B Financieel Werkkader Waterlandkwartier

Financieel Werkkader Waterlandkwartier 19 augustus 2021 Inleiding Het masterplan Waterlandkwartier laat de kansen zien om vanuit de ontwikkeling van een sterke OVknoop het gebied te transformeren tot een levendig woonmilieu en onderscheidend werkmilieu dat de verbinding met het historisch centrum op gang brengt en Purmerend beter positioneert binnen de regio. Dit plan heeft uw raad op 30 juni 2021 unaniem vastgesteld. Uniek aan het gebied is de kans om tot een openbaar vervoersknoop te komen, waarmee Purmerend nog beter verbonden wordt aan de regio. Een toekomstbestendige en duurzame blik op de mobiliteitsopgave geeft ruimte om het Waterlandkwartier te transformeren tot een aantrekkelijk woon- en werkprogramma. Dit vraagt ook om een kwaliteitsslag van het (openbaar) gebied waarin omgevingskwaliteit maar ook verduurzaming en klimaatadaptie een rol spelen. Dit vraagt om grote investeringen die door het gebied gedragen zal moeten worden. Niet alleen door de gemeente, maar ook de eigenaren, ontwikkelaars, corporaties en de openbaar vervoeraanbieders. Om de transformatie op gang te brengen neemt de gemeente de rol aan van “investerende overheid” aan. De gemeente investeert in de noodzakelijke opgaven in het gebied.

Daarmee zorgt zij voor een vliegwieleffect in de gebiedsontwikkeling zodat ook de maatschappelijke en private partners van de gemeente mee-investeren in deze transformatie van het Waterlandkwartier en de realisatie van de OV-knoop. De transformatie van het gebied beslaat een lange periode met onzekerheid over en wijziging van de kosten en opbrengsten gedurende deze periode. Dat is inherent aan langdurige ontwikkelingen. Een goede gebiedsexploitatie is nodig om de onzekerheden en wijzigingen te kunnen opvangen. Met de complexiteit van het plan vraagt een gebiedsexploitatie wel een langere voorbereiding. De transformatie van het gebied heeft invloed op de parkeeropgave, de bestaande (ondergrondse) infrastructuur, kwaliteit van het gebied en opnamecapaciteit van de nieuwe bebouwing. Dat vergt nog veel uitzoekwerk en keuzes. Op basis van de gebiedsexploitatie moet worden gezocht naar de dekking: wat wordt betaald uit de beheers begroting, wat draagt het kostenverhaal en gronduitgifte bij en hoe kunnen bijdragen en subsidies helpen om een dergelijke transformatie sluitend te krijgen. Daarom nemen wij uw raad nu mee met een financieel werkkader. Dit is een routekaart die uw raad in de gelegenheid stelt om grip te houden op het proces en voortgang en zorgt dat op het juiste moment door uw raad een keuze wordt gemaakt.

Toelichting systematiek Grondpolitiek Purmerend heeft een uitgebreide gereedschapskist qua grondpolitiek beschikbaar. De afgelopen jaren is geïnvesteerd en geëxperimenteerd met diverse vormen van kostenverhaal. Uw raad heeft beleid hieromtrent vastgelegd in de Nota Grondbeleid en de Nota Gebiedsoverstijgende Kosten Purmerend (nota GKP). De ontwikkelstrategie van het Waterlandkwartier gaat uit van een adaptieve ontwikkeling. De ontwikkeling geschiedt gefaseerd en de gemeente benut de kansen die uit de markt ontstaan. De gemeente is daarbij niet uitsluitend afhankelijk van die kansen uit de markt om het verschil te maken Financieel Werkkader Waterlandkwartier

1 .

