A2 Geamendeerd raadsvoorstel en ondertekend besluit Binnenwijkse Ontwikkellocaties, aangepast

RAA DSVOORSTEL EN ONTWERPBESLUIT

Registratienummer raad 1539414

Datum:

Portefeuillehouder:

12 januari 2021

Thijs Kroese

Domein / Team: RUID/ONTW

Onderwerp: Binnenwijkse Ontwikkellocaties Samenvatting: Op 26 september 2019 stemde de gemeenteraad van Purmerend in met het voorstel om de Binnenwijkse ontwikkellocaties (kortweg: BOL) te gaan (her)ontwikkelen. Het college kreeg de opdracht om per locatie een participatietraject te doorlopen en met een uitgewerkt voorstel naar de gemeenteraad terug te keren. In dit uitgewerkte voorstel moesten de programmering en ruimtelijke effecten worden opgenomen. Ook is er besloten om te werken aan een grondexploitatie. Na het raadsbesluit is er door het college gewerkt aan het doorlopen van een participatietraject, zijn de ontwikkelmogelijkheden per locatie onderzocht, uitgewerkt, en is de programmering bijgesteld. De Corona-crisis heeft helaas geleid tot vertraging. Toch is het gelukt om voor alle Binnenwijkse ontwikkellocaties een locatierapport op te zetten, dat o.a. door middel van participatie met de omgeving tot stand is gekomen. In dit voorstel worden de locatierapporten gepresenteerd, en wordt de grondexploitatie ter opening aan de gemeenteraad voorgelegd.

Registratienummer: 1539414 Onderwerp: Binnenwijkse Ontwikkellocaties

Purmerend, 12 januari 2021 Aan de gemeenteraad van Purmerend,

Inleiding en probleemstelling: De gemeente Purmerend heeft op een aantal locaties in de stad grond in bezit die geschikt is als ontwikkellocatie. Het gaat hierbij om de volgende locaties (zie bijlage 1 overzichtskaart): 1. Aletta Jacobslaan; 2. Koggenland; 3. Luitje Broekemastraat; 4. Riekstraat/Gaffelstraat; 5. Tarwestraat; 6. Torenmolen 9; 7. Overweersepolderdijk 4; De gemeenteraad heeft op 26 september 2019 besloten om bovenstaande locaties te onderzoeken voor herontwikkeling en het college opdracht te geven om terug te komen met een uitgewerkt voorstel per locatie, waarin de programmering en ruimtelijke effecten zijn opgenomen, en tevens te voorzien van een grondexploitatie. De locatie Westerdraay is met het raadsbesluit van 26 september uit de vastgoedontwikkeling gehaald. De overgebleven locaties vallen onder de Binnenwijkse ontwikkellocaties. Door hun stedelijke ligging zijn er veel belangen gemoeid met de herontwikkeling. Een zogenaamde binnenstedelijke herontwikkeling kent vaak intensieve onderzoeks- en participatietrajecten. Beide trajecten zijn zorgvuldig doorlopen.

Oplossingsrichtingen: Communicatie- en participatie tot nu toe De ontwikkelingen die gepaard gaan met de Binnenwijkse ontwikkellocaties veranderen de leefomgeving van bewoners van onze stad. Omdat de omgeving zo verandert, willen we hen graag betrekken en mee laten denken over de manier waarop we de nieuwbouw, binnen de gestelde kaders, handen en voeten kunnen geven. De afgelopen anderhalf jaar hebben in het teken gestaan van participatie. We hebben veel bewoners gesproken, en veel input gekregen. Deze input heeft ons geholpen om de plannen verder vorm te geven. We zijn ons er ook van bewust, dat niet alle bewoners blij zijn met de nieuwe ontwikkelingen. Er is ook kritiek op de plannen. Die verschilt van opmerkingen op parkeren, tot aan het pertinent oneens zijn met de plannen. We hebben na afloop van elke slotbijeenkomst gevraagd of men zich gehoord heeft gevoeld. Daarop werd veelal positief gereageerd. Het uitgangspunt was en is dat de omwonenden meegenomen worden in het proces en dat huidige stakeholders betrokken worden en blijven. Ook als straks de ontwikkelingen verder worden uitgewerkt, blijven wij in contact met bewoners over keuzes in bijvoorbeeld de inrichting van de openbare ruimte, architectonische uitgangspunten of het voorkomen en verminderen van bouwoverlast. Duidelijk is dat de beoogde ontwikkelingen nog altijd emoties met zich brengen.

Weerstand is op sommige plaatsen afgenomen, en op sommige plaatsen niet. In ieder geval is hard gewerkt aan het zichtbaar maken van de verschillende belangen die spelen en het verschaffen van duidelijkheid over hoe wij die belangen wegen. Ook is veel aandacht geweest voor het proces, waarbij helder is gemaakt dat de uiteindelijke afweging van die belangen bij uw gemeenteraad ligt en dat wij de belangen die omwonenden naar voren hebben gebracht een plek zullen geven in het raadsvoorstel, zodat u die afweging zorgvuldig kunt maken. biz. 2 van 12

Registratienummer: 1539414 Onderwerp: Binnenwijkse Ontwikkellocaties Het proces rond het contact met bewoners heeft er na het raadsbesluit als volgt uitgezien: 1.

