b.-concept-raadsvoorstel-en-ontwerpbesluit-alternatieven-bouwplan-henri-dunantstraat

Raadsvoorstel en ontwerpbesluit Concept Registratienummer raad 1603482

Portefeuillehouder: Verkroost Domein / Team: RUID / REAL

Onderwerp: alternatieven bouwplan Henri Dunantstraat Samenvatting: De raad heeft in april 2024 een wilde motie aangenomen waarmee het college van B&W gevraagd wordt om te onderzoeken in hoeverre alternatieve plannen mogelijk zijn voor het bouwplan in de Henri Dunantstraat en hierbij de buurtbewoners te betrekken. Deze motie is uitgevoerd en hieruit komt geen specifiek voorkeursmodel naar voren. Alternatieven die voldoen aan de beleidskaders van de gemeenteraad komen niet overeen met de wensen van de bewoners en vise versa. Het college vraagt de raad dan ook om een keuze te maken voor het definitieve bouwplan Henri Dunantstraat.

Registratienummer: 1603482 Onderwerp: alternatieven bouwplan Henri Dunantstraat

Aan de gemeenteraad van Purmerend, Inleiding en probleemstelling: De projectorganisatie Wheermolen-Oost heeft in 2022 en 2023 gewerkt aan een bouwplan voor het deelgebied Henri Dunantstraat – Lage Gouwzee flat. Bewoners uit de Roggebotstraat waren niet blij met de bouwenveloppe omdat de nieuwbouw aan de Henri Dunantstraat naar hun mening te dicht bij hun woningen komt en er bleken ook bezwaren te leven tegen het vervangen van een deel van de Gouwzeestraat door groen. De bezwaren van de omwonenden aan de Roggebotstraat richten zich op het bouwplan in de Henri Dunantstraat, niet tegen het bouwplan aan de Gouwzeestraat. Daarom is besloten dit deelgebied in tweeën te splitsen en eerst verder te gaan met de planologische procedure voor de nieuwbouw aan de Gouwzeestraat met als doel om hier zo snel mogelijk te starten met sloop en nieuwbouw. Voor het deel Henri Dunantstraat wilden we eerst nog verder in gesprek met de omwonenden. Bij de behandeling van het bouwplan voor de Gouwzeestraat in uw raad is aanvullend hierop een wilde motie aangenomen waarin het college verzocht is nog eens te kijken naar de plannen voor de Henri Dunantstraat en in overleg met buurtbewoners te bekijken of alternatieve plannen mogelijk zijn waarbij de nieuwbouw niet opschuift richting de bestaande woningen aan de Roggebotstraat.

Oplossingsrichtingen Proces alternatieve plannen en betrekken buurtbewoners Bij het onderzoeken van alternatieven zijn we uit gegaan van de twee gebouwen met daarin ieder 32 sociale huurwoningen die in opdracht van Intermaris ontworpen zijn. De balkons aan deze gebouwen zitten zo veel mogelijk aan de oost, zuid en westzijde vanwege de bezonning. De galerijen aan de lage delen van de gebouwen komen aan de noordzijde, dat is de kant van de Roggebotstraat. Vanuit de projectorganisatie Wheermolen-Oost zijn 8 alternatieven bedacht waarbij de nieuwbouw minder of niet opschuift richting de Roggebotstraat. Deze alternatieven zijn op tekening gezet en voorzien van een beschrijving. We bespraken de alternatieven met: • Omwonenden: aan de kant van de Roggebotstraat, de Henri Dunantstraat, de Dr. Albert Schweitzerlaan en leden van de bewonerscommissie van flat De Groene Citer. • Toekomstige bewoners: hiervoor hebben we bestuursleden van Interwhere uitgenodigd. Op deze manier zijn ook belangen van toekomstige bewoners van de nieuwbouw in kaart gebracht. Het gaat in de nieuwbouw om 100% sociale huurwoningen. • Vakspecialisten van de Gemeente Purmerend keken in hoeverre de alternatieven passen binnen het beleid. • Intermaris beoordeelde alle alternatieven op haalbaarheid en wenselijkheid vanuit de woningcorporatie.