in de transformatie van het Waterlandkwartier, maar gebruikt methoden van kostenverhaal die zij tot haar beschikking heeft. Om het hoge ambitieniveau voor het gebied goed neer te zetten en te zorgen dat een vliegwieleffect ontstaat, zal de gemeente met name de eerste 10 jaar een actieve rol aannemen. Hiervoor heeft uw raad al de eerste stap genomen door op strategische plekken het voorkeursrecht uit de Wet voorkeursrecht gemeenten te vestigen en strategische aankopen in het gebied te (laten) doen. De eerste ontwikkelingen zullen onder de regie van de gemeente plaatsvinden. Daarbij juichen wij marktinitiatieven toe. Die zullen ook omarmd worden als de plannen voldoen aan het ambitieniveau en het financieel dekkend maken van het masterplan. Wij verwachten wel dat na het bereiken van het vliegwieleffect, marktpartijen in de locatieontwikkeling de regiefunctie van de gemeente gaan overnemen en daarmee de woon- en werkopgave voor Waterlandkwartier verder tot ontwikkeling brengen. De grondpolitiek voor het gebied is daarmee dynamisch. Een grondpolitiek die is gebaseerd op de uitnodiging aan de markt om de transformatie van het Waterlandkwartier op te pakken en een stevige regiefunctie van de gemeente in de realisatie van de verschillende locaties en het openbare gebied.

Locaties die in eigendom zijn van of worden aangekocht door de gemeente, worden ingezet om de verandering van het gebied in te zetten en de OV- knoop te realiseren. Voor deze locaties zal de gemeente een actieve grondexploitatie voeren. Dit geeft grip op de geldstromen. De investeringen in het publieke domein worden op de ontwikkeling van de locaties afgestemd. Mobiliteitsopgave De grote kans voor het Waterlandkwartier is de ontwikkeling van de OV-knoop en bijpassende mobiliteitsoplossingen. Welke parkeer-, mobiliteits- en OV-maatregelen uiteindelijk nodig zijn voor het Waterlandkwartier en de stad, wat de kosten hiervan zijn en welke bijdragen de publieke partners van de gemeente hieraan doen, vereist een apart afwegingskader en keuzepalet. Dit wordt met uw raad besproken in het kader van het mobiliteitsplan. Dit financiële werkkader is de start van de financiële dekking van het mobiliteitsplan; het vult de inhoudelijke ontwikkeling daarvan niet in, maar biedt daarvoor de ruimte. Dit kan door alvast een bedrag te reserveren uit de grondopbrengsten of kostenverhaal of juist worden afgestemd op de keuzes die door uw raad worden gemaakt. Publieke investeringen Investeringen in het openbaar gebied van het Waterlandlaankwartier zijn nodig om de waardegroei van het gebied te stimuleren. Op basis van de gegevens van het masterplan is een doorkijk van de eerste 10 jaar gemaakt.

Dit laat een tekort zien op met name de openbare ruimte. De investeringen in het openbaar gebied gebeuren ook adaptief en worden gedaan op de plekken waar het gebied begint te “verkleuren”. Met de actieve grondpolitiek van de gemeente op de verschillende locaties kan de investering in het openbaar gebied goed worden afgestemd op de uitgifte van en realisatie van deze locaties. Deze investeringen worden meegenomen in de gebiedsexploitatie. De inrichting van het openbaar gebied rondom locaties die op basis van marktinitiatieven, worden ontwikkeld, gebeurt pas op het moment dat de marktpartijen c.q. initiatiefnemers voldoende hebben afgedragen aan de kwaliteitsverbetering van het openbaar gebied of dat er voldoende middelen zijn verkregen uit subsidies. Zo houdt de gemeente ook grip op de investeringen die buiten Financieel Werkkader Waterlandkwartier

2 .

de grondexploitatie worden verricht. In de beheersing zal zowel een grondexploitatie als een kostenverhaalexploitatie worden gevoerd. Cofinanciering De publieke investeringen worden niet volledig door de gemeente gedragen. De gemeente deelt deze kosten met de publieke en private partners in het gebied. Daarmee wordt het publieke tekort dat het project heeft, teruggebracht. De meerwaarde van een sterke bereikbaarheid van Purmerend en de aantrekkelijkheid van de ontwikkeling van het Waterlandkwartier wordt continu onder de aandacht gebracht bij onze publieke partners (ministerie, provincie, MRA, vervoersregio, OV-aanbieders). Dit proces loopt en moet leiden tot subsidies en bijdragen vanuit onze publieke partners. De private partijen dragen bij aan de kosten door middel van de waardetoename van het programma dat zij in het gebied realiseren. Deze waardetoename ontstaat door het nieuwe programma in het gebied, de kwaliteitsverbetering van het openbare gebied en de mobiliteitsoplossingen en nieuwe OV-verbindingen. Dit betekent een investeringsniveau voor het Waterlandkwartier van ongeveer € 900 mln. Voor de ontwikkelingen die de marktpartijen zelf oppakken, voert de gemeente kostenverhaal. Net als voor het Wagenweggebied, wordt een kostenverhaalkader opgesteld dat is afgestemd op de waardetoename van het programma.