Na het besluit van de raad (26 september 2019) heeft elke locatie afzonderlijk een brief gekregen. Hierin is het raadsbesluit toegelicht, en is de desbetreffende projectenpagina op internet geïntroduceerd. Bij de brief voor de locaties Tarwestraat en Overweersepolderdijk is ook de ontwerpschets als bijlage meegestuurd.

2.

Op basis van de input van de avonden in juli en de raadsvergadering zijn de plannen verder uitgewerkt. Er zijn aanvullende onderzoeken uitgevoerd, zowel op verzoek van bewoners als na intern overleg. Rond de jaarwisseling 2019/2020 zijn er opnieuw bewonersavonden geweest om de onderzoeksresultaten te bespreken. Ook hier is door veel bewoners gereageerd op de plannen. De input van bewoners is weer verwerkt.

3.

Omdat bij alle locaties veel bewoners vragen hadden over het procesverloop is eind januari 2020 een extra brief naar de bewoners verzonden met uitleg en toelichting. Bij deze brief zat ook een schema als bijlage waarin aangegeven stond welke stappen we nog gaan zetten en op welke momenten bewoners kunnen participeren of inspreken.

4.

De Corona beperkingen hebben er toe geleid dat bijeenkomsten in mei, juni en juli 2020 niet haalbaar waren. De onzekerheid over de maatregelen heeft ons doen besluiten om de bewonersparticipatie over de zomervakantie heen te tillen. We zijn in Corona-tijd als eerste project binnen de gemeente Purmerend gestart met een combinatie van fysieke- en digitale participatie. De bewonersbijeenkomsten zijn georganiseerd in de raadzaal. Aan de bewoners is aangeboden om de bijeenkomsten ook digitaal (via Youtube) bij te wonen. Hen is gevraagd om één persoon per huishouden te laten komen en onderling per sms/whatsapp contact te houden voor het stellen van vragen tijdens de avond. Dit bood veiligheid en comfort.

Uitzondering in communicatie voor Aletta Jacobslaan,_ Tarwyestraat en Overweersepolderdijk 4 In de Tarwestraat en op de Overweersepolderdijk 4 is al eerder actief gecommuniceerd over de ontwikkeling van deze locaties. De Aletta Jacobslaan volgde een wat ander traject, omdat de planuitwerking hier al verder was. Daarnaast zijn voor de Tarwestraat en de Aletta Jacobslaan eind 2020 volledig digitale bewonersbijeenkomsten georganiseerd. Er is een informatievideo opgenomen, een uitbreide nieuwsbrief verspreid en er zijn per locatie twee digitale vragenuurtjes georganiseerd via MS TEAMS waarin wij met omwonenden in gesprek zijn gegaan. Door de relatief kleine omvang van de ontwikkellocatie Overweersepolderdijk zijn 1-op-1 gesprekken gevoerd met alle direct omwonenden van wie hun eigendom grenst aan het te ontwikkelen perceel. Alle informatie over de betreffende locaties is terug te vinden op de projectwebsite https://www .purmerend.nl/projecten2 waarna kan worden doorgeklikt naar de informatie per project.

De locaties en het beoogd programma Gelet op de ambitie om 10.000 woningen te bouwen, streeft de gemeente op de verschillende bouwlocaties naar een zo groot mogelijke hoeveelheid woningen. Daarbij is zorgvuldig gekeken naar wat op de betreffende locatie passend is. Passend in ruimtelijke zin ('wat past er?') maar ook passend in maatschappelijke zin ('wat past hier in deze buurt rekening houdend met de verschillende belangen die spelen?').

biz. 3 van 12

Registratienummer: 1539414 Onderwerp: Binnenwijkse Ontwikkellocaties Daarnaast is gekeken naar optimalisatie van het programma, waarbij de inzet is geweest op een zo groot mogelijk aantal sociale huurwoningen. Per Binnenwijkse ontwikkellocatie is hieronder een korte toelichting gegeven van de huidige situatie en het beoogde nieuwe programma. In de bijlagen bij dit voorstel is per locatie een locatierapport opgenomen. Het locatierapport verschilt per locatie, omdat sommige locaties een uitvoerig onderzoek of uitleg nodig hebben, waar dat bij andere locaties in de mindere mate geldt. Op alle Binnenwijkse ontwikkellocaties samen kunnen er 207 woningen worden gerealiseerd. De verhouding sociaal/middelduur/vrij is respectievelijk 78,3 - 18,4-3,3- procent.