Daarmee hebben we nu vier adviezen over het bouwplan: vanuit de omwonenden, vanuit toekomstige bewoners, vanuit Intermaris en vanuit de gemeentelijke organisatie. Het volgende proces is doorlopen om het gesprek met de omwonenden te voeren over alternatieven voor het bouwplan: • Alle alternatieven zijn opgenomen in een nieuwsbrief en thuis bezorgd bij de direct omwonenden. Bij de nieuwbrief zat een uitnodiging voor een bewonersavond. Zowel in de nieuwbrief als in de uitnodiging was opgenomen dat bewoners ook nog andere alternatieven voor het bouwplan konden inbrengen, ook die zouden dan in de volgende stappen meegenomen worden. In de nieuwsbrief stond ook het proces beschreven. Daarin stond dat blz. 2 van 8

Registratienummer: 1603482 Onderwerp: alternatieven bouwplan Henri Dunantstraat we de alternatieven bespreken met omwonenden aan beide kanten van de nieuwbouw en met een vertegenwoordiging van (toekomstige) huurders. En dat Intermaris de alternatieven zou beoordelen op haalbaarheid en vakspecialisten van de gemeente zouden kijken in hoeverre ze passen binnen beleid. • We hebben drie bijeenkomsten gehouden waar de alternatieven zijn toegelicht. Ook konden bewoners hier nog andere alternatieven inbrengen en aangeven wat zij als voor- en nadelen zien. Een onafhankelijke gespreksleider zorgde ervoor dat iedere aanwezige aan het woord kwam en dat alle standpunten gehoord werden. Een verslag van deze bijeenkomsten is toegevoegd als bijlage 2 • Kort na de bijeenkomsten hebben we het boekje met de 8 alternatieven rondgebracht, plus een negende alternatief van bewoners. Daarbij zat een enquête waarin men de drie beste en het slechtste alternatief kon aangeven. Er was ruimte om de keuze toe te lichten. De enquête is uitgezet bij 72 adressen van omwonenden en bij 7 vertegenwoordigers van huurders en we hebben 49 ingevulde enquêtes terug gekregen. De resultaten vindt u in bijlage 3. • Parallel aan het ophalen van de meningen van omwonenden en toekomstige huurders, zijn alle alternatieven beoordeeld door Intermaris en door betrokken vakspecialisten van de gemeente.

Beschrijving van alle alternatieven In bijlage 1 staan alternatieven 1 tot en met 9 toegelicht met een kaart en een beschrijving, en ook staat hier het bouwplan uit januari 2024 op dezelfde manier toegelicht. Verder is hier de kaart van de bestaande situatie met aangegeven op welke afstand de flat van Intermaris nu staat ten opzichte van de omliggende woningen. Deze beschrijving is ook als nieuwbrief bij de omwonenden thuis bezorgd en was nogmaals toegevoegd bij de enquête. Belangrijk uitgangspunt bij alle alternatieven zijn: • We gaan uit van de realisatie van 64 nieuwe sociale huurwoningen in de gebouwen zoals die in opdracht van Intermaris ontworpen zijn. • Het aantallen parkeerplaatsen is minimaal hetzelfde aantal als in het bouwplan van januari 2024. Daarin zitten 107 parkeerplaatsen, waarmee we voldoen aan de door uw raad vastgestelde norm voor deze nieuwbouw van 1,1 pp/woning inclusief het bezoekersparkeren (raadsbesluit september 2020). Ter illustratie: in de bestaande situatie zijn er in de Gouwzeestraat 40 parkeerplaatsen en in de Henri Dunantstraat 36 parkeerplaatsen. • De woonstraten met een maximumsnelheid van 30 km/uur kunnen in alle alternatieven de verwachte verkeersintensiteiten aan. Daarbij is ook rekening gehouden met de toekomstige bouw van ca. 300 extra woningen in dit deel van Wheermolen-Oost en de verkeersbewegingen die dit meebrengt per etmaal.

