarop te gebruiken. De grond met daarop de opstallen blijft eigendom van de gemeente.

4.

gebiedsontwikkeling(en) met substantiële impact

Met het oog op de Omgevingswet heeft de gemeenteraad op 2 juni 2022 besloten bij welke ontwikkeling(en) een bindend advies is vereist. Dit betreft de categorieën van gevallen als bedoeld in artikel 16.15a en 16.15b van de Omgevingswet en deze worden aangemerkt als ‘gebiedsontwikkeling(en) met substantiële impact’.

5.

grondexploitatie

Een grondexploitatie is een begroting waarin genormeerde kosten en opbrengsten worden opgenomen die te relateren zijn aan het proces van het aankopen, het voor bebouwing geschikt maken, het aanleggen van de openbare ruimte en het uitgeven van gronden aan partijen die gaan bouwen. 44

6.

kostenverhaal

Kostenverhaal is een wettelijke plicht om (door wetgeving) genormeerde kosten die een gemeente maakt te verhalen op een grondeigenaar van een (her)ontwikkelingsgebied.

7.

Maatschappelijke Effecten Analyse (MEA)

Met een Maatschappelijke Effecten Analyse wordt gepoogd (positieve en negatieve) maatschappelijke effecten van een mogelijke ontwikkeling in te schatten.

8.

MeerjarenProgramma Grondexploitaties (MPG)

Dit betreft de jaarlijkse verslaglegging in samenhang met de jaarrekening met - meer gedetailleerde - informatie over gebiedsontwikkelingen op basis van een grondexploitatie of gebiedsontwikkelingen waarbij kostenverhaal aan de orde is.

9.

omgevingsplan

Een omgevingsplan bevat de gemeentelijke regels voor de fysieke leefomgeving. De gemeente zorgt dat de regels die daarin zijn opgenomen samen leiden tot ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’.

10.

omgevingsplanactiviteit (OPA)

Een OPA is een activiteit waarbij in het omgevingsplan is bepaald dat daarvoor een vergunning nodig is.

11.

opstalrecht gemeente

Bij opstalrecht is de koper eigenaar van de opstallen en blijft de gemeente eigenaar van de grond. Bij het einde van het opstalrecht wordt de gemeente automatisch eigenaar van de opstallen. De gemeente is dan in beginsel wettelijk verplicht de waarde van de opstallen te vergoeden.

12

samenwerkingsstrategie

De strategie die we nastreven om, met de inzet van middelen en instrumenten samen te werken in het totale proces van de gebiedsontwikkeling, van ontwikkeling tot beheer van de openbare ruimte en de opstallen.

45

Colofon

Deze nota grondbeleid is tot stand gekomen dankzij de inbreng van groot aantal betrokken medewerkers van de gemeente Purmerend. Het college heeft deze nota aangeboden aan de gemeenteraad en met de vaststelling daarvan is (de uitvoering van) het grondbeleid voor de komende jaren vastgelegd. Webpublicatie Oktober 2024 Portefeuillehouder:

Pascal Verkroost Auteurs:

de werkgroep grondbeleid, gemeente Purmerend. Deze nota is gebaseerd op de nota grondbeleid van de gemeente Purmerend uit 2019. Deze nota was mede tot stand gekomen door de inbreng van Baker Tilly, Real Estate & Public Sector Advisory. De actualisatie van deze nota is begeleid door Guido Mertens Advies. Hierbij is gebruik gemaakt van teksten en figuren uit de modelnota grondbeleid van Guido Mertens Advies, versie juli 2024. Noot: voor vragen over deze publicatie kunt u zich wenden tot de gemeente Purmerend, Telefoon:

(0299) 452 452 Vormgeving:

Vink Grafische Vormgeving Aan de inhoud kunt u geen rechten ontlenen.

purmerend.nl