Sociaal

Midden

Vrij

Aantal

162

38

7

Procentueel

78,3%

18,4%

3,3%

Aletta Jacobslaan Het schoolgebouw aan de Aletta Jacobslaan is tijdelijk in gebruik door de M.L. Kingschool. Het gymlokaal werd verhuurd aan 'Dojo Seishin'. Dojo Seishin is in de kerstvakantie van 2019 verhuisd naar de Doplaan. Dat is in goed overleg gebeurd met Spurd en Dojo Seishin. De ontwikkellocatie Aletta Jacobslaan doorloopt een afwijkend traject ten opzichte van de andere locaties, want de ontwikkeling liep en loopt daar op vooruit. Er is voor nu een voorlopig ontwerp dat uitgaat van 18 sociale huurappartementen voor senioren, 32 zorgwoningen voor cliënten van Odien en circa 980 m2 dagbesteding verdeeld over 5 lokalen. Het plan voorziet ook in 54 parkeerplaatsen en een beleeftuin ontwikkeld door Clusius. Op de bewonersavond in juli 2019 hebben we diverse aandachtspunten van omwonenden meegenomen en dit heeft op een aantal punten geleid tot een aangepast ontwerp. In zomer van 2020 is er een overleg op straat geweest met omwonenden over de wens om de speelplek op locatie terug te laten komen, evenals een voetpad dat erg wordt gemist. Dit zijn we nog verder aan het onderzoeken. In de uitwerking lijkt de speelplek aan de voorzijde terug te kunnen komen, naar het aanleggen van een schelpenpad wordt nog onderzoek gedaan. Op 19 en 20 november 2020 is er een tweede inspraak moment met bewoners geweest digitaal via MS teams.

Bewoners konden ook per email en telefoon nog vragen stellen aan de projectleider. De vragen en opmerkingen die daarbij zijn opgehaald zijn met de antwoorden per brief met omwonende gedeeld. Omdat er veel vragen waren over o.a. verkeersoverlast in de Aletta Jacobslaan die terug te voeren is op bestaande kwesties is er in december nog een gesprek geweest met een aantal omwonende en de verkeerskundige en wijkmanager. De focus van dit gesprek lag op de verkeerssituatie in de straat. Het gesprek hierover en het zoeken naar oplossingen, is losgekoppeld van het project. Torenmolen 9 De voormalige locatie van de Montessorischool is op dit moment in gebruik als tijdelijke huisvesting voor leerlingen van de basisschool de Klim-op uit het Karekietpark 28- 30 en door de Blauwe Zon (dagbehandeling voor autistische kinderen). De uitbreiding van de Klim-op in het Karekietpark heeft vertraging opgelopen en ook de Blauwe Zon is nog op zoek naar een nieuwe locatie. Zij zullen beiden nog minimaal een schooljaar op de locatie blijven. Daarnaast is aan de beoogde ontsluitingsweg een kinderdagverblijf gevestigd dat in eigendom is van de Wooncompagnie. De gemeente is in overleg met de Wooncompagnie geweest om te kijken of het kinderdagverblijf ook kan worden meegenomen in deze herontwikkeling.

Wooncompagnie wil het pand, mede door recente investeringen in het pand, niet in de ontwikkeling inbrengen. Wel is er bereidheid om het speelterrein te verplaatsen. Ook zal de biz. 4 van 12

Registratienummer: 1539414 Onderwerp: Binnenwijkse Ontwikkellocaties aansluiting met Park de Noord uitdrukkelijk in het plan betrokken worden. De studie aan de Torenmolen heeft een woningbouwplan opgeleverd dat breed wordt gedragen door de buurt. In het plan zitten 21 sociale huurwoningen, 14 middeldure huurwoningen en 5 woningen in de vrije sector. De laatste bewonersavond maakte duidelijk dat er bij bewoners hoofdzakelijk nog zorgen zijn over de ontsluiting van het plangebied. Er is na de laatste bewonersavond een verkeersontsluiting ontworpen waarin rekening is gehouden met de opmerkingen van bewoners. Het ontwerp voor deze ontsluiting is te vinden in het locatierapport. Op verzoek van bewoners is er tevens gekeken naar een extra ontsluiting aan de westkant. Deze variant is uitgetekend en onderzocht op haalbaarheid. Een ontsluiting aan de westkant aanleggen betekent dat er (tuin)grond gekocht moet worden van een woningbezitter en dat er een aantal waardevolle bomen gekapt moeten worden. Tevens moet er een kostbare brug over het water worden aangelegd. Bewoners van wie de woning nu aan een voetpad en het park grenst, worden dan geconfronteerd met een gebiedsontsluitingsweg. Deze knelpunten en de dermate hoge aanlegkosten van ca € 586.000, hebben er toe geleid dat de conclusie is dat dit geen uitvoerbare optie is.

Daarbij is de huidige verkeersontsluiting geschikt voor het aantal verkeersbewegingen en met de voorgestelde aanpassing komt dit plan ook tegemoet aan de wensen van de aangrenzende buurtbewoners. Koggenland De locatie Koggenland 90 is op dit moment in gebruik als tijdelijke woningen voor mensen die in scheiding liggen. Koggenland 92 wordt door de groendienst van de gemeente gebruikt voor het dagelijkse onderhoud in de wijk. Elders in Purmerend worden op dit moment tijdelijke woningen gebouwd voor deze doelgroep, waardoor deze functie op de Koggenland kan komen te vervallen. De gemeentelijke afdeling groenbeheer kan terugvallen op centrale huisvesting op De Koog. De locatie Koggenland is onderzocht op de mogelijkheid voor het bouwen van een woningbouwprogramma van 70 sociale huurwoningen en een maatschappelijke functie. Uit het onderzoek is gekomen dat er maximaal 65 sociale huurwoningen en in de plint 150 vierkante meter maatschappelijke functie past. Dit programma past in een gelaagd gebouw met een bouwhoogte van maximaal 8 bouwlagen. Het huidige stedenbouwkundig plan gaat uit van het realiseren van een gelaagd gebouw, dat is opgedeeld in 4 en 8 bouwlagen. Met een gebouw met een volume van 8 bouwlagen wordt stedenbouwkundig gezien het einde van een belangrijke lijn in De Purmer gemarkeerd.