Ook met de plannen voor eenrichtingsverkeer in een aantal straten grenzend aan de Henri Dunantstraat is rekening gehouden. Kerngroep Roggebotstraat Een aantal omwonenden met name aan de kant van de Roggebotstraat hebben zich verenigd in de Kerngroep. Deze Kerngroep bestaat uit vijf personen en vertegenwoordigen 24 huishoudens uit de Roggebotstraat, Gouwzeestraat en Albert Schweizerlaan. Voorafgaande aan het participatietraject is er een gesprek georganiseerd tussen de leden van de Kerngroep en wethouder Verkroost waarbij ook de wijkmanager en de projectmanager van de gemeente aanwezig waren. In het gesprek is de bovenstaande aanpak naar aanleiding van de motie in uw raad toegelicht. Daarbij is ook verteld dat de meningen van de direct omwonenden samen met de reactie van Intermaris en de ambtelijke adviezen over de alternatieven aan het college van B&W zullen worden voorgelegd en vervolgens toegestuurd aan uw raad ter besluitvorming. Waarbij uiteindelijk uw raad beslist over het bouwplan voor de Henri Dunantstraat. In het gesprek is verder vanuit de gemeente blz. 3 van 8

Registratienummer: 1603482 Onderwerp: alternatieven bouwplan Henri Dunantstraat aangegeven dat de Kerngroep wordt betrokken bij de gesprekken over alternatieven voor het bouwplan Henri Dunantstraat. Maar dat daarnaast steeds alle direct omwonenden rechtstreeks worden geïnformeerd en benaderd om hun mening over alternatieven voor het bouwplan Henri Dunantstraat op te halen, zodat misverstanden achteraf worden voorkomen. De kerngroep heeft vervolgens op verschillende momenten de achterban geraadpleegd en de gemeente en Intermaris diverse verzoeken en opmerkingen gestuurd, en uiteindelijk ook enquêtes van de gemeente ingezameld en ingeleverd vergezeld van een brief en petitie. Uw raad is uitvoerig door de kerngroep op de hoogte gehouden van al deze stappen. In bijlage 4 vind u de belangrijkste documenten van de Kerngroep. Gedurende het proces zijn wij ook benaderd door een zes-tal omwonenden die het niet eens zijn met de werkwijze van de Kerngroep. Zij hebben bij de gemeente gemeld dat zij zich onder druk gezet voelen en dat zij een andere mening hebben dan de Kerngroep. Hun brief aan de gemeente is toegevoegd als bijlage 5 Adviezen omwonenden, (toekomstige) huurders, woningcorporatie Intermaris en vakafdelingen gemeente Hieronder zijn de adviezen vanuit de omwonenden, (toekomstige) huurders, Intermaris en de vakafdelingen van de gemeente in beknopte vorm opgenomen.

Een uitgebreide toelichting op de reacties van omwonenden en (toekomstige) huurders is opgenomen in bijlage 6 met daarbij de uitkomsten van de enquête (bijlage 3) en verslag van de bijeenkomsten (bijlage 2). Een toelichting op het advies van Intermaris staat in bijlage 7 en een toelichting op de beoordeling door de vakafdelingen van de gemeente staat in bijlage 8. Advies van de omwonenden: Een ruime meerderheid van de omwonenden aan beide kanten van het bouwplan en in de Citerflat heeft een voorkeur voor alternatief 9 met nog enkele aanpassingen in de openbare ruimte. Belangrijkste argumenten vanuit de bewoners hiervoor zijn: goede autobereikbaarheid en parkeergelegenheid nabij de eigen woningen, geen toename van het verkeer in de Henri Dunantstraat en een betere sociale veiligheid bij handhaven Gouwzeestraat. Een minderheid van de direct omwonenden heeft een voorkeur voor alternatief 4 of een van de alternatieven 1, 2 en 3. Belangrijkste argumenten van deze bewoners zijn behoefte aan meer groen en speelmogelijkheden voor kinderen in de directe woonomgeving, betere verkeersveiligheid door opheffen deel Gouwzeestraat en door parkeerplaats tussen de twee nieuwe gebouwen, hogere deel van de gebouwen verder weg van de eigen woning en daarmee minder schaduwwerking met name in de wintermaanden.