De exacte hoogte van het kostenverhaal zal afhankelijk zijn van de keuzes die door uw raad worden gemaakt in het mobiliteitsplan en Kwaliteitsplan. De waardetoename is niet uitsluitend in geld en vastgoedprijzen uit te drukken. Met de transformatie van het Waterlandkwartier tot een aantrekkelijk leef- en verblijfsgebied wordt ook geïnvesteerd in de stad en wordt daarmee een maatschappelijke meerwaarde voor het gebied en Purmerend gecreëerd. Het gebied krijgt een belangrijke ontmoetingsfunctie en toegevoegde waarde op het historisch centrum. Dit draagt bij aan de groei en aantrekkingskracht van de stad. Waarschijnlijk is op basis hiervan ook een extra investering vanuit de gemeente zelf nodig. Een deel daarvan kan ook gedekt worden uit middelen voor de groei van de stad.

Financieel werkkader De transformatie van het Waterlandkwartier is een dynamisch en adaptief proces. De koppeling met een sterke ontsluiting van de stad en een goede mobiliteitsoplossing voor het gebied is onlosmakelijk. De ontwikkeling van het gebied gebeurt dan ook niet volgens een vooraf vastgesteld stedenbouwkundig plan, maar wel binnen de vastgestelde kaders. Het wordt eerder een transformatie op basis van een uitnodiging aan de markt aan de hand van stedenbouwkundige principes en ambities. In deze omstandigheden is het belangrijk de werkwijze goed vast te leggen. Op dit moment wordt een financiële doorkijk voor de eerste 10 jaar gegeven op basis van berekeningen op het niveau van het masterplan dat door uw raad is goedgekeurd (zie bijlage B) Als ontwikkelingen of deelgebieden concreter worden, zullen de cijfers in de gebiedsexploitatie hierop worden aangepast en kunnen de financiële consequenties nog beter in kaart worden gebracht. Financieel Werkkader Waterlandkwartier

3 .

Transformatieprojecten zijn in financiële zin vrijwel altijd alleen met een overheidsbijdrage sluitend te krijgen. Bij het Waterlandkwartier zal het niet anders zijn. Er zijn verschillende dekkingsbronnen nodig om het project sluitend te krijgen. Een deel van deze dekkingsbronnen komt pas gedurende het ontwikkeltraject ter beschikking. Om het project betaalbaar en haalbaar te houden zal in de loop der tijd naast de beschikbare dekkingsbronnen, ook van uw raad bewuste keuzes worden verlangd. Dit vraag nog wel een aantal stappen die de komende tijd genomen moeten worden: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Eerst berekening publiek tekort: doorkijk (zie bijlage B) Aanvraag woningbouwimpuls Verder verfijning ramingen Masterplan Keuze mobiliteitsplan Scan verdere subsidiemogelijkheden en cofinanciering Uitwerking kostenverhaalsmogelijkheden Dekkingsmogelijkheden bestaande begroting Keuzes kwaliteit in relatie tot opbrengsten

De stappen zullen niet allemaal volgordelijk plaatsvinden en in een aantal gevallen ook herhaaldelijk gebeuren. De stappen moeten inzicht geven hoe de dekking van de investeringen in de transformatieopgave van het Waterlandkwartier wordt vormgegeven. Dit bestaat uit de navolgende bronnen en keuzes:

Primaire en voorziene dekking 1

Opbrengsten uit de grondexploitatie (uitgifte van de verschillende locaties)

2

Kostenverhaal uit particuliere initiatieven

3

Dekking uit bestaande begroting

Deze drie dekkingsbronnen zullen niet voldoende zijn om alle investeringen en ambities voor het gebied te dekken. Aanvullende overheidsbijdragen zijn nodig om het project sluitend te krijgen. De toekenning van deze overheidsbijdragen wordt pas gedurende het project duidelijk en bestaan uit: Overheidsbijdragen 1