AIie uitgevoerde onderzoeken tonen aan dat het beoogde plan past op deze locatie, echter kan door de omvang van de locatie een beperkt aantal parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het maximaal aantal parkeerplaatsen heeft direct gevolgen voor het kwantitatief en kwalitatief woningbouwprogramma. Er wordt in onze planstudie voorgesteld om een mix van kleinere en grotere sociale huurwoningen te realiseren, waarbij het maximaal aantal woningen - in verband met de (on)mogelijkheid om meer parkeerplaatsen te realiseren - uitkomt op 55 tot 65 appartementen. In de plint is ruimte voor maximaal 150 m2 maatschappelijke wijkfuncties. Hier is ruimte voor o.a. een spreekuur met de wijkmanager, wijkactiviteiten, een ruimte waar gemeentelijk medewerkers lokaal kunnen afspreken en kunnen ontmoeten met buurtbewoners. Er is, mede door de opmerkingen van omwonenden, veel aandacht geweest voor het parkeren op de locatie Koggenland en Luitje Broekemastraat. Er zijn parkeeronderzoeken uitgevoerd om een beeld te krijgen van de parkeersituatie. Door de aanwezigheid van de sporthal en hierbij behorende evenementen (enkele keren per jaar) ontstaan er pieken in de parkeerdruk. De parkeernorm voor de woningbouwontwikkeling kan niet worden ingericht op evenementen die niet met grote regelmaat plaatsvinden.

In de directe omgeving zijn wel voldoende parkeerplekken om ook tijdens dit soort piekmomenten in de parkeervraag te voorzien, met name bij het parkeerterrein van het winkelcentrum Meerland. Deze parkeerplaats ligt op circa 250 meter van het plangebied, volgens verkeerskundigen een acceptabele beloopbare afstand. De participatie heeft opgeleverd dat er voornamelijk vanuit de verder gelegen woonwijk De biz. 5 van 12

Registratienummer: 1539414 Onderwerp: Binnenwijkse Ontwikkellocaties Gors bij een aantal bewoners weerstand is tegen de bouwhoogte. Om de weerstand bij de gemeente duidelijk te maken, is ook een handtekeningenactie opgezet. Tevens is door de bewoners een alternatief plan uitgewerkt en aangeboden. Het alternatieve plan is in een vrij vroeg stadium met de gemeente gedeeld. De belangrijkste elementen van dat plan zijn in de laatste participatiebijeenkomst, waar het nu aan de orde zijnde plan is gepresenteerd, aan de orde gesteld. De indieners van het alternatieve plan voelden zich daardoor begrijpelijkerwijs onvoldoende erkend in de tijd en energie die zij in het plan hadden gestoken. Hun inbreng werd op dezelfde manier gewogen en besproken als de door andere omwonenden in het algemeen geuite zorgen over bijvoorbeeld hoogte en parkeren. Na die laatste bijeenkomst is daarom nog apart met de indieners van het plan gesproken, om uitgebreider toe te lichten waarom dat plan in de ogen van de gemeente onhaalbaar en onwenselijk is. De handtekeningen en het alternatieve plan zijn reeds aan het college en de gemeenteraad aangeboden, maar maken ook onderdeel uit van de bijlagen bij dit voorstel. Het door de bewoners van De Gors aangereikte alternatief plan is door de gemeente onderzocht, maar biedt geen antwoord op de door de gemeente eerder onderzochte omgevingsaspecten.

Dit komt doordat het onvoldoende rekening houdt met de structuurbomen, het benodigde parkeren en niet de gewenste stedenbouwkundige landmark voorstelt. Het parkeren vindt in het alternatieve plan ondergronds plaats, en dat is met een prijs per parkeerplaats van circa €35.000,-- niet haalbaar. Een stedenbouwkundig minder wenselijk alternatief is een gebouw dat over het geheel bestaat uit 6 bouwlagen, dus zonder hoogtemarkering. Met dit alternatief wordt wel tegemoetgekomen aan de bezwaren van de omwonenden uit De Gors om een minder hoog gebouw neer te zetten. Luitje Broekemastraat Het pand aan de Luitje Broekemastraat 35 wordt tijdelijk gebruikt door stichting Clup en wordt bewoond door tijdelijke huurders. In het raadsbesluit van september 2019 is besloten om het aantal woningen en het bouwvlak te halveren. Dat houdt in dat er is onderzocht of er maximaal 15 woningen passend zijn. Voor de Luitje Broekemastraat is vervolgens een uitvoerig locatieonderzoek gedaan, waarbij alle ruimtelijke relevante aspecten en input vanuit bewonersavonden is betrokken. De beperkte ruimte door het halveren van het bouwvlak, in combinatie met de parkeernorm, geeft ruimte voor een beperkt aantal parkeerplaatsen. Er is een plan uitgewerkt dat ruimte biedt voor maximaal 12 woningen.