Advies vanuit perspectief toekomstige huurders Enkele leden van huurdersvereniging Interwhere hebben de alternatieven bekeken vanuit het perspectief van toekomstige bewoners. Zij hebben een voorkeur voor alternatieven met aan één kant een straat en parkeren en aan één kant rust en groen. De alternatieven 3 en 4 met de hogere gebouwdelen bij elkaar in het midden van het gebied hebben niet hun voorkeur, in de andere alternatieven is er meer groen en ruimte rond deze hogere gebouwdelen en kijken deze woningen niet of minder op parkeerplaatsen uit. Ook alternatieven 8 en 9 hebben niet hun voorkeur omdat er dan geen rustige groene kant van de gebouwen is. Advies van Intermaris Binnen Intermaris hebben verschillende teams naar de 9 alternatieven gekeken en deze beoordeeld op de criteria vastgoedsturing, verhuur, schoon, heel, veilig en onderhoud en ontwikkeling. Uit deze beoordeling volgt dat de vakdisciplines binnen Intermaris een voorkeur uitspreken voor alternatieven blz. 4 van 8

Registratienummer: 1603482 Onderwerp: alternatieven bouwplan Henri Dunantstraat 1 en 2 in het geval het oorspronkelijke bouwplan van januari 2024 geen doorgang kan vinden. De andere alternatieven scoren lager. Naast deze beoordeling is een inschatting gemaakt welke alternatieven gezien de meningen in de buurt het snelste gerealiseerd kunnen worden. Het op korte termijn toevoegen van sociale huurwoningen is immers ook een belangrijke doelstelling van Intermaris, de behoefte aan sociale huurwoningen is onverminderd groot en de wachtlijsten zijn nog steeds erg lang. Op dit criterium scoren alternatieven 8 en 9 goed. Dit is meegenomen in de totaalafweging, waarbij de mogelijkheid om de woningen snel te kunnen bouwen voor Intermaris het allerbelangrijkste is. Daarom wil Intermaris ondanks dat de woonkwaliteit minder goed is wel investeren in de realisatie van alternatief 9 als dit de voorkeur heeft van uw raad.

Verkeer

Stedenbouw

Groen

Wonen

Duurzaamheid

Civiele techniek

Advies vak-afdelingen gemeente Het volgende schema geeft de ambtelijke beoordelingen van alle alternatieven weer op voor de gemeente belangrijke thema’s.

Alternatief 1 Alternatief 2 Alternatief 3 Alternatief 4 Alternatief 5

+ + + + +

+ ++ --

++ ++ ++ +

+ ++ -+

+ ++ + + ++

+ ++ + ++ -

Alternatief 6

+

±

+

+

+

-

Alternatief 7 Alternatief 8 Alternatief 9

+ -

+ -

+ ---

+ ---

+ ---

--

Grotere afstand tot woningen Roggebotstraat dan in ontwerp januari 2024? Ja, afstand vrijwel gelijk aan huidige flat Ja, maar wel ca. 4,5 meter dichterbij dan huidige flat Ja, maar wel ca. 3,5 meter dichterbij dan huidige flat Ja, maar wel ca. 3,5 meter dichterbij dan huidige flat Ja, gebouw A verder weg dan huidige flat, gebouw B ca 3,5 meter dichterbij dan huidige flat Ja, gebouw A vrijwel gelijk aan huidige flat, gebouw B ca. 3,5 meter dichterbij dan huidige flat Ja, ca. 7 meter verder weg dan de huidige flat Ja, afstand vrijwel gelijk aan huidige flat Ja, afstand vrijwel gelijk aan huidige flat