Subsidie voor de woningbouwimpuls om de versnelling van de woningbouwopgave te stimuleren

2

Overige subsidies en bijdragen (toekomstig)

Indien de primaire dekking en verkregen subsidies niet toereikend zijn of niet worden toegekend, zullen wij met uw raad in overleg treden op welke wijze als nog het tekort op het Waterlandkwartier gedekt kan worden. Het toetsingskader van de Nota Grondbeleid is daarbij leidend. In die nota staat de vraag centraal of de beoogde ontwikkeling de investering waard is. Met andere woorden: is uw Financieel Werkkader Waterlandkwartier

4 .

raad - gelet op het belang van de ontwikkeling - bereid het ontstane tekort te dekken, bijvoorbeeld uit reserves. Is het antwoord op die vraag geheel of ten dele ‘nee’, dan moeten andere keuzes worden gemaakt, bijvoorbeeld: Aanvullende dekkingsvoorstellen/keuzes 1

Bijstellen van ambities, programmering en kwaliteitsniveau

2

Investeringen worden pas gedaan als concrete ontwikkelingen doorgaan en die zorgen voor opbrengsten om de investeringen te dekken.

Met dit financieel werkkader vraagt het adaptieve financiële proces om een actieve sturing en een structurele “vinger aan de pols”. In het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) wordt aan de hand van de actuele financiële stand van zaken uw raad gerapporteerd over de voortgang van het project. Als bijsturing nodig is, wordt uw raad de aan orde zijnde afwegingen voorgelegd. Planning Dit financiële werkkader wordt opgevolgd door een aantal vervolgstappen die aan uw raad ter besluitvorming worden gelegd. Deze vervolgstappen hangen nauw samen met de verfijning van de parameters. Met de onderstaande besluiten die uw raad nog in het kader van het Waterlandkwartier neemt, blijft u grip houden op de voortgang en financiële sturing van het project. De producten die volgen, zullen steeds beter inzicht geven in de opbrengsten en het investeringsniveau. Voor het Waterlandkwartier worden de navolgende producten en besluiten van uw Raad verwacht: PRODUCT

WANNEER

Indienen subsidie 3e tranche woningbouwimpuls

1 tot 17 september 2021 Medio oktober 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q2 2022

Kader kwaliteitsplan Waterlandkwartier Kwaliteitsplan Mobiliteitsplan Gebiedsexploitatie waterlandkwartier • Totaalbeeld kosten-opbrengsten • Grondexploitatie (locaties gemeente) • Aanvullingsbesluit (locaties derden) Dekking (Financieel Kader) Bespreken financiële voortgang bij MPG

Q2 2022 Jaarlijks terugkerend

BESLUIT RAAD OF INFORMEREND Informerend Besluit Besluit Besluit Besluit

Besluit Besluit

Na het vaststellen van het kwaliteitsplan en mobiliteitsplan door uw raad zullen wij een nieuwe financiële berekening maken van het Waterlandkwartier. Dit moet resulteren in een grondexploitatie als kader voor de actief te ontwikkelen delen en een Kostenverhaalsbegroting en Aanvullingsbesluit als kader voor de overige delen van het gebied. Vaststelling van deze documenten wordt vooralsnog verwacht in het tweede kwartaal van 2022. Dan is ook besluitvorming nodig over de dekking van een tekort. Zo mogelijk wordt een en ander al meegenomen in het eerstvolgende MPG. Financieel Werkkader Waterlandkwartier

5 .

Tot slot Het vastgestelde masterplan is ambitieus en een enorme impuls voor de stad. Om het plan helemaal uit te kunnen voeren is nog veel inzet nodig, ook op financieel vlak. Met het voorliggende kader worden de kaders waarbinnen dit gebeurt neergezet, maar ook de werkwijze. Met deze werkwijze is de raad in positie om - door aan te scherpen en voortgang te bewaken - gaandeweg dit plan tot een succesvol einde te brengen.

Financieel Werkkader Waterlandkwartier

6 .