Het blijkt onvermijdelijk om één van de structuurbomen te kappen om een toerit naar het parkeerterrein en het gebouw te realiseren. Na opmerkingen van de buurt over een algemeen hoge parkeerdruk is de buurt aangeboden om 5 extra parkeerplaatsen in de bestaande straat toe te voegen, om zo de parkeerdruk te verlagen. Met de omwonenden wordt overlegd over de exacte en logische locatie van de parkeerplaatsen. Ook wordt er dan overlegd over de padenstructuur van en naar het aangrenzende groen. Een afvaardiging van de buurt heeft (nadat zij eerder duidelijk ontevreden waren met de gesprekken met de gemeente) aangegeven uiteindelijk blij de zijn met de manier van participatie en het gesprek dat met de gemeente heeft plaatsgevonden, maar nog steeds tegen elke vorm van bebouwing te zijn. Riekstraat/Gaffelstraat Het kind- en tienercentrum aan de Riekstraat 21 is in bruikleen door Stichting Clup. Stichting Clup regelt de vastgoedzaken voor een groep vrijwilligers die kind- en tieneractiviteiten organiseren (allemaal wijkgericht). Het huidige gebouw is dusdanig oud dat het aan vervanging toe is. In een collegebesluit van februari 2018 (registratienr. 1407528) is vastgesteld dat er behoefte aan en bestaansrecht voor deze functie bestaat, en is besloten dat hiermee bij de toekomstige ontwikkeling van deze locatie rekening moet worden gehouden.

Het beoogde programma in het raadsbesluit was 10 woningen, gecombineerd met een nieuw kind- en tienercentrum. Aan de Riek-Gaffelstraat is met inbreng van de buurt gekozen voor een plan met 12 middeldure woningen, met daaraan geschakeld een nieuw gebouw voor het Kind- en Tienercentrum. Het ontwerp biedt op deze manier ruimte aan een centraal groen biz. 6 van 12

Registratienummer: 1539414 Onderwerp: Binnenwijkse Ontwikkellocaties gebied dat door zowel de toekomstige bewoners en gebruikers en de buurt kan worden gebruikt. Tevens wordt een bestaande duiker vervangen door open water en daardoor wordt het bestaande water doorgetrokken. Er is geluisterd naar de buurt, waardoor tegemoet wordt gekomen aan de vraag om extra parkeerplaatsen toe te voegen, en het gebouw zo ver mogelijk van de huidige woningen te plaatsen. De laatste participatieavond leidde tot over het algemeen positieve reacties op het plan. Wel waren bewoners bezorgd over het feit dat er in voorgaande plannen gesproken is over 10 woningen en er in dit plan 12 woningen passen. De buurtbewoners zijn bang dat het er in een vervolg nog weer meer zullen worden, en wensen een harde toezegging dat het er niet meer dan 12 worden. Die toezegging doen we. Het streven is om dat aantal vast te leggen in het bestemmingsplan. Ook voor deze locatie wordt na besluitvorming met de buurt een nieuw moment belegd om in gesprek te gaan over de exacte invulling van de openbare ruimte. Tarwestraat De locatie Tarwestraat is al meerdere jaren onderwerp van gesprek tussen de buurt en de gemeente. Aan de Tarwestraat was het voorstel om een gebouw te realiseren met 26 woningen voor senioren.

In het huidige voorstel wordt daar ook vanuit gegaan met een programma in de sociale sector, bestemd voor senioren. Met bewoners is expliciet gesproken over de programmering. De afwegingen die horen bij die keuze, worden hierna toegelicht.

Afwegingen keuze programmering In lijn met het eerdergenoemde raadsbesluit zijn de bewoners betrokken bij de keuze voor het type woningen op deze plek. Een van de belangrijke elementen daarin was de mogelijkheid voor een goede juridische borging van de bestemming van de woningen voor de doelgroep. Het borgen van de bestemming van de woningen voor senioren is gemakkelijker als de woningen in de sociale sector zitten. De mogelijkheden in de vrije sector zijn niet waterdicht. De bewoners zijn tijdens het participatietraject deelgenoot gemaakt van dit dilemma. Vervolgens hebben bewoners een voorkeur kunnen uitspreken. In totaal zijn 93 huishoudens uitgenodigd om een voorkeur op te geven. In totaal 10 huishoudens hebben daarvan gebruik gemaakt. Daarvan kozen er 6 voor koop en 4 voor sociaal. De 6 huishoudens die kiezen voor koop wonen direct aan het plangebied. Dat maakt dat sprake is van een ingewikkelde afweging. Kijkend naar de wijk en haar samenstelling, zijn beide vormen van seniorenwoning vanuit maatschappelijk perspectief een welkome aanvulling. In de Purmer Noord wonen relatief veel senioren en bekend is dat senioren over het algemeen het liefst binnen hun eigen wijk verhuizen. Slechts een beperkt deel van de bevraagden heeft een voorkeur uitgesproken.