Alternatief 2 geeft de meeste kwaliteitsverbetering en past het beste binnen het beleidskader van de gemeente. De gebouwen komen in dit alternatief ruim 2,5 meter verder af van de Roggebotstraat dan in het plan van januari 2024. Als de nieuwbouw helemaal niet op mag schuiven richting de Roggebotstraat dan zouden alternatief 1 of alternatief 7 de meest geschikte zijn. Bij alternatief 7 moeten wel de meerkosten van het omleggen van alle kabels en leidingen, een bedrag van ca. € 355.000,- , als extra verliespost in de grondexploitatie opgenomen worden. Afweging vier adviezen en keuze bouwplan De afweging van de verschillende alternatieven stelt ons voor een dilemma. Het ontwerp dat voldoet aan de kaders van uw raad kent niet de voorkeur van een ruime meerderheid van de omwonenden. We zouden kunnen kiezen voor alternatief negen waar een groot deel van de direct omwonenden voorstander van is. Maar voor de toekomstige huurders en de omgeving levert dit alternatief na genoeg geen verbetering van de buurt op en het voldoet niet aan het in uw raad vastgesteld beleid op gebied van groene woonomgeving, klimaat en duurzaamheid en mobiliteit. Het alternatief dat het meeste voldoet aan het vastgestelde beleid is alternatief twee.

Daarin komt de nieuwbouw op voldoende afstand van de Roggebotstraat maar worden wel een aantal stappen zet richting meer groen in de woonomgeving, meer klimaatbestendig en duurzaam en minder gericht op het uitsluitend faciliteren van autogebruik. blz. 5 van 8

Registratienummer: 1603482 Onderwerp: alternatieven bouwplan Henri Dunantstraat Het college vraagt uw raad dan ook een afweging te maken tussen onze beleidskaders en de wensen van de direct omwonenden. Wij vragen u daarbij uitdrukkelijk om ook mee te wegen wat uw besluit betekent voor toekomstige ontwikkelingen in de gemeente en oog te houden voor onze verdichtingsopgave, waarbij groen en leefbaarheid steeds belangrijker worden.

Adviesrecht Om dit bouwplan te kunnen realiseren is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa) nodig. De bopa voor het bouwplan Henri Dunantstraat valt onder de aangewezen categorieën van adviesrecht van de gemeenteraad. De gemeenteraad wordt nu al nadrukkelijk al betrokken bij deze ruimtelijke ontwikkeling en bij het kiezen van een alternatief. Het doel van het adviesrecht, het betrekken van de gemeenteraad bij ruimtelijke ontwikkelingen, is daarmee voor dit bouwplan al vooraf aan de aanvraag omgevingsvergunning ingevuld. Het is bovendien van belang om de vergunningprocedure te versnellen om de Subsidie Woningbouwimpuls voor het bouwplan veilig te stellen. Gelet op het bovenstaande wordt de gemeenteraad gevraagd om in dit geval af te zien van het adviesrecht, mits de ingediende aanvraag omgevingsvergunning past binnen het door uw raad gekozen alternatief. Meetbare doelstellingen Een door uw raad gedragen voorkeursvariant voor het bouwplan Henri Dunantstraat. Met het raadsbesluit wordt ook direct ingestemd met de te voeren Bopa procedure op basis van het gekozen nieuwbouwplan en waardoor de bouw sneller van start kan. Financiële consequenties: Nadat al een uitgebreid participatietraject voor dit deelgebied doorlopen was zijn extra kosten gemaakt voor nog een ronde bewonersparticipatie.