Koop geniet dan met een kleine meerderheid de voorkeur van de bevraagden, waarbij de voorkeur van de direct aanwonenden die gereageerd hebben duidelijk is. Een en ander legt veel gewicht in de schaal, maar biedt niet een overduidelijk te varen koers. Daar staat tegenover dat uw raad in zijn algemeenheid, maar zeker expliciet ten aanzien van deze ontwikkellocaties, de ambitie heeft uitgesproken vooral in te willen zetten op de toevoeging van sociale huurwoningen. Daar komt bij dat de juridische borging van het bestemd houden van deze woning voor de doelgroep, het beste belegd is in de sociale sector. Ook die omstandigheden zijn van niet te onderschatten gewicht. In het huidige voorstel hebben de argumenten die spreken voor het kiezen voor sociale huur op deze plek het meeste gewicht gekregen. Het voorstel gaat daarom uit van het toevoegen van sociale huurwoningen op deze plek (scenario A). Gelet op de complexiteit van de afweging en de wetenschap dat uw raad niet alleen het toevoegen van (senioren) sociale huurwoningen belangrijk vindt, maar ook een zorgvuldig gesprek, kan het college zich voorstellen dat de discussie in uw raad op de uitkomst van die afweging zal richten. Daarom is ook een scenario B uitgewerkt. biz. 7 van 12

Registratienummer: 1539414 Onderwerp: Binnenwijkse Ontwikkellocaties In Scenario B worden in een gebouw met een vergelijkbare 'schil' in totaal 24 senioren koopwoningen gebouwd. De grondexploitatie komt daarmee grofweg€ 170.000,voordeliger uit. Onder financiële consequenties wordt een en ander nog nader geduid.

Over de uitkomst van deze afweging door het college is/wordt met de omwonenden nog voor de behandeling van dit voorstel in de commissie SOB een nader overleg gepland, waarbij ook de verantwoordelijk portefeuillehouder zal aansluiten. Tijdens die bijeenkomst zal een en ander verder aan de omwonenden worden toegelicht. Uitkomst overige onderwerpen participatie Tarwestraat Voor het meedenken over deze ontwikkeling zijn steeds 93 huishoudens uitgenodigd. Tijdens de eerste bijeenkomst zijn ongeveer 30 huishoudens aanwezig geweest. Zij hebben zorgen geuit over met name de privacy, en het verlies van groen. Zij zijn bovendien bang dat de wateroverlast die zij nu ervaren als het hard regent alleen maar meer wordt. Die zorgen hebben geleid tot een aanpassing van het plan. We hebben omwonenden aangeboden om mee te denken over een invulling van de groenstrook, om de privacy zo goed mogelijk te kunnen waarborgen, bijvoorbeeld met hoog opgaand groen. Om eventuele wateroverlast te beperken, wordt voorgesteld om een wadi aan te leggen in de groenstrook. Na de laatste participatieronde, met een filmpje van een presentatie van het plan en twee Teams-sessies voor het stellen van vragen, hebben uiteindelijk 11 huishoudens per email laten weten tegen de plannen te zijn. Deze huishoudens zijn omwonenden die direct aan het plangebied wonen.

Naast dat omwonenden aan hebben gegeven dat zij tegen het plan zijn, hebben zij ook nogmaals hun zorgen geuit over het plan. De zorgen gingen met name over de groenstrook en privacy en de wateroverlast. Ook gaf men aan dat het gebouw zo ver mogelijk van de woningen af moet komen te liggen. Tevens wilde men de garantie dat de hoogte van het gebouw niet hoger wordt dan de bestaande bebouwing in de omgeving. Dat laatste punt is reeds in het raadsbesluit van 2019 opgenomen. De nok van het gebouw wordt niet hoger dan 3 bouwlagen, en 9 meter. De woningen in de omgeving zijn immers ook 9 meter hoog. Om de bezwaren van omwonenden zo goed mogelijk weg te nemen, of te verzachten, is het ontwerp aangepast. Het gebouw is smaller gemaakt, maar iets langer. De gevel van het gebouw komt daarmee circa een meter verder van de woningen verwijderd te liggen. Ook is daarmee ruimte ontstaan om de groenstrook te verbreden. Om nog meer groen te kunnen realiseren aan de achtertuinen van de woningen, zijn een aantal parkeerplaatsen die daar waren voorzien, verplaatst naar de westzijde in het plangebied. Hiermee wordt tevens tegemoet gekomen aan omwonenden omdat dat zij bang zijn voor overlast van geparkeerde auto's achter hun tuinen. Enkele bewoners vrezen dat de voorgestelde wadi onvoldoende helpt tegen wateroverlast, en zijn bang dat de wadi stankoverlast gaat geven.

De Wadi wordt zorgvuldig ontworpen, en in de uitwerking wordt aandacht besteed aan deze aspecten. Overweersepolderdijk 4 Op deze locatie zijn twee woningen voorzien op de voormalige gemeentelijke locatie van de buitendienst. Bij de locatie Overweersepolderdijk is uitvoerig met de omwonenden gesproken door middel van persoonlijke 1-op-1 keukentafelgesprekken. De uitkomst van deze gesprekken was dat de bewoners unaniem voorkeur hebben voor twee vrijstaande woningen. In de stedenbouwkundige onderzoeken die zijn uitgevoerd heeft de variant met twee vrijstaande woningen ook de voorkeur, omdat dit past bij de ritmiek van de omliggende bebouwing, die hoofdzakelijk bestaat uit vrijstaande woningen. Om de ontsluiting voor zowel de naburige woning als de twee nieuwe woningen goed te regelen, wordt een toegangspad aangelegd en als openbare weg aangemerkt. Om de kavel een logische vorm te geven, wordt de huurovereenkomst met de bewoner aan de Hoornselaan niet verlengd. Deze biz. 8 van 12

Registratienummer: 1539414 Onderwerp: Binnenwijkse Ontwikkellocaties bewoner kan nog minstens een jaar gebruik maken van de bestaande (huur)situatie. Met een eigenaar van een naastgelegen perceel zijn gesprekken gevoerd over de werking van een geregistreerd recht van overpad. Dat recht is (kennelijk) voor meerderlij uitleg vatbaar. De uitleg die de gemeente aan het recht geeft is beperkter voor de eigenaar van het naastgelegen perceel ( en biedt meer mogelijkheden voor de ontwikkeling van het gemeentelijk perceel) en vice versa. Geprobeerd is minnelijk tot overeenstemming te komen, maar dat is niet gelukt. Zowel de bewoner als de gemeente hechten op dit moment aan duidelijkheid, zodat in gezamenlijkheid besloten is de kwestie aan de rechter voor te leggen. De gesprekken met de eigenaar van het naastgelegen perceel verlopen constructief

Vervolg Als de gemeenteraad instemt met de ontwikkeling van de Binnenwijkse ontwikkellocaties, dan wordt de grondexploitatie geopend en per locatie de planologische procedure gestart. In de planologische procedure worden de bij dit voorstel genoemde uitgangspunten per locatie geborgd. Op deze manier worden de onderzoeksresultaten en de uitkomsten van de participatie juridisch geborgd. Samenhangend met het doorlopen van de planologische procedure, worden de locaties in de markt gezet. Dat betekent dat per locatie wordt bepaald hoe de grond met bijbehorende ontwikkeluitgangspunten het best in de markt kan worden gezet, waarna wordt overgegaan tot verkoop. Meetbare doelstellingen Voor elke locatie is een programma bepaald dat inzicht geeft in de verdeling sociaal, middelduur en vrije sector. Op deze manier word gestuurd op het te realiseren kwantitatief en kwalitatief woningbouwprogramma. Ook is door middel van de grondexploitatie inzichtelijk gemaakt wat de te verwachte kosten en opbrengsten zijn. Per jaar wordt de raad geïnformeerd over de lopende grondexploitatie. Financiële consequenties In het vorige raadsvoorstel werd een projectenportefeuille voorgesteld met 8 projectlocaties. Omdat de gemeenteraad heeft besloten om de locatie Westerdraay niet te ontwikkelen, worden er binnen de overgebleven projectenportefeuille 7 locaties ontwikkeld.

Het idee van het combineren van verschillende ontwikkellocaties is dat verlieslijdende locaties worden gecompenseerd door winstgevende locaties. De huidige grondexploitatie laat een negatief resultaat zien. Daar liggen een aantal oorzaken aan ten grondslag: 1. In het eerdere raadsbesluit voor de herontwikkeling van de BOL is het voornemen opgenomen om te streven naar een zo hoog mogelijk sociaal programma. In het verlengde daarvan is onderzocht of het realiseren van (meer) sociale huurwoningen mogelijk en wenselijk is. Dat is mogelijk, maar dat heeft negatief effect op het financieel resultaat van de grondexploitatie. 2. Het besluit van de gemeenteraad om de locatie Westerdraay niet te ontwikkelen heeft een negatief financieel effect gehad voor de grondexploitatie aangezien hier sprake was van een geschatte opbrengst van circa één miljoen euro. 3. Een aantal locaties heeft nog een boekwaarde. De totale boekwaarde van de verschillende locaties is€ 0,8 miljoen. 4. Als voorbereidingsbudget was een bedrag van€ 236.234 beschikbaar gesteld. Op dit moment is er ongeveer€ 400.000 uitgegeven. Er is geen aanvullende dekking gevraagd omdat het perspectief was dat er een grondexploitatie zou worden vastgesteld, waarin ook de plankosten opgenomen worden. In de grondexploitatie is het meerdere van het voorbereidingsbudget meegenomen in de boekwaarde (rekening is gehouden met€ 200.000). 5.

Op de locatie Overweersepolderdijk was in de begroting een verkooptaakstelling van € 595.000 opgenomen. In de tweede tussenrapportage is deze voor 2020 afgeraamd met het beeld deze in 2021 weer op te voeren. Door het besluit over de Westerdraay is de taakstelling niet langer haalbaar en wordt de raad verzocht te besluiten de biz. 9 van 12

Registratienummer: 1539414 Onderwerp: Binnenwijkse Ontwikkellocaties verkooptaakstelling te laten vervallen. De grondexploitatie laat een negatief netto contant resultaat zien van € 432. 736,-- per 11-2021. Binnen het project worden meer sociale huurwoningen gerealiseerd dan volgens de gemeentelijke norm 30/30/40. In verband met dit surplus aan sociale woningen kan gebruik gemaakt worden van de dekking uit de Reserve Woningbouwprogrammering. In het programma worden 100 sociale huurwoningen meer gerealiseerd dan de norm voorschrijft. Als het negatieve resultaat van de grondexploitatie over die woningen wordt verdeeld, gaat het om een bijdrage van ( 432. 736 / 100 =)€4.327,-- per woning. Daarmee wordt binnen de kaders zoals vastgesteld in de Spelregels 30-30-40 gebleven. De reserve biedt voldoende ruimte voor dekking van dit bedrag. Indien gekozen wordt voor Tarwestraat Scenario B, zal de grondexploitatie positiever uitvallen. In dat geval wordt de reserve voor grofweg€ 170.000,- minder dekking benut. Risico grondexploitatie In de toelichting op de grondexploitatie is nog geen risicoparagraaf opgenomen. De voorziene risico's zitten in binnenstedelijke herontwikkeling met name op het onderdeel procedurele vertraging en daarmee veelal extra plankosten. De voorbereiding voor de ruimtelijke procedures worden na uw besluit opgestart en vanaf dan is meer duidelijk over dit risico.