Daarnaast zijn kosten gemaakt voor het uitwerken en beschrijven plus uittekenen van de alternatieven. Na keuze van een alternatief zal het definitief ontwerp Henri Dunantstraat verfijnd moeten worden. Het gaat om een totaalbedrag van ca. € 30.000,- . Afhankelijk van de keuze van het alternatief kunnen hier nog meerkosten bij komen. Dit is het geval bij de volgende alternatieven: • Voor de realisatie van alternatieven 8 en 9 moet een bedrag van ca. € 254.000 aan meerkosten opgenomen worden in de grondexploitatie Wheermolen-Oost. Dit omdat het deel van de Gouwzeestraat wat niet groen wordt maar in stand blijft en opnieuw ingericht moeten worden om aan te blijven sluiten bij de rest van de Gouwzeestraat en bij de nieuwe normen voor afmetingen parkeerplaatsen, breedte straat e.d. • In alternatief 7 komen de nieuwe gebouwen op de locatie waar nu alle kabels en leidingen liggen. Deze zullen dan omgelegd moeten worden hetgeen een extra kostenpost van ca. € 355.000,- met zich mee brengt. • Alternatieven 5 en 6 kennen ook meerkosten omdat gebouw A daarin opschuift tot boven de bestaande kabels en leidingen en deze dan omgelegd moeten worden. De meerkosten hiervan zijn kleiner dan in alternatief 7 namelijk ca.

€158.000 Als voor één van de hierboven genoemde alternatieven wordt gekozen dan worden de hierboven benoemde meerkosten meegenomen in de volgende actualisatie van de grondexploitatie van de gemeente. Dit leidt dan tot een groter verwacht verlies op deze grondexploitatie wat gedekt zal moeten worden uit de bestemmingsreserve gronden. blz. 6 van 8

Registratienummer: 1603482 Onderwerp: alternatieven bouwplan Henri Dunantstraat Communicatie: Het door uw raad gekozen bouwplan wordt direct na het raadsbesluit gecommuniceerd met de betrokken omwonenden, de Kerngroep Roggebotstraat, de bewonerscommissie Groene Citer en de huurdersvereniging Interwhere. Ook woningcorporatie Intermaris wordt direct op de hoogte gesteld. Dit gebeurt door middel van e-mails en brieven. Ook wordt het besluit gepubliceerd op de projectwebsite WijWheermolen.nl en via berichten op social media. Het definitief ontwerp voor de inrichting van de Henri Dunantstraat wordt vervolgens verfijnd en opnieuw besproken met de bewoners van de Henri Dunantstraat. Bij deze participatie gaat het vooral om de details zoals precieze locatie huisvuil aanbieden, locatie lichtmasten en dergelijke. Duurzaamheid: Afhankelijk van de keuze van het alternatief, zie bijlage 9. Voorstel: Volgt na meningsvormende bespreking in raadscommissie 14 november. Burgemeester en wethouders van Purmerend, de secretaris de burgemeester,

Bijlage(n): Bijlage 1 Nieuwsbrief met bestaande situatie, bouwplan januari 2024 en 8 alternatieven plus alternatief 9 Bijlage 2 Verslag drie bewonersavonden september 2024 Bijlage 3 Uitkomsten enquête direct omwonenden Bijlage 4 documenten van Kerngroep Bijlage 5 Brief bewoners over zorgen invloed Kerngroep Bijlage 6 Reacties en advies omwonenden en huurders Bijlage 7 Beoordeling alternatieven door Intermaris Bijlage 8 Reacties en advies vak-afdelingen gemeente

blz. 7 van 8

Registratienummer: 1603482 Onderwerp: alternatieven bouwplan Henri Dunantstraat

De raad van de gemeente Purmerend,

B E S L U I T: In te vullen na meningsvormende bespreking raadscommissie

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d. de griffier, de voorzitter,

blz. 8 van 8