In de actualisatie van de grondexploitatie in het MPG wordt de risicoparagraaf toegevoegd. Doordat er maar voor€ 4.327,-- per extra sociale huurwoning een beroep op de reserve woningbouwprogrammering wordt gedaan terwijl er€ 5.000 per woning beschikbaar is, is er een 'buffer' voor deze extra plankosten. De genoemde reserve geeft immers meer dekkingsmogelijkheden. Het surplus is 100 sociale huurwoningen. De dekking uit de reserve is dan potentieel 100 x 5.000 = € 500.000.

Communicatie en participatie na het raadsbesluit Na instemming met dit raadsbesluit worden omwonenden geïnformeerd met een brief. Daarin wordt toegelicht wat de gemeenteraad heeft besloten. We zijn blij met de inbreng, tips en opmerkingen die bewoners in de participatietrajecten hebben gegeven. We blijven ook in het vervolgtraject contact met de buurt houden. We nodigen de buurt per locatie uit om met ons mee te denken over de inrichting van plangebieden en de openbare ruimte. Op sommige locaties moeten we bijvoorbeeld keuzes maken voor de locatie en soort van bepaalde typen groen, bomen, of speeltoestellen. Deze keuzes maken we samen met inbreng van omwonenden. De omwonenden worden ook goed geïnformeerd voorafgaand aan de realisatie (sloop- en bouw). Op sommige locaties hebben omwonenden aangegeven mee te willen denken over bouwroutes en in de inrichting van bouwterreinen. We zoeken ook daarin het contact met omwonenden. Pers Na het raadsbesluit wordt de pers geïnformeerd over de besluitvorming en het te volgen traject.

biz. 10 van 12

Registratienummer: 1539414 Onderwerp: Binnenwijkse Ontwikkellocaties Voorstel In te stemmen met: 1.

het in ontwikkeling nemen van de 'Binnenwijkse ontwikkellocaties' waardoor de locaties Aletta Jacobslaan, Torenmolen 9, Koggenland/Luitje Broekemastraat, Riekstraat/Gaffelstraat, Overweersepolderdijk 4 en Tarwestraat in ontwikkeling worden genomen;

2.

het uitgangspunt dat hierdoor in totaal 162 woningen in het sociale segment, 38 woningen in het middensegment en 7 woningen in het vrije segment en in totaal ca 1.500 m2 BVO aan maatschappelijke voorzieningen wordt gerealiseerd.

3.

De grondexploitatie 'Binnenwijkse ontwikkellocaties' vast te stellen conform de geheime bijlage 1;

4. Voor het negatieve resultaat een verliesvoorziening te treffen van€ 432.736,-ten laste van de reserve woningbouwprogrammering; 5.

De taakstelling 'verkoop vastgoed Overweerse Polderdijk' definitief te laten vervallen;

6.

Een uitvoeringskrediet voor 2021 beschikbaar te stellen te stellen ad € 1.663.278,- conform de grondexploitatie Binnenwijkse ontwikkellocaties;

Burgemeester en wethouders van Purmerend, de secretaris de burgemeester

Bijlagen: 1. Grondexploitatie (GEHEIM); 2. Overzicht locaties; 3. Locatierapportages; 4. Handtekeningen+ alternatieve plan;

biz. 11 van 12

Registratienummer: 1539414 Onderwerp: Binnenwijkse Ontwikkellocaties

De raad van de gemeente Purmerend, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 12 januari 2021,

BESLUIT:

1.

2.

3. 4. 5. 6.

In te stemmen met het in ontwikkeling nemen van de 'Binnenwijkse ontwikkellocaties' waardoor de locaties Aletta Jacobslaan, Torenmolen 9, Koggenlan d/Luitje Broekemastraat, Riekstraat/Gaffelstraat, Overweerse polderdijk 4 en Tarwestraat in ontwikkeling worden genomen, met dien verstande dat op de ontwikkellocatie Koggenland de bouwhoogte wordt beperkt tot maximaal 6 bouwlagen, maar met het gelijk aantal woningen als in het oorspronkelijke bouwplan van 4 en 8 bouwlagen; In te stemmen met het uitgangspunt dat hierdoor in totaal 162 woningen in het sociale segment, 38 woningen in het middensegment en 7 woningen in het vrije segment en in totaal ca 1.500 m2 BVO aan maatschappelijke voorzieningen wordt gerealiseerd. De grondexploitatie 'Binnenwijkse ontwikkellocaties' vast te stellen conform de geheime bijlage 1; Voor het negatieve resultaat een verliesvoorziening te treffen van € 432. 736 ten laste van de reserve woningbouwprogrammering. De taakstelling 'verkoop vastgoed Overweerse Polderdijk' definitief te laten vervallen. Een uitvoeringskrediet voor 2021 beschikbaar te stellen te stellen ad€ 1.663.278 beschikbaar te stellen conform de grondexploitatie Binnenwijkse ontwikkellocaties

Aldus vastgesteld in de openbare verg

biz. 12 van 12